Etude sur le secteur immobilier Le secteur refuge en période de crise SIMPAR

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1 SIMPAR PER ajusté (x) Rendement net (%) VE/EBITDA(R) (x) BPA ajusté (TND) Croissance des BPA (%) Dividende net (TND) Chiffre d'affaires (MTND) 61,2 54,7 62,0 64,9 Marge d'ebit (%) Résultat net publié, pdg (MTND) 5,65 6,00 5,86 5,87 ROE (après impôts) (%) 14,4 13,7 12,0 10,9 Taux d'endettement (%) *A : Announced ** E : Estimated 12/09A 12/10A* 12/11E** 12/12E 3,74 6,50 7,89 9,52 5,80 2,89 2,15 2,15 6,25 9,04 8,74 9,96 7,06 7,50 7,32 7,34 18,1 6,11-2,33 0,28 1,53 1,41 1,50 1,50 22,0 22,8 22,7 21, /13E 8,64 2,29 8,68 8,09 10,2 1,60 67,3 23,3 6,47 10,9 145 Actionnariat Flottant 6 Profil de la société Zied Sarl 17% Hafedh Hemayed 4% Caisse Tunisienne d'assurances Mutuelles Agricoles STRATEGIE ACTIONS SICAV 3% 15% Créé en 1973 pour opérer dans les opérations immobilières et de participations, le groupe SIMPAR compte aujourd hui onze sociétés dans divers domaines d activité : promotion immobilière (SIMPAR, Immobilière des œillets, ESSOUKNA, Société Immobilière et de Viabilisation, Société Générale d Etudes de Supervision et de Travaux, et EL MADINA), services informatiques (Tunisie Informatique Services), prises de participations et placements boursiers (ZIED Sarl et Société d Investissement en Valeurs Mobilières SOIVM-SICAF), SICAF), et capital risque (SIP SICAR). SIMPAR était même engagée dans les grandes cultures et l élevage intensif, via sa filiale, IFRIKIA, actuellement en liquidation. Tout au long de ces dernières années, le promoteur a réussi à atténuer la cyclicité des revenus, en développant un stock considérable, tout en gardant le même rythme de lancement de nouveaux chantiers. SIMPAR commercialise beaucoup plus de résidences que de locaux à usage professionnel, ce qui atténue la sensibilité de ses revenus aux cycles économiques. Le stock foncier de la SIMPAR est concentré dans le Grand Tunis, et s élève à m² de plancher, et est dans les meilleures zones de la capitale tunisienne (ENNASR II, Jardins de Carthage, Jardins d El Menzah, la Soukra), lui permettant de satisfaire une forte demande du haut standing.

2 Mécanisme de profit En dépit d une diversification des métiers du groupe, les revenus proviennent quasi- exclusivement de la vente de biens immobiliers. La location des locaux et la vente de terrains lotis ne constituent qu une partie marginale du chiffre d affaires de la SIMPAR. Le groupe dispose de 19 locaux loués dans les zones touristiques de Nabeul et Hammamet. SIMPAR et ESSOUKNA sont les principales contributrices à l EBIT consolidé, avec une participation qui pourrait atteindre, en 2011, les 76,3%. En outre, grâce à un excellent exercice 2011, ESSOUKNA deviendrait la principale génératrice des profits du groupe. La marge d EBIT resterait proche de sa moyenne historique, à 22,7% pour les trois prochaines années. La concentration de l activité dans la capitale tunisienne, ienne, où le pouvoir d achat est le plus élevé du pays, permettrait de maintenir ce niveau de marge. La gestion prudente des nouveaux chantiers expliquent la stabilité des bénéfices. Endettement L endettement de la SIMPAR s est alourdi dans le cadre du financement de son stock immobilier et la réalisation des chantiers. Cette tendance pourrait continuer, encouragée par les niveaux actuels des taux, surtout pour les crédits à court terme. La dette financière du groupe atteindrait 85,265 MTND, soit un gearing de 164% et un ratio DFN/EBITDA de 5,7x. Le niveau de la dette reste soutenable, avec un ratio de couverture des frais financiers de 2,50x en Valorisation La valorisation par le DCF est soutenue par des ventes récurrentes et des marges solides. Nous avons retenu l hypothèse prudente d une croissance à long terme du CA de 2,0%, et de l EBITDA de 2.5%. Dans le cadre de l ANR, nous avons intégré les principaux actifs du groupe. ESSOUKNA a été valorisée à son prix du marché, alors que le reste des filiales, opérant dans la promotion immobilière, ont été évaluées à 3x VE/CA. Ce coefficient correspond à la moyenne du secteur en Tunisie sur les trois dernières années, et est en ligne avec les sociétés immobilières cotées sur les marchés de la zone MENA. Nous avons également valorisé l activité d investissement (SIP SICAR et SOIVM-SICAF) SICAF) à 2,0x les capitaux propres investis. Notons que l ANR est sanctionné par une forte DFN. En ce qui concerne les peers, nous avons retenu les deux sociétés immobilières cotées à la Bourse de Tunis. Méthodes Somme des parties Rendement DCF P/E Cours/Actif net comptable Objectif de cours Valeurs (TND) Potentiel Poids 86,8 24 % 55 % Comparables 58,4-16 % 20 % 71,3 2 % 10 % Comparables 95,2 36 % 10 % Comparables 97,5 39 % 5 % 80,9 16 % 100 % Indicateurs d activité du T La société a profité du retour en force de l immobilier, pour commercialiser des projets d une valeur de 6,176 MTND au T4 11 (+13,7%), portant ses ventes annuelles à 16,908 MTND (+5,3%). Malgré un rythme soutenu, la filiale de la BNA détient encore un stock de produits finis de 10,884 MTND. Le stock des travaux en cours a augmenté de 41, à 25,303 MTND, exigeant la mobilisation d une enveloppe totale de

3 dépenses à titre de travaux et études de 16,166 MTND (+53,0%). Le promoteur immobilier a engagé les travaux d un nouveau projet aux Jardins de Carthage, et a réalisé les études architecturales de trois autres. L activité financière de SIMPAR lui a permis de dégager une plus-value de cession sur des titres cotés de 1,306 MTND, dont une partie (0,984 MTND) a été réinvestie, dans le cadre de la restructuration partielle de son portefeuille. Pour son activité en 2012, SIMPAR a obtenu le recollement d un nouveau projet à Ain Zaghouan (Banlieue Nord de la capitale), dont le chiffre d affaires estimé remonte à 5,800 MTND. PER ajusté (x) Rendement net (%) VE/EBITDA(R) (x) BPA ajusté (TND) Croissance des BPA (%) Dividende net (TND) Chiffre d'affaires (MTND) Marge d'ebit (%) Résultat net publié, pdg (MTND) 3,17 3,16 3,74 ROE (après impôts) (%) Taux d'endettement (%) *A : Announced ** E : Estimated ESSOUKNA 12/09A* 12/10A 12/11 E ** 12/12E 12/13E 4,69 6,56 6,63 8,95 9,42 5,66 4,05 3,13 4,35 7,24 5,71 1,06 1,05 1,24 37,6-0,25 18,1 0,28 0,28 0,30 17,3 14,4 17,3 24,4 25,3 32,4 17,8 15,7 16,9 51,1 43,3 50,7 3,13 2,92 7,16 7,53 1,07 1,02-13,9-4,95 0,30 0,28 17,0 16,0 29,0 27,9 3,22 3,06 13,3 11,5 49,8 41,1 SOIVM SICAF FCP OPTIMA 2% STRATEGIE ACTIONS SICAV Mounir ATTIA FCP SECURITE Flottant 22% SICAV BNA 2% SIMPAR 70% Profil de la société ESSOUKNA est un promoteur immobilier dont la création remonte à 1983, à l initiative de la SIMPAR, et sous l égide de la BNA. La compagnie détient 62,0% de ZIED Sarl (Intégration globale), 22,2% d Immobilière les Œillets et 20,0% de SIP SICAR (Mise en équivalence). Elle détient par ailleurs 11,4% de SOIVM-SICAF SICAF (non consolidable), et 11,0% de la SAI (en liquidation). Les projets que la société entreprend sont, en majorité, basés sur le Grand Tunis, et les zones touristiques de Nabeul et Sousse. La surface de planchers construits depuis sa création dépasse les m². Certains projets réalisés ne sont pas l exclusivité d ESSOUKNA, mais pour le compte ou en collaboration avec les autres promoteurs du Groupe

4 SIMPAR (Les Œillets, SIVIA et EL MADINA). Afin d éviter un creux similaire à celui enregistré en 2005, la société a mis en place une stratégie qui consiste à combiner des projets à différents stades de réalisation. Pour cette raison, ESSOUKNA a accumulé un stock de terrains, financé en grande partie par la BNA et la BH, afin de garantir des revenus récurrents. D ailleurs, depuis 2007, la compagnie a toujours réalisé un chiffre d affaires régulier supérieur à 14,500 MTND. Mécanismes de profit ESSOUKNA s efforce de diversifier ses produits entre logements sociaux (superficie de 75 m² et financés par FOPROLOS), économiques (superficie de 90 m²) et de standing ; et des locaux destinés au commerce et aux bureaux (financés par crédit bancaires). Les prix des logements sociaux sont fixés par les autorités. Ainsi, ce type de produit, avec les logements économiques, génèrent des marges très faibles. L amélioration de la marge d EBIT sur les dernières années revient à l orientation vers l immobilier de luxe au détriment des autres catégories. En 2011, cette marge atteindrait un pic, avec la commercialisation de projets implantés dans les quartiers prestigieux de Tunis (ENNASR, Centre Urbain Nord, La Soukra et El Menzah). Mais nous pensons qu ESSOUKNA, en tant que filiale d une banque publique, serait l un des acteurs les plus engagés dans la promotion des logements sociaux et économiques durant les prochaines années, ce qui pourrait affecter sa profitabilité. Endettement Filiale d un groupe bancaire, ESSOUKNA a un accès plus facile aux lignes de crédits bancaires. D ailleurs, la société immobilière finance toutes ses acquisitions de terrains par les crédits BH et BNA, en plus de la couverture de son BFR. Fin 2011, sa dette nette s établirait à 12,887 MTND, avec un ratio de couverture des frais financiers de 11,0x. Valorisation Notre NAV booste la valorisation d ESSOUKNA, grâce à la bonne qualité de ses actifs. L activité de promotion immobilière, représentée par ESSOUKNA et les Œillets a été valorisée à 3x l EV/CA, sur la base des revenus Ce ratio est en ligne avec la moyenne du secteur en Tunisie durant les dernières années. L activité «Investissement» (SIP-SICAR et SOIVM-SICAF) SICAF) est valorisée à 2x les capitaux propres investis. Nous avons écarté ZIED Sarl, malgré qu elle soit la participation la plus importante (en valeur comptable), et ce par défaut d information. Le DCF est basé sur des hypothèses prudentes, avec une croissance à long terme des revenus de 2,0% et de l EBITDA de 2,5%. L application d un coefficient bêta égal à 1x, traduisant nos inquiétudes sur le contexte sociopolitique, a fortement pesé sur la valorisation par le DCF. Les comparables retenus sont les autres sociétés immobilières cotées sur la place de Tunis. Méthodes Somme des parties Rendement DCF P/E Cours/Actif net comptable Objectif de cours Valeurs (TND) Potentiel Poids 14,6 52 % 55 % Comparables 13,1 37 % 20 % 6,48-32 % 10 % Comparables 12,4 29 % 10 % Comparables 10,0 5 % 5 % 13,0 36 % 100 %

5 Indicateurs T Malgré une baisse des ventes au cours du T (-20,2% à 5,109 MTND), l année 2011 reste l année de référence pour ESSOUKNA. Le promoteur immobilier a réussi à commercialiser des constructions d une valeur de 19,861 MTND (+42,5%) et des terrains lotis de 0,153 MTND (-65,). Les travaux dans les chantiers continuent à un rythme élevé. A fin 2011, la valeur des travaux en cours est de 21,859 MTND vs 12,856 MTND une année auparavant. Les stocks de produits finis ont été largement épuisés, et au terme de l année ils s établissent à 5,201 MTND. Le stock foncier s élève à 3,295 MTND. Les créances clients ont sensiblement baissé à 0,808 MTND (-51,2%). La commercialisation de nouveaux projets a déjà démarré, avec des promesses de vente fermes de 10,530 MTND. Les travaux engagés par ESSOUKNA ont reculé de 54, à 8,216 MTND. Le résultat net individuel s est établi à 3,852 MTND. La demande de l immobilier dans un contexte économique difficile a dépassé nos estimations. Notre modèle tablait sur une croissance des ventes de 20,3% seulement à 17,306 MTND. Cette dynamique, qui devrait probablement se poursuivre en 2012, ne permettrait pas, à notre avis, à ESSOUKNA de réitérer la performance de Néanmoins, le rythme de commercialisation resterait soutenu en Les nouveaux projets avancent plus rapidement que nos prévisions (estimations de 16,461 MTND), ce qui explique l engagement de charges d exploitation plus élevées que nos attentes (10,840 MTND prévus vs 14,813 MTND dépenses). Néanmoins, le résultat net publié ressort proche de nos calculs (résultat net consolidé estimé à 3,738 MTND). En tenant compte des chiffres publiés par ESSOUKNA, la valorisation par l ANR, basée sur l EV/Sales, augmenterait de 8,126 MTND, soit une progression de 1,486 TND/action pour notre objectif de cours (toutes choses égales par ailleurs), mais cela reste sans incidence sur notre opinion. SITS PER ajusté (x) Rendement net (%) VE/EBITDA(R) (x) BPA ajusté (TND) Croissance des BPA (%) 446 8,37 17,0 Dividende net (TND) Chiffre d'affaires (MTND) 15,6 20,8 5,21 16,3 18,7 Marge d'ebit (%) Résultat net publié, pdg (MTND) 2,80 3,03 0,17 2,70 3,16 ROE (après impôts) (%) 10,0 10,4 0,59 9,78 11,0 Taux d'endettement (%) *A : Announced ** E : Estimated 12/09A* 12/10A 12/11 E ** 12/12E 12/13E 13,9 17,3-28,2 16,4 14,0 6,00 3,71 2,94 1,76 3,53 19,2 20,3 ns 23,4 20,3 0,22 0,23-0,13 0,21 0,24 0,18 0,15 0,10 0,06 0,12 24,9 18,2 0,03 22,0 22,2

6 Actionnariat Flottant 39% STUSID BANK 23% Société Immobilière ALSAYDENNE 13% Abdelaziz BEN ALI ALCHOUWIAR Chalhoub BEN SALAH ALCHALHOUB Société Immobilière ABDULLAH MOHAMED BEN SAYDANE & Fils Ali BEN SOLIMAN ALCHAHRY Groupe Commercial 2% Abdullah BAROUM ALRACHED ABOU 3% NIENE 2% Abdullah ALHARBI 4% Profil de la société La Société Immobilière Tuniso-Séoudienne a pour objectif le développement de l immobilier et la participation aux programmes urbanistiques de l Etat Tunisien. La société détient une participation de 70,0% dans le capital d International City Center -ICC, un projet multifonctionnel au cœur de la capitale tunisienne, qui s étend sur une superficie totale de m². Ce centre intégré, dont deux tranches ont été construites et commercialisées, comporte un centre d affaires avec un hôtel cinq étoiles et une tour de bureaux, un centre résidentiel composé de quatre immeubles, et un hypermarché. La société a démarré les travaux d un autre grand projet, CHATT EL KANTAOUI, au cœur de la station balnéaire de Sousse ( m² couverts et un CA de 32,000 MTND). Trois autres projets à forte valeur ajoutée sont programmés, à savoir NAJMET EL KANTAOUI (travaux sur , 2015, m² couverts et CA de 96,000 MTND), Résidence KHZEMA au Centre Urbain Nord de Tunis (travaux sur , 2012, m² couverts et CA de 16,500 MTND), et le projet du Lac (travaux sur , 2014, m² couvert et CA de 32,000 MTND). Notre modèle tient compte du retard accusé dans la réalisation de ces chantiers. Mécanismes de profit Société ABDULAZIZ & MOHAMED ABDULLAH ALJAMAIH 5% Akram ZIADIA 6% Les performances de SITS sont instables, avec des bénéfices en dents de scie, en raison de la forte cyclicité de l activité de la société. La stratégie de SITS repose, principalement, sur l élaboration de grands projets haut standing, dont la réalisation s étale sur plusieurs années. La lenteur du cycle d exploitation de SITS se traduit par des profits volatils. La durée moyenne de la commercialisation des projets est supérieure à 3 ans. Les marges d EBIT et nette 2011 subiraient les répercussions de l épuisement des stocks, après une forte demande en Avec l achèvement des travaux en cours d un certain nombre de projets (NOZHA, LAMIA, ENNASR, DIAR ERRIHAB V, BEACH CLUB NABEUL), les revenus de SITS retrouveraient un niveau proche de la moyenne des dernières années. Cependant, à partir de l année 2015, avec la

7 commercialisation des grands projets, SITS devrait enregistrer des ventes record pour au moins trois années successives. Endettement SITS avait longtemps bénéficié d une autonomie financière, grâce à son recours à des prêts non productifs d intérêt auprès de ses filiales, matérialisées par des conventions, ou sous forme de contrats de leasing par la STUSID Bank. Néanmoins, et avec l accélération de l activité, le promoteur s est orienté progressivement vers les dettes bancaires. Avec l augmentation de la DFN (35,293 MTND fin 2011), nous estimons qu un nouvel appel aux actionnaires est une hypothèse plausible. Rappelons que les achats de terrains au Centre Urbain Nord, les Berges du Lac, et EL KANTAOUI ont été financés par fonds propres, suite aux augmentations de capital en 2006, de 5,940 MTND (en numéraire) et 1,000 MTND (par attribution d actions gratuites). Valorisation La valorisation de SITS est sanctionnée par un faible DCF, en raison d une faible capacité de génération de cash (CF/EBITDA négatif), et un endettement élevé. Afin de tenir compte de l amélioration attendue des revenus à partir de 2015, nous avons retenu l hypothèse d une croissance du CA et de l EBITDA à long terme, respectivement, de 10,0% et de 10,5%. Pour l ANR, nous avons valorisé l activité de promotion immobilière de SITS et ICC à 4,0x VE/CA. Néanmoins, nous avons retenu la moyenne des revenus de comme base de calcul. Ce choix s explique par la phase baissière du cycle immobilier dans laquelle SITS se retrouve actuellement, et qui ne devrait pas durer plus longtemps. Contrairement à ses comparables qui ont pu créer une récurrence de revenus, le modèle économique de SITS sanctionne sa valorisation, à chaque fois qu elle amorce un nouveau cycle. Méthodes DCF Somme des parties VE/Ebitda P/E Rendement Cours/Actif net comptable Objectif de cours Valeurs (TND) Potentiel Poids 1,33 0,69 Comparables 1,77 Comparables 3,65 Comparables 3,40 Comparables 4,40 1,88-61 % 35 % -80 % 20 % -48 % 20 % 7 % 10 % 0 % 10 % 29 % 5 % -45 % 100 % Indicateurs d activité du T Le quatrième trimestre a sauvé l année de SITS (société mère). Le promoteur immobilier a réussi à commercialiser une partie de son nouveau projet CHATT EL KANTAOUI (6,855 MTND), permettant de réaliser un chiffre d affaires T de 7,138 MTND. Les revenus 2011 se sont alors établis à 8,582 MTND, en baisse de 56,8% par rapport à Fin 2011, les promesses de vente se montent à 15,004 MTND, dont 10,706 MTND pour DIAR ERRIHAB 5, et 4,244 MTND pour CHATT EL KANTAOUI. SITS avance rapidement dans la réalisation de ses projets, et l encours des travaux en cours s élève à 25,664 MTND, mais son stock de produits finis n est que de 1,989 MTND. Le stock foncier du promoteur est confortable, à 20,649 MTND. L endettement total de SITS s élève à 17,211 MTND vs 14,767 MTND une année auparavant, suite à l acquisition de nouveaux terrains, et l augmentation du BFR de la société.

8 Prévoir les ventes de SITS est un exercice très difficile, en l absence de la publication d un calendrier retraçant l avancement des travaux dans chaque projet. Ainsi, le chiffre d affaires du T4 nous a surpris, puisque notre modèle table sur des revenus T de 3,535 MTND seulement. Il nous manque également les chiffres d ICC, qui peuvent, aussi, nous surprendre. Toutefois, les chiffres avancés par le promoteur immobilier confirment nos prévisions pour un bon exercice 2012, avec la concrétisation attendue des promesses de vente. La hausse se de l endettement à court terme est due, à notre avis, à la volonté de SITS de profiter de la baisse des taux d intérêt à des niveaux historiquement bas. Nous attendons les chiffres consolidés 2011 pour ajuster notre modèle. L intégration des données de 2012 aurait un impact positif sur la valorisation de SITS.

9 Etude comparative (SIMPAR-SITS-ESSOUKNA) Profitabilité Secteur immobilier Etude comparative Société Chiffre d'affaires Croissance du CA EBITDA Marge d'ebitda Dividendes Résultat net SIMPAR 61,2 54,7 62,0 9,40 % -10,6% 13,4 % 14,9 13,2 14,9 24,4 % 24,2 % 24,0 % -0,97-1,22-1,20 5,65 6,00 5,86 Essoukna 17,3 14,4 17,3 0,43 % -17, 20,4 % 4,50 3,81 5,93 25,9 % 26,5 % 34,3 % -0,84-0,88-0,88 3,17 3,16 3,74 SITS 15,6 20,8 5,21 15,0 % 33,7 % -75,0% 4,13 4,21 0,21 26,5 % 20,2 % 4,00 % -0,71-1,22-1,95 2,80 3,03-1,67 Risque-Endettement Secteur immobilier Etude comparative Endettement Provisions pour Société Total actifs (MTND) Ratio d'endettement net/(trésorerie) risques BFR Dette Nette/Capi SITS 126,00 141,00 150, % 107 % 113 % 35,8 27,2 35,3 0,00 0,02 0,02 62,8 56,6 62,6 91,8 % 51,9 % 74,8 % SIMPAR 28,00 32,60 36, % 169 % 164 % 73,4 82,9 85,3 2,00 1,64 1, % 213 % 184 % Essoukna 67,60 60,70 67,10 51,1 % 43,3 % 50,7 % 8,01 10,4 12,9 0,39 0,27 0,35 23,4 31,9 53,8 % 50,3 % 51,9 % Immobilisations Secteur immobilier- Etude comparative Immobilisations/Actif Société Immobilisations total SITS 0,78 0,78 0,80 1,15 % SIMPAR 3,42 3,97 4,10 2,72 % Essoukna 0,42 0,45 0,42 1,50 % CA/Capital investi ,28 % 1,19 % 0,24 x 0,36 x 0,08 x 2,82 % 2,73 % 0,49 x 0,39 x 0,42 x 1,37 % 1,15 % 0,64 x 0,45 x 0,48 x

10 Valorisation Secteur immobilier- Etude comparative Société Coût moyen pondéré du capital ROE (après impôts) Rendement des capitaux investis Somme des parties SITS 8,22 % 10,0 % 10,4 % 0,59 % 4,27 % 4,61 % 0,00 % 8,98 Essoukna 8,39 % 17,8 % 15,7 % 16,9 % 10,9 % 8,20 % 11,1 % 43,9 SIMPAR 8,65 % 14,4 % 13,7 % 12,0 % 7,57 % 6,47 % 6,85 % 69,4 Indicateurs boursiers Secteur immobilier- Etude comparative Société Capi. boursière Nb d'actions dilué (moyen) Cours objectif Dernier cours Perf. 6 mois Perf. 1er janvier Perf. 1 an Perf. 3 ans SITS 39,0 52,5 47,2 13,0 13,0 13,0 1,88 3,40-6,34% 4,29 % SIMPAR 21,1 39,0 46,2 0,80 0,80 0,80 80,9 69,9 21,0 % 63,8 % Essoukna 14,9 20,8 24,8 3,01 3,01 3,01 13,0 9,59 16,4 % 67,4 % Flottant Bêta brut 53,2 % 39,1 % 39,1 % -0,47 x 216 % 42,5 % 42,5 % 2,71 x 123 % 22,2 % 22,2 % 0,13 x

11 Evolution des trois sociétés immobilières cotées par rapport au Pan Arab Composite

12 Conclusion : Les valorisations de SIMPAR et ESSOUKNA ont été dopées par une capacité de génération de cash importante.. Ces deux sociétés sont en effet, dans une phase de croissance (Vente des projets-endettement faible). La valorisation de SITS est sanctionnée par un faible DCF, en raison d une faible capacité de génération de cash étant dans une phase d investissement (Achat de terrains-endettement élevé). Nous pensons que les potentiels de SIMPAR et ESSOUKNA ont été épuisé et le meilleur placement serait l achat de SITS qui a un potentiel à la hausse à moyen terme très important et qui n est pas encore intégré au niveau de son cours. Phase de croissance SIMPAR et ESSOUKNA SITS Phase d investissement