Transformer les sites et sols pollués

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1 Fiche pédagogique - Janvier 2015 Mise à jour de la Loi ALUR du 24 mars 2014 et des décrets du 22 décembre 2014 Transformer les sites et sols pollués un partenariat public-privé au service des élus et des praticiens du foncier Dans un contexte façonné par les impératifs de renouvellement urbain, les sites et sols pollués deviennent progressivement des espaces de projet. Mêlant à la fois enjeux de territoire et de sécurité sanitaire, leur reconversion apparaît souvent complexe et peu rentable. Pourtant, loin de cette image négative, la dépollution de ces sites contribue en réalité à la sortie d opérations stratégiques pour les territoires. Cette fiche vise à donner aux élus et aux techniciens les cadres d action pour gérer au mieux les sites et sols pollués que ce soit au niveau du risque sanitaire, de leur intégration dans des projets urbains ou dans la sécurisation des transactions. Sommaire I. La gestion du risque sanitaire : Quels enjeux? Quelles responsabilités? II. III. Sécuriser les transactions Reconvertir les sites et sols pollués dans une démarche de projet

2 I. La gestion du risque sanitaire : Quels enjeux? Quelles responsabilités? Penser la reconversion d un site pollué amène nécessairement à se poser des questions en termes d enjeux, de responsabilités, de financements et de mise en sécurité du site. 1. Pourquoi reconvertir les sites pollués? Saisir une opportunité de territoire Nombre de sites pollués se situent dans des zones à fortes pressions foncières, dans les centres villes (anciens faubourgs industriels) ou en périphérie immédiate. En reprenant de tels sites, la collectivité peut réaliser une économie sur les coûts liés à la voirie, aux réseaux et aux équipements publics car ces sites sont déjà intégrés à la trame urbaine. D un point de vue de stratégie territoriale, ces sites représentent une bonne opportunité pour renouveler l espace urbain sans empiéter sur les espaces agricoles et naturels. Il s agit également d une solution pour redynamiser le territoire par un renouvellement du paysage. Répondre à un risque sanitaire L enjeu sanitaire, aussi bien pour les êtres humains que pour l environnement, sera à prendre en compte lors de la reconversion d un site pollué. Un site pollué présente un risque potentiel pour l homme. Pour représenter un réel danger, trois conditions doivent être réunies : 1. Une source de pollution ; 2. Un facteur de diffusion de cette pollution (sol, eau,air) ; 3. Une cible (l homme). Si ces trois éléments ne sont pas présents, le risque sanitaire n est pas avéré. La circulaire du 8 février 2007* expose l approche nationale de la reconversion des sites : la gestion du risque sanitaire. Il s agit d adapter les usages possibles des milieux en fonction de leur état, sans obligatoirement viser une dépollution systématique. Le degré de dépollution est ainsi adapté au risque sanitaire pour les futurs usagers. Selon cette logique, les exigences de remédiation (c est-à-dire de dépollution) seront moindres pour un usage industriel que pour un usage d habitat ou une école maternelle. On adapte donc la dépollution au projet. * Installations Classées - Prévention de la pollution des sols - Gestion des sols pollués 2. Qui est le responsable de la dépollution? La responsabilité incombe au dernier exploitant En France, les établissements présentant un risque potentiel pour l environnement sont encadrés par la réglementation ICPE (Installation Classée Pour l Environnement). Dans le cas d une cessation d activités classées, le dernier exploitant a l obligation de remise en état du site de façon à permettre l usage futur du site *. Cette responsabilité de l exploitant fait l objet d une prescription trentenaire. Le préfet ne pourra imposer à l exploitant «la charge financière des mesures à prendre au titre de la remise en état d un site lorsque plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la cessation d activité a été portée à la connaissance de l administration». Ce principe posé par la jurisprudence ** ne s applique pas si des faits portant atteinte à l environnement ont été dissimulés. En cas de succession d exploitations de même activité, le dernier exploitant est le responsable de l ensemble de la pollution car les activités se sont substituées l une à l autre. Lorsqu il y a succession d exploitations d activités différentes, chaque exploitant reste responsable de sa pollution. Si un exploitant antérieur n existe plus, sa pollution devient orpheline (voir ci-contre). Il est à noter que le préfet pourra, après mise en demeure, assurer d office les travaux nécessaires aux frais du responsable. L exécution pourra être confiée à un EPF ou à l ADEME. Enfin, le propriétaire du site pourra être considéré, à titre subsidiaire, comme le responsable s il est démontré qu il a fait preuve de négligence ou qu il n est pas étranger à la pollution. * Décret n du 13 septembre 2005 modifiant le décret n du 21 septembre 1977 pris pour l application de la loi n du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l environnement, art III ** CE, 8 juillet 2005, Alusuisse-Lonza-France n

3 Pour quel usage l exploitant doit-il remettre le site en état? Dans la procédure de cessation d activité des ICPE, l exploitant doit lui-même proposer l usage futur de son site. Ainsi, trois mois préalablement à cet arrêt, il informe le préfet de la cessation d activité en lui remettant un rapport sur la situation environnementale ainsi que l historique du site faisant état de ses usages successifs et une proposition d usage futur du site. Ces informations sont également transmises au propriétaire du terrain et au maire ou au président de l EPCI compétent en matière de planification. Le préfet a deux mois pour fixer l usage futur et ordonner la remise en état en conséquence. Sauf dans le cas où toutes les parties sont d accord pour retenir un usage différent (par exemple habitat), le préfet retiendra l usage de la dernière période d exploitation, à savoir industriel, pour prescrire la remise en état. Une dépollution plus poussée devra être négociée lors de l acquisition (droit privé) le plus souvent dans le cadre d un projet. Permettre le transfert de responsabilité à un tiers Afin de faciliter le renouvellement des ICPE suite à un arrêt d exploitation, la Loi ALUR du 24 mars 2014 a donné la possibilité pour un tiers de se substituer à l exploitant pour réaliser des travaux de réhabilitation (Art. L du code de l environnement). Ce transfert de responsabilité, à la fois financière et administrative, requiert l accord du Préfet et de l ancien exploitant. Le tiers intéressé devra présenter un mémoire de réhabilitation comprenant les mesures à mettre en oeuvre pour rendre le site compatible avec l usage futur. Il devra disposer des capacités techniques et financières suffisantes à la réalisation des travaux et les mesures de gestion devront être contrôlées par un bureau d études certifié. A noter qu en cas de défaillance du tiers, l administration pourra se retourner contre le dernier exploitant qui demeure, en dernier ressort, le seul responsable. Le cas des sites à responsable défaillant Face à un site abandonné, la première étape consiste à vérifier la situation du dernier exploitant responsable. Des recherches sont souvent nécessaires pour identifier la personne responsable. Il est assez fréquent de trouver un site dont le dernier exploitant n existe plus, est introuvable ou insolvable. Dans ce cas, il devient impossible d appliquer le principe «pollueur payeur». Cette situation concerne une grande majorité des sites. La dépollution incombe alors au bénéficiaire du changement d usage. Ces sites orphelins sont mis en sécurité afin d éviter les squats et les intrusions. Les sites peuvent être très endommagés et présenter des risques d accidents. Dans le cas de responsables défaillants, les pouvoirs publics interviennent en tant que garants de la sécurité et de la santé publique. Le préfet pourra solliciter le ministère en vue d une intervention de l ADEME consistant essentiellement à clôturer le site, à le maintenir fermé et à limiter les quantités de déchets. Afin de renforcer la mise en sécurité, l ADEME et/ou le préfet pourront également proposer l instauration d une servitude d utilité publique restreignant certains usages dans le temps. 3

4 3. Quelles démarches pour gérer le risque? La Note ministérielle du 8 février 2007 pose le cadre d action réglementaire pour évaluer les risques sanitaires. Deux démarches de gestion sont proposées : la démarche d Interprétation de l État des Milieux (IEM) et le plan de gestion. Selon la situation, on réalisera l une et/ou l autre de ces démarches. La démarche d IEM est réalisée sur un site en cours d activité pour évaluer la compatibilité de l état du site avec l usage en cours. La procédure d IEM est à la charge de l exploitant et est réalisée par un bureau d études. Elle est composée d un schéma conceptuel, d une investigation de terrain et d une analyse. Le schéma conceptuel est une représentation graphique de la situation du site. On y représente la source, le vecteur et la cible de la pollution. Le plan de gestion va plus loin que l IEM en réalisant une Évaluation Quantitative des Risques Sanitaires (EQRS) ainsi qu un bilan «coût-avantage» qui déterminera les exigences de dépollution appropriées en fonction du risque sanitaire. Après dépollution, on réalise un schéma conceptuel final à l appui d une investigation de terrain et une Analyse des Risques Résiduels (ARR). A ce stade, le bilan ne peut être négatif sinon les mesures de dépollution continuent ou sont relancées. Une surveillance environnementale régulière peut ensuite être proposée, notamment sur la qualité des nappes. Six mois après sa réalisation, le bilan est adressé au préfet. Enfin, la circulaire du 8 février 2007 précise que «la politique de gestion des risques suivant l usage ne dispense en aucune manière de rechercher les possibilités de suppression des sources de pollution compte tenu des techniques disponibles et de leurs coûts économiques». 4. Mettre en sécurité un risque dans le temps La mise en place de restrictions d usage et de servitudes permettra d empêcher certains usages sur un site pollué. Cet outil est réglementé par les articles L et suivants du Code de l environnement. Elles peuvent faire suite à un plan de gestion ou une IEM. Exemple de schéma conceptuel À la suite de ces analyses, on détermine s il y a compatibilité entre l usage et l état des milieux. En cas d incertitude, des mesures de gestion sont prises et une surveillance environnementale peut être mise en place. Si on constate un risque plus grave, il sera nécessaire de réaliser un plan de gestion. Le plan de gestion sera réalisé, quant à lui : lorsqu une cessation d activité libère un terrain qui pourra être affecté à un nouvel usage, lorsqu une démarche d IEM nécessite des mesures de gestion, lorsqu un projet urbain se déroule sur un ancien terrain industriel. La servitude d utilité publique (SUP) va permettre d inscrire dans le temps une limitation d usage d un terrain. Elle ne peut cependant pas limiter ou interdire un usage déjà en cours. Il s agira plutôt d interdire un type de construction ou un usage à venir. Par exemple, il est possible d interdire la construction d un parking souterrain ou de transformer un terrain en espace vert. Une SUP est attachée à une parcelle et est inscrite dans les documents d urbanisme (en annexe du PLU) ainsi qu à la Conservation des hypothèques. Certaines restrictions d usage sont obligatoires ; c est le cas pour les établissements SEVESO, certaines anciennes carrières ou encore les centres de stockage de déchets qui font l objet d une SUP spécifique. Elle peut être imposée par le préfet ou demandée par le maire. L exploitant transmet les informations relatives à la restriction puis l inspecteur des installations classées rédige un rapport sur cette base au préfet qui arrête un projet de servitudes 4

5 II. Sécuriser les transactions et le communique au maire et à l exploitant. Le projet de servitude peut être ensuite soumis à enquête publique ou à une simple consultation des propriétaires selon les cas. Les coûts liés à ces restrictions d usage (études, frais de conservation) sont supportés par le responsable de la pollution. Les propriétaires (du site exploité ou des terrains extérieurs) se voyant grevés d une servitude du fait de l activité d une exploitation peuvent réclamer une indemnité dans un délai de trois ans auprès de l exploitant. Le montant est fixé par accord amiable, à défaut par le juge de l expropriation. Il est également possible de mettre en place une Restriction d Usage entre Parties (RUP). Il s agit d une servitude de droit privé (servitude conventionnelle entre deux fonds) ou entre deux personnes (non transmissible). Dans ces conventions, l une des parties est forcément propriétaire du terrain. Il peut être par exemple convenu d une restriction concernant le sol ou le sous-sol posée entre un propriétaire vendeur et un acheteur (la restriction figure alors dans l acte de cession) ou des obligations de surveillance ou d entretien. Les RUP sont publiées aux hypothèques mais ne figurent pas dans les documents d urbanisme. Le propriétaire ne peut recevoir d indemnisation. Un point de vigilance particulier est à observer en matière de sites et sols pollués, celui des cessions et acquisitions de terrains. Cette étape est délicate dans la mesure où il va s agir d estimer et de négocier le prix du foncier en fonction de l état plus ou moins ou connu des sols. 1. Connaissance de l état du bien Connaître l état du bien, son degré de pollution permettra de fixer un prix juste pour les deux parties. Le législateur a d ailleurs mis en place des garde-fous pour aller vers plus de transparence. L obligation d information du vendeur Les articles L et L du Code de l environnement imposent au vendeur d un terrain d informer par écrit de la présence d une pollution des sols. L acte de vente atteste de cette formalité. Le vendeur devra, a minima, faire des recherches sur les bases de données BASOL * et BASIAS ** et joindre le résultat des recherches à l acte de vente. Pour remplir cette obligation d information, les vendeurs pratiquent souvent un audit environnemental avec une consultation des bases de données BASOL/BASIAS, une visite du site avec consultation des documents sur place, une rencontre avec le responsable du site et des recherches documentaires sur l histoire du site (dont des photographies aériennes). Puis, l analyse se poursuit par une investigation sur l emplacement des réseaux et des prises d échantillons. L audit permettra de déterminer le degré de pollution, de chiffrer le montant des travaux de remise en état, de négocier le prix du terrain de manière objective et de poser les clauses de l acte de vente. À noter qu il ne répond à aucune obligation légale mais qu il est vivement recommandé par les professionnels du domaine. * BASOL est une base de données sur les sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif ( ** BASIAS est un inventaire historique référençant les sites industriels et les activités de service ( A noter qu en Rhône-Alpes, une réactualisation de la base de données BASIAS est actuellement en cours et devrait être finalisée en

6 En cas de préemption *, le titulaire du droit de préemption peut demander au vendeur des informations complémentaires à la DIA, notamment le dossier de diagnostic technique, un état des risques technologiques et les documents relatifs à l état des sols. Le titulaire du droit de préemption peut également demander au propriétaire à visiter le bien. Le rôle d information de l État et des collectivités La connaissance de l état des sols est devenue la clef de voûte de la sécurisation des projets de renouvellement des sites pollués. La Loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que l Etat devra créer des secteurs d information sur les sols pollués qui devront faire l objet d études de sol et de mesures de gestion en cas de changement d usage. La liste des sites sera soumise pour avis aux communes et EPCI compétents en matière d urbanisme et une information sera transmise aux propriétaires concernés. Les secteurs seront cartographiés et annexés au PLU, au document en tenant lieu et à la carte communale. Les autorisations d urbanisme devront justifier de la réalisation des études de sol et des mesures de gestion (Art. L du code de l environnement). En cas de vente ou de location dans ces secteurs, le vendeur ou le bailleur devra indiquer dans l acte de vente ou dans le bail les informations rendues publiques par l État. Si une pollution du sol est découverte, l acquéreur ou le preneur dispose de 2 ans pour prouver l incompatibilité du terrain avec l usage pour faire valoir son droit à une résolution de la vente, à une baisse du loyer ou à une restitution d une partie du prix de vente ou à une réhabilitation du terrain aux frais du vendeur (à condition que les frais ne soient pas disproportionnés par rapport au prix de vente). *Décrets n et du 22 décembre 2014 Les collectivités doivent, par ailleurs, transmettre les éléments dont elles disposent en matière d historique industriel et de qualité des sols aux bénéficiaires d autorisations d urbanisme sur d anciens sites industriels *. Pour répondre à cette obligation d information, certaines intercommunalités se lancent dans des inventaires locaux qui leur permettront de transmettre les informations les plus justes. C est le cas du Grand Lyon qui élabore, depuis 2005, un Inventaire Historique Urbain (IHU) recensant les sites ayant connu une activité industrielle ou de services. Cette méthode est basée sur une recherche exhaustive de la donnée à l échelle cadastrale. Cet IHU a conduit à identifier et à localiser environ sites potentiellement pollués au lieu des 586 recensés sur le Rhône par BASIAS. L IHU servira par la suite à adapter les documents d urbanisme et à sécuriser les transactions et les projets. 2. Négociation pour l acquisition d un terrain pollué La négociation tient une place importante dans le processus d acquisition d un terrain pollué. Elle doit permettre de déterminer un prix du foncier compatible avec le bilan du promoteur ou de l aménageur pour un projet donné. Dans cette perspective, la prise en charge financière de la dépollution/déconstruction pourra être partagée ou assumée par l une ou l autre des parties. Des clauses spécifiques peuvent être introduites dans l avantcontrat et l acte de vente pour encadrer la dépollution et limiter la prise de risque pour le porteur de projet (voir ci-après). * CE 9 mai 2001, Commune de Saint-Chéron 6

7 3. Clauses environnementales Appui de l EPFL de la Haute-Savoie sur la reconversion d un site industriel La commune de Marnaz, située dans la vallée de l Arve, a connu le développement dans son centre d une entreprise de décolletage à partir des années Le départ de cette entreprise sur une commune voisine libère un site d 1,2 hectares à proximité immédiate d une zone pavillonnaire. La commune a pour ambition d utiliser le site pour réaliser des logements notamment sociaux et/ou une maison de retraite. En août 2011, lors de la mise en vente du site, la commune fait appel à l EPFL de la Haute-Savoie pour préempter le bien et le préparer pour les futurs aménagements. Le site est acquis pour pour le compte de la collectivité. Le portage est organisé sur quatre ans avec paiement à terme. L activité industrielle a laissé une pollution assez typique dans les bâtiments et le sol : présence d amiante, de plomb, de trichloréthylène, etc. Lors de l acquisition, ces pollutions avaient déjà été identifiées grâce à un travail fin réalisé par le BRGM. La prise en charge de la dépollution a été négociée au moment de la vente entre l acquéreur (l EPFL 74) et le vendeur (le propriétaire exploitant). Il a ainsi été convenu que l acquéreur réaliserait à sa charge les travaux de dépollution dans une limite de HT. Au-delà de cette somme, les frais seraient pris en charge par l ancien exploitant. Enfin, à partir de HT, les frais seraient partagés entre le vendeur et l acquéreur. L EPFL a réalisé les démolitions et la dépollution afin de préparer le terrain pour l aménagement lors de sa rétrocession. La dépollution devant être maximale, l objectif étant de réaliser du logement, il a été procédé à une excavation des terres puis à une mise en décharge. Au total, ce chantier de démolition / dépollution aura coûté à la collectivité , desquels vient se déduire une subvention de la Région Rhône-Alpes de au titre de sa politique de soutien aux opérations du Programme Pluriannuel d Investissement (PPI) de l EPFL 74. Selon que l on se positionne à la place du vendeur ou de l acquéreur, les clauses à inclure dans le contrat de vente seront de natures différentes. L acquéreur cherchera à disposer de l information la plus exhaustive sur l état du bien afin de pouvoir négocier le prix au plus juste, de se protéger par des clauses et d éviter les mauvaises surprises. Le vendeur, de son côté, aura pour objectif de conclure la vente avec un prix intéressant tout en se dégageant, si possible, d une responsabilité ultérieure. Clauses à inclure dans l avant-contrat L avant-contrat peut être signé avant la réalisation de l audit environnemental. Il va permettre de poser une option sur un bien et de conditionner son acquisition effective par des clauses spécifiques. Il peut s agir, par exemple, d une condition suspensive de l absence de découverte de pollution. Si une pollution est découverte, rendant le terrain impropre à sa destination, la vente n aura pas lieu ou sera renégociée. On voit bien ici l importance de la connaissance de l état des milieux avant de conclure la vente. Clauses à inclure dans l acte de vente L acte de vente est un contrat de droit privé qui laisse une certaine latitude dans la négociation. Les parties négocient la prise en charge financière de la dépollution en fonction du montant de la transaction (charge foncière) et du degré de dépollution restant à réaliser après la vente. Il sera courant d utiliser des clauses relatives au passif environnemental. Une clause de garantie de passif environnemental va permettre à l acquéreur de mettre à la charge du vendeur les frais de remise en état du site pour une pollution découverte après la vente. Bien sûr, le vendeur a moins intérêt que l acheteur à poser cette clause. Au contraire, une clause d exclusion de garantie permet au vendeur de se dégager de la prise en charge financière d une remise en état pour une pollution découverte a posteriori. Les clauses de garantie ou d exclusion de passif tombent si le vendeur est de mauvaise foi ou si le vendeur est un professionnel contrairement à l acquéreur. 7

8 III. Reconvertir les sites et sols pollués dans une démarche de projet La conception d un projet de renouvellement urbain sur sols pollués nécessite de savoir mesurer la prise de risque en fonction du projet visé, élaborer un plan masse tenant compte des pollutions mais également de s entourer de partenaires compétents. 1. Raisonner en mode «projet» Dans l optique d une reconversion, il est nécessaire d approcher un site pollué en terme de projet. En effet, le renouvellement impliquera une dépollution et un nouvel aménagement. C est la réalisation de l ensemble du projet qui va, normalement, permettre d équilibrer l opération. La dépollution va en effet générer un coût supplémentaire sur le foncier qui sera compensé par la plus-value effectuée sur la vente des charges foncières, tout particulièrement dans le cas d un changement d usage. Cette vision d ensemble du renouvellement du site permettra de dépasser l obstacle de la dépollution en lui-même qui peut décourager au premier abord. Cette logique permettra aux acteurs concernés (collectivités, aménageurs ou encore promoteurs) de mieux évaluer la prise de risque liée à cette reconversion et ainsi, d intégrer la partie dépollution en amont dans le bilan de l opération, notamment dans une logique de compte à rebours. Dans ce type de projet, la prise de risque est fonction des incertitudes existantes autour du degré de pollution du site et donc de la capacité à pouvoir équilibrer l opération finale. En effet, les sondages effectués sur un site restent ponctuels, leur maillage étant plus ou moins dense et ciblé sur certains types de polluants. Il est toujours possible de découvrir une pollution entre deux points de sondage ou encore une pollution par un polluant non recherché. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé au porteur de projet de dresser un historique du site (bases, inventaires historiques et sondages) voire de réaliser des diagnostics complémentaires avant de s engager dans le projet. Création d un nouveau quartier sur l ancienne usine GIAT à Saint-Chamond Ce site de 45 hectares a été successivement occupé depuis le 19ème siècle par des entreprises travaillant dans la métallurgie telles la Compagnie des Hauts-Fourneaux ou encore les forges et aciéries de la Marine. Ce n est que dans les années 1990 que le site est repris par GIAT. Ces différentes activités ont provoqué un certain nombre de pollutions des sols, essentiellement aux métaux lourds, aux hydrocarbures ou encore aux PCB. La fermeture de GIAT au début des années 2000 pose un enjeu de reconversion majeur pour ce quartier ainsi que pour le territoire. Le départ de cette industrie amène la collectivité à envisager un projet de renouvellement urbain maintenant l activité économique tout en proposant une nouvelle offre de logements ainsi que des liaisons du site avec les quartiers environnants. L ambition est de réaliser à terme un quartier mixte et respectueux des principes du développement durable. Pour atteindre cet objectif, un appel à projet et une étude de faisabilité ont donc été réalisés entre 2005 et Une convention opérationnelle a été signée en 2006 entre l EPORA, la ville et Saint- Étienne Métropole. L EPORA est mobilisé à partir de 2007 pour procéder à l acquisition foncière, porter le terrain, réaliser les opérations de démolition/dépollution et organiser le suivi des travaux pour le compte de la collectivité. L accompagnement du projet a été assuré par Saint-Étienne Métropole qui dispose de la compétence «économie». Un comité de pilotage politique et technique a été mis en place avec différents partenaires institutionnels (commune de Saint-Chamond, Saint-Étienne Métropole, l EPORA, ). Il est chargé de coordonner les chantiers et d associer les aménagements. Le plan masse du projet pourra tenir compte des emplacements des pollutions. En effet, la conception française de la gestion du risque permet d adapter le projet à la pollution présente et son risque associé. Sur un projet occupant une grande superficie, il pourra être choisi d implanter les logements sur les endroits les moins pollués et des espaces publics là où la pollution peut se disperser le plus facilement dans l air sans être nocive. 8

9 Les mesures de dépollution Pour gérer la partie dépollution des sols, GIAT avait effectué une procédure de cessation d activités conformément à la réglementation ainsi qu une dépollution pour un usage industriel. Lors du démarrage du projet, un plan de gestion a dû être réalisé en lien avec les ambitions du futur projet. Une recherche historique des types de pollutions a été menée. Les anciens salariés ont été recherchés pour bénéficier de leur mémoire sur le passé industriel. Seize zones dites «sensibles» sont alors identifiées et des recherches plus précises y sont menées. Le plan de gestion présenté par l EPORA à la DREAL a été approuvé en 2010 : il a été retenu que des logements seront créés sur les zones les moins polluées et des activités économiques seront installées sur des sites ayant connu une activité industrielle modérément polluante. Enfin, des espaces publics seront réalisés sur les sites les plus pollués. Une ZAC appelée «Novaciéries» a été mise en place en 2011 pour permettre de réaménager la zone. Le montant des travaux de dépollution a été estimé à 1 million d par GIAT mais l EPORA réalisera pour 1,2 millions d de travaux. D autres anciens exploitants ont aussi mené des campagnes de dépollution. La gestion des terres polluées a, elle, été prise en charge dans le cadre des travaux de la voirie communautaire et de l aménagement du site. Au total, la dépollution du site Novaciéries avoisine les 3 millions d. Sur le site, un ancien lieu de stockage de déchets industriels est utilisé comme plateforme de tri pour séparer les différents types de terres polluées. Les terres non gérables, c està-dire les terres les plus polluées, y seront confinées et recouvertes d une butte paysagère. Cette technique de gestion de la dépollution a été remarquée par l ADEME pour sa réduction du bilan carbone de l opération. Parmi les bâtiments présents sur le site, certains ont été rénovés comme la Halle 01 et quatre autres ont été démolis. Des activités économiques déjà en place sont restées sur le site et une entreprise s est nouvellement installée. Les terrains seront par la suite rétrocédés à Saint-Étienne Métropole et dans certains cas à la commune. Ces collectivités se chargeront de céder les droits à construire aux promoteurs et bailleurs sociaux. Les techniques de dépollution (appelée également remédiation) sont très variées et dépendent du type de pollution, du projet visé et des moyens financiers. La présence d une nappe phréatique à proximité du site peut également influencer le choix de la technique. Dépolluer va consister à enlever, à détruire le polluant ou à empêcher sa migration. La dépollution peut se faire hors site, sur site ou in situ. Les techniques hors site et sur site consistent principalement à excaver les terres polluées afin de les traiter hors sol (selon les cas : aération des terres, lavage à l eau, mise en décharge, incinération, tri, désorption thermique, biodégradation, ). Il est à noter que les terres excavées sont des déchets (si elles sortent du site) et doivent être traitées en conséquence. Par exemple, si les terres ne peuvent être conservées sur le site par manque de place, les terres devront être déplacées sur un site réglementairement adapté à ce type de terres. Elles pourront être traitées puis réutilisées (en remblais par exemple) ou mises en centre de stockage. L excavation, technique coûteuse du fait de la gestion des terres, peut s appliquer à tous les types de pollution. Les techniques in situ vont consister à traiter la pollution directement dans le sol sans avoir à excaver les terres. Plusieurs procédés existent pour réduire la pollution tels que l introduction dans le sol de produits chimiques, de bactéries, d air sous pression ou encore l utilisation de plantes. Ces traitements pourront notamment s appliquer sur une pollution aux hydrocarbures. Les terres peuvent également être confinées. Le confinement va permettre d éviter la dispersion des polluants dans l environnement. Il s agira le plus souvent d enfermer les terres polluées sous une chape de béton (dalle) ou une membrane afin d empêcher sa migration. Cette technique conviendra pour une pollution aux métaux lourds comme le plomb ou le mercure car ce sont des éléments qui sont peu mobiles. 9

10 2. Mobiliser des compétences adaptées ZAC du Bon Lait : un projet de renouvellement mené par une collectivité et un aménageur Dans le cadre de son projet urbain de Gerland, le Grand Lyon et la ville de Lyon ont entrepris de reconvertir un ancien îlot industriel appelé le Bon Lait. Occupé autrefois par une laiterie qui lui a laissé son nom, ce quartier de 8 hectares accueille, sur une partie de son terrain, le siège social de l entreprise de cordage Babolat. Le reste, à l état de friche au début des années 2000, offrait une belle opportunité de renouvellement. En 2004, le Grand Lyon décide de créer un nouveau quartier contemporain alliant activités économiques, nouveaux logements et espaces publics. Le projet est élaboré par François Grether (architecte-urbaniste) et Michel Desvignes (paysagiste) dans un esprit respectueux du développement durable avec la présence de bâtiments HQE. Pour réaliser l aménagement, le Grand Lyon met en place une Zone d Aménagement Concerté (ZAC) confiée à la Société d Equipement du Rhône et de Lyon (SERL) par voie de Convention Publique d Aménagement. La SERL est chargée de la mise en œuvre opérationnelle de la ZAC. Elle est notamment chargée d acquérir le foncier, de le préparer pour les différents aménagements (dépollution, démolition, viabilisation), d aménager les espaces publics et de lancer les consultations pour trouver les équipes de promoteurs. Les terrains sont ensuite revendus par lot à ces promoteurs avec des droits à construire. Ces opérations sont directement financées par la SERL avec des subventions du Grand Lyon. Le passé industriel a laissé des traces de pollutions aux métaux lourds (plomb, arsenic,...) qui ont été identifiées grâce à des sondages et des analyses précises. La SERL a réalisé une dépollution avec l appui technique de bureaux d études spécialisés. Les zones les plus contaminées seront transformées en espaces publics. Le coût de la dépollution, estimé à environ 1 million d, est pris en charge par la SERL. Le projet est actuellement dans sa phase de réalisation, la plupart des lots étant en cours de construction ou de commercialisation. Plus d une quarantaine de bâtiments ( m² de bureaux, 1500 logements et m² de locaux commerciaux et de services dont une nouvelle crèche municipale et un relais d assistantes maternelles) auront été construits et la société Babolat a gardé son siège social sur le quartier. Un nouveau gymnase ainsi qu un mail reliant plusieurs quartiers environnants sont également prévus sur la zone. Elaborer un projet sur sol pollué va nécessiter de mobiliser une expertise spécifique, du temps et une certaine trésorerie. La collectivité ne pourra que rarement mobiliser ces ressources en régie et devra donc s entourer de professionnels extérieurs. Il sera ainsi utile de s appuyer sur des spécialistes du foncier et de l aménagement pour se lancer sur des opérations de grande envergure sur sites pollués. Les Etablissements Publics Fonciers (EPF) facilitent l acquisition foncière, le portage et la transition vers la phase d aménagement. Pendant la durée du portage, ils peuvent procéder à la démolition et la dépollution des sols pour le compte de la collectivité. De même, une société d aménagement de type Société d Économie Mixte (SEM) ou Société Publique Locale d Aménagement (SPLA) pourra procéder aux acquisitions ainsi qu à la dépollution en vue de constituer une assiette foncière propre à la réalisation d un projet déterminé. Par la suite, elles géreront pour la collectivité l exécution des travaux : passation des marchés publics, suivi de la maîtrise d œuvre, du chantier et gestion des relations avec les acteurs de la promotion et de la construction. 3. Quel équilibre financier pour les opérations sur sol pollué? L équilibre financier d une opération sur site pollué sera plus facile sur des tènements bien situés à proximité des centres ou ayant un réel potentiel de renouvellement. Un diagnostic urbain permettra d analyser le potentiel de développement d un site par rapport à son territoire. L équilibre de l opération se jouera essentiellement sur la plus-value escomptée du changement d usage. En effet, le prix du foncier est grevé des frais de dépollution nécessaires à la réalisation du futur projet. Or, le fait de changer l usage permettra de vendre le terrain ou la charge foncière plus cher que pour l usage d origine. Cela permettra de couvrir les frais de dépollution. Cette démarche prend toute sa place dans une logique de bilan de promoteur ou d aménageur dans lequel l opération doit être équilibrée. 10

11 Reconversion d un ancien site industriel réalisée par un opérateur privé Le Parc Lyon Sud, situé sur les communes de Saint-Fons et de Vénissieux a fait l objet d une reconversion menée par Arthur Loyd Valorisation. Cet ancien site industriel était exploité depuis plusieurs décennies par la société France Télécom. Son départ en 2008 a libéré une emprise foncière d une superficie de m² acquise par Arthur Loyd Valorisation. De nombreux échanges avec les acteurs locaux, en particulier le Grand Lyon et les communes de Saint-Fons et de Vénissieux, ont permis de dégager un consensus sur l usage futur du site : créer une opération immobilière mixte regroupant activités, bureaux et habitat. Une modification du Plan Local d Urbanisme autorisant la création de m² de SHON, dont m² de logements, a été nécessaire à la réalisation du projet. Un permis de lotir a été déposé pour diviser le terrain en trois lots. Les premiers aménagements ont ensuite commencé en 2009 avec des opérations de désamiantage et de démolition de l ensemble des bâtiments existants et de dépollution des sols. Une voirie primaire traversant le site a également été créée. La reconversion de ce site par un opérateur privé a été possible grâce à son grand potentiel de renouvellement. Le Parc Lyon Sud est, en effet, facilement accessible depuis les axes routiers existants, notamment le boulevard périphérique mais également depuis les transports en commun. Les frais de dépollution et démolition ont été en partie contrebalancés par la vente de la charge foncière intégrant, sur une partie du site, le changement d usage. La charge foncière reste cependant suffisamment faible pour commercialiser des opérations à des prix de vente inférieurs au marché. A titre d exemple, une opération de logement collectif propose des logements en qualité BBC autour de 2000 /m². Enfin, le travail en commun avec les collectivités a permis de faire émerger un consensus autour de l opération et a ainsi contribué à son succès. Ensuite, la construction des trois lots a été possible. Un premier lot de m² voit la construction de 300 logements (en deux tranches). Sur un second lot (parcelle de m²), des locaux d activités d une surface hors œuvre nette de m² sont en cours de construction. Cet ensemble est composé de quatre bâtiments divisibles destinés à la vente pour des utilisateurs ou des investisseurs pour mise en location (les locaux d activités représentent m² et les bureaux liés à l activité m² de SHON). Cette opération est destinée à des PMI / PME souhaitant s installer dans des locaux neufs situés à proximité du périphérique lyonnais. Enfin, un dernier lot de m² est destiné à accueillir des opérations clefs en main mixtes tertiaires/activités. Créé par Brice Robert Arthur Loyd, Arthur Loyd Valorisation est un département dédié exclusivement aux missions d assistance et de conseil à la valorisation d actifs fonciers et immobiliers (études techniques des contraintes de site sur les aspects environnementaux et juridiques, élaboration de scénarios de conservation et de reconversion, etc.). 11

12 Conclusion La reconversion des sites et sols pollués donnera nécessairement une grande place à la négociation et à l anticipation. A toutes les étapes de la transformation d un site pollué, l élu devra s appuyer sur des acteurs extérieurs publics et privés pour parvenir à monter le projet dans une optique d équilibre de l opération. Memento Gérer le risque sanitaire L enjeu de la reconversion des sites pollués est double : réaménager le territoire et répondre à un risque sanitaire. En France, concevoir un projet urbain sur un sol pollué consiste à adapter les usages possibles de ces sols en fonction de leur état, sans obligatoirement viser une dépollution systématique. Dès lors, il sera possible d adapter la dépollution au projet. Lors d une cessation d activité classée (ICPE), le dernier exploitant a l obligation de remise en état du site (prescription trentenaire). Le préfet est chargé d instruire la procédure et ordonne le degré de remise en état. Acquérir un bien potentiellement pollué Le vendeur doit informer par écrit de la présence d une pollution des sols. L Etat et la collectivité a également un devoir d information puisqu elle doit transmettre les éléments dont elle dispose aux bénéficiaires des autorisations d urbanisme. L acquisition laisse toute sa place à la négociation par rapport à l état du bien. Le prix de vente devra tenir compte du degré de dépollution proposé par le vendeur, du type de projet prévu sur le site et des frais de dépollution complémentaires qui seront réalisés par l acquéreur. Des clauses environnementales peuvent être ajoutées à l acte de vente afin de sécuriser la transactions. Construire un projet de renouvellement sur sols pollués Un plan de gestion devra être réalisé pour encadrer la dépollution (gestion du risque sanitaire, traitement des sources de pollution, gestion des terres décaissées). Le plan masse du projet pourra être élaboré en tenant compte de la pollution. Il sera utile de s entourer de professionnels de la question des sites et sols pollués pour conduire son projet (bureau d études certifié, EPF, EPFL, SEM, SPLA, opérateurs privés, ). DIRECTEUR DE LA PUBLICATION COMITÉ DE RÉDACTION Denis PERRON (CERF Rhône-Alpes) Marion BOISSEL-CHAGNARD (UrbaLyon) Xavier FROMAGE (SNAL) Yann LÉGER (SAFER Rhône-Alpes) Anne-Laure MARÉCHAL (Région Rhône-Alpes) Lolita MELENDEZ (CG de la Drôme) Éric PEIGNÉ (Grand Lyon) Pierre USÉO (CG de l Ain) CONTRIBUTEURS RÉDACTION CONCEPTION GRAPHIQUE Renaud BLAISON (EPORA) Philippe CAROL (Arthur Loyd Valorisation) Pierre CLOTTES (Grand Lyon) Marjorie LEROUX (EPORA) Aldo SEVINO (Cabinet ASEA) Philippe VANSTEENKISTE (EPFL 74) Lise MAITRALLET (CERF Rhône-Alpes) Lonni BOUCHEK (CERF Rhône-Alpes) CRÉDITS PHOTOS Wikipédia Commons / Lise MAITRALLET / RUCH MP (UrbaLyon) / EPFL 74 / Saint-Étienne Métropole / Arthur Loyd Valorisation CERF Rhône-Alpes 8, rue Paul Montrochet Lyon accueil@cerfra.org 12