Programme Local de l Habitat de la Communauté de Communes des Loges < <<<

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1 Programme Local de l Habitat de la Communauté de Communes des Loges < <<< PLH présenté au Conseil communautaire du 27 février 2012

2 2 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

3 S o m m a i r e LE DIAGNOSTIC... 7 Préambule Un territoire très attractif et en position de carrefour Un territoire bénéficiant d une bonne accessibilité routière Une organisation du territoire influencée par l axe ligérien et façonnée par la forêt domaniale d Orléans Un premier PLH pour la CC des Loges Une communauté de communes faisant preuve de volontarisme Le PLH : un exercice complet au service d un projet global cohérent Le plan départemental de l habitat (PDH) Première partie : Les habitants et leur logement Les habitants et leur logement Le contexte démographique est favorable Une population et des dynamiques d évolution contrastées Une taille des ménages avec des évolutions différenciées Un rajeunissement de la population notable L environnement économique et social Un décalage entre emplois présents et population active résidente Les déplacements domicile-travail sont importants et se font essentiellement en voiture individuelle Les revenus des ménages sont dans la moyenne loiretaine Les indicateurs de précarité sont plutôt bas Le parc de logements Le parc de résidences principales résidences principales en Une majorité de très grands logements et d individuel Statuts d occupation des résidences principales Le parc des logements vacants et de résidences secondaires en mouvement Peu de vacance sur la CC des Loges mais elle a augmenté De moins en moins de résidences secondaires Un parc globalement confortable mais perfectible Peu de logements très inconfortables d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 3

4 Deuxième partie : Le fonctionnement du marché du logement La dynamique de construction et la réponse aux besoins Un rythme de construction irrégulier % de constructions neuves en individuel entre 2000 et La réponse aux différentes catégories de besoins La comparaison entre production récente et profil global des ménages montre la spécificité de l accueil résidentiel sur ce territoire Le marché de l accession à la propriété L accession en neuf commence par l acquisition d un terrain Le marché de la revente des maisons Le profil des acquéreurs Une forte mobilisation du PTZ Le marché du locatif L offre en locatif privé développée surtout en individuel Le locatif social Le logement des publics spécifiques L accueil des personnes âgées Le logement des personnes handicapées Le logement des jeunes et des étudiants Les situations d urgence et de grande précarité L accueil des gens du voyage Troisième partie : Le contexte territorial de développement de l habitat Des niveaux d équipement contrastés mais au global, un bon niveau de services aux habitants Un bon niveau d équipement commercial Des équipements scolaires variables suivant les communes Les dynamiques territoriales et les profils de communes de la CC des Loges Les documents d urbanisme en vigueur et les projets envisagés Les documents d urbanisme en vigueur cadrent le développement Le dispositif «Cœur de village» est un cadre de travail important pour le territoire projets de ZAC ou de lotissements annoncés par les communes Conclusions, enjeux et perspectives L arbre de choix, l expression d un marché plutôt dynamique et équilibré Les parcours résidentiels en majorité favorisés Les enjeux de ce premier PLH LE PROGRAMME DES ACTIONS Préambule L évaluation quantitative des besoins de logements Rappel de la méthode Le point mort et trois hypothèses de cadrage Le calcul du «point mort» L hypothèse du «fil de l eau» Une hypothèse basée sur les indicateurs départementaux L hypothèse construite «pour un développement équilibré de l habitat» d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

5 La définition des produits de logements Réflexion à partir de la nature des besoins Les objectifs qualitatifs de production La territorialisation des objectifs du PLH Introduction aux profils de communes Des indicateurs pour prendre en compte la réalité des communes Les disponibilités foncières pour juger du réalisme des objectifs Quatre profils de communes ont été distingués Le détail des objectifs par groupe et par commune Châteauneuf-sur-Loire, le pole structurant en développement Les deux pôles structurants au développement mesuré Les cinq pôles relais Les six communes rurales Synthèse des propositions territoriales Objectifs et capacités de faire : une programmation à suivre La territorialisation des objectifs du PLH en synthèse L évolution à terme de la mixité sociale Le programme des actions du PLH de la CC des Loges Les orientations thématiques pour l action Créer les conditions de réussite du PLH Veiller au confort des logements existants Porter une attention particulière aux besoins de certaines populations Organiser et mettre en œuvre la politique, une méthode pour atteindre les objectifs du PLH Les fiches actions Annexe : glossaire d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 5

7 Le diagnostic d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 7

9 P r é a m b u l e 1 - Un territoire très attractif et en position de carrefour La Communauté de Communes des Loges (CCL) se situe dans le département du Loiret, à environ 20 km à l est d Orléans, au nord de la Loire. Elle compte 14 communes pour près de habitants. Sa proximité de l agglomération orléanaise à l ouest (20 à 30 mn en voiture) et dans une moindre mesure de Montargis et de Giens au nord-est et au sud-est (40-50mn en voiture), en fait un territoire de prédilection pour des ménages travaillant à la fois à l ouest et à l est de la communauté de communes. Toutefois, la CC des Loges présente en son sein des dynamiques contrastées. Les profils des communes sont variés, s intégrant tantôt dans des logiques de centralité, des logiques périurbaines ou bien plus rurales. Il conviendra d intégrer les spécificités dans les réflexions du PLH. Les 14 communes membres de la CCL sont les suivantes : Bouzy-la-Forêt, Châteauneuf-sur-Loire, Combreux, Darvoy, Donnery, Fay-aux-Loges, Ingrannes, Jargeau, Saint-Denis-de-l'Hôtel, Saint- Martin-d'Abbat, Seichebrières, Sully-la-Chapelle, Sury-aux-Bois et Vitry-aux-Loges. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 9

10 2 - Un territoire bénéficiant d une bonne accessibilité routière Le territoire de la CCL est plutôt bien desservi par le réseau routier (cf. carte page précédente). Ainsi, la CCL est traversée par la N60, reliant Orléans à Montargis et elle se situe au centre d un maillage autoroutier d importance avec l autoroute A10 à l ouest (15 à 30 mn), l autoroute A77 à l est (30 à 45 mn) et l autoroute A19 (15 à 40 mn) au nord. Toutefois, cette desserte est inégale et certaines communes apparaissent moins bien desservies que d autres, notamment les communes situées au nord de la CC des Loges. En revanche, les habitants de la CCL ne disposent pas que du réseau de transport en commun départemental. Le réseau Ulys du Conseil général crée essentiellement des liaisons vers Orléans avant tout pour des publics scolaires. Les actifs n y recourent pas en général. Seule la commune de Seichebrières n est pas desservie par ce service. Un dispositif de transport à la demande existe également et permet notamment de desservir au départ de toute commune du Loiret, le chef-lieu de canton ou bien un point desservi par une ligne. Toutefois, ce service est ponctuel et ne permet de satisfaire que des trajets occasionnels (rendez-vous, marché, etc.). Le réseau de bus TAO (Réseau de la Communauté d Agglomération Orléans Val de Loire) se prolonge par ailleurs jusqu aux communex de Bou et Mardié, à proximité directe de Jargeau et Saint-Denis-de-l Hôtel. SOURCE : A l horizon 2017, il est prévu que la voie ferrée existante, reliant Orléans à Châteauneuf, soit réinvestie en projet de liaison TER. Ce projet aurait un impact certain sur le territoire de la CCL. 10 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

11 3 - Une organisation du territoire influencée par l axe ligérien et façonnée par la forêt domaniale d Orléans Couvrant hectares, la CCL représente un ensemble géographique important. Bordée au sud par le passage de la Loire, qui traverse la CCL d est en ouest sur les communes de Darvoy, Jargeau, Saint-Denis-del Hôtel et Châteauneuf-sur-Loire, ces communes présentent d ailleurs des contraintes importantes dues aux risques d inondations et sont couvertes par un Plan de Prévention des Risques d Inondations (PPRI). D autres affluents de la Loire ainsi que le Canal d Orléans traversent également la CCL et de nombreux étangs sont présents au nord-est. L axe ligérien et les canaux ont façonné l implantation urbaine et favorisent largement la qualité paysagère de nombreux bourgs. La carte d occupation des sols (Base CORINE Land Cover) montre un développement des tissus urbanisés essentiellement au sud-ouest de la CCL, en bordure de Loire et à proximité de l agglomération Orléanaise. Une part importante de la CCL est couverte par la Forêt domaniale d Orléans, au nord et à l est, autre élément d importance en termes de qualité paysagère et de cadre de vie. Enfin, la CCL est également couverte par des zones agricoles, en bordure de Loire au sud, à l ouest, et également autour des bourgs au nord et nord-est. La base CORINE Land Cover ne figure que les zones urbanisées supérieures à 25 hectares, ce qui explique que certains bourgs, de petites tailles n apparaissent pas en zones urbanisées. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 11

12 4 - Un premier PLH pour la CC des Loges 4-1 Une communauté de communes faisant preuve de volontarisme Forte de son projet de territoire validé le 25 octobre 2010, la CC des Loges a fait le choix de se doter d un programme local de l habitat afin de mieux connaître son territoire d intervention. La CCL fait ainsi preuve d un fort volontarisme, puisque les programmes locaux de l habitat ne sont obligatoires que pour les communautés de communes compétentes en matière d habitat de plus de habitants et comprenant au moins une commune de plus de habitants, ce qui n est pas le cas de la CCL (loi MLLE : art 28/CCH : L et L ). L enjeu de ce Programme Local de l Habitat sera d évaluer les résultats des politiques déjà mises en œuvre, et surtout de rassembler l ensemble des partenaires autour d un projet commun à l échelle de la Communauté des Loges. Il s agira également de s inscrire pleinement dans les politiques d aménagement du territoire déjà existantes : Plan départemental de l Habitat du Loiret, Contrat de développement du Pays Forêt d Orléans Val de Loire Par ailleurs, ce PLH aura aussi vocation à réinterroger les formes d intervention sur le territoire, notamment en termes de production de logement social. En effet, la politique Cœur de Village de la Région, dont nombre de communes de la CCL ont bénéficié, tend aujourd hui à devenir de plus en plus restreinte. 4-2 Le PLH : un exercice complet au service d un projet global cohérent Le PLH tient une place importante dans la mise en œuvre de la politique locale de l habitat particulièrement dans son articulation avec les documents d urbanisme communaux (PLU, POS, Carte communale). Il précise les incidences de ce programme d actions sur les documents d urbanisme. Ces derniers doivent être rendus compatibles avec le PLH dans un délai d un an, en favorisant explicitement la réalisation des objectifs définis lors du PLH. La définition d une politique de l habitat, appliquée au terrain, acceptée par l'ensemble des acteurs, constitue une feuille de route claire pour mettre en œuvre les actions concrètes et opérationnelles. La pression de la demande de logement est continue, variable suivant les segments de marché et nécessite une traduction précise des intentions de la CCL et des communes membres. Le principal objectif du PLH est de doter la CCL d un outil de pilotage et de programmation qui pourra constituer le fil conducteur de son action dans les années qui viennent, décliné à l échelle des différentes communes. 12 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

13 Un exercice en trois temps La loi décrit le contenu du PLH : il comprend un document d orientation qui détermine au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l habitat et un programme d actions détaillé par secteurs géographiques. Le PLH est donc à la fois : un outil de connaissance : le diagnostic. un outil de prospective : l évaluation des besoins en logements et les grandes orientations. un outil pour l action : la définition des objectifs et des moyens pour leur mise en œuvre. Le diagnostic du PLH constitue un outil de connaissance important pour la commune puisqu il dresse un état des équilibres et déséquilibres sur le marché immobilier, dans toutes ses composantes (locatif privé ou social, marché de l accession, en appartement comme en individuel). Il a pour but également d illustrer les difficultés que rencontrent les ménages pour se loger ou évoluer dans leurs parcours résidentiels quel que soit leur profil (locaux ou nouveaux arrivant, jeunes, familles, personnes âgées ) et leurs niveaux de revenus. Il doit par ailleurs permettre le repérage des logements insalubres, des copropriétés dégradées et les besoins en réhabilitation. Par ailleurs, la connaissance du marché foncier est un enjeu essentiel du PLH. Le programme d actions définit les modalités de mise en œuvre d une politique de l habitat adaptée au contexte. Il évalue les moyens fonciers nécessaires à sa mise en œuvre et les moyens financiers qui seront mis en œuvre pour parvenir aux objectifs qu il a déterminé. Il indique les modalités de suivi et d évaluation du PLH et les conditions de mise en place d un dispositif d observation de l habitat. Le programme local de l habitat fixe les objectifs et les principes d une politique visant à répondre aux besoins en logements, notamment ceux des personnes défavorisées ainsi que des besoins d hébergement. Il prévoit également des actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés. Il établit une politique visant à améliorer l accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées et les réponses apportées aux besoins des étudiants. Le plan d actions détaillé par secteurs géographiques détermine les secteurs et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires. Il précise les objectifs quantifiés et la localisation de l offre nouvelle de logement et d hébergement ainsi que la liste des principales actions envisagées pour l amélioration et la réhabilitation du parc de logements publics et privés existants et les dispositifs opérationnels auxquels il est envisagé de recourir. 4-3 Le plan départemental de l habitat (PDH) Actuellement en cours d élaboration, le plan départemental de l habitat du Loiret doit permettre d assurer la cohérence entre les politiques de l habitat menées dans les territoires couverts par un programme local de l habitat et celles menées dans le reste du département. Pilotée conjointement par l Etat et le Conseil général, l élaboration de cet outil associe les EPCI ayant un PLH ou ayant délibéré pour en élaborer un. La CC des Loges fait donc partie du comité de pilotage. La première phase de diagnostic du PDH s est achevée au printemps Les conclusions du diagnostic ont permis de montrer que le marché de l habitat du Loiret est globalement équilibré. Le marché de l accession est assez fluide, malgré quelques tensions sur l agglomération d Orléans. Le marché du locatif est bien pourvu, notamment en social avec plus de 17% de logements sociaux sur le département. Toutefois, le PDH montre que cet équilibre masque des dynamiques territoriales contrastées. Les bassins de Gien et de Pithiviers connaissent des difficultés importantes, notamment économiques, et un phénomène de vacance persistante apparaît. A l inverse, les agglomérations montargoise et orléanaise connaissent un développement important, qui génère des phénomènes de périurbanisation. C est ce phénomène de périurbanisation de l agglomération orléanaise qui explique le développement très important de la CC des Loges ces dernières années. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 13

14 Les enjeux dégagés à l issue du diagnostic du PDH pour la zone de l Orléanais (qui comprend la CC des Loges) sont les suivants : 1. Conforter l agglomération orléanaise comme cœur du développement urbain, avec l aide d une politique foncière et urbaine à la hauteur des besoins, les plus importants du Loiret 2. Engager le dialogue avec les territoires voisins, pour organiser la croissance de manière raisonnée en termes de développement durable, conjuguant densité et investissement sur les déplacements 3. Répondre à la demande sociale qui s exprime, en favorisant d un côté les parcours résidentiels vers l accession dans l urbain et en diversifiant l offre en locatif dans les territoires périphériques mais structurés 4. Mener de front politique d amélioration patrimoniale (ANRU, OPAH, PNRQAD) et développements urbains durables La deuxième phase du PDH, actuellement en cours d élaboration, devra permettre de définir des orientations afin de produire une offre suffisante de logements, adaptée aux spécificités de chaque territoire, en favorisant une gestion économe de l espace et en cohérence avec l offre de transports en commun. 14 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

15 P r e m i è r e p a r t i e Les habitants et leur logement d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 15

17 Les h a b i t a n t s e t l e u r l o g e m e n t 1 - Le contexte démographique est favorable La population de la CCL augmente et le contexte démographique est globalement favorable sur l ensemble des communes mais les sources de ce dynamisme démographique varient. 1-1 Une population et des dynamiques d évolution contrastées Une répartition de la population influencée par la proximité de l agglomération orléanaise et de la Loire En 2008, la CC des Loges comptait habitants. La répartition de la population est Population municipale assez inégale : elle est plus importante dans les communes situées en bordure de Loire et à proximité de l agglomération orléanaise et Bouzy-la-Forêt diminue progressivement à mesure que l on Châteauneuf-sur-Loire s en éloigne. Combreux Châteauneuf-sur-Loire est la commune la plus importante en termes de population Darvoy avec habitants soit près de 27% de la Donnery CCL. Jargeau est la seconde commune Fay-aux-Loges d importance avec plus de 15% de la Ingrannes population de la CCL. Suivent Fay- aux-loges Jargeau (11%), Saint-Denis-de-l Hôtel (10%). Saint-Denis-de-l'Hôtel Les communes situées à l est sont moins peuplées : Saint-Martin-d Abbat (5%), Bouzyla-Fôret Saint-Martin-d'Abbat (4%) mais bénéficient toutefois de Seichebrières leur proximité de Châteauneuf-sur-Loire, de Sully-la-Chapelle la RN 60 ainsi que de l axe Orléans-Giens. Les Sury-aux-Bois communes les plus au nord de la CCL sont de Vitry-aux-Loges petite taille : Sury-aux-Bois, Ingrannes, Sullyla-Chapelle, Combreux et Seichebrières et CC des Loges représentent ensemble 7% de la population Source : INSEE 2008 en Néanmoins, ce sont ces communes qui ont connu le plus fort développement en proportion depuis d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 17

18 Depuis 1999, une croissance démographique au profit des communes les plus éloignées de l agglomération Orléanaise et de la Loire La CCL connait une très forte croissance démographique, avec un taux d évolution de 1,44% annuel entre 1999 et Cette croissance est bien supérieure à celle observée au niveau départemental (0,59% par an). La croissance démographique a été particulièrement forte dans les petites communes à l est de la CCL, qui connaissent des taux d évolution supérieurs à 2%. La croissance démographique est plus mesurée dans les autres communes, mais reste toutefois élevée et supérieure à la moyenne du département (sauf Vitry-aux-Loges). Taux d évolution annuelle de la population Bouzy-la-Forêt 1,37% 3,46% Châteauneuf-sur-Loire 0,78% 1,29% Combreux 3,99% 2,07% Darvoy 0,24% 0,83% Donnery -0,19% 1,90% Fay-aux-Loges 1,70% 0,85% Ingrannes 2,02% 2,70% Jargeau 1,25% 1,26% Saint-Denis-de-l'Hôtel 0,42% 0,84% Saint-Martin-d'Abbat 2,63% 2,89% Seichebrières -0,34% 4,08% Sully-la-Chapelle 0,99% 2,53% Sury-aux-Bois 1,77% 4,09% Vitry-aux-Loges 0,69% 0,54% CC des Loges 0,95% 1,44% SOURCE : INSEE d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

19 Un solde migratoire déterminant dans le dynamisme démographique Les composantes de la variation de la population montrent l importance du solde migratoire dans le dynamisme de la communauté entre 1999 et Toutefois, les situations sont variées à l échelle de la CCL. Deux communes se détachent par des situations particulières : Saint-Denis-de-l Hôtel dispose ainsi d un solde migratoire négatif (-44 habitants) compensé par un solde naturel positif (+200 habitants). A l inverse, Seichebrières dispose d un solde naturel négatif (-25 habitants) compensé par un solde migratoire largement positif (+74 habitants). Cela correspond sans doute à une augmentation plus tardive de la population sur la période, qui ne remplace que partiellement une population vieillissante. Hormis ces communes aux profils assez atypiques, on constate que la population se renouvelle largement par l arrivée d une population nouvelle (solde migratoire). Ainsi, à l échelle de la CCL, le taux de variation annuelle de la population dû au solde migratoire est de 0,88% contre un taux de variation annuelle de la population dû au solde naturel de 0,51%. Les communes où la croissance démographique est la plus élevée sur la période doivent la croissance de leur population à des soldes migratoires et naturels élevés, soulignant une population jeune et qui se renouvelle. C est particulièrement le cas pour Bouzy-la-Fôret, Sury-aux-Bois, Saint-Martin-d Abbat, Ingrannes et Sully-la-Chapelle. Des migrations résidentielles qui indiquent un ancrage territorial fort L étude des migrations résidentielles souligne un ancrage local fort de la population de la CCL, à l image de la structure des migrations résidentielles à l échelle du Loiret. Ainsi, en 2007, 79% de la population résidait déjà dans la CC des Loges 5 ans auparavant. Mais 21% des habitants actuels ne résidaient pas dans la CC des Loges 5 ans auparavant personnes se sont donc installées depuis 2002 et près de la moitié (2 550 personnes) viennent de l AgglO. Contrairement à certaines idées, l Ile-de-France est finalement peu représentée (2%) dans les nouveaux arrivants, elle l est moins que le reste de France (5%) ou du Loiret (4%). d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 19

21 1-2 Une taille des ménages avec des évolutions différenciées La taille des ménages est un indicateur important des politiques de l habitat car son évolution illustre des besoins différenciés à relier avec une réflexion sur les parcours résidentiels de ces ménages (jeunes en décohabitation(1), séparation de couples, vieillissement de la population, etc.). Une réduction de la taille des ménages au global La taille moyenne des ménages de la CC des Loges est élevée : 2,46 en 2007 contre 2,30 dans le Loiret et à l échelle nationale. Toutefois, la taille des ménages a baissé sur la période , à l image du reste de la France (-0,5%). Seichebrières, Saint-Martin d Abbat et Bouzy-la-Forêt ont des tailles de ménages particulièrement élevées, accueillant une part importante de familles avec enfants. Certaines communes voient toutefois leur taille de ménages augmenter Si la taille des ménages a baissé à l échelle de la CC des Loges, les évolutions sont variées entre les communes. Ainsi, 5 communes, situées au nord et à l est de la CC des Loges, ont vu la taille moyenne des ménages augmenter entre 1999 et 2007 : Bouzy-la-Fôret, Ingrannes, Seichebrières, Sully-la-Chapelle et Sury-aux-Bois. Ces communes ont parallèlement vu leur population augmenter par des taux de variation naturel (sauf Seichebrères) et migratoire, largement positifs. Cela signifie que l augmentation de la taille des ménages est due à l arrivée de couples jeunes avec de jeunes enfants ou bien naissant après leur installation sur la commune. Taille des ménages en 2007 Taille des ménages en 1999 Evolution Bouzy-la-Forêt 2,65 2,41 1,2% Châteauneuf-sur-Loire 2,35 2,45-0,5% Combreux 2,43 2,53-0,5% Darvoy 2,51 2,67-0,8% Donnery 2,62 2,72-0,4% Fay-aux-Loges 2,50 2,71-1,0% Ingrannes 2,60 2,41 0,9% Jargeau 2,46 2,57-0,5% Saint-Denis-de-l'Hôtel 2,44 2,57-0,7% Saint-Martin-d'Abbat 2,74 2,78-0,2% Seichebrières 3,03 2,89 0,6% Sully-la-Chapelle 2,64 2,56 0,4% Sury-aux-Bois 2,53 2,44 0,5% Vitry-aux-Loges 2,30 2,44-0,7% CC des Loges 2,46 2,56-0,5% Loiret 2,30 2,40-0,5% SOURCE : INSEE 2007 (1) La décohabitation des jeunes consiste au départ du foyer des parents. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 21

23 1-3 Un rajeunissement de la population notable Entre 1999 et 2007, la part des jeunes augmente sur la CC des Loges alors que la part des personnes âgées diminue, à l inverse de ce que l on observe partout ailleurs. La part des plus de 60 ans a diminué d un point sur la période, en passant de 22% à 21% de l ensemble de la population. L indice de jeunesse fait le rapport des moins de 20 ans sur les plus de 60 ans. En 2007, l indice de jeunesse est de 1,25 sur la CC des Loges. La population est donc plus jeune qu en moyenne en France, où l indice de jeunesse est de 1,20. La part des jeunes s étant renforcée entre 1999 et 2007, l indice de jeunesse a progressé sur la même période. A l échelle de la CC des Loges, des disparités existent entre les communes. Sully-la-Chapelle et Saint-Martind Abbat ont des indices de jeunesse particulièrement élevés, respectivement 2,09 et 1,97. Cela montre qu elles accueillent de nombreuses familles avec enfants. A l inverse, Vitry-aux-Loges est la seule commune à avoir un indice de jeunesse inférieur à 1. La part des personnes de plus de 60 ans y est supérieure à 25%, mais cela est pour partie lié à la présence d un foyer-logement pour personnes âgées de 31 places et à des développements urbains récents limités. Les évolutions de cet indice de jeunesse entre 1999 et 2007 soulignent les évolutions démographiques contrastées que connaissent les différentes communes. Le nord et l est de la CCL connaissent un rajeunissement de leur population avec l arrivée de familles, ce qui se traduit par une augmentation de l indice de jeunesse. A l inverse, on constate un léger vieillissement de la population dans les communes à proximité de l agglomération orléanaise et de l axe ligérien. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 23

24 Nombre d'emplois Population active occupée Taux d'emploi Bouzy-la-Forêt ,29 Châteauneuf-sur-Loire ,02 Combreux ,40 Darvoy ,24 Donnery ,31 Fay-aux-Loges ,40 Ingrannes ,28 Jargeau ,67 Saint-Denis-de-l'Hôtel ,58 Saint-Martin-d'Abbat ,67 Seichebrières ,63 Sully-la-Chapelle ,38 Sury-aux-Bois ,21 Vitry-aux-Loges ,38 CC des Loges ,70 SOURCE : INSEE d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

25 2 - L environnement économique et social Le PLH n a pas vocation à entrer dans une analyse détaillée du contexte économique et social de la commune. Cependant, un bref retour sur les grands traits de l activité économique, ainsi que sur les caractéristiques socio-économiques des habitants est indispensable pour mieux cerner les besoins actuels et futurs en matière de développement de l habitat. La CC des Loges possède une réelle dynamique en matière économique, géographiquement localisée sur l axe ligérien et à proximité de l agglomération orléanaise. Ainsi, Châteauneuf-sur-Loire et dans une moindre mesure Saint-Denis-de-l Hôtel-Jargeau constituent deux pôles majeurs, à la fois en terme d emplois, de commerces et de services. Ces deux communes bénéficient notamment de l implantation d entreprises d envergure nationale comme Mars à Saint-Denis-de-l Hôtel ou encore Baudin à Châteauneuf-sur-Loire. D autres communes, du fait de la présence d une ou deux entreprises largement pourvoyeuses d emplois sur leur territoire, possèdent un nombre conséquent d emplois, générateur d attractivité. L environnement économique des autres communes apparaît essentiellement constitué de petites et moyennes entreprises (PME) locales et d artisanat et de quelques services et commerces de proximité. 2-1 Un décalage entre emplois présents et population active résidente Le taux d emploi est déficitaire à 0,70, sauf à Châteauneuf-sur-Loire et à Saint-Denis-de-l Hôtel A l échelle de la CC des Loges, le taux d emploi est de 0,70. Ce qui signifie qu il y a moins d emplois présents sur la communauté de communes (8 971 emplois) que de population active occupée résidant sur le territoire ( actifs occupés). La CC des Loges apparaît donc plus résidentielle que pourvoyeuse d emplois pour sa population. Néanmoins, Saint-Denis-de-l Hôtel se démarque avec un taux d emploi de 1,58 : le nombre d emplois disponibles sur la commune est supérieur à la population active. A Châteauneuf-sur-Loire, il y a autant d emplois que d actifs occupés, le rapport est équilibré. Les autres communes ont un taux d emploi inférieur à 1 mais plus ou moins déficitaire. Ainsi, à Jargeau, Saint- Martin-d Abbat et Seichebrères, les taux d emplois sont proches de la moyenne de la CC des Loges tandis qu ils sont bien inférieurs dans toutes les autres communes. Par ailleurs, une inadéquation entre emplois proposés et emplois des actifs occupés La majorité des emplois présents sur la CC des Loges sont des emplois d ouvriers (35% des emplois) ou des emplois d employés et de professions intermédiaires (24% et 22%). La part des cadres et professions intellectuelles supérieures et des artisans, commerçants et chefs d entreprises est nettement moins importantes (11% et 7%). d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 25

26 Les emplois présents sur la communauté ne correspondent pas à ceux occupés par les actifs occupés y vivant. Ainsi, l écart entre emplois proposés et actifs occupés est particulièrement important pour les professions intermédiaires et les employés et les cadres, qui viennent trouver leur résidence sur les communes attractives de la communauté. 2-2 Les déplacements domicile-travail sont importants et se font essentiellement en voiture individuelle A l échelle de la CC des Loges, 23% des actifs travaillent dans leur commune de résidence, et 74% travaillent dans le reste du département. Les 2 communes les plus importantes en terme d emploi sont celles qui gardent le plus leurs actifs : Châteauneuf-sur-Loire (37% des actifs y résidant y travaillent également) et Saint-Denis-del Hôtel (25%). La majorité des actifs travaillent sur l agglomération orléanaise, et pour certaines communes situées à l est et au nord de la CC des Loges, en partie à Giens et Montargis. 26 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

27 Sans surprise, la majorité des déplacements domicile/travail sont effectués en voiture. C est plus particulièrement le cas pour les actifs travaillant dans une autre commune que celle où ils résident. Les actifs travaillant dans leur commune de résidence sont également nombreux à utiliser une voiture. Ils sont toutefois autant à utiliser la marche à pied/deux roues ou pas de transport. Le recours aux transports en commun est très limité. Il est proportionnellement plus important pour les actifs travaillant en dehors de la région, essentiellement sans doute en région parisienne. 2-3 Les revenus des ménages sont dans la moyenne loiretaine Le revenu moyen par foyer fiscal en 2008 sur la CC des Loges est de , soit une moyenne légèrement inférieure à la moyenne départementale ( ), mais néanmoins un peu supérieure à la moyenne nationale ( ). 43% des ménages ne sont pas imposables, contre 42% à l échelle du Loiret. Le revenu moyen des foyers fiscaux de la CC des Loges cache des disparités importantes selon les communes. Donnery a le revenu moyen le plus élevé ( ). Les petites communes, notamment à proximité de l agglomération d Orléans, ont aussi des revenus plutôt élevés. Les communes plus urbaines ont des revenus plus petits, notamment Châteauneuf ( en moyenne). (Communes pour lesquelles le détail est fourni) Revenu moyen % non imposés Bouzy-La-Foret % Chateauneuf-sur- Loire % Combreux % Darvoy % Donnery % Fay-aux-Loges % Ingrannes % Jargeau % Saint-Denis-de- L'Hôtel % Saint-Martin-d'Abbat % Seichebrieres % Sully-La-Chapelle % Vitry-aux-Loges % CC des Loges % Loiret % SOURCE : DGI 2009 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 27

28 54% des ménages dans les plafonds du logement social standard Sur l ensemble de la CC des Loges, 22% des ménages ont des revenus compatibles avec le PLAi et 54% ont des revenus compatibles avec le PLUS, soit la même proportion qu à l échelle du Loiret. Les données Filocom de 2009 ne permettent pas de connaître exactement la part des ménages qui ont des revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM, c est-à-dire compatibles avec le PLS. Toutefois, on peut estimer qu environ 12% des ménages ont des revenus compatibles avec le PLS, ce qui porte à 66% la part des ménages éligibles au logement social. Cependant, cette référence est à nuancer, car les ménages situés dans ces niveaux de revenus ne sont en général pas demandeurs d un logement social et parviennent à se loger dans le parc privé ou même à accéder à la propriété. 28 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

29 2-4 Les indicateurs de précarité sont plutôt bas Un nombre de chômeurs en hausse La CC des Loges compte demandeurs d emploi de catégorie A à fin décembre Alors que le nombre de chômeurs était en baisse entre 2005 et 2007, il repart à la hausse depuis On y voit les signes de la crise économique et financière. Les plus de 50 ans représentent 18% des demandeurs d emploi à fin 2010, autant que les jeunes. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 29

30 Le taux chômage est plus élevé dans les pôles urbains. Les communes les plus peuplées, Châteauneuf-sur-Loire, Saint-Denis-de-l Hôtel et Jargeau concentrent les taux de chômage les plus importants (9,6% à Saint-Denis de l Hôtel, 8,8% à Châteauneuf, 8,4% à Jargeau). DEFM cat A au 31 décembre 2010 Part des chômeurs* Bouzy-la-Forêt 27 4,9% Châteauneuf-sur-Loire 317 8,8% Combreux 6 5,2% Darvoy 45 4,8% Donnery 50 4,0% Fay-aux-Loges 89 5,8% Ingrannes 15 6,1% Jargeau 173 8,4% Saint-Denis-de-l'Hôtel 130 9,6% Saint-Martin-d'Abbat 44 5,8% Seichebrières 5 7,0% Sully-la-Chapelle 17 8,0% Sury-aux-Bois 27 8,9% Vitry-aux-Loges 73 8,3% CC des Loges ,3% * nombre de chômeurs 2010 sur population active 2007 (dernier chiffre INSEE disponible) 393 bénéficiaires du RSA et 163 de l AAH sur la CC des Loges La CC des Loges compte 393 bénéficiaires du Revenu de Solidarité Active (RSA). 176 bénéficiaires résident à Châteauneuf-sur- Loire, proportionnellement davantage que ce que représente la commune en poids de population. 163 personnes bénéficient de l Allocation pour Adultes Handicapés (AAH) dans la Communauté, une part de l ordre de 1,3% dans les ménages, plutôt réduite comparée à des agglomérations urbaines où les personnes trouvent davantage de services adaptés. Bénéficiaires RSA Bénéficiaires AAH Nombre allocataires dont les ressources sont constituées à 50% ou plus des prestations CAF Bouzy-la-Forêt 8 8 Châteauneuf-sur- Loire Darvoy Donnery Fay-aux-Loges Jargeau Saint-Denis-del'Hôtel Saint-Martind'Abbat Sury-aux-Bois 8-13 Vitry-aux-Loges CC des Loges SOURCE : CAF d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

31 E n s y n t h è s e Une communauté de communes qui bénéficie d un territoire attractif et en position de carrefour d une bonne accessibilité routière et qui devrait être renforcée par la remise en service de la ligne ferroviaire Orléans - Châteauneuf-sur-Loire de l influence de l agglomération orléanaise, et dans une moindre mesure de Giens et Montargis d un cadre de vie privilégié avec la Loire et la forêt domaniale d Orléans Une population inégalement répartie Près de habitants Une population plus importante à proximité d Orléans et de l axe ligérien Une croissance démographique soutenue, surtout dans les plus petites communes, portée par un solde migratoire déterminant La taille des ménages, deux tendances inversées Une moyenne élevée de 2,46 personnes par ménage Une baisse modérée dans certaines communes Mais une augmentation dans les communes les plus éloignées de l agglomération orléanaise Un indice de jeunesse variable 1,25 en 2007 Des disparités géographiques marquées avec un rajeunissement dans les communes au nord et à l est de la CCL Et un vieillissement à proximité de l agglomération orléanaise et de l axe ligérien Une communauté de communes essentiellement résidentielle mais dynamique Un taux d emploi déficitaire de 0,70 mais deux pôles d emplois d importance Des actifs qui résident sur la CCL et travaillent dans l agglomération orléanaise Un taux de chômage plutôt bas Des revenus moyens à l image du Département du Loiret d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 31

32 Résidences principales en volume Evolution Volume Taux d'évolution annuelle Bouzy-la-Forêt ,45% Châteauneuf-sur-Loire ,88% Combreux ,84% Darvoy ,51% Donnery ,43% Fay-aux-Loges ,69% Ingrannes ,75% Jargeau ,58% Saint-Denis-de-l'Hôtel ,44% Saint-Martin-d'Abbat ,08% Seichebrières ,74% Sully-la-Chapelle ,57% Sury-aux-Bois ,51% Vitry-aux-Loges ,50% CC des Loges ,88% SOURCE : INSEE d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

33 L e p a r c d e l o g e m e n t s 1 - Le parc de résidences principales résidences principales en 2007 La communauté compte logements en 2007 dont résidences principales. Il y a résidences principales supplémentaires à l issue de la période soit une évolution de 1,88% annuelle. L évolution du nombre de résidences principales correspond à la production de logements neufs, mais également au passage de résidences secondaires ou de logements vacants comme résidences principales. Dans le cas général, il s agit davantage de résidences secondaires devenues permanentes. Assez logiquement, les communes qui ont connu la plus forte croissance démographique sont celles qui ont l évolution la plus forte du nombre de résidences principales. Ainsi, les petites communes au nord et à l est de la CC des Loges ont un taux d évolution annuel du nombre de résidences principales supérieur à Une majorité de très grands logements et d individuel 86% des logements sont des maisons La part des maisons dans le parc de logements de la CC des Loges est de 86%, contre 68% dans le Loiret. A Châteauneuf-sur-Loire, Jargeau et Saint-Denis-de-l Hôtel, la part des appartements est plus importante que dans les autres communes de la CCL (entre 22 et 25%), tout en restant moins marquée qu à l échelle départementale. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 33

34 Des T4 et T5 très majoritaires dans le parc des résidences principales La CC des Loges est caractérisée par une présence majoritaire de très grands logements : 71% des résidences principales comportent 4 pièces ou plus et au contraire, très peu de petites typologies avec seulement 10% de 2 pièces ou moins. Assez logiquement, le parc locatif compte davantage de petites typologies. Les T1 et T2 représentent 23% du parc locatif social et 25% du parc locatif privé. Leur part est donc plus importante que dans le parc global, mais reste assez faible comparée à la taille des ménages et à leurs besoins exprimés. Près de 62% des ménages de la CC des Loges comptent une ou deux personnes, et selon l observatoire de la demande de l USH, près de 44% des ménages demandeurs d un logement social sur la CC des Loges sont des ménages isolés. 34 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

35 1-3 Statuts d occupation des résidences principales 69% de propriétaires occupants La part des propriétaires occupants est plus élevée qu en moyenne dans le Loiret (62%). Cette part est moins importante dans les centres urbains à Châteauneuf-sur-Loire, Jargeau et Saint-Denis-de-l Hôtel (entre 58% et 65%) que dans les plus petites communes où elle est supérieure à 80%. % propriétaire occupant Nombre propriétaire occupant % locataire privé Nombre locataire privé % locataire social Nombre locataire social % logé gratuitement Nombre logé gratuitement Bouzy-la-Forêt 88% 383 7% 45 4% 16 2% 9 Châteauneuf-sur- Loire 58% % % 493 2% 66 Combreux 71% 71 27% 27 0% 0 2% 2 Darvoy 87% % 83 1% 6 2% 14 Donnery 87% 785 9% 105 3% 25 1% 13 Fay-aux-Loges 75% % 306 9% 119 1% 13 Ingrannes 83% % 23 2% 5 5% 9 Jargeau 65% % % 250 2% 43 Saint-Denis-del Hôtel 60% % % 222 1% 12 Saint-Martind'Abbat 78% % 113 9% 51 2% 11 Seichebrières 81% 46 14% 8 0% 0 5% 3 Sully-la-Chapelle 81% % 25 1% 1 2% 3 Sury-aux-Bois 85% % 37 2% 6 2% 4 Vitry-aux-Loges 68% % 238 9% 69 2% 17 CC des Loges 69% % % % 218 SOURCE : INSEE % de locataires du parc privé et 11% de locataires du parc social La proportion de locataires du privé et du parc social est plus importante dans les communes de Châteauneuf-sur-Loire, Jargeau et Saint-Denisde-l Hôtel. Elle est également importante à Vitryaux-Loges (21% du parc de résidences principales). La majorité des autres communes, plus rurales, disposent également d un parc locatif privé compris entre 10 et 15% de leur parc total. C est le cas de Combreux, Darvoy, Fay-aux-Loges, Ingrannes, Saint-Martin-d Abbat, Seichebrières, Sully-la-Chapelle et Sury-aux-Bois. Le parc locatif social dans cette catégorie de communes sera marginal. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 35

36 Nombre Logements vacants % logements vacants Bouzy-la-Forêt 36 6,1% Châteauneuf-sur-Loire 312 7,9% Combreux 18 10,0% Darvoy 24 3,0% Donnery 40 3,9% Fay-aux-Loges 76 5,1% Ingrannes 11 4,1% Jargeau 142 6,9% Saint-Denis-de-l'Hôtel 79 6,0% Saint-Martin-d'Abbat 47 6,7% Seichebrières secret secret Sully-la-Chapelle 16 7,8% Sury-aux-Bois 24 5,6% Vitry-aux-Loges 78 7,9% CC des Loges 903 6,4% zone d'orléans ,4% AgglO ,6% Loiret ,7% SOURCE : FILOCOM d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

37 2 - Le parc des logements vacants et de résidences secondaires en mouvement 2-1 Peu de vacance sur la CC des Loges mais elle a augmenté Le phénomène de la vacance peut être mesuré statistiquement par les données FILOCOM qui correspondent aux données issues des fichiers fiscaux et fonciers. Le fichier FILOCOM (FIchier des LOgements par COMmunes) est construit par la Direction Générale des Impôts (DGI). La vacance correspond aux logements inoccupés au 1er Janvier. 906 logements vacants en 2009, soit 6,4% de l ensemble du parc de la CC des Loges On estime que le phénomène de vacance devient important lorsqu il excède 8% du parc de logements. Or, sur la CC des Loges, la plupart des communes ont une part de logements vacants beaucoup moins importante. Darvoy, Donnery et Seichebrières ont une part comprise entre 3 et 3,9%. Une majorité des autres communes sont dans la moyenne de la CC des Loges à l exception de Vitry-aux-Loges, Châteauneuf-sur-Loire et Sully-la- Chapelle qui ont une vacance un peu plus importante : 7,8 à 7,9%. Seule Combreux a une part de vacance importante, de 10%. Une vacance qui aurait augmenté selon les statistiques Si au global, le phénomène de vacance ne semble pas important, il a toutefois augmenté entre 2005 et 2009 avec 210 logements vacants supplémentaires. Les élus n ont pas de perception de cette évolution sur le terrain. Un parc de logements vacants perfectible pour partie Le classement cadastral fourni par les données Filocom permet d évaluer l état de ces logements. 80% sont en classement cadastral 6, confortables mais perfectibles. Mais le parc vacant connaît plus d inconfort que l ensemble du parc de logements. 12% des logements vacants sont classés 7 ou 8, c'est-à-dire en mauvais état de confort, contre 2% sur l ensemble des logements. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 37

38 Il faut souligner que la vacance concerne particulièrement le parc ancien. C est spécifiquement le cas dans les communes rurales de la CC des Loges comme Combreux, Sully-la-Chapelle, Fay-aux-Loges ou encore Saint-Martind Abbat. Part des logements vacants construits avant 1948 Bouzy-la-Forêt 56% Châteauneuf-sur-Loire 49% Combreux 83% Darvoy 63% Donnery 35% Fay-aux-Loges 70% Ingrannes 0% Jargeau 53% Saint-Denis-de-l'Hôtel 35% Saint-Martin-d'Abbat 70% Seichebrières secret statistique Sully-la-Chapelle 88% Sury-aux-Bois 63% Vitry-aux-Loges 40% CC des Loges 54% (sans Seichebrières) Loiret 48% SOURCE : FILOCOM d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

39 2-2 De moins en moins de résidences secondaires Les communes qui ont la part la plus importante de résidences secondaires sont les communes rurales du nord et de l est de la CC des Loges. D après les différentes municipalités, ces résidences sont majoritairement occupées par des personnes habitant la région parisienne. Combreux, Seichebrères, Sury-aux-Bois, Ingrannes et Bouzy-la- Forêt vont afficher de 16% à 35% de résidences secondaires. Selon les données de l INSEE, il y aurait en 2007 près de résidences secondaires sur l ensemble de la CC des Loges, soit 250 de moins qu en Ce sont donc environ 30 logements par an qui ont été remis en marché pour une occupation principale, via revente ou installation définitive des ménages dans leur logement. Il est aussi possible que certains logements vacants soient venus augmenter le parc de logements vacants. L ensemble des communes, à l exception de Combreux, a vu le nombre de résidences secondaires baisser entre 1999 et Nombre résidences secondaires % résidences secondaires Bouzy-la-Forêt % 26% Châteauneuf-sur-Loire % 6% Combreux % 43% Darvoy % 6% Donnery % 7% Fay-aux-Loges % 8% Ingrannes % 24% Jargeau % 5% Saint-Denis-de-l'Hôtel % 5% Saint-Martin-d'Abbat % 8% Seichebrières % 40% Sully-la-Chapelle % 22% Sury-aux-Bois % 34% Vitry-aux-Loges % 14% CC des Loges % 10% SOURCE : INSEE 2007 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 39

40 c.c 6 c.c 7 et 8 nombre part nombre part Bouzy-la-Forêt % 58 10% Châteauneuf-sur-Loire % 124 3% Combreux % 25 14% Darvoy % 23 3% Donnery % 19 2% Fay-aux-Loges % 44 3% Ingrannes % 18 7% Jargeau % 85 4% Saint-Denis-de-l'Hôtel % 29 2% Saint-Martin-d'Abbat % 40 6% Seichebrières 50 54% 20 22% Sully-la-Chapelle % 22 11% Sury-aux-Bois % 55 13% Vitry-aux-Loges % 53 5% CC des Loges % 615 4% SOURCE : FILOCOM d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

41 3 - Un parc globalement confortable mais perfectible 3-1 Peu de logements très inconfortables A l image de l ensemble du Loiret, on compte sur la CC des Loges très peu de logements très inconfortables. 4% du parc est en classement cadastral 7 ou 8, c'est-à-dire d état général médiocre à très médiocre. La proportion des logements en classement cadastral 7 et 8 est plus importante dans le parc des communes rurales situées à l est et au nord de la CCL, qui compterait plus de 10% de leur parc de logement en état de confort très médiocre d après leur classement cadastral. Apparemment, selon les élus, les modalités de ce classement seraient homogènes mais peu contrôlées. 71% du parc classé 6 Cette part est relativement importante et constitue un gisement possible pour les réhabilitations énergétiques. Une OPAH avait d ailleurs été évoquée dans le cadre du PLH du Pays, avec notamment un volet important dans la mise aux normes des installations d assainissement individuel. Toutefois, des précautions doivent être prises quant à l importance de cette catégorie. Il semble en effet que des pavillons en construction neuve soit classé 6, notamment par rapport aux exigences sanitaires (salle de bain, WC, etc.) sans pour autant constituer un parc à réhabiliter. E n s y n t h è s e Le parc de résidences principales Une majorité de grandes maisons En bon état Et peu de petites typologies Le statut d occupation des logements Une majorité de propriétaires occupants Une offre locative limitée sauf dans les centres urbains Une offre en locatif social sur l ensemble des communes à l exception de Combreux et Seichebrières Un parc de logements en bon état au global Peu touché par la vacance De moins en moins constitué de résidences secondaires d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 41

43 D e u x ièm e p a r t i e L e f o n c t i o n n e m e n t d u m a r c h é du l o g e m e n t d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 43

45 1 - L a d y n a m i q u e d e c o n s t r u c t i o n e t l a r é p o n s e a u x b e s o i n s 1-1 Un rythme de construction irrégulier 223 logements ont été commencés en moyenne par an sur la période dont 68 par an à Châteauneufsur-Loire, 30 à Jargeau et autour de 20 logements à Donnery, Fay-aux-Loges et Saint-Denis-de-l Hôtel. La construction neuve de la CC des Loges représente 7% de celle du Loiret contre 4,5% de la population du Loiret. Un tassement de la construction est perceptible depuis 2007 avec 174 logements commencés en 2007 et 145 en 2009, alors qu il y avait eu 306 logements commencés en % de constructions neuves en individuel entre 2000 et 2009 Sans surprise l essentiel de la construction neuve se fait en individuel sur la CC des Loges. La construction se fait sur lot libre ou par détachement parcellaire. La part d individuel groupé est variable d une année à l autre(1). Les constructions en collectif s implantent pour l essentiel à Châteauneuf-sur-Loire et à Jargeau. (1) Un logement individuel est une construction qui ne comprend qu un seul logement (autrement dit, une maison). Les logements individuels groupés ont fait l objet d un permis de construire relatif à la construction de plusieurs logements individuels livrés en même temps voire proposés construits. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 45

46 1-3 La réponse aux différentes catégories de besoins Les constructions de logements peuvent participer à satisfaire quatre catégories de besoins : Le renouvellement du parc de logements ; Le desserrement des ménages : la décohabitation des jeunes, le vieillissement, etc. L évolution démographique ; L alimentation des réserves de fluidité. Il s agit ici d évaluer la part qu a représenté chaque catégorie de besoins dans la mise en marché des logements sur la même période. Un renouvellement du parc de logements standard Parc de logements total en Parc de logements total en 1999 = Variation du parc = Nombre de logements commencés entre 2000 et 2007 inclus - Variation du parc de logements entre 1999 et 2006 = Variation du stock de logement hors construction nouvelle = 104 Le renouvellement du parc correspond à la part des logements neufs n ayant pas servi à augmenter le stock global de logements mais qui sont venus remplacer des logements hors d usage ayant été démolis (dans le cadre de rénovation par exemple) ou ayant changé d affectation (ancien fond de commerce se transformant en logement par exemple). Sur la période , 104 logements ont servi au renouvellement du parc. Ce phénomène a donc concerné 6% des logements construits, soit environ 15 logements construits par an sur la CC des Loges. Le taux de renouvellement est donc de 0,12%. Le phénomène de desserrement des ménages représente moins d un quart des besoins Pour évaluer la production neuve qui a permis de répondre aux besoins de desserrement des ménages, on calcule le nombre de résidences principales nécessaires si le taux d occupation (taille des ménages) en 2007 avait été atteint dès Nombre de résidences nécessaires si la taille des ménages de 2007 était - Résidence principales en 1999 = Logements nécessaires au desserrement atteinte en = logements construits entre 1999 et 2007 ont servi au desserrement des ménages, soit près de 58 logements par an et 22% de la construction. Cette conclusion ne veut pas dire que les ménages en situation de desserrement ont investi uniquement les logements neufs. Mais, l existence de ces nouveaux logements a favorisé des mouvements résidentiels qui ont libéré des logements satisfaisant ces besoins de décohabitation. La variation des résidences secondaires et celle des logements vacants se neutralisent Entre 1999 et 2007, le nombre de logements vacants a augmenté (+ 245 logements). Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels a diminué (- 248 logements). Finalement, le stock de logements inoccupés est resté quasiment le même sur la période : 3 logements ont été réintroduits dans le parc de résidences principales. 46 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

47 Un effet démographique prégnant au final Le calcul des logements qui ont servi à satisfaire les besoins d une population nouvelle se fait par déduction : Nombre de logements construits entre - Logements renouvelés - Besoins liés au desserrement des ménages + Logements sortis de la vacance ou des résidences secondaires = Logements pour la croissance démographique 2000 et (- 3) = Ainsi, sur 1865 logements construits, logements ont été utiles à l effet démographique (solde migratoire positif notamment). Diagramme de synthèse de la destination «théorique» des logements produits entre 2000 et 2007 CC des Loges : logements neufs et 3 remis en marché Soit logements produits Renouvellement du parc Besoins de desserrement Mobilisation LV et RS Effet démographique % 22 % 73 % La spécificité d accueil résidentiel de la CC des Loges apparaît clairement dans ce diagramme puisque 73% des logements produits entre 2000 et 2007 auraient servi à satisfaire l effet démographique très soutenu qu a connu la CCL sur la période. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 47

48 1-4 La comparaison entre production récente et profil global des ménages montre la spécificité de l accueil résidentiel sur ce territoire La production récente a été particulièrement tournée vers les ménages intermédiaires, bénéficiaires en particulier du prêt à taux zéro. La production de logements locatif sociaux, plus faible ces dernières années, devrait faire baisser la part relative du parc social. Nombre de logements sociaux financés (CG 45) Nombre de PTZ en neuf (DREAL) Total logements commencés (Sit@del) PLUS 3 PLUS 1 PLAI Total % % % 48 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

49 2 - Le marché de l accession à la propriété 178 transactions immobilières en 2010 La base des notaires PERVAL a enregistré 178 transactions immobilières en Plus de la moitié des transactions concernent les maisons anciennes, avec 99 transactions de maisons anciennes en 2010, dont 31 à Châteauneuf-sur-Loire. Les terrains représentent un tiers des transactions, avec 53 transactions en Le nombre de transactions a fortement chuté entre 2007 et 2009, sans doute du fait de la crise économique et financière mais également du fait d une raréfaction de l offre, notamment en foncier à bâtir. Toutefois, l année 2010 semble marquer une reprise du rythme des transactions immobilières, qui retrouve son niveau de Maisons anciennes Appartements anciens Terrains Bouzy-la-Forêt 9 Châteauneuf-sur-Loire Combreux 1 Darvoy 3 Donnery 11 4 Fay-aux-Loges Ingrannes 2 Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières Sully-la-Chapelle 1 Sury-aux-Bois 4 1 Vitry-aux-Loges 5 1 CC des Loges SOURCE : PERVAL 2010 Sur l ensemble de la CC des Loges, 16 appartements anciens ont été vendus en Ce segment de marché concerne essentiellement Châteauneuf-sur-Loire et Saint-Denis-de-l Hôtel. Ce petit nombre de ventes empêche de se faire une idée réelle de ce marché restreint sur la CCL. Les parties suivantes s attacheront surtout à détailler le marché des terrains à bâtir et celui des maisons anciennes. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 49

50 2-1 L accession en neuf commence par l acquisition d un terrain en moyenne pour un terrain à bâtir en 2010 L accession à la propriété en neuf démarre très souvent par l acquisition du terrain sur la CC des Loges. Il faut compter en moyenne pour un terrain à bâtir. Si l on ajoute environ pour la construction de la maison, cela porte à l acquisition globale, un prix inférieur à une maison ancienne (en moyenne ) et un prix adapté aux ménages disposant de ressources moyennes. Il faut noter toutefois qu avec , la maison construite ne dispose pas de performances énergétiques très élevées. La taille moyenne des parcelles oscille entre 700 m² et m². Selon la base PERVAL, la moyenne des terrains vendus en 2010 est de 824m². Cette taille moyenne semble se réduire au fil du temps, avec des ménages qui ne cherchent plus automatiquement des parcelles de m² comme c était encore le cas il y a quelques années. Le prix moyen valorisable et les évolutions des règles de densité conduisent à faire évoluer les produits. 50 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

51 Les prix indiqués sur la carte ci-dessus représentent les valeurs moyennes de transactions enregistrées par la base des notaires PERVAL en 2010 (cf. tableau ci-contre). Pour plusieurs communes, il n y a eu qu une seule transaction enregistrée, ce qui explique des valeurs parfois étonnantes, notamment à Vitry-aux-Loges, où la seule transaction enregistrée concerne un terrain de 712 m² particulièrement bon marché (7 000 ). Volume Prix moyen Surface moyenne Châteauneuf-sur-Loire m² Donnery m² Fay-aux-Loges m² Jargeau m² Saint-Denis-de-l'Hôtel m² Saint-Martin-d'Abbat m² Sury-aux-Bois m² Vitry-aux-Loges m² CC des Loges m² SOURCE : PERVAL 2010 La valeur moyenne de 58 k a été globalement confirmée par les communes. Il semble qu à Jargeau, où l offre de terrain à bâtir devient très rare, les prix deviennent très élevés (droit à bâtir qui peut atteindre ). Cependant, le prix moyen 2010 est inférieur aux constats de 2009 et 2008, signe que le marché avait atteint une limite. Une diminution du nombre de transactions de terrains à bâtir Le nombre de transactions de terrains à bâtir a fortement chuté à partir de 2007, passant de 84 transactions en 2006 à environ 50 par an depuis Ce ralentissement s observe également à l échelle de l agglomération d Orléans et de l ensemble du département. Cette baisse pourrait provenir de la crise économique, mais semble également être la conséquence d une certaine raréfaction de l offre de foncier à bâtir. Le prix des terrains à bâtir sur la CC des Loges se situe largement en-dessous des niveaux de prix de l agglomération d Orléans, où il faut compter à pour acquérir un terrain souvent plus petit que sur la CCL. Les prix de la CC des Loges se situent par contre au-dessus de la moyenne départementale (environ par terrain). d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 51

52 SOURCE : PLAN DÉPARTEMENTAL DE L HABITAT DU LOIRET Les annonces de terrains à bâtir en 2011 L offre disponible et visible à tout acheteur est d une trentaine de terrains en juillet Les annonces montrent que les terrains proposés à la vente sont particulièrement grands, avec une moyenne de m², bien supérieure à la surface moyenne constatée en Plusieurs terrains de plus de m² sont proposés, notamment à Bouzy-la- Forêt, Combreux ou Sury-au-Bois, ce qui explique en partie cette moyenne particulièrement élevée. Il est aussi possible que ces terrains, particulièrement chers, ont du mal à trouver des acquéreurs et restent ainsi plus longtemps proposés en agence. Annonces concernant les terrains à bâtir Nombre Prix d'annonces moyen Surface moyenne Prix moyen au m² Bouzy-la-Forêt Châteauneuf Combreux Donnery Fay-aux-Loges Saint-Martind'Abbat Seichebrières Sury-aux-Bois Vitry-aux-Loges CC des Loges SOURCE : SELOGER.COM, CONSULTÉ LE 07 JUILLET d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

53 2-2 Le marché de la revente des maisons En 2010, 99 maisons anciennes ont été vendues sur la CC des Loges, dont 31 à Châteauneuf-sur-Loire et une dizaine à Fay-aux-Loges, Donnery et Jargeau. C est le reflet d une certaine dynamique immobilière pour une maison ancienne Le prix moyen est plus élevé dans les communes proches de l AgglO, avec en moyenne un prix de à Darvoy et à Donnery. Les prix indiqués sur la carte ci-dessus représentent les valeurs moyennes de transactions enregistrées par la base des notaires PERVAL en 2010 (cf. tableau ci-contre). Dans les communes rurales du nord du territoire, il faut compter en moyenne autour de pour acquérir dans l ancien, c'est-à-dire un prix comparable à celui d une accession en neuf. Toutefois dans l ancien, il faut souvent prévoir des travaux d amélioration du logement. Volume Prix moyen Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire Combreux Darvoy Donnery Fay-aux-Loges Ingrammes Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Sully-la-Chapelle Sury-aux-Bois Vitry-aux-Loges CC des Loges SOURCE : PERVAL 2010 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 53

54 Le nombre de transactions de maisons anciennes sur la CC des Loges a baissé en 2008 et 2009, avec 52 maisons anciennes vendues en 2009 contre 115 en Avec 99 transactions, l année 2010 marque une reprise des transactions. Comme pour les terrains à bâtir, les prix de la CC des Loges se situent en-dessous de ceux de l agglomération d Orléans ( ) mais au-dessus de la moyenne départementale ( ). La pression immobilière sur ce territoire survalorise les prix de vente. SOURCE : PLAN DÉPARTEMENTAL DE L HABITAT DU LOIRET 54 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

55 Les annonces immobilières en juillet 2011 : un écart de prix entre accession en neuf et en ancien qui se confirme A l échelle de la CC des Loges en juillet 2011, il y avait sur maisons anciennes à vendre. Le prix moyen constaté en juillet 2011 dans les annonces immobilières pour les maisons anciennes est de L écart avec les produits neufs de type terrain à bâtir + maison est ainsi confirmé. Ainsi, en lotissement, des constructeurs proposent des «projets de construction» clés en main pour environ avec une fourchette de prix comprise entre et suivant la taille de la maison et du terrain. Notons qu à prix égal, les biens proposés en ancien sur la CC des Loges nécessitent probablement des travaux, mais les prestations peuvent aussi être supérieures. L ancien est donc valorisé sur la CC des Loges. ce qui fait Nombre d'annonces Prix moyen constaté Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire Combreux Darvoy Donnery Fay-aux-Loges Ingrannes Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières Sully-la-Chapelle Sury-aux-Bois Vitry-aux-Loges CC des Loges SOURCE : SELOGER.COM, JUILLET 2011 que l alternative de l ancien n est pas une opportunité économique avantageuse comme dans d autres territoires moins appréciés. 2-3 Le profil des acquéreurs Des acquéreurs plutôt jeunes Les terrains à bâtir intéressent particulièrement les jeunes, primo-accèdants le plus souvent. En 2010, 30% des acquéreurs de terrains à bâtir ont moins de 30 ans, et 62% ont moins de 40 ans. Pour les maisons anciennes, plus chères, les acquéreurs sont un peu plus âgés. On compte toutefois 14% de moins de 30 ans et 57% de moins de 40 ans. Les maisons à la revente vont intéresser davantage les catégories socio-professionnelles supérieures ; ils recherchent des produits plus valorisés sur le territoire, peuvent acheter plus cher. Ouvriers et employés s orientent en priorité sur le projet de construction, plus abordable. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 55

56 40% des acquéreurs résident déjà dans la CC des Loges Le marché des terrains à bâtir est un marché particulièrement local. Tous les acquéreurs viennent du Loiret, avec 51% originaires de l Agglomération d Orléans, 40% de la CC des Loges et 9% du reste du département. Les maisons anciennes attirent davantage de ménages extérieurs, avec 15% des ménages qui ne viennent pas du département, dont 10% de franciliens. L intérêt de ces ménages extérieurs explique peut-être en partie le maintien du prix élevé des maisons anciennes sur ce territoire, notamment comparé au coût d un projet en construction neuve. 2-4 Une forte mobilisation du PTZ 138 PTZ mobilisés en 2009 Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l Etat qui soutient l accession à la propriété pour des ménages primo-accédants. Jusqu en 2011, le PTZ était délivré sous conditions de ressources. Le nombre de PTZ mobilisés a très fortement augmenté ces dernières années, avec 138 PTZ mobilisés en 2009 contre 106 en 2008 et 68 en Le nombre de PTZ en neuf est très faible. Ce sont surtout pour des opérations d acquisition-amélioration et de construction de maison individuelle que les ménages de la CC des Loges acquièrent à l aide d un PTZ. 56 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

57 Avant la réforme du PTZ, le montant du prêt était beaucoup plus élevé pour la construction d une maison individuelle que pour l acquisition-amélioration d un logement ancien. En 2009, le PTZ pour la construction d une maison (terrain compris) était en moyenne de , contre en moyenne pour une opération d acquisition-amélioration. Nombre de PTZ mobilisés par an et par commune depuis Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire Combreux Darvoy Donnery Fay-aux-Loges Ingrannes Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières Sully-la-Chapelle Sury-aux-Bois Vitry-aux-Loges CC des Loges SOURCE : PTZ, DREAL Le nouveau PTZ+ sera moins favorable à l acquisition dans l ancien Le nouveau PTZ, en vigueur depuis le 1 er janvier 2011, est désormais accessible à tous les ménages en situation de première accession, sans condition de ressources. Le montant du PTZ dépend de la localisation du logement (zone A, B ou C), de son caractère neuf ou ancien ainsi que de ses performances énergétiques. Les ressources du ménage sont toutefois prises en compte pour la durée de remboursement du prêt : plus les ressources sont faibles, plus le ménage aura le temps pour rembourser afin de contenir les mensualités. Ce nouveau PTZ+ aura peut-être des impacts importants sur le marché de l accession à la propriété. En neuf, les constructions BBC sont très fortement valorisées. Par exemple, un ménage de 3 personnes peut compter sur un PTZ+ maximum de en faisant construire une maison BBC, contre seulement sans BBC. Dans le parc ancien, le montant du PTZ est beaucoup plus élevé pour les logements qui ont de bonnes performances énergétiques. ZONE C : Montant maximum du PTZ +, en vigueur depuis le 1er janvier 2011 Neuf Nature de l opération Rappel quotité du prêt Montant plafonds d'opération pris en compte Montant maximum du PTZ + 1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers BBC 25% Non BBC 15% Ancien Montant plafonds d'opération pris en compte Classé A à D 20% Classé E et F 10% Classé G 5% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 57

58 Le profil des acquéreurs avec un PTZ A l échelle de la CC des Loges, 53% des acquéreurs faisant appel au PTZ ont moins de 29 ans, ce qui est une proportion plus importante que sur le département (42%). La part des moins de 29 ans dépasse les 60% à Saint-Denis-de l Hôtel et à Jargeau. Les données du PTZ confirment que le marché de la CC des Loges est un marché très inscrit localement. Plus de 93% des ménages qui acquièrent avec un PTZ viennent du Loiret. Les ménages sont nombreux à acheter dans la commune où ils résidaient déjà, avec 41% des acquéreurs avec un PTZ qui achètent dans leur commune de résidence. C est une tendance remarquée également au niveau départemental, avec 39% des bénéficiaires d un PTZ qui ont acheté dans leur commune de résidence à l échelle départementale. 58 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

59 3 - L e m a r c h é d u l o c a t i f Le parc locatif joue un rôle fondamental dans l équilibre des marchés : Il a vocation à satisfaire successivement les besoins de différents ménages, avec une rotation régulière ; Il assure le renouvellement de la population ; C est la seule possibilité des ménages disposant de revenus modestes de se loger ; Il permet aux jeunes en particulier de démarrer leur parcours résidentiels ; Il permet aussi de répondre aux besoins des familles monoparentales ou séparées momentanément. 3-1 L offre en locatif privé développée surtout en individuel Le segment du locatif privé est plutôt peu représenté au global sur la CC des Loges, puisqu il représente 18% du parc de logements global. Néanmoins, une offre existe, particulièrement en grands logements individuel. Ainsi, plus de 50% du parc locatif privé possède des surfaces supérieures à 70 m², soit logements. A l inverse, les petites surfaces, moins de 40 m², ne correspondent qu à 13% du parc locatif privé, soit 258 logements. Le parc locatif de taille intermédiaire, de 40 à moins de 70 m², correspond à 37% du parc locatif privé soit 758 logements. % locataire privé Nombre locataire privé Bouzy-la-Forêt 7% 45 Châteauneuf-sur-Loire 26% Combreux 27% 27 Darvoy 11% 83 Donnery 9% 105 Fay-aux-Loges 15% 306 Ingrannes 10% 23 Jargeau 19% 578 Saint-Denis-de-l Hôtel 19% 444 Saint-Martin-d'Abbat 11% 113 Seichebrières 14% 8 Sully-la-Chapelle 17% 25 Sury-aux-Bois 11% 37 Vitry-aux-Loges 21% 238 CC des Loges 18% SOURCE : INSEE 2007 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 59

60 Des prix au m² plus élevés pour les grands logements Plus les typologies augmentent, plus les loyers au m² grimpent sur la CC des Loges (à l exception des 5 pièces, qui sont de toute manière peu rependus dans le parc locatif privé). Cette situation est l inverse de celle couramment observée, y compris sur l AgglO, où les prix au m² baissent au fur et à mesure que les typologies augmentent. Les loyers au m² de la CC des Loges dépassent ceux d Orléans pour les logements de 3 et 4 pièces. Il faut compter par exemple 11 pour un 4 pièces sur la CC des Loges, contre 8 en moyenne dans l AgglO. A l inverse, les petits logements apparaissent moins chers que dans l agglomération d Orléans. Le prix au m² d un deux pièces sur la CC des Loges est de 8 environ, contre 10 dans l AgglO. La disponibilité de l offre est variable selon les produits Fin juin 2011, faisait état de 93 biens à louer sur les communes de la CC des Loges dont 67 appartements et 26 maisons. Si le parc locatif privé en individuel est en proportion plus importante, la rotation est plus élevée dans les appartements, qui sont donc les plus disponibles en location, notamment les studios ou 2 pièces (34 biens). Les loyers moyens en appartement pour un studio sont de 333, 458 en T2 et 550 en T3. En maison, les loyers oscillent entre 642 pour un 3 pièces et 935 pour un 6 pièces. 60 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

61 3-2 Le locatif social logements sociaux sur la CC des Loges Selon l enquête sur le parc locatif social 2009, la CC des Loges compte logements sociaux, soit 11,2% des résidences principales. Les taux de logements sociaux sont très variables selon les communes. Saint-Denis-de-l Hôtel a le taux le plus élevé, avec 20,7% de logements sociaux. Châteauneuf-sur-Loire et Jargeau ont autour de 15% de logements sociaux. A l exception des deux plus petites communes de la CC des Loges (Combreux et Seichebrières), toutes les communes ont des logements sociaux, construits notamment dans le cadre du dispositif «Cœur de village» mis en place par la Région. Résidences principales Nombre de logements sociaux Pourcentage de logements sociaux Bouzy-la-Forêt ,1% Châteauneuf-sur-Loire ,5% Combreux 105 0,0% Darvoy ,1% Donnery (*) ,8% Fay-aux-Loges ,2% Ingrannes ,9% Jargeau ,9% Saint-Denis-de-l'Hôtel ,7% Saint-Martin-d'Abbat ,1% Seichebrières 61 0,0% Sully-la-Chapelle ,6% Sury-aux-Bois ,8% Vitry-aux-Loges ,3% CC des Loges ,2% SOURCE : EPLS 2009 ET FILOCOM 2009 (* )11 logements sociaux ont été livrés en 2010, soit 47 logements sociaux en 2010 Les deux bailleurs principaux sont Logem Loiret, qui gère près de 900 logements et Bâtir-Centre (Groupe Valloire) qui gère 470 logements sur la CC des Loges. Deux autres bailleurs sont présents sur le territoire : la SA HLM France Loire (20 logements à Fay-aux-Loges) et I3F (4 logements). Plus de la moitié de l ensemble du parc social de la CC des Loges est en collectif, avec 774 logements sociaux en collectif, principalement situés à Châteauneuf, Jargeau et Saint-Denis-de-l Hôtel. Sur ces trois communes, la part des logements sociaux en collectif s élève à environ 65%. Ailleurs, le patrimoine a été développé en individuel majoritairement. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 61

62 889 logements gérés par Logem Loiret Le patrimoine de Logem Loiret est essentiellement en collectif, avec 603 logements en collectif, soit près de 70% des logements du bailleur. La moitié du patrimoine de Logem Loiret se situe à Châteauneuf-sur-Loire, qui compte 454 logements du bailleur dont 332 logements en collectif. Le taux de rotation pour le patrimoine de Logem Loiret est de 9,7% en 2010 pour l ensemble de la CC des Loges. 86 attributions ont été réalisées en 2010 sur l ensemble de la CC des Loges Nombre total de logements dont logements collectifs dont logement individuels Taux de rotation 2009 Taux de rotation 2010 Nombre d'attributions 2010 Nombre de demandeurs au 31/12/2010 Châteauneuf-sur-Loire ,8% 9,3% Donnery ,3% 20,0% 6 19 Fay-aux-Loges ,3% 8,5% 6 32 Ingrannes 3 3 pas de rotation 0 pas de demandes Jargeau ,7% 11,7% 7 38 St Denis de l'hôtel ,0% 8,5% St Martin d'abbat ,3% 18,8% 6 15 Sury 6 6 pas de rotation 0 3 Vitry aux Loges ,5% 6,8% 3 10 CC des Loges ,5% 9,7% SOURCE : LOGEM LOIRET, FICHIER REÇU LE 23 MAI 2011 A Vitry-aux-Loges, le bailleur a mis en vente les 20 logements sur le site de Bellevue. Il s agit de 20 logements en individuel, dont 16 ont été construits en et 4 ont été construits en Ce site compte 5 T5, 11 T4, 2 T3 et 2 T2. Une première vente a été signée en Des projets de réhabilitation et de construction neuve Le bailleur a des projets de réhabilitation à Châteauneuf (en cours), Jargeau (début des travaux fin 2011) et Fayaux-Loges pour La nature des travaux de réhabilitation porte d'une manière générale sur des travaux de mise aux normes électriques et sanitaires, sur l'isolation en façades et en combles, le remplacement des chaudières et des menuiseries. Les projets prévoient également le réaménagement des espaces extérieurs. Châteauneuf-sur- Loire Fay-aux-Loges Jargeau Projet de construction - Démolition-reconstruction des 93 logements rue des Déportés - Construction de 10 logements individuels dans la ZAC du Clos Renard - Etude d'un programme de construction de 4 logements individuels (financement prévu d'être demandé en 2012) St Denis de l'hôtel - Etude d'un projet de 22 logements dont 5 individuels sur la ZAC du Centre-Ville SOURCE : LOGEM LOIRET, FICHIER REÇU LE 23 MAI 2011 Projet de réhabilitation - 21 logements collectifs en cours de réhabilitation (fin du chantier novembre 2011) - Réhabilitation de 46 logements au Clos des Plantes prévue pour des travaux en Réhabilitation de 37 logements collectifs aux Quatre Vents (début des travaux fin 2011 pour 13 mois) A Châteauneuf-sur-Loire, le bailleur va démolir 93 logements collectifs rue des Déportés, qui sont trop denses et qui posent des difficultés. Les 93 logements seront reconstruits, une première tranche sur le site de l ancienne gendarmerie (livraison fin 2013), et la seconde tranche sur le site des déportés. La démolition devrait avoir lieu en Sur cette commune, Logem prévoit également la construction de 10 logements individuels dans la ZAC du Clos Renard (ZAC conduite par Bâtir Centre). 62 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

63 470 logements gérés par Bâtir-Centre (Groupe Valloire) Bâtir-Centre gère des logements sociaux sur 11 communes de la CC des Loges, avec un patrimoine de 470 logements au total. En 2010, le bailleur a réattribué 50 logements, soit un taux de rotation d environ 11%. Nombre total de logements Nombre d'attributions en 2010 Taux de rotation en 2010 Bouzy-la-forêt % Châteauneuf-sur-Loire % Darvoy % Donnery % Fay-aux-Loges % Ingrannes 3 0 0% Jargeau % Saint-Denis de l'hôtel % Saint-Martin d'abbat % Sully-la-Chapelle 4 0 0% Vitry-aux-Loges 6 0 0% CC des Loges % SOURCE : BÂTIR CENTRE, JUIN 2011 Environ 270 demandes actives selon l USH (2009) D après les données de l Observatoire de la demande de logement social de l USH Centre, il y a 273 demandes actives (au 1 er octobre 2010). Châteauneuf compte le plus de demandes, avec 133 demandes actives. Jargeau enregistre 52 demandes et Saint-Denis-de-l Hôtel 31 demandes. Nombre de demandes actives au 01/10/09 Attributions entre octobre 2008 et octobre 2009 Nombre de demande pour une attribution Bouzy-la-Forêt 2 3 0,7 Châteauneuf-sur-Loire ,4 Combreux 0 0 Darvoy 2 1 2,0 Donnery ,2 Fay-aux-Loges ,7 Ingrannes 1 0 Jargeau ,4 Saint-Denis-de-l'Hôtel ,3 Saint-Martin-d'Abbat 2 3 0,7 Seichebrières 0 0 Sully-la-Chapelle 0 1 Sury-aux-Bois 0 0 Vitry-aux-Loges 7 6 1,2 CC des Loges ,1 Loiret ,9 SOURCE : OBSERVATOIRE RÉGIONAL DE LA DEMANDE USH CENTRE Le délai moyen d attribution est d environ 4 mois pour les demandeurs satisfaits. Il s élève à près de 16 mois pour les 273 demandeurs en instance. Cette différence s explique peut-être par le fait que certains demandeurs ont des exigences spécifiques sur le type de logement social qu ils souhaitent. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 63

64 Assez logiquement, les revenus des demandeurs d un logement social sont particulièrement faibles. Près de 42% des demandeurs en instance gagnent moins de 0,5 SMIC et 63% gagnent moins d un SMIC. Les demandeurs qui ont vu leur demande satisfaite ont des revenus légèrement supérieurs aux demandeurs encore en instance, ce qui montre qu il est très difficile de trouver un logement avec des toutes petites ressources, même dans le parc social. Une grande partie des demandeurs sont des personnes isolées, souvent des jeunes en début de parcours résidentiel. 44% des demandeurs sont des personnes seules. Les familles monoparentales sont aussi nombreuses parmi les demandeurs (29%). Les types de logements demandés sont en lien avec ces profils de demandeurs. Un tiers de demandeurs souhaitent un petit logement, de type T1 ou T2, alors que les T1 et T2 sont plutôt rares sur ce territoire. Les T1- T2 représentent 10% du parc global de la CC des Loges et 23% des logements HLM. On peut souligner que les ménages ne semblent pas rejeter le collectif dans leur demande, au contraire. Seulement 17% d entre eux choisissent d attendre un locatif en individuel. 64 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

65 Un taux d attribution d environ 10% (USH) L USH a enregistré 128 attributions entre octobre 2008 et octobre Cela représente environ 9,3% de l ensemble du parc social de la communauté de communes. Ce taux d attribution est plus faible que sur l ensemble du département (12,0%). Logements sociaux (EPLS 2009) Attributions entre octobre 2008 et octobre 2009 Taux d attribution Bouzy-la-Forêt ,8% Châteauneuf-sur-Loire ,2% Combreux 0 Darvoy ,5% Donnery ,9% Fay-aux-Loges ,4% Ingrannes 6 0 Jargeau ,5% Saint-Denis-de-l'Hôtel ,4% Saint-Martin-d'Abbat ,5% Seichebrières 4 0 Sully-la-Chapelle ,7% Sury-aux-Bois 50 0 Vitry-aux-Loges 6 CC des Loges ,3% Loiret ,0% SOURCE : OBSERVATOIRE RÉGIONAL DE DE LA DEMANDE USH CENTRE Les données des bailleurs confirment ce taux de rotation. Logem Loiret enregistre un taux de rotation de 9,7% en 2010 (10,5% en 2009), et Bâtir-Centre enregistre un taux de rotation de 10,6% en EPLS 2009 Taux de rotation 2010 Logem Loiret Taux de rotation 2010 Bâtir-Centre Bouzy-la-forêt 19 - pas de rotation Châteauneuf-sur-Loire 539 9,3% 11,3% Darvoy 8-12,5% Donnery 36 20,0% 6,3% Fay-aux-Loges 135 8,5% 9,3% Ingrannes 6 pas de rotation pas de rotation Jargeau ,7% 12,6% Saint-Denis de l'hôtel 245 8,5% 7,5% Saint-Martin d'abbat 55 18,8% 17,4% Sully-la-Chapelle 4 - pas de rotation Sury 6 pas de rotation - Vitry-aux-Loges 50 6,8% pas de rotation CC des Loges ,7% 10,6% SOURCE : OBSERVATOIRE RÉGIONAL DE DE LA DEMANDE USH CENTRE L absence de vacance dans le parc social témoigne également de l attractivité du territoire Selon l EPLS 2009, il y a aurait 11 logements vacants sur la CC des Loges, avec 5 logements vacants à Châteauneuf-sur-Loire, 3 à Jargeau et 3 à Saint-Denis-de-l Hôtel. Il s agit d un taux de vacance dit technique, correspondant à des remises en état de logement avant relocation. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 65

66 E n s y n t h è s e Un rythme de construction Essentiellement en individuel Irrégulier Destiné à satisfaire majoritairement l effet démographique Un marché de l accession à la propriété très inscrit localement Des ménages plutôt jeunes et primo-accédants pour les terrains à bâtir En moyenne, pour un terrain de 800 m² En moyenne, pour l acquisition d une maison ancienne logements sociaux sur la CC des Loges (EPLS 2009) Soit 11,4% des résidences principales Saint-Denis-de-l Hôtel a le taux le plus élevé (20,7%) Deux bailleurs principaux : Logem Loiret (880 logements) et Bâtir-Centre (Groupe Valloire, 470 logements) Un marché du locatif social équilibré, avec un taux d attribution d environ 10% et pas de vacance Un marché du locatif privé peu développé et qui concerne surtout l individuel Plus de 50% des logements locatifs privés correspondent à des grands logements Mais l essentiel des biens sur le marché sont les petites typologies Les prix de location des maisons individuelles de la CC des Loges sont supérieurs à ceux de l AgglO tandis que les petites typologies de types studio/t1/t2 restent à des prix inférieur. 66 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

67 4 - L e l o g e m e n t d e s p u b l i c s s p é c i f i q u e s 4-1 L accueil des personnes âgées La CC des Loges possède une population âgée importante, à l image des tendances actuelles de vieillissement de la population et d allongement de l espérance de vie. Si l indice de jeunesse a augmenté entre 1999 et 2007, la part des plus de 60 ans représente tout de même 22% de la population de la CCL. La population des personnes âgées correspond à une catégorie qui devient de plus en plus large. C est une tranche d âge recouvrant plusieurs publics aux besoins distincts. Par conséquent, au sein de cette même population, les problématiques sont très différentes : en fonction de l âge, de la localisation, du type de logement, de l état de dépendance, etc. L existence de structures spécifiques répond à un certain nombre de besoins mais l âge d entrée moyen recule d année en année, allongeant d autant la durée du maintien dans le logement. L adaptation du logement au vieillissement et au handicap se doit dès lors d être envisagée. Le schéma gérontologique départemental Le Conseil général a élaboré, sur la période , un schéma gérontologique retenant 3 grandes orientations d actions. La première consiste en l assurance d une réponse adaptée à la personne âgée et à sa famille sur l ensemble du territoire. La seconde consiste en la capacité de pouvoir donner le choix du mode de vie de la personne âgée (notamment maintien à domicile, accueil de jour, hébergement, etc.). La troisième consiste en l assurance de l efficacité de la pérennisation des différents dispositifs existants pour les personnes âgées. Le Conseil général apporte différentes aides, notamment pour les personnes restant dans leur logement : aides à l amélioration de l habitat avec travaux de rénovation ou d adaptation du logement ou aide à l installation de systèmes facilitant le maintien dans le logement (téléalarme par exemple). Ces aides au maintien dans le logement sont complétées par des aides à la personne, ainsi que par des aides au transport. La principale aide est l Allocation Personnalisée d Autonomie (APA). Le montant de l APA dépend du degré de dépendance, des ressources et du logement ou de l hébergement de la personne. Le nombre de bénéficiaires de l APA à domicile est estimé à personnes dans l ensemble du Loiret (il n y a pas de statistiques pour la CC des Loges). Le Conseil général contribue également au financement du séjour des personnes âgées en maison de retraite ou en centre d accueil de jour Alzheimer par le biais de conventionnements dans le cadre d une aide sociale à l hébergement. Le Conseil général assure également l organisation et le financement des Centres Locaux d Information et de Coordination Gérontologique (CLIC), en charge notamment d informer et d orienter les personnes âgées sur les différentes possibilités en matière d aide au maintien dans le logement ou bien d hébergements spécialisés. Le prochain schéma est actuellement en cours d élaboration. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 67

68 Le CLIC : une structure qui peut orienter les personnes âgées et leur famille en matière de logement et d hébergement Deux CLICS interviennent sur la CC des Loges : le CLIC du Val d Or pour l essentiel et le CLIC de Neuville-aux- Bois. Le Centre Local d Information et de Coordination Gérontologique du Val d Or possède une antenne à Jargeau. Au service des personnes âgées et de leur famille, le CLIC un lieu d accueil, d écoute, d information et d orientation vers des services d aide ou des structures d hébergement. Il permet notamment d informer sur le maintien à domicile, les aides financières et les structures d accueil. Le CLIC aide également à la mise en place des plans d aide pour le maintien à domicile et accompagne les ménages pour l élaboration de divers dossiers de demandes d aides auprès de la Maison Départementale pour les Personnes Handicapées, pour l Aide Personnalisée d Autonomie et pour la mise en place d aide à domicile pour les retraités de la CARSAT (Caisse d Assurance Retraite et de la Santé au Travail). Le CLIC collabore également avec les bailleurs sociaux du territoire pour l aménagement de douches dans les logements sociaux. Il signale aussi les logements insalubres en relation avec l ARS. Le CLIC Val d Or travail en partenariat avec différents acteurs du territoire : L UDAH-PACT pour l élaboration et l instruction des demandes d aides financières d amélioration de l habitat ; L ADIL-EIE ; L Agence Régionale de Santé ; Le Conseil Général. SOURCE : BILAN À MI-PARCOURS DU SCHÉMA DES PERSONNES ÂGÉES, CG 45, NOVEMBRE 2007 Des structures d hébergement spécifique bien présentes sur la CC des Loges Il existe actuellement 4 EHPAD sur la CC des Loges pour 228 places. Ces structures, bien que pouvant accueillir des personnes encore indépendantes, accueillent pour l essentiel des personnes (très) dépendantes. Les listes d attente de chacune de ces structures sont plutôt longues selon les structures, sans toutefois pouvoir définir un délai d attente moyen. L origine géographique des occupants est variée, des personnes viennent à la fois 68 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

69 des communes alentours et d autres départements. Le tarif journalier des structures communales est de l ordre d une quarantaine d euros. A ce tarif s ajoute un supplément lié au degré de dépendance (GIR - Groupe Iso-Ressources). L Allocation Personnalisée d Autonomie (APA) permet toutefois d arriver à un reste à charge pour le résident moindre. Le tarif journalier de la seule structure privée sur la CC des Loges, l EHPAD «Le Relais de la Vallée» atteint le double : entre 69 /jour pour une chambre double et 79 /jour pour une chambre simple. Un foyer-logement est également présent à Vitry-aux-Loges et accueille des personnes autonomes. Structure Commune Statut EHPAD LA VRILLIERE - CHATEAUNEUF /LOIRE EHPAD 'DUMAIN' EHPAD DE JARGEAU EHPAD 'LE RELAIS DE LA VALLEE' Foyer-logement 'H. DESCHAMPS' CHATEAUNEU F SUR LOIRE FAY AUX LOGES JARGEAU SEICHEBRIERE S VITRY-AUX- LOGES Etablissement Social et Médico-Social Communal Etablissement Social et Médico-Social Communal Etablissement Social et Médico-Social Communal Société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Centre Communal Action Sociale Mode de fonctionnement Hébergement Complet Internat Hébergement Complet Internat Hébergement Complet Internat Hébergement Complet Internat Hébergement Complet Internat Clientèle Personnes âgées (très) dépendantes essentiellement Personnes âgées dépendantes mais peu d Alzheimer car structure mal adaptée Personnes Agées plus ou moins dépendantes Personnes âgées dépendantes Personnes âgées autonomes Capacité totale CC des Loges 259 Tarif journalier d hébergement ou loyer Origine géographique des occupants Liste d attente 80 40,40 /jour Variée Très longue 60 43,09 /jour Variée Très longue 60 44,07 /jour Locale Longue ,04 en chambre simple 69,04 en chambre double /jour 764 /mois pour une chambre, 942 / mois pour un studio 1 personne, / mois pour un studio 2 personnes (repas inclus) Variée Commune en priorité Longue Longue EHPAD DE SEICHEBRIÈRES ET DE FAY-AUX-LOGES d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 69

70 En revanche, il n y a pas de places d accueil de jour pour les personnes âgées sur la CC des Loges. Les structures les plus proches se situent à Orléans, la Ferté-Saint-Aubin, Sully-sur- Loire ou encore Pithiviers. Les structures d accueil de jour permettent de préserver, maintenir et redonner de l'autonomie, notamment aux personnes désorientées ou atteintes de la maladie d Alzheimer. Cela favorise le maintien à domicile dans les meilleures conditions possibles à la fois pour eux même et pour leurs proches. SOURCE : BILAN À MI-PARCOURS DU SCHÉMA DES PERSONNES ÂGÉES, CG 45, NOVEMBRE 2007 Des aides à domicile bien présentes et bien utilisées par les ménages De nombreuses personnes âgées qui choisissent de rester dans leur logement ont recours à divers services à la personne : aide à domicile, portage des repas, etc. Différentes structures sont présentes sur la CC des Loges. Les réseaux d entraides familiaux et locaux semblent également bien fonctionner sur le territoire. Raison sociale Commune Statut ASS. AIDE FAM. DOM. INTERCOMMU. CHATEAUNEUF SUR LOIRE Association loi 1901 non reconnue d'utilité publique ASSOCIATION DES FAMILLES RURALES CHATEAUNEUF SUR LOIRE Association loi 1901 non reconnue d'utilité publique CENTRE COMMUNAL ACTION SOCIALE VITRY AUX LOGES Centre Communal Action Sociale ADMR FAY AUX LOGES Association loi 1901 non reconnue d'utilité publique SERVICE AIDE MENAGERE DOMICILE DONNERY Association loi 1901 non reconnue d'utilité publique SOURCE : FINESS, CONSULTÉ EN JUIN 2011 Des besoins d adaptations de plus en plus importants mais une demande pas forcément exprimée Les sollicitations pour l amélioration de l habitat des personnes âgées ont augmenté auprès du CLIC du Val d Or et de l UDAH PACT et les besoins vont continuer d augmenter avec le vieillissement de la population. Néanmoins, les personnes âgées hésitent souvent à s engager dans les travaux par méconnaissance des aides financières possibles, par refus de bouleverser leur quotidien et leurs habitudes. Les interventions réalisées, notamment par l UDAH PACT sont souvent curatives et non pas préventives. 70 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

71 Des développements d une offre adaptée aux besoins des personnes âgées et au contexte territorial Un nouveau concept est en réflexion avec plusieurs communes du Loiret, et notamment Sully-la-Chapelle, et le Conseil général du Loiret, s appuyant sur le principe d un habitat autonome adapté à destination des personnes âgées et handicapées. Ce concept s inspire du principe de Villa Edeniales développées dans le Tarn-et-Garonne. 1SOURCE : Actuellement, le Conseil Général travaille au montage de plusieurs opérations. Le principe consiste en la réalisation de une à deux maisons destinées à l accueil de personnes âgées et/ou handicapées sur un même site. Ces maisons comptent 3 studios destinés à accueillir ces personnes. Les studios s articulent autour d un espace de vie commun. La particularité de la formule réside dans la présence de l encadrant et de sa famille au premier étage de la maison. Cet encadrant est potentiellement relayé par remplaçant. Le Conseil Général souhaiterait implanter ces maisons sur différentes communes mais avec une gestion commune. Ce concept est une alternative au placement en établissement médicalisé. Le loyer estimé par mois est d environ à Les résidents peuvent bénéficier de l APL et de l APA notamment. Avec ces aides, le loyer est ramené à par mois. Les places peuvent également être habilitées à l aide sociale départementale. Ce type de structure s appuie sur la collectivité puisque celle-ci fournit le terrain à un prix plus ou moins préférentiel. Celle-ci s engage également à une garantie de loyer. C'est-à-dire qu elle s engage au remplissage de la structure, et en cas de non-remplissage, elle paye les loyers des studios vides. Cela suppose donc la tenue d une liste d attente pour assurer le meilleur taux de remplissage possible. Les investisseurs peuvent être des investisseurs privés ou bien encore des bailleurs sociaux. D autres projets à l étude sur la CC des Loges La municipalité de Darvoy réfléchit actuellement à la réalisation de maisons individuelles groupées à destination des personnes âgées. On est là dans une offre de logement autonome dédiée aux personnes âgées. A Donnery, un projet de résidence seniors devrait voir le jour au Murger avec 32 logements. Il s agirait d une nouvelle structure collective pour personnes âgées autonomes. Un agrandissement de l EHPAD de Châteauneuf devrait prochainement avoir lieu passant de 80 à 93 lits. Enfin, un projet d EHPAD est prévu à Saint-Denis-de-l Hôtel, comptant 90 lits qui devrait être livré à l horizon d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 71

72 4-2 Le logement des personnes handicapées La CCL compte 163 bénéficiaires de l Allocation Adultes Handicapés (AAH) L allocation aux adultes handicapées Née de la loi d orientation de 1975, l AAH assure un revenu minimum aux personnes handicapées et à leur famille. Elle dépend de critères d âge et de taux d incapacité. Cette allocation est généralement accordée aux personnes âgées de 20 à 60 ans. Au-delà de 60 ans, l AAH est versée jusqu à la mise en œuvre de la pension ou de l avantage vieillesse et parfois en complément d une prestation (allocation différentielle). Elle est destinée aux personnes reconnues handicapées avec un taux d incapacité supérieur ou égal à 80% ou compris entre 50 et 80% avec impossibilité de se procurer un emploi du fait du handicap. Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire 64 Darvoy 6 Donnery. Fay-aux-Loges 13 Jargeau 29 Saint-Denis-de-l'Hôtel 29 Saint-Martin-d'Abbat 10 Sury-aux-Bois. Vitry-aux-Loges 12 CC des Loges 163 Source : CAF 2009 Bénéficiaires AAH Un institut médico-éducatif Une structure dédiée aux enfants handicapées existe sur la CC des Loges. Basé à Châteauneuf-sur-Loire, le Clos Saint-Martial, institut médico-éducatif (IME) offre des soins spécialisés aux enfants, notamment à domicile. Le cadre de la politique départementale Instituée par la loi du 11 février 2005 relative à l égalité des droits et des chances, la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) est située à Orléans. Ouverte en 2006, elle constitue un «guichet unique» d accueil et d information pour les personnes handicapées et leurs proches dont bénéficie tout le territoire départemental. Le schéma départemental du handicap est devenu obsolète et devrait être refondu avec celui des personnes âgées en d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

73 4-3 Le logement des jeunes et des étudiants Si la question de l accueil des étudiants se pose peu sur la CC des Loges, celle de l accueil des jeunes actifs et stagiaires est à prendre en compte. En effet, les bassins d emplois de Saint-Denis-de-l Hôtel et de Châteauneufsur-Loire accueillent des jeunes en mobilité ou souhaitant s installer plus durablement sur le territoire. En l absence d offre dédiée, ceux-ci se tournent essentiellement vers le parc locatif privé. Il n y a pas de structure de type FJT (Foyer Jeunes Travailleurs) sur la CC des Loges, les structures les plus proches se situant sur l agglomération orléanaise. Il est donc compliqué de se porter candidat à un stage ou un contrat en alternance dans les entreprises locales importantes. Une étude des conditions de mise en marché d une offre adaptée pourrait être faite. 4-4 Les situations d urgence et de grande précarité Certaines communes disposent de logements d urgence, dédiés notamment à l accueil de familles dont le logement aurait connu un incendie. Des conventions entre communes permettent aux communes ne possédant pas ce type de logement d utiliser celui des communes voisines si celui-ci est vide. Certains de ces logements peuvent perdre leur vocation première et accueillir par exemple des ménages en situation de grande précarité ou connaissant des problèmes de violences conjugales. En effet, les structures dédiées (urgence ou insertion) n existent pas sur la CC des Loges. Les CCAS et l Unité Territoriale de Solidarité (UTS) basée à Jargeau peuvent toutefois orienter les personnes vers les structures dédiées, essentiellement situées sur l agglomération orléanaise et sur Pithiviers et Montargis. Toutefois, si certaines situations peuvent être signalées ou connues des élus des communes, elles restent très rares et n induisent pas la nécessité de développer des solutions permanentes. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 73

74 4-5 L accueil des gens du voyage Le schéma départemental prévoyait la création d une aire de 24 places sur la CC des Loges, située à Châteauneuf-sur-Loire. L aire a été réalisée et mise en service en janvier Son coût a été de dont de subvention d Etat. Le nouveau Schéma Départemental d Accueil et d Habitat des Gens du voyage pour la période est actuellement en cours de finalisation. A propos des grands passages, il prévoit un dispositif de terrains tournants afin qu une aire de grands passages soit identifiée chaque année sur chacune des grandes zones du département : la Communauté d Agglomération d Orléans, l est et l ouest du département. Ce dispositif pourrait donc ponctuellement concerner la CCL et a minima Châteauneuf-sur-Loire, ville de plus de habitants qui à ce titre participe au groupe de pilotage. Chaque année, un groupe de pilotage déterminera de façon partenariale la localisation des aires situées hors de la Communauté d Agglomération d Orléans. Le nouveau schéma départemental fait également des préconisations en matière d habitat adapté. Sur la Communauté de Communes des Loges, 4 à 6 logements adaptés sont préconisés. Cette préconisation s accompagne d une aide à l investissement de la part de l Etat, dans les mêmes critères que celle octroyée pour la création d aires d accueil. Les communes membres de la CCL ont transféré la compétence de la gestion des aires d accueil à la CCL, ce qui devrait permettre de se saisir plus facilement de ces questions. Une pression est ressentie par certaines communes sur l axe ligérien au moment des grands passages de gens du voyage, notamment pendant l été. Un phénomène de sédentarisation de certaines familles est également constaté. L aire d accueil tendrait ainsi à perdre sa vocation première en accueillant ce type de familles. 74 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

75 E n s y n t h è s e Le logement et l hébergement des personnes âgées Une offre importante d hébergement mais des listes d attente montrant de réels besoins Peu de structures intermédiaires entre logement et hébergement mais des projets en réflexion Les structures dédiées aux personnes handicapées Pas de structure sur la CCL à l exception d un IME Le logement des jeunes Essentiellement dans le parc locatif privé, jugé parfois insuffisant Pas de structure dédiée aux jeunes en mobilité Les situations d urgence Peu de solutions sur la CCL mais les CCAS et l UTS de Jargeau orientent vers les structures dédiées Les gens du voyage La CCL est en conformité avec la loi avec une aire d accueil à Châteauneufsur-Loire (24 places) De nouvelles problématiques (sédentarisation, grands passages) pour la CCL qui possède la compétence gens du voyage d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 75

77 T r o i s ièm e p a r t i e L e c o n t e x t e t e r r i t o r i a l d e d é v e l o p p e m e n t d e l h a b i t a t d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 77

79 1 - Des niveaux d équipement contrastés mais au global, u n b o n n i v e a u d e s e r v i c e s a u x h a b i t a n t s Le niveau d équipements fournit par les communes est relativement important, y compris dans celles les plus rurales. Ainsi, la plupart des communes disposent de services dédiés à la petite enfance et aux jeunes particulièrement développés : garderie périscolaire, cantine, ramassage scolaire, etc. Les communes rurales ont développé ces dernières années, à la faveur du rajeunissement de la population, des structures dédiées à l enfance, aux loisirs et à l échange intergénérationnel. Le dynamisme associatif de certaines communes est également notable et varié : domaines sportif, culturel, etc. 1-1 Un bon niveau d équipement commercial Les communes de la CC des Loges sont bien pourvues en commerces de proximité, avec environ 8 supermarchés et 17 boulangeries. Toutefois, le tissu de proximité de certaines communes rurales s est délité petit à petit, voie a disparu, et les commerces qui se maintiennent peinent parfois à attirer la clientèle. Seules deux communes ne comptent aucun commerce (Seichebrières et Combreux). Nombre total de commerces dont supermarché dont supérette dont épicerie dont boulangerie dont boucherie charcuterie Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire Combreux 0 Darvoy Donnery Fay-aux-Loges Ingrannes 1 1 Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières 0 Sully-la-Chapelle 2 1 Sury-aux-Bois 1 1 Vitry-aux-Loges CC Les Loges SOURCE : INSEE, BASE PERMANENTE DES ÉQUIPEMENTS, 2009 Nota Bene : Les commerces ne comprennent pas les structures hôtelières et de restauration. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 79

81 1-2 Des équipements scolaires variables suivant les communes A l exception de Combreux et Seichebrières n ayant plus de classes situées sur leur territoire, l ensemble des communes possède au moins un niveau de primaire/maternelle, notamment en regroupement pédagogique intercommunal. Les effectifs sont globalement à la hausse avec le fort développement démographique, ce qui est une préoccupation importante dans les communes. Deux collèges existent sur la CCL, l un à Jargeau, l autre à Châteauneuf-sur-Loire. La carte scolaire ne correspond pas à la géographie de la CCL puisque 5 collèges de secteur différents existent. Les lycéens, en revanche, vont surtout allant sur l agglomération orléanaise, mais quelques-uns sont orientés vers Gien. Commune Collège de secteur Lycée de secteur Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire Combreux LES BORDES J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE ou Lycée B. Palissy - GIEN Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Darvoy Le Clos Ferbois - JARGEAU Voltaire - ORLEANS Donnery Fay-aux-Loges Ingrannes P. de Coubertin - SAINT JEAN DE BRAYE Collège de la Fôret - TRAINOU Collège de la Fôret - TRAINOU Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Jargeau Le Clos Ferbois - JARGEAU Voltaire - ORLEANS Saint-Denis-de-l'Hôtel Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières Sully-la-Chapelle Sury-aux-Bois Vitry-aux-Loges SOURCE : J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE Collège de la Fôret - TRAINOU J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE J. Joudiou - CHATEUNEUF SUR LOIRE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE Lycée Jacques Monod - SAINT JEAN DE BRAYE La présence d un collège est évidemment un facteur structurant du développement des communes. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 81

83 1-3 Les dynamiques territoriales et les profils de communes de la CC des Loges Des dynamiques territoriales marquées par l agglomération orléanaise et l axe ligérien La CC des Loges est largement influencée par l agglomération orléanaise, en témoignent notamment son dynamisme démographique fort et une géographie du marché de l accession à la propriété marquée par cette proximité. Cette influence devrait se renforcer à la faveur de la remise en service de la ligne de train entre Orléans et Châteauneuf-sur-Loire à l horizon L axe ligérien a également historiquement marqué un développement plus fort sur certaines communes, il constitue également, au même titre que la forêt domaniale d Orléans, un réel atout en matière de cadre de vie et, outre l argument prix, un critère de choix dans l implantation des ménages. Les ménages s implantent également car ils peuvent trouver sur la CC des Loges un niveau d équipements et de services relativement importants. L influence de Giens et Montargis, bien que beaucoup plus mesurée, se fait également ressentir, notamment sur les communes de Bouzy-la-Forêt et Sury-aux-Bois ou encore Combreux. Quatre profils de communes Les pôles urbains structurant : Châteauneuf-sur-Loire d une part et Saint-Denis-de-l Hôtel et Jargeau d autre part Parce qu elles cumulent taux d emploi importants, offres de services, d équipements et de commerces conséquentes et des volumes de population les plus importants de la CC des Loges, Châteauneuf-sur-Loire, Saint-Denis-de-l Hôtel et Jargeau constituent les pôles urbains structurants de la communauté. Si Châteauneufsur-Loire constitue un pôle à elle seule, Saint-Denis-de-l Hôtel et Jargeau constitue ensemble un second pôle d importance, se répartissant emplois, services et équipements, notamment scolaires. Ces communes se situent à la fois en bordure de l axe ligérien et à proximité de l agglomération orléanaise. Elles sont aujourd hui de moins en moins abordables pour les jeunes ménages en début de parcours résidentiels mais en revanche appréciées des personnes plus âgées, à la recherche d un lieu de résidence pour leur retraite et désireuses de se rapprocher des commerces et services. Elles offrent toutefois un volume important de logements sociaux, permettant d accueillir une population plus jeune ou plus modeste. Les pôles relais Cinq communes, Darvoy, Donnery, Fay-aux-Loges, Saint-Martin-d Abbat et Vitry-aux-Loges, apparaissent comme des pôles relais de par leur volume de population, mais également de par une offre de services, de commerces et d équipements publics relativement importante. On trouve sur ces communes un maillage encore important de commerces de proximité voir même de supermarchés/supérettes. Leur dynamisme associatif est également fort. Ces communes, situées plus au nord et à l est, restent proches de l agglomération orléanaise du fait de la tangentielle. La demande des ménages les plus modestes et des jeunes y trouvent parfois difficilement solution du fait d une augmentation progressive des prix du foncier et de l immobilier. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 83

84 Les communes rurales Six communes, Bouzy-la-Forêt, Combreux, Ingrannes, Seichebrières, Sully-la-Chapelle et Sury-aux-Bois, se caractérisent par un dynamisme démographique fort ces dernières années dues à leur attractivité de marché abordable, notamment pour les jeunes ménages qui trouvent des prix inférieurs à ceux des communes plus urbaines. Leur poids de population est très variable mais elles se caractérisent toutes par un tissu commercial qui s est progressivement délité. Toutefois, certaines communes se différencient par une politique de développement d équipements et par un soutien à l activité commerciale, s adaptant ainsi à l arrivée d une population 84 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

85 2 - L e s d o c u m e n t s d u r b a n i s m e e n v i g u e u r et l e s p r o j e t s e n v i s a g é s La présente partie n a pas vocation a annoncer le nombre de logements que pourraient produire chaque année les communes de la CCL mais à reprendre les différents projets en lotissement ou zone d aménagement concerté (ZAC) ainsi que les zones à urbaniser possibles par les différents documents d urbanisme. 2-1 Les documents d urbanisme en vigueur cadrent le développement Comparée à l ensemble du Loiret, la CC des Loges, tout comme l ensemble du bassin autour d Orléans, est particulièrement bien couverte par des documents d urbanisme. Cela montre que ce territoire connaît une dynamique de développement importante que les communes souhaitent améliorer ou encadrer. Les communes de la CCL disposent presque toutes de documents d urbanisme, à l exception de Seichebrières, commune la moins peuplée de la CCL, qui est soumise au Règlement National d Urbanisme (RNU). La plupart des communes possèdent actuellement un Plan d Occupation des Sols (POS) valant Plan Local de l Urbanisme (PLU). Seules trois communes ont un PLU approuvé. CARTE D ÉTAT D AVANCEMENT DES DOCUMENTS D URBANISME À L ÉCHELLE DE LA CC DES LOGES AU 31 DÉCEMBRE 2010, D APRÈS COUVERTURE DÉPARTEMENTALE DES DOCUMENTS D URBANISME, Saint-Denis-de-l Hôtel a approuvé son PLU début 2011 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 85

86 2-2 Le dispositif «Cœur de village» est un cadre de travail important pour le territoire Depuis 1984, le Conseil Régional a mis en place une aide «Cœur de village», qui permet de soutenir financièrement des projets d aménagement ou d embellissement des espaces publics des communes de moins de habitants. Cette aide est conditionnée à la création ou à la réhabilitation de logements locatifs sociaux. L aide régionale est versée dans le cadre d un appel à projet. Toutes les communes de la CC des Loges font moins de habitants à l exception de Châteauneuf-sur-Loire, et peuvent donc prétendre à cette aide. La plupart des communes ont bénéficié de ce dispositif, qui a permis de créer 53 logements sociaux sur l ensemble de la CC des Loges et de mettre en valeur et améliorer le cadre de vie de ces communes (aménagement d espaces publics, enfouissement de réseaux, aménagement des entrées de ville ) Seules Combreux, Darvoy, Saint-Denis-de-l Hôtel, Seichebrières et Sury-aux-Bois n ont jamais bénéficié d une aide «cœur de village». La Communauté de Communes des Loges abonde l aide du Conseil Régional par une aide financière sur la réalisation des aménagements. Le dernier appel à projet a été clos le 31 mai 2011(1), mais aucune commune de la CC des Loges n a pu candidater car aucun logement social n avait obtenu un financement du Conseil général. Bilan des aides «cœur de village» sur la CC des Loges Montant HT de l'opération éligible auprès de la Région Nombre de logements sociaux financés Bouzy-la-Forêt Châteauneuf-sur-Loire plus de habitants Combreux 0 Darvoy 0 Donnery Fay-aux-Loges Ingrannes Jargeau Saint-Denis-de-l'Hôtel 0 Saint-Martin-d'Abbat Seichebrières 0 Sully-la-Chapelle Sury-aux-Bois 0 Vitry-aux-Loges 0 CC des Loges SOURCE : CC DES LOGES, JUILLET 2011 (1) 15,96 millions d euros seront attribués dans le cadre de cet appel à projet 86 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

87 En 2010, la CC des Loges a élaboré un audit d aménagement qui a identifié, pour chaque commune (hors Châteauneuf-sur-Loire) les aménagements possibles et les potentiels pour accueillir du logement social. Au total sur la CC des Loges, 50 logements sociaux sont envisagés, dont 42 en construction neuve et 8 en réhabilitation. Nombre de logements sociaux neufs envisagés Nombre de logements en réhabilitation envisagés Bouzy-la-Forêt 8 0 Combreux 2 0 Darvoy 4 0 Donnery 0 2 Fay-aux-Loges 10 0 Ingrannes 2 0 Jargeau 6 0 Saint-Denis-de-l'Hôtel 0 0 Saint-Martin-d'Abbat 4 0 Seichebrières 2 0 Sully-la-Chapelle 4 0 Sury-aux-Bois 0 3 Vitry-aux-Loges 0 3 CC des Loges 42 8 SOURCE : AUDIT D AMÉNAGEMENT DE LA CCL, ETUDE CAMBIUM/CYRIL BOUCAUD/NCA INGÉNIERIE, JUIN 2010 SOURCE : AUDIT D AMÉNAGEMENT DE LA CCL, ETUDE CAMBIUM/CYRIL BOUCAUD/NCA INGÉNIERIE, JUIN 2010 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 87

89 projets de ZAC ou de lotissements annoncés par les communes Dont 38 projets pour environ 740 logements à l horizon du PLH Sur la CC des Loges, de nombreux projets de lotissements ou de ZAC sont envisagés à court, moyen ou long terme. Les potentialités de développement de l urbanisation sont donc réelles et peu de communes voient leur urbanisation contrainte, à l exception de celles concernées par le PPRI (Darvoy et Jargeau notamment). A l horizon du PLH, 38 projets devraient ainsi voir le jour en maîtrise d ouvrage privée et publique, ce qui représente environ 740 logements. Et une part de production en diffus difficile à quantifier Les projets annoncés par les différentes communes n incluent pas la production de logements en diffus, plus difficile à quantifier. Cette production peut être notamment issue de division parcellaire. Pour rappel, la moyenne des logements commencés sur la CC des Loges par an sur la période est de 223. Ces chiffres devront être pris en compte pour l élaboration des objectifs de production de logements. Un tassement des initiatives à l horizon du PLH? Le développement des communes de la CCL a été fort ces dernières années, à la faveur de lotissements notamment. L accueil d une nouvelle population a permis un fort développement au regard de la taille de certaines communes, celles-ci semblent aujourd hui avoir besoin de prendre le temps de s habituer à ce fort développement, notamment en adaptant leurs équipements, et ne cherchent donc pas forcément à le prolonger à l horizon du PLH. Cette nouvelle population génère en effet des besoins en termes d équipements et donc de mobiliser un budget. Des communes optent donc aujourd hui pour une gestion plus prudente de leurs zones à urbaniser. Pour autant, l attractivité de la Communauté ne se dément pas et les actions menées en matière du développement économique (créations de ZAC notamment) et l arrivée du TER vont dans le sens d un maintien de cette attractivité. Néanmoins, peu de disponibilités foncières ont été identifiées au-delà du premier PLH ce qui suppose peut être un tassement des possibilités en matière d urbanisation et ce qui nécessite a minima une gestion fine des disponibilités foncières, y compris durant ce premier PLH. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 89

91 Conclusions, enjeux et perspectives d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 91

92 Les ménages actuellement dans leur logement Les dynamiques de marché L'offre par rapport à la demande Statut d' occupation Type de bâti Profil de produits ou d'occupants Niveau d'offre disponible sur le marché actuel CC des Loges Les 2 pôles urbains les pôles relais les communes rurales Le Loiret Social revente de logement HLM, accession sociale règlementée, PSLA = < = = < P R O P R I E T A I R E S / A C C E D A N T S INDIVIDUEL Intermédiaire Accession aidée profil "PTZ classique" = = = = = Libre secteur privé classique, neuf ou occasion = = = = = COLLECTIF (et maisons de ville) Social profil intermédiaire, revente HLM, accession sociale Intermédiaire Accession aidée type PTZ = = = Libre secteur privé classique, neuf ou occasion = = = Social PLUS et PLAi et attributions dans le parc < < < = < L O C A T A I R E S INDIVIDUEL COLLECTIF (et maisons de ville) Intermédiaire PLI, PLS, parc privé < < < = = Libre secteur privé classique = = = = = Social PLUS et PLAi = < = < Intermédiaire PLI, PLS, défiscalisation De Robien = = > Libre secteur privé = = = Très bien représenté (>25%) Bien représenté (10% à 25%) Faiblement représenté (3 à 10%) Segment marginal << Offre très inférieure à la demande < Offre inférieure à la demande ou désajustée = Marché équilibré entre offre et demande > Offre supérieure à la demande locale Offre absente 92 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

93 1 - L arbre de choix, l expression d un marché p l u t ô t d y n a m i q u e e t é q u i l i b r é L arbre de choix ci-contre synthétise pour l ensemble de la communauté, les situations d offre et de demande constatées pour tous les grands segments du marché présents ou potentiellement présents. Sans surprise, les propriétaires en individuel constituent le segment le plus important, tant dans le parc existant que dans l offre en développement. L'offre en accession libre individuelle est très bien développée sur le territoire et constitue la partie majoritaire de l'offre Elle correspond aussi au souhait de devenir propriétaire de maison individuelle pour des ménages avec des revenus moyens ou supérieurs qui font construire leur maison sur un terrain, principalement dans des lotissements mais aussi par détachement parcellaire. Des produits de standing sont également à la revente et trouvent des acheteurs qui apprécient le cadre de vie et la proximité des zones d'emplois orléanaises notamment. L'attractivité du territoire provient également d'une revalorisation d'anciennes résidences secondaires de charme qui deviennent progressivement des résidences principales. Il en résulte globalement un marché dynamique dans le neuf comme dans l'ancien. L'accession intermédiaire en individuel constitue un cœur de cible pour ce territoire de la périurbanisation C est un segment important. 138 PTZ ont été accordés sur la communauté en 2009, à part égale entre le neuf et l'ancien (acquisition-amélioration). Cela signifie qu'environ 1/3 des ménages mobilisent le PTZ dans les projets en neuf et presqu'autant en acquisition-amélioration. Il répond aux aspirations très fortes des ménages aux revenus moyens de devenir propriétaires de maison individuelle, souvent avec le soutien familial et avec un engagement sur une durée qui s'allonge. Il se développe beaucoup sous forme de lotissements en périphérie des bourgs et a généré d'importants développements démographiques. La moitié de ces acquéreurs provient de l'agglomération orléanaise. Le recours au PTZ pour l'acquisition de logements collectifs est très marginal (maison de bourg tout au plus, l offre en neuf restant rare). Le marché de l accession en collectif est présent uniquement à Jargeau et Châteauneuf-sur-Loire. Le collectif pourrait constituer une alternative au coût de la maison individuelle pour les ménages les plus modestes, mais il faut bien intégrer que les familles recherchent une maison. Le collectif en ville pourrait progressivement séduire les ménages vieillissant qui optent pour une solution résidentielle plus adaptée à la perte progressive d autonomie. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 93

95 L'accession sociale n est pas développée Aucun logement financé en PSLA, pas d'accession sociale réglementée à part quelques logements HLM mis en vente. Cette offre n'est pas spécialement recherchée, les ménages s'accommodent du marché intermédiaire, pour ceux qui arrivent de l'agglomération d'orléans et qui apprécient les prix locaux. En revanche, une part des propriétaires dispose de faibles ressources au départ. On note que la montée des références de prix sur les pôles urbains de la CC des Loges peut conduire à une certaine tension qui pourrait susciter une demande en accession sociale, en tout cas maîtrisée en termes de coûts. La location L offre locative privée est classique Le marché de la location de maison individuelle est assez peu représenté et surtout pas disponible. C'est un produit recherché par des ménages qui optent pour la location avant de s'engager dans l'acquisition ou en mutation professionnelle. L'offre est cependant jugée suffisante. Le parc locatif privé est faiblement représenté en collectif et très concentré logiquement sur certaines communes. Ce segment offre pourtant aux ménages de petites tailles des logements proches des services et commerces, il est plus disponible que l individuel. L offre locative sociale est assez bien développée dans la CC des Loges Il y a 11% de locataires HLM sur l'ensemble du territoire, dont les 2/3 vivent en collectif. Cette offre est présente à Châteauneuf-sur-Loire, Fay-aux-loges, Jargeau, Saint-Denis-de-l'Hôtel et Vitry-aux-Loges. Les bailleurs sociaux enregistrent des taux de rotation plutôt bas comparés à l ensemble du Loiret, ce qui caractérise l attractivité du parc dans ce territoire. La maison individuelle est demandée mais ce n est pas un impératif. Le niveau de l offre est satisfaisant mais devra être maintenu et diversifié pour continuer de répondre à la demande exprimée. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 95

96 Clientèles, profil des ménages Etudiants, stagiaires, apprentis Isolé(e)s, jeunes actifs Couples sans enfants Couples avec enfants Familles monoparentales, avec enfants Ménages plus âgés (plus de 60 ans), en évolution de parcours Isolé(e)s âgés, en recherche de structures ou de services Légende Types de logements pouvant potentiellement répondre à leurs besoins Niveau des ressources Locatif social Locatif intermédiaire Locatif privé Accession aidée Accession en neuf Accession en ancien Offre spécifique - Faible - Moyen Haut Faible + - Moyen Haut Faible + - Moyen Haut Faible - - Moyen Haut Faible + Moyen Haut Le segment du locatif social est assez bien représenté dans cette communauté rurale. Le taux de rotation est plutôt bas, preuve d'une bonne adéquation entre l'offre et la demande. La proportion est à conserver à l'avenir, pour maintenir cet Le locatif intermédiaire est modéremment présent dans le parc privé, relativement disponible sur les petites typlogies. Sur les grandes, les loyers s'avèrent vite élevés L'offre locative privée est présente mais peu disponible en individuel. Mais elle constitue l'essentiel des possibilités de louer dans les communes. Le confort est assez bon, les niveaux de loyers contrastés. L'accession aidée n'a pas été particulièrement développée, sauf la mobilisation spontanée du PTZ. Le développement de cette offre se fait portant essentiellement en individuel. Le marché du neuf est très actif avec des terrains dont le prix reste accessible malgré ses évolutions récentes. Cette offre se fait sous forme de lotissements pour des ménages aux revenus un peu plus élevés que la moyenne L'ancien permet pour partie de répondre à une demande intermédiaire, sur des produits moins valorisés mais abordables. Cela ne semble pas un marché très actif cependant Le territoire est assez bien doté en structures de logements spécifiques pour les personnes âgées (EHPAD, Foyers logements ) exclusivement. Le logement des jeunes est moins pris en compte Possible mais offre à développer Possible avec offre satisfaisante aujourd'hui - Quelques décalages ponctuels entre l'offre et la réalité de la demande, lorsqu'elle est sociale Très difficile d'accéder à cette catégorie de logement : délais d'attente très longs, déficits d'offre Commentaires Il n'ya a pas d'offre dédiée pour les jeunes sur le territoire, or les entreprises pourraient avoir des besoins pour des jeunes en stage ou en insertion professionnelle. 28 % des demandeurs de logements sociaux ont moins de 30 ans. Le parc privé propose des petits logements à louer principalement sur les pôles urbains, mais les loyers sont assez chers dans le parc récent. Dans le parc social, les petites typologies sont moins représentées. Moins bien solvalbilisés que les familles, les couples sans enfants accédent moins au logement social (10% des demandeurs). L'accession à des biens privés est possible lorsqu'il s'agit d'actifs avec un emploi. Les efforts pour encourager l'accession à des prix maîtrisés fonctionnent surtout Pour les familles, l'offre locative aidée est globalement disponible sans trop de délais : 1/4 des demandeurs. Le passage à l'accession est possible pour ceux qui ont des revenus intermédiaires mais plus difficile pour les plus modestes. La solution du locatif privé est possible mais perd Les ménages monoparentaux ont moins d'alternatives, du fait des garanties demandées en général, ils sont pénalisés.ils représentent 36% des demandeurs du social et peuvent être mal logés dans le privé (du provisoire qui dure) A ce stade du parcours, les ménages sont souvent déjà propriétaires et peuvent trouver un logement correspondant à leurs attentes. Néanmoins, on compte 11% de ménages âgés de plus de 65 ans parmi les demandeurs d'un logement social Des structures spécialisées existent, en nombre et bien réparties sur le territoire. Toutefois, les perspectives vont vers une poursuite du vieillissement qui nécessitera un ajustement de l'offre. 96 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

97 2 - Les parcours résidentiels en majorité favorisés Le schéma ci-contre s attache à décliner les possibilités de logements offertes globalement aux ménages en fonction des différents stades ou situations familiales et sociales. D une manière générale, le constat est celui de parcours résidentiels plutôt aisés : évidemment pour toutes les catégories de ménages dont les revenus sont supérieurs. Il faudrait penser à développer l offre pour anticiper sur les attentes des ménages les ménages avec des ressources moyennes vont trouver une réponse sur le territoire de la CC des Loges. Cela demeure complexe pour les familles monoparentales, qui s expriment en faveur du locatif, souvent social l accession aidée fait défaut, en revanche, pour les ménages aux ressources modestes. Il faut sans doute veiller à ce qu il soit toujours possible de faire un projet d accession même avec des ressources modestes on notera également que l entrée dans le parc social est rendue difficile pour les jeunes en insertion professionnelle (faute d une offre adaptée en petite typologie) et les familles monoparentales (du fait de l importance de la demande). Le panorama positif doit devenir un objectif pour la communauté, en faisant en sorte de favoriser la mise en marché de logements adaptés à la demande. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 97

99 3 - L e s e n j e u x d e c e p r e m i e r P L H 1) Accompagner le développement économique et rechercher de meilleurs équilibres habitat/emplois Maîtriser l accueil de nouveaux résidents, quel que soit leur profil (des jeunes en insertion professionnelle, des actifs allant de l intérimaire au cadre et aussi des jeunes retraités en évolution résidentielle) Offrir aux ménages locaux les conditions pour rester par une politique coordonnée d offre en logements, notamment en soutenant le social, pour se caler sur la réalité des ressources 2) Cadrer l importance, la nature et la qualité de l habitat Donner les règles précises et communes d un développement équilibré de l habitat sur la communauté Prendre en compte la diversité des situations pour répondre au plus près de la demande dans un souci de développement équilibré et durable du territoire dans son ensemble 3) Anticiper sur les besoins à venir au travers d une politique d aménagement structurée Anticiper la maîtrise du foncier et des potentiels de développement Tenter de résoudre la difficile équation : coût du foncier, densité, demande des ménages Définir de nouveaux objectifs en termes d aménagement : outils réglementaires, architecture et formes urbaines dans la continuité de la charte architecturale proposée par le Pays 4) Veiller à améliorer et à adapter le parc existant qui en a besoin Se préoccuper du parc privé énergivore Viser une action continue d adaptation des logements aux personnes en perte d autonomie S assurer des conditions de logements décentes pour tous les logements 5) Définir, partager et communiquer les objectifs de la politique d habitat Appuyer la politique sur des principes de solidarité et de mixité au sein de l intercommunalité Ouvrir le partenariat à l ensemble des acteurs : opérateurs, aménageurs, privés d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 99

101 Le programme des actions d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 101

103 P r é a m b u l e Le Programme Local de l Habitat de la CC des Loges s établit à partir de l analyse de la situation de l habitat à l échelle de la Communauté et également à partir des spécificités du marché de chaque commune la composant. Cet ensemble géographique de habitants est situé dans l aire d influence de l agglomération orléanaise, ce qui contribue à sa dynamique. Ainsi, la position de la CC des Loges conduit la Communauté de Communes à recevoir une partie des ménages ne trouvant plus une offre résidentielle accessible dans l agglomération. La Communauté est ainsi particulièrement accueillante pour de nouveaux ménages ce qui explique la forte croissance démographique du territoire liée au rythme soutenu de construction depuis le début des années Si la plupart des ménages réalisent de façon relativement aisée leur parcours résidentiels sur le territoire, il n en reste pas moins que certains ménages modestes peuvent rencontrer des difficultés à trouver des produits adaptés à leurs besoins aussi bien dans le parc privé que dans le parc social (en termes de prix, de typologie, de localisation, ). Malgré la forte croissance démographique du territoire, la Communauté doit aujourd hui mieux prendre en compte les besoins inhérents à la population déjà en place afin de faciliter notamment le desserrement des ménages mais aussi afin de répondre au vieillissement de sa population. C est déjà dans ce sens que la Communauté a travaillé, appuyant ses réflexions sur la mise en œuvre du dispositif «Cœur de village», initié par le Conseil régional. C est dans ce contexte global que s établit le programme des actions. Il constitue la feuille de route du programme local de l habitat pour la collectivité et ses partenaires, avec : - Un cadrage des volumes de logements que les communes ont à accueillir, selon différents hypothèses ; - Une déclinaison selon la nature des logements à mettre en place en fonction des besoins, sur la base de l hypothèse d un développement équilibré de l habitat ; - Des objectifs territorialisés à la commune en fonction du profil des communes ; - Des outils et moyens à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs fixés. Il s agit de définir les meilleures conditions pour accompagner et maîtriser le développement de la Communauté de Communes, développement qui doit être partagé et équilibré en fonction des logiques à l œuvre sur le territoire et dans le souci de se rapprocher d un développement durable de l habitat. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 103

105 L évaluation quantitative des besoins de logements 1 - Rappel de la méthode Au préalable, il faut souligner que cette évaluation s applique à tous types de logements confondus : logements nouveaux en accession, en locatif, en individuel, en collectif, issus de la réhabilitation d un parc précédemment vacant : elle mesure donc le besoin global de logements. La méthode utilisée s appuie sur les grandes composantes des besoins en logement : desserrement des ménages, croissance démographique, renouvellement du par cet fluidité du marché. Les calculs sont réalisés à l horizon 2017, soit des objectifs à 6 ans à compter d aujourd hui(1). Les résultats sont néanmoins exprimés en besoins annuels et concernent tous les segments de marché. Les objectifs correspondent bien aux logements nouveaux (neufs, mais aussi issus des remises en marché de logements vacants). Cet exercice d évaluation montre la variation des besoins de construction en fonction des indicateurs sociodémographiques choisis. En réalité, il s agit d une interaction. En effet, le niveau de construction effectif a, lui-même, une influence sur l évolution des indicateurs, notamment de croissance démographique. Ce qui fait que le «résultat» démographique provient tout autant de l attractivité du territoire que de la politique mise en œuvre par les collectivités : si une commune décide de geler toutes ses opérations d aménagement, on constatera effectivement au bout de 10 ans, que la population n a pas connu un rythme de croissance important. A l inverse, il n est pas automatique qu une offre supérieure aux besoins du territoire induise une progression démographique à la hauteur puisqu il il faut que les nouveaux logements rencontrent une demande. (1) Partant des données INSEE 2008 et FILOCOM 2009 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 105

106 Les besoins annuels en logements se mesurent en totalisant trois composantes : Les besoins des ménages en résidences principales C est le résultat de l accroissement démographique et concomitamment, de l évolution des structures familiales (desserrement des ménages : réduction du nombre de personnes par ménage). Ce besoin s exprime par la différence entre le nombre de résidences principales en 2017 et en 2008 (divisée par 9 ans pour obtenir les besoins annuels). Le nombre de résidences principales en 2017 est calculé sur la base d un ménage par résidence principale (nb résidences principales = nb de ménages = population / taille des ménages). population théorique 2017 besoins annuels en résidences principales RP ans taille ménages théorique 2017 Ce nombre total de besoins en résidences principales couvre en réalité deux catégories de besoins : Les besoins annuels liés au desserrement des ménages : c'est-à-dire, à population constante (population 2008), le nombre de résidences principales supplémentaires nécessaire pour la décohabitation (liée à une taille des ménages plus faible en 2017) population 2008 besoins pour le desserrement RP ans taille ménages théorique 2017 Identifier cette partie de la programmation est important pour prendre conscience des besoins de la population en place, c est une partie du «point mort». Les besoins annuels liés à la croissance démographique : ils s obtiennent par différence besoins pour la croissance démo besoins annuels en résidences principales besoins pour le desserrement Les besoins du parc : C est-à-dire les besoins liés au renouvellement du parc ancien qui est un facteur important à prendre en compte, notamment dans les villes concernées par des projets de renouvellement urbain. Ce besoin s exprime par la formule suivante : besoins pour le renouvelle ment RP2008 x taux annuel de renouvellement estimé Dans le cas du besoin de renouvellement, le taux est modulé en fonction de la connaissance des projets de renouvellement. C est l autre composante du «point mort». Les besoins de fluidité : C est la traduction de l évolution de la part des logements vacants et celle des résidences secondaires utiles à la fluidité du marché. Cela représente au plus 10% des constructions supplémentaires. Ce besoin s exprime par la formule suivante : fluidité = (besoins annuels en résidences principales) x (% logements vacants 09 + % résidences secondaires 08) 106 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

107 2 - Le point mort et trois hypothèses de cadrage Pour cadrer les besoins en logements sur l ensemble du territoire, quatre hypothèses de travail sont proposées. Ces quatre hypothèses sont ensuite détaillées dans les pages suivantes. Le déroulé des trois premières hypothèses présentées permet de comprendre comment on parvient à l élaboration d une quatrième hypothèse, hypothèse retenue pour définir les objectifs de ce PLH. Une hypothèse du «point mort» correspond au scénario le plus minimaliste Le point mort détermine les besoins en logements nécessaires pour maintenir constant le nombre d habitants. Cette hypothèse considère que la population va rester stable entre 2008 et La principale évolution démographique serait une vraisemblable accélération du desserrement des ménages : en effet, si l on considère la population déjà en place, son vieillissement induit davantage de décohabitations. Le rythme de baisse de la taille des ménages est fixé à un niveau relativement standard de -0,70% par an. Les besoins liés au renouvellement du parc de logements également standard. La marge de fluidité n est pas prise en compte dans ce scénario minimal. Une hypothèse «fil de l eau» calée sur les rythmes observés entre 1999 et 2008 Il s agit d entériner la poursuite d une croissance de la population relativement soutenue et d un desserrement des ménages assez modéré. Ce scénario poursuit aussi le taux de renouvellement du parc standard précédemment relevé sur le territoire. Les besoins de fluidité sont calibrés de façon équivalente à ce qu ils ont représenté sur la période précédente. Une hypothèse basée sur les indicateurs départementaux C'est-à-dire que l on prolonge la croissance du territoire avec les indicateurs constatés à l échelle départementale. Cela correspond à une croissance démographique limitée et surtout moins forte qu à l échelle de la Communauté de Communes (0,59% au lieu de 1,44% d évolution annuelle). Le desserrement des ménages est intermédiaire et sensiblement inférieur à celui de la Communauté. Le renouvellement du parc est plus limité que sur les deux précédentes hypothèses. Une hypothèse «pour un développement équilibré de l habitat» Cette hypothèse propose une croissance démographique toujours importante et supérieure aux moyennes loiretaines, néanmoins moins forte que la croissance constatée à l échelle de la Communauté depuis C est la principale hypothèse de travail pour l évaluation des besoins en logement de la CC des Loges. Le desserrement des ménages reste dans la moyenne constatée sur la précédente période. Le renouvellement du parc est en revanche plus important pour prendre en compte le projet de Châteauneuf-sur-Loire(1). La variable la plus importante reste celle de la croissance démographique, même si on la minore un peu par rapport à la période précédente. (1) Il s agit du remplacement d un patrimoine locatif social (93 logements de Logirem Loiret, rue des Déportés). d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 107

108 2-1 Le calcul du «point mort» Hypothèse minimale, sans marge de manœuvre, pour faire émerger le seuil le plus bas en-dessous duquel le territoire ne peut descendre, au risque de perdre des habitants. Cette hypothèse se cale sur des besoins minimum de logements. Elle prévoit schématiquement que la population demeure constante entre 2012 et La diminution de la taille des ménages est de -0,70% par an, un rythme conforme aux tendances nationales et similaire à celui qu a connu la CC des Loges entre 1999 et Les besoins de renouvellement sont estimés au minimum, 0,10% des résidences principales existantes. Aucun logement n est prévu dans cette hypothèse pour faire face aux besoins de «fluidité». Les besoins en résidences principales liés à l évolution démographique et au desserrement La CC des Loges reste constante Population 2017 : habitants La taille des ménages atteint un rythme «standard» de -0,70% par an 2,31 personnes par ménage en 2017 Ainsi, les besoins annuels liés à l évolution démographique sont pour 2017 : ,31 9 ans 86 logements par an Les besoins correspondent uniquement au desserrement des ménages : 86 logements par an. Les réserves pour la fluidité du parc On choisit de considérer que les besoins liés à la compensation de la vacance et des résidences secondaires sont nuls dans cette hypothèse. Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement standard est fixé à 0,10%. Ce sont : x 0,10% = 12 logements par an qui seraient consacrés au renouvellement (soit 72 sur 6 ans) Synthèse hypothèse «point mort» - besoins annuels horizon 2017 Besoins liés à l évolution démographique 0 (hors desserrement) Besoins liés au desserrement des ménages 86 Réserve pour la fluidité du parc 0 Besoins liés au renouvellement du parc 12 TOTAL 98 Une centaine de logements par an : c est le besoin estimé pour satisfaire les besoins des ménages et du parc du territoire de la Communauté des Loges. 108 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

109 2-2 L hypothèse du «fil de l eau» Maintien des rythmes observés sur la CC des Loges entre 1999 et 2008 La poursuite d une croissance démographique soutenue Cette hypothèse suppose, sur la période , un maintien des rythmes et des tendances enregistrés sur le territoire entre 1999 et Les indicateurs évoluent de la même façon: la taille des ménages diminue au même rythme, le renouvellement est identique et, surtout, le territoire continue de se situer sur un rythme de croissance soutenu : +1,39% par an. Les besoins en résidences principales liés à l évolution démographique et au desserrement La CC des Loges continue de gagner des habitants au même rythme qu entre 2001 et 2005 soit +1,39% par an population 2017 : habitants La taille des ménages diminuait de 0,46% par an sur la période On considère que cette diminution se poursuit jusqu en 2017 : 2,36 personnes par ménage en Ainsi, les besoins annuels liés à l évolution démographique sont pour 2017 : ,36 9 ans 246 logements par an Ce chiffre représente la somme des besoins liés au desserrement et de ceux liés à la croissance démographique. Les besoins strictement liés au desserrement des ménages sont assez faibles : ils représentent seulement 56 logements par an (contre 190 pour la croissance démographique). Les réserves pour la fluidité du parc Dans cette hypothèse tendancielle, on applique le même taux de fluidité que celui enregistré sur la dernière période : 8,0% (ce qui est jugé suffisant pour éviter des tensions conjoncturelles sur le marché). A l échéance 2017 : 246 x 8.0% = 20 logements par an. Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement sur la dernière période intercensitaire était de 0,12%. On l applique à l ensemble du parc des résidences principales de Ce sont ainsi : x 0,12% = 14 logements par an qui seraient consacrés au renouvellement. On note dans ce cas que l opération de renouvellement de la rue des Déportés n est pas prise en compte ou insuffisamment. Synthèse hypothèse «fil de l eau» - besoins annuels horizon 2017 Besoins liés à l évolution démographique 190 (hors desserrement) Besoins liés au desserrement des ménages 56 Réserve pour la fluidité du parc 20 Besoins liés au renouvellement du parc 14 TOTAL 280 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 109

110 2-3 Une hypothèse basée sur les indicateurs départementaux Report des tendances départementales entre 1999 et 2008 à l échelle de la CC des Loges Une croissance démographique plus mesurée Cette hypothèse suppose, sur la période , une application des tendances observées à l échelle départementale, sur le territoire de la CC des Loges. La diminution de la taille des ménages est un peu moins forte que celle constatée à l échelle de la CC des Loges sur la période : -0,61% soit en 2017 une taille moyenne de 2,33 (contre -0,70 suivant le desserrement actuel à l échelle de la CCL). La croissance démographique est beaucoup plus mesurée que suivant l hypothèse du fil de l eau : 0,59%. Notons que ce taux est une référence dans le Plan Départemental de l Habitat. Les besoins en résidences principales liés à l évolution démographique et au desserrement La CC des Loges continue de gagner des habitants mais à un rythme plus mesurée que celui qu elle a connu entre 1999 et La taille des ménages diminue toujours mais à un rythme légèrement moins important que celui de ,33 personnes par ménage en Ainsi, les besoins annuels liés à l évolution démographique sont pour 2017 : ,33 9 ans 151 logements par an Ce chiffre représente la somme des besoins liés au desserrement et de ceux liés à la croissance démographique. Les besoins strictement liés au desserrement des ménages sont presque identiques à ceux liés à la croissance démographique : ils représentent seulement 75 logements par an (contre 76 pour la croissance démographique). Les réserves pour la fluidité du parc Dans cette hypothèse, on décide d une fluidité à 8,0%, moyenne. A l échéance 2017 : 151 x 8,0% = 12 logements par an. Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement départemental est limité : 0,08%. Ce sont ainsi : x 0,08% = 10 logements par an pour le renouvellement. Synthèse hypothèse basée sur indicateurs départementaux - besoins annuels horizon 2017 Besoins liés à l évolution démographique (hors 76 desserrement) Besoins liés au desserrement des ménages 75 Réserve pour la fluidité du parc 12 Besoins liés au renouvellement du parc 10 TOTAL d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

111 2-4 L hypothèse construite «pour un développement équilibré de l habitat» Cette hypothèse est la base principale de travail pour ce premier PLH. Elle propose une croissance toujours soutenue, supérieure à la moyenne loiretaine, mais moins importante qu entre 1999 et Cette hypothèse de production de logement vise en particulier à satisfaire toutes les catégories de besoins. Cette hypothèse suppose, sur la période , une croissance démographique toujours présente mais néanmoins plus mesurée que l épisode exceptionnelle de la dernière période : 0,74% contre 1,39%. La diminution de la taille des ménages se poursuit comme sur la dernière période avec -0,70% par an soit 2,31. Les besoins en résidences principales liés à l évolution démographique et au desserrement La CC des Loges continue de gagner des habitants mais à un rythme plus mesuré que celui qu elle a connu entre 1999 et La taille des ménages de façon identique à ,31 personnes par ménage en Ainsi, les besoins annuels liés à l évolution démographique sont pour 2017 : ,31 9 ans 183 logements par an Ce chiffre représente la somme des besoins liés au desserrement et de ceux liés à la croissance démographique. Les besoins liés à la croissance démographique sont moins important que sur la dernière période (97 logements) mais néanmoins supérieurs aux besoins liés au desserrement (86 logements). Les réserves pour la fluidité du parc Dans cette hypothèse, on choisit de plafonner la fluidité à 8,0%. A l échéance 2017 : 183 x 8,0% = 15 logements par an. Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement, important du fait du projet de renouvellement urbain à Châteauneuf-sur-Loire, est de 0,20%. Ce sont ainsi : x 0,20% = 24 logements par an pour le renouvellement. Synthèse hypothèse basée sur indicateurs départementaux - besoins annuels horizon 2017 Besoins liés à l évolution démographique (hors 97 desserrement) Besoins liés au desserrement des ménages 86 Réserve pour la fluidité du parc 15 Besoins liés au renouvellement du parc 24 TOTAL (environ) 222 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 111

112 Synthèse des quatre hypothèses Hypothèse point mort 86 Hypothèse 1 Fil de l'eau 56 Hypothèse 2 : basée sur les indicateurs départementaux Hypothèse 3 : pour un développement équilibré de l'habitat Besoins liés au desserrement des ménages % 20% 43% 39% Besoins liés à la croissance démographique (hors desserement) 0 0% % 76 44% 97 44% Réserves pour la fluidité du parc % 7% 7% 7% Besoins liés au renouvellement du parc % 5% 6% 11% Total / an L hypothèse du point mort montre que si l on ne s intéressait qu au maintien de la population seulement 98 logements seraient nécessaires. C est la base à respecter a minima si on ne veut pas perdre d habitants. En allant au-delà, pour maintenir la dynamique démographique que connaît le territoire, les tendances récentes ( ) ont été prolongées dans l hypothèse «fil de l eau». Les besoins de croissance démographique sont largement prépondérants dans ce scénario. Le desserrement représente 20% des besoins tandis que le renouvellement, plus important en volume que dans l hypothèse précédente, ne représente au total que 5% des besoins. Ce prolongement des tendances conduirait à l objectif de 280 logements par an contre 223 en moyenne sur la période L hypothèse basée sur les indicateurs départementaux montre que la CC des Loges a connu un rythme exceptionnel de construction et de croissance, bien au-delà des tendances départementales. L application du rythme départemental, plus mesuré, tendrait moins à satisfaire la croissance démographique (44% des besoins) et plus le desserrement (43% des besoins) que dans l hypothèse précédente du fil de l eau. Il est peu nprobable que l attractivité résidentielle s amenuise à court terme. Enfin, l hypothèse «pour un développement équilibré de l habitat» est à mi-chemin. Les besoins liés à la croissance démographique seraient moins importants qu au fil de l eau : 44% des besoins. Le desserrement resterait une composante importante des besoins (39%). Les besoins de renouvellement du parc seraient deux fois plus importants (11% des besoins du fait du projet de renouvellement à Châteauneuf-sur-Loire). C est vers cet objectif que les élus de la communauté de commune ont souhaité tendre, dans un travail itératif avec la territorialisation à la commune. Ils s engagent donc dans un projet toujours ambitieux et davantage soucieux encore d équilibre entre les différents besoins de la population actuelle et future. 112 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

113 L a d é f i n i t i o n d e s p r o d u i t s d e l o g e m e n t s La seconde partie de l évaluation consiste à définir, selon la nature des besoins, le type de produits à développer. A partir du chiffre moyen de 222 logements par an, les grandes familles de produits sont déclinées : - les logements locatifs aidés très sociaux, de type PLAi, destinés aux ménages dont les ressources sont inférieures à 60% des plafonds du locatif aidé. Pour mémoire sur la CC des Loges, cela représente environ 22% des ménages. - les logements locatifs sociaux de type PLUS : il s agit de «l offre standard» en logement social, qui va concentrer 32% des ménages - éventuellement les logements locatifs intermédiaires, qui sont des produits aidés, mais destinés à des ménages aux revenus un peu supérieurs. Dans la gamme des logements sociaux ils correspondent au PLS. Ces logements sur la CC des Loges peuvent notamment être à destination des publics spécifiques (personnes âgées notamment). - l accession sociale, avec des produits à développer et à créer dans les centres, constituant une réponse que les ménages devraient pouvoir trouver dans les opérations d aménagement ou en diffus, au travers notamment du prêt social location-accession (PSLA) proposé par les bailleurs sociaux. - les produits d accession intermédiaire, qui correspondent à un besoin des ménages en évolution de cursus résidentiel, besoin important à prendre en compte sur un territoire qui se valorise fortement. En fait de produits, on fait correspondre des profils de ménages pouvant bénéficier du PTZ(1). - le champ du marché libre, qui est en fait large puisqu il recouvre tant les produits d accession privée libre individuelle (lotissement, détachements parcellaires ) que le collectif en accession, ou encore le locatif libre avec entre autre quelques investissements locatifs. Nb de personnes Les plafonds de ressources pour l accès au logement aidé au 01/01/12 en zone C (revenus annuels imposables N-2 en ) PLAi PLUS PLS (Prêt Locatif Aidé d insertion) (Prêt Locatif à usage Social) (Prêt Locatif Social) Hors Ile de France et Paris Hors Ile de France et Paris Hors Ile de France et Paris (1) Prêt à taux zéro. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 113

114 1 - Réflexion à partir de la nature des besoins L évaluation quantitative qui a précédé est fondée sur quatre types de besoins : - les besoins de desserrement des ménages, basé sur l évolution de la structure des ménages : ils représentent 39% de la production dans l hypothèse choisie ; - les besoins en renouvellement du parc ancien ou insalubre : 11% des besoins pour l hypothèse choisie ; - les besoins liés à la croissance démographique (hors desserrement) : 44% des besoins, une majorité ; - les besoins en termes de fluidité nécessaire au marché : de 7%. Il est proposé de revenir sur chacun d entre eux et de proposer une ventilation par grandes catégories de logements qui répondent globalement et potentiellement à la nature de ces besoins : locatif social, locatif très social, locatif intermédiaire, accession sociale et intermédiaire aidée, libre (locatif et accession). Cela ne présume pas encore ni de la forme urbaine que cette production peut prendre ni de la répartition spatiale. L appréciation de la part de chaque produit est le résultat d une méthode empirique, qui considère néanmoins les caractéristiques du territoire dans ses composantes, ses capacités de faire, la stratégie des acteurs de l habitat et plus largement de l aménagement du territoire 114 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

115 Le desserrement des ménages : environ 39% de la production future Le desserrement des ménages est la principale source d expression de besoins sur laquelle les collectivités peuvent intervenir. La réponse qualitative à ces besoins doit être ciblée afin qu elle assure réellement le maintien de la population (jeune et âgée notamment) sur le territoire. Au cours des années 2000, le desserrement avait représenté 22% de la production en logements selon les estimations faites dans le diagnostic. Le rythme de diminution de la taille des ménages peut encore s accélérer car la taille est encore élevée. La part du desserrement dans les besoins pourrait être plus élevée : elle est estimée à 35% des besoins futurs. Compte-tenu notamment des besoins de décohabitation générés par une population très jeune (ainsi que du vieillissement de la population, de façon plus marginale mais croissante), ces besoins sont incontournables et forment une part incompressible dans toutes les hypothèses envisagées. Profil de la demande Le besoin de desserrement des ménages recouvre des situations et des cas extrêmement diversifiés : - jeunes ménages en situation de décohabitation : isolés, couples avec ou sans enfants ; - familles monoparentales suite à divorce ou séparation ; - personnes âgées Différents types de logements sont susceptibles de répondre aux besoins de ces clientèles. L analyse des parcours résidentiels a montré les difficultés rencontrées par certains jeunes, en phase de décohabitation. Le locatif privé peut également répondre partiellement à cette demande mais les coûts peuvent être élevés et les conditions de confort inégales. Pour des ménages constitués, en évolution de cursus résidentiel, les «accidents de parcours» ne sont pas exclus, obligeant les familles à se recomposer et certains de leurs membres à décohabiter. La location s avère alors le choix de logement le plus commun, du moins dans un premier temps, l accession aidée pouvant également être une solution pour aider ces ménages, souvent déjà propriétaires, à le rester dans un moment difficile. Suite au décès, à la prise en charge ou l hospitalisation de l un des conjoints, les ménages vieillissants sont eux aussi confrontés à de nécessaires recompositions. De plus en plus, le logement autonome mais adapté est privilégié pour répondre à ces évolutions. Les besoins des personnes âgées sont les plus élevés sur le territoire et une évolution de l offre quantitative et qualitative et à rechercher. Evaluation de la part des produits privé Locatif très social 10 % Locatif aidé ou conventionné 10 % Locatif social intermédiaire 5 % Accession sociale 5 % Accession intermédiaire (PTZ) 30 % Marché libre (accession/locatif) 40 % Les besoins de desserrement émanent d une partie de la population plutôt «modeste», avec de bas revenus ou des revenus instables. Pour répondre d une façon satisfaisante à ses besoins : - C est pour cette catégorie de besoins que l on trouve une part significative de locatif social. La production de locatif aidé permet de répondre aux besoins de desserrement. On prévoit du locatif aidé classique et également du locatif très social, type PLAi pour une population plus précaire qui a de véritables difficultés à se loger dans les centres pourtant bien pourvus en services. Les logements très sociaux étant assez peu représentés sur le marché de l habitat de la CC des Loges, il est essentiel de dimensionner et prévoir leur part dans l offre nouvelle pour aider les débuts de parcours notamment. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 115

116 - L accent est ensuite mis sur l accession aidée (intermédiaire essentiellement), qui semble pouvoir être de plus en plus une solution à privilégier, même en début de parcours résidentiel. La production de ce type de produits ne doit donc pas être négligée et doit pouvoir permettre à certains ménages de continuer à pouvoir devenir propriétaires sur le territoire de la CC des Loges. L accession sociale (PSLA) reste plus limitée et doit permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires dans les centres. - Le marché libre constitue toujours une part importante de l offre et doit permettre aux ménages présents sur le territoire mais aussi aux arrivants (47% des besoins liés à la croissance démographique) de trouver un produit sur le territoire, à condition que soient proposées des typologies variées et restant accessibles en termes de prix. - La production de produits intermédiaires (locatif social intermédiaire de type PLS) se fait à la marge. Le locatif intermédiaire pourra servir notamment à la production de résidences spécifiques à destination de publics précis (personnes âgées et dans une moindre mesure jeunes). Le renouvellement du parc ancien ou insalubre : environ 11% de la production future Le parc de logement de la CC des Loges se renouvelle par le biais de changement d usage, de démolition, etc. Au-delà de ces besoins «structurels» de renouvellement, il faut prendre en compte les projets identifiés, en l occurrence, le projet de rénovation de la rue des Déportés à Châteauneuf-sur-Loire. Profil des besoins La production de logements au titre du renouvellement est censée apporter une réponse : - aux logements détruits pour diverses raisons : opération d urbanisme, renouvellement notamment à Châteauneuf-sur-Loire (93 démolitions-reconstructions) ; - aux ménages en situation d inconfort, de précarité ou d insalubrité : logements à reconstruire ; - aux logements ayant changé de destination. Evaluation de la part des produits privé Locatif très social 35% Locatif aidé ou conventionné 35% Locatif social intermédiaire - Accession sociale - Accession intermédiaire (PTZ) 10% Marché libre (accession/locatif) 20% La grande part du renouvellement du parc se fera sur l opération identifiée à Châteauneuf-sur-Loire, où la reconstitution de l offre est prévue en locatif social. Le marché libre et l accession intermédiaire ont par ailleurs leur place dans ce dispositif de sortie d un parc obsolète ou insalubre. 116 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

117 Le solde lié à la croissance démographique : environ 44 % de la production future Par le passé, la production de logements liée à la croissance démographique a représenté 73% de la production neuve selon les estimations du diagnostic. L hypothèse privilégiée table sur une réorientation de la production neuve. En effet, la population accueillie sur le territoire durant les années 2000 a généré de nouveaux besoins endogènes au territoire qu il convient de satisfaire (desserrement des ménages arrivée durant la précédente période par exemple). Néanmoins, la croissance démographique reste toujours une part importante de la construction neuve. C est bien l offre de logements, si elle rencontre une demande, qui fera au final le résultat démographique. Profil de la demande Toutes les catégories de ménages souhaitant s établir ou évoluer dans leur parcours résidentiel au sein du territoire, en fonction de la structure du ménage, ses composantes et ses évolutions. A noter cependant que les ménages arrivant sur le territoire et se tournant vers l offre du marché libre sont des ménages moins modestes, néanmoins attirés par des conditions plus abordables que dans l agglomération orléanaise. Evaluation de la part des produits privé Locatif très social - Locatif aidé ou conventionné - Locatif social intermédiaire - Accession sociale - Accession intermédiaire (PTZ) 30% Marché libre (accession/locatif) 70% Il est proposé ici de privilégier l accession classique (intermédiaire ou via le marché libre). Compte tenu de l offre locative sociale existante et de sa disponibilité, on ne propose pas de développer ce segment pour les besoins démographiques. La solution privilégiée sera ici l accession à la propriété, dont les prix devront être maîtrisés autant que possible : 30% d accession intermédiaire, compatible avec le PTZ. En effet, ce produit fait l objet d une demande importante de la part des ménages, qui ont aujourd hui recours au Prêt à Taux Zéro. Dans un contexte de coût croissant du foncier, ce type de produit devra sans doute être davantage soutenu et de plus en plus souvent proposé en résidentiel dense afin de permettre des prix de sorties acceptables pour les ménages et acceptés par les organismes bancaires. Le marché libre est censé satisfaire 70% des demandes issues de la croissance démographique. La fluidité du marché : environ 7 % de la production future privé Locatif très social - Locatif aidé ou conventionné - Locatif social intermédiaire 10% Accession sociale 10% Accession intermédiaire (PTZ) 40% Marché libre (accession/locatif) 40% La fluidité du marché consiste à prévoir finalement une marge de manœuvre par rapport aux évolutions du reste du parc pour éviter les phénomènes de rareté de l offre, générateurs d augmentation des prix. Le marché libre devrait répondre à ces besoins d ajustement, autant que possible à des coûts maîtrisés, afin de ne pas renchérir les niveaux de prix. L accession sociale peut aussi contribuer à offrir de la fluidité, notamment en favorisant les sorties du parc locatif aidé. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 117

119 2 - Les objectifs qualitatifs de production Les hypothèses de travail qui viennent d être exposées conduisent à la synthèse suivante : en six ans, la communauté de communes doit prévoir la réponse aux besoins estimés de logements. Ces logements répondent à : Desserrement 39% soit 519 logements Renouvellement 11% soit 143 logements Croissance démographique 44% soit 581 logements Fluidité 7% soit 88 logements En nombre de logements par grande catégorie, cela conduit à l évaluation suivante : Objectifs de production de logements pour le PLH par type de besoins Locatif très social (PLAi) Locatif social (PLUS) Locatif intermédiaire (PLS) Desserrement Renouvellement Croissance démographique Fluidité Total 6 ans ,7% ,7% % Par an % Accession sociale % Accession intermédiaire Marché libre (accession/location) % ,9% TOTAL % Remarque : les chiffres n ont pas été arrondis pour conserver une cohérence des calculs selon les différents critères. Toutefois, il s agit bien d objectifs cibles, vers lequel il faut tendre sans s inquiéter de l unité près. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 119

120 Il faut bien préciser que cette ventilation globale devra être ensuite affinée par typologie de logements, formes architecturales, densités, ainsi que par commune. En effet, tous les produits ne peuvent pas être réalisés dans tous les communes. Seules des études au cas par cas, à l occasion des programmes, pourront définitivement caler cette programmation. Toutefois, le programme des actions précisera les orientations en termes de produits physiques du logement, de typologies, de niveaux de loyers souhaitables en fonction des différents contextes rencontrés. L objectif d une production à 222 logements par an, objectif ambitieux, nécessite de bien décliner cette offre en fonction des besoins. C est la condition requise pour éviter les désajustements, de la vacance ou des déséquilibres entre segments de marché. Par ailleurs, ce territoire a déjà connu des développements rapides ces dernières décennies, centrés essentiellement autour du marché libre, essentiellement en accession, pour satisfaire d importants besoins en matière de croissance démographique. Les besoins identifiés pour la période du PLH doivent permettre une production pour satisfaire de nouveaux besoins, qui se font jour au sein de la population déjà en place (desserrement des ménages, vieillissement de la population, etc.). Pour s assurer que les futurs logements de la période répondent aux besoins des ménages venant de l extérieur, mais aussi qu ils permettent aux ménages locaux d évoluer dans leurs parcours, la programmation diversifiée suivante est proposée : Objectifs qualitatifs de production des logements pour la CC des Loges horizon % de logements locatifs sociaux dans la Locatif très social 7,7% Locatif social 7,7% Locatif intermédiaire 2,6% Accession sociale 2,6% production neuve soit à terme, 11,3% de logements sociaux (en intégrant le fait que 93 de ces logements sont ceux en démolitionreconstruction de la rue des Déportés à Châteauneuf-sur-Loire) Marché libre 50,9% Accession abordable 28,5% Le territoire compte 11,2% de logements locatifs sociaux répartis de manière différencié sur le territoire. La production neuve vise à renforcer la production de logements locatifs sociaux dans les pôles tout en permettant la réalisation de quelques logements sociaux dans le cadre de Cœur de Village, tels qu ils étaient envisagés. Pour autant, il faut être prudent quant aux réalisations à venir, tant sur le plan quantitatif que qualitatif (type de locatif, localisation, publics visés seront autant de facteurs à considérer pour chaque projet). D ailleurs la révision en cours du dispositif régional aura des incidences sur les programmes communaux. L objectif proposé est de 18% de locatif aidé, dont 7,7% de PLAi, dont l intérêt est fortement ressenti pour répondre à des besoins ciblés qui pourraient être encore mieux ou davantage satisfaits (personnes isolées, jeunes, à petits revenus, familles monoparentales ). L accession sociale réglementée (PSLA) est prévue à hauteur de 2,6% seulement, mais c est en raison de la forte concurrence avec le marché privé, à l exception de la ville de Châteauneuf-sur-Loire ou encore Saint- Denis. Ce produit doit permettre d engendrer des parcours résidentiels et de la mobilité dans le parc locatif aidé mais avec des produits ciblés. 120 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

121 La part laissée au privé reste importante (50,9% au total) mais moins que dans la construction récente (73%). Les prix devront bien sûr rester compatibles avec l objectif d un développement cohérent, en accord à l offre d emploi. Compte-tenu des revenus des ménages locaux, comme de ceux d une partie des ménages qui pourraient venir s installer, il est important de pouvoir peser sur les niveaux de prix d une partie des produits d accession. Ainsi, 28,5% d accession intermédiaire (compatible avec le Prêt à Taux Zéro) sont envisagés. Pour cela, il faudra pouvoir peser sur les prix de sortie, en utilisant les outils de l aménagement, de l action foncière, de la négociation. Ils seront à définir dans le cadre d un programme d actions et cela d autant plus que l accession d un logement plus ancien avec un PTZ a été rendue impossible depuis le début Ainsi l objectif cadre des logements, quoique ambitieux, n est pas impossible à atteindre (il a d ailleurs été dépassé, au vu des logements commencés, entre 2000 et 2009). Pour autant, il demande au territoire, non seulement de produire un effort quantitatif constant mais aussi d anticiper et d encadrer cette production, en veillant à ce que les types de logements prévus répondent bel et bien à la diversité des besoins identifiés. L hypothèse retenue table ainsi sur un développement du territoire toujours important et sur un renforcement stratégique du territoire, bien pourvu en emploi et qui s équipe progressivement, notamment avec la perspective de l arrivée du train jusque Châteauneuf-sur-Loire à l horizon de la fin du PLH. Comparatif du profil des habitants et des objectifs de programmation Ce graphique ci-dessous met en relation le profil des ménages actuels en fonction de leurs revenus classés selon le plafond HLM, la production récente et les objectifs du PLH. Le territoire de la CC des Loges ayant comme spécificité d avoir offert des logements favorisant la croissance démographique avec l arrivée de nouveaux ménages, l option choisie en termes de programmation de logements est de rééquilibrer le marché de l habitat et de proposer davantage d offre en logement social mais aussi en accession intermédiaire. L objectif est de satisfaire les besoins dans leur diversité. Revenus des ménages CC des Loges (selon plafonds HLM) 22,0% 32,0% 23,0% 23,0% PLAi PLUS Production neuve ,0% 24,0% 73,0% PLS/Intermédiaire accession sociale sécurisée Accession abordable (PTZ) Proposition d'objectifs 7,7% 2,6% 7,7% 2,6% 28,5% 50,9% Libre 0% 20% 40% 60% 80% 100% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 121

123 L a t e r r i t o r i a l i s a t i o n d e s o b j e c t i f s d u P L H Avec le décret du 4 avril 2005 portant application de la loi relative aux libertés et responsabilités locales du 13 août 2004, le Programme Local de l Habitat doit notamment préciser les objectifs de construction en les territorialisant. Ce principe a été réaffirmé par la loi MOLLE du 25 mars 2009, exigeant que le PLH aboutisse à une répartition des objectifs à l échelle communale. Il s agit finalement de s assurer que le territoire s empare bien des objectifs généraux en les concrétisant dans le cadre de leurs documents d urbanisme et des opérations qui pourront voir le jour sur leur territoire. 1 - Introduction aux profils de communes Le territoire de la Communauté de Communes des Loges rassemble des communes avec des profils et des capacités de développement différents. Le diagnostic a mis en évidence qu il existait des contrastes concernant les caractéristiques urbaines (ou rurales) de ce territoire en terme de population, d économie, de services, d accès au logement, etc. Aussi toutes les communes de la communauté ne répondront pas de la même manière à l objectif global, ne serait-ce qu en raison de leur configuration et caractéristiques actuelles et de leur positionnement dans la Communauté. Il faut en tenir compte pour intégrer la faisabilité effective du programme. 1-1 Des indicateurs pour prendre en compte la réalité des communes Un certain nombre de facteurs objectifs guide la répartition des logements à produire : le poids des différentes communes en nombre d habitants, la diversité actuelle, plus ou moins marquée, de leur parc de logements. Toutefois, pour s assurer d une territorialisation effective, les conditions dans lesquelles s opère l aménagement du territoire des communes est également important à prendre en compte. Pour cette raison, un certain nombre d indicateurs supplémentaires sont considérés : les documents d urbanisme et leur capacité ; le mode «habituel» de développement de la commune ; les projets et perspectives de la commune. Cette base d indicateurs permet dans un premier temps de réunir les communes par profils, en fonction des caractéristiques partagées. Elle permet ensuite de proposer des objectifs qui sont souvent ambitieux mais demeurent cohérents avec les intentions ou les tendances des communes. Le recensement des projets connus, et des capacités de faire, travaillé en concertation avec les communes, sert notamment pour évaluer le caractère réaliste de la répartition. Toutes les communes, chacune selon leur potentiel, leur volonté et leur capacité, vont ainsi contribuer à l écriture de la politique de l habitat pour atteindre les objectifs fixés. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 123

124 1-2 Les disponibilités foncières pour juger du réalisme des objectifs Le panorama des disponibilités foncières se dessine après examen de chaque document communal de planification, complété par les estimations des communes. Il donne des indications sur les capacités de développement à venir et les formes qu elles pourront ou devront prendre. 1-3 Quatre profils de communes ont été distingués Le territoire de la Communauté de Communes des Loges rassemble des communes avec des profils et des capacités de développement variés. Châteauneuf-sur-Loire, le pôle urbain structurant et en développement Châteauneuf-sur-Loire se distingue à l échelle de la Communauté par un nombre d emplois important, une offre de services, équipements et commerces développée et un poids de population conséquent, qui en font la ville de référence de la Communauté. Ce pôle est amené à se renforcer dans les années à venir à la faveur de projets structurants (projets urbains) et la perspective d une desserte en TER. Deux pôles structurants au développement mesuré Saint-Denis-de-l Hôtel et Jargeau, de part et d autre de la Loire, constitue un pôle d importance de la Communauté avec à la fois emplois et services structurants. Néanmoins, les perspectives de développement apparaissent plus mesurées, notamment pour Jargeau, contrainte par un PPRI qui devrait encore se renforcer. Les pôles relais Cinq communes, Darvoy, Donnery, Fay-aux-Loges, Saint-Martin-d Abbat et Vitry-aux-Loges, apparaissent comme des pôles relais de par leur population, mais également de par une offre de services, de commerces et d équipements publics relativement importante. Attractives par leur accessibilité et par des coûts du foncier encore abordables, ces communes disposent de potentialités de développement au global importantes mais assez variables d une commune à l autre. Les communes rurales Six communes Bouzy-la-Forêt, Combreux, Ingrannes, Seichebrières, Sully-la-Chapelle et Sury-aux-Bois se caractérisent par un dynamisme démographique fort ces dernières années dues à leur attractivité de marché abordable. Les perspectives de développement y sont globalement limitées mais certaines communes ont néanmoins des projets bien identifiés et le dispositif «Cœur de Village» constituerait une opportunité pour y développer de l habitat. 124 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

125 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 125

127 2 - Le détail des objectifs par groupe et par commune Les lois successives sur le logement ont contribué à faire du PLH un document de plus en plus opérationnel, en précisant les exigences sur son contenu. La loi MOLLE du 25 mars 2009 impose notamment une territorialisation des objectifs à la commune. Celle-ci doit indiquer le nombre de logements prévus, leur type, les moyens notamment fonciers disponibles et l échéancier des réalisations. Le travail de territorialisation s est organisé à partir d une ventilation par groupe de communes puis par commune à l intérieur de son groupe de réflexion. Au sein du groupe, sur un principe d équité et de solidarité entre communes mais également sur ce que cellesci ont annoncé comme étant possible au vu de leurs capacités de développement. On précise que la territorialisation communale a été réalisée d abord pour les objectifs globaux (les 222 logements à réaliser chaque année) ainsi que pour la production en locatif. Il semble peu réaliste de répartir les autres types de logements à une échelle plus fine que celle du groupe de communes, dans la mesure où leur production est plus difficile à orienter et à contrôler. Pour ce qui est de la répartition entre PLUS et PLAi, l objectif est de pouvoir appliquer de façon différenciée la répartition PLUS/PLAi suivant les communes, le produit et le contexte terrorial. Il faudra veiller à ce que, suivant les contextes, les opérateurs s appuient bien sur les équilibres proposés par groupe de commune. Concernant le PLAi, dans le cas des petites communes, il s agira davantage de PLAi «ressources» (pour des publics à petits moyens) que de PLAi «insertion» (pour des publics avec des «handicaps sociaux», dont la réinsertion est plus aisée en milieu urbain). Pour ce qui est des moyens, notamment fonciers, à l appui de ces objectifs, les monographies (document à part) font état des documents d urbanisme dont disposent les communes, ce qui laisse envisager les types d outils réglementaires qu elles pourront utiliser pour la maîtrise du foncier. Les monographies comportent également une cartographie des périmètres opérationnels sur lesquels sont envisagés des projets, ou qui constituent un potentiel pour le développement de l habitat. Il s agit donc d un état des disponibilités foncières pouvant être mobilisées au titre de la politique de l habitat. Enfin, un recensement des projets, des intentions et des potentiels pour le développement de l habitat a été mené et a permis de constater que les objectifs ont été fixés en cohérence avec les possibilités réelles de développement des communes. Il a parfois été complexe pour les communes d annoncer la période envisagée pour la réalisation des projets. Ces projets et potentiels ont ainsi été hiérarchisés selon qu ils étaient annoncés à l horizon du PLU ou bien postérieur au PLH. d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 127

129 2-1 Châteauneuf-sur-Loire, le pole structurant en développement Constats Cette commune compte habitants (INSEE 2008) soit 27% de la population de la CC des Loges. Elle dispose de 15% de locatif social. Environ 68 logements neufs par an ont été construits depuis La commune constitue le principal pôle de la Communauté à la fois en termes d emplois, de commerces et de services.. L arrivée du TER à l horizon 2017 devrait impacté le développement de la Ville qui connaît déjà une pression croissante. Stratégie d aménagement et enjeux La Ville a fait le choix de structurer son développement urbain autour d un vaste projet d ensemble : une ZAC multisite, qui s étend sur trois zones et qui constituera jusqu à l horizon 2022 la principale perspective en terme de production de logements sur la Ville. A l horizon du PLH, 227 logements sont en projet, dont 135 en locatif aidé. Parmi ces logements locatifs aidés, 93 d entre eux correspondent à une opération en démolition-reconstruction intégrée au projet de ZAC multisite. Les objectifs du PLH pour Châteauneuf-sur-Loire L objectif proposé pour Châteauneuf-sur-Loire est de 421 logements sur 6 ans pour conforter la ville comme pôle structurant. Au-delà de la mise en œuvre de la ZAC, la ville compte sur une continuité de la dynamique immobilière qui produit une quarantaine de logements par an. La part de locatif aidé devrait à l horizon du PLH rester sensiblement la même (15,4% de logements locatifs sociaux contre 15,5% en 2009), du fait du projet de renouvellement de patrimoine. Nombre total de logements à réaliser sur 6 ans Dont locatif aidé 421 Soit 32% de la construction prévue par le PLH de la CC des Loges 140 (dont 93 en démolitionreconstruction) Dont accession sociale 32 Soit 58% des locatifs aidés prévus par le PLH de la CC des Loges Soit 90% des logements en accession sociale prévus par le PLH de la CC des Loges Dont accession maîtrisée 133 Soit 35% des logements en accession maîtrisée prévus par le PLH de la CC des Loges Dont marché libre 117 Soit 17% des logements libres prévus par le PLH de la CC des Loges Répartition de la production indiquée par le PLH pour Châteauneuf-sur-Loire Soit à terme, 15,4% de logements sociaux contre 15,5% en 2009 libre; 117 ; 28% locatif aidé; 140 ; 33% accession maîtrisée; 133 ; 32% accession sociale; 32 ; 7% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 129

130 2-2 Les deux pôles structurants au développement mesuré Constats Les deux communes comptabilisent habitants (INSEE 2008) soit 25% de la population de la CC des Loges. Elles ont à elle deux en moyenne 17% de locatif social et environ 50 logements neufs construits par an depuis Ces deux communes sont bien équipées avec de nombreux services et emplois mais néanmoins contraintes, notamment Jargeau, par le PPRI. Leur développement est étroitement lié malgré la rupture de la Loire. L arrivée du TER à l horizon 2017 devrait, tout comme à Châteauneuf-sur-Loire, impacter le développement résidentiel et économique de ce binôme urbain. Stratégie d aménagement et enjeux Ces communes ont des stratégies et perspectives de développement différenciées : Jargeau est très limitée dans ses possibilités d urbanisation et les perspectives résident essentiellement dans la reconquête du centreville, qui connaît un phénomène de vacance et dans la densification des terrains privés. 49 logements sont en projets à l horizon du PLH dont 18 en locatif aidé. Saint-Denis-de-l Hôtel, qui a déjà connu une opération d envergure avec la ZAC du centre-ville ces dernières années, disposent néanmoins de perspectives à l horizon du PLH, relevant à la fois de l initiative privée et de celle de la commune, essentiellement via des opérations d aménagement d ensemble (lotissements et ZAC). 143 logements sont en projets à l horizon du PLH dont 18 en locatif aidé. Les orientations du PLH pour ces deux pôles structurants L objectif proposé pour les deux pôles structurants est de 241 logements sur 6 ans, soit environ 40 logements par an, en tenant compte des projets identifiés et des possibilités existantes en diffus. Le maintien de l offre en locatif social est prévu partant de l important volume déjà présent à Saint-Denis-de-l Hôtel. Ainsi, l objectif en locatif aidé est de 36 logements sur les 6 ans amenant, à l horizon du PLH, le parc social à se maintenir. Nombre total de logements à réaliser sur 6 ans 241 Soit 18% de la construction prévue par le PLH de la CC des Loges Dont locatif aidé 36 Soit 15% des locatifs aidés prévus par le PLH de la CC des Loges Dont accession sociale 3 Soit 10% des logements en accession sociale prévus par le PLH de la CC des Loges Dont accession maîtrisée 76 Soit 20% des logements en accession maîtrisée prévus par le PLH de la CC des Loges Dont marché libre 125 Soit 18% des logements libres prévus par le PLH de la CC des Loges Répartition de la production indiquée par le PLH pour les 2 pôles au développement modéré libre; 125 ; 52% locatif aidé; 36 ; 15% accession maîtrisée; 76 ; 32% Soit à terme 17,01% de logements sociaux contre 17,2% en 2009 accession sociale; 3 ; 1% 130 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

131 La ventilation retenue par commune pour les pôles en développement Les indicateurs qui ont guidés la formulation des objectifs Les objectifs du PLH déclinés par commune Population Objectifs en locatifs % de logt rythme de Objectifs globaux municipale 2008 aidés locatif construction % du total % du total de % du total social en annuel nombre de la CC Sur 6 ans la CC des Sur 6 ans de la CC des Loges Loges des Loges Jargeau ,2% 14,9% % 18 8% Saint-Denis-de-l'Hôtel ,6% 20,7% % 18 8% 2 pôles au développement mesuré ,8% 17,2% % 36 15% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 131

132 2-3 Les cinq pôles relais Constats Les cinq pôles relais identifiés sur la CC des Loges correspondent à des communes essentiellement résidentielles mais disposant d un bon niveau d équipements, notamment scolaires et périscolaires, commerces de proximité et sportifs. Ces cinq pôles regroupent près de habitants soit 37% des habitants de la Communauté. Ils offrent en moyenne 6,4% de locatif social mais présente des proportions variables d une commune à l autre. En moyenne, 80 logements neufs par an y sont produits. Stratégie d aménagement et enjeux De nombreux projets y ont été identifiés mais avec une connaissance variable des potentialités effectives à l horizon du PLH. Les stratégies d une commune à l autre sont variables : certaines ont des lotissements en projets d autres envisagent la construction neuve essentiellement par le biais de divisions parcellaires. D une commune à l autre, les objectifs d une urbanisation tantôt soutenue, tantôt contenue sont avancés. Les projets identifiés par les communes font état de 210 logements à l horizon du PLH dont 24 logements locatifs aidés. Mais au-delà de ces projets, la construction en diffus continue d être importante sur la plupart de ces communes. Les orientations du PLH pour les cinq pôles relais L objectif proposé pour les cinq pôles relais est de 530 logements sur 6 ans soit environ 88 logements par an en tenant compte des projets identifiés et des possibilités de construction neuve en diffus. Parmi ces logements, un objectif de 37 logements en locatif aidé est retenu, sensiblement supérieur aux projets en locatif social identifiés mais permettant tout juste de renforcer le parc locatif social, passant de 6,4% à 6,5% des résidences principales à l horizon du PLH. Nombre total de logements à réaliser sur 6 ans 531 Soit 40% de la construction prévue par le PLH de la CC des Loges Dont locatif aidé 37 Soit 16% des locatifs aidés prévus par le PLH de la CC des Loges Dont accession sociale - - Dont accession maîtrisée 133 Soit 35% des logements en accession maîtrisée prévus par le PLH de la CC des Loges Dont marché libre 361 Soit 53% des logements libres prévus par le PLH de la CC des Loges Répartition de la production indiquée par le PLH pour les 5 pôles relais locatif aidé; 37 ; 7% Soit à terme 6,5% de logements sociaux contre 6,4% en 2009 accession maîtrisée; 133 ; 25% libre; 361 ; 68% 132 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

133 La ventilation retenue par commune pour les cinq pôles relais Les indicateurs qui ont guidés la formulation des objectifs Les objectifs du PLH déclinés par commune Population municipale % de logt rythme de Objectifs globaux Objectifs en locatifs aidés 2008 locatif construction % du total % du total de % du total % de locatif social en annuel Sur 6 Sur 6 nombre de la CC la CC des de la CC social à ans ans des Loges Loges des Loges terme Darvoy ,4% 1,1% % 4 11% 1,5% Donnery ,2% 3,8% % 10 27% 4,2% Fay-aux-Loges ,1% 10,2% % 13 35% 10,0% Saint-Martin-d'Abbat ,4% 9,1% % 7 19% 8,8% Vitry-aux-Loges ,2% 6,3% % 3 8% 6,0% Les 5 pôles relais ,2% 6,4% % 37 15% 6,5% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 133

134 2-4 Les six communes rurales Constats Les six communes rurales identifiées comptent habitants (INSEE 2008) soit 11% des habitants de la CC des Loges. Ces communes résidentielles disposent de peu ou pas de services ou commerces, et sont moins bien reliées aux pôles d emplois. Environ 27 logements neufs ont été produits chaque année depuis Stratégie d aménagement et enjeux Ces communes disposent de peu de lotissements et identifient peu de projets au global. La construction se fait essentiellement en diffus et sur de grandes parcelles. Néanmoins, certaines ont des projets d ensemble affichés via des lotissements, c est le cas de Sully-la-Chapelle et Bouzy-la-Forêt. De plus, la plupart d entre elles se sont inscrites dans les projets Cœurs de Village et ont encore des projets de création de logements locatifs sociaux, dans le parc existant ou en neuf. 91 logements sont en projets sur ces communes mais des perspectives supplémentaires en diffus sont également possibles. Les orientations du PLH pour les six communes rurales L objectif proposé pour les six communes rurales est de 140 logements sur 6 ans soit environ 23 logements par an. Parmi ces logements, 26 correspondent à du locatif aidé, essentiellement dans le cadre de Cœurs de Village, mais également pour le projet de logements adaptés aux personnes âgées à Sully-la-Chapelle. A l horizon du PLH, la part de locatif social devrait progresser, passant de 2,7% en 2009 à 4,2%. Ce sera la plus grosse évolution du PLH. Nombre total de logements à réaliser sur 6 ans 140 Soit 11% de la construction prévue par le PLH de la CC des Loges Dont locatif aidé 26 Soit 11% des locatifs aidés prévus par le PLH de la CC des Loges Dont accession sociale - - Dont accession maîtrisée 38 Soit 10% des logements en accession maîtrisée prévus par le PLH de la CC des Loges Dont marché libre 76 Soit 11% des logements libres prévus par le PLH de la CC des Loges Répartition de la production indiquée par le PLH pour les 6 communes rurales libre 76 54% locatif aidé 26 19% accession maîtrisée 38 27% Soit à terme 4,2% de logements locatifs sociaux contre 2,7% actuellement 134 d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s

135 La ventilation retenue par commune pour six communes rurales Les indicateurs qui ont guidés la formulation des objectifs Les objectifs du PLH déclinés par commune Population municipale % de logt rythme de Objectifs globaux Objectifs en locatifs aidés 2008 locatif construction % du total % du total de % du total % de locatif social en annuel Sur 6 Sur 6 nombre de la CC la CC des de la CC social à ans ans des Loges Loges des Loges terme Bouzy-la-Forêt ,0% 4,1% % 8 31% 6,4% Combreux 243 0,8% 0,0% % 2 1% 2,2% Ingrannes 502 1,7% 2,9% % 2 1% 4,4% Seichebrières 182 0,6% 0,0% % 0 0% - Sully-la-Chapelle 397 1,4% 2,3% % 12 5% 12,8% Sury-aux-Bois 727 2,5% 1,8% % 2 1% 2,6% Les 6 communes rurales ,0% 2,7% % 26 11% 4,2% d e l a C o m m u n a u t é d e c o m m u n e s d e s L o g e s 135

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