Appel à candidatures visant à la cession de l immeuble situé au 34 Rue Winston Churchill à Roubaix

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1 Appel à candidatures visant à la cession de l immeuble situé au 34 Rue Winston Churchill à Roubaix Dossier de consultation Cahier n 2 - Présentation du site

2 SOMMAIRE SOMMAIRE ENJEUX PRESENTATION DES BIENS A CEDER DESCRIPTIF GENERAL DU SITE DESCRIPTION DES BATIMENTS CONNAISSANCES DU CONTEXTE GEOLOGIQUE ET HYDROGEOLOGIQUE POLLUTIONS DES SOLS Historique des activites Les etudes realisees VOIRIE, RESEAUX DIVERS DESSERTE PAR LES RESEAUX PRESCRIPTIONS ET ORIENTATIONS RELATIVES A LA VOIRIE PRESCRIPTIONS RELATIVES A L ASSAINISSEMENT RESEAUX DIVERS URBANISME, ENVIRONNEMENT URBANISME OBLIGATIONS DIVERSES Z.P.P.A.U.P ENVIRONNEMENT MISSIONS ET RESPONSABILITES DU PROMOTEUR- CONSTRUCTEUR Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 2

3 1. ENJEUX La présente consultation porte sur la cession en l état d un terrain bâti, propriété de la Métropole Européenne de Lille, situé 34 rue Winston Churchill à Roubaix, en vue d y développer un programme à vocation mixte. De par sa situation et ses caractéristiques, le terrain pourra accueillir des locaux d activités/commerce, du tertiaire, éventuellement des logements (selon les investigations environnementales/sanitaires). Le schéma directeur d urbanisme et d aménagement de l arrondissement de Lille donne pour objectif que deux tiers de l urbanisation future devra être réalisée dans le tissu urbain existant. S inscrivant dans cet objectif, la Métropole Européenne de Lille et les communes coopérant au sein de cet établissement public ont fait du renouvellement urbain et de la ville intense un choix essentiel de développement durable du territoire. La requalification de très nombreuses friches stigmatisant le tissu urbain contribue fortement à l atteinte de ces objectifs qui doivent avoir pour conséquences une utilisation parcimonieuse de l espace, une redynamisation d îlots dégradés et une gestion des pollutions issues du passé industriel. 2. PRESENTATION DES BIENS A CEDER 2.1. DESCRIPTIF GENERAL DU SITE Le site se situe au 34 rue Winston Churchill à Roubaix, sur la parcelle HX 0198 de 4417m². Cette friche a été rétrocédée à Lille Métropole Communauté Urbaine (devenue Métropole Européenne de Lille depuis le 01/01/2015) en 2003 par la SAEM Ville Renouvelée, à la fin de la concession de l aménagement de la Z.A.C. Edouard Anseele que celle-ci avait. Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 3

4 Il s agit d une ancienne filature de la fin du XIXe siècle, composée d un vaste atelier en brique construit dans l alignement de la rue. Le site est également composé d anciens bureaux DESCRIPTION DES BATIMENTS Vue depuis la rue du Coq Français Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 4

5 Vue depuis la rue Winston Churchill Le site composé de trois niveaux est à l abandon depuis 2011, il est entièrement clos. Il est globalement dans un mauvais état de conservation (fuite en toiture, vitres brisées..). La Métropole Européenne de Lille a du faire réaliser des travaux de sécurisation et de réfection d une partie du bâtiment qui ont consisté en : - - La condamnation des vitres en façade, Reprise complète des rejointoiements du pignon mitoyen avec le centre de formation INFOCOM, La Métropole Européenne de Lille a procédé à des travaux de neutralisation de divers ouvrants afin d éviter des intrusions intempestives et les risques pouvant en découler. Le bâtiment a fait l objet de travaux de curages visant à évacuer des biens meubles de natures différentes qui étaient présents dans l immeuble. Description sommaire - L accès au site s opère depuis un portail métallique cadenassé donnant sur la rue Winston Churchill ; - à l entrée du site, une cour entièrement recouverte d enrobé et présentant une pente prononcée en direction du Nord est peu à peu envahie par la végétation ; - le site est largement occupé sur sa moitié Ouest par un bâtiment de type R+3, la dernière partie du niveau RdC couvre une large bande longeant la rue du Coq Français sur plusieurs dizaines de mètres côté Ouest. Ce dernier secteur semble correspondre à un vaste atelier et au niveau duquel on relève la présence de plusieurs regards sur le sol et d usage indéterminé ; - le premier et le second étage du bâtiment ont fait autrefois office de bureaux, le troisième étage a visiblement accueilli des activités d entretien mécanique automobile, - on notera la présence d une cheminée industrielle d une hauteur importante (estimée entre 15 et 20 mètres), - Une majorité des toitures sont du type «SHEDS» et les autres parties sont des toitures du type toitures planes ou terrasses, Bilan surfacique Niveau Surface m² Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 5

6 Rez de chaussée 2001 Premier niveau Identique au RDC Second niveau Troisième niveau Etat des connaissances sur la présence de Matériaux et Produits Contenant de l Amiante (MPCA) En date du 27 décembre 2013, la Métropole Européenne de Lille a fait réaliser un dossier technique amiante qui conclut à la présence de matériaux contenant de l amiante dans certaines parties du site. Les matériaux en question sont des matériaux en fibrociment (2 conduites) qui correspondent à des descentes d eaux pluviales. Le diagnostic en question est joint en annexe 3 du présent dossier CONNAISSANCES DU CONTEXTE GEOLOGIQUE ET HYDROGEOLOGIQUE D après la carte géologique du BRGM de Lille - Halluin n 14 au 1/50000ème, les études réalisées par ARCADIS dans le secteur étudié et la coupe du forage référencé 00144C0122/F1, nous savons que le sous-sol est naturellement constitué, sous d éventuels remblais de surface, successivement de haut en bas par : - les limons pléistocènes (Quaternaire) jusqu à environ 5 / 7 m de profondeur ; - les argiles yprésiennes (Tertiaire) rencontrées au droit du site sur une épaisseur d environ 15 m ; - les sables du Landénien supérieur (Tertiaire) jusqu'à environ 45 / 50 m de profondeur ; - les argiles du Landénien inférieur (Tertiaire) présentes sur environ 15 m d épaisseur ; - la craie (Sénonien et Turonien supérieur - Secondaire) sur une épaisseur de 10 / 15 m environ ; - les «dièves» (marnes turoniennes) (Secondaire) rencontrées à partir d environ 75 m de profondeur et jusqu'à environ 85 / 90 m de profondeur ; - le Calcaire Carbonifère. Une campagne de mesures a été réalisée à l occasion d un diagnostic environnemental (ci après relaté) mettant en évidence un faible gradient hydraulique de la nappe superficielle au droit des terrains étudiés qui semble s écouler globalement en direction du Nord-Ouest, c est-à-dire conformément à la topographie du secteur étudié POLLUTIONS DES SOLS HISTORIQUE DES ACTIVITES Le site a été utilisé à des fins industrielles sous la dénomination «établissements Lemaire et Dillies», il s agissait d une ancienne teinturerie de coton soumis à un statut de déclaration au titre de la législation sur les installations classées. La période des activités de ce site se situe entre 1885 et A ce titre, ce titre figure dans la Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Services au numéro NPC Les processus utilisés par cette exploitation correspondaient globalement à : - L exploitation d un atelier de battage de cotons bruts, Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 6

7 - L exploitation d un atelier avec usage de liquides halogénés destinés à la fabrication de colle «PVC» (du type phtalates et alkylsulfate de phénol crésol) - Des dépôts de liquides inflammables (2000 l de white spirit, 6000 l d acétate d éthyle, litres de fuel en réservoirs aériens), - Un atelier d emploi de matières plastiques par procédé de trempage. Le périmètre de ces activités a été restreint à travers le temps comme en témoigne les différents aménagements réalisés (voirie, université..). Plus récemment (périodes indéterminées) ce bâtiment a été utilisé par : - La société CV DISTRIBUTION, commerce de biens de consommation, - La société NOSTALGIA SPORTS CARS, Commerce de voiture, - La société DISTRIFAC, activité de conditionnement et contrôle qualité, - La société HELP TEC, vente / location de matériel de bureau et informatiques, - La société SA CYCLONE, fabrication de tee shirt. La SAEM VR est devenue propriétaire de l immeuble en septembre 1998 puis Lille Métropole Communauté Urbaine (devenue Métropole Européenne de Lille depuis le 01/01/2015) en décembre Notons que le site est positionné historiquement dans un secteur à forts antécédents industriels comme le mentionne les études environnementales (dont 4 sites figurants dans la base de données BASOL à proximité immédiate du site) LES ETUDES REALISEES La Métropole Européenne de Lille a souhaité étendre sa connaissance du site via la réalisation de diagnostics environnementaux (joints en annexe 1 et 2 ), à ce titre deux rapports d études ont été constitués : - Une première étude historique et environnementale du 14 novembre 2013 visant à retracer l histoire industrielle du site qui a donné lieu au rapport joint en annexe 1, - Un rapport de diagnostic environnemental constitué le 5 mai 2014 qui fait état d une campagne de reconnaissance de l état des milieux (sols et eaux souterraines) en phase avec les préconisations de l étude historique. En fonction du projet qui sera retenu, il pourra s avérer nécessaire d étudier la compatibilité sanitaire du projet souhaité sur la base des éléments collectés via ces études ou au regard d une stratégie d investigations complémentaires qui pourrait être menée suivant l affectation future de l immeuble. A noter que la préfecture du nord a indiqué par courrier du 18 novembre 2013 qu aucune cessation d activité n a été déclarée auprès de ses services. La présence d un ancien forage a été localisée dans le périmètre de l immeuble et plus particulièrement au droit de l ancienne cheminée, sa profondeur était de 143 m. Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 7

8 3. VOIRIE, RESEAUX DIVERS 3.1. DESSERTE PAR LES RESEAUX L alimentation électrique de l immeuble était assurée par un transformateur ERDF positionné rue du coq Français. Les réseaux électriques, télécoms et d'alimentation en eau potable ont été dé raccordés par le maitre d ouvrage PRESCRIPTIONS ET ORIENTATIONS RELATIVES A LA VOIRIE Le projet privé devra respecter le règlement de voirie communautaire afin de pouvoir intervenir sur le domaine public routier (article 2.1). Les accords techniques préalables et les permissions de voirie pour le raccordement sur l'espace public seront à adresser à : La Métropole Européenne de Lille 1 rue du ballon CS LILLE CEDEX A l attention de l Unité Territoriale de Roubaix Villeneuve d'ascq / Service Voirie. Desserte/Accès/Circulation Il sera nécessaire d estimer les trafics générés Poids Lourds/VL par le projet, de vérifier l impact sur le réseau existant. Stationnement Concernant le stationnement, les services métropolitains demandent une étude de stationnement afin de mesurer l impact sur le quartier (sans répercussion sur le domaine public). Piétons/Cycles La question de la desserte du site pour tous les modes de déplacement devra être étudiée. Résidus Urbains La présentation des bacs de collecte des déchets devra se faire à une distance maximale de 15m du domaine public accessible aux véhicules de ramassage des déchets. En fonction de l'activité de l'occupant, celui-ci est susceptible de devoir faire appel à un prestataire privé PRESCRIPTIONS RELATIVES A L ASSAINISSEMENT Les réseaux intérieurs des constructions seront de type séparatif (le cheminement des eaux de pluie est différent de celui des eaux vannes et ménagères). La gestion des eaux pluviales devra être conforme aux prescriptions annexées à l Article 4 du P.L.U. et au règlement d assainissement de L.M.C.U. Pour tout raccordement, le pétitionnaire devra présenter une demande d autorisation de raccordement à l adresse suivante : Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 8

9 La Métropole Européenne de Lille 1 rue du ballon CS LILLE CEDEX A l attention de l Unité Territoriale de Roubaix Villeneuce d'ascq / Service Assainissement. Tout nouveau raccordement sur le réseau public d assainissement se fera au moyen d un branchement en domaine public, effectué par la Métropole Européenne de Lille, aux frais du pétitionnaire. L estimation du coût de ce branchement sera fournie lors de la demande d autorisation de raccordement RESEAUX DIVERS Le pétitionnaire aura à sa charge la réalisation des réseaux autres que l assainissement et la voirie, en lien avec les concessionnaires divers et présents sur le quartier. Prévoir le déplacement éventuel et l intégration des coffrets techniques en domaine privé. Eau potable Il existe un réseau DN 400 mm rue Churchill ainsi qu'un réseau DN 100 mm dans la rue du Coq Français. 4. URBANISME, ENVIRONNEMENT 4.1. URBANISME Le zonage du PLU est la zone UAa. Il s agit d une zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense. Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 9

10 Il existe à ce jour un emplacement réservé de Servitude Mixité Sociale. Ainsi, tout programme atteignant un nombre de 17 logements minimum (ou 1200 m² de SHON) devra comporter a minima 30 % de logements locatifs sociaux ou très sociaux, dont 20 % de logements locatifs très sociaux Le site fait partie du périmètre de valorisation des axes lourds de transport collectif. Ainsi, les stations de métro et de tramway Eurotéléport se trouvent à 10 minutes à pieds. Le site bénéficie également d une bonne desserte en bus. Enfin, une station V Lille se trouve à proximité, et de nombreuses pistes cyclables desservent le site OBLIGATIONS DIVERSES - Sites protégés ou à risques: Archéologie préventive ( Saisine pour les terrains d'une superficie égale ou supérieure à 300 m2 ) Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 10

11 - Voies de communication: Secteurs affectés par le bruit en tissu ouvert - Voie bruyante ( catégorie 4 - tissu ouvert ) 4.3. Z.P.P.A.U.P. La ville de Roubaix a mis en place une ZPPAUP. Pour information, un travail d AVAP est en cours d'étude. Le bâtiment se trouvant dans le périmètre, l Architecte des Bâtiments de France a un avis conforme. Au vu des premiers échanges avec ce dernier, il conviendrait de conserver l'ensemble de la façade sud-ouest (sur rue), le gabarit du retour sur la rue Winston Churchill, et la cheminée. La façade pourrait être "légèrement" transformée, comme l'a été celle d'infocom (modifs de baies, menuiseries), tout en préservant son "caractère" architectural ENVIRONNEMENT Le bâtiment est adossé à l Infocom, IUT formant des professionnels dans le domaine de l information et de la communication. Un programme neuf de bureaux a été développé rue du Coq Français. Il comprend, entre autre, un cabinet ophtalmologique et des avocats. Le site est à proximité immédiate du centre McArthurGlen qui regroupe plus de 75 magasins, et proche des magasins du centre-ville, d un cinéma et de la grand place de Roubaix (commerce et mairie). La médiathèque de Roubaix ainsi que la Poste se trouvent à dix minutes à pied. 5. MISSIONS ET RESPONSABILITE S DU PROMOTEUR- CONSTRUCTEUR Pour mettre le site en conformité avec tout autre usage que celui pour lequel il a été réhabilité, le futur propriétaire devra faire les études environnementales nécessaires. A ce titre, il se conformera aux réglementations en vigueur, notamment aux méthodologies nationales édictées via les circulaires et la note du ministère de l'écologie et du développement durable en date du 8 février Une autorisation pour mener des sondages sur site pourra être délivrée avant cession par la Métropole Européenne de Lille. Appel à candidatures Roubaix rue Winston Churchill Présentation du site 11