Le marché des bureaux NIMES. Bilan 1 er semestre 2009 Septembre 2009 Prochaine parution : Février 2010

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1 Le marché des bureaux NIMES Bilan 1 er semestre 29 Septembre 29 Prochaine parution : Février 21

2 Dynamique régionale Scenarii économiques fortement dégradés, crise financière avérée et globalisée, le 1er semestre 29 n aura pas épargné la sphère économique française. Le moral des chefs d entreprise est au plus bas, le taux de chômage ne cesse de grimper et la consommation des ménages, moteur principal de l économie française, est en panne. Dans cet environnement, le marché de l immobilier d entreprise dans son ensemble, et celui des bureaux plus particulièrement, connaît un fort ralentissement. Une demande placée en forte baisse Conformément à la tendance observée en Ile-de-France, le marché des bureaux en régions a enregistré au 1er semestre 29 un net ralentissement de ses commercialisations. La demande exprimée par les entreprises est nettement orientée à la baisse, et les utilisateurs ont ajourné voire stoppé leur projet de transfert, dans l attente de retrouver une meilleure visibilité sur leurs perspectives. Ainsi sur le marché tertiaire des 15 métropoles régionales dont nous suivons l évolution, la consommation de surfaces de bureaux location ou vente a représenté moins de 35 m² au 1er semestre 29, à comparer à 43 m² à la même période en 28, soit une baisse de 2%. Les marchés qui enregistrent le plus fort recul de transactions sont ceux de (-31%), (-47% en un an), et Sophia-Antipolis ou Reims (ces deux agglomérations affichant une contraction du marché de 68% en un an). Si le marché toulousain se maintient, ceux de Marseille, et Nice performent mieux d une année sur l autre. La commercialisation des surfaces neuves porte essentiellement la dynamique de ces marchés. alors que l offre immédiate s alourdit. Le repli du marché tertiaire intervient dans une période de forte production de bureaux neufs dans des projets initiés au plus haut du cycle immobilier. On connaît l appétit des grands utilisateurs pour ces espaces dernière génération, plus efficients et plus flexibles ; pour autant, le report dans le temps de certains mouvements de relocalisations a entraîné une forte hausse de l offre immédiate de bureaux. Ainsi les disponibilités immédiates de surfaces tertiaires sur les 15 agglomérations étudiées sont-elles passées de 9 m² mi-28 à plus 1,3 million de m² mi-29, soit une hausse de 45% en un an. Quelques rares agglomérations ont vu leur stock se maintenir ou se réduire citons le cas de Toulon (+7%) de Nice (-5%) ou de (-16%). Les autres marchés affichent, quant à eux, des évolutions significatives de leur offre immédiate de bureaux avec des progressions de plus de 5%. Si l écoulement des surfaces neuves sur le long terme ne pose pas de réelles difficultés, en revanche le devenir des surfaces de seconde main libérées pourrait se révéler nettement plus problématique. L inefficacité de ces surfaces en termes d aménagement et leur obsolescence au regard des critères de plus en plus affirmés des utilisateurs, les rendent plus difficilement commercialisables quand elles ne sont pas situées en centre ville. Quid de l évolution des valeurs locatives? Dans ce contexte de ralentissement des commercialisations et de la forte progression des disponibilités, le marché des bureaux en régions n a pas enregistré de fortes corrections des valeurs locatives. Sur les 15 marchés régionaux étudiés, les variations des valeurs primes c est-à-dire celles des immeubles de meilleure qualité dans les micro-marchés les plus prisés sont relativement faibles, de 14 à 24 /m²/an selon les agglomérations considérées. Il faut cependant préciser qu il s agit d une observation portant sur des valeurs faciales alors que les propriétaires sont de plus en plus généreux dans l octroi de mesure d accompagnement en contrepartie d une durée ferme d engagement. Cette bonne résistance des valeurs prime s explique par la faiblesse de l offre neuve actuellement sur le marché, en dépit d une forte poussée des livraisons suivie immédiatement par un arrêt des mises en chantier. Le marché des bureaux neufs entre donc dans une phase d autorégulation. Les loyers moyens connaissent une tendance identique et n ont que peu évolué en un an, entre -8 et +9% selon les marchés. Nettement moins cyclique qu en Ilede-France, le marché des bureaux en régions connait donc aujourd hui une pause conjoncturelle. Pour autant, les fondamentaux du marché restent sains : les rythmes de production de bureaux neufs sont maîtrisés, la demande des entreprises pour des locaux neufs pourrait retrouver son ampleur dès fin 21 permettant ainsi l absorption du stock aujourd hui existant sans dégrader significativement les valeurs locatives prime. La mutation du parc tertiaire des agglomérations régionales est son meilleur atout de commercialisation. Alliée au développement d infrastructures de transports en commun, elle permettra à ces agglomérations de proposer des alternatives crédibles aux entreprises dans leurs recherches de locaux tertiaires. 2 Source : DTZ

3 Languedoc-Roussillon Languedoc-Roussillon - Nîmes édiate Les commercialisations de bureaux sur L offre disponible à la fin du premier Demande placée et offre immédiate le marché de Nîmes se sont légèrement semestre Reims dépasse aujourd hui 3 m² Nîmes à Nîmes réduites alors que le stock est trois fois plus à comparer à 7 6 m² à la fin de l année important En m² que Demande l année placée précédente. Offre Immédiate 28. En m² Ce fort Demande accroissement placée du Offre stock Immédiate est 1 imputable 5 à la livraison d immeubles neufs, 5 Le marche nîmois s est légèrement réduit, mais également, conséquence de la crise, près 8de 1 8 m² ont été placés au cours 4 4 à de nombreuses libérations de petites du premier semestre 29. Ce marché 6 surfaces. 3 Ce stock se répartit pour les trois 3 reste porté par une dynamique d écoulement 4 de l offre neuve, 7 7 m² au premier 2 2 semestre 29. Citons à titre d exemple, la Alors que le loyer prime résiste bien et quarts sur Nîmes et le solde en périphérie commercialisation d «Axiome» où le SPIP se maintient à 14 /m²/an, les valeurs (SERVICE PENITENTIAIRE D INSERTION locatives moyennes sont, quant à elles, en ET DE PROBATION) s est positionné sur baisse de 4,5%, soit 135 /m²/an pour les 572 m² et NEORPHYS sur 394 m² sur la surfaces de première main et 18 /m²/an base d une valeur locative de 13 /m²/an. pour celles de seconde main (95 /m²/an pour les anciennes et 12 /m²/an pour les plus récentes). En m² Demande placée Offre Immédiate Nîmes 1er sem 28 1er sem 29 Demande placée 14 4 m² 1 8 m² m Nîmes 1er sem 28 1er sem 29 Loyer 2nde main m Offre immédiate 6 5 m² 32 3 m² k Loyer prime m 5 m² 3 m² 19 m² 14 4 m² m² 33 m² 6 m² 1 8 m² 1% 1% -68% -25% m² 7 m² 1 1 m² 6 5 m² m² 1 m² 22 9 m² 32 3 m² Nanc -16% 43% 127% 397%,5 1,5 1,9 1,5 En m² % 9% % -4% m² 2 m² -26% Nanc 6 Source : DTZ Nanc 25 9 m²

4 Définitions Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement ) Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre. Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant. Immeuble ancien : Immeuble de plus de 1 ans non rénové ou restructuré. Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de l opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d exploiter), mais dont la construction n est lancée que lorsqu un utilisateur s est positionné sur tout ou partie du programme. Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente. Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Immeuble récent : Immeuble de moins de 1 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. 11

5 Demande placée et offre immédiate en France au 1er semestre 29 ROYAUME-UNIE Lille BELGIQUE Amiens Reims Rouen LUX. 6 m² 22 9 m² Caen Nancy 33 m² 1 m² 31 1 m² m² 13 5 m² 61 m² Paris Orléans 1 5 m² 29 m² Nantes 15 m² 16 m² SUISSE Poitiers Limoges ClermontFerrand 61 3 m² 265 m² ITALIE 38 9 m² m² Nîmes 52 7 m² m² 1 8 m² 32 3 m² 2 m² 52 m² Demande placée Marseille Nice Sophia Antipolis 14 m² 4 m² 5 5 m² 55 m² Marseille Toulon 3 m² 16 4 m² 4 m² 7 9 m² Offre immédiate ESPAGNE Les loyers prime en France au 1er semestre 29 ROYAUME-UNIE Lille BELGIQUE Amiens LUX. Reims Rouen Caen 17 2 Paris Nancy Orléans Nantes SUISSE Poitiers 25 Limoges ClermontFerrand 17 ITALIE Nîmes Nice 145 Marseille 215 Marseille 24 Sophia Antipolis 2 Toulon 16 ESPAGNE Source : DTZ 12

6 DTZ NIMES Parc Georges Besse Immeuble Arche Botti allée Norbert Wiener 3 35 NIMES cedex

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