info DOSSIER : Logement social et microcrédit : travailler en réseau à l émancipation octobre 2012

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1 N 66 MAGAZINE d information SUR LE Logement SOCIAL BRUXELLOIS octobre 2012 SLRB - BGHM info DOSSIER : Logement social et microcrédit : travailler en réseau à l émancipation Et aussi : Le code wallon du logement «accueillir» à floréal observatoire des loyers 2011

2 SLRB-info SLRB-Info est une publication de la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale n Éditeur responsable Yves Lemmens Directeur général f.f. Rue Jourdan, Bruxelles Tél. : 02/ n Direction de la rédaction Marie-Noëlle Livyns Tél. : 02/ mnlivyns@slrb.irisnet.be n Comité d accompagnement Alain Adriaensen Lutgart Decoster Xavier Leroy Marie-Noëlle Livyns Michel Simon Daniel Termont Luciane Tourtier Jo Van Cleven n Impression Pascal Houzé Édition & Imprimerie SA n Traduction FIBEMA bvba Au sommaire de notre n 66 : L éditorial du rédacteur en chef... 3 Une Charte qualité pour la SLRB ( Marie-Noëlle Livyns )... 4 Dossier : Logement social et microcrédit : travailler en réseau à l émancipation Microcrédit : «Ici, on fait crédit» ( Marie-Noëlle Livyns )... 5 Le Mont-de-Piété : mettre son bijou au clou, un prêt qui peut sauver de l exclusion ( Chantal Schmit )... 7 Techniques et méthodes Le Code wallon du logement et de l habitat durable ( Luc Laurent )... 9 L Observatoire des loyers du parc locatif privé bruxellois Enquête 2011 ( Marie-Noëlle Livyns ) Le PCS «Hunderenveld» collabore au projet «META-TAGS» ( David Vanhoolandt ) Après un an : un premier bilan des certificats PEB par Bruxelles Environnement ( David Deweer ) L accueil des locataires et candidats locataires à Floréal ( Daniel Remacle )...18 Divers Alléger la somme loyer + facture d énergie! ( Thibaud De Menten ) Inauguration des nouveaux bureaux à LOREBRU TVA à 6 % pour les logements de la SDRB : petit rappel Publications D/2012/5637/107 La SLRB s engage pour la protection de l environnement, ce périodique a été imprimé sur papier recyclé. «Il faut donner à chacun la possibilité de devenir entrepreneur» Muhammad Yunus Economiste bangladais connu pour avoir fondé la première institution de microcrédit, la Grameen Bank. Prix Nobel de la Paix en La reproduction des textes et illustrations n est autorisée qu après accords écrits préalables de la rédaction ainsi que de l auteur, et moyennant citation de la source et du nom de l auteur. Les articles publiés n engagent que leur( s ) auteur( s ). À nos lecteurs Afin de réduire l impact écologique du magazine, vous pouvez en recevoir la version électronique plutôt que la version imprimée. Pour cela, il suffit d envoyer un courriel avec vos coordonnées exactes à mnlivyns@slrb.irisnet.be Merci pour votre collaboration. 2 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

3 L éditorial du rédacteur en chef SLRB - BGHM Un toit et un emploi dans un environnement durable sont les mamelles de l émancipation! Je note d ailleurs que les Alliances Emploi-Environnement ( qui concernent également le logement ) impulsées sous la présente législature, sont autant de ponts entre chacune de ces matrices essentielles que sont l emploi, le logement et l environnement. En période de crise tout particulièrement, ces trois éléments de base d une vie épanouie en société peuvent devenir un combat de chaque jour. C est pourquoi, en plus des actions quotidiennes que nous menons en construction et rénovation de logements sociaux, la créativité doit rester présente dans toutes nos actions et aucune piste visant le bienêtre des Bruxellois parmi les plus démunis, ne doit être écartée. Il en est ainsi de l accès au microcrédit que nous avons voulu mettre en évidence dans ce numéro 66 de SLRB-Info. Car oui, le microcrédit peut intéresser des locataires sociaux! Le microcrédit professionnel ( octroyé par des institutions dignes de confiance! ), c est un crédit de petit montant, octroyé à des personnes «refusées» par les banques traditionnelles, leur permettant de se lancer dans une activité professionnelle indépendante. Nous avons rencontré Patrick Sapy, directeur de l asbl microstart, active depuis peu en Région de Bruxelles- Capitale. Celui-ci, dans le cadre du Midi du logement social c était le 21 juin 2012 consacré au microcrédit, a lancé un appel aux directeurs gérants des SISP : «Faites connaître le microcrédit parmi vos locataires!!!» De l autre côté du miroir, il y a le Mont-de-Piété. Allez chez «Ma tante», c est mettre au clou un objet en contrepartie d un crédit. Ce dernier, estimé au plus juste, sauve souvent en urgence de la dèche. En période de crise, cette institution publique joue son rôle de dernier rempart avant l exclusion. Etienne Lambert, directeur de la célèbre institution de la rue Saint-Ghislain, nous rappelle si c est nécessaire l utilité ultime du prêt sur gage réglementé tel que pratiqué par le Mont-de-Piété. Parce qu en période de crise, il y a des alliances plus vertueuses que d autres, le logement social bruxellois se doit d être présent là aussi où l on parle d emploi et de crédit! Bonne lecture à tous, Yves Lemmens, Directeur général f.f. Retrouvez SLRB-Info sur notre site Internet : / Publications / SLRB-info SLRB-INFO 66 OCTOBRE

4 Une Charte qualité pour la SLRB : 14 engagements pour un logement social bruxellois économiquement viable, socialement équitable et écologiquement soutenable «Les missions de la SLRB s accomplissent dans un cadre éthique de solidarité, de respect des personnes» Le contrat de gestion dit de niveau 1 qui lie la SLRB à la Région de Bruxelles-Capitale, en son article 10, préconise l élaboration d une charte «Qualité». Sur le plan institutionnel, cette charte qualité s insère dans une approche orientée vers l ensemble des usagers de la SLRB que sont les SISP, les locataires sociaux et les candidats locataires. Sur le plan managérial, cette charte figure l esprit dans lequel travailler à la SLRB, pour l ensemble de ses employés. Une charte «qualité» n est pas un simple document. C est LE document de référence qui présente de manière synthétique les engagements qu un organisme se fixe en matière de qualité de services. Pour ce faire, à la SLRB, pour que cette charte soit bien comprise et suscite l adhésion de ses membres, nous en avons fait un objet de rencontre avec l ensemble du personnel. Ainsi, la charte «qualité» que vous pourrez lire ci-dessous est le résultat d un processus de consultation de plus d une année avec le personnel de la SLRB. Au travers de 14 engagements que la SLRB s est fixés, la charte «qualité» synthétise l ensemble de ses missions (issues des textes légaux dont le contrat de gestion) dans une approche résolument «usagers». Par l ensemble de ces 14 engagements, la SLRB et son personnel contribuent à produire un service public de qualité, mettant tout en œuvre pour inscrire le logement social bruxellois dans une dynamique économiquement viable, socialement équitable et écologiquement soutenable. La Charte qualité de la SLRB est disponible sur le site internet de la SLRB : Marie-Noëlle Livyns, SLRB 4 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

5 DOSSIER Logement social et microcrédit : travailler en réseau à l émancipation Le microcrédit peut intéresser les locataires sociaux! Le microcrédit popularisé par le Prix Nobel de la Paix Muhammad Yunus n est pas un crédit bancaire ordinaire. C est un crédit d un montant peu important octroyé à des personnes qui, en raison de leur situation personnelle, ne parviennent pas à obtenir un crédit auprès d une banque classique. On distingue le microcrédit à la consommation et le microcrédit destiné à entreprendre. Nous nous intéresserons ici à deux illustrations concrètes de microcrédit fort différentes : le microcrédit destiné à créer sa propre entreprise à travers l illustration de la banque coopérative «microstart» et le Montde-Piété destiné au placement sur gage. Dans les deux cas, une vertu : émanciper, accompagner, sortir de l exclusion. Microcrédit : «Ici, on fait crédit» microstart : une entreprise d économie sociale pour le microcrédit professionnel Situé sur la place de Bethléem à Saint-Gilles, le siège social de microstart a littéralement pignon sur rue, au plus près des réalités des Bruxellois parmi les plus défavorisés. J ai rendez-vous avec Patrick Sapy, le directeur qui définira lui-même son institution comme la banque des plus pauvres. Installée depuis un peu plus d un an à Bruxelles, microstart dispose pour l instant de deux agences, l une à Saint-Gilles et l autre à Schaerbeek. Son objectif : proposer des microcrédits professionnels à celles et ceux que les banques traditionnelles refusent : chômeurs, détenteurs de revenus d intégration Pour Patrick Sapy, «les plus démunis sont dignes de confiance». Explications : «Le rôle de notre banque est de financer et accompagner des personnes précarisées (au chômage ou au CPAS) dans leur projet de développement d une activité économique indépendante.». microstart n est pas née de rien. Cette entreprise d économie sociale est issue d une longue pratique du microcrédit de sa société-mère en France : l Adie (Association pour le Droit à l Initiative Economique) qui, ici, travaille en partenariat avec l Union européenne (Progress microfinance) et la banque BNP Paribas Fortis. SLRB-INFO 66 OCTOBRE

6 Les caractéristiques du microcrédit professionnel sont : Des prêts de 500 à Une durée de prêt de 6 à 36 mois Un taux d intérêt unique de 8,25 % Un accompagnement personnalisé et collectif «microstart est une entreprise d économie sociale qui œuvre à l intérêt général» indique Patrick Sapy. En effet, «16 % de nos clients savent à peine lire, écrire et compter. Cela ne les empêche pas d entreprendre. Ce qui leur manque souvent, c est une banque qui leur fasse confiance, qui aille vers eux, qui s adapte à eux. Ici, aucun businessplan n est demandé et surtout, nous accompagnons les candidats entrepreneurs dans le lancement et le développement de leur projet, avec une équipe de bénévoles.» Les projets d entreprenariat soutenus par microstart vont de l ouverture d un snack à un atelier de couture en passant par de petites entreprises de services ou de transport. La grande majorité des projets financés par microstart connaissent le succès : «97 % des crédits engagés aujourd hui font l objet d un remboursement, autrement dit, les pauvres remboursent» enchaîne Patrick Sapy. Le directeur de microstart constate qu il y a un dynamisme entrepreneurial très important à rencontrer à Bruxelles. Il n est pas exclu que de nouvelles agences de microcrédit ouvrent leur porte dans les prochains mois. Ceci dit, microstart constate que le cadre réglementaire n est pas souvent favorable à la création d entreprises pour les plus démunis : arrêt des revenus de remplacement, niveau des cotisations sociales au démarrage de l entreprise autant de blocages à lever avec les acteurs concernés. Enfin, le directeur de microstart nous indique qu en France, nombre de collaborations ont été établies entre le secteur des bailleurs sociaux et la microfinance ( information aux locataires, flyers mis à disposition des locataires dans les locaux administratifs ) pourquoi ne pas tenter l expérience à Bruxelles? L appel est lancé. Marie-Noëlle Livyns, SLRB Tél : Fax : SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

7 Mont-de-Piété : mettre son bijou au clou, un prêt qui peut sauver de l exclusion Le Mont-de-Piété, situé en plein coeur d un quartier populaire de Bruxelles, permet en plaçant un bijou, un mobilier ou tout autre objet de recevoir, en contrepartie, un crédit. Estimé au plus juste, celuici souvent sauve en urgence de la dèche! Le Mont-de-Piété, le dernier rempart avant l exclusion? Etienne Lambert est bien connu dans le secteur du logement social. Entré à la SLRB avec les tout premiers délégués sociaux, Etienne a mis en œuvre le système de l inscription multiple en partenariat étroit avec les différents services de la SLRB et les sociétés immobilières de service public. Soucieux de se confronter aux réalités de terrain, Etienne a également travaillé à la Ville de Bruxelles, où il mena de front la coordination du programme de politique des grandes villes et le suivi de la coordination «logement». Fin 2006, il est devenu chef de cabinet de l Echevin du logement Mohamed Ouriaghli pour la mise en œuvre d un plan visant à la production de logements en 6 ans pour la Ville de Bruxelles. Véritable stakhanoviste, Etienne aime les défis et depuis décembre 2011, il est le Directeur général du Mont-de-Piété, une institution financière atypique que SLRB-Info vous invite aujourd hui à découvrir! Avec une certaine réticence vis-à-vis de la dénomination «Mont-de-Piété», je me suis rendue sur place pour rencontrer le nouveau directeur général. Quelle ne fut pas ma surprise de découvrir un superbe bâtiment qui ressemble étonnamment à une banque moderne. Etienne, en devenant Directeur général du Mont-de-Piété, ne t éloignes-tu pas du secteur du logement social? Pas du tout! Le Mont-de-Piété est la plus ancienne institution de crédit de ce pays, elle est publique et ne poursuit aucun objectif de lucre. Elle vise à permettre à tous d avoir un accès raisonnable au crédit, dans un contexte où le monde bancaire est de plus en plus frileux. Comme pour le logement social, il s agit d un acteur public qui travaille dans un secteur très majoritairement privatisé avec une toute autre logique. Ce que nous ambitionnons de faire au Mont-de-Piété, c est de rentrer dans des dynamiques de réseau, de partenariat en renfort des autres politiques publiques. Par exemple, ce qui me semble important pour les habitants du logement social, c est de faire savoir que l on a ici un outil hyperfacile pour avoir un prêt pratiquement instantané lorsqu ils rencontrent des difficultés financières comme un supplément de charges à payer, une garantie locative à constituer Ici, on prête sans poser de questions sur l utilisation de l argent, sur leur situation personnelle et sans réclamer de garantie ou de caution. La démarche est allégée administrativement, la seule obligation est de présenter sa carte d identité et de déposer un objet de valeur personnel que le Mont-de-Piété gardera pendant la durée du prêt. Que peut-on mettre en gage? Nous exigeons trois critères : la valeur du dépôt doit être de 30 euros minimum ; secundo, nous n acceptons que des biens qui peuvent être conservés dans de bonnes condi- SLRB-INFO 66 OCTOBRE

8 tions (on a par exemple renoncé aux tapis suite à une invasion de mites) et enfin, le bien doit avoir une valeur dans le temps constante (pas de gsm, d ordinateurs, etc). Ce sont nos experts qui donnent, dans la toute grande majorité des cas, instantanément une valeur indicative pour ce bien en vente publique sur base de laquelle nous fixons le montant maximum que nous pouvons prêter. Dans les cas très peu fréquents où nous avons un doute, nous recourons GRATUITEMENT pour le client à des experts extérieurs. Aujourd hui, 97 % des gages sont des bijoux. Quel est le profil du «gageur»? Il n y a pas de profil-type. En ces temps de crise, n importe qui peut être amené à mettre en dépôt un objet dans notre institution pour recevoir en échange une somme d argent. Nous avons à peu près 200 clients par jour, dont une dizaine franchissent nos portes pour la toute première fois. Quiconque a un besoin d argent imprévu peut engager rapidement un bien tout en gardant son patrimoine et en n étant pas obligé de s en séparer. Le message que je souhaite faire passer c est que nous sommes une banque comme une autre avec une gestion sociale. Quand le locataire d un logement social a des difficultés à payer un décompte, une garantie, à côté de ce qui existe déjà, il y a notre institution qui évitera l endettement en vous payant une somme d argent équivalente à la valeur de ce que vous pouvez mettre en gage moyennant un faible intérêt. Nous connaissons, par exemple, des clients qui en fin de mois viennent déposer un objet et reçoivent de quoi faire face au quotidien jusqu à ce qu ils puissent en début de mois revenir chercher leur gage moyennant 1 ou 2 euros d intérêts Est-on sûr de récupérer son bien? Les prêts sont consentis pour une durée de six mois. Le taux est de 6,5 % annuel, donc 3,25 % pour 6 mois. A la fin des six mois, on peut récupérer son gage en payant le capital, plus les intérêts ou laisser son gage et repartir pour une nouvelle période. Le taux, à ce moment- là augmente, il est de 10,5 %. Il faut savoir aussi que les biens sont gardés par un système hautement sécurisé et que la personne qui désire voir son bien en cours de prêt en a la possibilité. Lorsque les personnes arrêtent le remboursement des intérêts, ou qu elles décident de ne plus «dégager», le Mont-de-Piété prévient trois semaines avant l enrôlement pour la vente publique. Une autre spécificité est que l engagiste peut jusqu à la dernière minute, en ce compris pendant la vente, aussi longtemps que son bien n a pas été adjugé, le récupérer. Mais on en arrive rarement à ce stade. Dans 95 % des cas, les personnes payent leurs intérêts de peur de perdre leur gage. A l heure où toutes les banques «chassent» leurs clients de leurs guichets pour les pousser vers des automates, des phone et des PC Banking, la plupart des opérations s effectuent au guichet, toujours avec le sourire. Mais évidemment, ce sont nos ventes qui nous permettent de vivre. Nous prélevons 10 % de frais à charge du vendeur et l acheteur s acquitte lui aussi de 20 % de frais. Nous avons 30 ventes publiques par an et six ventes spéciales pour les plus beaux objets. Quelle que soit l origine de la vente, volontaire ou non, le boni de vente c est-à-dire la différence entre le prix d adjudication et le prêt initial majoré des intérêts et frais est en faveur du client dépositaire de l objet. Des souhaits? Dire aux locataires de logements sociaux bien souvent à revenus modestes et fort touchés par la crise actuelle de ne pas vendre leurs objets précieux, de ne pas tomber dans le surendettement. Notre institution est une banque publique à caractère social. En cas de problèmes d argent, parfois un bijou ou un autre objet peut être mis en gage pour dépanner à peu de frais. Mais une visite vaut mieux que tous les longs discours. Le Mont-de-Piété a participé aux journées du patrimoine. Des visites peuvent également être organisées sur demande. Emprunter Le Mont-de-Piété est ouvert du lundi au vendredi de 8h30 à 15h30 A partir de septembre, nouvel horaire : le lundi de 10h à 15h30 du mardi au vendredi de 8h30 à 15h30 Vente Publique ordinaire : le mardi à 13h extraordinaire : le samedi à 13h Dates et catalogues en ligne sur et Propos recueillis par Chantal Schmit Déléguée sociale, SLRB 8 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

9 TECHNIQUES ET METHODES Le Code wallon du Logement et de l Habitat durable : une réforme majeure Institué par le décret du 29 octobre 1998 ( M.B. du 04/12/1998 deuxième édition ), le Code wallon du Logement a marqué l appropriation par la Wallonie de la matière du logement qui s appuyait jusqu alors sur le Code fédéral de 1970 même si, ici et là, des aménagements spécifiques y avaient été intégrés. Loin d être une simple transposition des textes existants, le Code de 1998 articulait acteurs et actions dans un ensemble cohérent sous l égide du droit à un logement décent en tant que lieu de vie, d émancipation et d épanouissement des individus et des familles ( art. 2 ). D un même mouvement il fixait l objectif de favoriser la cohésion sociale en stimulant la rénovation du patrimoine et en diversifiant et accroissant l offre de logements dans les noyaux d habitat. L œuvre a été rapidement touchée par les évolutions sociétales, les besoins et soubresauts du secteur, la volonté de bonne gouvernance. Plus d une quinzaine de décrets l ont, au fil des années, aménagé, modifié, complété, certains sur des points très précis (les détecteurs de monoxyde de carbone par ex.), d autres de manière plus ample, tel le décret du 15 mai 2003 intégrant le rôle de la Société wallonne de Crédit social et des Guichets du Crédit social et confiant au Fonds du Logement de Wallonie les missions de coordination, de conseil, de financement et de contrôle des Agences immobilières sociales, Régies de quartier et Associations de promotion du logement. Le décret du 9 février 2012, entré en vigueur le 1 er juillet de la même année ( M.B. 9 mars 2012 ), constitue maintenant une réforme majeure et multiforme. Majeure, parce qu elle représente un changement de paradigme en ouvrant le logement à l habitat durable ( point 1 ). Multiforme, parce qu elle touche de très nombreux domaines. Il en est ainsi de la matière de la salubrité des logements, de l obligation de relogement et de la notion d habitation qui n est pas un logement (point 2) ; ou encore des mesures relatives au parc public, Société wallonne du Logement et Sociétés de logement de service public. 1. Le Code du Logement s élargit à l habitat durable Le développement durable constitue pour notre société un enjeu essentiel dans sa triple dimension environnementale, économique et sociale. Voir affirmé à l article 2 du Code l objectif additionnel de l habitat durable, tendant vers un logement sain, accessible à tous et consommant peu d énergie, s inscrit dans cette perspective et justifie que l on parle maintenant du CWLHD ( Code wallon du Logement et de l Habitat durable ). Le concept d habitat durable y fait l objet d une définition précise : lieu de vie salubre, proche de services et d équipements, qui réunit les conditions matérielles nécessaires, d une part, à une appropriation d un logement par l occupant notamment en termes d accessibilité et d adaptabilité et, d autre part, à une maîtrise du coût de l occupation via l efficience énergétique et les matériaux utilisés. La notion d accessibilité renvoie à des caractéristiques externes ( parkings, voies d accès ) et internes (cages d escalier, ascenseurs ) visées par le Code wallon de l Aménagement du Territoire, de l Urbanisme, du Patrimoine et de l Energie. La notion d adaptabilité vise à la transformation d un logement pour le rendre adapté aux besoins spécifiques d une personne à mobilité réduite. Sur base du nouvel article 13 quater du CWLHD, les critères de l habitat durable porteront sur trois aspects, à savoir les deux qui viennent d être cités, accessibilité et adaptabilité, auxquels il faut ajouter la performance énergétique, et leur contenu sera déterminé par le Gouvernement. Faire du parc de logements existants et à venir, un parc d habitat durable est un objectif qui est à atteindre dans le temps. Tout le parc ne doit évidemment pas être durable du jour au lendemain, au risque de rendre une partie de celui-ci impropre. C est pourquoi il est expressément prévu que le non-respect des critères ne peut conduire à l imposition de travaux ou à une interdiction d occupation. Ce qui est visé est de permettre l obtention d aides de la Région pour permettre de les rencontrer. Celles-ci sont prévues par les articles nouveaux 22 ter pour la performance énergétique et 22 quater du Code pour l accessibilité et l adaptabilité (le logement devenu adaptable pouvant bénéficier, le cas échéant, d une aide à l adaptation, dans le chef du ménage locataire, en fonction du handicap d un de ses membres, aux termes de l article 18 du Code). Des aides de cette nature, en particulier en matière de performance SLRB-INFO 66 OCTOBRE

10 énergétique, existent cependant déjà, primes à l énergie et au logement, écopacks. Elles sont confortées par ces dispositions nouvelles insérées dans le Code. On observera que l habitat durable se définit quasi exclusivement par ses conditions physiques, la maîtrise du coût de l occupation ( et non du logement ) étant présentée comme résultant de l efficience énergétique et des matériaux utilisés. L accessibilité dont il est question, on l a vu, n est donc pas l accessibilité financière. Celle-ci n est cependant pas exclue comme visée du Code. Elle se traduit dans l objectif fixé à l article 2 2 du CWLHD relatif à la mise à disposition de logements destinés prioritairement aux ménages à revenus modestes et en état de précarité. Elle se manifeste dans des dispositions relatives au calcul des loyers en fonction des ressources et des charges de famille, ou précisant que les taux des crédits hypothécaires sont inférieurs au taux du marché. On peut cependant penser que la disposition nouvelle insérée à l article 2 1er parlant de l habitat durable comme tendant vers un logement «accessible à tous», porte sur le caractère abordable pour tous, sur l accessibilité financière comme objectif (et non point seulement sur la définition au sens restreint à des caractéristiques techniques). Au final, nous nous trouvons devant une mutation qui met sous un angle neuf, en phase avec les enjeux de ce siècle, la politique du logement ET de l habitat durable. 2. De la police des habitations insalubres à la qualité de l habitat et la prise en compte de l occupant. La lutte contre les logements insalubres, les «taudis», a été une constante de la politique du logement, enracinée dans les origines hygiénistes du logement social. Elle visait essentiellement le logement «délinquant» sans trop considérer les conséquences. On parlait de police des habitations insalubres, la P.H.I. La réforme de 2012 marque la fin de cette logique essentiellement répressive pour traiter la problématique des critères de la salubrité dans une optique d amélioration constante de la qualité du bâti eu égard à son état réel et sa diversité, et de prise en compte de l occupant lorsque celui-ci doit faire l objet d une mesure d expulsion à la suite d une interdiction d occuper prononcée par le Bourgmestre. Cette évolution se marque par différentes mesures. a. La première, déjà à l œuvre dans le courant de la législature, est énoncée dans l Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l article 1er, 19 à 22 bis du Code wallon du Logement (M.B.30 octobre 2007). En effet cet Arrêté contient en son article 19, une faculté de dérogation permettant de considérer comme conforme aux critères un logement dont les manquements relevés par l enquêteur sont de minime importance et ne peuvent être supprimés que moyennant la mise en œuvre de travaux disproportionnés par rapport à l objectif à atteindre. C était déjà en quelque sorte la fin d un couperet excluant en principe du parc, des logements corrects et convenables. b. Cette faculté de dérogation souffrait toutefois d un défaut : elle n avait pas de fondement dans la loi régionale, le décret. Cet obstacle est maintenant levé par une disposition insérée dans l article 4 du CWLHD donnant au Gouvernement le pouvoir de déterminer les conditions dans lesquelles un logement présentant un ou plusieurs manquements aux critères minimaux de salubrité qu il fixe, est considéré comme salubre. Cette mesure permet donc à la fois de maintenir un logement dans le parc et de continuer à y loger des personnes conformément à leurs aspirations du moment. La souplesse ainsi introduite n empêche évidemment pas que des logements ne satisfassent pas du tout aux critères et que le Bourgmestre soit amené, au terme d une procédure d enquête répondant à des règles précises, à prononcer l interdiction d occuper. C est ici qu intervient un dispositif nouveau. c. Au rang des dispositions insérées dans le Code par la réforme du 9 février 2012, intéressons-nous maintenant à l obligation d offrir une proposition de relogement à l occupant expulsé, mise à charge du Bourgmestre, et ce au plus tard au moment de l expulsion, telle qu elle figure en son article 7. Il s agit non d une obligation de résultat qui postulerait que le relogement soit effectif, mais de l obligation de mettre en œuvre la procédure prévue. Cette procédure s opère selon les étapes et dans les limites prévues par le Code. Le Bourgmestre doit d abord chercher une solution dans sa commune, en faisant appel selon une cascade dans laquelle l acteur suivant est interpelé à défaut du précédent (logement de transit, logements loués à un CPAS ou un organisme à finalité sociale par une SLSP, logements d une AIS, structures d hébergement). En cas d échec des démarches, et après vérification, la Société wallonne du Logement procède ellemême à la recherche d un logement disponible dans la Province concernée, suivant une cascade analogue dans laquelle se trouvent repris en 10 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

11 avant-dernière position les logements issus du secteur locatif privé. Dans ce cadre est créé par les articles 13 bis et 13 ter nouveaux du Code, un Fonds régional pour le relogement destiné à financer ce dernier (à ne pas confondre avec le Fonds régional de solidarité visé à l article 172, destiné à aider les SLSP en difficulté). La revendication - tant est qu elle soit, à tous égards, justifiée - «Pas d expulsion sans relogement» s énonce ici «Pas d expulsion sans accomplissement de toutes les démarches pour assurer le relogement». En l état, elle représente un pas en avant considérable car, jusqu alors, la situation de la personne expulsée ne relevait que du refus de l indifférence ou de la bonne volonté, sinon de la volonté plus ou moins explicite de délocaliser pauvres ou indésirables. d. La dernière pièce à cette nouvelle approche ici examinée, figure à l article 22 bis nouveau du CWLHD. Il introduit la possibilité pour la Région d accorder une aide aux ménages en état de précarité qui créent ou améliorent une «habitation qui n est pas un logement». Dans le langage courant «logement» et «habitation» renvoient à une réalité identique. Il n en est rien dans le Code. En effet, le logement fait l objet d une définition précise à l article 1 er 3 : le bâtiment ou la partie de bâtiment structurellement destiné à l habitation d un ou de plusieurs ménages. Et voilà que le Code, débordant en quelque sorte de son intitulé, légifère sur une habitation au sens usuel des dictionnaires alors qui n est donc pas un logement au sens du Code, mais pour autant qu elle soit située dans une zone d habitat permanent, dans une zone déterminée par le Gouvernement ou encore qu il s agisse d habitations mobiles occupées par les gens du voyage (situations dans lesquelles la Région peut également prendre en charge les coûts d équipement et d aménagement du terrain selon l article 44 2 du CWLHD). Le Code habilite désormais le Gouvernement à déterminer les conditions minimales d habitabilité et de sécurité auxquelles doivent répondre ces habitations. La volonté, selon l Exposé des motifs précédant le projet, est «d intégrer des modes d habiter alternatifs ou innovants». Nous aurons ainsi des critères minimaux d habitabilité et de sécurité des habitations, qui se distinguent des critères de salubrité et de surpeuplement des logements. Les uns et les autres se distinguent en outre des critères d accessibilité, d adaptabilité et de performance énergétique propres à l habitat durable. Il conviendra donc de bien cerner chacune de ces critériologies. L on s étonnera peut-être de voir réunies sous un même intitulé les différentes mesures citées sous le présent point : la faculté prévue par le Code de déroger aux critères de salubrité et l arrêté qui la met en œuvre, le principe du relogement lors d une expulsion d un logement déclaré inhabitable, les aides aux habitations qui ne sont pas des logements et font l objet de conditions minimales distinctes. C est qu elles me paraissent inspirées d un même esprit, d une même ratio legis, de permettre aux gens de s assurer d un toit avec leur réalité, en créant des espaces de créativité et d incertitude, parce que leur logement est aussi leur affaire, et en même temps de créer des conditions de possibilité : possibilité d habiter un logement un peu insalubre, possibilité d être relogé, possibilité d obtenir une aide pour une habitation qui n est pourtant pas un vrai logement. Cette audace des auteurs du Code doit être saluée, alors que par ailleurs, et le Code n y échappe pas, la tendance lourde est de tout réglementer et rigidifier. En même temps, elle s accompagne d une prise de risque, surtout pour les habitations qui ne sont pas des logements, qui concernent uniquement des périmètres limités et les ménages en état de précarité. Le risque est de créer des logements «à plusieurs vitesses» ; il est de créer «de pauvres logements pour les pauvres», comme j ai eu l occasion de l écrire dans un autre contexte, celui de l aide locative du Fonds du Logement de Wallonie. Dans l action, la tension est permanente, et c est le mérite du texte nouveau de ne l avoir pas abolie en laissant ouverte la voie à des initiatives. 3. Le logement public Venons-en au volet consacré plus spécialement au logement public, à savoir l action de la Société wallonne du Logement et des sociétés de logement de service public (SLSP). Ce volet s inspire plus directement de la démarche originale et participative initiée en février 2010 par le Ministre du Logement, et qui s est étendue sur le premier semestre Des ateliers, 22 au total, ont rassemblé en Wallonie, une multiplicité d acteurs et d intervenants, responsables et gens de terrain, libérant un foisonnement d idées et de propositions. Véritables séances de travail, elles ont fait l objet d une synthèse étoffée de l Agence Alter et d une mise en perspective par l auteur de ces lignes et Alain Malherbe. Les différentes instances et conseils ont pu s approprier ces documents. Sur cette base, à l initiative du Ministre du Logement, une note d orientation a été approuvée par le Gouvernement wallon le 16 décembre 2010, comportant 110 mesures organisant la réforme du Code selon cinq axes. SLRB-INFO 66 OCTOBRE

12 Le dernier axe, adapter le Code aux nouvelles réalités, a fait l objet des points examinés ci-avant. Les quatre autres se déclinent : placer le locataire au cœur du logement public, améliorer l offre de logements, renforcer les moyens d action et améliorer l efficience du secteur du logement public, améliorer l image du logement public pour dynamiser le secteur. Tous importants, ces axes ne pourront pas être développés entièrement dans le cadre du présent article. Nous en dégagerons des éléments d importance sur deux mesures. a. arrêtons-nous d abord à la manière dont se traduit l axe relatif à la place du locataire dans le logement public. Les SLSP se voient confier deux nouvelles missions à cet égard : l accueil des locataires au moment de leur entrée dans les lieux, d une part, et l information des membres du Comité consultatif des locataires et des propriétaires - les CCLP - nécessaire à l exercice de ses compétences, d autre part (article 131, 1 bis et 10 ter). Pour ce qui est de l accueil des locataires, le législateur a cru nécessaire d énoncer cette mission, que l on aurait pu considérer comme allant de soi. Il s en explique en ces termes dans l Exposé des motifs : «Lors de son entrée dans le logement, le ménage sera accueilli de manière formelle par la société. Les premiers contacts et la première année d occupation d un logement sont cruciaux dans l établissement de relations de qualité entre le locataire et la société et nécessitent un suivi spécifique appuyé». Le renforcement du rôle des CCLP va dans le même sens d assurer la place du locataire dans le dispositif. Le nombre de ses représentants au sein du Conseil d administration de la société passe de un à deux (article 148 1er du CWLHD). Dès son installation, le CCLP est tenu d établir un programme des actions qu il entend entreprendre, programme adressé à la Société. Il reste associé à la gestion et aux activités de la régie de quartier. Il informe les locataires et propriétaires sur ses activités et les avis qu il rend. En outre, il doit être informé par la Société de l entrée des nouveaux locataires afin qu il puisse assurer leur accueil (article 156 du Code). Toutes ces mesures donnent aux représentants des habitants de nouvelles capacités d action en même temps qu elles font peser sur les CCLP une tâche de mobilisation, qui exigera de ses membres une forte implication citoyenne et de se former. Elle ne peut qu être positive à terme pour la vie et la cohésion sociale des quartiers. Autre aspect de cet axe : l obligation pour les SLSP, aux termes de l article 131 bis nouveau, de procéder au recrutement d un référent social, chargé d assurer le lien avec les acteurs sociaux locaux pour offrir un accompagnement social aux locataires. Certes, un certain nombre de sociétés s appuyaient déjà sur des travailleurs sociaux pour mener une politique de proximité avec les locataires et améliorer la qualité de vie des habitants. D autres considéraient que leur métier était essentiellement, sinon exclusivement de nature immobilière. La réforme du Code a retenu le principe de l accompagnement social pour tous les opérateurs immobiliers qu il vise. Cette dimension était présente déjà chez les AIS (Agences immobilières sociales) et les APL (Associations de promotion du logement) ainsi qu au Fonds du Logement de Wallonie, tant dans son accompagnement social et technique des emprunteurs que dans son activité d aide locative avec ses équipes pluridisciplinaires dont des intervenants sociaux. Cette dimension devient maintenant transversale dans le Code selon la définition qui en est donnée à l article 1 er 11 ter nouveau. Pour les SLSP, il ne s agit toutefois pas d une mission nouvelle dont elles seraient chargées : l obligation d engager un référent social tel qu indiqué se double d un prise en charge financière de celui-ci par la Région. Enfin, dans cet axe de la place du et des locataires, nous retiendrons l ouverture de l ensemble du parc locatif à toutes les catégories de revenus qui sont reprises et définies dans le Code : non seulement les ménages en état de précarité et modestes, mais également les ménages à revenus moyens. Ce changement traduit dans ce domaine le nouvel objectif de mixité sociale introduit à l article 2 du CWLHD. Jusqu alors les personnes à revenus moyens n avaient accès qu aux seuls logements moyens. Cette catégorie de logements dont la pertinence ne s imposait plus, a été supprimée dans les différentes dispositions du Code où elle était inscrite. Par contre, il ne pouvait être question d ignorer les difficultés des ménages aux revenus moyens d accéder à un logement, chacune des catégories de revenus bénéficiant d une fourchette de pourcentages d accès. b. Le deuxième aspect de la réforme que nous retiendrons ici a trait à de nouvelles missions, confiées aux SLSP outre celles déjà citées. Elles portent sur leur champ d action d une part, sur le cadastre des logements gérés, d autre part. En ce qui concerne les opérations qu elles peuvent mener, elles sont inscrites à l article 131, 2 bis et 8 bis pour mener toute opération immobilière, en ce compris la conception, le montage et le suivi de projets immobiliers pour compte propre, ainsi que les mêmes tâches pour créer en 12 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

13 tout ou en partie du logement pour d autres acteurs publics. Cette nouvelle formulation de leur mission leur permettra de mener des opérations de création de logements sociaux et en même temps d équipements collectifs, de bureaux, de logements de différents types, soit de s inscrire dans une véritable mixité fonctionnelle. L autre mission, insérée à l article 131, 10 bis consiste en la mise en œuvre et la tenue du cadastre de logements gérés par elles, cadastre défini à l article 1er, 37 comme le système d information ayant pour objectif la constitution et la mise à jour de données relatives à l état immobilier des logements gérés. De son côté la SWL a reçu la mission d assurer la mise en œuvre et la tenue du cadastre des logements gérés par les SLSP (article 88, 8 ). La mise au point de ce cadastre est déjà bien avancée, mais son principe et ses modalités de fonctionnement sont maintenant inscrits dans le Code. Son objectif est de permettre aux sociétés une gestion prévisionnelle des entretiens et des rénovations, mais aussi d en évaluer le coût et l impact sur leurs comptes ainsi que de mesurer les besoins pour l ensemble du secteur et les montants à prévoir dans le budget régional. D autres aspects de la réforme, qu elles concernent le logement public (comme la composition des comités d attribution avec la présence de deux travailleurs sociaux ne représentant pas les sociétaires, le transfert à la Région des missions d audit, ) ou d autres aspects ( comme les noyaux d habitat ) pourraient encore faire l objet de développements. Nul doute que SLRB-Info y reviendra, un grand nombre de textes demandant des arrêtés d application. Le temps permettra ainsi de jauger l ampleur concrète de cette grande réforme du Code Wallon du Logement et de l habitat durable et si les promesses de progrès entrevues se matérialisent de manière profitable pour le bon logement des citoyens. Luc Laurent, Directeur général honoraire du Fonds du Logement de Wallonie SLRB-INFO 66 OCTOBRE

14 L Observatoire des loyers du parc locatif privé bruxellois Enquête 2011 Dans le cadre des travaux confiés à l Observatoire de l Habitat de la Région de Bruxelles-Capitale basé à la SLRB, une enquête annuelle appelée «Observatoire des loyers» est menée de manière récurrente, afin de connaître les évolutions du parc locatif privé bruxellois et d aider à la décision sur les matières les concernant. L enquête dont il a été question ce jeudi 20 septembre, au cours d un Midi du logement, couvre un échantillon de loyers effectivement payés en 2011 par les locataires bruxellois pour leur logement à titre d habitat principal, dans le parc privé. Cette enquête a été menée entre le 1 er mai 2011 et le 15 novembre Elle porte sur le loyer du logement et ses caractéristiques intrinsèques ( type, taille, niveau de confort ) et également sur le locataire et ses caractéristiques sociodémographiques ( sa relation au logement, sa mobilité ). De plus, en 2011, un accent particulier a été mis sur les agences immobilières sociales, médiatrices sur le marché privé de la location. L objet de ce focus est de procéder à une analyse comparative entre les logements gérés par cet intermédiaire et les logements mis en location de manière «classique» sur le marché privé. Enfin, L Observatoire des Loyers se clôture par des fiches caractérisant la situation du marché locatif au niveau de chacune des communes de la Région de Bruxelles-Capitale. Marie-Laurence De Keersmaecker, conceptrice de cette enquête, nous a présenté les contours de cette enquête 2011 ainsi que ses conclusions. L Observatoire des Loyers 2011 est téléchargeable gratuitement sur le site de la SLRB : Marie-Noëlle Livyns, SLRB Le PCS «Hunderenveld» collabore au projet «META-TAGS» Le projet META-TAGS s est déroulé de janvier à avril Fruit d une collaboration entre trois photographes de l asbl Brussels Eyes, trois groupes de cinq jeunes âgés entre cinq et dix-sept ans et provenant du nord, centre et sud de Bruxelles et un éducateur de rue émanant de trois associations partenaires ( le PCS «Le Toucan», la PAJ asbl ( Prévention Animation Jeunesse ), et le PCS «Hunderenveld» ), le projet META-TAGS avait exposé, dans les Halles Saint-Géry ( du 6 avril au 1 er mai 2012 ), des photographies unissant le travail de photographes professionnels à celui de jeunes. «Muni d un appareil digital, chaque jeune participant a été encouragé à prendre des photos avec un maximum de liberté, d interagir avec l animateur, réfléchir sur son environnement et de le révéler par le médium photographique, nous faisant découvrir son quartier, son territoire, son patrimoine par le biais d un travail orienté sur le paysage photographique, ses codes visuels, la narration que peuvent donner un lieu, un espace-temps. «Les photographes de Brussels Eyes sont quant à eux d une autre génération. Ils explorent le code de la ville depuis bien longtemps et s y interrogent pareillement. Croisement de regards donc là aussi venant faire alliance au sein de cette étonnante alchimie qui ne restera pas sans conséquences ni pour les uns ni pour les autres, forge une identité certes urbaine de prime abord, mais surtout une identité des ter- 14 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012

15 ritoires et horizons humains. Peutêtre en naîtront une nouvelle complicité avec la ville, un mode de vie plus pacifiant, une autre estime de soi-même et des autres. Les jeunes photographes nous ont aussi appris qu il n y a pas de «bonne» ou de «mauvaise» photographie. Seule compte la sincérité de l image.» (Jos Tontlinger de Brussels Eyes.) Le projet META-TAGS avait d emblée séduit l équipe du «Projet de Cohésion Sociale Hunderenveld» (PCSH) notamment par son ouverture. En effet, il résonnait avec cette question que le PCSH travaille depuis longtemps avec les habitants, et sous différents axes : Comment habitez-vous votre quartier? L idée de permettre ainsi à un groupe de cinq jeunes habitants du site «Hunderenveld» de prendre un appareil photographique, de sillonner le territoire de leur commune et de traduire, librement et en images, leur ressenti nous était apparue comme une démarche, outre originale, très voisine de notre question. En ce sens, les images réalisées par les participants témoignaient (témoignent toujours) amplement de cette liberté, de ces «regards» singuliers posés sur certains endroits pour le moins variés. Au premier coup d œil, ces images ou photos nous enseignent, a minima, cette «vérité» : la perception d un site d habitations, d une rue, d un quartier ou d une commune n est pas «collective», mais toujours «unique», propre au sujet qui, avec son histoire et son vécu, «regarde». «Le projet META-TAGS nous a, dans un premier temps, surpris car il n est pas habituel que des artistes viennent de cette façon vers nous, pas en tous les cas de façon si libre. Pour une fois c était l extérieur qui s ouvrait au quartier. Le courant est d ailleurs très vite passé entre nous. Tout semblait très vite naturel. Les photographes nous ont mis en confiance et nous ont fait confiance. Du coup, on a vraiment senti que l on pouvait se lâcher et se sentir libres d exprimer ce que pouvait vouloir dire photographier notre quartier. Ce qui est fou est qu une fois l appareil photographique en main je n ai plus regardé le quartier de la même façon. J ai pris le temps de m arrêter sur mille et un détails que je regardais à peine auparavant. Cela m a surpris moi-même. Aujourd hui je me surprends parfois à regarder à nouveau de cette façon le décor qui défile devant moi lorsque je me déplace, c est surprenant. Ce qui nous a surpris également c est la qualité des tirages photographiques, ainsi que celle de l exposition. Nous ne nous attendions pas à ce que les résultats soient d un tel niveau de qualité. Le moins que l on puisse dire est que l on nous a pris au sérieux!» (Un jeune habitant et «photographe» du quartier Hunderenveld.) David Vanhoolandt Coordinateur du PCSH SLRB-INFO 66 OCTOBRE

16 Après un an : un premier bilan régional des certificats PEB par Bruxelles Environnement Le certificat de Performance énergétique des bâtiments ou certificat PEB est entré en vigueur en mai 2011 pour les mises en vente et en novembre 2011 pour les mises en location en Région de Bruxelles- Capitale. Le certificat PEB a comme objectif de permettre à tout candidat acquéreur ou locataire de comparer de manière objective et standardisée la performance énergétique de tous les biens résidentiels disponibles sur le marché. Après bientôt un an d application, il est important de revenir sur quelques points essentiels qui caractérisent cette réglementation : Les obligations L obligation des propriétaires qui mettent en vente ou en location un bien est de faire établir un certificat PEB avant la mise sur le marché du bien car le résultat du certificat PEB, à savoir la classe énergétique allant de A à G et le niveau d émissions de CO2, devra être communiqué dans toute publicité ( affiches, annonces, Internet ). La manière dont il faut communiquer ces informations est développée sur le site Internet de Bruxelles Environnement : be/certificatpeb. Lors de chaque visite, le propriétaire doit pouvoir fournir une copie du certificat PEB aux candidats acquéreurs ou locataires. On juge le bâtiment On parle bien ici de performance énergétique du bâtiment : l intérêt du certificat PEB est que la performance énergétique n est plus jugée sur base des factures de l ancien occupant, en fonction de son comportement, mais bien sur les qualités propres du bâtiment, en fonction de l isolation, des installations techniques, de la compacité, de l orientation, etc. Comparer les consommations d un logement occupé par un célibataire actif à un logement occupé par une famille sur base des factures n a pas de sens. Le certificat PEB permet d éviter cette erreur. Pour arriver à un résultat standardisé qui sera comparable pour chaque bien, plusieurs hypothèses sont prises en compte parmi lesquelles : des hypothèses d occupation et de confort minimum concernant la température de chauffage, la ventilation et les besoins en eau chaude sanitaire ; la prise en compte d une année climatique moyenne se basant Un premier bilan en chiffres sur les relevés des 20 dernières années enregistrées par l Institut Royal Météorologique ; il n est pas tenu compte de la vacance de l habitation. Les propriétaires faisant établir un certificat PEB pour leur bien ne doivent donc pas s étonner s ils constatent une différence entre le résultat du certificat PEB et les consommations relevées sur les factures. On fait ici complètement abstraction du comportement de l utilisateur. De plus, le résultat du certificat PEB est exprimé en kwh d énergie primaire par m² et par an. Un facteur de conversion standard tenant compte du combustible consommé est appliqué afin d obtenir l énergie primaire. Par exemple, en Belgique, pour produire et fournir 1 kwh d électricité, il faut consommer en moyenne 2,5 kwh d énergie primaire en amont ( pétrole, gaz, nucléaire, charbon, éolien ). Si le propriétaire ne consomme que de l électricité pour se chauffer, sa consommation de chauffage sera multipliée par un facteur de 2,5. A ce jour, plus de certificats PEB ont été établis dans le cadre de ventes et de locations ce qui atteste d un bon suivi de la réglementation. Plus de 700 certificateurs ont suivi avec succès une des formations reconnues par Bruxelles Environnement et ont demandé leur agrément pour pouvoir exercer. Suite à cette phase de lancement, la priorité de Bruxelles Environnement en 2012 sera de contrôler la qualité du travail des certificateurs et de s assurer que les propriétaires ou leurs intermédiaires respectent les obligations liées à la publicité. 16 SLRB-INFO 66 OCTOBRE 2012