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1 La Faculté de Droit Virtuelle est la plate-forme pédagogique de la Faculté de Droit de Lyon Fiche à jour au 1 er octobre 2008 FIICHE PÉDAGOGIIQUE VIIRTUELLE Diplôme : Licence en Droit, 3 ème semestre MATIERE : Droit des Affaires Web-tuteur : Olivier ROLLUX SÉANCE N 12 REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIIL COMMERCIIAL : L IINDEMNIITE D ÉVIICTIION (ARTIICLE L C.COM.) SOMMAIIRE I. LE PRINCIPE : VERSEMENT D UNE INDEMNITÉ D ÉVICTION 3 A. DROIT À L INDEMNITÉ D ÉVICTION 3 Civ.3 ème, 6 avril Civ.3 ème, 7 mai B. EVALUATION DE L INDEMNITÉ D ÉVICTION 5 Civ.3 ème, 24 novembre Civ.3 ème, 7 décembre Civ.3 ème, 4 mai Date de création du document : année universitaire 2006/07 Consultez les autres fiches sur le site de la FDV :

2 II. L EXCEPTION : NON PAIEMENT D UNE INDEMNITÉ D ÉVICTION 8 A. LE DROIT DE REPENTIR RECONNU AU BAILLEUR 8 Article L du Code de commerce 8 Civ.3 ème, 27 mars B. LES MOTIFS GRAVES ET LÉGITIMES 9 Civ.3 ème, 4 octobre

3 3 I. Le principe : versement d une indemnité d éviction A. Droit à l indemnité d éviction Civ.3 ème, 6 avril 2005 L indemnité d éviction est en principe due au locataire. Sauf clause contraire incluse dans l acte, la cession de fonds de commerce emporte cession au profit de l acquéreur de la créance d indemnité d éviction due au vendeur. Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 2001), rendu en matière de référé, que la société X..., prétendant être titulaire, à la suite de la cession à son profit d'un fonds de commerce intervenue le 17 juin 1999, d'un bail commercial portant sur des locaux appartenant à la société La Clairière, a assigné cette dernière en référé pour qu'il lui soit ordonné d'ouvrir des compteurs d'eau et que ceux-ci soient transportés dans un lieu accessible ; que la société La Clairière s'est opposée à cette demande en soutenant, d'une part, que la société X... n'avait pas d'existence légale au moment où elle a acquis le fonds de commerce et, d'autre part, que le bail ne pouvait être cédé pour avoir pris fin antérieurement à la cession ; que la société Mérimée, propriétaire de locaux voisins, est intervenue volontairement à l'instance pour qu'il soit ordonné à la société X... de cesser d'utiliser un collecteur qu'elle aurait illégalement installé au sous-sol et qui lui occasionnerait des dégâts des eaux ; Attendu que les sociétés La Clairière et X... font grief à l'arrêt de dire que la cession du 17 juin 1999 est régulière, de rejeter leurs demandes tendant à voir dire que la société X... est occupante sans droit ni titre et de juger que cette société est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction qui lui a été cédée ( ) Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte de cession mentionnait que la société X... était en cours de formation, que cet acte avait été repris par l'assemblée générale de la société le 17 mars 2000 et retenu, à bon droit, que l'inexactitude de l'acte qui indiquait l'existence d'un gérant habilité en vertu des statuts était sans portée sur la validité de la cession dès lors que celle-ci avait été reprise par la société et qu'aucun grief ne pouvait être démontré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui n'était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, que sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L du Code de commerce ; qu'ayant relevé, à bon droit, que le caractère discrétionnaire de l'exercice par le bailleur de sa faculté de repentir ne le dispensait pas de son obligation d'accepter le maintien dans les lieux du cessionnaire du fonds tant que l'indemnité d'éviction n'était pas payée, la cour d'appel en a exactement déduit que la société X... n'était pas occupante sans droit ni titre ;

4 4 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Civ.3 ème, 7 mai 2002 Dans cette affaire, un jugement a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d éviction. Pour la Cour de cassation, la participation du preneur, sans réserve, à une mesure d instruction, ne peut valoir acquiescement implicite au jugement. Sur le premier moyen : Vu l'article 410 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que l'acquiescement peut être exprès ou implicite; que l'exécution sans réserve d'un jugement non exécutoire vaut acquiescement hors les cas où celui-ci n'est pas permis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mars 1999), que, preneur à bail de terrains à usage de courts de tennis et de " club-house ", M. Kratochvil, ayant reçu du bailleur, M. de Panisse Passis, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction accompagné de mises en demeure de se conformer au bail, a demandé l'annulation de ces actes et la condamnation de M. de Panisse Passis à lui payer une indemnité d'éviction ; que, par un premier jugement, les exceptions de nullité invoquées par le preneur ont été rejetées, et une expertise ordonnée sur la réalité des faits qu'alléguait le bailleur ; qu'un second jugement a adopté le rapport d'expertise, débouté M. Kratochvil de ses demandes, déclaré que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction était valable, prescrit l'expulsion de M. Kratochvil et condamné celui-ci à payer une indemnité d'éviction ; que les deux décisions ont été frappées d'appel ; Attendu que pour déclarer irrecevable l'appel formé par M. Kratochvil contre le premier jugement, l'arrêt retient que, représenté à la mesure d'expertise, M. Kratochvil n'a jamais émis la moindre réserve, tant lors de l'exécution des mesures expertales que, postérieurement, lors du dépôt du rapport de l'expert, puis au cours de la procédure sur le fond ayant donné lieu au second jugement, que, lorsque le chef du dispositif d'un jugement non exécutoire ordonnant une expertise n'est que la conséquence de celui tranchant le principal, la participation sans réserve à la mesure d'instruction vaut acquiescement, que tel est bien le cas en l'espèce, le premier juge ayant ordonné une expertise, visant à l'informer sur la nature et la gravité des infractions reprochées au preneur parce qu'il avait considéré que les actes de refus de renouvellement et de mise en demeure étaient valables en la forme, qu'en d'autres termes la mesure expertale n'avait d'autre objet que de permettre au tribunal d'apprécier si le refus de renouvellement était valable au fond ; Qu'en statuant ainsi, alors que la participation sans réserve à une mesure d'instruction, ordonnée par un jugement mixte, ne peut, à elle seule, valoir acquiescement implicite au jugement sur le principal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 mars 1999, entre les parties, par la cour d'appel d'aix-en-provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant

5 5 ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier. B. Evaluation de l indemnité d éviction Civ.3 ème, 24 novembre 2004 A quelle date doit être évaluée l indemnité d éviction? Pour la Cour de cassation, la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle statuent les juges lorsque l éviction n est pas encore réalisée, et non à la date du refus de renouvellement. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mars 2003), que la société civile immobilière du Centre Commercial de la Défense (la SCI) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Re Reggio pour douze ans à compter du 15 décembre 1980 avec un loyer annuel équivalent à un certain pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, sous réserve d'un minimum garanti ; qu'après avoir délivré congé pour le 30 septembre 1993, avec offre de renouvellement, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande en fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative ; que, par jugement du 9 janvier 1998, devenu irrévocable, ce magistrat a déclaré le renouvellement soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et ordonné une mesure d'expertise à l'effet de rechercher la valeur locative des biens loués ; que le 18 décembre 1998, la SCI a déclaré exercer son droit d'option et offert une indemnité d'éviction ; que la société Re Reggio a soutenu que la SCI ne pouvait plus exercé ce droit ; ( ) Mais sur le second moyen : Vu l'article L du Code de commerce ; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues à l'article L et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement ; Attendu que pour fixer l'indemnité d'éviction due, en l'espèce constituée principalement par la valeur du droit au bail, l'arrêt retient que c'est à la date du refus de renouvellement, soit le 1er octobre 1993, que la valeur du droit au bail doit être arrêtée ; Qu'en statuant ainsi, alors que la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a fixé à euros l'indemnité d'éviction due par la SCI du Centre Commercial de la Défense et condamné par voie de conséquence la société Re Reggio à payer à la SCI la somme de euros, l'arrêt rendu le 13 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

6 Civ.3 ème, 7 décembre Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle les modalités d évaluation par les juges du fond de l indemnité d éviction, et précise que cette indemnité ne peut être fixée à une somme forfaitaire. Vu l'article L du Code de commerce ; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction dont est redevable la société Chaussures Eram envers l'association Intermédia, l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2003) retient que cette association ne justifie d'aucun frais de déménagement, qu'il convient en conséquence de fixer son préjudice à la somme forfaitaire de six cents euros et que, de même, et à titre forfaitaire puisque certains frais sont incontournables, il convient de fixer à quatre cents euros les frais administratifs nécessités par le changement d'adresse ; Qu'en fixant ainsi le préjudice à une somme forfaitaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE Civ.3 ème, 4 mai 2006 La Cour de cassation rappelle que l indemnité d éviction n est calculée que sur la seule activité autorisée par le bail. Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 novembre 2004), que la société civile immobilière Clémenceau 23 (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Resthob, lui a donné congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L du Code de commerce, puis l'a assignée pour voir fixer provisionnellement à une certaine somme le montant de l'indemnité d'éviction ; Attendu que la société Resthob fait grief à l'arrêt de dire que l'indemnité d'éviction doit être calculée sur l'activité autorisée au bail de bar-cafè, alors, selon le moyen, que l'indemnité d'éviction due par le bailleur au locataire commercial évincé doit être évaluée en prenant en considération l'ensemble des activités réellement exercées par le locataire, incluant les activités non prévues au bail et tacitement autorisées par le bailleur ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Resthob avait fait valoir que la SCI Clémenceau 23 avait tacitement autorisé son activité de crêperie indiquée comme objet social et accessoire de celle de bar-café contractuellement prévue ; que tout en constatant que le bailleur n'avait effectivement pas

7 7 manifesté son opposition à l'exercice par son locataire de l'activité de crêperie, la cour d'appel, qui s'est fondée sur la considération erronée de l'absence d'acquiescement exprés du bailleur à cette activité complémentaire, a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, s'abstenant de tirer les conséquences de ses observations ayant fait ressortir la réalité d'une autorisation tacite, en violation de l'article L du Code de commerce ; Mais attendu qu'ayant constaté que le bail n'autorisait que l'exploitation d'un café-bar et ayant exactement retenu que, même si le preneur avait exercé dans les lieux loués une activité de crêperie sans opposition de la part du bailleur, ce silence ne valait pas acquiescement de ce dernier à cette nouvelle activité, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bailleur était tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Civ. 3 ème, 21 mars 2007 Dans cette affaire, il est question de l évaluation des frais de réinstallation du locataire en suite du transfert de son fonds de commerce. Cette décision témoigne de la rigueur des juges à l égard du bailleur. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 10 octobre 2005), que la société Fineximmo, aux droits de laquelle est venue la société Sophia-GE capital (la société Sophia), propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Champenoise de grands magasins, aux droits de laquelle se trouve la société Monoprix, lui a donné congé pour le 1er septembre 1996 avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ; que, par acte du 3 juin 1997, la société bailleresse, exerçant son droit d'option, a signifié à la locataire un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, puis l'a assignée en fixation du montant de cette indemnité ; Sur le moyen unique : Attendu que la société Sophia fait grief à l'arrêt de fixer à un certain montant l'indemnité d'éviction dont elle est redevable, alors, selon le moyen : 1 / que l'indemnité de remplacement constitue toujours le plafond de l'indemnité d'éviction ; qu'avant de se prononcer sur l'octroi de l'indemnité de déplacement due en cas du transfert de fonds de commerce, il appartient aux juges du fond de déterminer le montant de l'indemnité de remplacement qui aurait été due si le fonds de commerce avait été perdu et de vérifier que l'indemnité de déplacement reste inférieure à l'indemnité de remplacement ; que lors de cette opération de fixation de l'indemnité de remplacement, les juges du fond ne peuvent considérer que les frais de réinstallation engagés par le preneur donnent lieu à une indemnité accessoire venant s'ajouter à l'indemnité principale, puisque celle-ci a déjà pour fonction et pour objet de permettre l'acquisition d'un fonds identique comportant des aménagements semblables ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article L du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale ; 2 / que seuls les frais normaux de réinstallation peuvent être mis à la charge du bailleur qui n'a pas renouvelé le bail ; que dans l'hypothèse où, comme en l'espèce, le preneur évincé a transféré son fonds de commerce dans un local qui lui appartient, les frais de réinstallation mis à la charge de son ancien bailleur ne peuvent inclure les investissements qu'il a effectués en sa qualité

8 8 de propriétaire des lieux, et qu'un simple locataire n'aurait pas eu normalement à financer ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article L du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu que le locataire n'avait pas à supporter les frais d'une réinstallation coûteuse à proportion du degré d'amortissement des investissements qu'il abandonnait par la contrainte et qu'il convenait de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les nouveaux locaux acquis par la société Monoprix pour transférer son fonds de commerce lui avaient été livrés sans aucun aménagement et qu'il était indispensable pour elle de les adapter à son activité, la cour d'appel en a déduit que la société Sophia devait supporter une partie de ces travaux d'aménagement qu'elle a souverainement fixée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; II. L exception : non paiement d une indemnité d éviction A. Le droit de repentir reconnu au bailleur Article L du Code de commerce «Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.» Civ.3 ème, 27 mars 2002 Si le bailleur exerce son droit de repentir lui permettant d échapper au paiement de l indemnité d éviction, il lui appartient de supporter les frais de l instance. Selon la cour de cassation, ces frais ne se limitent pas au frais de procédure. Ils comprennent notamment les honoraires d avocat. Sur le moyen unique :

9 9 Vu l'article 32 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L du Code de commerce ; Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2000), que la société nouvelle Duthilleul et Minart a pris à bail des locaux à usage commercial appartenant à M. Cohen ; que le bailleur, après lui avoir délivré un congé avec refus de renouvellement du bail et offert une indemnité d'éviction, a exercé son droit de repentir ; Attendu que, pour débouter la locataire de sa demande de remboursement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que les frais que le bailleur doit rembourser au preneur lorsqu'il exerce son droit de repentir sont uniquement des frais de procédure c'est-à-dire les frais taxables ; Qu'en statuant ainsi, en ajoutant une condition que la loi ne prévoit pas, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a dit mal fondée la demande de la société Nouvelle Duthilleul et Minart en remboursement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 3 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles B. Les motifs graves et légitimes Civ.3 ème, 4 octobre 2000 En application de l article L I-1 C.com., le bailleur peut refuser le droit au renouvellement sans être tenu de verser l indemnité d éviction s il se prévaut de «motifs graves et légitimes». Cette notion est interprétée de manière restrictive par la Cour de cassation. Ainsi, pour être recevables, ces motifs graves et légitimes doivent être imputables au locataire sortant lui-même et non au locataire précédent. Vu l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 1998), que Mme Magny, aux droits de laquelle se trouve Mme Lagrue, a donné à bail à Mme Farkas, aux droits de laquelle se trouve la société Rox Mariel, divers locaux à usage commercial ; que le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction et l'a assigné en expulsion ; Attendu que pour accueillir la demande de Mme Lagrue, l'arrêt retient que la société Rox Mariel se trouve aux droits de Mme Farkas, laquelle ne pouvait céder plus de droits qu'elle n'en possédait elle-même, que la bailleresse est

10 donc fondée à se prévaloir des infractions commises, que ce soit par la société Rox Mariel elle-même, ou comme venant aux droits et obligations de Mme Farkas ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la société Rox Mariel ne peut bénéficier ni du droit au maintien dans les lieux, ni d'une indemnité d'éviction et qu'elle devra libérer les lieux, l'arrêt rendu le 18 décembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles. 10 Pour toute question, contactez votre web-tuteur : olivier.rollux@univ-lyon3.fr

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