L hébergement alternatif en Ile de France

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1 UNIVERSITE PARIS 1 PANTHEON SORBONNE - INSTITUT DE RECHERCHE ET D ETUDES SUPERIEURES DU TOURISME L hébergement alternatif en Ile de France Expo France 2025 Par les étudiants de Master 1 Développement et Aménagement Touristique des Territoires 23/05/2014

2 Sommaire Introduction générale... 9 Paris Est Introduction : I. Typologie de l existant en matière d hébergements alternatifs dans Paris Est A. L hébergement alternatif marchand Louer une chambre avec prestation(s) chez l habitant : Bed And Breakfast Louer une chambre chez l habitant : AirBnb et Wimdu Hébergement de plein-air : le camping Louer un lit dans une chambre partagée, avec accès à des salles communes : les auberges de jeunesse Les hébergements insolites Foyers d étudiants B. L hébergement alternatif non marchand Couchsurfing Echange d appartements II. Benchmark Paris New York A. Le choix de la ville de New-York Les arrondissements ciblés à New-York City L offre d hébergements alternatifs à New-York City B. Communiquer sur l offre d hébergements alternatifs à New-York City Communication par les sites web des organismes Communication institutionnelle par les sites web Communication underground : la parole aux résidents de NYC C. Vivre l offre d hébergements alternatifs à New York City Les hébergements alternatifs marchands à New York City Les hébergements alternatifs non marchands D. Positionnement de Paris par rapport à NYC III. Canaux de communication de l offre d hébergements alternatifs dans Paris Est A. Communication par les sites web des organismes L hébergement alternatif marchand L hébergement alternatif Non-marchand B. Les techniques de communication des sites web et des sites physiques C. Guides touristiques en ligne

3 D. Synthèse : la politique de communication autour de l hébergement alternatif Les différents canaux de communication Analyse SWOT de la politique de communication Préconisation : IV. Analyse SWOT, Projection et Préconisation A. Analyse SWOT du projet d hébergement alternatif dans Paris Est Les faiblesses Les menaces Les forces Les opportunités B. Préconisations Politique de communication Politique d aménagement Politique de qualification de l offre C. Prévisions pour Conclusion Paris Ouest Introduction I. La méthodologie A. Collecte des données B. La grille SWOT C. Analyse de l inventaire II. L état des lieux A. Les dynamiques urbaines B. Inventaire des hébergements alternatifs de l Ouest parisien L hôtellerie à Paris Les meublés de tourisme Le couchsurfing La chambre d hôte L échange d appartement ou de maison Les auberges de jeunesse Le camping Les hôtels concepts

4 9. Les couvents ou foyers religieux Les centres internationaux de séjour C. Analyse cartographique du territoire III. Communication et motivations A. Les motivations des touristes face à l hébergement alternatif B. La communication sur l hébergement alternatif Sa présentation Vendre du rêve IV. La grille SWOT A. Les forces B. Les opportunités C. Les faiblesses D. Les menaces V. Le benchmark I. La ville de Londres II. La ville de Berlin VI. Tendances et perspectives A. Les NTIC et leurs enjeux B. Perspective en vue au Grand Paris C. Préconisations et perspectives à l horizon de Améliorer la communication et la commercialisation des hébergements alternatifs Augmentation de la qualité des hébergements alternatifs Développement de différents hébergements alternatifs Conclusion Hauts-de-Seine Introduction I. Préparation de l étude et mise en place du cadre d analyse A. Méthodologie B. Inventaire : Typologie Répartition Explication de la répartition des logements II. Analyse du territoire : explications de la répartition des logements alternatifs des Hautsde-Seine

5 A. Les Hauts-de-Seine, un département aux nombreux atouts touristiques encore peu exploités Une relation très étroite avec la ville de Paris Une desserte multimodale importante Une présentation du territoire par les acteurs locaux du tourisme encore hésitante 123 B. Une mise en tourisme complexe qui peut expliquer une présence réduite de logements alternatifs C. Communication sur les logements alternatifs III. Benchmark comparaisons avec Barcelone et Sidney A. Le cas de Barcelone B. L exemple du North Shore à Sydney IV. Evolutions prospectives pour cette offre d hébergement à l horizon V. Préconisations en vue de l Exposition Universelle de Conclusion Seine-Saint-Denis Introduction I. État de l'offre d'hébergements alternatifs Méthodologie de recherche Acteurs privés et publics utilisés pour notre étude Transports en Seine-Saint Denis Logements alternatifs II. Les canaux de communication: Comment communique-t-on sur l alternatif? A. Le cas de la Seine-Saint-Denis B. La dynamique patrimoniale et culturelle du Un territoire multiculturel Un espace de sous cultures urbaines Un département dynamique et sportif Un témoignage de l évolution historique de la banlieue Nord-Est C. Benchmark : Amsterdam, un exemple à suivre pour le 93? Politiques d'aménagement Amstellodamoise L'offre d'hébergement alternatif à Amsterdam Deux territoires ressemblants III. Prospectives et préconisations A. La Seine-Saint-Denis et son patrimoine redoré

6 B. Des préconisations pour intégrer le logement alternatif C. Les limites du tourisme alternatif: l'exemple de l'ecodrom à Montreuil Conclusions Val-de-Marne Introduction I. Le département du Val-de-Marne A. Géographie et paysage B. Dynamiques territoriales Population Emplois et activités Transports Tourisme C. Les canaux de distribution généraux aux hébergements alternatifs du Val-de-Marne La communication officielle La communication non officielle II. Méthodologie III. L offre en hébergements «alternatifs» du Val-de-Marne A. Les auberges de jeunesse B. Les hébergements marchands chez l habitant Les chambres d hôtes Les locations de logements type AirBnB C. Les hébergements non marchands chez l habitant L échange d hospitalité L échange d habitats D. L hôtellerie de plein air E. Synthèse III. Benchmarking A. La métropole de Bruxelles Les canaux de distribution des hébergements alternatifs de Bruxelles B. L offre en hébergements «alternatifs» de Bruxelles Les auberges de jeunesse Les chambres d hôtes Les hébergements chez l habitant : le Couchsurfing

7 4. Les hébergements chez l habitant : l échange d habitats L hôtellerie de plein air C. Synthèse IV. Préconisations et Conclusion Grande Couronne Introduction I. Hébergement en Grande Couronne A. Point rapide sur l offre d hébergement hôtelière B. Les hébergements alternatifs en C. La communication autour de l hébergement alternatif II. Benchmark : la ville de Milan A. Pourquoi choisir Milan? B. Le thème de l'expo Milan 2015 : Feeding the Planet, Energy for Life C. Bref diagnostic territorial Le positionnement touristique Les transports Le pôle de Rho Fiera D. L'hébergement à Milan E. La communication autour de l'expo III. Etude des forces et faiblesses de la Grande Couronne A. L analyse SWOT B. Clientèle: qui sont les touristes d Ile-de-France? C. Des acteurs touristiques territoriaux divisés D. Transports et sites touristiques IV. Quelles évolutions en perspective pour 2025? A. L hébergement alternatifs en B. Les clientèles envisageables C. Vers un maillage du territoire autour d une politique de projets D. Une vision d avenir qui s inscrit dans une stratégie à long terme du développement touristique V. Nos préconisations pour la Grande Couronne Conclusion Conclusion générale Annexes

8 Hauts-de-Seine : Tableau récapitulatif de l offre hôtelière alternative Seine-Saint-Denis : Démarches d'investigations personnelles & comptes-rendus Bibliographie Sitographie

9 Introduction générale L exposition universelle est à Paris ce que les Jeux Olympiques sont à Athènes. La candidature de Paris, et de la France en général, à l exposition universelle de 2025 constitue donc un défi majeur pour une ville en quête de notoriété et de modernité mais aussi à la recherche d un lustre d antan. Les expositions universelles du XIXème et du XXème siècles ont laissé des traces importantes dans le paysage urbain parisien. A l heure où le projet du Grand Paris se fait jour et va commencer à porter ses fruits, ce n est plus à l échelle de Paris intra-muros qu il faut se projeter pour une exposition universelle en 2025 mais à l échelle de l ensemble de l Ile-de-France, région dont le poids économique et le rayonnement culturel sont incontestables en Europe et dans le monde. L exposition universelle de 2025 pourrait alors apparaître comme le premier projet culturel structurant pour cette nouvelle entité territoriale qu est le Grand Paris. L université Paris 1 Panthéon-Sorbonne a proposé un projet fondé sur l hospitalité, valeur qui devrait être primordiale dans le cadre d une exposition universelle mais qui fait pourtant défaut à la France. Dès lors, il convient de s interroger sur la façon dont on peut partir à la conquête de cette hospitalité. Les logements alternatifs, nouvelle tendance dans l hébergement touristique, pourraient constituer une piste de réflexion dans la mesure où ils favorisent le contact avec les habitants et où ils proposent des expériences différentes, souvent plus proches du territoire. A l heure actuelle, la région parisienne manque cruellement d hébergements touristiques. Forts de ce constat, il faut maintenant travailler sur une stratégie permettant de développer efficacement l offre de logements sur ce territoire afin d être en mesure d accueillir l ensemble des visiteurs de l exposition universelle en Dans une perspective de développement durable, le logement alternatif se présente comme une opportunité à saisir dans la mesure où il permettrait d utiliser des éléments déjà existants sur le territoire et d en faire des espaces d accueil pour les visiteurs. Dès lors, il convient de se demander ce qui définit un logement alternatif afin de cerner les enjeux qui lui sont associés, notamment dans le cadre de l organisation de l exposition universelle de Le logement alternatif est, en premier lieu, un hébergement qui propose une alternative à l hôtel. Le touriste qui choisit cet hébergement est donc en quête d une expérience nouvelle. Les logements alternatifs sont nombreux et divers, c est probablement ce qui fait leur force puisque chaque touriste peut trouver l hébergement qui lui convient. En outre, le coût, souvent bien moins élevé, de ces hébergements les rendent d autant plus attractifs. L hébergement alternatif est une nouvelle manière de visiter et de vivre la ville pour les touristes. Les touristes se greffent sur la ville existante et s y mélangent. Toutefois, ce qui constitue l avantage principal des hébergements alternatifs reste l échange entre les accueillis et les accueillants. Ce partage est de plus en plus recherché par les touristes et répond aux objectifs de développement durable dans une perspective de développement social. Le logement alternatif, outre le fait qu il sera forcément très sollicité lors de l exposition universelle de 2025 en raison des tendances du tourisme contemporain, se présente donc comme un élément phare pour une exposition universelle qui prétend faire de la France un territoire hospitalier, un territoire universel pour l ensemble du monde. Il permettrait dès lors 9

10 de renouveler l image de la France en termes d accueil des visiteurs et de proposer une offre innovante et moderne, à l image du Grand Paris. Dans le cadre de ce dossier faisant état de l offre de logements alternatifs déjà existante sur le territoire francilien et proposant des préconisations dans la perspective de l exposition universelle de 2025, nous nous sommes interrogés sur la capacité de ces logements d un genre nouveau à accueillir l afflux de visiteurs en En outre, nous avons cherché à savoir si cette offre pouvait effectivement convenir pour véhiculer des valeurs d hospitalité, si chères à notre projet de candidature. Ainsi, nous nous proposons d étudier successivement Paris Est et Paris Ouest, puis les départements de la petite couronne (les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val de Marne), pour terminer sur la grande couronne (Seine-et-Marne, Essonne, Yvelines et Val d Oise). 10

11 Paris Est Julie Lochet, Solène Leclerc, Margaux Labadie, Marine Buisson, Maurane Hernandez 11

12 La ville de Paris s est portée candidate pour accueillir l exposition universelle de 2025, il s agit là d un événement majeur qui devrait accueillir plusieurs millions de visiteurs. Autant de touristes qu il faudra pouvoir loger dans Paris (intra et extra-muros), or aujourd hui l offre hôtelière paraît insuffisante c est pourquoi nous allons nous interroger sur une nouvelle forme d hébergement : l hébergement alternatif. Par hébergement alternatif, on entend «un lieu d hébergement touristique inhabituel, soit qu il utilise une structure ou un bâtiment non traditionnel ou qu il est situé dans un lieu inusité. La chambre ne constitue plus seulement un refuge, mais elle procure une expérience touristique à part entière.». Des solutions originales, parfois gratuites, qui peuvent permettre de faire connaissance avec les locaux, de se réunir entre locataires autour d un dîner dans les parties communes, de louer ou d échanger son logement, etc. L hébergement alternatif est une pratique nouvelle qui s inscrit dans la conjoncture actuelle où chacun cherche à trouver des astuces pour réduire le coût logistique de ses vacances. D autre part, la recherche d un logement moins aseptisé est ancrée dans ces nouvelles pratiques postmodernes où les touristes vont être plus spontanés, expérimentés et désireux de vivre une aventure unique. Comme nous le dit le site Veilletourisme ces formes aussi variées d hébergement interpellent un «large éventail de touristes avec des champs d intérêt bien particuliers. Les partisans du tourisme d aventure, du patrimoine culturel, de l héritage autochtone, des voyages d apprentissage, du divertissement ou de l écotourisme sont tous susceptibles de démontrer un goût pour un type différent de logement correspondant à leurs attentes», c est pourquoi des réseaux et des sociétés se sont créés pour répondre à cette demande. Au cours de cette étude, nous allons vous présenter l offre en hébergement alternatif sur Paris Est, c est-à-dire dans les arrondissements suivant : 13e, 5e, 4e, 3e, 10e, 18e, 19e, 11e, 20e, 12e. 12

13 Source : Dans le cadre de cette analyse, nous nous demanderons ainsi en quoi l hébergement alternatif peut-il être une offre adaptée pour des visiteurs intéressés par le thème de l hospitalité et une solution face à un parc hôtelier parisien saturé? Après avoir recensé et inscrit dans une typologie l ensemble des hébergements alternatifs dans l Est Parisien, nous étudierons les canaux de communication qui permettent de promouvoir cette offre auprès du public. Dans une troisième partie, nous nous concentrerons sur l exemple de New York City afin de pouvoir comparer son offre d hébergement alternatif et sa politique de communication avec la capitale française. Enfin, dans une dernière partie, en vue d établir un certain nombre de préconisations, nous mènerons une analyse SWOT de la ville de Paris et chercherons à cerner les évolutions prospectives d ici

14 I. Typologie de l existant en matière d hébergements alternatifs dans Paris Est Afin d analyser l offre d hébergements «alternatifs» dans Paris Est, nous avons cherché à prendre en compte les logements qui apparaissaient comme une solution différente de l hôtel classique. Pour cela, nous nous sommes basées sur les indications du site de l office de tourisme de Paris en matière d hébergement alternatif : source: Le site recense donc comme «alternatif» les échange d appartements, l hôtellerie verte, les micro-hôtels, le camping, les appartements dans les résidences hôtelières, le couchsurfing, l hébergement pour les jeunes ainsi que le Bed and Breakfast. Nous avons remanié ces catégories. En effet, nous avons souhaité utiliser une typologie qui distingue le marchand du nonmarchand car nous pensons que la démarche qui mène à l hospitalité peut être différente s il y a transaction financière ou non. Il nous a semblé que dans le cas du non-marchand alternatif, l échange et le partage sont bien souvent mis en avant, ainsi que les économies réalisés en choisissant ce mode d hébergement, alors que dans le cas du marchand alternatif, le côté «différent» («unique» / «insolite»), ou «respectueux de l environnement» soient les critères mis en avant, comme nous le verrons dans la partie d analyse sur les canaux de communication. 14

15 Nous avons classé les hébergements selon le type d hébergement qu ils permettent de louer et selon la présence ou non d un hôte pendant le séjour. A. L hébergement alternatif marchand 1. Louer une chambre avec prestation(s) chez l habitant : Bed And Breakfast. Le site Veilleinfotourisme.fr désigne les «Bed and breakfast» (ou «chambre d hôtes») comme «des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations»1 Le site officiel des chambres d hôtes à Paris ( propose 42 hébergements dans la rubrique «Paris Est rive droite» et 13 dans «Paris Est rive gauche». En revanche certains des arrondissements proposés ne font pas partie de notre terrain d étude, les chiffres ne nous concernent donc pas tous (selon la division des arrondissements effectuée). A cela se rajoute également le «centre historique» (arrondissements 3 et 4). Au total, le site propose 60 chambres d hôtes sur Paris Est. De plus, les arrondissements qui comptabilisent le plus de chambres d hôtes sont le 11ème et le 19ème. Répartition des Bed and Breakfast Parisien sur le site officiel : Nombre de chambres d hôtes proposées par arrondissement sur le site officiel des chambres d hôtes à Paris. 1 consulté le 12 mars

16 Un autre site (2binparis.com) propose une répartition différente ; les arrondissements avec le plus de chambres d hôtes sont ici le 12e et le 20e, avec un total de 68 Bed and Breakfasts (B&B) sur Paris-est. Le site tripadvisor.com ne recense quant à lui que 53 B&B à Paris (Est et Ouest). On observe donc un certain nombre de différences entre les données de ces sites. En effet, les propriétaires de B&B ne se sont pas inscrits sur tous les sites disponibles. Le grand nombre de sites dédiés au B&B ne nous permet pas de faire une analyse exhaustive pour le moment. Il semble toutefois possible d affirmer que l offre est inférieure à la demande puisque des sites comme LonelyPlanet conseillent de réserver longtemps à l avance, sachant que le prix d une nuit est inférieur à 75 ce qui revient environ au prix d une nuit dans un hôtel standard. 2. Louer une chambre chez l habitant : AirBnb et Wimdu Le principe d AirBnb est le même que celui du B&B sauf qu il n est pas règlementé, et que les prestations ne sont pas obligatoires. N importe quelle personne peut mettre à la location une chambre de son logement (ou son logement entier) sur le site de réservation. Après recensement de l offre sur le site, on constate qu un très grand nombre d hébergements est proposé dans l est parisien : plus de 5562 chambres proposées à la location sur le site airbnb.com. Graphique réalisé par les étudiants grâce aux données disponible sur le site d Airbnb.2 (Nous avons inscrit le chiffre 1000 pour des raisons pratiques, le site ne donnant que l information «plus de 1000» logements disponibles) On retrouve le plus grand nombre de logements dans les 11ème et 18e arrondissements (plus de 1000 lits soit 18% de l offre AirBnB). Cette répartition est compréhensible au regard des 2 Tous les graphiques Excel présents dans ce document ont été réalisés par les étudiants avec les données disponibles sur les sites respectifs. 16

17 dynamiques territoriales de ces arrondissements, en effet, le 11ème et le 18ème arrondissement sont parmi les arrondissements parisiens avec la plus forte densité de population. De plus, l installation de nombreux restaurants, bars et discothèques ont contribué à une forte gentrification de ces quartiers, notamment au niveau du quartier de Belleville, de la Bastille, et de Montmartre qui sont par ailleurs considérés comme «branchés». Viennent ensuite les 10e, 19e et 20e arrondissements avec entre 640 et 720 lits inscrits donc une offre à peu près similaire dans ces arrondissements. On constate que les arrondissements avec le moins de lits disponibles sont le 5eme (234 lits) et le 12eme (268 lits) soit environ 5% de l offre totale inscrite sur AirBnb pour l Est parisien. Répartition des hébergements dans le 18ème arrondissement d après le site Airbnb : Wimdu est une plateforme en ligne, basé sur le model d Airbnb, qui permet de diffuser des propriétés sur Internet pour des locations à court terme. Il sert de point central pour connecter les voyageurs et les hôtes dans plus de 2000 villes à travers le monde. Wimdu est arrivé à Paris bien après Airbnb. Cette plateforme de réservation est créée en 2011 en Allemagne tandis qu Airbnb a été créé en Cependant, Wimdu s est très vite développé. 17

18 Carte des hébergements disponibles sur le site Wimdu La carte géographique que propose le site, nous montre que l offre d hébergement et beaucoup plus développée dans l est de Paris que dans l ouest. Nous remarquons des pôles importants de regroupement d hébergement, notamment dans le quartier de Montmartre ou dans le 3ème et 10ème arrondissement de Paris. Pour avoir accès aux informations quantitatives de l offre d hébergement de Wimdu, il faut choisir par quartier. Voici le classement effectué d après le site Wimdu en ce qui concerne l offre d hébergement dans Paris est. Il n est pas complet car il est impossible sur le site de voir toute l offre, mais il reste représentatif. 18

19 (Nous avons inscrit le chiffre 500 pour des raisons pratiques, le site ne donnant que l information «plus de 500» logements disponibles). Nous constatons un grand nombre de logement dans le Marais ainsi que vers Montmartre. Cela est dû à l attractivité touristique de ces lieux et aux images qu ils renvoient aux touristes qui se rendent à Paris. Ce graphique nous permet de comparer brièvement l offre de logement entre Wimdu et Airbnb. Bien que Wimdu s est implanté plus tard en France que Airbnb, nous constatons que dans certains quartiers, l offre est équivalente à celle proposée par Airbnb qui reste cependant le leader sur ce marché. 3. Hébergement de plein-air : le camping Il n y a pas d offre de camping dans la zone étudiée. 4. Louer un lit dans une chambre partagée, avec accès à des salles communes : les auberges de jeunesse Les auberges de jeunesse se sont diversifiées et ne sont plus uniquement réservées aux jeunes. Elles proposent des chambres privées ainsi que des lits en dortoirs. La salle de bain est souvent partagée entre les locataires d une même chambre ou d un même étage. Les prix varient en fonction du nombre de personnes dans le dortoir, plus il est grand moins la nuit y est chère. Une cuisine commune est mise à la disposition de tous. Certaines auberges de jeunesses proposent également des activités (sorties, visites, etc.). Le prix pour un lit en dortoir proposé sur des sites de réservation (type hostelworld.com) débute à environ 20, (sachant qu une réservation directe avec l auberge va généralement être moins chère car la commission est à déduire généralement 10%). Selon les différents sites, le nombre d auberges de jeunesse varie. En effet une auberge de jeunesse peut s inscrire ou non sur un site de réservation (hostelworld.com, booking.com, etc.), lequel prend des commissions sur 19

20 chaque réservation mais lui assure une meilleure visibilité. Le site Tripadvisor.com permet de rediriger le client sur les sites de réservation, il recense donc un nombre important de ce type d hébergements. Nous avons analysé l offre grâce à ces différents sites car il est rare qu une auberge n y figure pas. Site de réservation booking.com Tripadvisor.com Hostelworld.com Nombre d auberges de jeunesses dans Paris (est + ouest) Répartition des auberges de jeunesses sur tripadvisor en mars 2014 : D après la carte interactive de tripadvisor.com, nous avons remarqué que les auberges de jeunesses sont plutôt situées à côtés des grandes gares internationales ; gare de l est et gare du nord, et plus généralement dans le nord-est de Paris. 5. Les hébergements insolites Les hébergements insolites misent sur le dépaysement que ce soit par le biais de la décoration, du lieu en lui-même ou de l ambiance proposée. Le refus de la standardisation des chaînes d hôtels traditionnel est un argument majeur ; ici, on mise sur l expérience apporté au visiteur par le lieu en lui-même. On trouve par exemple des hôtels concepts, des hôtels-péniche, des hôtels qui proposent une nuit à bord d un yacht, des hôtels éco-responsables (récupération des eaux, tri des déchets, panneaux solaires ) etc. On a des offres pour tous les goûts et pour tous les prix. Il existe une offre variée de ce type d hébergement qui reste cependant difficile à recenser et à comptabiliser puisqu il n y a pas de site de réservation commun pour ce genre d hôtels. 20

21 source: site officiel de l'office de tourisme de Paris Nous nous sommes appuyées sur le site internet de l office du tourisme de Paris - qui se dit recenser «tous» les hébergements insolites de Paris par arrondissement (il est évident qu il y a une très grande lacune au niveau du recensement des hébergements insolites). Premièrement, dans la recherche par quartiers ; seuls Bastille et L île Saint-Louis sont disponibles. Ensuite, pour la recherche par arrondissement, seuls le 4ème et le 11ème sont recensés. Ce manque de recensement semble traduire une opacité du terme «insolite» et le fait qu il n existe pas de site internet dédié à la réservation de ce type d hébergement comme il en existe pour les autres types d hébergements alternatifs à Paris rendent son recensement très compliqué. Le logement disponible quand on se dirige vers le «quartier» Bastille est en réalité un «appartement adapté», il est en fait accessible aux fauteuils roulants, ce qui semble être son critère insolite. Il se trouve que rien n est recensé dans le quartier Île-Saint-Louis ni dans le 4ème. Le logement recensé dans le 11ème est en fait celui mentionné précédemment. 21

22 source: site officiel de l'office de tourisme de Paris D après une page du site internet de l office de tourisme, les hébergements insolites seraient aussi ceux avec une ambiance originale, des lieux inattendus, dédiés à l art, sur la Seine ou bien des hébergements éco-responsables. L office du tourisme recense 5 lieux à ambiance originale, ce sont des hôtels concept avec des chambres design, ou bien proposant un spa, une piscine ou un bar à ambiance. L un d entre eux propose des lits suspendus au plafond par des cordes. On retrouve 4 hébergements dans des lieux inattendus : un hôtel boutique, un hôtel dans un hôpital, un hôtel dans un ancien hôtel particulier et un hôtel installé dans une ancienne manufacture avec un grand cube de verre faisant office de réception et un bar en glace au premier étage. On retrouve également 3 hébergements sur la Seine, soit pour la location d une péniche complète soit de cabines à bord. Il y a 4 hôtels dédiés à l art : l un d eux dédie chacune de ses chambres à un grand auteur, un autre à des musiciens, ou bien un autre est décoré par Christian Lacroix. Le site recense également 4 hôtels éco-responsables qui pourraient également être classé dans la catégorie «ambiance» car ils se démarquent chacun par leur atmosphère et leur décoration. 22

23 Voici la carte proposée par tripadvisor pour les hôtels dans la catégorie «original» (catégorie qui se rapporte le plus à «insolite» sur le site). On remarque que très peu d hébergements sont proposés. En revanche dans la recherche par liste, même avec le critère «original» tripadvisor nous propose tous les hôtels parisiens, une question se pose alors ; comment est calculé l originalité? (et donc l insolite) puisque Tripadvisor propose tout de même certains hôtels en premiers alors que d autres se retrouvent sur la dernière page. Le site hotels-insolites, propose une description avec photos d hébergements insolites, avec possibilité de trier par ville ou région, voici la carte qui est proposée pour Paris : Nous recensons alors une dizaine d hébergements insolites, dont plusieurs le long de la Seine (péniches hôtels). 23

24 6. Foyers d étudiants Il existe également des hébergements pour étudiants qui proposent des cours séjours pour les touristes pendant la période d été lorsque le foyer ferme pour les étudiants. On retrouve notamment de nombreux foyers catholiques : La maison des lycéennes dans le 5eme arrondissement qui accueille des étudiants étrangers sortie BAC, pendant les deux mois d été et propose 60 chambres individuelles. Le foyer Charonne dans le 11ème arrondissement qui accueil en été des groupes de vacanciers français et étrangers. Il dispose de 41 chambres meublées individuelles et 29 chambres doubles meublées. Le foyer simplon dans le 18ème arrondissement qui dispose de 22 places en chambre individuelle. Ce type d hébergement dans la zone étudié représente donc une capacité d héberger 181 jeunes pendant l été. B. L hébergement alternatif non marchand 1. Couchsurfing Couchsurfing est un réseau gratuit sur internet qui permet aux habitants souhaitant partager leur logement avec un touriste de s inscrire sur le site. Les touristes à la recherche d hébergement entrent en contact avec la personne chez qui ils ont envie de séjourner, en précisant les dates de leur venue ; WithCouchsurfing, youcanstaywithlocals in every country on earth. Travel like a local, stay in someone s home and experience the world in a way money can t buy. 3Le réseau permet donc aux voyageurs de rencontrer des locaux afin d échanger autour de leur culture, de leur mode de vie et de séjourner gratuitement, bien qu il est toutefois recommandé d amener un cadeau à son hôte. Le site ne permet pas de trier par arrondissement, nous avons donc le nombre de membres situés à Paris : Il est à retenir que beaucoup de membres créent un profil et ne reçoivent jamais personne, il serait alors prudent de diminuer ce chiffre de moitié. Puis de diviser encore par deux puisque nous souhaitons le total de logements disponibles sur l est de Paris et non dans tout Paris. Nous pouvons alors estimer très largement le nombre de membres actifs couchsurfing habitant à paris à environs Lors de nos recherches, nous avons utilisé la recherche par carte, qui recense tous les membres inscrits dans la zone montrée sur la carte. Nous avons pour cela placé cette zone dans ce qui semble être l espace de Paris-est le plus grand (puisqu il faut exclure les autres zones). Voici la carte que nous avons utilisée : 3 consulté le 12 mars

25 Carte utilisée sur le site couchsurfing.org, l offre que nous analyserons contiendra normalement, seulement les hôtes habitant cette zone spécifique Nous avons également fait une recherche d hôte par sexe. On recense alors plus d hommes (7257) que de femmes (3114) et seulement 344 couples. Nous pouvons donc faire l hypothèse que les gens vivant seuls sont plus portés à accueillir un visiteur chez eux. Aussi, les hommes semblent plus enclins que les femmes à accueillir des visiteurs. 25

26 2. Echange d appartements Le concept de l échange d appartement consiste en premier lieu à s inscrire sur un réseau pour proposer son appartement (ou sa maison) à l échange, puis dans un second temps, à choisir la personne avec qui l on souhaite échanger son logement. Ce dispositif permet de partir en vacances sans payer l hébergement, il suffit de se mettre d accord avec le propriétaire de l autre logement. Le nombre total d échange d appartements disponibles dépend des sites d échange. Un même appartement peut être inscrit sur un seul site comme sur plusieurs. Sur le site trocmaison.com, sont recensés 1028 différents logements à échanger, de plus, il y a plus de possibilité d échange dans les mêmes arrondissements où AirBnB est très présent ; le 11e et le 18e. Le site guestoguest.com propose 10 hébergements sur Paris Est. D après les informations apportées par les utilisateurs au sujet du nombre de chambres et de lits proposés ; nous comptons 17 chambres ou 42 couchages dont un hébergement de 4 chambres pouvant coucher 8 personnes. Cependant, nous pouvons noter que la plupart des hébergements n ont qu une chambre et se proposent de loger de 2 à 4 personnes (soit un canapé-lit dans le salon en plus de la chambre). Il existe par ailleurs d autres sites d échanges que nous analyserons plus précisément lors des prochains rendus. Répartition des hébergements proposés sur lovehomeswaps.com : Sur lovehomeswaps, nous constatons que l offre est assez bien répartie géographiquement (et plus le nombre de maisons dans un carré est important plus il y a d offres dans cette zone), il semble qu il y a plus d hébergements dans le nord de Paris-est que dans le sud. D après la carte ci-dessous, le site guestoguest.com propose, lui, seulement 10 hébergements sur Parisest. Dans le détail, cela donne la carte suivante, soit 3 hébergements dans le 13eme arrondissement. Et en moyenne 1 seul par arrondissement. 26

27 Répartition des hébergements proposée sur le site guesttoguest.com : Répartition de l'offre d'échange d'appartements sur le site trocmaison.com par arrondissement : Pour le site trocmaison.com il est possible de faire une recherche par arrondissement alors que pour le site lovehomeswaps.com il ne l est pas, c est pourquoi nous n avons inclus que trocmaison.com sur le graphique. Le site ne fournit pas non plus le nombre de logements total disponible sur une aire mais met à disposition une carte afin de situer les logements (ce que ne fait pas trocmaison.com) Pour conclure, l offre parisienne en matière de logement alternatif est variée ; marchand ou non-marchand, il y a des choix pour tous les goûts et tous les prix. Nous remarquons néanmoins que l offre est inégale selon les arrondissements et selon le type d hébergements. L existence de différentes plateformes de réservation entraine des différences de chiffre selon les sites, de plus il peut exister des doublons (propriétaires inscrits sur plusieurs sites). Pour conclure au sujet des hébergements dits «insolites», il est évident que la notion d insolite est 27

28 très floue, en effet, les catégories se recoupent, l insolite et l alternatif sont différenciés comme deux catégories distinctes alors que l insolite devrait en théorie faire partie de l alternatif. Il n y a également que très peu d hébergements recensés par l office de tourisme comme insolites, et il n existe pas de plateforme de réservation particulière pour ce type d hébergement. On peut aussi constater que les réseaux comme Couchsurfing et AirBnB possèdent un grand nombre d inscrits, mais reste à savoir combien de membres y sont véritablement actifs. Le fait qu un grand nombre de personnes soient inscrites montre qu il y a un certain engouement autour de l idée d accueillir quelqu un chez soi. On constate également que, quel que soit le type d hébergement, le nombre d offres varie selon les sites utilisés, qu il n en existe aucun «de référence» et que chacun propose des critères de recherche différents. II. Benchmark Paris New York A. Le choix de la ville de New-York Il existe plusieurs points communs entre les villes de Paris et New-York. Toutes deux ont été classées dans le top 5 des destinations privilégiées par les touristes en 2013 selon le Global Destination Cities Index produit par MasterCard. Après Bangkok et Londres, Paris se classe en troisième position suivie de Singapour et New-York. Si notre choix aurait pu se porter sur l une des deux premières villes, nous avons cependant préféré nous intéresser à une ville non européenne afin d étendre notre horizon d étude et s inspirer d exemples mondiaux pour répondre aux attentes de touristes internationaux. Nous avons de plus privilégié l étude d une ville dite «globale»5 pour reprendre les termes de Saskia Sassen, spécialiste de sociologie urbaine. Une ville globale, à l instar de Paris ou NYC, est un site de commandement stratégique qui s insère dans un réseau urbain à l échelle mondiale ignorant alors les frontières nationales. Paris et NYC étant toutes deux des villes globales ont en commun un certain nombre de points compte tenu de leur rôle joué dans le circuit économique mondial. Si la vie parisienne est plus onéreuse que la vie américaine, ces deux métropoles ont cependant un coût de la vie relativement élevé et proposent une offre d activités comparable. Les touristes y ont à leur disposition une réelle palette d activités. La vie nocturne y est dense (salle de concerts, théâtres, bars, boîtes de nuit ), les restaurants proposent des tendances culinaires variées, les cinémas sont nombreux, les musées et les galeries d art sont de 4 Consulté le 11 mars SASSEN, Saskia. The global city : New York, London, Tokyo. New-Jersey : Princeton University Press,

29 renommée mondiale, les grands couturiers et les grands magasins y ont une place de choix. En outre ces deux villes disposent de jardins et de parcs. Nous pouvons aussi souligner que ces deux villes se caractérisent par une certaine absence de saisonnalité quant à la fréquentation touristique. Paris et NYC proposent une offre d hébergement variée et singulière. Compte tenu du niveau de vie de ces deux villes, la question de l hébergement alternatif y est d actualité et semble essentielle pour des touristes venus de tous horizons. Le cabinet d études PhoCusWright spécialisée dans le tourisme note ainsi que le prix moyen d une chambre d hôtel à NYC s élève à 210 dollars. Face à des prix aussi onéreux, le secteur de l hébergement alternatif prend de l ampleur à NYC et représente selon la même entreprise un marché de 25 milliards de dollars aux Etats-Unis. Enfin, il nous a semblé primordial de choisir une ville marquée par l organisation d évènements importants. Ce critère de sélection doit nous permettre de voir comment l offre d hébergements alternatifs d une ville peut être amenée à évoluer sous l influence d un évènement de grande envergure. Compte tenu des arrondissements sélectionnés à NYC, il pourra être intéressant d étudier l évolution de l hébergement touristique au moment du tournoi annuel de l US de l Open de Tennis qui se déroule dans le Queens et a connu une affluence de plus de personnes en Le benchmark réalisé sur la thématique de l hébergement alternatif entre les villes de Paris et New-York visera dans un premier temps à étudier l offre d hébergements alternatifs à NYC et les canaux de communication qui permettent à cette dernière d être visible pour les touristes. 1. Les arrondissements ciblés à New-York City Notre étude sur l offre d hébergements alternatifs à Paris porte sur des quartiers spécifiques, les arrondissements de Paris-Est, c est-à-dire : les 13ème, 5ème, 4ème, 3ème, 10ème, 18ème, 19ème, 11ème, 20ème et 12ème arrondissements. Afin que notre benchmark soit plus pertinent nous avons choisi de cibler des arrondissements new-yorkais aux caractéristiques sociales, économiques et culturelles similaires : Brooklyn, le Queens et le Bronx. - Le quartier du Bronx est marqué par une certaine diversité ethnique et culturelle compte tenu d une forte population hispanique et afro-américaine. Ce quartier populaire de NYC est bercé par une culture Hip-Hop. Le Bronx, à l inverse de Brooklyn est un quartier très peu touristique. - Le quartier du Queens est le plus étendu de NYC. Ce quartier est reconnu pour sa diversité ethnique. - Le quartier de Brooklyn est décrit par le site The Official Guide NYCGO.com, qui est un équivalent new-yorkais du site de l office du tourisme et des congrès de Paris, comme le quartier le plus peuplé de NYC. Longtemps considéré comme une banlieue de NYC à la 29

30 réputation mauvaise, Brooklyn est aujourd hui décrit comme un quartier multiculturel de NYC. A l instar du quartier de Belleville à Paris, Brooklyn connaît un processus de gentrification et devient en ce sens de plus en plus populaire auprès des touristes. Il nous a donc semblé pertinent de le choisir car il connaît une attractivité touristique de plus en plus forte et propose en ce sens une offre grandissante d hébergements alternatifs. Ce nouvel attrait pour ces arrondissements peut être aisément comparé à celui pour l est parisien. En outre, ces trois arrondissements proposent des exemples d hébergements alternatifs intéressants qui pourront être mobilisés pour mener à bien notre étude de l hébergement alternatif à Paris à l horizon Des campings ou encore des hébergements dans les résidences universitaires sont autant d hébergements innovants et intéressants pour un évènement comme celui de l exposition universelle Paris L offre d hébergements alternatifs à New-York City Afin de faciliter le travail de comparaison avec la ville de Paris, nous avons choisi de reprendre les mêmes critères pour la typologie : hébergements alternatifs marchands et non marchands. Dans la même perspective, nous avons décidé de convertir les prix en dollars en euros afin de rendre notre travail plus intelligible. Il est important de souligner les limites de cette étude de cas sur l offre d hébergements alternatifs à New-York. Certains sites offrent des données plus précises que d autres, ils ont donc été privilégiés pour recenser de manière non-exhaustive le nombre d hébergements. L inventaire est donc présenté à titre indicatif afin d avoir un aperçu du nombre d hébergements alternatifs à NYC en fonction du type de logement et de l arrondissement concerné. Un aperçu de l hébergement alternatif marchand à New-York City : Typologie Comment réserver Nombre Prix 30

31 («site internet type») (à partir des sites cités précédemment) B&B m/ 89 au total dans NYC dont : -29 à Brooklyn -2 au Bronx -3 au Queens par nuit Hébergement marchand chez l habitant Plus de 1000 locations au total dans NYC dont : Il est très difficile de recenser le nombre très important de logements dans les arrondissements de Brooklyn et du Queens par nuit Nous pouvons cependant noter que l arrondissement du Bronx ne figure pas dans les proposés sur le site airbnb. Auberge de jeunesse Hôtellerie de plein air New-York University Summer housing com/ yourvisit/camp-at-fbf.htm ousing/overview_accommodatio ns.htm 16 au total dans NYC dont : -6 à Brooklyn -0 au Bronx -2 au Queens par nuit 1 camping à Floyd Bennett Field, Brooklyn 14 par jour Résidences étudiantes de l université de NYC par semaine Hôtel insolite Pop up hôtel Créés à partir de containers, de tentes, de structures en bois, les Pop Up hôtels sont éphémères, mobiles, respectent l'environnement et s'installent sur des sites originaux, là où l'hôtellerie traditionnelle ne peut aller 6. Le bivouac de Thomas Stevenson : Réservatio n pour un évènement -1 emplacement à Brooklyn pour 7 jours -1 emplacement dans le Bronx pour 4 jours Un aperçu de l hébergement alternatif non marchand à New York City : 6 Consulté le 13 mars

32 Typologie Comment réserver («site internet type») Nombre (à partir des sites cités précédemment) Hébergement non marchand chez l habitant account/complete_signup Selon les données du site «Hospitalityclub» : Près de 2000 dans NYC dont : -446 à Brooklyn -59 au Bronx -181 au Queens Echange d appartement (guest to guest) gclid=ckyzup_whb0cfwt4wgod 9SIAoQ 298 au total dans NYC dont : -13 à Brooklyn -6 au Bronx -10 au Queens Urban camping grams/rangers/registration 1 à Brooklyn (40 emplacements) 1 au Bronx (30 emplacements) B. Communiquer sur l offre d hébergements alternatifs à New-York City Dans le cadre de ce benchmark, il nous a semblé important de réfléchir sur la manière dont NYC communique sur son offre d hébergements alternatifs. Cette étude pourra être à terme comparée avec celle faite sur Paris afin de dégager des exemples à ne pas réitérer ou au contraire des préconisations à suivre en matière de communication. Si le travail réalisé sur la communication à Paris reprend l ensemble de l hébergement alternatif marchand ou non marchand, nous nous concentrerons ici sur des cas singuliers, propres à la ville de NYC. Ainsi nous ne travaillerons pas de nouveau sur la communication de grandes plateformes de réservation comme les sites web : BedandBreakfast.com, Airbnb.com, Aubergesdejeunesse.com, Couchsurfing.com ou encore guesttoguest.com. 32

33 1. Communication par les sites web des organismes a. L hébergement alternatif marchand à NYC Le camping de Floyd Bennett Field à Brooklyn C est le site du service des parcs nationaux américains qui nous permet d avoir accès aux informations sur le camping de Floyd Bennett Field à Brooklyn. Plus que de préserver les parcs nationaux, ce service participe aussi à conserver et transmettre l histoire locale, ainsi qu à entretenir des lieux favorables au partage de bons moments en famille. La présentation du site : page d accueil sur fond vert, onglets renvoyant aux actions du service des parcs nationaux ou à la découverte de l histoire locale et de l environnement amène le visiteur à se retrouver dans une thématique propre à la nature et au retour aux sources. Les réservations se font par le biais d un lien hypertexte qui renvoie l internaute sur le site recreation.gov. Le camping communique sur sa particularité même : dormir dehors, dans un environnement naturel tout ayant pour horizon la ville «there s no other campground in the world where a family can sleep under the stars, tour the Statue of Liberty, watch a Broadway musical and kayak in one of the world s premier bird migration sanctuaries all in one trip». Le site est uniquement disponible en anglais. Il est à noter que le fait de ne pas pouvoir se rendre directement sur la plateforme de réservation rend difficile la navigation, l internaute doit naviguer de lien hypertexte en lien hypertexte pour aboutir à sa recherche initiale. Le NYU Summer Housing 2014 L université de New-York a dédié une page internet entière au NY summer housing La page d accueil du site présente une vidéo de près de 3 minutes sous forme de questions/réponses au cours de laquelle plusieurs étudiants répondent aux interrogations qui pourraient être celles de tout internaute : Why should I stay in NYU Summer Housing / When can I stay in NYU Summer Housing/ Where are NYU residence halls located / What is the difference between apartement & traditionnal style residences/ Who is eligible to stay in NYU Summer Housing? La succession des étudiants à la caméra, l alternance avec des images de la ville ou des chambres étudiantes ainsi que le fond musical apportent une certaine dynamique au projet. La vidéo place l internaute dans une certaine confiance. Il entre ainsi en interrelation avec ceux avec qui il vivra peut-être plus tard, le temps d un séjour, sur le campus universitaire. Les différents onglets du site nous apportent des informations plus précises quant aux modalités de réservation du NY Summer Housing S il ne faut pas forcément être étudiant à l université de NY, il est cependant nécessaire d être inscrit dans un programme d échanges avec l université de NY ou d y suivre des cours d été. Les chambres étudiantes sont disponibles dès le 26 mai jusqu au 16 août. D autres onglets renseignent les étudiants sur les documents nécessaires pour la réservation, la vie à NYC ou encore apportent des informations aux parents. Le site est uniquement disponible en anglais. En outre, NYU Summer Housing possède des comptes Twitter et Facebook. 33

34 Le bivouac de Thomas Stevenson (Pop up hôtel) à Brooklyn et dans le Bronx Ce bivouac est recensé sur le site Hotels-Insolites.com. Ce site est né en 2006 et recense les hébergements atypiques et insolites dans le monde. La rubrique : Ailleurs/Amérique du Nord/Etats-Unis/New York nous présente deux hébergements insolites à NYC, si l un se trouve dans le quartier de Manhattan, le bivouac de Thomas Stevenson présente deux emplacements : à Brooklyn et dans le Bronx. La présentation même du bivouac invite le visiteur à adopter un certain comportement : «Il est préférable de vous munir de votre sac de couchage, gros pull et bonnet. Un espace cuisine, une grande table, tout est prévu pour partager ce que chacun apportera. L usage des téléphones portables, tablettes et autres technologies est naturellement limité aux seules véritables urgences». Les réservations se font en ligne pour des périodes et à des emplacements bien précis (mi-mai pour 7 jours à Brooklyn et mi-mai pour 4 jours dans le Bronx). Il est relativement difficile pour l internaute de trouver le lien hypertexte qui lui permette de réserver. Le site est disponible en anglais et en français b. L hébergement alternatif non marchand à NYC Les Urban Park Rangers à NYC (urban camping) C est le site du département des parcs et des loisirs de la ville de NY qui nous permet d avoir accès aux informations concernant les Urban Park Rangers. Ce département se charge de faire découvrir aux habitants de NY l écosystème urbain qui les entoure. A ce titre, il propose des évènements à l instar des Urban Park Rangers : ce sont des camps durant la période estivale pendant lesquels les participants se voient proposer de nombreuses activités qui promeuvent la protection de l environnement. La présentation du site : page d accueil sur fond vert, onglets renvoyant aux actions du NY Parks, photographies des différents évènements déjà passés inscrivent ici encore le visiteur dans une thématique de l environnement. Le site NYC Parks propose un onglet «Programs», en cliquant dessus l internaute peut ainsi prendre connaissance des camps proposés (lieux et dates, il en existe notamment dans le Bronx, dans le Queens et à Brooklyn). Afin de favoriser une certaine équité face à un hébergement alternatif non marchand, le NYC Parks a mis en place un système de loterie. Chaque intéressé s inscrit, le tirage au sort sélectionne de manière hasardeuse les futurs participants. Le site précise les jours et horaires fixés pour l inscription à la loterie. 2. Communication institutionnelle par les sites web Site officiel de la ville de NY Le site officiel de la ville de NY, NYCgo.com propose des guides sur les 5 boroughs de New York. Ils sont une source d information indispensable pour aider les touristes à organiser leur 34

35 séjour à New York. Le site présente des rubriques consacrées aux informations essentielles sur la ville de New York, les attractions majeures et le calendrier des événements de l'année. Ce site propose, en outre, en partenariat avec le site booking.com des réservations d hôtels. La recherche se fait directement sur le site NYCgo.com : on peut classer les résultats de recherche par nombre d'étoiles, par prix ou encore par les notes données par les internautes. Seuls les hôtels qui sont membres de la structure sont référencés dans ce moteur de recherche7.cependant, à la différence de l office de tourisme de Paris, ce site officiel de la ville de NY ne se fait pas le médiateur des hébergements alternatifs. 3. Communication underground : la parole aux résidents de NYC L hébergement alternatif à NYC est particulièrement rendu visible grâce à l action de résidents de la ville. Ces derniers, connaisseurs de la ville, se posent en conseillers et deviennent les info-médiateurs de l offre d hébergements alternatifs présente sur place. Les exemples d une application comme WayWay ou d un site internet comme mynewyork.fr sont à cet égard particulièrement éloquents. Ils collectent les informations, les bons plans liés à l hébergement des new-yorkais, des touristes, des visiteurs et les partagent avec les internautes. La mission est de permettre aux visiteurs de trouver l offre la plus adaptée à leur profil. Application WayWay Cette application analyse en permanence l activité sur Facebook, Instagram, Foursquare et Twitter pour repérer les lieux les plus populaires. Elle intègre ces données précieuses dans un système de classement simple et efficace. Pour chaque endroit, on peut se faire un avis grâce à l indice de popularité, les tags qu on lui a accolés et les photos instagram qui y ont été prises. On peut filtrer avec divers critères : quartier, type d endroits, budget, heures d ouverture, On peut aussi rechercher par hashtag 8. Site mynewyork.fr MyNewYork a été imaginé par des français passionnés de la ville. Leur mission : permettre de trouver, grâce à leur expertise, l'hôtel et le quartier qui correspondent le mieux à ce que cherche un touriste français à New York 9. C. Vivre l offre d hébergements alternatifs à New York City 1. Les hébergements alternatifs marchands à New York City 7 Consulté le 14 mars Consulté le 14 mars Consulté le 9 mars

36 Compte tenu des similitudes entre certains hébergements alternatifs marchands ou non marchands parisiens et new-yorkais, il nous a semblé intéressant de travailler ici sur les expériences vécues par les touristes dans des hébergements alternatifs plus insolites, singuliers, atypiques à NYC. Un hébergement insolite est un hébergement qui surprend et sort de l ordinaire, c est généralement un logement que l on découvre pour la première fois et dont l originalité motive la venue. L hébergement insolite tend à faire vivre à son visiteur une expérience inédite que ce soit par sa nature (yourte, bateau ), son lieu d ancrage (sur l eau, sous terre, en l air ) ou les activités qui y sont proposées. Ainsi si le succès de l hébergement alternatif marchand plus classique semble indéniable, il apparaît comme primordial de s intéresser à l expérience vécue et ressentie par les touristes dans des hébergements alternatifs marchands plus insolites. Hôtellerie de plein air Activité touristique qui consiste à vivre en plein air dans une tente, une caravane ou un camping-car sur un terrain conçu et aménagé à cet effet. A NYC l hôtellerie de plein air devient un hébergement alternatif marchand insolite quand elle se situe aux portes du centre ville, à Brooklyn. Le camping de Floyd Bennett Field (Brooklyn) se situe en espace urbain mais propose pourtant des activités propres au camping à travers de nombreux évènements : pêche, randonnée, vélo, kayak, nage etc. Afin de pouvoir réfléchir à la mise en place d une telle offre dans Paris-Est, il s avère essentiel d avoir un retour sur l expérience vécue par les touristes. Une analyse sous WORDLE à partir des avis publiés quant au camping de Floyd Bennett Field sur le site Tripadvisor nous permet de mettre en avant la prédominance de termes connotés de manière négative. On peut ainsi relever les termes suivants : disrespectful, unacceptable, brash, rude, accused, dead Il est important de souligner que ces mots se réfèrent plus à la gestion du site en lui-même qu à la nature de l offre proposée. Le nuage de mots suivants met en valeur de manière évidente l ensemble des points négatifs retenus à l encontre de ce type d hébergement. 36

37 NYU Summer Housing 2014 Les residences univeristaires (residences halls) des universités new-yorkaises louent les chambres des étudiants, aux touristes de passage. Le concept de NY Summer Housing mérite lui aussi un retour quant aux expériences vécues par les touristes. Une analyse sous WORDLE à partir des avis publiés quant au NYU Summer Housing sur le site Interqueen.com nous permet d accéder aux ressentis des touristes. On remarque une prédominance de certains termes : money, young, break qui nous permet d affirmer que ce type d hébergement s adresse à des étudiants au budget limité. Ces termes s accompagnent d un champ lexical plutôt positif : perfect, dreams, helpful En outre, on remarque une certaine redondance de termes témoignant d une vie dynamique autour du logement : restaurants, nightlife, new, shops Le nuage de mots suivants nous permet d avoir accès à l expérience vécue par les touristes au sein des résidences étudiantes, le NY Summer Housing. Pop up hôtel Créés à partir de containers, de tentes, de structures en bois, les Pop Up hôtels sont éphémères, mobiles, respectent l'environnement et s'installent sur des sites originaux, là où l'hôtellerie traditionnelle ne peut aller. Ce concept est apparu à l occasion du festival de musique de Glastonbury 10. On peut trouver un hôtel de ce type à NYC: le bivouac de Thomas Stevenson. Cet artiste et designer a pris à cœur de réfléchir sur les thèmes de la communauté et de l hospitalité et a ainsi conduit un projet qu il qualifie de «partage de l espace». A l inverse des immeubles surpeuplés, Thomas Stevenson propose d installer cinq tentes qu il a lui-même réalisées au 10 Consulté le 13 mars

38 cinquième étage d un immeuble de NYC. Ce bivouac doit pouvoir permettre de retrouver le sens même de l échange direct, loin des réseaux sociaux et des contacts virtuels. Pour la saison 2014, l artiste a confirmé deux emplacements à réserver en ligne : le premier à Brooklyn pour 7 jours, le second dans le Bronx pour 4 jours. Bivouac de Thomas Stevenson Source : Une analyse plus poussée des avis publiés quant au bivouac de Thomas Stevenson sur le site ny.curbed.com nous a permis de comprendre ce qu avaient ressenti les touristes à travers cette expérience insolite. Cet hébergement est vécu comme une expérience inédite comme tenu du nombre de termes exprimant le sentiment de surprise : experience, adventure, startling... Ce moment est vécu comme une parenthèse dans le temps : disconnecting, stars, imagination, quiet L expérience touristique est vécue comme insolite et à part comme en témoigne le nuage de mots suivants. 2. Les hébergements alternatifs non marchands Les échanges d appartements/maison 38

39 Ce concept de troc entre touristes cela s est beaucoup développé dans le monde grâce à la plateforme Guesttoguest. On en recense actuellement 298 offres dans NYC dont 13 à Brooklyn, 6 au Bronx et 10 au Queens. On a pu trouver quelques témoignages de français sur le site de Guesttoguest à partir desquels on a pu effectuer ce nuage de mots : On peut citer le témoignage suivant qui est assez représentatif du ressenti des «guesters» vivant cette expérience : «"L'échange" s'est admirablement bien passé et la confiance qui règne entre utilisateurs est le point fort de guesttoguest. Je n'ai pour le moment pas pu rendre la pareille à des guesters mais j'espère que la possibilité de faciliter la vie à des voyageurs se présentera bientôt.» L hébergement chez l habitant Il s agit là d un nouveau mode d hébergement qui s est essentiellement développé auprès des jeunes voyageurs mais qui s étend progressivement à l ensemble des touristes. La plateforme Couchsurfing est une des premières à avoir développé cette formule, selon les données du site «Hospitalityclub» on en retrouve près de 2000 offres dans NYC dont 446 à Brooklyn, 59 au Bronx et 181 au Queens. On a pu relever les témoignages suivants sur le site de Couchsurfing : «I have a couchsurfing profile because I want to have faith in people. There is so much good in this world and in its citizens and often times I feel like people have a tendency to get scared and forget that.» «With Couchsurfing, I have been able to find the joy in the ordinary, the special in the normal» A partir de ces éléments, nous avons pu faire une analyse SWOT de l hébergement alternatif à NYC. 39

40 D. Positionnement de Paris par rapport à NYC L étude comparative des villes de NY et de Paris concernant la thématique de l hébergement alternatif nous a permis de relever des exemples d hébergements insolites présents à Brooklyn, dans le Bronx ou encore dans le Queen mais absents des arrondissements de l Est parisien : le camping en ville et l hébergement dans les campus universitaires. Le camping urbain, marchand ou non marchand apparaît comme une nouvelle manière d investir l espace urbain, de le découvrir, de se l approprier sous un nouvel angle de vue et à petit prix. L avantage d une telle offre touristique est de permettre à tout quidam de s offrir le luxe de dormir en ville. En outre, l exemple du camping de Floyd Bennett Field ou encore des Urban Park Rangers à NYC associe à cet hébergement insolite en milieu urbain la possibilité de découvrir l histoire locale ou l environnement immédiat grâce à des activités à caractère éducatif et citoyen. Le bivouac de Thomas Stevenson s inscrit dans cette même perspective. A la différence des campings vus précédemment, il propose au touriste non pas de dormir dans un espace dévolu au camping mais directement dans l environnement immédiat de l architecture urbaine. Une telle expérience touristique apparaît comme inédite et permet aussi d augmenter l offre d hébergement dans une ville marquée par une certaine densité en occupant tout l espace disponible. Outre les logements des immeubles, le bivouac propose ainsi d investir leurs toits qui apparaissent comme autant d espaces vides à occuper. Le thème de l hospitalité trouve son écho avec le NYU Summer Housing. Plus que de proposer un hébergement à moindre prix, cette offre alternative offre à des étudiants étrangers un cadre de vie idéal pour mener à bien leur séjour : le campus universitaire. Ce dernier leur permet d être immédiatement en contact avec d autres jeunes dynamiques et disponibles ou encore d être proche du centre-ville. A l issu de cette étude comparative et des informations recueillies au cours de nos recherches, nous avons pu effectuer une analyse SWOT de l offre en hébergement alternatif de la ville de Paris, puis nous avons formulé quelques préconisations et mesures que la capitale devrait envisager d ici III. Canaux de communication de l offre d hébergements alternatifs dans Paris Est A. Communication par les sites web des organismes 1. L hébergement alternatif marchand a. Louer une chambre avec prestation(s) chez l habitant 40

41 Les sites internet recensant l offre de Bed and Breakfast (B&B) et les chambres d hôtes à Paris sont nombreux mais nous avons décidé d en étudier deux principaux : Bed and breakfast Paris : 11 Dès l arrivée sur le site, il existe une carte interactive de Paris avec la possibilité de cliquer sur la zone géographique qui nous intéresse afin d avoir la liste des B&B recensés. Certains B&B sont recensés par thématique : «romantique, art et culture, hi-tech, nature et relax». Il existence également des bannières de partenaires pour l achat d un billet en ligne avec lastminute. La présence d un blog permet aux internautes de partager leurs expériences. Pour chaque B&B : on peut retrouver ses caractéristiques (proximité aéroport/gare/métro/bus, confort, équipement) ainsi qu une description, des photographies, un plan et les conditions d achat. Il est également possible d avoir accès aux disponibilités de l établissement. La présentation reste classique et il n y pas de communication autour des valeurs de ce type d hébergement, le site est destiné exclusivement à la réservation simple. Le site est disponible en Français, anglais, italien, allemand et espagnol. Alcôve et Agapes bed and breakfast à Paris 12 : A l inverse ce réseau travaille plus sur le ressenti émotionnel des touristes en véhiculant ses valeurs, telle que l hospitalité, la rencontre, l authenticité ou encore la singularité. Cela passe par une communication visuelle et subjective. «Chaque Bed and Breakfast a été sélectionné car il possède quelque chose de vraiment spécial: un service excellent, une décoration élégante, une atmosphère chaleureuse, une architecture caractéristique ou originale, un environnement hospitalier et pittoresque et bien sûr des hôtes parisiens accueillants qui affectionnent les échanges interculturels. L'éventail de notre sélection est aussi diversifié que notre clientèle: suites romantiques, demeures historiques, maisons avec jardin, appartements typiquement parisiens ou Bed and Breakfast plus simples chez des hôtes parisiens très intéressants.» Le site met en avant les valeurs de l authenticité, de la qualité et de la l hospitalité avec un champ lexical autour de la thématique de l accueil (charme, raffinement, propreté, convivialité, service, décoration élégante, atmosphère chaleureuse, architecture, environnement hospitalier). Par ailleurs, leur site internet a été primé pour son côté novateur, sa facilité d utilisation et sa sécurité. La communication semble ici maîtrisé, d autant plus qu apparaissent en bas de page d accueil une diversité de partenaires tels que le syndicat d initiative de Montmartre, l Office de tourisme de Paris, le nouveau Paris Ile de France, hôte qualité Paris, Maison de la France, BBC, France 2, Geosaison, France 5, Elle ou encore TF1. Site disponible en Français, anglais, italien et espagnol. b. Location d appartement privé 11 Bed & Breakfast France Consulté le 14/03/ Alcôve & Agapes - Bed and Breakfast in Paris Consulté le 14/03/

42 Airbnb : L argument principal est «Financez vos prochaines vacances en louant» 13 La communication de l'entreprise Airbnb se fait en grande partie sur internet. Le site est accessible en anglais afin de pouvoir capter un plus grand nombre de touristes. Les futurs clients peuvent trouver leur logement en fonction des quartiers parisiens et peuvent accéder à des guides rédigés sur ces derniers. Chaque quartier est caractérisé par des mots clefs. Exemples : Pigalle - Saint George «quartier coquin au centre de la ville se révèle à la tombée du jour» Buttes Chaumont - Belleville "tout le quartier se retrouve sur la pelouse des buttes le Dimanche» On trouve quelques lignes sur la réputation de Paris ainsi que des commentaires sur les «habitants parisiens» : ce qu'ils aiment, ce qu'ils n'aiment pas. On remarque une volonté de montrer ce que les «vrais» parisiens font et non pas les touristes. On trouve également un onglet transport au commun pour faciliter les déplacements pendant leur séjour touristique. Actuellement, une campagne de pub pour Airbnb est menée dans le métro parisien. Wimdu : 14 L argument principal, le slogan de wimdu est «simplement mieux que l'hôtel». Wimdu est encore peu connu dans le monde de la location d appartements privés. Leur visibilité augmente grâce à un spot publicitaire télévisé. Le site est accessible en une trentaine de langues allant du français, anglais, espagnol, polonais (Europe) jusqu au chilien, argentin, péruvien (Amérique du Sud), chinois, vietnamien, russe et taiwanais (Asie). Cette pluralité des langues disponibles montre l étendue de leur champ d activité. Le site Internet se présente comme une plateforme de réservation. Le futur client peut trouver son appartement touristique en saisissant le lieu et les dates du séjour. Mais il est possible de se balader sur le site par simple curiosité grâce à leurs propositions de séjours dans l onglet «les destinations en vogues». Mais contrairement à Airbnb, il n y a pas de description approfondie sur les caractéristiques des lieux. On retrouve moins l idée de l alternatif mais plutôt l argument de l économie réalisée si on loue un appartement avec Wimdu. c. Auberge de jeunesse : louer un lit ou une chambre avec accès à des salles communes Auberges dejeunesse.com : 15 La page d accueil permet directement la réservation d'une auberge de jeunesse. Des auberges de jeunesses nous sont proposées en fonctions de critères précis avec des avis, des critiques ainsi que des notes données par des consommateurs ayant séjourné dans ces auberges. Le champ lexical employé se réfère aux thématiques de l accessibilité économique : «pas chère», «sécurisé», «au meilleur prix». Ce qui est étonnant, c est qu il n y a aucune 13 Airbnb Consulté le 14/03/ Consulté le 23/04/ Auberge de jeunesse paris : Consulté le 14/03/

43 référence à la jeunesse. Le site reste très sobre et se positionne comme un simple moteur de recherche. Site disponible en anglais, français, allemand, italien, portugais et espagnol. Fuaj.org : Fédération unie des auberges de jeunesse A la différence, le site de la FUAJ se positionne plus comme une communauté de valeurs promouvant les valeurs que l on attribue généralement aux Auberges de Jeunesse telle que la rencontre, le dialogue interculturel et le respect des différences. La FUAJ propose en outre une carte adhérente mais aussi des missions de service civique. Ce site laisse tout à penser que la FUAJ se positionne sur la thématique de la jeunesse, la sociabilité et la mobilité estudiantine et interculturelle. d. Hôtels insolites proposé par l Office de Tourisme de Paris 16 L office de tourisme de Paris propose différents hôtels insolites dans l est parisien. Les hôtels sont classés par catégorie : Ambiance originale / Lieux inattendus / Sur la Seine / Hôtels dédiés à l art / Adresses Eco responsables. Ici, le champ lexical de l aspect de l insolite («atypique», «original» et sensasionnel est récurrent Dans les hôtels insolites situés dans l est parisien recensés par l office de tourisme, nous trouvons : Seven Paris / Mama Shelter / le Kube / l Hôtel particulier Montmartre / VIP Croisières / le Citizem. Ce nuage de mot extrait des textes descriptifs de chaque hotel nous montre que le terme «original», «insolite» et «univers» sont les principaux arguments développés par l office de tourisme pour promouvoir les hôtels insolites de Paris Est Consulté le 23/04/

44 2. L hébergement alternatif Non-marchand. a. Logement gratuit chez l habitant : couchsurfing Couchsurfing 17 : La communication de couchsurfing joue sur le créneau du réseau social avec la constitution d une communauté de «couchsurfers» afin de créer «a global community». La communication passe surtout par la promotion et la diffusion de leurs valeurs (les connexions interculturelles, la diversité, la curiosité pour la culture de l autre, le respect, la tolérance, sens de l hospitalité, confiance mutuelle, envie d échange). Le couchsurfing repose sur des valeurs qui peuvent sembler utopiques mais le concept très tendance fonctionne. Le site présente 5 régles «share your life, create a connection, offer kindness, stay curious, leave it better than you found it Il s agit de partager et vivre comme les locaux, participer au sein de la communauté de couchsurfers à l organisation d évènements (cours de langues, classe de danse, de randonnée de cuisine). Le couchsurfing se présente comme une nouvelle façon de voyager, une nouvelle forme d hospitalité. Cette forme de tourisme, gratuite et solidaire, est un phénomène qui prend de l ampleur et sa communication fonctionne très bien. On doit se créer un compte et stipuler si l on voyage ou accueille, on peut donner des informations personnelles sur nos goûts et valeurs par exemple. Les hôtes y décrivent leur profil et proposent un canapé disponible. Le site permet de cibler ses hôtes et ses invités selon leur âge et leurs centres d intérêt. Site disponible en anglais. b. Echange d appartements Guest to guest 18 : L argument principal est «l échange de maisons gratuit et flexible».guest to guest se revendique comme être un réseau social. Le site présente les intérêts et les atouts de l'échange de maisons. Présentation du site : «qui sommes nous?», «mode d'emploi pour échanger sa maison», «témoignage d'échange de maison réussie», Explication des atouts concernant l'échange de maison : - Faire des économies (intérêt financier) - Voyager autrement (tourisme alternatif) - Laisser sa maison entre de bonnes mains (notion de confiance), Présentation des appartements disponibles avec photos attractives. Le site est disponible en français, anglais, espagnol, italien, portugais et néerlandais Il faut s'inscrire pour accéder aux annonces Consulté le 14/03/ Guest to guest Consulté le 14/03/

45 Nightswapping 19 : Le Nightswapping est un dérivé du couchsurfing, qui permet d être hébergé gratuitement en échange de services. Il s agit d une nouvelle tendance qui arrive à Paris après New-York ou encore Saint-Pétersbourg. Le site donne la possibilité de mettre votre logement à disposition des hôtes. Grâce à cela, vous gagnez des points que vous pouvez utiliser pour habiter gratuitement chez d autres gens, qui ont mis leurs logements à disposition. Cette nouvelle forme d économie collaborative semble dériver du concept d Airbnb. Le Nightswapping vient d arriver en France il y a moins d un an. Leur visibilité s est faite grâce à leur site internet 20 et des articles publiés dans différents magazines de consommations tels que Grazia, TUStyle, l Express B. Les techniques de communication des sites web et des sites physiques Au niveau de la communication institutionnelle, nous avons réalisé un test en plusieurs phases qui consistait à tester en conditions réelles les informations disponibles à l Office de Tourisme. Nous avons envoyé un mail afin de connaître l offre d hébergement alternatif à Paris mais ce mail est resté sans réponse. Sur place (à l agence) nous n avons trouvé aucune documentation sur le sujet à part quelques brochures sur des chambres d hôtes. Enfin, nous nous sommes directement présenté au guichet et la mise en œuvre pour répondre à notre demande de séjourner dans un hébergement alternatif que nous avions qualifié d'"atypique" (afin de faire ressortir le contraste avec l'hébergement hôtelier classique) n'est pas très poussée. La personne s'occupant de l'accueil s'est connectée au site de l'office de tourisme entant que professionnelle et nous a proposé quelques numéros à contacter pour être en relation directement avec les organismes tels que Airbnb, des auberges de jeunesses... Elle nous a conseillé de nous rendre sur le site de l'office de tourisme qui était très complet concernant ce type d'hébergement. Nous constatons que la communication via les nouvelles technologies est très importante et favorisée dans ce domaine. Nous avons tout de suite été redirigées vers le site internet. VisitParis avec le Comité Régional du Tourisme en Ile de France 21 : Le site recense plusieurs types d hébergements, ceux qui nous intéressent et qui sont disponibles à Paris Est sont les auberges de jeunesse et B&B (seulement un lien). Les informations sont très succinctes : un lien internet et une brève phrase descriptive. Il n y aucune possibilité d écrire aux administrateurs afin de leur poser des questions. Le site est disponible en Français, anglais, allemand et espagnol. L office de tourisme de Paris 22 : On peut accéder à la partie hébergement alternatif grâce à un onglet sur la page d'accueil de l'office de Tourisme de Paris. Le site a publié un article explicatif de ce qu'est l'hébergement 19 consulté le 23/04/ Consulté le 23/04/ Consulté le 19/03/ Consulté le 19/03/

46 alternatif, ses atouts et ses caractéristiques. On y trouve des mots clefs tels que : «différents», «alternatifs», «original», «charme», «dépaysement». On retrouve ici le champ lexical de l hébergement touristique alternatif. L'internaute peut trouver son hébergement par type d'hébergement alternatif qu'il recherche. L'Office de Tourisme les a ainsi catégorisés: - échange d'appartement - couch surfing - échange d'appartement (...) Une fois le type d'hébergement sélectionné l'office du tourisme nous renvoie sur des sites partenaires. Concernant leur site internet, comme expliqué précédemment il est possible de trouver des informations concernant les formes d hébergements alternatifs à Paris. Cependant, la liste n est pas exhaustive et parfois elle manque de précision et de définition. Site disponible en Français, anglais, espagnol, italien, portugais, hollandais, japonais, chinois Ce nuage de mots est extrait de l article «les hébergements alternatifs» présenté sur le site de l Office de Tourisme de Paris. On retrouve des mots clefs tels que authentique, convivial, gratuit, couch surfing, insolite, différent, charme, dépaysement, qualité, bed and breakfast, canapé, engagement qui nous rappelle le champs lexical de l hébergement touristique alternatif. On trouve également des termes tels que label, solution qui peut souligner l institutionalisation progressive de ces nouveaux modes d hébergement. C. Guides touristiques en ligne La méthode fut d étudier les sites web de différents guides que nous avons pu recenser et notamment leur page «hébergement». Une analyse plus poussée sous WORDLE des champs lexicaux nous permet ainsi de comprendre la politique de communication de ces derniers. Une deuxième étape est de se procurer directement les formats papier de ces guides afin de voir la place des hébergements alternatifs dans ces ouvrages. 46

47 Le guide touristique et le guide du routard 23 recensent : location d appartement de chambre de bonne et de chambre d hôte, auberge de jeunesse avec la mise en place d un forum où des «bons plans» et avis peuvent être échangés. Grâce à ce nuage de mot, nous constatons que le «tarif» et un avantage souvent mentioné dans les descriptifs des auberges de jeunesse dans Paris Est. «L échange» est un argument valorisé par ce types d hébergement. Une analyse plus poussée des champs lexicaux nous permet de mettre en avant la prédominance de terme faisant référence à l hébergement alternatif ainsi que leurs valeurs : chambre d hôte, auberge de jeunesse, appartement, gratuit, échange, communauté, rencontre, simplement, trocmaison. Lonely planet 24 recense quelques formes d hébergements touristiques alternatifs à Paris comme les auberges de jeunesse, les B&B, la location ou l échange d appartement Consulté le 19/03/ Consulté le 19/03/

48 A l inverse du guide du routard où on peut remarquer un réel effort dans la politique de communication d accentuer les informations sur les hébergements alternatifs, Lovely planet ne semble pas développer une communication particulière sur cette catégorie d hébergement. Sur le site du guide touristique le petit Futé 25, aucune possibilité d avoir des informations générales concernant l offre d hébergement, de plus il n y a pas de critères possibles dans le moteur de recherche afin d affiner la sélection. Lorsque nous entrons plus dans le détail, nous nous rendons compte que le petit futé recense seulement les adresses de 75 hôtels et 0 auberge de jeunesse, chambre d hôte, locations ou autres formes d hébergements. Aucun commentaire ou conseil ne sont disponibles. Nous n avons donc pas pu réaliser d analyse des champs lexicaux sous le logiciel WORDLE. Il en est de même pour le guide Michelin voyage 26, qui propose une grande offre d hébergement hôtelier (adresse, service, commentaire, note) et uniquement des bed and breakfast/gites. Ces deux derniers guides ne présentent pas de texte informatif sur les hébergements à Paris. D. Synthèse : la politique de communication autour de l hébergement alternatif 1. Les différents canaux de communication On va avoir différentes pratiques numériques : Sites web Simple site d'information et/ou réservation ou bien comme plateformes interactives de l hébergement alternatif. Possibilité de créer son compte avec des informations personnelles, des avis et opinions. Certains sites internent se rapprochent de véritables réseaux sociaux et tendent à devenir de réelles communautés. Communication importante sur les réseaux sociaux pour capter un plus grand nombre de personne Réseaux sociaux. Tels que facebook, tweeter, Instagram, Flikr Application sur Smart phone et tablette numérique La publicité en ligne Mise en place de bannière publicité sur les sites. Chaîne Youtube. Certains sites comme Wimdu ont leur propre chaîne Youtube où la communication de tous les pays concernés par cette entreprise est regroupé et posté. Ensuite, on va retrouver l Office de tourisme de Paris en tant que point d information touristique physique. On note que c est à l est de Paris que nous trouvons le plus d office de 25 Consulté le 19/03/ consulté le 19/03/

49 tourisme. Les offices de tourisme se situent à des endroits stratégiques, il est donc normal de les trouver dans les gares. C est dans l est parisien que nous trouvons le plus de gares. Enfin, comme dernier canaux de communication on peut ici citer la publicité au travers de la presse écrite et en ligne. Il existe aussi des affichages publicitaires comme par exemple la campagne offline 27 de Airbnb dans le métro parisien cet hiver. Photographies personnelles prise le mois d Avril à la station de métro Opéra. Les acteurs de cette communication sont donc à la fois privés (les individus eux-mêmes, les professionnels de l hébergement, les guides touristiques et revues/presses spécialisées), et publics (structures institutionnelles du tourisme) Consulté le 23/04/

50 2. Analyse SWOT de la politique de communication Fonctionnement informel Communauté et valeurs Hétérogénéité de la communication Communication institutionnelle Strenghts Weaknesses Threats Opportunities Marchandisation Confusion dans la définition alternatif et acteurs Outil internet Réseaux sociaux Société civile et association Pour conclure, l analyse des politiques de communication de divers sites permet de comprendre un peu plus le fonctionnement informel de l hébergement touristique alternatif bien que l on peut observer une légère institutionnalisation avec la prise en compte par le website de l Office de Tourisme de Paris par exemple ou encore la médiatisation croissante sur le sujet. Cependant, il existe encore trop d inégalités dans les politiques de communication de divers sites, certains ont su saisir l intérêt d une bonne communication sur le sujet, d autres restent en retard. Les problèmes inhérents à l hébergement alternatif sont la complexité de définir les diverses formes qu il peut prendre. Chaque acteur semble avoir sa propre définition, certains définissent l hébergement touristique alternatif sur le créneau du réseau social. La complexité de sa définition se comprend également dans le fait qu elle regroupe des hébergements à la fois marchands et non-marchands, en conséquence leur politique de communication sera différente. 3. Préconisations : Il faudrait imaginer une campagne de communication qui toucherait tous les canaux de communication possible (internet, radio, tv, bouche-à-oreille, affiches) et toutes les personnes-cibles propre à chaque type d hébergement au travers de : 50

51 La création d une association qui mettrait en place unwebsite qui recense toutes les possibilités d hébergements alternatifs à Paris et sa grande couronne (avec en outre des groupes crées sur les réseaux sociaux) sous la forme d une plateforme d échanges. La diffusion de courtes vidéos-reportages sur les valeurs de l hébergement alternatif sur des sites comme youtube etc. qui touchent un grand nombre d internautes. Il s agirait par exemple de reprendre le principe lancé par Bedycasa du tour du monde chez l habitant afin de transmettre les valeurs de l hébergement alternatif. Une plus grande sensibilisation à l hébergement alternatif dans les espaces publics (rues, facultés ) par des animations et de la publicité La sensibilisation des structures d information du tourisme afin qu ils encouragent ce genre de pratiques Proposition d une campagne de communication : Diagnostic de communication Identification du besoin: promouvoir l'offre d'hébergement alternatif face à la saturation hébergement marchand Objectifs de la communication: faire connaître, faire aimer et faire adhérer Stratégie de communication Vers qui: cible large ( cients, professionnels du tourisme, presse, association...etc) à segmenter selon différents critères Sur quoi: offre hébergement alternatif Comment: média (TV, presse, radio, affichage, internet) et hors média (sponsoring, salon..) Mix de communication Canal de retour Mesure de la performance En conclusion, tous ces acteurs ont développé une communication essentiellement en ligne mais certains restent seulement des sites de réservation et donnent des informations très succinctes. Les facilités de réservation ainsi que l accès pratique aux informations succinctes sont mis en avant alors que d autres donnent de réelles informations sur les hébergements touristiques alternatifs ainsi que leurs valeurs et leurs atouts. Ils peuvent notamment se développer sous la forme de communautés avec un réseau qui se déploie en ligne, sur les 51

52 réseaux sociaux. Il faut donc se créer un compte sur ces sites avec des données personnelles et toujours la (maigre) possibilité de ne pas pouvoir intégrer le réseau. Nous constatons une inégalité dans les politiques de communication de tous ces acteurs, certains ont une réelle politique de communication très poussée, pour d'autres elle reste compliquée et peuprofessionnelle. IV. Analyse SWOT, Projection et Préconisation A. Analyse SWOT du projet d hébergement alternatif dans Paris Est Toute analyse SWOT comprend une étude des faiblesses, des forces, des menaces et des opportunités d un territoire, ici Paris Est. 1. Les faiblesses Nous avons recensé un certain nombre de faiblesses auxquelles doit faire face Paris Est. Tout d abord, le manque de visibilité des hébergements alternatifs dans ce périmètre est frappant. Cela est lié à l absence d initiatives, d aides et de communication sur l offre de la part de l Etat, de la ville de Paris et des instances du tourisme. On remarque par exemple que la rubrique «hébergement alternatif» sur le site de l Office de Tourisme de la ville de Paris n est pas mise à jour et est incomplète. D autre part, la répartition de cette offre est très éparse à Paris Est avec des inégalités et des manques sur certains quartiers plutôt que d autres. Pour la location d une chambre chez l habitant certains arrondissements comme le 11 ème et le 18 ème ont une très grande offre avec plus de 1000 lits, alors que d autres arrondissements comme le 12 ème ou le 5 ème en ont moins de 300. Pour les auberges de jeunesses on remarque que la majorité d entre elles se situent vers la gare du nord. On recense d ailleurs plusieurs commentaires négatifs sur ces auberges sur le site «hostelworld» à cause du manque de sécurité dans ces quartiers (essentiellement des commentaires de femmes ne se sentant pas en sécurité la nuit). Pour les foyers étudiants, on a une offre très peu développée avec seulement 181 places sur l ensemble de Paris Est. Enfin, on note une absence d hébergements insolites sur ce périmètre, seules quelques péniches-hôtels mais cela reste marginal. 2. Les menaces A partir de ce bilan et en affinant nos recherches sur ce territoire nous avons observé un ensemble de menaces que peut rencontrer Paris Est. 52

53 Tout d abord, le manque de logement à Paris Est lors de l événement ExpoFrance pourrait conduire à une hausse des prix chez les hôteliers. Cette augmentation tarifaire pourrait être néfaste pour l image de Paris Est en causant le mécontentement des touristes (mais surtout des primovisiteurs). Si ceux-ci gardent le souvenir de prix élevés alors ils risquent de choisir une autre destination pour leur prochain voyage, ou alors d aller en banlieue (voir au-delà) ce qui sera un manque à gagner pour le territoire Paris Est. Ensuite, on observe un phénomène de gentrification dans les arrondissements de l Est Parisien, notamment les 18 ème 19 ème et 20 ème arrondissements. L hébergement alternatif dans ce périmètre est surtout représenté par l échange d appartements ou le couchsurfing, or ces nouveaux arrivants viennent souvent dans ces quartiers car le coût du loyer est moins cher pour un appartement plus grand. Il s agit de catégories sociales supérieures jouissant d un fort pouvoir d achat. Le comportement de ces personnes se caractérise par un repli vers la sphère privée avec une certaine peur de l Autre. On imagine donc assez mal ces personnes accueillir des inconnus (backpackers par exemple) chez elles pour une nuit. D autre part, cette forme d hébergement s adresse surtout à des personnes voulant minimiser leurs dépenses en vacances (ou lors de déplacements). Les nouveaux arrivants de ces quartiers n ont pas (pour la majorité) les mêmes contraintes budgétaires. Le risque de ces dynamiques urbaines est la diminution de l offre alternative dans ces quartiers. 3. Les forces Cependant, Paris Est possèdent des atouts que nous allons vous présenter ci-dessous. Source : 53

54 Comme nous pouvons le constater les arrondissements de Paris Est possèdent de nombreux sites culturels et historiques emblématiques comme Montmartre avec le Sacré Cœur, Notre Dame de Paris ou encore le Panthéon. Plus récemment le site de La Villette a ouvert ses portes ce qui a permis un regain d attractivité pour le nord-est parisien. Autant d éléments qui sont pris en compte par les touristes lorsqu ils préparent leur voyage et qu ils choisissent l endroit où ils se logeront. D autre part, il faut noter que Paris Est est un territoire qui est desservi par plusieurs gares : Austerlitz, gare du Nord et gare de Lyon, de même qu il est traversé par le RER B qui va jusqu aux aéroports Orly et Charles de Gaulle. Ce territoire a donc une accessibilité maximale pour les touristes séjournant à Paris ce qui est une chance pour ses hébergeurs. L objectif des touristes étant d être à un endroit stratégique qui leur permettra d accéder facilement à un maximum de sites, de minimiser les frais de transports et le temps passer dans ceux-ci, mais aussi de pouvoir rayonner sur un périmètre assez large. Cela est d autant plus vrai avec le développement des courts séjours où les gens cherchent à faire un maximum de choses en un minimum de temps. D autre part, les personnes faisant escale à Paris privilégieront un arrondissement desservi par le RER B ou à proximité d une gare plutôt qu un autre. Enfin, il faut noter que Paris Est comprend des quartiers d étudiants avec la présence d universités notamment sur le site Panthéon-Sorbonne. Les étudiants sont les premiers à s intéresser à l alternatif, en particulier avec le couchsurfing lors de leurs déplacements. D autre part, pour ces étudiants la location de leur appartement lors des vacances scolaires, notamment durant la période estivale, est un recours assez fréquent. En effet, trouver un appartement à Paris lorsqu on est étudiant s avère très compliqué et pendant les vacances scolaires c est un poids mort qu il faut essayer de rentabiliser. La location à la semaine est donc une pratique très avantageuse financièrement. D autant plus que les étudiants vivent aujourd hui des temps très difficiles ce qui les amène à se tourner vers cette pratique. Comme nous l avons vu au-dessus les quartiers de Paris Est bénéficient d une bonne accessibilité et centralité, louer son appartement dans ces arrondissements est très facile et rentable. 4. Les opportunités Paris Est est un territoire aux multiples atouts et ressources comme nous venons de le voir, nous allons maintenant vous présenter les opportunités de cet espace pour y développer l hébergement alternatif. Le territoire de Paris Est possède des espaces verts notamment les Buttes Chaumont et les Bois de Vincennes qui sont des territoires propices à l aménagement de parcelles pour campeurs ou bivouac. La ville de New York a depuis quelques années ouvert ses parcs pour améliorer son offre en hébergement alternatif, on voit fleurir des tentes et des bivouacs dans ces espaces. On peut donc imaginer que la ville de Paris et les maires de Paris Est s intéressent à cette pratique, d autant plus avec la présence de grands espaces verts. 54

55 L installation de bivouacs se fait surtout sur les toits des immeubles, Paris Est comme l ensemble de la capitale dispose de nombreux édifices et immeubles qui permettraient de les accueillir. D autre part, comme nous l avons vu précédemment Paris Est se caractérise par la présence de pôles universitaires contrairement à Paris Ouest ou à certaines banlieues parisiennes. On peut imaginer, à l instar de NYC, que ces universités ouvrent leurs locaux durant les vacances scolaires pour les touristes venant à Paris. Cette forme d hébergement, comme le camping ou le bivouac, fait partie de la catégorie des hébergements insolites. Les hébergements insolites sont peu nombreux sur ce territoire mais la présence des quais de seine permet le développement des péniches-hôtels, mais aussi de nouvelles autres formes. D autre part le réaménagement des rives du sud-est avec la création de cinémas, restaurants, théâtres, peut encourager ces initiatives dans ces espaces. Nous finirons cette analyse en nous intéressant aux opportunités que peut apporter le processus de gentrification dans les arrondissements du nord-est parisiens. Comme nous l avons vu précédemment, si certains de ces nouveaux arrivants sont assez fermés ou peu/pas concernés par l alternatif, d autres au contraire peuvent y voir là le moyen de voyager à l étranger en retrouvant toutes les commodités qu ils possèdent chez eux. Dans ces plateformes d échanges d appartement comme AirBnB, on a une offre très éparse avec des différences de prix importantes, certains appartements vont être réservés à une classe supérieure et c est dans cette catégorie là que l on va retrouver les nouveaux arrivants. Ces appartements au loyer excessif sont très sophistiqués, grands, bien placés, très équipés, ce qui permet à ces touristes de trouver ici ce qu ils ont quitté chez eux. On peut donc imaginer le développement de l alternatif dans ces milieux sociaux mais un alternatif «bourgeoisbohème» voir «bon chic bon genre» pour des voyageurs fortunés s échangeant leurs biens le temps d un séjour. B. Préconisations A la suite de cette analyse nous avons pu établir un certain nombre de préconisations visant à développer l hébergement alternatif à Paris Est. 1. Politique de communication Il existe aujourd hui une offre en hébergement alternatif à Paris Est mais celle-ci reste à promouvoir et à développer. Pour cela, nous avons imaginé la mise en place d une campagne de sensibilisation par l Etat ainsi que par les instances nationales du tourisme (CRT, CDT, OT) pour encourager les citoyens à se lancer dans l aventure. Le ministère du tourisme au Brésil a d ailleurs récemment lancé la campagne «cama e café» en prévision du manque de 55

56 logement pour le mondial de foot cet été. Il faut rappeler que le mondial de foot réuni entre 2 et 3 millions de spectateurs (c est-à-dire visiteurs) durant presqu un mois sur ce territoire, ce sont donc des personnes qu il faut pouvoir nourrir et loger. Cet événement pourrait être comparé à celui que sera ExpoFrance en 2025, il est donc important que l Etat français anticipe dès à présent le flux de touristes à venir. On peut imaginer une campagne publicitaire dans le métro, à la télévision, dans les quotidiens (par exemple le 20minutes ou Métro qui sont des journaux lus chaque jour par des milliers de franciliens). A Milan par exemple une campagne de la sorte a été lancée dans le métro. On peut également imaginer l organisation de réunions rassemblant le maire de Paris, les maires des arrondissements de Paris Est et l Office de Tourisme, pour décider ensemble d une campagne de sensibilisation. Cela permettrait également d harmoniser et d homogénéiser la répartition de l offre sur ce périmètre. On propose également la mise en place d une politique de communication pour convaincre des entreprises de l Est parisien ou des résidences universitaires de louer leurs locaux vides (l absence de locataires durant l été étant un manque à gagner). Il s agirait là d une création de partenariats entre ces acteurs pour mettre à disposition ces locaux (industriels et universitaires) aux touristes durant la période estivale. Enfin, on préconise la création d un site internet ou d une plateforme commune qui recenserait tous les hébergements alternatifs disponibles sur Paris Est. Actuellement il existe un trop grand nombre de sites internet ce qui amoindrit la visibilité de l offre, la mise en place d une telle plateforme permettrait donc d avoir une vision globale de l offre et cela faciliterait les démarches des futurs voyageurs. 2. Politique d aménagement Comme nous l avons vu dans la partie Benchmark, la ville de New York a réinventé l habiter en espace urbain en proposant des hébergements insolites et alternatifs : camping urbain, universités, bivouacs. Il faudrait donc réfléchir et étudier le territoire de l Est Parisien afin de cerner les endroits les plus propices à accueillir ces formes de logements. Aujourd hui on imagine assez mal le jardin du Luxembourg ou le cimetière du Père Lachaise accueillir des campeurs, néanmoins le Parc des Buttes-Chaumont (avec ses 25 hectares) et le Bois de Vincennes (avec ses 995 hectares) seraient des lieux rêvés. On pourrait concevoir des parcelles dédiées aux campeurs, celles-ci seraient régies par une réglementation assez stricte pour prémunir ces espaces de toute dégradation environnementale. D autre part, ces parcs jouissent d un statut public ce qui permet à la ville de Paris d en disposer comme elle l entend sans avoir à négocier avec des acteurs privés. Cela faciliterait donc la mise en place de ces campings urbains. D autre part, les quais de Seine pourraient eux aussi être réaménagés pour accueillir des bivouacs et/ou des campeurs. 56

57 3. Politique de qualification de l offre L hébergement alternatif se différencie par son originalité et sa diversité. Afin de lui donner davantage de visibilité on préconise la création de labels, cette démarche a déjà été enclenchée par Gites de France et Bienvenue à la Ferme qui mettent en valeur la dimension authenticité/originalité/convivialité de ces prestations. On pourrait donc imaginer un label «hospitalité et convivialité» pour les hébergements de type : B&B, couchsurfing, échange d appartement. Ce label permettrait de qualifier l offre et de lui donner du sens, encore aujourd hui nombreux sont ceux qui ne savent pas ce qui se cache derrière ces prestations. On pourrait également imaginer un label «insolite» pour les hébergements alternatifs insolites de type : péniche, bivouac, camping, université etc. Ces formes sont encore peu présentes sur le marché mais elles tendent à se développer en même temps que les envies d aventure et d expérience grandissent chez les touristes. Cette offre assez peu développée pour l instant pourrait donc gagner en visibilité grâce à ce label. Par ailleurs, cela pourrait encourager d autres acteurs à s y intéresser et à réinventer eux-aussi l hôtellerie classique. Les labels permettent ainsi d identifier et de caractériser l offre tout en lui donnant une notoriété. D autre part, un label est une marque de confiance ce qui rassure les usagers. C. Prévisions pour 2025 D ici à 2025 on peut imaginer que le projet Grand Paris sera arrivé à terme, cela devrait permettre une meilleure accessibilité de la banlieue et de la périphérie parisienne grâce à une amélioration des réseaux de transport. Celle-ci devrait donc encourager des acteurs à ce lancer dans l alternatif au travers de la création de gites, Bed & Breakfast, maison d hôtes, campings... En effet, l amélioration de la desserte de la petite et grande couronne parisienne devrait inciter les touristes à se loger à l extérieur de Paris. Cela est déjà visible dans les banlieues accueillant des hôtels de premier choix de type Ibis ou Formule 1. La prolifération de ces hébergements à l extérieur de Paris aura certainement des répercutions sur l offre de Paris Est dans la mesure où les touristes se tourneront davantage vers la banlieue où les prix seront plus abordables et l environnement plus agréable (dans le cadre d un gite, d une maison d hôtes). D autre part, l amélioration du réseau de transport jusqu à la grande et petite couronne va encourager les parisiens de l Est à déménager vers ces villes où le prix du loyer est moins excessif. On risque donc d avoir une baisse du nombre de chambres à louer et d échanges d appartements dans les arrondissements de Paris Est au profit de la banlieue. De même le processus de gentrification observé dans certains arrondissements du nord-est parisiens va peut être entrainer un recul de l offre. Actuellement le 18ème arrondissement est un de ceux qui accueille le plus de «couchsurfeur», mais il est possible que l accentuation de cette gentrification provoque une baisse du nombre d hébergeurs. 57

58 Cependant, si les maires, la ville de Paris, l Etat et les instances du tourisme suivent nos préconisations alors l offre en hébergement alternatif à Paris Est ne pourra que grandir et perdurer. 58

59 Conclusion Ainsi, il est important de noter qu à ce jour, il existe à Paris Est une offre en hébergement alternatif, mais celle-ci reste à développer. Nous nous étions demandé en quoi cette forme d hébergement pouvait être une offre adaptée pour des visiteurs intéressés par le thème de l hospitalité et une solution face à un parc hôtelier parisien saturé. La typologie marchand/non marchand de l offre d hébergement alternatif à Paris Est nous a permis de voir ce qui répond réellement à la démarche d hospitalité ou non. Nous remarquons ainsi qu il est nécessaire de développer les hébergements insolites et alternatifs non marchand afin de répondre à la demande de visiteurs en quête d originalité et d expériences humaines dans le cadre de l exposition universelle. L offre d hébergement alternatif est majoritairement promue grâce à Internet, comme nous le précise Josette Sicsic «Internet a vraiment facilité l'accès à ces services qui, pour la plupart, existent depuis longtemps, mais restaient assez confidentiels. Mais attention, si les nouvelles technologies ont fait évoluer les comportements, ces évolutions restent encore à la marge». En outre, l analyse de la politique de communication institutionnelle et des initiatives de communication «underground» marque l absence d une stratégie de promotion exhaustive et centralisée de l offre d hébergement alternatif. Pour tout quidam, l accès à cette offre reste relativement difficile compte tenu du nombre de sites et de l absence d une plateforme de réservation de type «Hostelword» qui recenserait l ensemble des hébergements alternatifs. Dans la mesure où l événement ExpoFrance 2025 va drainer un flux de visiteurs atteignant les millions, il est primordial que la ville de Paris se mette dès aujourd hui en quête de nouvelles formes d hébergements. Dans cette démarche, la société Generator, spécialiste des auberges de jeunesse en Europe, a annoncé l ouverture fin 2014 d une auberge de jeunesse de 950 lits dans le 10 ème arrondissement. La réussite de ce projet encouragera peut être d autres acteurs (privés et publics) à poursuivre cette quête vers l hébergement alternatif. Aujourd hui certaines grandes métropoles s inscrivent dans cette même perspective en présentant une offre d hébergements alternatifs plus exhaustive. A titre d exemple, la ville de New York a lancé une campagne d «urban camping» et ouvre également les portes de ses chambres universitaires pour des visiteurs en quête d expérience urbaine. En outre, cet été, Sao Paulo accueillera la coupe du monde de football, un événement majeur qui attend plusieurs millions de spectateurs. A l annonce d un tel afflux de visiteurs et face à la saturation du parc hôtelier dans la ville, le ministère du tourisme a lancé une campagne «cama e cafe» afin d encourager la population à se lancer dans l hébergement alternatif sous la forme de gites, chambre d hôtes, B&B et couchsurfing. Pour avoir une idée complète de l offre d hébergement alternatif dans Paris intra-muros, nous allons maintenant analyser la partie ouest de la capitale, qui possède des spécifiques différentes de la partie est. 59

60 Paris Ouest Eugénie Auger, Anaïs Henrion, Mélanie Sallé, Bibi Yusra Golamgouss 60

61 Introduction Pour ce travail, nous nous sommes intéressées aux hébergements alternatifs de Paris Ouest, c est-à-dire les 1 er, 2 ème, 6 ème, 7 ème, 8 ème, 9 ème, 14 ème, 15 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements de Paris. Les arrondissements ont été séparés équitablement avec le groupe de Paris Est. Il est à noter que notre territoire d'étude comprend le Bois de Boulogne, appartenant au 16 e arrondissement de Paris. 28 L Ouest de Paris regroupe plusieurs monuments touristiques tels que le Louvre, le Palais du Luxembourg, la Tour Eiffel, l arc de Triomphe, l Opéra, la tour Montparnasse, les Invalides Ces monuments sont emblématiques de la destination touristique parisienne. C est donc une zone très attractive et très dynamique touristiquement. Par conséquent, de nombreux hôtels se sont implantés dans la zone pour répondre à cette forte densité de touristes. Certains des arrondissements de notre zone géographique font partie du central tourism district (Duhammel-Knafou). Ce sont des zones de fréquentation massives de touristes et de concentration d activités liées au tourisme dont les hôtels et autres hébergements touristiques. Depuis quelques années les hôtels parisiens connaissent une nouvelle concurrence, celle des hébergements alternatifs. Par hébergement alternatif, on entend un lieu d hébergement 28 Fond de carte libre de droit et retravaillé avec les arrondissements étudiés et les hauts lieux du tourisme de notre zone. 61

62 touristique inhabituel, soit qui utilise une structure ou un bâtiment non traditionnel, ou qui est situé dans un lieu inusité. L hébergement alternatif est depuis quelques années de plus en plus lié au logement chez l habitant, avec sa présence ou non. Mais qu est-ce que réellement l alternatif? L alternatif est un mode qui propose une solution différente à celle traditionnellement choisie. C est une solution, un choix différent par rapport à un autre choix plus coutumier. Dans le cas des hébergements alternatifs, ils sont une alternative à l ordinaire hôtel. Tous les hébergements différents de l hôtel traditionnel sont donc des alternatives. La notion de parasite urbain peut être évoquée pour les hébergements alternatifs même si au premier regard ces deux termes ne sont pas forcément liés. On rencontre tout de même des similitudes. Le parasite urbain se greffe sur l existant et utilise les espaces vides de la ville pour lui donner une seconde vie, un second rôle. Certains hébergements alternatifs peuvent être caractérisés par cette caractéristique de greffage sur l existant. Les chambres d hôte, le couchsurfing, les meublés de tourisme, l échange de maison/appartement sont des logements pour touristes qui se greffent sur les logements habituels des parisiens. Ils s intègrent dans le paysage urbain afin de donner une seconde fonction à ces espaces habitables. Ces hébergements proposent donc aux touristes différents modes d'hébergement qui leur permettent de vivre leur expérience touristique autrement qu à travers une chambre d hôtel. Les hébergements alternatifs suggèrent un mode de logement différent que l habituelle chambre d hôtel. Ils regroupent donc les campings, les chambres d hôtes, les auberges de jeunesse les foyers religieux, les foyers étudiants, les hôtels concepts, les échanges de logements, le couchsurfing et la location de logement meublé. Il existe une grande diversité ce qui permet d avoir tout un tas d expériences différentes. Chaque hébergement alternatif véhicule sa propre expérience. Un touriste n aura certainement pas la même expérience avec une auberge de jeunesse, une chambre d hôte et un meublé de tourisme. C est cette diversité qui rend si attrayant les hébergements alternatifs, il y en a pour tout le monde. Ils sont donc des alternatives à l hôtel, souvent ils sont moins coûteux et ils sont considérés comme plus accueillants et plus chaleureux. En effet, le cœur des hébergements alternatifs, notamment, le couchsurfing, les chambres d hôtes, les échanges de logement reposent sur l échange qui se créé avec le propriétaire des lieux. La notion d alternatif dans l hébergement est donc extrême lié à l échange qui se créé entre l accueillant et l accueilli. C est cette relation qui est également alternative, une relation se créé avec les habitants. Cette relation peut voir le jour car le touriste habite un logement, un lieu qui est pratiqué par les habitants eux-mêmes (cour commune, escalier, boulangerie, épicerie ). Le touriste peut se fondre dans le quotidien de la vie parisienne. Dans les hôtels, il n y a pas d habitant, une barrière se créé immédiatement entre l habitant et le touriste car ils ne pratiquent pas les mêmes espaces. Une personne logeant dans un hôtel est immédiatement classifié comme touriste ce qui n est pas forcément le cas, par exemple, d une personne qui loue un meublé de tourisme dans un immeuble et qui peut se fondre dans la masse parisienne. L hébergement alternatif est donc une nouvelle manière de visiter et de vivre la ville pour les touristes. Les touristes se greffent sur la ville existante et s y mélangeant. Cependant, ce 62

63 constat est beaucoup moins vrai pour les auberges de jeunesse et camping qui sont plus proches de l hôtel, qui sont plus des lieux réservés aux touristes. Notre étude porte donc sur cet hébergement est son importance pour la future exposition universelle de Ils apparaissent comme un véritable enjeu pour la capitale qui manque de capacité d accueil pour un événement de cette ampleur. De plus, ils véhiculent une expérience plus hospitalière et plus en contact avec les habitants eux-mêmes, ce qui est également enjeu important pour une exposition universelle qui accueille des visiteurs du monde entier. L hospitalité doit être au cœur de la future exposition universelle et cette idée est indissociable des hébergements alternatifs et de la population locale qui participe à la mise en place de cette offre. Alors, l hébergement alternatif de l ouest parisien est-il prêt à accueillir un événement de l ampleur de l exposition universelle 2025? Diagnostic, tendances, perspectives et préconisations. Le diagnostic devra nous aider à mieux comprendre la situation de l hébergement alternatif dans la zone de Paris Ouest (forces, faiblesses, atouts, contraintes, disparités ). Les perspectives et les préconisations sont quant à elles diffuses à l ensemble de notre dossier. 63

64 I. La méthodologie L ensemble de notre méthodologie a pour objectif d analyser les données que nous aurons collectées afin de faire un diagnostic territorial pertinent. Notre analyse devra aussi permettre de mettre en avant des tendances et des évolutions possibles jusqu en 2025, année de l exposition universelle. Un diagnostic clair et fiable sera aussi la base de préconisations. Ce sera une manière de légitimer nos conseils en ce qui concerne l hébergement alternatif à Paris Ouest. A. Collecte des données Les données seront collectées sur les sites internet proposant une offre d hébergement alternatif. De nombreux sites traitent ce type d offre. L office de tourisme de Paris est l un des leurs. Le site propose une catégorie spécifique pour l hébergement alternatif (échange d appartement, camping, couchsurfing, chambre d hôte ). Les sites de réservation privés de réservation d hébergement sont aussi une source importante de données. L ensemble de ces données ainsi collectées sur le web devra nous permettre de constituer un inventaire de l hébergement alternatif dans la zone de Paris Ouest. La difficulté de la construction de notre inventaire réside de la séparation de Paris en deux zones. En effet, les sites internet ou les statistiques ne font pas forcément la distinction entre Paris Ouest et Paris Est. Il nous faut donc nous référer à la carte indiquant la position de l hébergement. Ces informations nous permettront de déduire les forces, les faiblesses et les grandes tendances et évolutions du marché de l hébergement touristique alternatif à Paris. B. La grille SWOT L'analyse SWOT (Strengths Weaknesses Opportunities Threats) ou AFOM (Atouts Faiblesses Opportunités Menaces) est un outil d'analyse stratégique. Il combine l'étude des forces et des faiblesses d'une organisation, d un territoire, d un secteur, etc. avec celle des opportunités et des menaces de son environnement, afin d'aider à la définition d'une stratégie de développement. Positif Négatif Interne Forces Faiblesses Externe Opportunités Menaces Exemple d'une grille d'analyse SWOT Le but de l analyse est de prendre en compte dans la stratégie, à la fois les facteurs internes et externes, en maximisant les potentiels des forces et des opportunités et en minimisant les effets des faiblesses et des menaces. 64

65 Cette grille d'analyse SWOT nous permettra de mieux comprendre l'état des lieux de l'hébergement marchand et non-marchand dans l'ouest de Paris, et de faire des préconisations quant aux améliorations possibles pour accueillir au mieux les participants et touristes à l'exposition Universelle de Selon un rapport rédigé par M. Pélisson, ancien directeur du groupe Accor, datant de 2011 commandé par M. Lefèbvre, alors secrétaire d Etat au Tourisme, l offre hôtelière à Paris est insuffisante ne serait-ce que pour le marché du tourisme d affaires. Notre mission sera d établir un état des lieux similaire, basé sur les forces et faiblesses du territoire, pour tout ce qui concerne l hébergement alternatif à destination des touristes d agrément visitant Paris. Comme M. Pélisson, nous pourrons ensuite établir une liste de préconisations afin d améliorer ce segment de marché en pleine expansion. C. Analyse de l inventaire La réalisation de l inventaire va permettre de mieux comprendre le marché de l hébergement alternatif à Paris Ouest. Cet inventaire est un prélude au futur diagnostic territorial. C est un état des lieux de l offre actuelle. L inventaire est donc la base de notre analyse. L inventaire est le recueil de données objectives qu il nous faut analyser pour bien comprendre notre terrain. Cette analyse peut être faite via une carte de Paris Ouest avec l ensemble des hébergements alternatifs (technique à affiner). Une carte serait une méthode simple pour comprendre la répartition spatiale des hébergements alternatifs marchands et non-marchand dans la zone étudiée. Une carte de Paris Ouest avec ces hébergements nous permettra de mettre en valeur les inégalités spatiales possibles, les zones de concentration, les zones d oubli... La question poser à notre inventaire est donc la suivante : Y-a-t-il des inégalités spatiales entre les différents types d hébergement alternatif à Paris Ouest? Des hébergements dominants? Des hébergements en marge? Des tendances? Évidemment, pour bien comprendre cette carte, il faudrait y associer les dynamiques urbaines. En effet, elles sont très importantes pour comprendre les grandes tendances et les évolutions possibles (gentrification, paupérisation, projet d aménagement d espace public ). L analyse de notre inventaire devra mettre en avant les forces, les faiblesses, les enjeux urbains, les enjeux sociaux, les enjeux économiques de l hébergement alternatif de Paris Ouest. Le diagnostic qui découlera de l analyse de l inventaire nous permettra de faire un certain nombre de préconisations sur l hébergement alternatif de Paris Ouest, dans l optique d accueillir la future exposition universelle sur le thème de l hospitalité. Les questions que nous devons nous poser sont multiples: Est-ce que la communication de l offre est cohérente? Est-ce que ce territoire est favorable à ce type d hébergement? Quelles améliorations devront être apportées? L hospitalité est-elle déjà présente? Paris est-elle en retard / en avance par rapport à la ville de Londres (choix du benchmark)? 65

66 Le benchmark est une étape permettant d établir des préconisations. Le benchmark doit permettre d améliorer l offre de Paris Ouest en termes d hébergement alternatif marchand ou non-marchand. Le benchmark permet de pêcher chez les autres les solutions aux problèmes rencontrés sur notre territoire. Pour faire le benchmark l utilisation d un inventaire clair est indispensable afin de savoir exactement ce que nous comparons. II. L état des lieux A. Les dynamiques urbaines Avant de commencer une étude plus approfondie des hébergements alternatifs, il est intéressant d étudier les dynamiques urbaines du territoire. En effet, les phénomènes touristiques entrent en interaction avec les dynamiques urbaines. Il est donc intéressant d avoir un regard sur les tendances urbaines de la zone afin d en comprendre les orientations et les évolutions. L Ouest parisien est concerné par de nombreuses dynamiques urbaines compte-tenu des divers projets urbains qui voient actuellement le jour. L aménagement du quartier des Halles est peut-être le projet le plus conséquent de notre territoire. L histoire des Halles est assez chaotique et c est pourquoi ce nouveau projet devra «redonner aux Halles une image conforme à son ambition métropolitaine» 29. Cette zone est le cœur de Paris. C est également le nœud névralgique des transports en commun avec la gare de Châtelet les Halles, plus de passagers y transitent tous les jours. C est souvent la porte d entrée des touristes venant de l aéroport Charles de Gaulle et dans la plupart des cas, un touriste devra passer au moins une fois dans cette zone. Cette requalification et cet aménagement sont donc étroitement liés à l enjeu touristique. Un réaménagement réussi renforcera le quartier des Halles comme site touristique métropolitain à part entière. Le lieu est également idéalement situé dans Paris pour qu une dynamique touristique y soit forte, notamment en ce qui concerne l hébergement alternatif. Dans le 14 ème arrondissement de Paris, le quartier de l ancien hôpital Broussais est en cours de réaménagement. La destruction de l hôpital laisse 5 hectares disponibles afin de créer un nouveau quartier ouvert sur la ville. Ce projet fait partie du périmètre du Grand Projet de Renouvellement Urbain (GPRU) lancé en Il a pour objectif d améliorer le cadre de vie des zones périphériques. Dans le nouveau quartier les espaces publics seront repensés (végétation, espaces piétons et automobiles, promenade plantée), des logements seront construits, ainsi qu un centre culturel des pratiques artistiques amateurs et des équipements publics dont des ateliers d artistes. Le 14 ème se dote donc d un espace culturel pour les artistes. L arrivée d artistes dans un quartier attire souvent des touristes à la recherche de ce type 29 Source : site du réaménagement des Halles de Paris 66

67 d offre. Cette réhabilitation est donc intéressante pour les futures dynamiques touristiques, notamment en termes d hébergement alternatif comme les hébergements chez les particuliers. Dans le 15 ème arrondissement, la Tour Triangle devra devenir le nouvel emblème moderne de la métropole parisienne. «Triangle incarne l image de la Ville lumière du XXI ème siècle et soutien son attractivité à l échelle internationale» 30. Cet immeuble est conçu par les architectes Herzog et de Meuron. La tour sera un des hauts lieux du tertiaire avec notamment de nombreuses salles de congrès. Elle est située juste à côté du parc des expositions de la Porte de Versailles qui attire déjà de nombreux touristes d affaires. Cette tour sera un complément du parc des expositions, un emblème d attractivité, de compétitivité et de modernité. Le projet doit renforcer la place de Paris comme destination du tourisme d affaire. Cette nouvelle dynamique urbaine aura forcément des conséquences sur les activités commerciales, notamment la restauration et l hébergement touristique. L opération Beaugrenelle front de Seine a aussi lieu dans le 15 ème arrondissement, elle sera finalisée en Le quartier est construit sur une dalle ; les habitations et les activités audessus et les route en dessous. La zone est idéalement située sur les bords de Seine, entre la Tour Eiffel et le parc André Citroën. Cet aménagement touche donc une zone déjà hautement touristique. Le quartier va être entièrement requalifié par un réaménagement paysager du quartier, une meilleure accessibilité et une réorganisation du centre commercial. Une réussite du projet aura forcément des conséquences sur les dynamiques touristiques. En effet, le lieu étant très proche de la Tour Eiffel, il pourrait être très vite assaillit par les activités liés au tourisme, notamment les hébergements. Le 17 ème prévoit plusieurs projets urbains comme l opération Porte Pouchet, située entre Clichy et Saint Ouen. Le projet est inscrit dans le périmètre du GPRU. L objectif est d améliorer le cadre de vie des habitants et de rationaliser les services urbains. Ce projet passe notamment par un réaménagement paysager et par des réhabilitations du bâti. Un programme hôtelier d environ m 2 a été planifié dès le début sur la zone. En effet, la Porte Pouchet est située seulement à quelques kilomètres de centres d affaires comme celui du quartier Victor Hugo de Saint Ouen. L objectif de l hôtel est donc d accueillir une clientèle professionnelle mais aussi de loisir. Le développement hôtelier incite forcément le développement d hébergements alternatifs (d autant plus si la recette hôtelière fonctionne). Le projet Clichy-Batignolles situé lui aussi dans le 17 ème est de grande envergure. L objectif est de créer de toute pièce un quartier moderne avec de nouveaux logements, commerces, activités, bureaux, équipements publics Le quartier devrait devenir un des nouveaux cœurs contemporains de la métropole parisienne. Ces dynamiques de redynamisation et de requalification des quartiers parisiens sont souvent accompagnées par un autre phénomène urbain appelé la gentrification.la gentrification est un phénomène dans lequel des arrivants plus aisés s'approprient un espace initialement occupé par des habitants ou usagers moins favorisés, transformant ainsi le profil économique et social 30 Source : site officiel de la Tour triangle 67

68 du quartier au profit exclusif d'une couche sociale supérieure.un des quartiers le plus touché par la gentrification est celui de Belleville dans le 20 ème arrondissement. Dans la zone de Paris Ouest, la gentrification est moins importante car c est la zone historique des «beaux quartiers». Cependant, le phénomène c est progressivement étendu à partir des années , puis Le quartier des Batignolles est touché par cette dynamique. Le quartier est situé dans le 17 ème arrondissement. C est un ancien quartier populaire, en lien avec l installation des entrepôts de la SNCF dans les années Le quartier a connu depuis un processus de gentrification à partir des années C est un phénomène qui s accentue notamment avec le projet urbain de Clichy-Batignolles débuté en Il s implante sur les anciennes friches industrielles de la SNCF. De grands équipements publics seront aussi construits dans la zone et notamment la cité judiciaire (tribunal de grande instance de Paris et la direction régionale de la police judiciaire de Paris). La presque création d un quartier moderne attire forcément des populations assez aisées, 52% des actifs font partie de la catégorie cadre et professions intellectuelles supérieures B. Inventaire des hébergements alternatifs de l Ouest parisien 1. L hôtellerie à Paris Nous tenons à introduire l hôtellerie parisienne. En effet, il nous a paru important de comprendre le marché auquel fait face l hébergement alternatif. 31 Source : dossier d étude n 153 des allocations familiales, juillet Sous la direction de Sonia Lehman- Frisch. Les enfants et la mixité sociale dans les quartiers gentrifiés à Paris, Londres et San Francisco. 32 Carte réalisée par Anne Clerval,

69 Paris, centre touristique, financier, économique et commercial par excellence, accueille de plus en plus de touristes chaque année (32.3 millions d arrivées à Paris en 2013) 33. Ces chiffres varient au cours de l année selon les événements qu accueille la capitale (Roland Garros, les foires et salons, la Coupe du Monde, etc.), mais continuent de placer Paris en tête des capitales les plus touristiques. Selon l INSEE, Paris compte environ 3025 hôtels en 2010, dont 29% sont situés dans les seuls 8 ème, 9 ème et 17 ème arrondissements (car proches des quartiers d affaires de la Défense et de la Porte Maillot) 34. Cette forte concentration d hôtels dans un même secteur avec une forte fréquentation touristique de Paris contribue à un taux de remplissage des établissements hôteliers parisiens important, bien que Paris constitue la deuxième offre la plus importante en termes d hébergement touristique 35. Il est important de noter que dans Paris Ouest, les hôtels sont majoritairement des hôtels de luxe, voire même des palaces : le Meurice, le Ritz, le Crillon, le Plaza Athénée, le Bristol, le Georges V sont tous situés dans le même secteur. Paris Ouest est donc un cas à part : il bénéficie d une forte concentration de sites touristiques, mais également d une forte concentration d une offre hôtelière haut de gamme. Dans l optique de l Exposition Universelle de 2025 à Paris, il nous paraît important, voire même indispensable, de développer une offre d hébergement touristique alternative, plus abordable pour une certaine catégorie de touristes, mais qui offre également une nouvelle image de Paris, plus originale, plus moderne, plus dynamique et peut-être plus hospitalière. Des hébergements touristiques alternatifs existent d ores et déjà à Paris depuis quelques années, mais est-elle quantifiable? Comment s est-elle développée au fil des années? Quels sont les types d hébergements touristiques alternatifs existant à Paris? Nous tenterons de répondre à toutes ces questions avec un état des lieux sur l hébergement alternatif touristique dans l Ouest de Paris et des entretiens avec des acteurs. 2. Les meublés de tourisme Les meublés de tourisme sont actuellement en plein boom. Ils connaissent un essor grâce à un internet mais aussi avec la crise économique. Les meublés de tourisme sont une alternative aux hôtels qui sont beaucoup plus chers. C est aussi un moyen pour le locataire d arrondir ses fins de mois. Les meublés de tourisme sont très difficiles à quantifier. Il n y a pas de statistique officielle. C est un phénomène que les autorités publiques ont du mal à quantifier car certaines locations ne sont pas déclarées. De plus, c est un phénomène récent et qui n est pas encore très bien encadré. 33 Source : INSEE 34 Source : INSEE 35 Source : CCIP 69

70 Cependant, Paris compte au moins meublés de tourisme sur tout Paris 36. Selon le site internet Paris Attitude - site de location d appartement parisien, l Ouest compterait plus de 1600 appartements/maisons proposés à la location, toutes catégories confondues. En comparaison, le site TripAdvisor en comptabilise plus de Il y a donc des incertitudes quant à leur nombre exact. Il d autant plus difficile de les quantifier que notre territoire est limité à la zone de Paris Ouest. Ensuite, les sites internet professionnels font parfois des doublons car les locataires postent parfois leur annonce sur différents sites. La communication sur la location des meublés de tourisme est très disparate. Il y a un foisonnement de sites. Il n y a pas réellement de cohérence dans la présentation de l offre. Par exemple, sur différentes sites on peut trouver le même appartement à un prix différent car la commission du site n est pas la même. Autre gros problème de ce type d hébergement est la non-déclaration aux autorités publiques lorsque la location ne concerne pas la résidence principale mais la résidence secondaire. Les meublés de tourisme sont autorisés dans la résidence principale sans déclaration mais pour une secondaire il faut faire une déclaration pour transformer son appartement en local commercial. Il y a donc beaucoup d appartements loués qui sont en situation d illégalité car les propriétaires ne l ont pas déclaré en mairie. La mairie de Paris a décidé de faire la chasse à ce type de pratique en renforçant les contrôles. De plus, un appartement peut rentrer dans le marché en sortir aussitôt. Il n y a pas forcément un suivit de l offre possible. Cela rend la communication très difficile. D où la création de grands sites, tel que AirBnB qui centralise les annonces de propriétaires privés et qui se charge de la communication pour eux. Les meublés de tourisme passent aussi par un réseau underground via les recommandations d autres clients sur des sites tels que Tripadvisor, blog ou encore forum. 3. Le couchsurfing Le couchsurfing est une pratique d hébergement de particulier à particulier qui a pour finalité d héberger ou d être hébergé chez quelqu un, pour une nuit ou quelques jours, gratuitement. Le couchsurfing est un échange au sein d une communauté entière et non pas d un particulier à un autre. Le couchsurfing est non-marchand. La pratique du couchsurfing est, elle aussi, très difficilement quantifiable. Il est très difficile de savoir exactement combien de personnes ont accès à ce type d hébergement touristique puisqu il n y a pas de sites officiels avec une classification. Pour avoir une estimation approximative il a fallu s inscrire sur le site Couchsurfing.org qui est un réseau qui héberge tous les profils de personnes désirant pratiquer le couchsurfing. Le site estime qu il y a personnes qui proposent leur canapé à Paris. On suppose que la moitié des personnes inscrites 36 Selon la mairie de Paris et la Fédération Nationale de l Immobilier (article du Point) 70

71 sur le site n utilise pas réellement ce type d hébergement, ce qui nous amène à un nombre d environ coachsurfeurs à Paris, que l on divise par deux (Paris ouest et Paris Est), on a donc environ personnes qui utilisent le coachsurfing à Paris Ouest. Il n est pas possible d obtenir actuellement de statistique plus précise, notamment pour la seule zone de Paris Ouest. Le but revendiqué du couchsurfing est l échange d hospitalité et la promotion des échanges entre les peuples afin de faire avancer la paix. Le mouvement s appuie sur l idée que les individus peuvent changer le monde, comme l annonce le slogan de Couchsurfing.com : «Participez à la création d'un monde meilleur, canapé après canapé!». Son objectif est de favoriser les expériences enrichissantes et positives. L échange d hospitalité a une longue histoire. Après la Seconde Guerre mondiale, Bob Luitweiler crée Servas, une association pacifiste qui permet aux membres d ouvrir leurs portes aux uns aux autres. Plusieurs initiatives similaires ont été lancées par la suite. L arrivée d Internet, outil idéal, a permis au mouvement de prendre de l ampleur dans les années quatre-vingt-dix. La communication du couchsurfing se fait exclusivement par Internet et le bouche à oreille. C est une pratique répandue mais pas encore adoptée par tous. La pratique reste réservée à une niche de touristes particuliers. Les sites de coachsurfing cherchent surtout à mettre en avant des valeurs humaines fortes comme la convivialité, l échange culturel, l hospitalité ainsi que la rentabilité économique aussi bien pour celui qui accueille que pour celui qui séjourne. 4. La chambre d hôte Les chambres d hôtes forment une catégorie à part dans les hébergements marchands chez l habitant. Elles sont beaucoup plus encadrées par la loi que les nouvelles tendances comme le couchsurfing ou les meublés de tourisme. Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant. L habitant loue sa ou ses chambre(s) à des visiteurs pour une ou plusieurs nuitées. Elles sont soumises à un certain nombre d obligations (petit-déjeuner compris, fourniture du linge de maison, salle de bain en règle ). Ces locations peuvent être associées à certains nombre services annexes (repas chez l hôte ). Les chambres d hôte sont présentes dans l ensemble de Paris Ouest. Cependant, il y en a très peu dans le 8 ème arrondissement, dû à la concentration de bureaux, de lieux touristiques et de commerces ; le 8 ème arrondissement fait partie du «triangle d or parisien». 71

72 37 Les chambres d hôte sont peu nombreuses, environ 80 sur la zone de Paris Ouest réparties autour des hauts lieux touristiques. Cependant, les chiffres varient fortement d un site à l autre car il n y a pas réellement de statistique officielle, malgré les enquêtes de l INSEE sur ce type d hébergement. En effet, leurs données sont anciennes : le dernier chiffre date de 2008 avec seulement 33 chambres d hôte sur tout Paris. La commercialisation et la communication sur les chambres d hôte se fait principalement sur les sites internet tels que l office de tourisme de Paris, le CRT Ile-de-France et des sites spécialisés. L offre est donc très institutionnalisée. Les guides touristiques comme Le Routard donnent aussi les bonnes adresses pour des chambres d hôte parisienne. Ce type d hébergement est très populaire et à la mode. D ailleurs une émission télévisuelle fait la promotion de ce type d hébergement, l émission surfe sur la vague de popularité de ce type d hébergement et participe à sa promotion. 5. L échange d appartement ou de maison L échange de maison/appartement est encore un hébergement alternatif de particulier à particulier. Nous avons choisi de le mettre à part car contrairement aux autres hébergements liés à un réseau de particulier, il est lié à un échange de bien matériel, ici la résidence de deux personnes. Il n y a souvent pas d échange financier. Cette pratique connaît aussi un essor grâce à internet et aux sites de professionnels (assurance, contrat de confiance, facilite la mise en relation ). En effet, Les réseaux d échanges de maisons ou appartements sont fondés sous forme d'une convention amicale et gratuite entre locataire ou propriétaire de logement de tout pays confondu. 37 Fond de carte libre de droit avec les emplacements des chambres d hôtes référencés sur les sites visités 72

73 L échange d appartement ou de maison est de plus en plus répandu au sein de la région Parisienne, selon Le Figaro en 2013 plus de Franciliens pratiqueraient ces échanges, majoritairement des Parisiens. De l autre côté les touristes répondent présent, ils sont à la recherche d expériences touristiques uniques, ils recherchent «la vie parisienne» dans un vrai logement parisien. Ce concept d échange à la base pratiqué par les enseignants en Europe permet aujourd hui à un touriste en quête «d authenticité» de loger en plein cœur de Paris comme la population locale tout en profitant des bonnes adresses ou des numéros de téléphone des amis de l échangeur. Cependant pratiquer les échanges d appartement fonctionne essentiellement en réseau ce qui montre son caractère peu accessible pour un tiers. La plupart des sites qui propose ce type de logement touristique demande une inscription, voire un parrainage de la part d un membre du site internet concerné, les sites comme echangeimmo.com et trocmaison.com demandent des frais d inscription afin de poster et de consulter les offres. Afficher les offres d échanges n est pas pratiqué par tous les sites, ce qui indique que ces échanges s effectuent dans un cadre de confiance où l adresse et où les photos descriptifs du logement sont souvent protégées. Selon le site guesttoguest.com environ une trentaine de logements de type échange d appartement ou de maison sont répertoriés dans les arrondissements de l ouest de Paris (cf Carte Logements disponible pour les échanges d appartements ou de maisons dans l ouest de Paris.) Nous pouvons remarquer que le site guesttoguest ne dispose pas de ce type de logement alternatif dans le premier arrondissement probablement due à sa faible surface de logement en raison des espaces dédiés aux commerces (Les Halles) mais aussi en raison des espaces touristque (Le Louvre dans le quartier de Saint-Germain-l Auxérois et la présence du quartier de la Place Vendome) Fond de carte libre de droit avec les emplacements des offres d échange d appartement 73

74 Cette offre est la plus spécialisée car elle peut s effectuer selon des critères de ressemblance comme entre des propriétaires d animaux. L échange d appartement ou de maison s effectue dans un cercle restreint, où l accès nécessite confiance ou confidentialité. Ce type d hébergement possède une politique de communication faible en termes de publicité mais nous pouvons imaginer que la diffusion d information s effectue entre les membres intéressés et concernés. C est donc une communication undergound passant par le réseau et le bouche à oreille. Il faut être initié par quelqu un d autre à la pratique. 6. Les auberges de jeunesse Les auberges de jeunesse sont des modèles d hébergement beaucoup plus anciens que ceux précédemment cités. Les auberges de jeunesse sont des établissements régis par une association à but non lucratif. Ils sont des hébergements touristiques qui louent des chambres collectives ou individuelles à des visiteurs pour une ou plusieurs nuits. Les sanitaires sont soit privatisés soit collectifs. Les auberges de jeunesse sont des hébergements au prix abordable permettant au plus grand nombre de voyager. Il y avait auparavant une limite d âge mais cette limite a été supprimée dans presque toutes les auberges de jeunesse. Les Auberges de jeunesse sont un mode d hébergement collectif très utilisé par les jeunes. Selon un rapport publié par la Mairie en 2011, Paris est, avec 19 établissements, l'une des villes européennes qui compte le moins d'auberges de jeunesse, alors même qu'elle attire chaque année 5 millions de jeunes touristes. (Le Figaro) Lorsque l on compare Paris aux autres grandes villes européennes comme Amsterdam qui en compte par exemple 49, Barcelone 57, et Londres et Berlin 76 chacune, Paris regroupe donc très peu d auberges de Jeunesse avec ses 19 établissements. En ce qui concerne la partie Ouest de Paris, on compte 10 Auberges de Jeunesse reparties sur six arrondissements (1, 8, 9, 14, 15 et 17). Parmi les auberges de jeunesse référencées, le 9ème et le 15ème arrondissement sont les plus représentés. On peut imaginer que s il y a plus d auberges de jeunesse dans le 9 ème arrondissement c est parce que c est un quartier proche de la Gare du Nord, de centaines de bistrots, pubs et cafés et des attractions les plus célèbres de Paris, comme le Sacré-Cœur, le Moulin Rouge et Pigalle. On peut citer les mêmes raisons pour le 15 ème arrondissement, qui est un quartier jeune placé entre Montparnasse et les Invalides. 74

75 39 L auberge de jeunesse est connue pour son ambiance jeune, conviviale et surtout pour ses nuitées peu chères. Ces hébergements touristiques sont plus convoités par des jeunes touristes pour des raisons pécuniaires, très prisées, elles restent pourtant peu nombreuses au sein de la capitale française. La communication et la commercialisation pour ce type d hébergement se fait pratiquement que sur Internet. La France comporte deux principaux réseaux d auberge de jeunesse qui sont la Fédération Unie des Auberges de Jeunesse (FUAJ) et la Ligue Française pour les Auberges de Jeunesse (LFAJ), on peut également trouver des informations sur le site de l Office de Tourisme de Paris et dans les guides touristiques. La communication passe également énormément par le bouche à oreille, notamment entre jeunes. La communication, que nous entendrons ici dans sa définition la plus scientifique, c'est à dire comme étant l ensemble des actions de communication entreprises dans le but de favoriser directement ou indirectement la commercialisation d un produit ou d un service. L essentiel des actions de communication commerciale vise les consommateurs, mais elles peuvent également s adresser aux prescripteurs, influenceurs ou distributeurs. Les voies et moyens de la communication commerciale sont de plus en plus nombreux et variées. La communication commerciale est généralement divisée en communication média (communication publicitaire) et communication hors média. Elle peut aussi se faire par le bouche à oreille (notamment entre jeunes), ou encore par le biais des réseaux sociaux et il est donc possible qu'elle se fasse également hors média. 7. Le camping Les campings sont des hébergements de plein air. Ils sont l alternative traditionnelle à l hôtel. Les campings sont bien connus des Français toutes catégories confondues, beaucoup plus que tous les autres modes d hébergement décrits ci-dessus. Les campings et caravaning sont 39 Fond de carte libre de droit avec les emplacements des auberges de jeunesse 75

76 homologués par arrêté préfectoral. Ils sont classés de 1 à 4 étoiles, mention «loisir» ou «tourisme», dès lors qu'ils comportent un emplacement loué au passage. Les conditions requises pour ce classement portent sur les équipements communs, les équipements sanitaires, l'accessibilité aux personnes handicapées 40. Un seul camping se trouve dans notre zone. Il est situé dans le bois de Boulogne. C est un camping de standing de 4 étoiles avec 510 emplacements sur 7 hectares. Il y a également la possibilité de louer une roulotte ou un cottage. Le camping propose toute une série de services annexes (épicerie, information touristique, billetterie, location de vélo, navette pour la station de métro ). 41 La communication du camping est assez précise et ciblée. Le camping est présenté comme le moyen d hébergement idéal pour visiter Paris à prix réduit. Elle s adresse donc à des classes moyennes, étant un camping 4 étoiles, cherchant à visiter la capitale sans se ruiner dans les hôtels parisiens. Il vise également une clientèle cherchant une certaine tranquillité au cœur de la capitale. Le cadre calme et ombragé est valorisé (en bord de Seine et dans le bois de Boulogne), il parle du «contact avec la nature». La proximité à la ville et les nombreux services à proximité sont aussi mis en avant sur leur site internet. Le site internet est traduit en italien, anglais et néerlandais, les nationalités sûrement les plus présentes dans le camping. C est le seul camping de Paris, il a donc l exclusivité du marché sur ce secteur. L offre est aussi proposée sur l office de tourisme de Paris et dans les nombreux guides touristiques. 8. Les hôtels concepts Ces hôtels se différencient des hôtels classiques par leur caractère insolite. L insolite est une des branches de l alternatif. En effet, on peut définir l insolite comme étant ce «qui est différent de d habitude et qui surprend» 42.Donc comme l alternatif, l insolite se distingue par 40 Source : INSEE 41 Fond de carte libre de droit avec l emplacement du camping de Paris 42 Source : dictionnaire Larousse 76

77 son opposition à l ordinaire par sa localisation, son thème, son mobilier, son concept. On peut donc rattacher l insolite à l alternatif. Ces hôtels concepts véhiculent une pratique bien différente de l hôtel traditionnel. Ils cherchent à transporter le client dans une expérience insolite et dépaysant. Ces hôtels concepts sont insolites, ils surprennent car ils sortent de l ordinaire. Il existe environ une dizaine d hôtel de ce type dans la zone de Paris Ouest. Ces hôtels sortent de l ordinaire soit par leur localisation, par le thème ou encore leur mobilier. Par exemple, l Hôtel Design Secret dans le 9 ème arrondissement est caractérisé par ces chambres qui représentent les plus célèbres monuments de Paris ou la péniche Johanna qui propose de dormir sur la Seine ou l hôtel des Académies et des Arts dont les chambres ont été décoré par des artistes contemporains dont le peintre Jérome Mesnager ou encore la Bubble suite situé sur une terrasse parisienne dans le 15 ème arrondissement. 43 Les canaux de communication de ces hôtels concepts sont les mêmes que les hôtels traditionnels. Ils ont leur propre site internet. Il se trouve également sur le site de l office de tourisme de Paris ainsi que sur les guides touristes ou les sites spécialisés dans les hébergements insolites. La communication sur ces hôtels est assez bonne, bien encadré et bien visible. 9. Les couvents ou foyers religieux Les couvents, les foyers sont aussi des hébergements alternatifs. Ils sont beaucoup moins connus et beaucoup moins répandus. C est une niche au cœur des hébergements alternatifs. Les couvents ne s adressent pas seulement à des croyants mais les locataires doivent se plier à un certain nombre de règle. Ils sont des solutions d hébergement marchand ou nonmarchand. 43 Fond de carte libre de droit avec les emplacements des hôtels concepts parisiens 77

78 Autrefois grand centre religieux, aujourd hui ville avec un fort patrimoine religieux, Paris a su tirer profit de ses couvent, monastères et cloîtres parfois tombés en désuétude. En effet, de par leur caractère sacré et leur architecture ancienne et imposante, les hébergements «religieux» (c est-à-dire dans des lieux tenus par des moines, des sœurs, etc.) ont su charmer les touristes : ils constituent un type d hébergement abordable, la plupart du temps situés dans des endroits historiques de la capitale. 44 Dans Paris Ouest, nous dénombrons 7 foyers religieux ou couvents, tous situés dans les quartiers historiques de Paris (sur les 8eme, 9eme et 14eme arrondissements, entre autres) cette forte présence peut s'expliquer par le fait que ces arrondissements abritaient autrefois beaucoup de communautés religieuses, car ils se trouvaient alors en dehors de Paris et pouvaient ainsi bénéficier de terres à cultiver) ; cependant, il est à noter que certains de ces hébergements religieux acceptent plus volontiers des pèlerins ou des prêtres, plus difficilement des touristes. Cela n a que peu d importance étant donné que Paris constitue une destination du tourisme religieux à part entière et est une étape importante sur la route de St- Jacques de Compostelle, entre autres. De par son caractère de niche, l hébergement touristique en couvent ou foyer religieux n est pas connu de tous, en effet, il est plus particulièrement connu parmi la communauté religieuse elle-même (prêtres, bonnes sœurs, et.), ou encore parmi les pèlerins, en halte sur un chemin (celui de St. Jacques de Compostelle, entre autres, Paris étant une étape importante de ce pèlerinage). La communication (communication que nous entendons bien sûr à sa définition marketing la plus répandue que nous avons définie plus haut) sur ce type d hébergement se fait essentiellement sur Internet, comme sur le site Internet du diocèse de Paris, sur le site Internet de couvents directement, par le biais de prospectus dans les églises ou les couvents et cloîtres, ou encore par le bouche à oreille. Paris, et la France de manière plus générale, étant un pays, 44 Fond de carte libre de droit avec les emplacements des foyers religieux parisiens accueillant des touristes 78

79 certes laïque, mais de tradition catholique, les touristes seront donc plus à même de trouver des hébergements touristiques au sein d établissements religieux catholiques. 10. Les centres internationaux de séjour Grande métropole universitaire, qui attire des étudiants, Français comme étrangers, de tous horizons et de tous bords, depuis des siècles, Paris propose également à ses visiteurs, surtout des étudiants, de séjourner dans des Centres Internationaux de Séjour. La zone de Paris Ouest bénéficie notamment de la présence de la Cité Universitaire Internationale, où chaque «Maison» ou «Fondation» gère elle-même ses propres réservations 45, ces réservations s'adressent à des étudiants étrangers souhaitant faire un séjour dans le cadre de leurs études à Paris. Cela fonctionne de façon indépendante, un peu comme n importe quel hôtel, bien qu il soit tout de même important de noter que les Centres Internationaux de Séjours se différencient des hôtels sur un point : en effet, ceux-ci fonctionnent beaucoup par bouche à oreille, par réseaux (contrairement aux hôtels, qui ont besoin de faire de la publicité sur leur établissement pour avoir un taux de remplissage correct). Il faut savoir qu un centre international de séjour a une double vocation : lieu d'hébergement et de restauration, c'est aussi un lieu culturel. Son concept repose sur la convivialité, la rencontre et les échanges internationaux. Il dispose donc d'importants espaces collectifs favorisant la découverte et la rencontre Les dix catégories sont donc très hétéroclites. Paris Ouest possède un éventail assez large d hébergement alternatif. 45 Source : site Internet de l OTCP 46 Fond de carte libre de droit avec l emplacement de la Cité Universitaire 47 Source : INSEE 79

80 C. Analyse cartographique du territoire Nous avons réalisé des cartes afin d avoir une vue d ensemble de notre territoire (cf. cidessous). Pour la réalisation de ces cartes nous avons utilisé deux logiciels qui sont Excel et Adobe Illustrator. Les données brutes sur les hébergements alternatifs sont non-exhaustives, elles proviennent de l inventaire réalisé dans la première partie (utilisation des mêmes sites internet). Les données utilisées sont donc celles qui étaient disponibles sur les sites internet que nous avons visités. Nous avons fait le choix de nous concentrer sur un seul site pour chaque type d hébergement pour éviter les doublons. Mais cela inclus par conséquent des pertes de données. Ces cartes doivent dont être relativisée et prise dans leur contexte de création. Les données ont ensuite étaient reportées sur la carte avec une discrétisation manuelle qui est la meilleure solution pour garder des classes cohérentes dans notre situation. Nous avons donc découpé les classes de densité selon les seuils observés sur l histogramme réalisé. La discrétisation manuelle permet de produire une carte équilibrée graphiquement tout en respectant la distribution de la série. Les deux cartes suivantes représentent pour la première les données brutes des hébergements alternatifs pour chaque arrondissement et la seconde représente la densité d hébergement alternatif pour chaque arrondissement. Nous n avons pas fait de carte pour chaque catégorie car certaines catégories sont très pauvres en effectifs et donc cela ne serait pas très utile (auberge de jeunesse, camping, couvent ). La première carte nous indique donc les chiffres bruts non-exhaustifs des hébergements alternatifs de l ouest parisien. On remarque que les concentrations les plus importantes se situent dans les arrondissements périphériques et que le chiffre le plus faible se situe dans le cœur parisien. Cela s explique assez facilement par le peu d espace disponible dans le centre de Paris contrairement à la périphérie. Il y a donc une inégalité spatiale entre le centre qui a deux fois moins d hébergement alternatif que certains arrondissements périphériques. Cependant, pour aller plus loin dans cette carte il est nécessaire de faire une carte de densité. Ainsi le nombre d hébergement alternatif diponible est ramené à la superficie de l arrondissement. Les données change alors complètement. On remarque qu au vu de leur superficie, les arrondissements centraux sont plutôt bien pourvus en hébergement alternatif. La concentration est très forte entre 159 et 625 hébergements alternatifs au kilomètre carré. Ces arrondissements sont donc essentiels dans l offre proposé par Paris Ouest en ce qui concerne les hébergements alternatifs. Même si au vu de la carte avec les chiffres bruts ces arrondissements ont moins d hébergement que ceux situés en périphérie. En densité, les arrondissements aux extrimités sont beaucoup moins denses. Le maillage de la zone est plus lâche. Il reste donc encore un certain nombre de possibilité pour ces arrondissements. La densité pourrait être augmenter au vu de l ExpoFrance Evidement cela passe par une sensibilisation de la population locale dans le rôle qu elle doit jouer dans l accueil des futurs touristes. 80

81 81

82 III. Communication et motivations A. Les motivations des touristes face à l hébergement alternatif L essor de l hébergement alternatif s est en parti réalisé grâce au développement d Internet. En effet, nombre de pratiques qui nous semblent aujourd hui banales, comme louer une chambre chez l habitant par le biais d un site Internet, ont longtemps été des pratiques de l ombre, cachées et connues seulement de quelques initiés. Aujourd hui, tout le monde peut louer sa chambre d ami, son canapé, car ces pratiques se sont démocratisées, et sont même devenues à la mode : il est de bon ton de nos jours de tester des choses alternatives, voire underground afin d être une personne à la mode. Selon le réseau Veille Tourisme, lorsque le touriste choisit d expérimenter des hébergements alternatifs, il apparaît que son choix est surtout motivé par un désir de vivre un autre mode d existence, loin de ce qu il a pu vivre jusqu alors, dans des chambres d hôtels de chaîne «banales». Le touriste veut donc vivre comme les habitants de la ville ou du pays qu il visite, il veut vraiment s insérer dans leur vie de tous les jours et ne plus être un simple spectateur d une vie et d une culture qu il apprend à connaître, mais il souhaite bel et bien à travers son choix d hébergement devenir un acteur de son expérience touristique et être considéré comme un réel habitant de la contrée qu il visite. Cette analyse rejoint la théorie de Dean MacCannell sur la notion de backstage touristique : de nos jours, le backstage prévaut, le front a été expérimenté par une majorité de touristes, maintenant à la recherche de nouvelles expériences. La seconde grande motivation du touriste à expérimenter un hébergement de type alternatif est le désir de tester un produit de niche, encore inconnu du grand public. On peut retrouver ici la volonté du touriste de renouer avec une tradition ancienne du tourisme, qui était de découvrir de nouvelles choses, d explorer de nouvelles choses pour en tirer un récit de voyage. Les hébergements alternatifs peuvent être assimilés à une aventure des temps modernes dont le touriste tirera un enseignement, des souvenirs et un récit à raconter lors de son retour à la vie «normale». Cependant, les touristes ne cherchent pas tous la même chose lorsqu ils réservent une chambre d hôte que quand ils comptent tester le couchsurfing. L aventure n est pas la même est le public non plus. Bien entendu, il en va de même pour tous les types d hébergement alternatif que nous avons listé : - Le couchsurfing comme le séjour chez l habitant, ou encore l échange d appartement ou maison retiendront plus volontiers l attention des touristes avertis et initiés, - Les touristes à la recherche d insolite, mais de confort se dirigeront plus vers les chambres d hôtes ou les hôtels concepts, 82

83 - Les auberges de jeunesse et les centres de séjour internationaux attireront plus les étudiants de tous horizons, motivés par l image que véhiculent celles-ci : une image jeune, un hébergement bon marché, une expérience commune, voire même un rite initiatique, - Le camping attira plus facilement des personnes cherchant à séjourner à petit budget dans la ville de Paris, mais également des personnes à la recherche d un endroit de calme et de verdure au cœur de Paris, - Enfin, le séjour en foyer religieux attirera plus volontiers les pèlerins ou encore les touristes souhaitant une retraite au calme et une expérience mystique. Ce n est donc pas seulement la recherche de petit prix qui motive les touristes à choisir ce type d hébergement. Les hébergements alternatifs véhiculent une expérience particulière qui se caractérise par une proximité avec les habitants d une ville ou d un quartier, voire même d une proximité avec la ville : en effet, il semble évident que pour mieux comprendre une ville, et par extension les gens qui y vivent, c est de vivre cette ville au quotidien, pas seulement à travers ses musées ou ses monuments, mais aussi à travers ses quartiers méconnus, ses transports en communs Les hébergements alternatifs promeuvent une expérience sans artifices et sans clichés de n importe quelle ville, quartier, centre ou nœud urbain. B. La communication sur l hébergement alternatif L hébergement alternatif est un phénomène qui commence à fortement se démocratiser, l hébergement alternatif, et sa communication auprès du grand public bénéficie aujourd hui de l énorme boom d Internet. 1. Sa présentation Cependant, nous pouvons remarquer que par «hébergement touristique alternatif», la plupart des personnes pensent automatiquement à une nuit dans une cabane dans les arbres, ou une nuit dans une yourte mongole, ce qui n entre pas dans la définition d hébergement alternatif comme elle est entendue dans le cadre d Expo France Néanmoins, ce concept d hébergement alternatif tend à se détacher de l image qu il avait auparavant de concept à destination d un public averti, notamment grâce à une récente campagne de publicité menée par AirBnB, site pionnier dans la démocratisation du couchsurfing. 83

84 48 Ainsi, l hébergement alternatif n est plus seulement présent sur Internet, mais commence également à s insérer dans des canaux de communication plus traditionnels, comme l affichage urbain, ou encore dans des publicités dans des journaux. Ce nouveau plan d attaque en termes de communication démontre une réelle volonté de bousculer les codes établis depuis des années sur l hébergement touristique dans l esprit des Français. Cette manière de pensé ne peut être que bénéfique pour l exposition universelle Elle doit même être renforcée. Cela vaut en tout cas pour le couchsurfing, puisque le concept de chambre d hôtes, concept bien Français qui a du mal à se faire comprendre chez certains de nos voisins européens, est ancré depuis des décennies dans les habitudes touristiques des Français, contrairement au couchsurfing qui est un phénomène assez nouveau dans l Hexagone. 2. Vendre du rêve Nous pouvons toutefois remarquer que c est la possibilité de vivre une expérience différente qui prime sur les sites Internet d hébergement alternatif de type couchsurfing ou d échange de maison, tandis que la promesse d une expérience authentique et chaleureuse prime pour les chambres d hôtes ou les gîtes. IV. La grille SWOT Nous allons donc réaliser une grille SWOT qui nous permettra de mieux comprendre notre territoire. Cette grille nous permettra ensuite de choisir une stratégie et de faire des préconisations pour la zone de Paris Ouest en ce qui concerne les hébergements alternatifs. 48 Source : etourisme-feng-shui.com 84

85 Cette grille se base sur notre inventaire et les différentes données que nous avons collectés pour réaliser un diagnostic de notre territoire. Origine Interne Origine Externe Positif FORCES - Notoriété touristique - Bonne desserte par les transports en commun - Magasins de proximité OPPORTUNITES - Tendance des hébergements alternatifs - Hébergement économique en temps de crise Négatif FAIBLESSES - Communication encore insuffisante et qui manque de cohérence - Manque de transparence et d assurance pour les touristes MENACES - La création du Grand Paris - Prix du mètre carré - Politiques publiques A. Les forces Notre territoire se situe dans une zone déjà très touriste. Paris Ouest est très fréquenté par les touristes grâce à ces nombreux monuments emblématiques de la ville parisienne. C est donc un point positif pour l ensemble des hébergements alternatifs car la clientèle potentielle est déjà présente sur le territoire. Ensuite, un autre point positif est la bonne desserte de la zone par les transports en commun, notamment le métro. En effet, le territoire se situe au cœur de la ville et donc de nombreuses bouches permettent de relier tous les points de la ville rapidement. L accessibilité pour les hébergements est donc très importante. La communication peut jouer sur la proximité des transports et la faciliter pour se déplacer en ville. Autre facteur positif pour la zone est la présence de magasins de proximité comme les boulangeries ou les pharmacies ou encore des superettes. Ces services sont souvent indispensables pour certains hébergements alternatifs comme les meublés de tourisme. Cette proximité de différents services et d infrastructure est un véritable atout pour les hébergements alternatifs dans la zone de Paris Ouest. B. Les opportunités 85

86 Les hébergements alternatifs ont également la chance de pouvoir surfer sur la tendance actuelle qui est en leur faveur. Les touristes recherchent une expérience différente, plus proche de l habitant et du quotidien de la ville. Ensuite, les petits prix de ces hébergements par rapport à des chambres d hôtel est aussi un avantage non négligeable même si les touristes ne cherchent pas seulement le petit prix dans ce type d hébergement. Les hébergements alternatifs permettent donc également de voyager à petit prix. Cette offre peut donc être très intéressante pour l ExpoFrance 2025 qui pourra attirer différents publics avec différentes portefeuilles. C. Les faiblesses Malgré ce constant favorable, il existe des points faiblesses. Ces types d hébergement sont encore peu cohérents dans leur communication. De nombreux sites se sont spécialisés dans les hébergements alternatifs mais les offres restent encore très éparpillées et cela demande d être parfois initié pour bien les comprendre où les trouver. C est le cas pour les échanges de maison/appartement qui reste très sélecte ou encore le couchsurfing dont certains sites regorgent d annonces pas forcément sûres. De plus, de nombreux hébergements sont encore dans l ombre car ils sont des niches dans les hébergements alternatifs, c est le cas des couvent ou encore une fois du couchsurfing. Ils sont réservés à des initiés qui connaissent la pratique. Il faut donc communiquer sur ces offres même si elle représente un faible pourcentage de capacité d accueil ou quel qu elles ne sont pas pérenne dans le temps (les particuliers peuvent retirer leur offre quand bon leur semble). Il faut donc lancer une campagne de communication s adressant à un public plus large. Ensuite, la ville de Paris elle-même à des efforts à faire en ce qui concerne la communication sur les hébergements alternative se trouvant dans la capitale. Il faudrait avoir une cohérence dans la communication sur ce type d hébergement. L office de tourisme de Paris tente de recensé sur son site les hébergements alternatifs mais cela reste encore très faible. Ces points sont des faiblesses qui doivent être retravaillé pour les changer en force. D. Les menaces Il existe également un certain nombre de menaces sur les hébergements alternatifs parisiens. La plus importante est certainement la création du Grand Paris. Le Grand Paris va permettre de connecter l arrière banlieue au centre touristique de la ville. Les hébergements situés dans la périphérie sont beaucoup moins chers que ceux situés dans notre zone. Ils donc important que les hébergements alternatifs d ouest parisien se différencie, autrement que par leur prix, pour faire face à la nouvelle concurrence qui arrivera avec le Grand Paris. Autre menace beaucoup plus difficile à contrer est l augmentation du prix du mètre carré qui a pour conséquence de vidé l ouest parisien de ces logements pour les transformé en bureau. La 86

87 zone est déjà grandement investit par les bureaux d entreprise. C est une menace difficile à comprendre car elle touche dans un premier temps la population locale, ce qui a pour conséquence directe de réduire les hébergements alternatifs se situant chez l habitant. Enfin, les politiques ne sont actuellement pas favorables aux meublés de tourisme, qui sont certainement les hébergements alternatifs les plus importants. Ils jouent un rôle fondamental dans l augmentation de la capacité d accueil de la capitale mais ils posent également problème pour l accès au logement en général. Certains propriétaires choisissent de louer leurs résidences secondaires à des touristes plutôt qu à des résidents. Ainsi, Paris manque de logement. La municipalité a donc décidé de renforcer les contrôles sur ce type de pratique afin de remettre sur le marché de la location un certain nombre de logement pour répondre à la forte demande. En effet, pour transformé sa résidence secondaire en meublé de tourisme il faut suivre un protocole. Tout d abord, il faut le déclaré car le logement devient alors un local commercial. Ensuite, le droit de transformé sa résidence secondaire en meublé de tourisme sera accordé si et seulement s il y a une compensation. Dans le centre et l Ouest de Paris cette compensation est que pour chaque 1m² transformé en meublé de tourisme, 2m² de commerce doivent être transformé en habitation. En effet, cette zone manque cruellement de mètre carré habitable 49. Cette nouvelles politique risque de changer le nombre de meublé de tourisme disponible sur la zone de Paris Ouest où la compensation est plus importante que dans le reste de Paris. En effet, le reste de Paris est soumis à une compensation d un mètre carré contre un mètre carré. Donc, notre territoire possède une dynamique touristique positive. Le développement des hébergements alternatifs est donc favorable et peut être un succès. Actuellement, ces types d hébergement peuvent profiter de la tendance qui est en leur faveur : hébergement à petit prix et expérience plus proche de l habitant. Mais comme toute tendance elle peut changer. Il faut donc se méfier et éviter de seulement se reposer sur cet effet de mode. Il est important pour Paris Ouest de développer une stratégie de développement pour les hébergements alternatifs de manière pérenne. Il faut que ces hébergements deviennent des logements plus courants dans l offre des hébergements touristique et pas seulement une mode. Il faut les inscrire dans le temps, dans l espace et dans l esprit des touristes comme des hébergements alternatifs plus traditionnels. La stratégie est donc de miser sur la tendance actuelle pour se faire connaitre. C est d ailleurs ce que fait AirBnB avec ses nombreuses publicités. V. Le benchmark I. La ville de Londres La ville choisie dans le but d effectuer un Benchmark est la ville de Londres, plus particulièrement «l Inner London» qui peut être traduit par le Centre de Londres, car la ville 49 Source : article du Monde 87

88 de Paris tend vers la construction d un Grand Paris inspiré du Grand Londres qui vise à regrouper les départements de la petite couronne et certaines communes de la grande couronne dont le centre sera Paris intra-muros. Le Grand Londres se compose de boroughs (municipalités ou arrondissements) de «l Outer» et de «l Inner» London». «L Outer London» entoure «l Inner London» qui a une superficie de 321 km² contre 105 pour Paris intra-muros. Le grand Londres La ville de Londres possède un rayonnement culturel d envergure mondiale de même que Paris, de plus ce sont deux capitales européennes avec une puissance économique comparable et elles sont des destinations touristiques importantes. En janvier 2014, selon le Figaro, Londres est devenu la première ville visitée au monde en comptabilisant 16 millions de visiteurs sur l année 2013 mais selon d autres sources, comme le Comité Régional du Tourisme, Paris Ile-de-France constate plus de 32 millions d arrivés dans les hôtels d Ile-de- France, il précise que Paris est toujours la première destination touristique au monde. D ici 2025, ces deux villes seront plus aptes à se mesurer l une à l une car elles auront un périmètre urbain comparable. Ces deux villes sont habituées aux événements internationaux comme les expositions universelles, les Coupes du monde de football ou encore les Jeux Olympiques. Après avoir accueilli les Jeux Olympiques en 2012, la ville de Londres prépare actuellement sa candidature en vue d accueillir l exposition universelle en 2025 comme le précise le site internet futurelondon.org rappelant ainsi la volonté de la ville à accueillir l exposition universelle de L accueil d évènement d ampleur mondial nécessite des nombreuses disponibilités d hébergement en vue d accueillir les visiteurs. Le site internet «hospitality London» dont le terme hospitalité précise qu il s agit uniquement l hébergement alternatif, affiche le logo des Jeux Olympiques de 2012 sur leur site internet. Ceci signifie que le site a été accrédité aux JO 2012 renforçant ainsi sa légitimité 88

89 et renommée. Les demandes de logement sont effectuées en ligne et les paiements par chèque sur ce site. Ce site propose différentes options d hébergement avec des localisations dans le Centre de Londres ou dans l ensemble du Grand Londres ainsi que les mêmes options de repas à tous les visiteurs ce qui montre une offre structurée et développée à travers Londres. Dans le domaine de l hébergement alternatif, le site de l Office de tourisme de Londres, en particulier la rubrique intitulée «Où séjourner?» est dédiée aux différents types d hébergement alternatif, regroupé en sept catégories. Un peu plus de 1300 logements sont proposés sur ce site. Un autre point à souligner ces offres peuvent être directement consultées et les hébergements peuvent être réservés sur le site ce qui peut sous-entend le caractère institutionnel de ces offres bien que d autres sites proposent de l hébergement alternatif. Sur le site de l OTCP (Office de Tourisme et des Congrès de Paris), un aperçu écrit et visuel de ce qui attend les visiteurs en fonction des quartiers où ils choisiront de loger ou des parcours qu ils effectueront est disponible. Des sites internet sont indiqués sur lesquels les visiteurs peuvent consulter et réserver les hébergements alternatifs. Le site de l OTCP les redirige vers des sites spécialisés comme le couchsurfing mais aussi vers des sites payants comme trocmaison.com pour les échanges d appartement ou encore des sites spécialisés pour la réservation de certain type d hébergement comme couchsurfing, camping et autre. Il n y a pas de possibilité de réservation directement sur le site de l OTPC. Ceci confirme le constat du cabinet AT Kearney, qui en janvier 2014 annonce que la ville de Londres est mieux connecté au monde que Paris selon différents critères comme l échange d information où Londres est mieux placé. L utilisation des résidences universitaires comme logement alternatif semble être répandu à Londres comme par exemple dans le Borough de Newham qui possède quelques résidences universitaires dont quatre dans le quartier de Stradford, ouvrent leurs portes à des non étudiants en été et pendant les vacances scolaires. Ces logements en résidence universitaire possèdent un niveau de confort qui correspond à celui des hôtels de 2 ou 3 étoiles. Ceci donne un aperçu des services qu ils peuvent proposer dans un quartier qui a bénéficié d une «territorialisation olympique» en 2012 en accueillant le village olympique. Contrairement à la ville de Londres où les résidences universitaires sont accessibles en été, les résidences universitaires parisiennes gérées par le Crous de Paris ne sont accessibles qu à peu d étudiants en stage dans la capitale, très peu d entre elles se transforment en auberge de jeunesse et aucune est accessible aux visiteurs. Depuis plusieurs années, certains quartiers de Londres font face à un phénomène appelé la gentrification. C est ainsi que le quartier de Spitalfields dans le borough de Tower Hamlet en raison de la présence d une «industrie créative» se voit développer une gentrification due à un tourisme hors des sentiers battus de plus en plus important. Les dynamiques urbaines de Paris et de Londres sont donc elles sont aussi similaires. Londres développe aussi de son côté de grand projet d aménagement du territoire. Les deux villes connaissent donc des dynamiques urbaines, économiques, sociales, touristiques similaires. Cette similitude a renforcé notre choix de Londres comme ville de benchmark. 89

90 Mais cette gentrification est loin d être en mesure de se mesurer à certains quartiers de l Inner London. Dans les boroughs de Kensington and Chelsea et City of Westminster, nous pouvons y relever des quartiers résidentiels très aisés comme Chelsea, Notting Hill ou encore Kensington mais également des quartiers très touristiques comme Soho où brille Piccadilly Circus ainsi que des quartiers principalement dédiés aux grandes marques et aux marques de luxe comme Mayfair avec Oxford Street, Regent Street mais aussi New Bond Street. En août 2007 les habitants de ces deux Boroughs avaient les revenus par foyer les plus élevés d Angleterre. Ces zones peuvent être rapprochées de la zone de Paris Ouest qui rassemble elle aussi les beaux quartiers de la capitale. Sur le site de l Office de Tourisme de Londres, nous pouvons voir que les Agences d hébergement et les auberges proposent environ 5 possibilités de logements dans ces quartiers. La plupart des chambres d hôtes qui sont des Bed and Breakfast possède souvent le titre «Hôtel». A travers ce titre certains propriétaires veulent peut-être mettre en avant le caractère réglementaire de leur établissement. Sur le site de «AirBnB» nous pouvons noter que le nombre de logement disponible dans ces quartiers double. Nous pouvons en conclure que les habitants de ces quartiers préfèrent être sur des sites un plus encadrés et plus spécialisés que le site de l Office de Tourisme de Londres. Les hébergements alternatifs dans cette zone ne sont pas très nombreux contrairement à la zone de Paris Ouest qui a une assez grande diversité d hébergement alternatif. La ville de Paris devrait s aligner sur le modèle londonien afin d avoir plus de visibilité et de lisibilité en mettant en place un site internet unique pour la diffusion des logements alternatifs, de plus une représentation cartographique comme un logo doit être disponible pour rassurer les touristes et l intitulé hôtel ne doit pas être réservé uniquement aux hôtels stricto sensu mais doit pouvoir être profitables aux meublés de tourisme, chambres d hôtes etc. II. La ville de Berlin Nous avons également fait le choix de faire une comparaison rapide avec un arrondissement de la ville de Berlin qui propose un aménagement intéressant d une zone d eau. C est l arrondissement administratif de Spandau dans l ouest de Berlin. Cet arrondissement possède une marina, Marina Lanke où se mêlent location de péniche, une école de voile, des services destinés aux Yachts mais aussi un port de plaisance qui accueille des amarrages toute saison. Les berges de Seine pourraient être aménagées dans le but d accueillir des bateaux et des bateaux-hôtels pour accueillir le surplus de touriste dû à l exposition universelle. L avantage de ces logements alternatifs et qu ils sont mobiles. Lors de l exposition nous pouvons donc imaginer le long de la seine des aménagements afin d accueillir des bateaux qui serviront de logements aux propriétaires mais également de mettre en place des Maisons Bateaux comme à Marina Lanke équipés comme un appartement avec salle de bain, cuisine, chambres, salons, etc. Il n existe pas de canaux dans notre partie 90

91 d étude de la ville de Paris, mais un grand espace fluvial utilisable. Cet espace pourrait être mis en valeur comme le fait la ville de Berlin et il pourrait accueillir des Maisons Bateaux et proposer des locations sur la Seine. De plus cet espace est intégré dans Le Plan Biodiversité de la capitale adopté le 15 novembre 2011 par le Conseil de Paris et précise que cette trame bleue est importante car elle permet la sauvegarde de la biodiversité à Paris qui est un enjeu majeur au 21 ème siècle et cet enjeu passe par une mise en valeur à travers l aménagement des berges de Seine ou encore l aménagement et mise en place de plans d eau dans le but d assurer une biodiversité animalière et de faune et flore riche dans Paris intra-muros. La ville de Berlin préserve ses espaces verts et ses plans d eau avec comme principe la ville avec la nature et la ville de Paris en est à ses «débuts» et doit intégrer la nature avec la ville qui est l un des objectifs de développement durable au sein du Grand Paris. VI. Tendances et perspectives A. Les NTIC et leurs enjeux Les nouvelles technologies de l information et de la communication sont aujourd hui omniprésentes dans nos quotidiens. Tout développement de projet, quel que soit le domaine dans lequel il intervient, ne doit donc pas négliger l importance de ces technologies afin d être en phase avec l ère dans laquelle il s intègre. La candidature de la métropole de Paris pour accueillir l exposition universelle de 2025 est un projet de taille, dans lequel les nouvelles technologies de l information et de la communication (NTIC) joueront un rôle considérable, tant d un point de vue organisationnel que fonctionnel. En ce qui concerne l'hébergement, plusieurs innovations en matière d information et de communication sont mises en avant comme la mise en place d une centrale de réservation, l accès sécurisé aux hébergements grâce à un badge, la mise en place d application pour faciliter les rencontres en amont et sur place, du type greeter, couchsurfing et groupes sur les réseaux sociaux ainsi que des application de plate-forme d hébergement qui offrent au voyageur des chambres, appartements, maisons de particuliers ou d entreprises à louer au prix fixé par le propriétaire lui-même. On voit bien que les applications sont mises en avant pour faciliter la réservation d hébergements, marchands ou non-marchands. Concernant les transports, des innovations en matière d information et de communication sont également mises en place comme l amélioration de l application RATP afin de permettre une réduction du temps de voyage, la mise en place d une application d auto-partage qui permet d encourager le co-voiturage entre les visiteurs et l établissement de bornes informatives dans les stations de métro et de bus. Il est également important de renforcer la signalétique notamment pour les bus et métro qui serviront les zones de l exposition universelle Autant d outils qui permettront le bon déroulement de leur voyage aux touristes venus pour assister à l exposition universelle

92 B. Perspective en vue au Grand Paris Le Grand Paris est un projet visant à transformer l agglomération parisienne en une grande métropole mondiale et européenne du XXIe siècle et ayant vocation à «améliorer le cadre de vie des habitants, à corriger les inégalités territoriales et à construire une ville durable». Ce projet mené par le gouvernement de François Fillon propose la création de pôles économiques majeurs autour de Paris, ainsi que la création d'un réseau de transport public du Grand Paris performant qui relierait ces pôles aux aéroports, aux gares TGV et au centre de Paris. Ainsi la petite et la grande couronne serait beaucoup mieux irriguées. Le projet est aussi institutionnel. Il s'agit de créer une structure de gouvernance entre Paris et son agglomération dense. La création de cette métropole à statut particulier est prévue le 1er janvier 2016, supprimant ainsi l ensemble des actuels établissements publics de coopération intercommunale. Avec l arrivée du Grand Paris, c est l hyper-centre parisien qui risque d être touché. En effet, l objectif premier du Grand Paris est de faciliter l accès à Paris depuis les banlieues voisines. En imaginant l augmentation des prix de l hébergement durant l exposition, les touristes vont sans doute préférer se loger dans la banlieue parisienne où les prix seront moins chers. La facilité d accès par les transports à la capitale va permettre aux touristes de s éloigner de Paris. Il faut donc contrer cette nouvelle concurrence en proposant des hébergements alternatifs qui ne pourront pas être retrouvé dans la banlieue parisienne. Par exemple, un investissement des toits des musées ou bâtiments publics de la ville de Paris. Un tel projet a déjà vu le jour sur le toit du Palais du Tokyo qui accueillait le projet Everland. C était un véritable succès. Pourquoi ne pas le reproduire à plus grande échelle? D autant plus que les toits parisiens ont une certaine notoriété dans la tête des touristes. Les toits de Paris participent à l image de la ville. On peut également parler de ces containers maritimes mis en place par la Mairie de Paris connu sous le nom de «Zzz» qui ont été aménagés dans le but d y passer un moment, avec en supplément un jardin intime voir une terrasse le long des berges au cœur de Paris. Ces containers sont gratuits pour une heure et demi le temps d une pause, sur réservations les mercredis, samedis et dimanches. Ce concept pourrait être développé et amélioré afin de proposer un logement alternatif en Ces types d hébergement alternatif qui pourraient être de véritables atouts pour contrer la concurrence du Grand Paris. En effet, il propose une expérience qui ne peut pas être retrouvé dans la couronne parisienne. 92

93 C. Préconisations et perspectives à l horizon de 2025 Actuellement, le parc d hébergement de l ouest parisien n est pas prêt à accueillir le nombre de touriste lié à un évènement de l ampleur d une exposition universelle. S il sera évidemment nécessaire d utiliser au maximum les capacités de l hébergement professionnel sur l ensemble de la région, une partie de la solution se trouve également dans renforcement et le développement des modes alternatifs d hébergement. Ces derniers permettent surtout de résoudre le problème d un parc hôtelier trop limité en nombre de chambres sur l ensemble de la région parisienne. Avec l'hébergement alternatif, il s agit de faire face à l augmentation du nombre de visiteurs sur le temps de l évènement, de diversifier l offre d hébergement et de la rendre accessible à tous mais surtout de favoriser les échanges multiculturels et intergénérationnels par le partage du quotidien. Ainsi, on parle d hébergements alternatifs marchands ou non-marchands avec des exemples classiques tel que la location d appartement, les gîtes, ou encore les maisons d hôtes mais aussi d hébergement plus originaux comme le couchsurfing ou l Urban camping. 1. Améliorer la communication et la commercialisation des hébergements alternatifs Il est primordial de pérenniser l offre des hébergements alternatifs et cela passe par des canaux de communication complémentaire et véhiculant des informations cohérentes. Il serait intéressant que la ville créé un site internet dédié à ce type d hébergement avec les différentes catégories existantes. Une plateforme où toutes les offres seraient recensées. Ainsi, le territoire serait beaucoup plus cohérent. Cependant, si un tel site doit exister, il doit être créé à l échelle de la ville de Paris et pas seulement pour l Ouest. Le site faciliterait la communication et la commercialisation qui deviendrait plus claire et cohérente pour les touristes venant à l exposition universelle de De plus, ce site peut être utilisé tous au long de l année pour les touristes «ordinaires» venant visiter la capitale. Ces offres pourraient également se remarquer grâce à un logo. Le logo permet de s inscrire dans la mémoire des touristes mais également de les rassurer sur la qualité de l hébergement alternatif qu ils souhaitent louer lors de l événement. Ci-dessous un exemple de logo pouvant servir à certifier les hébergements alternatifs dans le territoire de l exposition universelle de Exemple de logo pour rendre visible et lisible l offre des hébergements alternatifs lors de la future Exposition Universelle. Il a été créé par notre groupe à l aide du logiciel Adobe Illustrator 93

94 Ensuite, une communication doit également se faire à l attention des touristes internationaux afin de leur faire découvrir les hébergements alternatifs disponibles pendant l exposition. En effet, ces types de logements n ont pas forcément d équivalence à l étranger, il donc important de les faire découvrir, dans ce cas-ci le logo pourra être un véritable atout en termes de communication et de sécurisation pour les touristes qui découvrent ces pratiques. 2. Augmentation de la qualité des hébergements alternatifs Tout d abord, le développement de modes d hébergement alternatifs est un enjeu déterminant de la réinvention de l hospitalité sur le territoire français pendant l exposition universelle de En effet, le thème de cette exposition, sera l hospitalité, l'hébergement alternatif est donc le meilleur moyen d aller à la rencontre de nouvelles personnalités et au plus près des locaux. Mais afin que ce thème soit un succès il est absolument nécessaire de sensibiliser la population en amont. Des campagnes d information, de sensibilisation et de mobilisation devront être faites en étroit partenariat avec les communes, le Grand Paris, les offices de tourisme et également les acteurs privés qui proposent ce type d hébergement (AirBnB, FUAJ, guesttoguest...). La qualité des hébergements alternatifs lors de cet événement dépanaderont énormément de la mobilisation des habitants. Une sensibilisation en amont est donc indispensable. La communication doit donc se faire à l attention des Français, afin qu ils puissent se préparer, et bien leur faire comprendre que le thème, l hospitalité, se fera également avec eux ; le développement de modes d hébergement alternatifs et innovants est un enjeu déterminant de la réinvention de l hospitalité sur notre territoire pendant l exposition universelle de Il s agit de faire face à l augmentation du nombre de visiteurs sur le temps de l évènement, de diversifier l offre d hébergement et de la rendre accessible à tous mais surtout de favoriser les échanges multiculturels et intergénérationnels par le partage du quotidien. 51 Il s agit d adopter une démarche pédagogique pour faire accepter aux Français d héberger chez eux un visiteur de l Exposition Universelle. L augmentation de la qualité des hébergements alternatifs passant également par la sécurité pour les touristes lors de leurs réservations. En effet, il est fondamental de tranquilliser les futurs touristes sur ces pratiques nouvelles qui connaissent parfois des déviances. Par exemple, de nombreux clients se sont déjà fait avoir en louant un appartement qui n existe pas. Il est donc fondamental que les institutions encadrent de manière plus poussée les hébergements alternatifs marchands notamment la location de chambre ou d appartement, les échanges de maison/appartement Ainsi les touristes seraient sécurisés et auraient une assurance. Cette amélioration ne peut se faire sans la participation des institutions publiques. 51 Source : 94

95 A contrario, l encadrement du couchsurfing est plus compliqué car c est une pratique non marchande basé sur un réseau. Dans le but de rassurer les touristes, des packages sur le modèle du all inclusive pourraient être mis en vente. Ils pourraient inclure le logement alternatif, les transports, les visites de l exposition. Ces pass pourraient être également intéressants pour mesurer la performance de l exposition (statistique, nombre de visites dans les espaces payants ). Ce pack serait une véritable assurance pour le touriste, cela souligne en effet le caractère réglementaire et institutionnel du logement. Des assurances payantes gérés par l Etat pourront également être mise en place afin d encadrer les logements alternatifs. 3. Développement de différents hébergements alternatifs Un certain nombre de projet et d aménagement doivent être mené afin de répondre à cet enjeu pour l exposition universelle de De nouveaux hébergements alternatifs doivent être développés et pensés. Par exemple, il serait intéressant de développer le «couchsurfing», car il remet au centre le rôle de l habitant. Ce dernier, qui accueille gratuitement un étranger chez lui, pourrait tenir un rôle d hôte allant bien au-delà du simple accueil. Il pourrait être un guide, un ambassadeur de son territoire, et partager son quotidien au travers des repas qui sont un autre aspect de la gastronomie française. L hospitalité prend ici toute son ampleur. L accueillant deviendra un véritable ambassadeur de son territoire auprès de l accueil. On pourrait appeler ces personnes des «couchsurfeur-ambassadeur», le titre serait indiqué sur leur profil ainsi une dimension d hospitalité et de découverte serait attaché à l hébergement. L hébergement ne serait pas simplement un lieu pour dormir mais un lieu d échange et de découverte entre différentes cultures. Même si ce mode d'hébergement reste peu développé actuellement, le Couchsurfing tend à se banaliser et il se pourrait qu en 2025, lors de l exposition, il soit un recours aux hébergements trop chers. D autant plus, si le rôle du couchsurfeur s étend à celui d ambassadeur d un territoire, notamment pendant l événement. Cependant, cette dimension doit être travaillé en amont car cela demande du temps de la part de l accueillant. Une réflexion doit être faite avec ces personnes afin d aboutir à la meilleure solution. Autre hébergement alternatif pouvant être développé est celui de «l Urban Camping». Le dispositif «Urban Camping» pourrait être, en 2025, une manière d inverser les valeurs du foncier le temps de l exposition et de répondre aux préoccupations et problématiques socioéconomiques actuelles liées à la hausse des prix du foncier dans l hyper-centre parisien. Ces structures écologiques et éphémères de camping en hauteur, implantées dans des espaces insolites du Grand Paris pourrait être la tendance d'hébergement alternatif dans les années

96 Le concept Urban Camping permet de réfléchir à l hébergement de visiteurs ayant un budget restreint. Il s agit donc de développer du logement économique, social et écologique au plus près des sites touristiques. Mais il s agit aussi d un mode d investissement des espaces urbains du quotidien par des touristes. 96

97 Conclusion La ville de Paris doit se préparer dans l optique d accueillir un évènement de l ampleur de l exposition universelle Cette préparation passe par une capacité d accueil suffisante pour le surplus de touriste qui sera attiré par l exposition. Les hébergements alternatifs peuvent jouer un rôle très important dans l augmentation du nombre de lit disponible au sein même de la ville. En effet, ces hébergements prennent beaucoup moins de place que les hôtels, car pour la plupart ils se fixent sur le logement déjà existant des habitants. Il y a une double fonction de cet espace. C est un véritable atout qui permet d avoir une densification assez forte dans des zones où il n y a pas forcément d espace disponible pour de nouvelles constructions. Mais pour que les hébergements alternatifs augmentent réellement la capacité d accueil de la ville, ils doivent être bien visibles et lisibles par l ensemble des visiteurs. Cette visibilité et lisibilité doit être travaillées conjointement avec les entreprises privées spécialisées dans ce domaine, les institutions publiques du tourisme, les autorités publiques en général et bien évidement les habitants eux-mêmes. La zone de Paris Ouest est connue pour ces quartiers bourgeois pas forcément très accueillants et hospitaliers. C est donc un défi d installer des hébergements alternatifs moins chers, notamment les offres non marchandes comme le couchsurfing ou l échange de maison/appartement ; type d hébergement en plein essor dans de nombreuses métropoles mondiales. De plus, cette zone ne possède pas la même morphologie urbaine que d autres métropoles européennes, Londres qui est beaucoup plus résidentielle avec une ville très équipée en logements individuels, la pratique de logements alternatifs est plus courante comme louer une chambre chez soi. Paris ouest est pratiquement composé de logements collectifs ce qui pourrait constituer un volume d offre important si la majorité des logements sont disponible à l alternatif. De plus avec la nouvelle maire de Paris, Anne Hidalgo, envisage de plus en plus de logements sociaux dans Paris, notamment la transformation de m² de bureaux en logements sociaux dans le 9 ème arrondissement, mais aussi des logements sociaux dans le centre et l ouest parisien, nous pouvons imaginer que ceci pourrait se développer en logements alternatifs. Mais pour cela la population doit être sensibilisée. De nombreux hébergements alternatifs sont indissociables de la volonté et de la dynamique des habitants eux-mêmes. La zone de Paris Ouest est donc favorable à l accueil de ce type d hébergement (volonté de construction de nouveaux logements, densité déjà assez forte dans certains quartiers ), il suffit donc d alimenter cette dynamique, de l encourager et de mieux l encadrer à l aide des institutions publiques. Mais la zone de Paris Ouest cumule également un certain nombre de barrières qui bloquent le développement cohérent de ce type d hébergement. Plusieurs structures refusent d encadrer l hébergement alternatif comme l Office de Tourisme et des congrès de Paris qui préfère 97

98 adopter une position neutre en ce qui concerne l hébergement alternatif 52. L hébergement alternatif se développe alors sans aucune cohérence et surtout aucune assurance pour le touriste. Ensuite, en 2025 le Grand Paris commencera à se mettre en place et sera de plus en plus visible grâce au Grand Paris Express qui rendra les espaces de la couronne moins excentrés. Afin de maintenir l offre de la zone Paris Ouest en termes de logements alternatifs un rééquilibrage et une augmentation est peut-être nécessaire entre les différents arrondissements et sur les différents modes de logements alternatifs. L hébergement alternatif dans la zone de Paris Ouest doit se différencier de la couronne pour garder son offre offensive et pertinente. Elle doit notamment faire attention à l augmentation des prix qui flambent souvent pendant des événements de cette taille. Paris Ouest possède un certain nombre d atouts qui pourront lui permettre de se différencier de la couronne même si ces prix seront plus élevés. Tout d abord la proximité des nombreux sites touristiques est avantage considérable. De plus, malgré une superficie restreinte et très urbanisée, la zone de Paris ouest possède de nombreux espaces verts à investir temporairement mais aussi une richesse fluviale à exploiter. C est une opportunité considérable car ces localisations particulières et uniques peuvent également augmenter le taux expérientiel. Enfin, il est important de rappeler que es hébergements alternatifs, notamment chez l habitant, sont très importants car ils sont en grande partie basés sur l hospitalité et le partage. Les parisiens accueilleraient chez eux les populations du monde pour un partage culturel. Ce partage est un des premiers objectifs des expositions universelles, c est une vitrine pour toutes les cultures du monde. Les hébergements alternatifs doivent être l initiative de la population locale et elle doit être volontaire d accueillir des visiteurs du monde entier. Les institutions peuvent aider en lançant des campagnes de sensibilisation de la population à ces enjeux. Les hébergements alternatifs sont donc essentiels dans la future exposition universelle à la fois pour leur rôle dans l augmentation de la capacité d accueil de la ville mais aussi pour leur place dans le caractère hospitalier de l exposition. En effet, l hospitalité, thème central pour la future exposition universelle, doit être au cœur des hébergements alternatifs et leur bon développement est donc nécessaire pour que Paris puisse présenter une candidature solide et cohérente. La zone de Paris Ouest est caractérisée par une forte concentration de centres d affaire mais également de hauts lieux du tourisme. C est un territoire clés de la région qui s articule autour de l Axe Historique constitué du Louvre, de la place de la Concorde, de l Arc de Triomphe et pour finir dans le département des Hauts-de-Seine avec l Arche de la Défense. 52 Propos de Thomas Deschamps, Responsable de l Observatoire du tourisme parisien lors de la conférence du 24 avril 2014 sur les clientèles touristiques. 98

99 Paris Ouest malgré sa popularité touristique et son potentiel en termes d hébergement alternatif reste encore sous exploité. De par la proximité des Hauts-de-Seine, le département pourrait être un véritable fer de lance pour l hébergement alternatif et ainsi complété l insuffisance de celle de Paris Ouest. Cependant, nous sommes loin de cette situation idéale. En effet, de fortes similarités semblent apparaître entre les deux espaces, qui sont tous les deux caractérisés par un faible pourcentage d hébergement alternatif. 99

100 Hauts-de-Seine Rémi Coulais, Pierre Denmat, Marianne Détranchant, Pauline Gonse, Marie Michel, Hélicia Nicolas 100

101 Introduction L organisation de l exposition universelle à Paris en 2025 pose la question de l échelle du territoire sur laquelle un tel événement pourra avoir lieu. Si, par le passé, les expositions universelles se tenaient dans Paris intra-muros, il semble qu il soit nécessaire d envisager un territoire plus large pour accueillir un événement de cette ampleur. Ainsi, c est le Grand Paris qui sera le support adéquat pour l exposition universelle en Paris doit donc travailler en partenariat avec les territoires qui l entourent pour élaborer une véritable stratégie permettant d accueillir cet événement. La question de l accueil des visiteurs est primordiale pour un événement international. Si l université Paris 1 Panthéon-Sorbonne a choisi de travailler sur le thème de l hospitalité, c est pour permettre d accueillir chacun des visiteurs comme il se doit et de leur montrer que la France est capable de véhiculer des valeurs de partage et ainsi d être le territoire universel pour tout le temps de cette exposition. Dès lors, la question de l hébergement se pose notamment en région parisienne où il fait défaut. A l heure où les touristes cherchent de plus en plus à se mettre dans la peau des habitants, l hôtel ne répond plus toujours à la demande des touristes. C est donc vers le logement alternatif que les touristes se tournent. L hébergement alternatif est un mode d hébergement qui s est considérablement développé ces dernières années et qui, on peut le penser, va continuer à se développer dans les années à venir. Avec l essor des mobilités internationales, on peut s attendre à ce qu un événement tel que l exposition universelle de 2025 entraîne un afflux massif de visiteurs à Paris et en Ile-de- France. Il convient donc d étudier des territoires proches de Paris pouvant accueillir et héberger ces nombreux visiteurs tout en leur proposant une offre de logements alternatifs convenant à leurs besoins. Le département des Hauts-de-Seine présente des atouts importants pour le tourisme. Il est proche de Paris et dispose d un réseau de transports conséquent lui permettant une bonne liaison avec le centre de la capitale. Ce territoire sera donc une terre d accueil pour les visiteurs de l exposition universelle de Nous nous sommes donc attachés à étudier l offre d hébergements alternatifs dans ce territoire en les classant afin de mieux cerner cette offre. Notre travail a consisté et à caractériser l offre afin de proposer un diagnostic sur l existant et à analyser l offre afin d élaborer des préconisations en vue de l exposition universelle de Nous nous sommes donc demandés si l offre dans ce département présentant des atouts importants pour l accueil des visiteurs en 2025 était suffisante dans la perspective de cet événement. En outre, nous avons cherché à voir quelles étaient les évolutions possibles et souhaitables en matière d hébergements alternatifs dans ce département. 101

102 Les communes des Hauts de Seine : Source : 102

103 I. Préparation de l étude et mise en place du cadre d analyse A. Méthodologie La première phase de notre travail a été d organiser la manière dont le groupe allait travailler afin d être le plus efficace et pertinent possible. En ce qui concerne l inventaire de l existant, nous avons tout d abord réalisé une réflexion commune sur les différents types d hébergements existants et sur ce que nous voulions faire ressortir de notre travail. Pour cela nous avons décidé de ne pas échanger avec les autres groupes s occupant des départements voisins car nous avons préféré voir l offre comme un ensemble très hétérogène, avec des particularités pour chaque territoire et donc chaque département. Suite à ces observations, nous avons divisé le département en ses différentes communes. Nous avons obtenu 36 communes ce qui faisait logiquement six communes par membre du groupe. Chaque membre a ensuite fait un inventaire précis des différents hébergements «alternatifs» présents sur ses communes, selon la typologie commune que nous avons mis en place et qui sera explicitée dans la prochaine partie consacrée à cet inventaire. Une fois que l inventaire complet a été remis en commun et que nous avons pu échanger sur les différents résultats de chacun, nous avons réfléchi de manière commune à la suite de notre travail. Il était notamment question de définir les différentes idées qui devraient être présentées concernant la partie sur les canaux de distribution, mais également le choix de la ville qui nous intéressera pour le Benchmark. Suite à ces deux réflexions préalables qui seront abordées plus précisément dans les parties suivantes, nous avons à nouveau divisé notre groupe en deux sous-parties, dans un souci d efficacité. Un premier sous-groupe devait se charger de la réflexion et des recherches sur les canaux de distribution, travail qui a été initié par l inventaire réalisé auparavant et qui nous avait donné des pistes sur la communication réalisée et sur laquelle chacun avait pu donner un avis dans le cadre de la réflexion commune. Le deuxième sous-groupe devait travailler sur le Benchmark, après que le groupe dans son ensemble ait choisi une ville à étudier, selon une justification qui sera présentée dans la dernière partie. Nous avons donc identifié les espaces qui présentaient un profil socio-spatial similaire à celui de notre espace d étude. Notre choix s est porté vers Barcelone, ville certes moins grande que Paris, mais qui a déjà reçu un événement international en 1992 (Jeux Olympiques) et qui accueille un nombre très important de visiteurs chaque année. L ensemble de ce travail a constitué le premier rendu. Par la suite, nous avons, après une réflexion commune sur les pistes à travailler pour la suite de cette étude, à nouveau divisé notre groupe. Pendant que certains s occupaient de remettre en forme le dossier en fonction des remarques faites sur le premier rendu (création d un plan, réalisation de cartes, nouvelle réflexion sur la typologie proposée), d autres se sont intéressées à l étude des forces et faiblesses du territoire et de l offre de logement. 103

104 Un dernier sous-groupe, enfin, s est concentré sur la réalisation du Benchmark. Notre premier Benchmark, l étude de Barcelone, n ayant pas produit de résultats satisfaisants, nous avons, au préalable, réfléchi en commun à une nouvelle ville qu il nous serait possible d étudier. Notre choix s est porté sur Sydney, et ce pour plusieurs raisons. Tout d abord, cette ville n est pas européenne, ce qui change du profil de Paris et Barcelone. Par ailleurs c est également une ville olympique, puisqu elle a accueilli les Jeux Olympiques de En choisissant une ville olympique, nous souhaitions voir quelle était l offre en termes de logements alternatifs dans une ville ayant accueilli un événement de rayonnement mondial. B. Inventaire : 1. Typologie La réalisation de la typologie s est faite en commun, avant la répartition du travail. Notre but était de réaliser une typologie représentative des hébergements se trouvant sur notre territoire d étude. Pour cela, nous avons répertorié les sites internet susceptibles de nous aider dans notre inventaire et notamment les sites qui nous paraissaient officiels, ou au moins représentatif. Avant cela, il a été nécessaire de définir ce que nous appelions logement alternatif. Le mot alternatif peut être défini comme «qui présente ou propose une alternative, un choix entre deux solutions», selon le dictionnaire Larousse. Dans ce sens, nous pouvons partir d un postulat selon lequel le logement touristique le plus souvent utilisé par les touristes est l hôtel. Un logement alternatif serait donc un logement proposant une autre option à l hôtel. Cependant, il existe également une autre définition, spécifique au domaine du logement. Cette définition est plus floue, mais concerne des logements spécifiques, qui proposent une relation privilégiée avec le territoire. Ces types de logement sont en général directement chez le propriétaire, ce qui permet au touriste une relation plus approfondie avec des résidents. Les logements alternatifs d une commune chercheront à faire revivre les traditions locales, et à répondre aux attentes des touristes tout en s adaptant aux besoins des résidents. Par ailleurs, souvent, ces logements s inscrivent dans une démarche de tourisme durable, plus respectueux de l environnement. Pour cette étude, nous avons décidé de n exclure aucune de ces deux définitions, nous intéresserons donc tant aux logements offrant une alternative à l hôtel qu aux logements alternatifs entrant dans la seconde définition, la plus spécifique. Nous nous sommes donc intéressés à plusieurs sites, que voici : - AirBnB, une société qui met à disposition une liste de logements de particuliers proposant des offres de location pour une nuitée ou plus, dans le cadre d un système de plateforme communautaire qui a été fondée en Pour cette étude, nous avons décidé de fragmenter l offre AirBnB en plusieurs catégories : les chambres privées, les 104

105 chambres partagées, les appartements et les maisons. Nous reviendrons plus tard sur les raisons de cette partition. - Couchsurfing : ce site propose depuis 2004 la mise en relation d un visiteur vers un hébergeur privé. Depuis 2011, Couchsurfing est devenu une société commerciale, car auparavant elle avait été fondée sous forme d association à but non lucratif, ce qui prouve bien l importance du marché de l hébergement alternatif. - Les chambres d hôtes : les sites répertoriant ce type d hébergement sont très nombreux et nous avons donc choisi de nous intéresser aux deux principaux sites que sont Chambresd hôtes.org et chambres-hotes.fr. - Gîtes : le site gîtes-de-france.com nous a permis de répertorier les gîtes présents sur nos communes. - Enfin, nous avons utilisé le site guesttoguest.com, qui permet aux membres d échanger un appartement ou une maison. A partir du recensement des offres proposées sur ces différents sites internet (et dont il est possible de voir les chiffres exact dans un tableau récapitulatif situé en annexes), nous avons établi la typologie suivante. Nous nous sommes tout d abord intéressés aux logements privés. Ces derniers peuvent être considérés comme logements alternatifs en tant qu alternative à l hôtel, type de logement le plus souvent utilisé et particulièrement développé en région parisienne. Ainsi, même s il s agit principalement de logements marchands, il est intéressant de les considérer dans notre étude. Cette catégorie comprend trois types d hébergement : les maisons AirBnB, les appartements AirBnB et les gites. En effet, ces trois catégories ont en commun le fait que le propriétaire du logement n habite pas sur place en même temps que les locataires. Il n y a donc pas d interaction particulière entre résidents et touristes, qui disposent d un logement qui leur est entièrement dédié. La seconde grande catégorie de notre typologie s intéresse aux logements partagés. Le caractère alternatif de ces derniers ressort plus clairement, dans la mesure où locataires et propriétaires se côtoient et logent dans un même espace. Se mettent alors en place des relations particulières entre touristes et résidents ainsi qu entre touristes et territoire, puisque souvent, dans de tels cas, le propriétaire se place en ambassadeur de sa commune, de son département ou de sa région. Ces logements partagés se divisent ensuite en trois sous-parties : les logements marchands, qui comprennent les chambres AirBNB (privées comme partagées) et les chambres d hôtes, et les logements non marchands (guest-to-guest et, dans une certaine mesure, couchsurfing, même si ce dernier mode de logement a de plus en plus tendance à devenir marchand). Enfin, il est important d évoquer une troisième partie, les logements insolites. Ceux-ci peuvent être marchands ou non marchands, privés ou partagés, leur caractéristique principale étant de sortir de l ordinaire et de s adresser à un type précis de touristes. Il sera difficile d en 105

106 expliquer la répartition, puisque cette forme d hébergement, bien que plébiscitée par les touristes, reste encore marginale. Cette typologie peut donc se schématiser ainsi : Ainsi, notre typologie permet d avoir un aperçu des différentes offres d hébergements alternatifs proposées dans les Hauts-de-Seine. En outre, elle permet de différencier ces offres et ainsi de voir les manques et faiblesses mais aussi les atouts dans cet espace, notamment en termes de structuration de l offre et de sa répartition. 2. Répartition Après avoir recensé l offre sur le département des Hauts-de-Seine et l avoir classée selon cette typologie, nous nous sommes intéressés à sa distribution dans les différentes communes, que nous avons représentée à l aide de cartes de répartition. Le but est ici de se demander où se situe l offre de logement alternatif sur le territoire étudié, pour ainsi comprendre s il s agit d une offre homogène ou si au contraire certaines communes en sont dépourvues au profit d autres. Pour AirBnB, nous avons donc choisi de distinguer quatre catégories, que sont les chambres partagées, les chambres privées, les maisons et les appartements. Une cinquième catégorie regroupe l ensemble de l offre sur la commune et permet d avoir une vision globale de la part de logements AirBnB. Ces distinctions nous sont apparues comme logiques après avoir étudier le site qui propose diverses offres qui sont clairement différentes les unes des autres. 106

107 En effet, une chambre privée est une chambre chez l habitant, dans une partie réservée de l habitation. C est bien un logement marchand mais partagé puisqu on habite dans la résidence principale du propriétaire et en même temps lui. Une chambre partagée peut se définir comme une chambre chez l habitant, que l on partage avec d autres touristes. Il peut aussi s agir d un canapé lit dans une pièce de vie par exemple. C est donc également un logement marchand partagé. Une maison, elle, se définit comme une maison individuelle entièrement louée au touriste. Ce type de logement se rapproche du gite ou du meublé de tourisme. Le propriétaire passe par un réseau de logement alternatif, AirBnB, mais n est pas présent dans la maison en même temps que les locataires. C est donc un logement marchand individuel. Enfin, un appartement, selon notre répartition, est un appartement individuel entièrement loué au touriste. Le propriétaire n y est pas présent en même temps que le touriste. Il s agit donc également d un logement marchand individuel. Il apparaît de cette distinction que maisons et appartements sont très proches, tout comme chambres privées et chambres partagées. Effectuer une différence entre ces catégories nous a tout de même paru significatif pour plusieurs raisons. En ce qui concerne les chambres, la mention «privée» ou «partagée» nous donne une indication de confort, les chambres privées permettant au touriste une plus grande intimité et un espace réservé au sein même de la résidence principale du propriétaire. Au contraire, les chambres partagées semblent proposer une moins grande indépendance du touriste et du propriétaire. Ainsi, au sein même de cette catégorie de logements partagés, il existe des nuances. C est également un motif de confort qui motive la différenciation entre maisons et appartements. En effet, les touristes ont souvent une image bien précise de Paris et sa proche banlieue : celle d une ville à grande densité de population et donnant à voir essentiellement un paysage d immeubles. Ainsi, une maison dans ce contexte peut sembler plus attirant par sa rareté et son originalité. Cela peut donc constituer un atout par rapport à l appartement, plus banal et souvent connoté comme moins spacieux. C est pourquoi nous avons décidé de mentionner cette distinction. Cependant, pour les cartes de densité, nous allons les regrouper en deux grandes catégories : les logements partagés et les logements privés. 107

108 a. Répartition des logements partagés non-marchands dans les Hauts-de-Seine en Mars 2014 Ce type d hébergements est plus diffus dans le département, l ensemble du territoire en est pourvu, un noyau principal d hébergeur se situe autour de la commune de Nanterre. Il s agit en effet d un mode d hébergement possible pour tout propriétaire ou locataire d un logement. Cette pratique, caractéristique de l alternatif puisque partagée semble être la plus enclin à ce développer, y compris dans des communes éloignées de Paris. 108

109 Répartition des logements guest-to-guest dans les Hauts-de-Seine en Mars 2014 Boulogne-Billancourt se distingue dans l échange de logement, il s agit de la seule commune à avoir entre 50 et 100 pratiquants. L apparition de site Internet encadrant cette pratique contribue à son bon développement et on peut supposer que la marge de progression est encore importante. Les communes les plus peuplées possèdent toutes au minimum une dizaine d adeptes. Le «guest to guest», en période de difficulté économique, a de belles perspectives, on peut supposer que des alternatives au tout marchant bénéficient à un renouveau du «troc». Ce système d hébergement peut difficilement être pris en compte dans la capacité d accueillir d un territoire. Le prêt de son logement ne peut être que temporaire et sur des périodes changeantes. 109

110 Répartition des propositions de Couchsurfing dans les Hauts-de-Seine en Mars 2014 Offrir un toit gracieusement pour des vacances avec le couchsurfing se pratique autour de Nanterre, d Antony ainsi que dans les villes frontalières (Neuilly-sur-Seine, Boulogne- Billancourt, Issy-les-Moulineaux). La proximité de Paris et des moyens de transport est ici aussi le dénominateur commun. Si aujourd hui aucune réglementation n existe sur ce type de location/prêt, on peut supposer qu une concurrence déloyale soit invoquée par le secteur hôtelier et restreigne ce mode d hébergement à l avenir. 110

111 b. Répartition des logements partagés marchands dans les Hauts-de-Seine en Mars 2014 En termes de location de logements partagés ce sont Clichy, Neuilly-sur-Seine et Boulogne qui se dénote avec plus de 40 offres. La frontière commune à Paris semble également expliquer cette répartition. Viennent ensuite Asnières-sur-Seine, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux et La Garennes- Colombes qui possèdent respectivement entre 20 et 40 locations partagées. Cette fois ci, l hébergement partagé est réparti sur une grande partie des communes du territoire mais dans des quantités restreintes, souvent entre 10 et 20 logements. Ce mode d hébergement, plus accessible financièrement et plus convivial, trouve une offre plus étendue. Les pratiquants attachent une importance moindre à la proximité de Paris. Ce fonctionnement, basé sur le partage, semble mieux correspondre à la notion «d alternatif». 111

112 Toutefois, partager une chambre, un appartement ou une maison est un principe qui a encore besoin de se démocratiser. Il ne s agit pas d une pratique très généralisée. Communes des Hauts-de-Seine disposant de chambres d hôtes et de gîtes L analyse des gites et chambres d hôtes, dans l état actuel, ne permet pas de déduire une logique de répartition ou une logique de consommation. Toutefois, les gîtes et chambres d hôtes forment un ensemble d hébergement de plus en plus fédéré, appartenant ou non à des groupes, qui doivent être référencés en mairie. Pour ces raisons ce mode d hébergement n est plus à faire découvrir. Il s apparente presque à de l hébergement traditionnel, type hôtellerie. Sa spécificité réside dans le fait que se sont souvent des particuliers qui créent et gèrent ces structures et en font donc des hébergements volatiles, avec des créations et disparitions 112

113 régulières. Il s agit dès lors de logements alternatifs au sens où il y a un échange qui s opère entre le touriste et le propriétaire. Répartition des logements AirBnb dans les Hauts-de-Seine en Mars 2014 Le site Airbnb répertorie en Hauts-de-Seine, comme les autres types d hébergements alternatifs, la majorité de ses locations dans les grandes villes et les celles permettant un trajet vers Paris rapide. On peut aussi noter que les logements AirBnb se concentrent dans les villes à l environnement agréable ce qui apparaît comme un argument de vente dans bon nombre d annonces. Dans un souci de lisibilité, la carte prend en compte l ensemble de l offre AirBnb. Pour distinguer. Néanmoins, en la recoupant avec la carte des logements partagés marchands et la carte des logements individuels, on s aperçoit que la distinction que nous avons faite dans 113

114 notre typologie (maison, appartement, chambre individuelle, chambre partagée ) ne modifie pas la répartition sur l ensemble du territoire des Hauts-de-Seine. c. Répartition des logements individuels dans les Hauts-de-Seine Ces logements individuels recoupent les catégories que nous avons précédemment citées. Néanmoins, il nous a semblé intéressant d analyser leur répartition dans la mesure où ces logements individuels sont peut-être les moins «alternatifs» puisqu ils restent basés sur un mode d hébergement sans partage avec les populations locales. Cette offre est primordiale à étudier dans la mesure où elle sera certainement très plébiscitée dans les prochaines années tant par les touristes venant visiter la métropole parisienne car par les visiteurs de l exposition universelle de De nouveau, on remarque que c est la proximité de Paris (soit géographique soit par la desserte en transport) qui semble expliquer les plus fortes concentrations de logements dans certaines communes. Cette proximité de Paris semble donc répondre à la demande des touristes qui viennent avant tout visiter Paris. 114

115 Un mot, pour finir, à propos des logements spécialisés. Comme indiqué précédemment, il est difficile d en établir un inventaire exhaustif dans la mesure où les acteurs eux-mêmes ne s accordent pas sur une définition du genre. Nous avons quant à nous choisi d y inclure les logements de luxe ainsi que les logements originaux. En effet, les logements de luxe sont encore peu diffusés, mais visent soit une clientèle très riche, soit une clientèle classique désirant profiter d une expérience hors du commun, et donc insolite. Les logements originaux, ou logements insolites à proprement parlé sont quant à eux, selon notre typologie, des offres d hébergements dans des lieux ou des bâtiments détournés de leur fonction première, puisqu il n existe pas, comme on peut parfois le voir ailleurs, d offres de nuits en cabane, tipi, ou roulotte par exemple. Le logement de luxe commence doucement à émerger en Hauts-de-Seine. Il est par exemple possible de noter la présence d offres de lofts ou de villas, à des prix nettement plus élevés que le reste des hébergements. Nous pouvons par exemple citer des offres à Malakoff. Cependant, cette offre reste peu représentée, ce qui ne parait pas surprenant dans un contexte actuel de crise économique. Les logements insolites, en revanche, sont un peu plus présents. L une des formes les plus représentatives est l aménagement de cabines d hôtes à bord d une péniche. Ce choix d aménager des péniches en hébergements touristiques a été fait dans plusieurs villes, puisqu on en retrouve, par exemple, à Issy-les-Moulineaux, Asnières-sur-Seine ou encore à Meudon. D autres lieux peuvent également être qualifiés de logements insolites, de par leur originalité. En effet, nous pouvons trouver d anciens ateliers d artistes, ou encore des appartements d architecte. Dans tous les cas, cette offre de logements insolites reste limitée et relativement mal référencée. Contrairement aux autres types de logements évoqués au cours de ce travail, il n existe pas un site les regroupant tous. Au contraire, la diversité des sites spécialisés diminue leur visibilité. 3. Explication de la répartition des logements Il s agit maintenant de trouver une explication à ces répartitions particulièrement hétérogènes. 115

116 répartition des types de logements proposés par Airbnb 23% 62% 8% 7% chambres privées chambres partagées maisons appartements Pour AirBnB, il est notable que le nombre d appartements est bien plus important que les maisons individuelles, tandis que les chambres privées sont souvent bien plus nombreuses que les chambres partagées, ce qui est certainement représentatif d une attente des visiteurs. Dans l ensemble, le nombre d hébergements semble être corrélé à l importance de la commune en termes de nombre de visiteurs et de notoriété car en effet, les communes les plus «connues» détiennent la part la plus importante des logements. Les appartements sont le type de logement le plus proposé sur AirBnb ; il est donc possible d en déduire que c est également le type le plus recherché par les touristes. De plus il est possible d expliquer le peu de maisons individuelles proposées à la location par la localisation des logements. En effet, les maisons sont une forme d habitation moins répandue dans la proche banlieue parisienne que les appartements. En ce qui concerne la différence du nombre d offres entre appartements et chambres (partagées ou privées), cela peut s expliquer grâce à l élément de typologie suivant : l aspect individuel ou non du logement. répartition des types de logements Airbnb logements partagés logements individuels 116

117 La catégorie «logements partagés» regroupe les deux types de chambres différenciées par Airbnb, tandis que la catégorie «logements individuels» prend en compte les offres d appartements et de maisons sur ce même site. Il parait alors clairement sur ce second graphique que les logements individuels représentent une part bien plus importante que les logements partagés. Il est donc possible de se poser la question suivante : pourquoi les touristes en recherche de logement dans les Hauts-de-Seine se tournent-ils vers un type de logement type gite touristique sur une plateforme réservée au logement alternatif? Un élément de réponse peut être la faible présence de gites sur le département. Celle-ci est particulièrement évidente sur la carte de répartition, puisque nous avons du non pas indiqué les densités de chaque commune mais bien les communes qui possèdent ou non un gite. Par ailleurs, nous avons décidé de regrouper, pour cette carte, chambres d hôtes et gite puisque ces deux types de logements, bien que très différents (l un est un logement privé tandis que l autre est un logement partagé), sont tous deux très peu implantés sur les communes des Hauts-de-Seine. Le nombre de logements proposés sur Couchsurfing, quant à lui, est dans la plupart des cas, largement supérieur à ce qui est proposé sur AirBnB qui est pourtant situé sur une offre similaire. Cela peut entre autres s expliquer par le fait que Couchsurfing soit une société plus ancienne et donc mieux positionnée sur le marché et notamment le marché international. Ainsi, un touriste étranger désireux de trouver un logement alternatif favorisera cette plateforme. De plus, au fil des années, il est facilement imaginable qu une communauté d habitués s est formée, créant ainsi un réseau de contacts et donc d utilisateurs. Une autre raison est le fait que bien que ce site soit devenu marchand, il est resté, dans l imaginaire touristique, comme un site non marchand, et donc particulièrement attractif pour les touristes. Enfin, le guest-to-guest, qui permet aux membres d échanger un appartement ou une maison présente des chiffres intéressants. L offre est assez importante, ce qui conforte l idée que l offre d hébergements «alternatifs» est une nouvelle manière de se loger pour les touristes et représente certainement une part non significative des nuitées, même si cela est difficilement comptabilisable. Deux critères principaux semblent rentrer en compte pour expliquer cette recherche du logement alternatif grâce au guest-to-guest : un logement non marchand et donc attractif, ainsi que la volonté souvent clairement exprimée d un rapport authentique au territoire visité. Habiter chez les propriétaires, des résidents, qui connaissent leur région et veulent la faire découvrir, semble donc être un gage de découverte du «vrai» Hauts-de-Seine, de la vie quotidienne de ses habitants tout en profitant des attraits touristiques de Paris. Il faut tout de même, pour finir, évoquer le cas de l hôtellerie de plein air, qui, bien que non présent dans notre typologie, pourrait être considéré comme logement alternatif, en tant qu alternative à l hôtel. Cependant, si ce type d hébergement n est évoqué ni sur les cartes de répartition, ni dans la typologie, c est qu il n y en aucun dans le département des Hauts-de- Seine. 117

118 De la même manière, nous n avons pas parlé des auberges de jeunesse, pourtant également logements proposant une alternative à l hôtel, puisqu il n en existe que deux dans le département. Il ne nous a donc pas paru significatif de les représenter sur une carte de densités. Cet inventaire permet donc de mettre en évidence des manques évidents en termes de camping ou encore de gîtes, tandis que les offres de type AirBnB ou Couchsurfing semblent avoir le monopole sur ces nouveaux hébergements alternatifs. La question qu il faudra se poser est de savoir si il est nécessaire de rééquilibrer cette offre en favorisant l implantation de gîtes et autres hébergements de ce type, ou s il faut au contraire laisser faire cet engouement pour les sites de location et de partage de logements communautaires qui sont en plus positionnés sur le marché de l offre «connectée», c est-à-dire facilement réservables sur internet et notamment grâce aux mobiles ce qui est un atout non négligeable à l heure actuelle. Il est possible de noter, sur les cartes de répartition, que la localisation des différents types de logement se centre surtout sur quelques communes, toujours les mêmes, avec seulement quelques variations en fonction des catégories de logement. Il est évident, au premier abord, que les communes les plus pourvues en offres de logement alternatif sont celles situées directement à la frontière avec Paris. Cela semble logique si l on part du postulat, que nous allons justifier lors de notre étude sur la communication, que les touristes de Hauts-de-Seine viennent quasiment exclusivement dans l objectif d une visite de la capitale. 118

119 Après avoir expliqué notre typologie et montré la répartition des différents types de logement alternatif en Hauts-de-Seine, nous avons constaté que cette répartition n était pas égale. Nous avons donc cherché à comprendre pourquoi grâce aux caractéristiques propres aux hébergements, ce qui nous a fourni une partie des réponses. A présent, il s agit de mieux comprendre ces inégalités territoriales en termes d offre de logement alternatif grâce à une analyse du territoire. Ce diagnostic nous permettra de cerner plus précisément les atouts des Hauts-de-Seine vis-à-vis du tourisme, mais aussi ses limites. Ainsi, grâce à ces éléments, nous pourrons mieux expliquer la répartition des logements alternatifs dans le département. 119

120 II. Analyse du territoire : explications de la répartition des logements alternatifs des Hauts-de-Seine A. Les Hauts-de-Seine, un département aux nombreux atouts touristiques encore peu exploités 1. Une relation très étroite avec la ville de Paris La proximité de Paris, moteur économique et touristique évident de l Ile de France est un atout indéniable des Hauts-de-Seine. Il s agit du département de la région parisienne constituant la plus grande partie de la «petite couronne». Cette promiscuité ne permet pas au département un fonctionnement autonome. Le territoire doit travailler à l échelle de l Ile de France pour une meilleure complémentarité. Tous les secteurs d activités travaillent en étroite collaboration avec les collectivités voisines. Les orientations politiques de tous ces territoires influences les Hauts-de-Seine pour toutes décisions ce qui provoque une certaine dépendance. L évolution de la carte territoriale en projet, suppression de département, réduction du nombre de région, création d un Grand Paris sera un bouleversement pour les Hauts-de-Seine. Une fois les frontières de la capitale atténuées, le département connaîtra certainement un développement plus important au-delà des villes proches de Paris. Dans cette perspective, les logements alternatifs sont amenés à se développer au sein de ce territoire puisque la proximité et la relation avec Paris ne sera que plus claire pour les touristes. Le choix de se loger dans les Hauts-de-Seine sera moins perçu comme une alternative à un hébergement parisien souvent cher et peu disponible mais bien comme une option en soi présentant ses avantages. 2. Une desserte multimodale importante Mis à part des moyens aériens, tous les types de transport sont présents dans le département. La diversité et la quantité d infrastructures servent le développement de ce territoire administratif. Du point de vue touristique, ce réseau est un atout indéniable. Il est perçu comme une garantie par les touristes qui choisissent de se loger dans les Hauts-de-Seine. Ainsi, cette forte connexion avec Paris est réel atout pour le développement de l hébergement touristique au sein de ce territoire. Le périphérique est l axe routier majeur, il forme la frontière entre la capitale et le département. L enclave du bois de Boulogne interrompt en partie l axe. Les bretelles d accès sont à la fois des portes de sorties et des portes d entrées qui permettent une vitalité et un mouvement du territoire. 120

121 L autoroute A86 complète le dispositif routier permettant une circulation autour de Paris et traverse également les Hauts-de- Seine en reliant Antony et Nanterre, villes majeures. De plus, l autoroute A13 reliant Caen et Paris par Boulogne Billancourt, Avray et Saint- Cloud et l A14 reliant le quartier d affaire de La Défense, à Nanterre, à Orgeval dans les Yvelines permet la traversée du département par les parisiens, les franciliens et les provinciaux. Le dispositif Vélib est présent dans 12 communes des Hautsde-Seine. La proximité de Paris est encore ici un atout fort. Le moyen aérien le plus proche est un héliport situé dans le 15 ème arrondissement de Paris, Source : Larousse Encyclopédie limitrophe d Issy-les- Moulineaux. Au sud des Hautsde-Seine, dans les départements voisins se trouve l aéroport d Orly. Il est possible d emprunter les différents types de transport en commun à travers toute les Hauts-de-Seine : RER A et B, métro 1, 3, 4, 9, 10, 12, 13, bus, Transilien, tramway 1 et 2. Le déplacement multimodal est donc aisé. La Seine est un axe de transport historique important du département. Le port de Gennevilliers est des principaux ports fluviaux de France. Il est desservi par le chemin de fer. Une vingtaine de gares gérées par la SNCF et la RATP constitue un maillage étroit du réseau ferroviaire. Principaux points négatifs, la concentration des transports en commun autour des communes limitrophes de Paris ainsi que la saturation de ces derniers. Cette saturation remet en cause la qualité, la sécurité et la ponctualité des transports. La voiture quant à elle se voit de plus en plus critiquée pour des raisons de pollution et de difficulté de circulation. 121

122 Son utilisation, à l avenir, est amenée à se réduire au vu des mesures actuellement prises par les politiques publiques : réduction des vitesses, augmentations des voies cyclables, etc. Les pouvoirs publics et les usagers sont amenés à modifier leurs habitudes. Des projets de grands travaux vont être entrepris pour répondre à la saturation des métros et RER (extensions des lignes, création de nouvelles lignes, etc.). En parallèle, le vélo est en train de connaître un succès croissant qui doit être encouragé (notamment grâce au système de vélo en libre-service Vélib ). Grace aux cartes présentées précédemment, nous avons pu voir que certaines communes plus éloignées de Paris sur un plan géographique proposent de nombreux logements alternatifs, alors que d autres, plus proches, en sont moins pourvues. La commune de Nanterre, par exemple, est, comparée à d autres, plus éloignée mais propose de nombreux logements alternatifs, alors que celle de Vanves, plus proche de Paris, est peu pourvue en offres de logement. C est que ces communes plus éloignées sont en général mieux desservies par les transports en commun. Que ce soit par le métro ou le RER, les touristes louant un logement dans ces communes peuvent donc plus facilement se rendre à Paris ou dans les lieux touristiques de la banlieue, comme par exemple le château de Versailles. Il est donc évident que les transports jouent un rôle majeur dans la répartition de l offre de logements. Cette offre semble en effet conditionnée par la demande des touristes et par leur volonté, puisque ces visiteurs désirent, en général, pouvoir accéder le plus rapidement possible aux attractions touristiques de la capitale. Là encore, certaines communes des Hautsde-Seine ont une véritable à jouer dans la mesure où elles se situent à mi-chemin entre le centre de Paris et le château de Versailles. Ces différentes données sur les transports constituent un cadre de réflexion pour l implantation de nouveaux logements touristiques dans le département. Compte tenu de la demande, il semble préférable d encourager le développement des logements autour des grands axes de transport afin d être au plus près des attentes des touristes. Le logement alternatif doit également répondre à ces exigences des touristes. Si on reprend l analyse des quartiers périphériques de Sydney, on s aperçoit que les logements alternatifs sont situés à proximité des grands axes de transport ce qui montre bien que c est dans cette voie qu il faut travailler. Un tourisme d affaire conséquent et une proximité des monuments parisiens : Le quartier de La Défense, plus grand quartier d affaires européen sur les communes de Courbevoie, Nanterre et Puteaux est la plus grande force économique et touristique du territoire. Ce lieu génère d importants afflux en termes de touristes internationaux d affaires. Le bois de Boulogne, situé dans le 16 ème arrondissement parisien jouxte les Hauts-de-Seine. Cet espace de verdure contient de nombreux atouts touristiques tel que le jardin d acclimatation, le musée des Arts et Traditions Populaires, des sentiers pour piétons, 122

123 cyclistes et cavaliers. Des services de locations (barques, vélos), restaurant complète les loisirs disponibles sur le lieu. La traversée d un fleuve tel que la Seine est aussi un atout pour le territoire, tant en matière de transport et d économie que de tourisme et loisirs (bateau restaurant, pêche, randonnée, etc.). En effet, par exemple, des croisières sur le cours d eau sont organisées entre Sèvres et Rueil- Malmaison. On peut également mentionner les quais réaménagés tout au long de la Seine tant des communes anciennement aisées (comme Boulogne-Billancourt) que dans des communes au passé industriel (comme Gennevilliers). En outre, des monuments de renommée mondiale, tel que la Tour Eiffel et le château de Versailles sont à proximité immédiate du département, ce qui lui confère une place touristique privilégiée. Il s agit là d une opportunité indéniable pour le logement alternatif dans les Hauts-de-Seine puisqu il peut proposer une localisation entre deux pôles très touristiques de la métropole parisienne. Dans le cadre, du tourisme, l analyse ne peut être effectuée qu à la seule échelle du département des Hauts-de-Seine. De nombreux atouts du département se trouvent à l extérieur de celui-ci. Une interaction forte et évidente lie les collectivités de l ensemble de la métropole parisienne. Toutefois, on peut noter que des monuments historiques nationaux se trouvent dans ce département tel que le château de Malmaison. Les prix de l immobilier et la disponibilité du foncier dans le département peuvent constituer des opportunités à saisir et à développer compte tenu de la difficulté de se loger à Paris. Le département, avec ses atouts peut se positionner aisément comme complément parisien, notamment en termes d hébergement. Compte tenu de cette disponibilité du foncier, le logement alternatif serait plus aisément développable dans ce territoire que dans Paris intramuros où les logements sont plus rares et plus petits. 3. Une présentation du territoire par les acteurs locaux du tourisme encore hésitante Les Hauts-de-Seine disposent d un patrimoine et d un environnement favorables à l activité touristique et à son développement. S il n est plus nécessaire de démontrer le succès du quartier de la Défense en matière de tourisme d affaires, il est important de s intéresser à la présentation qui est faite de ce territoire du point de vue du tourisme de loisir. Aussi bien le CDT que les offices de tourisme locaux présentent le territoire sans en faire une promotion comme un territoire touristique en tant que tel. La proximité de Paris est toujours mise en avant comme si la visite de ce territoire n était pas possible en elle-même et qu elle ne pouvait constituer qu une excursion depuis Paris. Cet aspect paraît très étonnant dans la mesure où les Hauts-de-Seine disposent d un patrimoine à la fois historique, industriel et naturel. Ainsi, des sites tels que le château de Malmaison, la cité jardin de Suresnes, le parc de Sceaux, la forêt de Meudon, entre autres, ne sont pas mis en avant alors même qu ils peuvent être l objet d une visite voire même d un séjour complet uniquement sur le département. 123

124 Par conséquent, il est étonnant qu avec autant d atouts, la destination Hauts-de-Seine n ait pas émergé en tant que telle, en s affranchissant de la domination de Paris. Il faut donc, dans un premier temps, axer les efforts sur la promotion touristique du territoire afin d attirer les touristes dans cet espace. Le développement des offres d hébergements, et notamment des logements alternatifs, pourra se faire dans un deuxième temps afin de profiter de l afflux de touristes induit par la promotion du territoire. B. Une mise en tourisme complexe qui peut expliquer une présence réduite de logements alternatifs Nous l avons vu, le territoire des Hauts-de-Seine dispose de nombreux atouts, qui peuvent créer de véritables opportunités pour le développement du territoire, mais également de certaines faiblesses, qui peuvent se transformer en menaces. Le premier aspect du département que nous avions évoqué était sa proximité avec Paris, en particulier dans le cas de la création du Grand Paris. A la fois force et faiblesse, puisque les Hauts-de-Seine profiteraient alors du dynamisme de la capitale en perdant leur pouvoir décisionnaire, cet aspect entraine donc logiquement des opportunités comme des menaces. Du point de vue des opportunités, cela permettrait au territoire une plus grande compétitivité. Etant directement lié à Paris, le département n aurait plus besoin d axer sa politique sur le tourisme parisien, et pourrait ainsi se recentrer sur son propre territoire et sur ses atouts. De plus, il profiterait de la clientèle parisienne, puisqu il n existerait plus de frontière entre Paris et petite couronne. Le développement d une offre de logements serait alors tout à fait justifier puisqu il permettrait de loger à la fois des visiteurs venus pour les Hauts-de-Seine et des visiteurs venus pour Paris. Cependant, cette fusion des Hauts-de-Seine et de Paris représente également des menaces pour le département. En effet, si la petite couronne disparaît, le territoire perdrait de son identité. Se pose alors la question de la visibilité. Si les frontières de Paris sont atténuées, pourquoi aller dans un territoire décentré plutôt que dans les quartiers historiques de la capitale? En effet, la concurrence avec les autres modes de logements alternatifs déjà implantés au sein de la capitale représente un danger pour les logements des Hauts-de-Seine. Le second aspect majeur du territoire des Hauts-de-Seine est sa desserte multimodale conséquente. Ce réseau de transports particulièrement développé permet au département de rester compétitif. En effet, très bien desservi, il peut prétendre à accueillir un tourisme parisien tout autant que périphérique. Ainsi, de nombreuses possibilités s ouvrent à lui, en matière de diversification de l offre touristique. A ce titre, ce territoire se présente comme parfaitement adéquat pour le développement d une offre nouvelle d hébergements, basée sur les logements alternatifs. 124

125 Cependant, à cause des transports, la compétitivité du territoire est à nouveau remise en cause face à la concurrence parisienne. En effet, comme nous l avons vu, ces modes de transports, très présents dans les Hauts-de-Seine, sont aussi particulièrement saturés, ce qui entraine toute une série de désagréments que nous avons évoqués précédemment. Ainsi, les touristes pourront préférer un logement au cœur même de Paris. Plus proches des grands lieux d attraction touristique, ils seront moins dépendants des aléas des transports. Une autre menace doit également être évoquée. Il apparaît que les logements non marchands, bien qu encore moins nombreux que les logements marchands, soient particulièrement appréciés par les touristes. Cela peut être à l origine d une opportunité pour les Hauts-de- Seine, si le département arrive à se positionner sur le marché des hébergements alternatifs. Cependant, cela est également source de menaces. En effet, ces logements non marchands peuvent être diffusés par l intermédiaire de sites internet référencés, mais aussi par des réseaux plus informels et moins visibles, donc moins contrôlables. Ainsi, favoriser les logements alternatifs non marchands répond aux attentes des touristes mais représente une menace, en créant sa propre concurrence sur son territoire. Il est alors difficile de construire une politique territoriale cohérente en matière de logements s il n y a la possibilité d évaluer ni le nombre de logements non marchands ni la qualité du service proposé C. Communication sur les logements alternatifs Pour un service tel que de l hébergement, les canaux de distribution peuvent être multiples. Les canaux de distribution directs et indirects Tout d abord, le circuit de distribution peut être indirect. Cela est la solution la plus commune dans le cas des hébergements alternatifs. En effet, puisque ces derniers sont souvent de petites structures, voire des particuliers, une plateforme commune permet d améliorer la visibilité. On retrouve ainsi toute l offre d hébergement alternatif du département sur les différents sites internet dédiés (couchsurfing.org ; gites-de-france.com ; airbnb ; guest-to-guest ) qui permettent de mettre en commun toute l offre d hébergement. Il est ainsi plus facile pour l hébergeur de rendre visible son offre, et la recherche sera également simplifiée pour le client. Cette plateforme permet aussi de garantir une certaine sécurité aux clients. Par exemple, le site internet d AirBnB fonctionne comme une plateforme communautaire sur laquelle des particuliers proposent leur logement à la location. AirBnB met ensuite les offres en commun, en les regroupant par villes. Pour fonctionner, celui-ci prend une commission sur chaque transaction effectuée via le site. Au niveau institutionnel, le département des Hauts-de-Seine propose quant à lui un site dédié au tourisme (dont se charge le CDT). Il est possible de retrouver des adresses de gîtes Clévacances et de chambres d hôtes mais il semblerait que toute l offre ne soit pas répertoriée. En outre, aucune mention au couchsurfing ou encore aux locations meublées n y est faite. 125

126 Le site de l OTCP, quant à lui, propose un onglet dédié au logement «où dormir?». Il est possible d y retrouver certaines offres de logements alternatifs, y compris en périphérie de Paris. Sans parler de promotion de cette filière, on peut néanmoins remarquer que cette offre est intégrée au reste de la promotion des logements touristiques. Les différents types de logements alternatifs sont décrits et il est même possible de trouver un lien vers le site de couchsurfing. La distribution peut aussi être faite de manière directe, mais pour les hébergements alternatifs, cela est beaucoup plus rare. En effet, très peu de ces logements on leur site internet propre. Les canaux de distribution informels En ce qui concerne «l underground», c est-à-dire les canaux de distribution informels (directs ou indirects) on peut penser qu un certain bouche-à-oreille existe dans la mesure où des touristes venus profiter de ces hébergements peuvent en parler autour d eux. De grands sites comme Tripadvisor recensent également les avis des touristes ce qui peut permettre une promotion de certains hébergements. En effet, aujourd hui, si l hébergement alternatif tend à se développer, on peut noter que l évolution ne se fait pas à la même vitesse pour les différents modes de logement. Ces locations sont en majorité des activités non professionnelles et donc secondaires pour les prestataires. Cela engendre une très grande difficulté de gestion. Certaine offres sont éphémères, de nouvelles sont susceptibles de se créer chaque jour tandis que d autres disparaissent. Si cette très grande flexibilité est un avantage pour les hébergeurs, elle rend complexe une commercialisation harmonisée et adaptée à des afflux importants de touristes. Pour ces raisons, les hébergements tels que le couchsurfing s appuient principalement sur Internet qui permet une actualisation facile. Des sites font déjà figures de leader. Les gîtes et chambres d hôtes semblent être aujourd hui plus démocratisés. Si des supports papiers, sous forme de guide permettent leurs promotions, on observe un très grand nombre de site, de renommés internationales et nationales, permettant des réservations en ligne. Les organismes de promotion touristique ne semblent pas prescrire en priorité aux touristes les offres d hébergements alternatifs. Une présentation des logements qui procure une image positive d un territoire périphérique Il s agit à présent de s intéresser à la manière dont ces logements alternatifs sont présentés sur les différents canaux de distribution. En effet, la communication faite sur les divers sites de logements alternatifs nous renseigne sur la clientèle visée par les propriétaires ainsi que sur leur manière de concevoir leur territoire. En effet, il s agit pour eux de mettre en valeur leur ville ou leur département dans le but d attirer des clients. Pour cela, nous nous baserons sur la typologie mise en place, afin d identifier de manière individuelle les modalités de communication, avant de tirer une conclusion plus générale sur la présentation de l offre de logements alternatifs dans les Hauts-de-Seine. 126

127 Par ailleurs, il est clairement visible sur les sites internet utilisés que chaque type de logement propose un discours particulier, qui met en valeur l une des caractéristiques du logement en question. Ces thèmes, manières de présenter le logement, sont souvent des caractéristiques du logement alternatif, puisque les propriétaires visent la mise en valeur du territoire et ses atouts par rapport aux hôtels de la capitale. Nous allons donc voir à présent, pour chaque site internet, comment l aspect alternatif des logements est présenté. La présentation internet des logements privés : Sur AirBnB, pour commercer, l accent est, de façon générale, mis sur la proximité avec Paris et sur le faible temps de transport pour accéder au centre de la capitale. Ainsi, même si les touristes ne sont pas logés dans Paris intra-muros, ils pourront pleinement profiter de leur voyage grâce à un accès facile et rapide aux grands sites touristiques. En outre, c est le caractère plus calme et plus verdoyant qui est mis à l honneur. Cela est particulièrement visible sur les annonces de location de maisons, qui possèdent en général un petit jardin particulier. Il apparaît donc clairement que les propriétaires bailleurs de logements touristiques dans les Hauts-de-Seine choisissent de se démarquer par rapport à l offre de la capitale en insistant sur les atouts de leur territoire. Par ailleurs, il est bien clair que, sur l ensemble de l offre, ce n est pas un tourisme local qui est développé, mais bien un tourisme tourné vers Paris. Cependant, contrairement aux autres sites proposant des hébergements alternatifs, AirBnB est le seul à avoir lancé des grandes campagnes de communication offline. L une, dans le métro parisien, qui met en valeur la diversité des hébergements proposés ainsi que la diversité des destinations, et l autre, une campagne télévisée sous la forme d un spot de deux minutes. Ce spot est par ailleurs depuis peu également diffusé dans les salles de cinéma. Cela montre bien que, loin d être un phénomène en marge, l hébergement alternatif est désormais connu et adopté par le grand public. La présentation internet des logements partagés : - Les logements marchands La communication sur l offre d hébergement sur les différents sites de chambres d hôtes et gites est sensiblement similaire, ainsi nous les évoquerons ensemble. A nouveau, c est la proximité avec Paris qui prime. Bien qu au calme, les logements proposés sont accessibles, et surtout disposent de tous les services à proximité : commerces, restaurants, cinémas Par ailleurs, la proximité avec Paris n est pas la seule à être mise en valeur, et certains logements soulignent également la facilité d accéder au château de Versailles, présentant ainsi les Hautsde-Seine comme un département idéal pour des touristes : une banlieue calme, loin des problèmes des banlieues dont les visiteurs ont entendu parler, un emplacement idéal entre deux sites touristiques majeurs, la possibilité de profiter du séjour, sortir le soir Finalement, à la vue des annonces, le département bénéficie de tous les avantages de la capitale sans souffrir des inconvénients. L offre est d ailleurs largement tournée vers les familles, qui 127

128 peuvent ainsi trouver des logements suffisamment grands et surtout en sécurité pour leurs enfants. Il est également important de souligner que dans les cas des annonces pour des chambres privées ou partagées, la communication est similaire à celle faite pour le couchsurfing, que nous allons étudier à présent. - Les logements non marchands Dans le cas du couchsurfing, la communication pour ce type d hébergement est largement tournée vers l échange avec les touristes. Il s agit donc d une forme de tourisme participatif qui se crée, les hébergeurs apparaissant comme des ambassadeurs du tourisme parisien, et plus largement du tourisme francilien. Leur communication met donc l accent sur les valeurs du type d hébergement plus que sur le lieu en lui-même. Bien entendu, ils se revendiquent de la région parisienne, mais tout en précisant qu ils sont avant tout des hôtes à la disposition des touristes, dans une démarche d échange et de partage. La plupart d entre eux précisent d ailleurs en premier lieu leurs disponibilités et leur désir d effectuer des visites ou passer un moment convivial aces leurs hôtes dans «le Paris authentique». Cette forme de communication met l accent sur un aspect important, le désir de découverte authentique de la part du touriste. Le visiteur ne veut pas, dans bien des cas, suivre le même trajet touristique et superficiel que les autres, il veut entrer en profondeur dans la ville, découvrir la vie quotidienne de ses habitants. La communication faite pour le couchsurfing répond donc parfaitement à ce désir, puisque les touristes vont vivre directement chez les locaux, vont partager leur quotidien. De plus, ces propriétaires des Hauts-de-Seine se mettent à leur disposition pour leur faire découvrir leur Paris. La communication de ce mode d hébergement vise donc une clientèle particulière, les touristes désireux de créer des liens avec les habitants, de sortir des sentiers battus, de vivre, en résumé, une expérience de tourisme participatif. Pour le guest-to-guest, il est possible de noter dès le début une communication fortement axée sur la centralité parisienne tant d un point de vue régional que national. L accessibilité aux grands sites parisiens, mais aussi aux grands sites français (les châteaux de la Loire par exemple), est nettement mise en valeur, ce qui montre que la clientèle visée est principalement étrangère. D ailleurs, beaucoup d annonces sont rédigées en anglais, et chacune comporte une rubrique précisant les langues parlées par le propriétaire. Il est par ailleurs souvent mentionné que les logements proposés sont facilement accessibles en transports en commun et disposent d un cadre plus agréable que l effervescence de la capitale. Ainsi, pour conclure, nous pouvons remarquer que dans tous les cas, ce n est pas la destination Hauts-de-Seine qui est mise en valeur. La communication de tous les types d hébergement que nous avons évoqués s inscrit dans le cadre d un tourisme parisien. C est donc l accessibilité qui est mis en exergue à chaque fois, jusque dans le titre des annonces. Le territoire n apparaît alors pas en tant que banlieue, contrairement à la communication qui peut être faite en Seine Saint-Denis par exemple. L autre critère commun est le calme. Bien que les touristes puissent profiter des avantages et des services de Paris, ils seront logés dans des 128

129 quartiers résidentiels, des banlieues tranquilles Ils ne seront donc pas dérangés par le bruit et les activités de la capitale. Ensuite, la communication se spécifie pour viser à chaque fois une clientèle particulière : famille, étrangers, voyageurs seuls Il est tout de même à noter que pour accéder sur les sites internet couchsurfing.org et guesttoguest.com, il est nécessaire de s inscrire en renseignant son propre logement et sa capacité d accueil. De part cet accès contrôlé aux informations, il semblerait que ces modes d hébergement ne s adressent qu à des touristes habitués, au courant du fonctionnement ; la clientèle visée est donc celle appartenant déjà à ces réseaux, ou désirant y appartenir. III. Benchmark comparaisons avec Barcelone et Sidney A. Le cas de Barcelone La ville de Barcelone présente des aspects similaires dans son activité touristique à la ville de Paris même si sa taille n est absolument pas comparable. En effet, depuis plusieurs années, Barcelone accueille un grand nombre de visiteurs ce qui en fait un des pôles majeurs du tourisme en Europe. En outre, la ville a accueilli un événement d envergure mondiale en 1992 avec les Jeux Olympiques, il nous a donc semblé opportun de voir si Paris, qui cherche à organiser l Exposition Universelle, était aussi bien dotée en hébergements alternatifs que Barcelone. Le développement récent du tourisme à Barcelone a permis la création de nombreuses offres de logements. Réputée pour être une ville largement pourvue en logements alternatifs, il nous a semblé intéressant de comparer cette offre à celle de Paris, ou du moins de sa proche banlieue aisée afin de mieux cerner l offre proposée dans les Hauts-de-Seine. Dans un premier temps, il semble indispensable de caractériser le profil de notre espace d études afin de mieux cerner les éléments que nous devrons retrouver dans les espaces que nous allons étudier à Barcelone. Ainsi, les Hauts-de-Seine se présentent comme un département à proximité immédiate de la ville-centre (tous les espaces de ce territoire sont situés à moins de 30 minutes de transport du centre de Paris avec, la plupart du temps, une desserte ferroviaire de qualité). Cet élément est fondamental dans la mesure où la plupart des activités touristiques se concentrent dans la ville-centre. Ainsi, on peut penser que ce temps de transport de 30 minutes est supportable pour les clientèles touristiques tant françaises qu étrangères. En outre, les Hauts-de-Seine sont caractérisés comme étant le département le plus riche de France (sa population a les revenus les plus importants de France). Il s agit donc d un espace au profil social aisé. En outre, si on consulte les cartes IGN au 1/25000, on peut voir que le patrimoine bâti est largement constitué de pavillons ou de petites résidences. L environnement de ce département est largement urbain mais propose néanmoins un grand nombre d espaces verts (notamment sur les rives de la Seine mais aussi au parc de Sceaux, au bois de Meudon, ). Enfin, les Hauts-de-Seine proposent un grand nombre de services de qualité tels que des hôpitaux, des équipements sportifs et enfin des monuments historiques 129

130 et/ou iconiques (domaine de Malmaison, arche de la Défense). Il s agit donc de trouver des quartiers ou un territoire en périphérie de Barcelone rassemblant l ensemble de ces critères ou, du moins, s en rapprochant le plus afin de pouvoir comparer les offres d hébergements proposées. S il est difficile de trouver un territoire comparable à celui des Hauts-de-Seine à Barcelone, on peut néanmoins remarquer l existence de certains quartiers comportant bon nombre de points communs. Du fait de la taille de l agglomération de Barcelone qui n est pas comparable à celle de l agglomération parisienne, il nous a semblé plus pertinent de nous intéresser à des quartiers périphériques de la ville et non à un vaste territoire similaire aux Hauts-de-Seine. En outre, le passé de la ville de Barcelone n étant pas le même que celui de Paris, le développement urbain ne s est pas effectué de la même manière. En effet, Barcelone a été, pendant tout le XIXème et le début du XXème siècle, une ville fortement industrielle dont les ouvriers allaient se loger en périphérie tandis que les populations aisées restaient dans le centre de la ville. Aujourd hui, des quartiers périphériques aisés émergent mais leur étendue n est pas encore comparable à celle des Hauts-de-Seine. Ainsi, le quartier de Predalbes à l ouest de Barcelone semble correspondre aux caractéristiques que nous avons précédemment citées. En effet, ce quartier située en périphérie de la ville est bien relié au centre-ville en moins de 30 minutes et présente un caractère paysager agréable avec de nombreux pavillons avec jardin. En outre, la population présente un niveau de revenus très confortables (ce qui est confirmé par le prix du foncier). On peut aussi retenir le quartier de Los Corts qui se situe à l ouest de la ville également (qui englobe Pedralbes) dans la mesure où, même si le quartier est relativement proche du centreville, il semble un centre majeur pour les activités liées à la finance dans ville ce qui pourrait le rapprocher, toute proportion gardée, du quartier de la Défense dans les Hauts-de-Seine. Los Corts est aussi proche du centre-ville que la Défense et la liaison par les différents moyens de transports semble également similaire. En outre, une complémentarité entre foncier destiné à l activité résidentielle et foncier destiné à l activité tertiaire s opère tout autant que dans le quartier de la Défense. Cet espace en périphérie du centre de Barcelone semble donc tout à fait adapté à notre benchmark dans la mesure où il ne semble pas forcément être propice à un hébergement touristique de prime abord, tout autant que le quartier de la Défense. En outre, si on considère que certains espaces des Hauts-de-Seine sont relativement éloignés du centre de Paris et qu une discontinuité dans le bâti existe entre ces espaces et le centre de Paris, on peut s intéresser à la ville de Cerdanyola del Vallès qui est située au nord-ouest de Barcelone. Cette périphérie est, selon Pilar Riera Figueras 53 (université de Barcelone), un espace de proche banlieue qui s est développé récemment (à partir des années 1980) et qui est largement marqué par un bâti pavillonnaire concentrant des classes moyennes aisées attirées par le calme de la ville mais aussi par sa bonne liaison avec le centre-ville de Barcelone. De fait, Cerdanyola del Vallès se trouve à 17,6 km de la métropole qu elle rejoint en son centre 53 Article en ligne, consulté le 18 Mars 2014, 130

131 (station «Sant Andreu Arenal») en 15 minutes grâce aux trains de banlieue de la RENFE, les équivalents des RER franciliens. Cet espace semble donc intéressant à étudier dans le cadre de notre benchmark dans la mesure où il semble correspondre à certains espaces des Hauts-de- Seine. Ainsi, ces différents quartiers, bien que présentant peu de caractéristiques similaires avec les Hauts-de-Seine au premier abord, semblent néanmoins y correspondre à travers plusieurs aspects : la proximité avec la métropole et la bonne liaison en transports, le type d habitat majoritairement pavillonnaire ainsi que le niveau de vie plutôt élevé des populations y vivant. Partant de ces constats, le tableau ci-dessous répertorie les différents types d hébergements ainsi que leur quantité dans les quartiers évoqués préalablement : Airbnb (nombre de chambres ) Airbnb (nombre de maisons) Airbnb (nombre d apparte ments) camping Couchsurfing Guest-toguest Chambres d hôtes Los Corts Pedralbes La Maternitat i sant Ramon Cerdanyola del Vallès B. L exemple du North Shore à Sydney Après avoir effectué un benchmark sur une ville européenne, à savoir Barcelone, nous avons choisi de travailler sur une métropole hors de l Union Européenne, mais comportant de nombreux points communs avec Paris : Sydney. De fait, cette dernière, souvent considérée comme l autre capitale de l Australie, s organise en sous administrations locales qui sont l équivalent des arrondissements parisiens et comprend une banlieue nord comparable à celle de l ouest parisien. Cette dernière a, de plus, accueilli les Jeux Olympiques d été en 2000 et serait donc susceptible d apporter des éléments pertinents en termes d hébergements insolites. Cette dernière a, de plus, accueilli les Jeux Olympiques d été en 2000 et serait donc susceptible d apporter des éléments pertinents en termes d hébergements insolites mais aussi comme support de comparaison pour l accueil d un événement de renommée mondiale. 131

132 Nous nous sommes plus spécifiquement intéressés à une partie de la banlieue de Sydney, le quartier «North Shore» qui comporte de nombreuses similitudes avec les Hauts-de-Seine. Le quartier d affaires : Le quartier North Shore Sydney comprend une partie du quartier des affaires de Sydney (tout comme le quartier de la Défense à Puteaux). Ainsi, de nombreux hôtels accueillants les voyageurs d affaires marquent cette zone urbaine. Quartier des affaires North Shore Sydney Quartier de La Défense à Puteaux Un niveau social globalement élevé : Augmentation de la moyenne des revenus dans les différents quartiers de Sydney 132

133 Source : Cette banlieue, bien que moins peuplée que le département des Hauts-de-Seine, est considérée à la fois comme une banlieue des classes moyennes et supérieures. En effet, selon les données de «LocalStats and Demographic of Australia» 54, les catégories socioprofessionnelles les plus représentées à North Shore Sydney sont : les cadres et professions intellectuelles supérieures à 44,6%, les directeurs à 19,5% et les employés de l administration à 13,6%. De plus, la carte ci-dessus montre clairement que les quartiers dans lequel la moyenne des revenus augmente le plus sont ceux appartenant à North Shore Sydney. Dans les Hauts-de-Seine, la population appartient majoritairement aux catégories socioprofessionnelles des cadres et professions intellectuelles supérieures à 38%, des professions intermédiaires à 25% et des employés à 23,4%, comme en fait état le tableau de l INSEE ci-dessous. Des actifs qui occupent donc des postes socialement élevés dans les Hauts-de-Seine tout comme à North Shore Sydney. Population active de 15 ans ou plus ayant un emploi par sexe, âge et catégorie socioprofessionnelle, dans le département

134 Un prix de l immobilier élevé : Il est également observé que le prix d un logement dans cette partie de Sydney est l un des plus élevé de la métropole. En effet, certaines localités telles que Mosman, jouxtent la baie de Sydney ce qui fait grimper le prix du loyer à un minimum de 700 euros par semaine pour un appartement. Dans les Hauts-de-Seine, on retrouvera ces prix élévés du logement dans des villes comme Saint-Cloud, Boulogne-Billancourt ou encore Neuilly-Sur-Seine qui affichent les prix de location au mètre carré les plus élevés de la petite couronne. Ceux-ci dépassent généralement 20 euros le mètre carré. La proximité de la capitale étant directement corrélée avec la hausse des prix de location. Des prix qui peuvent donc représenter une faiblesse pour l accueil d un grand nombre de touristes. D où la nécessité de s intéresser aux potentialités en termes de logements alternatifs. Des transports publics nombreux mais peu homogènes Tout comme les Hauts-de-Seine, North Shore Sydney est parcouru par de nombreux moyens de transports en commun tels que les bus, tramways et trains qui permettent les liaisons entre le centre de Sydney et ses quartiers périphériques. Cependant, dans les deux cas, on s aperçoit que la desserte par voie ferrée se fait rare et que de nombreux quartiers ne sont pas desservis, comme le montre les deux cartes ci-dessous. La desserte ferroviaire dans le North Shore de Sydney : Source : 134

135 La desserte de trains dans les Hauts de Seine : Source : Dans le cadre des hébergements touristiques, ce manque de desserte peut causer un tort à certaines villes. Les touristes préfèrent souvent avoir un accès facile au centre-ville depuis leur hébergement. De nombreux espaces verts : Comme nous l avons vu plus haut, ces deux banlieues sont considérées comme «chics» de par leur population et leur parc immobilier. Il en découle, dans les deux cas, un pourcentage d espaces verts (parcs, jardins, forêts) globalement plus important que dans les autres banlieues. Ces espaces verts peuvent être intéressants dans le cadre de notre benchmark dans la mesure où ils peuvent être un vecteur pour l installation d hébergements alternatifs insolites. 135

136 Tableau recensant l offre de logements alternatifs : Airbnb (nombre total de logements) Airbnb (nombre de chambres partagées) Airbnb (nombre de chambres privées) Airbnb (nombre de maisons) Airbnb (nombre d'appartements) Camping North Sydney Mosman Manly Warringah Ku-ring-gai Willoughby Lane Cove Pittwater Lors de la réalisation de notre Benchmark sur la banlieue Nord de Sydney nous avons réalisé un recensement des hébergements du même type que celui que nous avions réalisé pour les Hauts-de-Seine. Cela nous a permis de réaliser la carte suivante et la comparaison des deux villes nous donne des informations intéressantes sur leurs différences mais également sur des points qu il serait intéressant de mettre en commun. Tout d abord, il est clair qu il y a plus de campings dans la banlieue de Sydney, ce qui s explique certainement par les caractéristiques géographiques de la banlieue qui se trouve sur la côte. En effet, parmi les zones étudiées, de nombreuses plages sont présentes et il semble que ces dernières attirent beaucoup de touristes. Le développement des campings peut s expliquer également par la présence des parcs naturels et notamment le parc national Kuring-gai Chase qui se situe à seulement 25km de Sydney et qui attire donc certainement beaucoup de touristes. Le nombre de maisons disponibles sur Airbnb semble relativement plus important par rapport aux Hauts-de-Seine et cela est certainement dû au fait qu il y a beaucoup de maisons en bord de mer que les locaux louent aux touristes tandis qu à Paris le nombre de maisons est plus restreint. 136

137 On peut tout de même mettre en évidence une préférence pour la location d appartement par rapport aux maisons qui représentent en moyenne 1/10 ème des logements entiers disponibles à la location. De plus, les chambres privées ont également un plus grand succès et cela est sûrement représentatif d une demande des touristes. Comme à Paris, les touristes semblent préférer la location d une chambre privée même si le fait de passer par Airbnb reflète certainement un certain désir d échanger avec les locaux. En ce qui concerne la concentration géographique des hébergements, on voit que les plus fortes concentrations ne sont pas seulement situées en proche banlieue de Sydney puisque Pittwater dispose d une quantité importante de logements disponibles à la location. La concentration de logements est certainement proportionnelle aux nombres de sites touristiques à visiter et Pittwater représente l un de ces sites incontournables de Sydney en termes de paysages et de richesses naturelles. 137

138 Ainsi, l offre de logements alternatifs dans le North Shore à Sydney semble s adapter à la demande des touristes (maisons en bord de mer, etc.). On observe néanmoins une forte présence de campings, ce qui fait défaut aux Hauts-de-Seine. Par ailleurs, il est important de préciser que le nombre de logements alternatifs est globalement plus important à Sydney dans la mesure où le nombre d habitants et de touristes est beaucoup plus faible qu à Paris. IV. Evolutions prospectives pour cette offre d hébergement à l horizon 2025 A l heure où le projet du Grand Paris se fait jour et commence à devenir réalité (notamment en termes de construction d offres de transports), on peut penser que le département des Hauts-de-Seine est un territoire qui va être de plus en plus intégré à Paris alors même qu il est déjà bien relié. Il semble donc plausible que ce territoire a une carte à jouer dans les années à venir en ce qui concerne l accueil des touristes, de plus en plus nombreux dans la capitale, à fortiori en 2025 pour l exposition universelle. Ce territoire bien relié à Paris, disposant de nombreux atouts tant paysagers que patrimoniaux, sera sans aucun doute un espace plébiscité par les touristes lors de leur visite. Désormais, le logement alternatif fait partie des hébergements touristiques. Le réseau de ces logements est de plus en plus important et les offres sont toujours plus nombreuses. On peut penser que, d ici 2025, l offre de logements alternatifs ne sera que plus grande sur l ensemble du globe et, par conséquent, au sein de la métropole parisienne. Dans les Hauts-de-Seine, l offre reste encore timide compte tenu du potentiel de ce territoire. La comparaison avec le North Shore à Sydney nous montre bien qu il est possible de faire mieux dans la mesure où cet espace en périphérie de Sydney propose un nombre de logements alternatifs semblable à celui des Hauts-de-Seine alors même que la ville n accueille pas autant de touristes que Paris. Toutefois, la comparaison avec Barcelone nous montre aussi que les Hauts-de-Seine ne constituent pas le plus mauvais élève en la matière. On ne peut donc qu encourager le développement de cette offre de logements alternatifs dans les Hauts-de-Seine dans la mesure où ce territoire sera probablement un espace clé pour l accueil des visiteurs en Pour ce faire, il faut perpétuer l effort qui est fait en matière de transport (on pense notamment au Grand Paris Express) de façon à ce que les communes des Hauts-De-Seine soient encore mieux reliées au centre de Paris. En effet, comme nous l avons montré précédemment, l offre de logements alternatifs se concentrent dans les communes bien reliées au centre de Paris par les transports en commun. On peut donc imaginer que si l offre de transport s améliore, le nombre de logements alternatifs augmentera dans ce territoire dans la mesure où les habitants auront l impression de pouvoir proposer un logement plus près de Paris et donc plus attractif. De plus, cette offre de logements ne sera que plus plébiscitée par les touristes si la liaison avec Paris est aisée et rapide. 138

139 V. Préconisations en vue de l Exposition Universelle de 2025 Dans la perspective de développer cette offre de logements qui sera fort utile lors de l exposition universelle dans la mesure où on peut penser que l offre hôtelière de la métropole sera saturée et que les visiteurs, venus du monde entier à la recherche de l hospitalité française, fer de lance de cette exposition, voudront être en contact avec la population locale, nous pouvons proposer quelques préconisations pour le territoire des Hauts-de-Seine. Comme nous l avons vu, c est l offre de transport qui conditionne la présence ou non de logements alternatifs. Il faut donc continuer à créer des axes de transports performants comme les RER, métro ou autre Grand Paris Express mais aussi des modes de transports comme le tramway, déjà présents sur certaines portions de ce territoire. En développant ces réseaux de transport et en adoptant une politique de communication offensive mettant en valeur à la fois la proximité de Paris, la cadre paysager et le patrimoine local, les Hauts-de-Seine pourraient s imposer comme le territoire qui propose une alternative au centre de Paris en termes de logements. En effet, en proposant des logements d un autre genre (et donc des logements alternatifs), on peut penser que les visiteurs de demain, qui seront ceux de l exposition universelle de 2025, viendront davantage dans les Hauts-de-Seine pour se loger lors de leur visite. En outre, compte tenu de l essor des préoccupations relatives au développement durable, on peut aussi envisager le développement des modes de transports doux tels que le vélo qui pourraient permettre d avoir une autre vision du territoire et profiter du paysage. En outre, il semble important de développer les logements insolites qui sont de plus en plus recherchés par les touristes. Cette offre est quasi-inexistante dans les Hauts-de-Seine, exception faite des quelques péniches sur la Seine qui proposent une chambre sur AirBnb notamment. Avec des espaces verts tels que la forêt de Meudon ou encore le parc de Sceaux, il semble tout à fait envisageable de développer des offres insolites dans ces espaces mais aussi sur l ensemble de ce territoire. On peut penser qu une incitation du conseil général mais aussi de d autres acteurs locaux pourrait avoir un impact sur la création de ces logements. Il faut donc encourager les initiatives dans ce domaine et ne pas se limiter aux seules péniches actuelles. Par ailleurs, si l on considère que l exposition universelle attirera beaucoup de jeunes, il semblerait judicieux de développer l offre de campings qui est inexistante dans ce territoire. Des espaces comme la forêt de Meudon s y prêtent plutôt bien. On pourrait penser à des campings d un genre nouveau comme les ont imaginés nos collègues de l université Paris 1 (notamment les campings en hauteur) afin d attiser la curiosité des visiteurs. De plus, il serait utile de développer les auberges de jeunesse, très peu nombreuses dans les Hauts-de-Seine, afin de répondre également à un probable afflux de visiteurs jeunes ne disposant pas d un budget important pour se loger. 139

140 En ce qui concerne la communication sur le territoire, il semble important de développer ce point et de l améliorer afin de mettre en avant ses atouts qui lui permettre de devenir une destination touristique en soi ou bien être le lieu d un hébergement à proximité de Paris tout en proposant des intérêts culturels et touristiques locaux. Le logement alternatif se placerait alors comme un relai entre cette offre touristique locale et l offre parisienne. Avec l arrivée de l exposition universelle, il est fort probable que les populations parisiennes vont vouloir profiter de la manne financière que va représenter cet afflux de visiteurs. Les logements alternatifs vont donc probablement se multiplier dans les quelques mois précédents l exposition. Il faudra alors avoir un réseau de communication performant pour relayer ce renouvellement de l offre mais aussi s attendre à un afflux de visiteurs sur le territoire des Hauts-de-Seine. L idéal serait alors d attirer les touristes dans les Hauts-de-Seine pour le territoire en lui-même et non par défaut, comme c est souvent le cas à l heure actuelle où ce territoire apparaît surtout comme un espace de délestage par rapport à Paris. Enfin, se pose le problème du contrôle du logement non-marchand. Si celui-ci se développe aussi rapidement qu on peut le penser, comment un territoire comme les Hauts-de-Seine pourra répondre à l afflux de visiteurs d un point de vue pratique (réseaux d assainissement, réseaux de transport, etc ) alors même qu il sera pratiquement impossible de faire une estimation du nombre de touristes logés sur le territoire. 140

141 Conclusion Ainsi, au terme de notre étude, dresser un bilan sur l offre d hébergements alternatifs dans le département des Hauts-de-Seine. Si ce département présente des atouts incontestables du point de vue de sa situation par rapport à Paris et de son environnement, il semble que l offre d hébergements alternatifs soit encore peu développée par rapport au potentiel de ce territoire. Le benchmark nous montre que des villes comme Sydney qui accueillent beaucoup moins de visiteurs chaque année sont pourvues d autant de logements alternatifs dans leur périphérie aisée que Paris et disposent d une communication sur l offre bien meilleure et bien plus développée. On observe donc un décalage important entre ces villes. Par conséquent, il semble important pour une métropole aussi touristique que Paris qu elle développe des offres de logements alternatifs plus nombreuse notamment dans les Hauts-de-Seine où l environnement, le patrimoine et l offre de transports sont riches. On observe que l offre des Hauts-de-Seine n est pas répartie de façon homogène sur le territoire. Certaines parties du territoire semblent présenter un fort potentiel dans la mesure où l offre d hébergements alternatifs y est encore peu développée alors que ces portions du territoire sont bien desservies et présentent un environnement agréable (notamment Sceaux, Fontenay-aux-Roses ou encore Chaville). Il reste maintenant à soutenir le développement de cette offre de logements qui seront de précieux atouts lors de l exposition universelle de 2025 dans la mesure où la capacité hôtelière de la métropole parisienne sera saturée. Pour ce faire, il faut sensibiliser la population de ce département mais aussi continuer à développer les réseaux de transport pour que les Hauts-de-Seine soient toujours mieux reliés au centre de Paris mais aussi aux grands aéroports de la métropole. En effet, les logements alternatifs n existent qu en fonction du bon vouloir des populations locales. Il semble donc indispensable de passer par la voie de la sensibilisation pour réussir à développer de façon significative ces logements. L hospitalité, terme cher à notre groupe de travail de l université Paris 1, se retrouve donc, une fois encore, au cœur de ce dossier de candidature de la France à l exposition universelle. On peut penser que sans l adhésion de la population à ce projet, les logements ne seront pas assez nombreux pour accueillir l ensemble des visiteurs ce qui serait dommage dans la mesure où des territoires comme les Hauts-de-Seine présentent un fort potentiel d hébergements pour les visiteurs de demain mais aussi un potentiel touristique intéressant qu il convient de développer. Enfin, avec la constitution imminente du Grand Paris, il faut préciser que notre étude est valable pour l instant mais que les Hauts-de-Seine, à l horizon 2025, n existeront plus en tant que tels. Il faudra alors étudier l offre de logements alternatifs en intégrant le reste du territoire de la métropole parisienne ce qui pourra changer les perspectives et les points de vue que nous avons exposés ici. Suite à cette étude du département des Hauts-de-Seine, il convient maintenant d étudier et d analyser l offre de logements alternatifs dans un département très différent du point de vue 141

142 socio-spatial, la Seine Saint-Denis. Nous pourrons ainsi avoir un avis sur l offre des logements alternatifs à la fois dans les banlieues aisées et dans les banlieues plus populaires. En outre, nous pourrons voir si les stratégies de communication sont similaires ou si elles diffèrent. 142

143 Seine-Saint-Denis Barbara Battilani, Lény Dessenne, Nicolas Fakhri, Morgan Mauran, Lucie Videgrain 143

144 Introduction Un rapide tour d horizon du département de Seine Saint Denis s impose avant de se pencher sur la question des habitats alternatifs afin de s approprier le territoire comme tout bon géographe. Sixième département le plus peuplé de France avec plus d'1,5 millions d'habitants, la Seine- Saint- Denis est située au Nord Est de Paris. Le tourisme d'affaire a pris une place importante avec l'apport des aéroports du Bourget et de Roissy à proximité et de réels pôles économiques ont vu le jour, notamment sur la zone de la Plaine Saint-Denis et du Parc des Expositions de Villepinte. Le tourisme de loisirs y est aussi présent, le Stade de France ( visiteurs en 2012 selon le CDT 93), la Basilique de Saint-Denis ( visiteurs en 2012) ou le Musée de l'air et de l'espace au Bourget ( visiteurs en 2012) sont en effet des lieux potentiellement attractifs à l'échelle nationale voire internationale. Le logement alternatif est une tendance en pleine expansion à travers le monde. Encore un peu timide en France, les grandes villes et notamment Paris, la capitale, tente d'implanter ce nouveau phénomène. Cette nouvelle façon de se loger trouve sa spécificité dans l'échange, c'est avant tout un mode d'action participatif. Bon marché, humainement riche, géographiquement varié, expansion des réseaux, l'hébergement alternatif est le nouveau séducteur du logement. Le 93 exploite encore trop peu cette alternative. Reconnaissons aussi que le département est peu touristique malgré quelques spots qui gagnent à être connus. La Seine Saint Denis à un fort potentiel à développer des hébergements alternatifs mais cela doit aller de pair avec la mise en place d'une politique touristique stimulante et novatrice; voyons en premier lieu comment le département fait face à cette nouvelle tendance. Que signifie alternatif? Voici la définition de Hélène Sallet-Lavorel tel qu'elle l'écrit en 2004 dans un rapport consacré au tourisme participatif en Ile-de-France (Revue Territoires n 449),: 144

145 - Tourisme alternatif : Le terme est générique et on peut dire qu il rassemble écotourisme, tourisme durable, équitable, etc. L alternative est ici à opposer au tourisme de masse et à ses nuisances (bouleversements sociaux, culturels, détérioration du patrimoine naturel, etc.). Elle est porteuse d identité, de découverte et de développement local. I. État de l'offre d'hébergements alternatifs 1. Méthodologie de recherche Le recensement de l offre en hébergements alternatifs en Seine Saint Denis nous a amené à traiter deux points fondamentaux dans la méthodologie de recherche. Le premier point est relatif à la question multiscalaire : quelle serait l échelle d action pertinente pour aborder le recensement? Dès lors une première recherche exploratoire s est effectuée afin de valider ce premier point de méthode. En effet nous avons procédé à un rapide diagnostic territorial du département de Seine Saint Denis et nous nous sommes rassemblés afin de confirmer l échelle d action. La Seine Saint Denis est constituée de 40 communes dont 26 font parties de 5 EPCI. Ainsi l intercommunalité nous est apparue comme une échelle d action adéquate d autant plus qu elle va être d actualité incessamment sous peu pour les départements de la petite couronne parisienne. En effet, rappelons que le premier alinéa de l article L du CGCT dispose que «Lorsque le représentant de l Etat dans le département constate qu une commune n appartient à aucun établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou crée, au sein du périmètre d un tel établissement existant, une enclave ou une discontinuité territoriale, il rattache par arrêté cette commune à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre [ ]». Par conséquent, les 14 communes non concernées par un EPCI vont de gré ou de force être rattachées à ces derniers. De plus le projet du Grand Paris somme de créer une seule et unique métropole Parisienne qui absorberait les départements de la Petite Couronne. Enfin depuis le 27 janvier 2014 une loi relative aux métropoles et aux communautés urbaines prévoit que désormais la promotion tourisme par la création d un office de tourisme figurera dans le bloc des compétences obligatoires de ces deux catégories d EPCI. Autant de thèmes concernant l intercommunalité qui promet aux départements de la Seine Saint Denis et ceux de la petite couronne de nombreux changements dans les temps à venir. Néanmoins dans l état actuel des choses, 14 communes demeurent sans EPCI. Suite à ce constat après avoir validé l échelle de l intercommunalité nous avons également privilégié l approche par communes. 145

146 Intercommunalité en Seine-Saint-Denis Illustration 1: Source: Ainsi nous nous sommes répartis à chacun un territoire de recherche : un ou plusieurs EPCI, cela dépendait du nombre de communes qu il comportait, du nombre d habitants. De même nous nous sommes répartis les communes n appartenant pas aux EPCI en fonction soit de leur proximité géographique avec les EPCI existants ou leur nombre d habitants, cela dépendant de l opportunité in situ. C est donc un critère démographique qui s est instauré dans la répartition des tâches, tout comme un critère d organisation administrative du territoire en plus de l échelle de l intercommunalité et des communes. Le deuxième point a consisté à cerner les différents canaux de distribution de l information par rapport aux logements alternatifs : entre le «in» et le «off» comme le souligne Elsa Vivant. 146

147 La première difficulté a été le caractère bel est bien alternatif : aucun document officiel, aucune source officielle ne donne de chiffres. Aussi avons-nous raisonné par l offre, qui sont les acteurs, les prestataires de cette catégorie de logements? A travers un «brainstorming» nous avons listé les potentiels acteurs proposant un hébergement chez l habitant : Airbnb, Couch Surfing, Home Exchange, Guest to Guest, Bedy Casa, Accueil Banlieu, Particulier à Particulier, le Bon Coin, chambres d hôtes, camping, auberge de jeunesse. Dans cette liste, nous avons des structures commerciales dont le business model implique le logement alternatif (Air Bnb), des structures particulières non lucratives (Accueil Banlieue) et des structures commerciales dont le business model n est pas basé sur le logement alternatif mais qui est plutôt une société qui favorise l échange de particulier à particulier. Si l approche par intercommunalité a été privilégiée pour la répartition du travail elle a été intégralement substituée par une démarche propre pour chaque commune dans la recherche de chiffres. Cela est dû en partie aux outils de recherches proposés par les différentes structures qui impliquaient une recherche par commune. Souvent l échelle du département a été tentée mais par souci d exactitude de l information, la démarche privilégiée a été l agrégation de données communales. Ainsi des difficultés ont été rencontrées avec des structures telles qu Airbnb, Couch surfing (CF Compte rendus). Certains biais sont donc à souligner, d une part concernant les meublés touristiques. En effet, il peut exister des doublons car certains particuliers par le biais de stratégie de location de leur bien peuvent à la fois diffuser leur offre sur Air Bnb tout comme Le bon Coin. De plus, certaines offres sont diffusées dans des cadres communautaires, tels que des groupes privés ou publics sur Facebook ou bien encore sur d autres plate-formes du web. Dès lors nos chiffres sont la résultante de la méthodologie ci-dessus et les chiffres qui vont suivre sont issus de l agrégat des données récoltées dans les différents sites indiqués dans notre typologie. 147

148 2. Acteurs privés et publics utilisés pour notre étude Acteur privés AirBnb Bedycasa Fondée en août 2008 et basée à San Francisco, en Californie, Airbnb est une plate-forme communautaire de confiance qui permet de mettre en location, de découvrir et de réserver des lieux d'hébergements uniques dans le monde, en ligne ou sur votre téléphone mobile. Qu'il s'agisse d'un appartement pour une nuit, d'un château pour une semaine ou d'une villa pour un mois, Airbnb offre des expériences de voyage exceptionnelles, à tous les prix, dans plus de villes et 192 pays. BedyCasa, pionnier de la location de chambre chez l'habitant depuis 2007 met en relation des hébergeurs qui ont une chambre à louer avec des voyageurs, des étudiants ou des personnes en déplacement professionnel cherchant à la fois un logement pas cher, sécurisant, facile à réserver et une expérience humaine. BedyCasa c est aussi une équipe passionnée par les voyages, la rencontre, avec une forte expertise personnelle de la location de chambre auprès du particulier. Guest To Guest GuestToGuest est un réseau social qui rassemble une communauté de personnes qui souhaite échanger leur appartement ou leur maison pour les vacances dans le monde. Home Exchange HomeExchange (ou Trocmaison) met en relation des voyageurs aux aspirations similaires (vivre comme des habitants du pays, loin des sentiers battus du tourisme ; cesser d'être des touristes ordinaires) 148

149 House Trip LeBonCoin PAP Wimdu HouseTrip est l un des plus grands sites de location de vacances au monde. Alternative idéale aux hôtels, un séjour HouseTrip est synonyme d authenticité, de tranquillité, de rapport qualité/prix et de flexibilité. Sur le site leboncoin.fr, on peut trouver des annonces gratuites et sans commission. En suite est possible consulter des petites annonces de particuliers et de professionnels partout en France. Concernant l immobilier il est possible de trouver des annonces pour des meublés touristiques, même si le site n est pas voué au logement alternatif, il reste un canal de distribution à disposition des touristes. Fondé en 1975 par Catherine Neressis et Patrick Jolly, le groupe DE PARTICULIER A PARTICULIER est le premier groupe de presse immobilier français, en mettent à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière sans intermédiaire. Concernant l immobilier il est possible de trouver des annonces pour des meublés touristiques, même si le site n est pas voué au logement alternatif, il reste un canal de distribution à disposition des touristes L aventure Wimdu a débuté en mars 2011 à Berlin. En pleine croissance, Wimdu est une plateforme en ligne de location de logements privés qui vous propose une variété d offres dépassant votre imagination. En créant un lien entre des voyageurs et des hôtes à travers le monde, Wimdu propose une expérience de voyage authentique et agréable pour les gens qui recherchent une alternative à l'hôtel. 149

150 Acteurs publics : Comité départemental du tourisme Accueil Banlieue php?pagendx=661 Créé en 1998, le Comité départemental du tourisme de la Seine-Saint-Denis met en œuvre la politique touristique du département de la Seine-Saint- Denis et anime le développement du tourisme et des loisirs du département et ses environs. De ce territoire émergent des sites de renommée internationale, à la fois des lieux d'événements d affaires et des destinations touristiques d'agrément. 3. Transports en Seine-Saint Denis 150

151 Limitrophe de Paris, le département est traversé par toutes les lignes de RER du réseau Francilien (cf carte ci-dessus): Le RER A à l'est du département avec les communes de Noisy-le-Grand et Neuilly-Plaisance. Le RER B au nord avec Sevran, Saint-Denis, Le Bourget, Aulnay, La Courneuve, Le Bourget, Drancy, Le Blanc-Mesnil et Villepinte. Le RER C toujours au nord avec les communes de Saint-Ouen et Epinay-sur-Seine. Le RER D inclut des stations à Saint-Denis et Pierrefitte/Stains. Le RER E à l'est avec les communes de Pantin, Noisy-le-Sec, Rosny Sous-Bois, Noisy-le- Grand, Bondy, Le Raincy/Villemomble/Montfermeil et Gagny. Le métro passe aussi sur le département avec les lignes 3, 3bis, 5, 7, 9, 11, 12 et 13 pour les communes aux portes de Paris. Le réseau de bus dessert toutes les communes du département cogéré par la RATP pour les communes proches de la capitale puis par le STIF pour les communes plus éloignées. Enfin, l'aéroport Roissy Charles-de-Gaulle est à proximité du département (accessible par le RER B, à un arrêt du parc des expositions de Villepinte). De plus, par le métro et le RER, toutes les gares de Paris sont accessibles sans changement avec au moins une commune du 93. Pour les déplacements intra départementaux, plusieurs lignes de tramway gérées par la RATP ont été mises en place. Le département n'est donc pas marginalisé sur le plan des transports, même si certaines communes comme Clichy-Sous- Bois, Dugny ou encore Romainville sont inaccessibles par les réseaux ferrés. Des prolongements de lignes, notamment la 11 et la 14 devraient être mis en place d'ici 2020, et le réseau Grand Paris devrait permettre une meilleure mobilité intra-banlieue. Le Grand Paris a vocation à penser la ville de demain, durable, inventive et solidaire. Il fera de l Île-de-France une métropole du XXIe siècle attractive. S inscrivant dans la durée, à l horizon 2030, cette métropole devra prendre en compte la lutte contre le dérèglement climatique. Une ville durable consomme moins et mieux, elle est le lieu de la sobriété, de la protection des espaces naturels et de l amélioration du cadre de vie. La Seine Saint Denis fera partie intégrante de ce projet ambitieux, qui permettra à Paris de s'imposer au niveau international, et également dans le cadre de l'exposition Les logements fleurissant autour des axes de transports reliant la Seine Saint Denis à Paris, le développement de nouvelles lignes de manière plus disparates sur le 93 seraient un tremplin pour le logement et le développement économique du département. Le nombre de logement en Ile de France est de en 2009 selon l INSEE. 151

152 Nous allons nous intéresser plus particulièrement au logement alternatif présent sur la Seine- Saint Denis dans le cadre touristique. 4. Logements alternatifs 152

153 Logements alternatifs par communes A I R B N B AUBERVILLIERS AULNAY-SOUS-BOIS BAGNOLET BOBIGNY BONDY CLICHY-SOUS-BOIS COUBRON DRANCY DUGNY EPINAY-SUR-SEINE GAGNY GOURNAY-SUR-MARNE L'ILE-SAINT-DENIS LA COURNEUVE LE BLANC-MESNIL LE BOURGET LE PRE-SAINT-GERVAIS LE RAINCY LES LILAS LES PAVILLONS-SOUS-BOIS LIVRY-GARGAN MONTFERMEIL MONTREUIL NEUILLY-PLAISANCE NEUILLY-SUR-MARNE NOISY-LE-GRAND NOISY-LE-SEC PANTIN PIERREFITTE-SUR-SEINE ROMAINVILLE ROSNY-SOUS-BOIS SAINT-DENIS SAINT-OUEN SEVRAN STAINS TREMBLAY-EN-FRANCE VAUJOURS VILLEMOMBLE VILLEPINTE VILLETANEUSE C. D ' H O T E S G U E S T T O G U E S T C A M P I N G H O M E E X C H A N G E H O U S E T R I P B E D Y C A S A Répartition du logement alternatif par organismes sur le territoire 153

154 Carte de chaleur : Hébergement Alternatif Nous constatons que les villes périphériques avec Paris hébergent le plus de logements. En tête Montreuil en marron foncé. Pantin et les Lilas arrivent en 2ème et 3ème places. Répartition du logement par organisme pour chaque commune : 154

155 Source : tableau des logements récapitulatif par communes L ouest du département de la Seine-Saint-Denis est relié par un réseau de transport conséquent qui crée une desserte intéressante et surtout directe sur Paris intra-muros. Si on va plus loin dans la desserte on constate que chacune des villes constituant les pôles majeurs en offre de logements alternatifs est le terminus d une ligne de métro parisienne ou un arrêt : Métro 9 terminus : Mairie de Montreuil Metro 11 terminus : Mairie des Lilas Métro 3 terminus : Gallieni (Bagnolet) Métro 5 arrêt : porte de Pantin Ainsi les communes attenantes à la capitale ont un potentiel qui encourage à créer du logement alternatif touristique. Montreuil en tant que commune limitrophe à Paris se place en pôle principal en matière de logement alternatif. Même si des communes comme Pantin, Les Lilas, Bagnolet ont un nombre significatif de logements alternatifs par rapport au département (les trois totalisent à peu près 275 logements), Montreuil se place en figure de proue avec 392 logements. Elle constitue donc le mur porteur du département accompagné de ses trois piliers de fondation. 155

156 Ces communes font parties de la communauté d agglomération Est Ensemble qui regroupe presque habitants et constitue l intercommunalité la plus peuplée de La Seine-Saint- Denis. Les autres communes ont un nombre relativement faible de logement alternatif. On constate que les communes touristiques n ont pas un potentiel de logements alternatifs énorme comparativement aux villes moins touristiques comme celles de la Communauté Est Ensemble. Prenons le Cas de la commune de Saint Ouen : elle dispose d un marché aux puces reconnus dans le monde entier, son nombre de visiteurs se chiffre en millions et l offre en logement alternatif ne dépasse pas les 60. De même Saint Denis avec le Stade France et sa basilique ont un potentiel touristique mais une offre réduite. Pourtant ses deux communes appartenant à la communauté d agglomération de Plaine commune ont une politique offensive en matière de développement territorial néanmoins les logements alternatifs ne sont pas le reflet de cette politique. De même Villepinte ou le Bourget qui reçoivent de grands salons sont dépourvus de logements alternatifs alors que ce n est pas la demande qui manque. Cela se retrouve dans le peu d information que nous a transmis le CDT 93, la piste logement alternatif ne semble pas mobiliser les acteurs institutionnels du tourisme. La répartition de l offre de logements alternatifs dans le département Seine-Saint-Denis nous montre un positionnement majeur en relation avec la Capitale parisienne, en direction de cette dernière. On constate que les terminus de lignes sont des lieux stratégiques dans la recherche d un logement pour habiter ou pour séjourner : c est moins cher que dans Paris centre et c est quand même direct vers la capitale. Il y a donc une corrélation entre la stratégie du touriste et de l habitant, en même temps notre recensement inclut en majorité du tourisme chez l habitant ce qui confirme cette relation. II. Les canaux de communication: Comment communique-t-on sur l alternatif? A. Le cas de la Seine-Saint-Denis La pratique des logements alternatifs est encore récente et commence tout juste à entrer dans les mœurs. Peu de sites «officiels» tels que les offices de tourisme ou encore les sites de villes proposent donc ces solutions (hormis Seine-Saint Denis Tourisme tourisme93.com). Les différents sites internet proposant des logements alternatifs fonctionnent sous la politique de distribution à circuit court, c'est à dire que les sites servent d'intermédiaire entre le fournisseur et le client. Il ne peut y avoir qu'un seul intermédiaire dans le circuit court. Cette 156

157 politique est utilisée par les sites suivant : Air BnB, Couch Surfing, Home Exchange, Particulier à Particulier... La plupart des sites internet de réservation d'hébergements utilisent le circuit court. Le principal outil de communication de ces entreprises est internet. Leur communication passe d'abord par la publicité sur d'autres sites puis par recherche et bouche à oreille. De plus, les réseaux sociaux facilitent l'échange de logements via des groupes de conversation publics ou des annonces. Aussi, des groupes se créent à l'étranger pour retrouver une communauté d'origine (par exemple: des Français à Buenos aires) et les membres postent directement leurs annonces au sein du groupe. Pour se faire connaître ces sites comptent également beaucoup sur le bouche à oreille et sur les commentaires laissés sur le site. Le principe est avant tout participatif. Les personnes mettent à profit leur expérience pour d'autres personnes. C'est un échange. Il s'agit d'une communication directe. Notons également la récente campagne d'airbnb qui affiche sa publicité dans le métro parisien. Les moyens financiers véhiculés par la popularité croissante du site et du réseau Airbnb à travers le monde permet d'accéder à un moyen de communication plus traditionnel, à savoir la campagne publicitaire. Les entreprises proposant de l'hébergement alternatif sont encore peu à pouvoir se permettre d'investir dans de tels moyens de communication car le décollage de la marque et la confiance faite à ces nouvelles manières de voyager sont encore fragiles et en phase d'expérimentation. Pour l'instant, seul Airbnb semble une marque de référence dans le domaine de l'hébergement alternatif. Enfin, des sites comme Le Bon Coin et PAP totalisaient un nombre de et vues en 2012 contre de visites pour le site seloger.com et pour logicimmo.com (première source en matière d'immobilier sur internet en 2012). Ceci montre que les voyageurs préfèrent aujourd'hui être en relation avec d'autres particuliers plutôt que de passer par des professionnels, d'abord pour un aspect financier évident mais aussi pour l'échange et le lien qui se crée. Moins il y a d'intermédiaires plus l'échange est facile et inspire confiance et satisfaction. Aujourd'hui la tendance est à minimiser le nombre de circuits de distribution, d'où l'essor de la vente directe via Internet. Sur le site du comité départemental du tourisme il n'y a pas de politique particulière engagée pour la promotion du logement alternatif, en tant que produit touristique à part entière. B. La dynamique patrimoniale et culturelle du 93 On voit que la communication effectuée et la disparité de la disponibilité en logements alternatifs sur le département n'aide pas celui-ci à être homogène dans le développement d'un tourisme propre à la Seine Saint Denis. Pourtant il existe dans le 93 plusieurs facteurs attractifs pour implanter le tourisme, qui doivent être soutenus par une offre en logement conséquente et concurrentielle. 157

158 1. Un territoire multiculturel Le département du 93 est un territoire multiculturel puisque c'est le département français comptant le plus d'immigrés en 2009 avec 27,4%. En 2005, 57% des moins de 18 ans et 64,9 % des enfants nés en 2011 en Seine-Saint-Denis étaient d'origine étrangère. De plus, ces territoires connaissent un phénomène de gentrification symbolisé notamment par l'émergence de différents milieux artistiques, encouragé par la mixité culturelle. Les villes limitrophes de Paris appartenant à la Seine Saint Denis sont attractives car elles proposent des loyers moins chers que dans le reste de Paris Intra Muros, c'est donc une des raisons pour lesquelles viennent s'installer les classes sociales plus aisées. Le caractère central de ces quartiers, la bonne desserte en transports publics et la proximité d espaces verts pour les enfants constituent une réelle valeur ajoutée. Cette multi ethnicité est un avantage pour proposer un tourisme artistique et culturel très varié. En témoigne la salle des mariages de la mairie de Bobigny (préfecture du département) avec sa Marianne noire, preuve de l'apport de l'immigration subsaharienne sur le 93. Les visites à effectuer sur le département sont nombreuses, et on note la présence de «greeters», habitants du 93, bénévoles, proposant aux visiteurs de découvrir leur ville et la vie quotidienne de celle-ci. Cette initiative s'effectue sur les communes limitrophes de la capitale, desservies par le métro. Un ancien bastion de l industrie à découvrir : Des stages, en partenariat avec des musées, associations et artisans sont également proposés, dans le but de faire découvrir le patrimoine, notamment industriel, de la Seine-Saint-Denis. Des entreprises telles que le centre horticole d'aulnay Sous-Bois, l'école des restaurateurs d art de Saint-Denis ou les coulisses de la Cité du Cinéma sont ainsi visitables. Toujours concernant le patrimoine culturel du département, des mouvements aujourd'hui reconnus à échelle nationale tiennent leurs racines en Seine Saint Denis. Des projets de reconversions de friches industrielles sont déjà présents sur le territoire. Prenons pour exemple la Dynamo à Pantin, ancienne usine de sac en toile de jute, aujourd'hui remise au goût du jour sous forme de salle de concert, accueillant le festival de Jazz «Banlieue Bleues». 2. Un espace de sous cultures urbaines Autre type de mouvement innovant, l'association «Déchets d'art» à la Plaine Saint Denis permet de valoriser la diversité de culture au travers d œuvres d'art basées sur la récupération de déchets. L'exemple du rap avec le groupe NTM symbolise le rapport du département à une sous culture urbaine exploitable, qui tient ses racines d un mouvement de protestation venu des quartiers HLM notamment (le groupe NTM est originaire d un quartier de Saint-Denis, et 158

159 reste considéré comme un groupe précurseur pour le mouvement en France). Par ailleurs, avec l arrivée grâce aux prix avantageux de l immobilier de populations aisées peut entrainer plus de dépenses sur le département, ce qui est un avantage pour le développement, mais ce phénomène de gentrification pourrait être enclin à la disparition ou l altération des sous cultures urbaines populaires avec le déplacement de population en raison d une possible hausse des loyers comme avec l exemple du rap (lié en partie au logement et la précarité de certains territoires dans le département). 3. Un département dynamique et sportif L aspect sportif qui devrait s inclure avec l Euro 2016 est également important économiquement et touristiquement. En effet cet événement devrait entrainer la venue de touristes de toute l Europe, et le stade de la finale et du match d ouverture, les deux plus grands événements, se situe à Saint-Denis. Il s agit ici d une opportunité quant à la capacité pour la Seine Saint Denis à garder les arrivants éphémères sur son territoire dans le cadre de leur hébergement et ainsi créer une possibilité pour le logement alternatif. 4. Un témoignage de l évolution historique de la banlieue Nord-Est Enfin, le patrimoine historique prend également place dans le département. Concernant la diversité religieuse par exemple, le camp de Drancy, le carré musulman de Bobigny ou la Basilique de Saint Denis sont des lieux de mémoire. De même, le patrimoine industriel, à travers la visite d'usines, ou le patrimoine historique, avec les châteaux du département (Château de Villemomble, château des Cèdres à Montfermeil ou le château Bleu de Tremblay en France), démontre bien que ce département possède des attraits modernes comme anciens. Le tourisme en Seine-Saint-Denis prend donc différentes formes : affaires, événementiel, loisirs, culture, mémoire ; le 93 peut se targuer de proposer une offre multiple aux visiteurs. La présence de «greeters» et la possibilité de découvrir le quotidien du département offre une authenticité bienvenue pour se défaire d'une image parfois erronée et négative (cf annexe) 159

160 Tableau récapitulatif des forces et faiblesses du département de la Seine-Saint Denis (SWOT) Forces -Prix du logement -Friches industrielles -Attractivité des communes limitrophes de Paris (greeters, hébergement, transports) -Berges (présence de la Marne et de la Seine, Canal de l'ourcq, Canal Saint Denis) -Tourisme alternatif (anciennes usines par exemple) -Sous culture urbaine attractive (musique, créations artistiques -Multitude des cultures Opportunités -Expofrance -Grand Paris -Euro Gentrification Faiblesses -Image et visibilité péjorative -Lacunes sur l hébergement -Transports «faibles» vers les communes non-limitrophes de Paris Menaces -Hausse du prix de l'immobilier -Concurrence de l'offre des départements limitrophes (75,92,94,77) -Gentrification C. Benchmark : Amsterdam, un exemple à suivre pour le 93? 1. Politiques d'aménagement Amstellodamoise La ville a réaménagé certaines friches. Ainsi, d'anciens entrepôts situés sur des îles artificielles (Java, Bornéo et Sporenburg de leurs noms) ont étés reconvertis en logements au nombre de 8000, accueillants des populations ethniques et sociales variées. Au niveau architectural, ces quartiers reproduisent le style des maisons flamandes présentes en centre ville. On voit ainsi que la pénurie structurelle de logements a été palliée par des projets de réinvestissements des friches profitables à tout genre de populations. Amsterdam met l'écologie au cœur de ces politiques d'aménagement en rénovant des friches urbaines, avec l'exemple de Wilhelminagasthuis, ancien hôpital accueillant logements et entreprises. Autre friche pouvant servir d'exemple, le quartier GWL, anciennement l'une des plus grandes usines de traitement des eaux, qui était inoccupée depuis 1989; la ville y a mené une politique de rénovation pour en faire un quartier résidentiel avec des objectifs économiques et sociaux. Ce quartier abrite également une zone conviviale avec un caférestaurant, jardin et un hôtel, ils ont pour vocation de créer un lieu de vie, une zone d'échange entre la cité et son voisinage. 160

161 2. L'offre d'hébergement alternatif à Amsterdam De ce fait la ville abrite de nombreuses péniches typiquement Amstellodamoises qu'il est possible de louer pour une nuit, une semaine ou même un mois. Elles sont appelées «Appartments Houseboat Amsterdam» ce sont de véritable appartements flottants disposant de toutes les commodités nécessaire aux touristes. Il en existe de toutes les catégories et pour tous les budgets. C'est le type de logement alternatif le plus représenté à Amsterdam. L'amstel Botel est un hôtel sur l'eau certes, mais il est différent des Houseboat car il compte 175 chambres et se trouve au milieu de la rivière IJ, un ancien dock devenu aujourd hui un véritable centre culturel et artistique de la ville, et non sur les canaux du centre ville. D'autres hôtels innovants ont fleuris à Amsterdam. Voici quelques exemples : L'hôtel Bicycle, est l endroit idéal pour les amoureux du deux roues. En arrivant à la réception, il est possible de louer un vélo pour commencer la découverte de la ville. Ses chambres sont confortables, à prix abordable et le trait atypique de cet établissement est qu'il soit 100% respectueux de l environnement. Ils recyclent leur propre verre et papier, et le toit est même équipé de panneaux solaires. L'hôtel Lloyd abrite des chambres très différentes les unes des autres, une caractéristique qui rend cet hôtel vraiment spécial. Différents architectes d intérieur ont laissé libre cours à leur imagination en créant les chambres. Celles-ci vont de 1 à 5 étoiles ; il y en a donc pour tous les budgets. Le bâtiment a aussi un passé très intrigant. C était le premier hôtel d immigrants destinés aux voyageurs en attente des bateaux les menant vers leurs futurs domiciles, avant de devenir une prison, puis un centre de détention juvénile. Il ne s agit pas seulement d un hôtel confortable, mais aussi d un endroit idéal pour les amateurs d art. Cet hôtel abrite régulièrement des expositions en tout genre. La présence de quelques gay friendly hôtels tels que «Hotel The Golden Bear» témoigne de l'ouverture d'esprit de la Hollande, surtout d Amsterdam, et encourage la mixité sociale et culturelle. Autre forme de logement rapide à construire (4 mois, démarches administratives incluses selon le site «consoglobe») les containers font office de logements étudiants à Amsterdam. 15% à 20% moins cher qu'une maison (1000 le m²), ce type de logement alternatif et bon marché pourrait être une possibilité innovante pour le 93 de se démarquer et d'augmenter rapidement son offre de logement dans le cadre de l'exposition universelle Si l'activisme est aujourd'hui moins fervent, c'est la ville d'amsterdam qui fait des espaces occupés, sa culture, son programme. Sa dynamique promotionnelle est celle de la «ville créative». Une ville, donc, compacte et créative, où se côtoient habitat, travail et culture de proximité. 161

162 C'est pour ces caractéristiques que nous avons choisi de faire le benchmark sur Amsterdam, une ville cosmopolite, artistique, multiculturelle qui, ces dernières années, a adopté une politique de développement durable dans la ville. C'est pour nous un exemple pertinent à suivre pour le 93. Le développement constant du territoire et ses futurs événements (Euro 2016 par exemple) nécessitent que le département relève le défi d'améliorer et moderniser son offre d'hébergement en se démarquant par la création de logements alternatifs grâce à ses friches, espaces verts et berges multiples. Tableau récapitulatif du logement alternatif à Amsterdam Airbnb BedyCa sa HouseT rip HomeE xchang e HouseB oats Chambr es d'hôtes Campin gs & bungalo ws Auberg es de jeuness e Guest to guest Wimdu + de de Source : agrégat des données (nombre de logements) récoltés sur les sites indiqués L'offre d'hébergements alternatifs à Amsterdam est visiblement plus riche et plus aboutie qu'en Seine Saint Denis. On retrouve bien sur les mêmes sites internationaux comme airbnb, BedyCasa, HouseTrip, HomeExchange et Guest to Guest. sont la spécificité d'amsterdam. L'offre est bien positionnée et les disponibilités tendent à s'accroître. Notons que les chambres d'hôtes sont peu développées dans la ville, ce n'est tout simplement pas dans les habitudes des néerlandais mais sont en très fort développement. À contrario les meublés de tourisme sont ancrés dans les habitudes des touristes ou excursionnistes et explosent sur des sites comme Wimdu, airbnb et HouseTrip. Le fait qu'ils soient bon marché augmente la demande et la popularité de l'offre. Les auberges de jeunesses sont nombreuses pour une ville comme Amsterdam, la plupart sont en centre ville. Les campings et bungalows sont par contre à la périphérie mais facilement accessibles en vélo et forts d'une grande capacité d'accueil. 3. Deux territoires ressemblants Nous avons choisi de faire notre Benchmark sur la ville d'amsterdam car elle est comparable sous différents aspects avec le département que nous étudions. Amsterdam est une ville multiculturelle dont plus de la moitié de la population est d'origine étrangère. En 2013, 34,9 % de la population totale est d'origine non européenne ainsi que 52,6 % des jeunes de moins de 18 ans. En 2009, la ville recensait 176 nationalités différentes, ce qui en faisait la ville la plus diversifiée au monde. 162

163 En comparaison avec les politiques d'aménagement d'amsterdam des projets similaires sont menés en Seine-Saint-Denis. L'Eco-Quartier fluvial de l'île Saint Denis, débuté en 2010/2011, propose de fluidifier le parcours résidentiel en étendant l'offre de logement, en apportant une certaine mixité sociale tout en prenant en compte l écosystème fluvial. La présence de l'eau est d'ailleurs notable sur les deux territoires puisque la Seine Saint Denis abrite la Marne, la Seine ainsi que le canal de l'ourcq et le canal Saint Denis et donc de nombreuses berges potentiellement aménageables. Dans le cas d'amsterdam, la ville est connue pour ses canaux classés au patrimoine mondial de l'unesco et son fleuve (l'amstel). À l'image d'amsterdam, la Seine Saint Denis pourrait s'inspirer du panel varié d'offres d'hébergements alternatifs. Amsterdam sait valoriser son espace sous toutes ses formes et se rendre novatrice et créatrice. En misant sur le renouvellement de son image par le tourisme, la Seine Saint Denis a fort à gagner. Surtout en matière de tourisme intelligent et participatif. De plus, il est important de soulever que le département à la chance de pouvoir se renouveler en termes d'aménagements innovants grâce aux friches. Contrairement au centre de Paris où il est difficile de créer de nouveaux projets, par manque de place mais aussi car c'est un centre historique protégé (exemple : Architecture Haussmannienne). III. Prospectives et préconisations A. La Seine-Saint-Denis et son patrimoine redoré Le patrimoine des banlieues est en général mal connu, voire inconnu. Souffrant de l'image négative liée à l'insécurité, à la périphérie, au non-intérêt que les banlieues parisiennes véhiculent, la culture de la Seine-Saint-Denis est oubliée et mise de côté. Pourtant son histoire fait partie du patrimoine français, certaines bâtisses sont même classées à l'unesco. La notion de patrimoine s'élargit de plus en plus, le patrimoine immatériel est davantage pris en compte et les banlieues peuvent alors regagner de l'intérêt aux yeux des touristes et des justespenseurs du patrimoine français. La volonté de prendre en compte l'histoire des personnalités locales, les us et coutumes, les savoir-faire et la vie du quotidien contribue à la renaissance des banlieues dans le patrimoine et donc dans la stimulation du tourisme de périphérie. On s'intéresse par exemple aux successives vagues d'immigration, au puzzle historique que l'on se plaît à assembler. Cela contribue à dissiper l'image négative des banlieues, à faire un pas vers la connaissance de l'autre plutôt qu'à sa stigmatisation. L exemple de la Seine Saint-Denis en est une parfaite illustration. Le département a mis en place le projet participatif Douce Banlieue en 2006 afin d apporter un regain d attractivité touristique à cette zone souvent montrée du doigt. Cela a incité la population à créer une interaction avec les curieux ou les intéressés venus en visite. Ce retour à la découverte du lieu 163

164 d habitation peut être une source positive de dynamisme social et économique. L'organisme Seine-Saint-Denis tourisme et les nombreux partenaires (villes de la Seine-Saint-Denis, offices de tourisme et associations) se sont regroupés pour proposer un programme varié de balades urbaines. L'objectif était de proposer au grand public (habitants, visiteurs, touristes) un nouveau regard sur le 93 et plus largement sur le Nord-Est Parisien. Les propositions de balades sont en constante évolution avec de nouvelles thématiques comme le cinéma, l'art urbain, le patrimoine de mémoire. Ces promenades permettent de rencontrer des habitants, de découvrir des éléments du patrimoine comme la salle des mariages de Bobigny, la cité-jardin de Stains, de connaître Belleville par des visites différentes. Ainsi, les périphéries et leurs habitants ont tissé un nouveau lien, un lien d'appartenance qui a contribué à la création d'une identité marquée entre les locaux et leurs lieux. Les touristes et autres visiteurs s'éloignent peu à peu des anciens adjectifs caractéristiques des banlieues comme «triste, dangereux, loin». Finalement, le champ lexical, nous pouvons même parler de jeu sémantique, évolue enfin en faveur des périphéries urbaines. Un regard bienveillant commence à se poser sur les banlieues. Ces espaces redécouverts s'offrent une seconde vie, ils deviennent des lieux d'accueil. Les anciennes friches abandonnées du Canal Saint-Denis, près du Parc de la Villette, vont bientôt voir naître des logements, des hôtels, activités tertiaires, un centre commercial, des espaces publics et un musée de la télévision. En somme, les périphéries gagnent peu à peu leur place sur l'échiquier de l'économie du tourisme. Leur rôle et leur importance sont de plus en plus remarqués, réevalués. Notons tout de même une dichotomie entre les banlieues. Les Hauts-de-Seine n'utiliseront pas le même lexique que la Seine-Saint-Denis pour promouvoir leur destination. Certaines différences sont encore présentes, ce qui ralenti la promotion des banlieues qui ne se font pas entendre d'une seule voix. Des initiatives comme celles de Douce Banlieue sont à imiter et à louer. Quoi de mieux pour détruire un cliché que d'aller en son sein? En créant un contact entre les visiteurs et les habitants, les périphéries sortent gagnantes et ont la possibilité de mettre en valeur plusieurs facettes de leur patrimoine, à la fois matériel et immatériel. Elles s'insèrent donc doucement dans la compétitivité touristique et prouvent que les capitales ont autre chose à offrir que l'individualisme et les témoignages de l'histoire entendue. Mettre en lumière et en tourisme les banlieues participe également à leur reconnaissance historique et symbolique puis permet d'asseoir leur appartenance à une culture. Avec le projet Grand Paris, la carte des transports sera redistribuée en Ile de France. Étant donné l étroite relation entre les transports et le logement alternatif (les villes les mieux desservies sont les plus fournies en logements alternatifs d'après nos analyses), il est important de prendre en compte ce projet qui permettrait «une nouvelle carte» du département. 164

165 Source : Si le 93 n'est pas aujourd'hui développé dans sa globalité notamment au niveau de l'accessibilité, le projet devrait engager dans son développement plusieurs pôles. Le Bourget et son aéroport, qui devraient voir un développement des services aéroportuaires et de maintenance, donc une augmentation du trafic qui se veut essentiellement d'affaire. Le pole création de Saint Denis Pleyel, qui souhaite attirer les investisseurs des secteurs de la mode, télévision et cinéma sera desservi par la ligne 14. Enfin un pôle image sur les communes de Neuilly sur Marne et Noisy le Grand, en association avec l'université Marne la Vallée. Si ces projets du Grand Paris en Seine Saint Denis ne se préoccupent pas à proprement parler du logement, ils amèneront certainement dans leur sillage d'autres investissements publics comme privés pour faciliter le maintien des populations temporaires sur place. De plus on voit que les réseaux de transports intra-banlieue se développent autour de ces projets. Noisy le Grand, Saint Denis, Le Bourget et l'aéroport Charles de Gaulle seraient reliés par le tracé Grand Paris Express, mais feraient également profiter les communes limitrophes qui disposeront de gares sur ce même réseau. Ainsi une commune enclavée telle que Clichy-sous- Bois pourra s'impliquer pleinement dans ce développement des transports. Par ailleurs d'autres projets d'aménagement sont à l œuvre sur le territoire. 165

166 On peut prendre les exemples de 3 projets urbains intégrés : Le Groupement d intérêt public des territoires de l'ourcq, qui vise la création d'un écoparc sur les communes de Bondy et Bobigny en priorité. Cela impliquerait l'implantation d'entreprises au sein d'éco-quartiers mais aussi de logements avec le concept d' éco-cités. Le réaménagement des berges y est également à l'étude dans un souci de «respect de la qualité paysagère et environnementale», permettant la «circulation douce et l'amélioration du cadre de vie». La communauté d'agglomération de Clichy-sous-Bois/Montfermeil, avec l'intégration d'un meilleur réseau de transports urbains (Grand Paris Express), la création d'un réseau socioculturel soutenu par les locaux, la requalification de la zone franche urbaine pour attirer les entreprises et la rénovation des centres villes. La communauté d'agglomération de Plaine Commune, avec ici encore la valorisation de la «circulation douce», la sécurisation des espaces piétons, l'appui à l'amélioration des transports en communs et des aménagements cyclables. Tout comme les autres plans urbains intégrés, la création d'éco quartiers est préconisée. Enfin, le tourisme est clairement évoqué dans le plan d'action, avec «la création d'un pôle au cœur de la ville de Saint Denis pour renforcer le flux de visiteurs touristiques et accroître son impact économique, sur un site d'exception en cœur de ville» Pour cela on observera la création d'un centre d'interprétation de l'architecture et du patrimoine, en lien avec l'office de tourisme intercommunal permettant notamment la redirection des visiteurs vers les sites touristiques des communes, avec un travail sur la visibilité de ceux-ci. L EPCI a été choisi par le projet du Grand Paris comme étant le pôle de la création, un territoire incarnant la créativité française, la création artistique, les métiers d'art, la mode, le design, l'animation 3D, le jeu vidéo, l'imagerie et le son numériques. On voit donc que le réseau de transports Grand Paris, associé aux projets d'aménagements (qui prends en compte le tourisme pour le cas du PUI de Plaine Commune) devrait permettre au département d'être plus attractif, de maintenir une partie des visiteurs au sein de son territoire et de requalifier certains quartiers actuellement en ZUS. Néanmoins pour améliorer l'offre de logement alternatif certaines préconisations apparaissent nécessaires. B. Des préconisations pour intégrer le logement alternatif Avec l'exemple d'accueil Banlieue, composée d'habitants de la Seine-Saint-Denis, qui ont décidé d'accueillir chez eux les visiteurs de passage en région parisienne. Un concept simple qui allie rencontre humaine et valorisation des habitants et des villes de banlieue on voit que le milieu associatif permet au département d'accueillir des visiteurs tout en impliquant les habitants. Néanmoins, la visibilité et la communication autour de tels projets ne permet pas à tout un chacun d'être renseigné de façon optimale sur l'offre de logements alternatifs en Seine Saint Denis. 166

167 Ainsi, autour d'un renforcement des partenariats publics-privés, ce genre d'associations pourrait se démocratiser de manière plus large sur le département. L'implication d'acteurs privés permettrait par ailleurs (grâce aux moyens financiers et l'expertise apportés), une meilleure visibilité sur le web notamment de ces programmes, qui impliquent les habitants. Ainsi le développement d'une économie participative (basée sur l'auto gestion, l'équité et la solidarité) favorable aux acteurs locaux, institutions et partenaires privés permettrait un développement socio-économique par l'apport d hébergements touristiques alternatifs (chez l'habitant en l occurrence). On pourrait imaginer l'apport d'une structure telle qu'air BNB (dont le référencement permet une bonne visibilité) associée à une communication accrue sur les sites des services publics (le CDT 93). La conférence avec le directeur de l Europe de l Ouest et d Afrique : Olivier Grémillon nous a permis de comprendre les stratégies présentes dans leur entreprise. Notamment pour les propriétaires fixer un prix de location adéquat avec le prix de marché pratiqué, les informer sur la législation en vigueur (sous-location par exemple). Du côté des clients tout comme du côté des hôtes, la confiance règne en maitre. En effet, Air BNB, met en place un rapport de confiance qui se base sur un numéro de téléphone vérifié, une adresse vérifiée mais également une vérification d une pièce d identité (passeport par exemple) par un employé de l entreprise. Il y a également une aide à la mise en valeur de son appartement, du simple conseil jusqu à l aide photographique d un professionnel qui se rend sur place. Cette action rend plus crédible l existence de l appartement et de son propriétaire car un employé de l entreprise Air BNB se sera rendu sur place au préalable. Ainsi un calque si on peut dire de ce modèle par une institution publique serait une idée pour les impliquer dans le logement alternatif plus particulièrement le logement chez l habitant. Enfin le problème du contrôle des meublés touristiques par une implication des institutions serait en partie résolu. En effet le propriétaire tout comme le locataire serait dans une démarche à la fois de qualité et de transparence, facilitant la production de statistiques par les offices de tourisme par exemple qui retransmettrait derrière à l Etat. La finalité étant également de faire comprendre dans une période de crise aux propriétaires de mettre de côté leur «entre soi» et s ouvrir à un rapport plus enrichissant avec les touristes. Un tel changement de mentalité doit s inscrire dans une campagne de communication, de réunion publique en évoquant les avantages d une telle opération : social, économique. Cette communication se ferait donc auprès des investisseurs privés mais aussi des habitants. Les retombées économiques inclus, mais aussi les différentes aides apportées (réduction d impôts par exemple) inciteraient ce genre de projets à se mettre en place. On voit que les projets d'aménagements de transports (Réseau Grand Paris) et de requalification des territoires (éco quartiers, berges et centre villes réaménagés) pourraient permettre un réel développement départemental si ces programmes sont accompagnés d'une optimisation des partenariats publics privés, d'une meilleure communication des organes 167

168 institutionnels et une implication renforcée des habitants, avec la mise ne place d'une réelle économie participative. On peut même outrepasser le terme d économie participative en utilisant la notion de consommation collaborative qui est une déclinaison de l économie participative où en fait l usage prédomine sur la propriété. C. Les limites du tourisme alternatif: l'exemple de l'ecodrom à Montreuil Le caractère alternatif des logements touristiques en Seine Saint-Denis est donc une réalité. Existe-t-il des limites à cette tendance? Au premier coup d'œil, si limites il y a, elles sont floues voire inexistantes. Que pouvons-nous avoir à redire des chambres chez l'habitant, des maisons louées, chambres d'hôtes ou du concept d'accueil Banlieues? Les initiatives sont louables, profitables et répondent à une demande. Pourtant un genre inédit de chambres d'hôtes a vu le jour il y a peu dans le 93. Des chambres d'hôtes qui assument pleinement un tourisme à regarder par le trou de la serrure. En effet le quartier Ecodrom à Montreuil, quartier précaire d'une dizaine de familles Roms rescapées et aidées par l'association du même nom à ouvert les portes de l'hôtel Gelem. Le principe semble d'abord banal, il s'agit de louer ces petits chalets au fond du camp pour réussir à faire vivre la communauté et faire tomber les préjugés sur les Roms, stigmatisés. Mais est-ce une réelle solution alternative aux hôtels coûteux de la capitale ou une mise en scène de la précarité? Si l'alternatif est, par définition, une seconde solution, une solution temporaire, doit-on pour autant cautionner les effets malsains et sensationnalistes de telles solutions? Le tourisme alternatif, s'il cherche des expériences nouvelles et parfois insolites est-il pour autant un tourisme sensationnaliste? Un chalet en bois avec vue sur les champs cultivés du camp au milieu d'un bidonville propre vendu comme un séjour agréable, calme et faisant vivre une expérience hors du commun. Non loin du mythe du bon sauvage, cette mise en scène hérisse et choque. Entre la nouvelle destination touristique des bobos aux portes de Paris et l'excursion en plein cœur de la misère, les camps de Roms deviennent presque des attractions touristiques. Tourisme ou voyeurisme? Le tourisme comme clé de l'insertion sociale? Après avoir vu cela, l'alternatif a-t-il réellement des limites? Les clients de l'alternatif sont sans cesse à la recherche d'expériences les plus insolites les unes que les autres, de l'hébergement, du lieu, du contexte qui saura trancher avec le quotidien. Si cette demande est un moteur d'innovation dans un sens, elle apporte aussi son lot de débordement, comme c'est le cas avec l'exemple traité ici. L'expérience du tourisme alternatif à l'hôtel Gelem ne va-t-elle pas trop loin? La mise en tourisme des camps de Roms, instiguée ou non par une association ne doit pas refléter l'alternatif. L'Ecodrom n'est pas alternatif, il est régulier, quotidien, réel. N'est pas alternatif le tourisme visant à mettre en scène des communautés. La Seine Saint-Denis dispose d'autres outils à développer pour amplifier le tourisme alternatif. En s'inspirant des exemples développés par le benchmark d'amsterdam, le 93 pourrait attirer d'autres formes de tourisme et revaloriser son territoire sous d'autres formes. 168

169 L'hôtel Gelem est pour l'instant une initiative isolée mais celle-ci tend à se multiplier. Des concepts similaires sont déjà développés en Europe. Veillons donc à ne pas assimiler le tourisme alternatif au voyeurisme qui reviendrait à réifier des communautés sous prétexte de faire l'expérience d'un mode de vie. Le tourisme alternatif doit se fixer des limites et veiller à ce que la moralité et le respect d'autrui ne deviennent justement pas des alternatives. 169

170 Conclusions Cette étude sur le département du 93 a permis de soulever la démarcation de certaines villes en termes de capacité de logements alternatifs et d attrait touristique. En effet, des villes telles que Saint Denis et Saint Ouen disposent d un potentiel touristique mais peu ou prou de logements alternatifs. A contrario les communes limitrophes de Paris disposent de plus de capacité d accueil mais sont moins touristiques. On constate donc, avec cette analyse que Airbnb est l offre marchande de logements alternatifs plus précisément de logements chez l habitant la plus représentée en Seine Saint Denis. Pendant notre recherche, nous avons soulevé l'idée que le bouche à oreille est peu efficace et les mairies et les offices de tourisme prêtent trop peu d'attention à ces nouvelles pratiques car elles restent peu connues. Premièrement, il semblerait que l offre de logements alternatifs en Seine Saint Denis soit proportionnelle à deux facteurs : la proximité de Paris couplée à une desserte en transport efficiente : les transports qui lient Paris aux communes limitrophes de la Petite Couronne sont fondamentaux. On remarque que les villes proposant le plus de logements alternatifs sont celles le plus proche de Paris (entre 12 et 15km) mais aussi les villes qui sont le mieux desservie. Par exemple, celles qu'ont un ou deux arrêts du métro ou de RER comme Montreuil, Bobigny, Saint-Denis, Saint-Ouen... De plus, on s aperçoit également que les villes les plus éloignées de Paris (de 15 à 18km) et les villes les plus difficiles d'accès en transport (avec un changement obligatoire) sont les villes les plus défavorisées concernant les moyens de logements alternatifs. le processus de gentrification qu'elles connaissent depuis quelques années. Ce phénomène de gentrification est souvent défini comme moteur de développement de l'altérité entre les cultures et comme revalorisation du quartier. Le fait que les classes moyennes et aisées s'installent dans ces villes permet de redorer une image souvent ternies des villes sur 93. On constate donc à travers cette seconde analyse une corrélation négative entre un attrait touristique et une capacité d accueil en logement alternatif. Une seconde conclusion partielle semble se poser : dans la recherche de l offre de logements alternatifs les institutions sont apparues comme très peu informées sur le sujet hormis le Comité Départemental de Tourisme qui connaît le phénomène mais propose aucune solution pour le quantifier. Notre principal recueil d informations, de chiffres s est effectué grâce à des acteurs privés commerciaux (Air Bnb par exemple) et non lucratifs (accueil banlieue). Par conséquent le qualificatif «alternatif» concernant cette offre de logements ne se rapprocherait-il pas de «marginal» dans le sens où une certaine marge semble s instaurer entre la sphère publique et cette nouvelle offre. A contrario cette offre semble «émergente» côté sphère privée, pour preuve les initiatives habitantes ou entrepreneuriales. 170

171 On observe donc une dualité entre sphère publique et sphère privée concernant le logement alternatif. Après avoir analysé la situation de la Seine-Saint-Denis, nous allons à présent nous consacrer à un autre département de la petite couronne parisienne : la Val de Marne. 171

172 Val-de-Marne Caroline Comont, Nathalie Dupire, Anthony Guido, Ha Thu Tran, Wen Yu 172

173 Introduction Actuellement, la crise n apparait pas être un frein dans le budget vacances des Français : «C est même devenu un besoin vital pour s extraire du quotidien», explique Guy Raffour, président de Raffour Interactif qui réalise le Baromètre Opodo, et cela quitte à sacrifier d autres dépenses. Ainsi, en 2013, le taux de départ a atteint 59% chez les plus de 15 ans, soit 31,2 millions de vacanciers. 55 Cet engouement est notamment favorisé par l émergence de nouvelles pratiques de voyages et l essor de pratiques existantes telles que la location de logements entre particuliers qui connait une croissance importante. Pour l exemple, la plateforme Airbnb a séduit depuis sa création plus d un million de touristes en France, français et étrangers, dont la moitié rien qu en Le nombre de logements proposés à la location dans l Hexagone a atteint le nombre de maisons ou appartements, dont à Paris, soit une progression de 180% en comparaison avec l année En considérant cette évolution rapide des pratiques, les destinations touristiques se doivent de même de reconcevoir leurs offres d hébergement en ne se limitant plus seulement à la prise en compte du secteur hôtelier, mais en assimilant d autres formes d hébergements dites «alternatives». Nous nous proposons de définir ces termes comme étant les hébergements alternatifs au confort standardisé des hôtels : ils permettent surtout une expérience plus riche et authentique avec la population locale. Ils peuvent être des hébergements marchands (comme les auberges de jeunesse, chambres d hôtes, hôtellerie de plein air, la location d appartements par des particuliers) ou non marchands (comme les hébergements associatifs, le couchsurfing, l échange de maison). Cette étude s effectue dans le cadre de la candidature du Grand Paris et de la France à l Exposition Universelle Notre objectif est de faire le point sur l offre existante et d intégrer son évolution prospective à l horizon de Il s agit de voir de quelles façons on communique sur cette offre et en analyser les forces et les faiblesses. Ce dossier propose une étude sur les offres d hébergements alternatifs du département du Valde-Marne (94). L analyse débute par une observation des dynamiques urbaines du Val-de- Marne, avec l explication de la méthode adoptée, puis un diagnostic de l offre existante, suivi d une comparaison avec la ville de Bruxelles dans le cadre d un Benchmarking. En fin de dossier, vous trouverez des préconisations sur les mesures qui peuvent être effectuées en Valde-Marne 55 Selon le baromètre Opodo

174 I. Le département du Val-de-Marne A. Géographie et paysage Le département du Val-de-Marne est un département français appartenant à la petite couronne de la région Île-de-France. L'Insee et la Poste lui attribuent le code 94. Figure 1 Paris et les départements de la petite couronne, source fr.wikipedia.org Le Val-de-Marne est traversé par deux grands cours d eau : le fleuve de la Seine et la rivière de la Marne. Figure 2 Les deux principaux cours d'eau du Val-de-Marne, source personnelle 174

175 Deux éléments fondamentaux constituent le paysage du Val-de-Marne : la plaine et le plateau. La plaine, élément dominant du paysage, est d origine alluviale. Elle a été formée par le déplacement du confluent de la Seine et de la Marne. Le plateau sédimentaire original présente une grande diversité qui est à l origine de paysages très singuliers : le plateau occidental d une part, qui constitue un prolongement de la Beauce et le plateau oriental, d autre part, qui annonce la Brie française. Figure 3 La topographies et les activités du Val-de-Marne, source cg94.fr Le limon de la région nord a disparu et a fait place à des dépôts de graviers et de sables peu fertiles et humides où s étendent les surfaces boisées du département (Bois-Notre-Dame, Grosbois et Bois de la Grange). Les activités, quant à elles, se concentrent surtout le long des cours d eau, et notamment de la Seine. Au niveau administratif, le département est composé de 47 communes regroupées en 3 arrondissements : Créteil (préfecture), Nogent-sur-Marne (sous-préfecture), l Hay-les-Roses (sous-préfecture). Le département est également divisé en 49 cantons (où sont élus les 49 Conseillers généraux) et 12 circonscriptions législatives (où sont élus les 12 députés). 175

176 B. Dynamiques territoriales 1. Population En 2011, le département recense habitants, principalement répartis sur les franges de Paris. Les communes les plus peuplées du Val-de-Marne sont toutes situées dans le Nord du département.il s agit de Créteil ( habitants), Vitry-sur-Seine ( habitants), Saint-Maur-des-Fossés ( habitants) et Champigny-sur-Marne ( habitants). En 2006, 25,6% de la population a moins de 20 ans, 57,1% est âgée de 20 à 59 ans et 17,2% a 60 ans ou plus. Le Val de Marne compte 12,6% de population étrangère en 2006, cette proportion est en hausse par rapport à Figure 4 Population du Val-de-Marne, source cg84.fr Avec une densité moyenne de population de habitants par km², le Val-de-Marne est le département le moins dense de la petite couronne. Cependant, cette densité moyenne cache d importantes disparités entre les différentes parties du territoire. En effet, plus l on s éloigne de Paris, moins la densité de population est importante, ce qui tend à créer des «franges» de densité sur le département : au nord de l ancienne limite entre les départements de Seine et de Seine-et-Oise, l habitat est plus resserré et les densités de population élevées. Au sud de cette 56 INSEE - Recensement de 2006, Val-de-Marne - Population par sexe et par âge. 176

177 limite, les densités sont moins importante et conserve quelques rares espaces agricoles au sudest : sur le versant du plateau de la Brie. 2. Emplois et activités Contrairement à Paris et aux Hauts-de-Seine, il y a en Val-de-Marne davantage d actifs employés que d emplois disponibles dans le département. En effet, en 2006, près de actifs ayant un travail habitaient dans le Val-de-Marne alors que seuls emplois étaient disponibles. A l image des lieux de population, les emplois ne sont pas répartis de manière homogène sur le territoire départemental. Les villes de Créteil, Ivry-sur-Seine, Rungis et Vitry-sur-Seine regroupent ainsi à elles seules plus d un quart du nombre total d emplois du Val-de-Marne. L économie est tournée vers le pôle Orly-Rungis, les entreprises de pointe de la santé et le cinéma. Figure 5 Emploi dans le Val-de-Marne, source cg94.fr 177

178 De manière analogue aux densités de population, les densités d emploi les plus fortes sont observées dans les communes situées au nord du département, communes ayant une frontière avec Paris. Dans le reste du département, seule la commune de Rungis dispose d une densité d emplois supérieure à emplois/km². Le sud-est du département, et notamment le plateau Briard, est en retrait en terme d activité puisque ni le nombre ni la densité d emplois n y sont élevés (moins de emplois/km²). 3. Transports Le département comporte un important réseau de transports alliant rail, route, voies navigables et air. Par rail Le Val-de-Marne comprend la gare ferroviaire de triage de Villeneuve-Saint-Georges, 3 lignes de métro (lignes 1,7 et 8), 5 lignes de RER (lignes A,B,C,D,E) et une ligne de tramway (ligne T7). Par route Outre l'autoroute A106 qui relie l'aéroport Paris-Orly à l'autoroute A6, les autoroutes traversant le département sont l A4 et l A86, alors que l A6 se divise en deux branches : A6A et A6B. Si l A4 offre une bonne desserte du nord-est du département, l axe transversal estouest est l A86 tandis que l axe nord-sud est l A6. Depuis 1993, le Trans-Val-de-Marne est en service. Cette ligne de transports en commun en site propre suit l axe est-ouest et relie les stations de RER Saint-Maur Créteil et la Croix de Berny en passant par le marché international de Rungis. Un projet d extension à l est est à l étude. Par voies navigables Le département du Val-de-Marne est traversé par la Seine sur 15 kilomètres et la Marne sur 24 kilomètres qui permettent les transports des pondéreux par péniches. : - La Seine, longue de 776 kilomètres, coule en grande partie dans le bassin parisien où elle arrose Troyes, Paris et Rouen. Elle prend sa source à 470 mètres d altitude en Côte d Or. C est également une voie navigable très importante reliant la région parisienne à la Manche, où elle se jette au niveau du Havre. 178

179 - La Marne avec ses 525 km est la plus longue rivière française située à l est du bassin parisien. Elle prend sa source dans la Haute-Marne et rejoint la Seine, dont elle est le principal affluent, à Charenton-le-Pont/Alfortville. La Marne est navigable depuis Epernay sur plus de 180 kilomètres. Par air Ouvert au public depuis 1947, l aéroport Paris-Orly est la deuxième plate-forme aéroportuaire de France, après l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, avec 28,3 millions de passagers en , après avoir été la première de 1950 au milieu des années L'aéroport est relié par la route et le rail, notamment à Paris. En ce qui concerne les transports en commun, on citera Orlybus, Orlyval et le Noctilien. La nationale 7 passe sous l aérogare d Orly Sud inaugurée en L'autoroute A106 relie l'aéroport à l'autoroute A6. 4. Tourisme Le Val-de-Marne jouit d un patrimoine non négligeable essentiel à son attractivité touristique. Patrimoine culturel Les bords de Marne avec ses guinguettes et ses îles constituent un site remarquable, connu de longue date par les touristes en quête de dépaysement. Nombre de chansons populaires ont jadis vanté les qualités de ces lieux, dont Ah! le petit vin blanc écrite en 1943 par Jean Dréjac. Plusieurs films ont aussi été tournés comme Nogent, Eldorado du dimanche de Marcel Carné (1929) ou La Belle Équipe de Julien Duvivier (1936). Résolument tourné vers la modernité, le musée d'art contemporain du Val-de-Marne (ou Mac/Val) propose dans le centre-ville de Vitry-sur-Seine un espace consacré à l'art contemporain en France depuis 1950 sur m². Le Mac/Val a été inauguré en novembre En ce qui concerne l architecture, on remarque particulièrement des maisons anciennes du début du 20 e siècle de style "néo-" : néonormand, néogothique, néorenaissance, néo-louis XIII, néomauresque. Elles inaugurent l'art nouveau. Les meulières sont des constructions typiques de la banlieue de Paris. Les plus belles, de style Art nouveau sont construites pour les riches parisiens qui souhaitaient se détendre dans la campagne autour de Paris. Certaines de ces maisons se distinguent par des décorations en fer forgé, en briques et en céramiques et constituent de véritables curiosités architecturales qui se découvrent au cours de promenades notamment dans les rues des anciennes communes du Val-de-Marne

180 Le Val-de-Marne est également un territoire de châteaux. Citons ici le château de Vincennes et le château de Grosbois. Patrimoine naturel Avec une superficie de 245km², le département conserve 2600 hectares d'espaces verts et naturels, soit 22m² par habitant. Le Département du Val-de-Marne est propriétaire d'une vingtaine de ces espaces naturels, dont la gestion est assurée par le Conseil général du Val-de- Marne. Parmi ces espaces naturels, on retrouve les parcs départementaux, les jardins (notamment la Roseraie du Val-de-Marne), les espaces naturels sensibles et les coulées vertes. Hôtellerie En 2010, le département comprend 8788 établissements touristiques, dont 149 hôtels représentant lits marchands et 5% de la capacité régionale. 58 Cependant, nous devons tout de même considérer qu une part importante des touristes logeant au Val-de-Marne visite seulement Paris ou Disneyland Paris à Marne-la-Vallée. Les sites touristiques incontournables du Val-de-Marne Les principales attractions touristiques du Val-de-Marne se situent presque toutes au Nord du département, soit au plus proche de Paris. 58 Observatoire régional du tourisme Bilan et évolution du parc

181 Figure 6 Les sites touristiques incontournables du Val-de-Marne, source personnelle LES CHATEAUX 1. Le Château de Vincennes : résidence royale fortifiée du Moyen Âge. 2. Le Château de Grobois : château édifié pendant le rège de Louis XIII. LES MUSEES 3. Le MAC/VAL : premier musée d'art contemporain en banlieue parisienne avec plus de œuvres. 4. La Fondation Dubuffet : fondation établie par l artiste Jean Dubuffet en

182 5. Le musée Fragonard : cabinet de curiosités présentant une collection unique consacrée aux animaux domestiques. 6. Le musée de la Résistance : collection de plus de 3000 donations et de dépôts privés ou publics. LE JARDIN 7. La roseraie du Val-de-Marne : conservatoire de roses abritant des collections exceptionnelles de rosiers. LE MARCHE 8. Le marché de Rungis : premier marché polyvalent du monde pour les produits frais sur 234 ha. LES ATTRACTIONS POUR ENFANTS 9. L exploradôme : musée interactif scientifique proposant des expériences étonnantes. 10. Le Playmobil Funpark : un espace de jeu géant destiné aux enfants. LE FESTIVAL 11. Le Festival de l Oh! : Festival se déroulant fin juin qui célèbre l eau sous toutes ses formes. Les bords de Marne sont aussi des lieux de croisières et de promenades. On remarque aussi la présence de Guinguettes au bord de la Seine. C. Les canaux de distribution généraux aux hébergements alternatifs du Val-de-Marne Nous pouvons distinguer deux types de canaux de distribution pour les hébergements alternatifs du Val-de-Marne : la communication officielle et la communication non officielle. 182

183 1. La communication officielle Les bureaux des offices de tourisme et des syndicats d initiatives du Val-de-Marne Il existe neuf établissements de ce type pouvant renseigner les touristes sur les possibilités d hébergement. Ils se situent dans les communes de Bry-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Choisy-le-Roi, Créteil, Fontenay-sous-Bois, Joinville-le-Pont, Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne et Vincennes. Les sites web des institutions du tourisme Les sites internet des institutions du tourisme tels que le site officiel du Comité Régional du Tourisme Paris Ile-de-France (CRT) : visitparisregion.com, de l office du tourisme du Val-de- Marne : tourisme-valdemarne.com ou de l office du tourisme Paris : parisinfo.com permettent de trouver des informations sur les hébergements «alternatifs». 2. La communication non officielle Les sites de réservation Sur les sites de réservation, comme booking.com, nous pouvons trouver la localisation, le prix, une description brève de l hébergement et les commentaires des clients. Il existe aussi des sites de réservation qui se spécialisent sur un type spécifique d hébergement comme les campings ou les chambres d hôtes. Les guides touristiques Nous trouvons de plus en plus d'informations sur les hébergements «alternatifs» dans les guides touristiques, comme Le Routard ou le Guide Michelin. Les réseaux sociaux et les infomédiaires Les réseaux sociaux tels que Facebook, Twitter ou MySpace et les infomédiaires comme Tripadvisor favorisent l échange d informations entre touristes et représentent un canal de distribution en expansion. 183

184 Le bouche-à-oreille L intérêt suscité par les formes d hébergement alternatif est surtout alimenté par des recommandations de parents ou d amis désireux de faire partager leurs aventures. La motivation s amplifie également à l idée d expérimenter un produit de niche encore inconnu du grand public. II. Méthodologie L étude sur les hébergements alternatifs du Val-de-Marne se décompose en trois phases : l inventaire, le benchmark et le diagnostic. 1 ère phase : l inventaire Les hébergements alternatifs sont répertoriés par catégories : les auberges de jeunesse, les hébergements marchands chez l habitant (chambres d hôtes, AirBnB), les hébergements non marchands chez l habitant (Couchsurfing, Guest-to-Guest) et l hôtellerie de plein air (camping et caravanage). Lors de l inventaire, il convient d obtenir le maximum d informations concernant le nombre de lits pour chaque hébergement (un lit double est compté comme deux lits). En ce qui concerne les hébergements chez l habitant, il est convenu que chaque foyer proposant le couchsurfing ne mette à disposition qu un seul lit, que chaque domicile étant en location sur le site web airbnb.fr comprennent que 3 lits et que chaque habitation pouvant être échangée sur le site web guesttoguest.com comportent 3 lits également. En ce qui concerne l hôtellerie de plein air, il est convenu que chaque emplacement de camping comprenne 2 lits et que chaque emplacement de caravaning en comporte 3. L objectif est également de dépasser les catégories définies et de recenser d autres formes d hébergements plus insolites qui seront traitées à part. Les hébergements «alternatifs» sont inventoriés et classés par commune pour faciliter le diagnostic. 2ème phase : le Benchmark La métropole choisie pour le Benchmark est Bruxelles en raison de la proximité de son nombre d habitants avec celui du Val-de-Marne ( habitants à Bruxelles 59 contre habitants dans le Val-de-Marne). A l instar du Val-de-Marne, Bruxelles est une vile 59 Institut Bruxellois de Statistique et d Analyse commune/ville-de-bruxelles#.uzr5p9x6ob8 184

185 multiculturelle ayant bénéficié d une immigration et à l image de Paris, le centre de Bruxelles est attractif en termes de d emplois pour la périphérie environnante. L inventaire de l offre en hébergements alternatifs de Bruxelles est effectué dans les mêmes conditions que dans l inventaire du Val-de-Marne. Les deux offres sont alors comparées de manière globale et selon les catégories d hébergements alternatifs. 3ème PHASE : Le diagnostic L objectif de cette phase d analyse est de tirer les forces et les faiblesses de l offre en hébergements alternatifs du département du Val de Marne, d imaginer des scénarios sur l état de l offre en 2025 et d émettre des préconisations. Le diagnostic s effectue de manière qualitative et quantitative. Le diagnostic qualitatif s effectue en étudiant la répartition de l offre dans chaque commune. L étude spatiale s effectue à la fois de manière globale et en fonction des catégories d hébergements alternatifs. Cette analyse est mise en relation avec les dynamiques territoriales et touristiques. Le diagnostic quantitatif de l offre en hébergements alternatifs s effectue en la comparant avec l offre marchande, en la critiquant par rapport aux besoins touristiques et en reprenant les conclusions du Benchmark. 185

186 III. L offre en hébergements «alternatifs» du Val-de-Marne Les hébergements «alternatifs» sont classés par catégorie : les auberges de jeunesse, les hébergements marchands chez l habitant (chambres d hôtes, AirBnB), les hébergements non marchands chez l habitant (Couchsurfing, Guest-to-Guest) et l hôtellerie de plein air (camping et caravanage). A. Les auberges de jeunesse «Une auberge de jeunesse est un établissement régi par une association à but non lucratif. Elle offre aux usagers un hébergement et un service de restauration limité et/ou une cuisine individuelle de même que d'autres prestations, programmes et activités. Ces derniers sont principalement destinés aux jeunes dans un objectif éducatif et récréatif.» 60 Il n existe aucune auberge de jeunesse dans le Val-de-Marne B. Les hébergements marchands chez l habitant Nous entendons par «hébergement marchand chez l habitant», les logements ou partie de logements détenus par des personnes privées et mis à la disposition d une clientèle de passage qui y effectue un séjour, en échange d une contrepartie financière. Les deux principaux types d hébergements marchands chez l habitant sont les chambres d hôtes et les locations de logement, dont nous avons pris l exemple du concept AirBnB. 1. Les chambres d hôtes a. Définition «Les chambres d hôtes sont des chambres meublées situées chez l habitant en vue d accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.» Insee Définitions et méthodes 61 Art l324-3 du Code du Tourisme 186

187 b. Distribution La majorité des chambres d'hôtes sont répertoriées par les sites web : Gîtes de France, Fleurs de Soleil, Clévacances et Accueil Paysan, mais aussi par les Offices de Tourisme. Chambres d'hôtes & gîtes en France : est un portail de chambres d'hôtes et de gîtes en France et Europe qui rassemble une sélection de chambres d hôtes. Clévacances : propose des chambres d hôtes en mer, montagne, campagne ou ville et dans la plupart des grands sites touristiques français. Fleurs de soleil : est un réseau social proposé par l Association Les Maisons d Amis en France. Le rattachement est attribué aux membres acceptant le statut, le règlement intérieur et les prescriptions de la Charte de Qualité. Fleurs de Soleil est le seul réseau certifié pour les Gîtes et Chambres d Hôtes. Il n y a pas de centrale de réservations, ce label encourage les visiteurs à entrer directement en contact avec les auberges. Accueil Paysan : est un groupement d agriculteurs et d acteurs ruraux qui proposent un accueil touristique, pédagogique ou social, de manière à garder un tissu rural vivant, en lien avec tous les acteurs du développement local. Accueil Paysan compte 1000 adhérents en France et 200 à l'étranger répartis dans 30 pays. Cette association constitue le premier réseau national de voyagistes du tourisme équitable et solidaire. Homelidays : aide à préparer les séjours et propose un service de location de chambres d'hôtes, parmi une sélection de près de chambres. France chambres d'hôtes : est un site regroupant des propriétaires de chambres d'hôtes en France. 187

188 Chambres d'hôtes de Charme : est un guide exclusivement dédié aux demeures d'hôtes de charme et regroupe une sélection des plus charmantes adresses de chambres d'hôtes dans le monde. c. Répartition Il existe 10 maisons d hôtes dans le Val-de-Marne comportant 22 chambres et 55 lits. Les chambres d hôtes sont présentes dans neuf communes du Val-de-Marne : l Hay-les- Roses, Villejuif, Cachan, Saint Maur des Fossés, Villiers-sur-Marne, Champigny sur Marne, le Perreux-sur-Marne, Bry-sur-Marne et Vincennes. Les chambres sont, pour la plupart, d une capacité de 2 lits et sont situées dans le Nord et l Ouest du département. Figure 7 Répartition en nombre de lits des chambres d'hôtes du Val-de-Marne d. Diagnostic Forces et opportunités - Un type d hébergement convivial favorisant l échange avec l habitant - Une distribution non négligeable des chambres d hôtes dans l ouest du département 188

189 Faiblesses et menaces - Une offre trop faible à l échelle du département (seulement 10 maisons d hôtes) - Pas de maisons d hôtes en zone rurale Prospection pour 2025 En France, le nombre de chambres d hôtes a progressé régulièrement au cours des 10 dernières années, avec environ 1000 adresses de plus chaque année. 62 Nous pouvons penser que l offre puisse augmenter de quelques établissements mais sans arriver à un nombre de lits suffisamment important pour qu il soit significatif à l égard des autres formes d hébergement. 2. Les locations de logements type AirBnB a. Définition AirBnB est une plateforme communautaire de location et de réservation de logements de particuliers fondée en b. Distribution Ce site internet bénéficie actuellement d une grande visibilité médiatique, c est pourquoi il semble pertinent d en étudier la présence dans le cadre de nos recherches sur le département du Val-de-Marne. AirBnB la publication d une annonce est gratuite sur le site. Le principe est le même que pour les prêts de logement, mais celui qui héberge reçoit une rémunération. Ce dernier dispose de 24h pour accepter ou refuser une réservation. Il n y a en revanche pas d échange. Police de remboursement voyageur. Pas d abonnement c. Répartition A ce jour, 460 logements y sont répertoriés dans le Val-de-Marne, soit lits selon notre méthode d observation. Constats : 62 DGCIS, Enquête de conjoncture hôtelière

190 - l arrondissement de Nogent-sur-Marne est celui qui dispose du plus de logements accessible à la location - la commune la plus présente sur ce site internet est Vincennes. - dans l arrondissement de l'hay-les-roses, les communes répertoriant moins de 3 logements accessibles à l échange et à la location sont situées dans le secteur sud-est. - dans l arrondissement de Créteil, les communes répertoriant moins de 3 logements accessibles sont situées dans le secteur sud, notamment vers les territoires les plus excentrés de Paris au sud-est. - dans l arrondissement de Nogent-sur-Marne, les communes répertoriant moins de 3 logements disponibles sont situées dans le secteur sud, excepté La Queue-en-Brie qui dispose d une douzaine d adhérents AirBnB. Figure 8 Répartition en nombre de lits des foyers inscrits sur le site airbnb.fr en Val-de-Marne d. Diagnostic Forces et opportunités 190

191 - augmentation croissante du nombre d adhérents notamment dans la périphérie proche de Paris Faiblesses et menaces - On remarque à nouveau que les communes proches de l aéroport d Orly ne sont pas ou peu pourvues de ce type d hébergement, malgré la ligne directe entre l aéroport d Orly et Paris par le RER C. Prospection pour La notoriété du site est importante à l échelle internationale, on peut donc présager à une croissance importante du nombre d adhérents, tant du côté des propriétaires, qui mettent en location pour de courtes périodes leur logement, que du côté des touristeslocataires. C. Les hébergements non marchands chez l habitant Nous entendons par «hébergement marchand chez l habitant», les logements ou partie de logements détenus par des personnes privées et mis à la disposition d une clientèle de passage qui y effectue un séjour, sans contrepartie financière. Les deux principaux types d hébergements non marchands chez l habitant sont l échange d hospitalité et l échange de logement. 1. L échange d hospitalité a. Définition Le principe de l échange d hospitalité est d'assurer un service d'hébergement temporaire, de personne à personne. Les personnes proposant ou cherchant un hébergement sont le plus fréquemment mises en relation via un service en ligne. b. Distribution Plusieurs sites permettent l échange d hospitalité, en voici les principaux : CouchSurfing : C est le site le plus reconnu. L association compte plus 3 millions de membres, de 247 pays différents et de villes. Des «191

192 ambassadeurs couchsurfing» promeuvent l esprit et les valeurs de l association. Vous pouvez vous inscrire en quelques clics et avoir ainsi accès aux milliers de profils des membres. L avantage est bien sûr la taille du réseau, mais aussi la qualité de l interface du site, très facile d utilisation. Les Parisiens y sont très actifs puisque la capitale française est la ville la plus représentée sur le site. Hospitality Club : Pionnière du mouvement sur internet, l association compte membres de 207 pays. Le modèle est le même que celui de couchsurfing.com. L inscription est gratuite, le but est de donner une chance de se rencontrer. Là encore, la réciprocité n est pas de mise. Sur le même principe, BeWelcome : Stay 4 Free : et GlobalFreeloaders : mettent en relation des membres du monde entier. Bedycasa : Un éventail de chambres chez l'habitant, familles d'accueil, chambres indépendantes ou hébergements à louer, Bed & Breakfast, chambres d'hôtes et gîtes (en France), casas rurales, (en Espagne et au Portugal), guest houses, homestay, fermes et auberges, pensions, riads (au Maroc), minshuku et ryokan (au Japon). Servas Open Doors : Servas compte hôtes dans plus de 120 pays. Cette ONG a été créée au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, en 1948, pour encourager une meilleure compréhension entre les peuples et promouvoir la paix. À l'origine, il fallait être membre d'une organisation pacifiste pour y adhérer. Aujourd'hui, il suffit de régler une cotisation annuelle de 19 et de passer un entretien au cours duquel on évalue votre motivation. Vous recevrez ensuite une lettre de présentation ainsi qu une liste d'hôtes selon les pays choisis. Les membres s'engagent généralement à vous recevoir gratuitement pour deux nuits et à vous offrir le dîner. Pasporta Servo : TEJO a pour but de promouvoir la langue internationale espéranto au moyen de rencontres et de programmes d échanges. L organisation défend la richesse culturelle de la diversité linguistique, les droits des minorités linguistiques et la compréhension internationale pour des contacts plus faciles. Elle a mis en place en 1974 le «Pasporta Servo» (service des passeports), un service d hébergement gratuit à disposition des espérantophones. Le système propose à ses membres de loger ou de recevoir d'autres membres (généralement pour un ou deux jours). Chaque espérantiste peut donc s'inscrire auprès de l'organisation TEJO, contre la somme de 15 par an. En échange, il reçoit une liste d'adresses lui indiquant des hôtes répartis dans 44 pays membres et leurs conditions d'accueil (combien de places sont disponibles, si les repas sont gratuits, s il faut réserver à l avance etc). 192

193 Warm Shower List : «La vélo-hospitalité sur le web», dixit le site français. Depuis 1993, Warm Shower List rassemble des internautes disposés à offrir l'hospitalité aux cyclotouristes. Inscription gratuite et basée sur la réciprocité. Si vous voyagez à vélo, vous êtes sûr, grâce à ce réseau, d avoir au moins un point commun avec vos hôtes. c. Répartition Nous avons choisi une seule source de données pour analyser la répartition spatiale des foyers proposant le couchsurfing pour éviter le double comptage. C est le site qui nous a semblé le plus à même de nous fournir les meilleures informations car il est actuellement le plus populaire et le plus utilisé pour l échange d hospitalité. Nous avons ainsi recensé 3607 logements proposant le Couchsurfing, nous considérons alors qu il existe 3607 lits potentiels. Nous remarquons que l offre en hébergements «Couchsurfing» se situe surtout au Nord de Paris : les communes pouvant recevoir le plus de touristes sont Ivry-sur-Seine, Maisons-Alfort et Vincennes qui bordent toutes Paris. Nous pouvons noter la présence d un nombre non négligeable de lits dans la commune d Orly (137), à proximité de l aéroport. 193

194 Figure 9 Répartition en nombre de lits de l hébergement Couchsurfing en Val-de-Marne d. Diagnostic Forces et opportunités - Nombre important de lits potentiels (3607). - Proximité immédiate des hébergements avec Paris. - Proximité immédiate des hébergements avec les principaux sites touristiques du Valde-Marne. Faiblesses et menaces - Difficulté d estimer le nombre réel de lits : la possibilité d hébergement dépend entièrement de la présence et de la volonté de l habitant, possibilité de loger plus d un seul touriste. - Répartition très inégale : moins d opportunités de se loger dans «l arrière pays» du Val-de-Marne qu au Nord du département. Prospection pour 2025 Selon le site couchsurfing.org, Il existe actuellement 5,5 millions de «Couchsurfers» dans 97'000 villes de 207 pays. La croissance du nombre d expérience Couchsurfing est stable depuis la création de l association en 2003 et en compterait aujourd hui plus de 20 millions Couchsurfing.org 194

195 Si l augmentation continue au même rythme, nous pouvons penser que l hébergement «Couchsurfing» pourrait doubler d ici 2025 et compter plus de 7000 lits. 2. L échange d habitats a. Définition L échange de logement a pour principe de mettre à disposition son propre logement afin de profiter de celui d un autre à travers le monde, moyennant parfois le paiement d un abonnement annuel sur un site internet. Ce mode de consommation permet à celui qui prête son logement d assurer une présence chez lui lors de ses absences, et pour lui, de pouvoir voyager sans frais d hébergement vers un grand nombre de destinations. S ajoute à ces critères la promotion de l aspect «relationnels» de ces sites, qui prônent les contacts humains basés sur la confiance, le respect et l amitié. b. Distribution Paris est reconnue comme étant une capitale très active sur ce type de sites, avec de ce fait un grand nombre de lits mis à disposition pour les vacanciers, qu ils soient français ou étrangers. En voici quelques exemples : Guest-to-Guest réseau social dont les membres échangent leur logement pour les vacances. Il repose sur un système de points pour permettre le plus d échange possible en faisant notamment des échanges non-réciproques. Il y a aussi une possibilité d échanges entre communautés fermées, qui sont des partenariats avec des grandes entreprises, fédérations ou associations (ex : club Air France) Système de caution, outils de vérification (d un montant de 20 ), mise en place d un service d assurance optionnel. Pas d abonnement TrocMaison (version française de HomeExchange ) propose des privilèges selon l abonnement choisi. Le site promeut un tourisme alternatif pour permettre aux abonnés de vivre «comme des habitants du pays, loin des sentiers battus du tourisme». 195

196 D après le site, il y aurait Franciliens qui échangent leur habitat (cf. article «Les Parisiens, champions des échanges de maison ou d'appartement» du Figaro daté du 02/04/2013) Abonnement : selon le forfait, pour 12 mois, 95,40 ; possibilité d être membre gratuitement HomeLink, échange de maison mets à disposition plusieurs formules selon les besoins (pour une durée allant d un weekend à plus de 4 mois, des échanges simultanées ou différés, des échanges spécifiques pour les jeunes, pour les personnes à mobilité réduite ou pour les enseignants et professionnels, etc.) Abonnement : 125 /an SwitchHome association à but non lucratif, tous les services sont entièrement gratuits. Il propose des offres dans plus de 35 destinations. c. Répartition Toujours par soucis d éviter le double comptage, nous avons choisi d utiliser une seule source pour l élaboration des données : le site internet le plus populaire : guesttoguest.com. Nous dénombrons ainsi pas moins de 421 foyers inscrits sur le site web guesttoguest.com, soit lits selon notre méthode. Ces hébergements sont majoritairement situés dans la périphérie la plus proche de Paris intramuros. Plusieurs constats : - l arrondissement de Nogent-sur-Marne est celui qui dispose du plus de logements accessible à l échange (173 foyers) - la commune la plus représentée est Vincennes avec 45 logements - dans l arrondissement de Nogent-sur-Marne, les communes répertoriant moins de 3 logements accessibles à l échange sont situées dans le secteur sud - dans l arrondissement de l'hay-les-roses, les communes répertoriant moins de 3 logements accessibles à l échange sont situées dans le secteur sud-est. - dans l arrondissement de Créteil, les communes répertoriant moins de 3 logements accessibles à l échange sont situées dans le secteur sud, notamment vers les territoires les plus excentrés de Paris au sud-est. 196

197 Figure 10 Répartition en nombre de lits des foyers inscrits sur le site web guesttoguest.com en Val-de- Marne a. Diagnostic Forces et opportunités - le nombre d adhérents à ce type de sites internet ne cesse d augmenter, répondant ainsi à une demande croissante de touristes choisissant de réduire le budget «hébergement» de leurs dépenses durant leur séjour à Paris. - ces offres répondent aux nouvelles demandes d hébergements touristiques alternatives Faiblesses et menaces - le département du Val-de-Marne se situe de la zone 2 à 4, ce qui peut constituer une contrainte pour les villes les plus excentrée, tant en termes de temps pour arriver dans la capitale que pour le prix dépensé pour le transport. - On remarque aussi que les communes proches de l aéroport d Orly ne sont pas ou peu pourvues de ce type d hébergement, malgré la ligne directe entre l aéroport d Orly et Paris par le RER C. Prospection pour

198 Bien que cette formule soit encore jeune (création en 2011), la start-up française Guest-to- Guest s inscrit dans ces nouvelles façons de voyager qui permettent plus de proximité et d authenticité dans l expérience touristique. Même s il est difficile de prévoir si la forte croissance 64 du nombre d adhérents continuera jusqu en 2025, l émergence permanente de sites internet similaires tend à montrer que ces pratiques sont définitivement à inclure dans les statistiques des hébergements touristiques (alternatifs), même si elles restent difficiles à comptabiliser. D. L hôtellerie de plein air a. Définition «Les terrains aménagés de camping et de caravanage sont destinée à l accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs et d habitations légères de loisirs. Ils sont constitués d emplacements nus ou équipés de l une de ces installations ainsi que d équipements communs.» 65 b. Distribution De nombreux sites web référencent les campings en région parisienne, en voici les principaux : Camping.fr : est un des leaders du référencements de campings : sont référencés 6724 campings en France, 320 campings en Italie, 193 campings en Espagne, 117 campings en Croatie et 25 campings au Maroc. La recherche peut être affinée en fonction de plusieurs critères (campings avec piscine ou acceptant les animaux par exemple). Les requêtes peuvent être effectuées par régions et par départements. Camping.fr met en valeur les nouveaux campings et sa propre sélection de campings. Camping France : se limite à la France mais référence pas moins de campings. Le site propose aussi plusieurs thématiques de recherche (campings avec piscine, campings avec espaces aquatiques, au bord de la mer, avec mini-club pour les enfants, etc.) 64 D après un communiqué de presse daté du 09/10/2013, «en 1 an, la multiplication du nombre de maisons par 8 qui a atteint maisons dans déjà 141 pays à la fin du mois de Septembre.» 65 Article d du Code du Tourisme 198

199 Camping de France : est assez similaire au précédent et référence environ campings en France. Il est aussi possible de consulter les activités touristiques proches des campings, d accéder aux promotions de dernières minutes et de consulter la rubrique des professionnels pour acheter son matériel et ses accessoires de camping. Camping Paris : est un site qui référence quatre campings en Ile de France. Il donne des informations sur les principaux monuments de Paris et de ses environs, informe sur les évènements culturels et de divertissement et renseigne sur les transports publics franciliens. Outcamp : permet de trouver et de réserver une location en camping en France et dans toute l Europe. Il est possible de rechercher par pays, région, département, ville, zone touristique ou encore par thématique. Outcamp propose aussi un comparateur de prix, des espaces pour les petites annonces ou pour la vente de materiel de camping d occasion. De Particulier à particulier : met à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière. Il est ainsi possible louer un emplacement de camping en France ou à l étranger. Cybevasion : propose plus de 16'000 hébergements en France de catégories diverses : hôtels, apart hotel, appartements, gites, maisons, campings. Le site permet une fonction de réservation en ligne permettant de faire des économies. Toocamp : permet de comparer les campings en Europe (France, Espagne, Italie, Portugal et Croatie). HPA Guide : référence établissements de camping en France. Destination Campings : est un annuaire et guide des campings de France. c. Répartition 199

200 Il existe un seul site de camping et de caravaning en Val-de-Marne. Cet établissement se situe dans la commune Champigny-sur-Marne et comprend 130 emplacements de camping et 118 de caravaning, ce qui représente 614 lits selon notre méthode. Figure 11 Répartition en nombre de lits de l hôtellerie de plein en Val-de-Marne d. Diagnostic Forces et opportunités - Le camping Paris Est présente l avantage de constituer un nombre important de lits disponible - Le camping est facilement accessible depuis l autoroute ou les transports en communes (5 km du périphérique et 10 min de Paris) - Le camping se situe en face du bois de Vincennes et proche de la Marne. Faiblesses - Les espaces de caravaning sont souvent utilisés par les franciliens et peu par les touristes véritables - L hôtellerie de plein air convient mieux aux personnes jeunes qu aux séniors. Prospection pour 2025 Le camping Paris-Est étant le seul à être installé en Val-de-Marne, nous pouvons penser qu il soit d utilité publique. Le taux d occupation de ce camping étant moyen à correct, nous pouvons aussi considérer qu aucun autre camping ne sera construit à court ou à moyen terme. 200

201 Dans le meilleur des cas, nous pouvons envisager que le camping soit agrandi en cas de besoins. E. Synthèse Nous dénombrons dans le département du Val-de-Marne lits de logements «alternatifs» : lits chez l habitant, dont 667 marchands (55 lits de chambres d hôtes et 612 lits AirBnB) et non marchands (3 607 lits Couchsurfing et 204 lits Guest-to-Guest), ainsi que 614 lits en hôtellerie de plein air. a. Répartition générale Lorsqu on étudie la répartition générale des lits de logements alternatifs dans le Val-de- Marne, nous remarquons très nettement que la quasi totalité d entre eux se trouvent dans le Nord du département, à proximité plus ou moins immédiate de Paris. Deux communes ressortent clairement : Champigny-sur-Marne avec 850 lits dont 614 de camping et de caravaning, et Vincennes avec 587 lits. Soulignement également la très grande disparité entre la commune la moins pourvue en hébergements alternatifs (Noiseau et ses 7 lits), à la commune la plus dotée (Champigny-sur-Marne et ses 850 lits). Figure 12 Répartition en nombre de lits de l offre en hébergements alternatifs du Val-de-Marne 201

202 b. Diagnostic général Premièrement, il n existe aucune auberge de jeunesse dans le département ce qui est dommageable car en effet, les auberges de jeunesse attirent généralement une clientèle jeune ou à petit budget et favorisent les échanges sociaux entre touristes de toutes les nationalités. Ce manque est un grand point faible du Val-de-Marne. En ce qui concerne les hébergements chez l habitant, ils représentent une part importante de lits potentiels (4 478 lits sur 6 151), néanmoins les chiffres sont à relativiser. Du côté de l offre marchande, il existe trop peu de chambres d hôtes (seulement 10 établissements) et les logements AirBnB (612 lits) sont seulement disponibles quand les lieux sont vacants. Par rapport à l offre non marchande, le nombre important de lits potentiels Couchsurfing (3 607) est intéressant car ce type d hébergement présente l avantage d être disponible pratiquement à tout moment. L offre Guest-to-Guest l est moins puisqu elle repose sur l échange d habitation et se trouve de ce fait beaucoup moins accessible que le Couchsurfing. Enfin, le camping Paris-Est semble être un atout majeur du Val-de-Marne. Avec ses 614 lits potentiellement disponibles, mais aussi son accessibilité depuis l autoroute et les transports en communs, le camping Paris-Est est à préserver et à valoriser pour l Expo France

203 III. Benchmarking Le Benchmarking est une attitude coopérative permettant l analyse comparative interne ou externe de : concepts, méthodes, outils, processus, produits, services. Il s appuie sur la collecte et l analyse d informations quantitatives et qualitatives et sur la compréhension de la culture de l organisation partenaire. Il doit faire partie intégrante d un processus d évaluations et d améliorations dont la finalité est de devenir ou de rester le meilleur. Dans ce cas précis, le Benchmarking consiste à analyser l offre en hébergements «alternatifs» d une autre métropole et de la comparer de manière qualitative et quantitative au Val-de-Marne. Pour comparer le département 94, nous avons choisi une métropole de population similaire et de structure touristique comparable : Bruxelles. De plus, Bruxelles présente de nombreux points communs avec le Val-de-Marne et Paris : c est une ville multiculturelle et qui comprend un centre est très attractifs en termes d emplois. A. La métropole de Bruxelles La ville de Bruxelles, capitale de la Belgique, est située au centre de la région de Bruxelles- Capitale. Elle est entourée par 18 autres communes qui constituent avec elle une métropole de habitants appelée Région Bruxelles Capitale (RBC). Figure 13 Les 19 communes de Bruxelles-Capitale, source ecoles.cfwb.be 203

204 La population de la RBC est en croissance progressive après un fort déclin : elle retrouve aujourd hui le nombre d habitants qu elle avait à la fin des années soixante. Baisse de la population dans les quartiers anciens, stabilité ou hausse dans les quartiers d urbanisme plus récents. La croissance récente ( habitants par an) s explique par un solde positif de flux migratoire en provenance de l étranger qui s inscrit dans le cadre de l internationalisation croissante de la Région Bruxelloise. Le territoire institutionnel et le territoire vécu ne coïncident pas en raison, notamment, des limites intangibles de la Région Bruxelles capitale dans le contexte national. La réalité urbaine dépasse donc largement les limites administratives : ainsi résidants hors de la RBC viennent y travailler. Par ailleurs la concurrence, avec la région Flandre notamment, existe au sein du territoire vécu ; c est le cas en ce qui concerne le développement d un pôle tertiaire à proximité de l aéroport en région flamande, alors que de nombreuses surfaces de bureaux sont vacantes en zone centrale. Dans ce contexte, le Plan régional de développement (PRD), à caractère indicatif, adopté en 2002 a défini trois défis du projet de ville : une population diversifiée, un développement économique durable, la nécessité d inclure le caractère international et interculturel de Bruxelles dans les projets. Le Thalys, TGV, l Eurostar, et les trains EuroCity relient Bruxelles aux autres villes européennes. La ville est entourée de trois grands axes périphériques concentriques : Le Ring, une autoroute périphérique contournant les 19 communes bruxelloise ; la grande ceinture, un boulevard interrompu au sud au Bois de la Cambre et la petite ceinture, une série de huit tunnels et de voies rapides encerclant totalement le centre-ville. En outre, Bruxelles possède trois aéroports : l aéroport de Bruxelles, l aéroport de Charleroi Bruxelles-Sud et l'aéroport de Bruxelles-Melsbroek. Bruxelles est très riche sur le plan touristique et culturel et se trouve reconnue pour son patrimoine architectural. En témoignent la Grande Place, considérée comme l une des plus belles au monde, les nombreuses églises et les vieilles demeures. La ville héberge aussi les plus grands chocolatiers du pays. Le riche patrimoine de Bruxelles, qu il soit architectural, historique, musical ou gastronomique, s expose à travers ses nombreux musées. Bruxelles est aussi une ville vivante et festive : les bars et les cafés se font une joie de servir ses très nombreuses bières belges dans une ambiance conviviale. Durant l'année 2012, Bruxelles a attiré 3,2 millions de visiteurs, pour un total de 6 millions de nuitées Selon Le secrétaire d État Christos Doulkeridis, en charge du Tourisme 204

205 1. Les canaux de distribution des hébergements alternatifs de Bruxelles En respectant la même logique que pour le Val-de-Marne, nous distinguons deux types de communication dans la distribution des hébergements alternatifs de Bruxelles : la communication officielle et la communication non officielle. La communication officielle Du côté de la communication officielle, nous dénombrons plusieurs organismes qui se chargent de fournir des informations aux touristes sur les hébergements alternatifs: Le site web officiel de la Ville de Bruxelles 67 Sur le site officiel de la Ville de Bruxelles, sous la rubrique tourisme, nous pouvons trouver toutes les possibilités d'hébergements alternatifs : gîtes et chambres d'hôtes, auberges de jeunesse, hébergements pour petits budgets, villages de vacances et campings. Office de tourisme 68 Sur le site officiel de l'office de Promotion du Tourisme de Wallonie et de Bruxelles, dans la partie se loger, nous pouvons trouver des informations sur tous les types d'hébergements alternatifs. Les touristes peuvent consulter ces informations en ligne ou commander des brochures. De plus, il existe 4 guichets d accueil repartis dans la métropole. VISITBRUSSELS 69 VISITBRUSSELS est un site web qui présente un aperçu de tout ce que les visiteurs et les habitants de Bruxelles peuvent voir et faire dans la Région : découvertes, restaurants, sorties, hébergements et autres informations pratiques. Dans la partie où dormir du site nous pouvons également trouver des informations précises concernant l hébergement alternatif à Bruxelles. La communication non officielle Concernant la communication non officielle de la distribution de l hébergement alternatif, nous pouvons trouver les mêmes canaux que dans le Val-de-Marne : Les guides touristiques Les sites web de réservation Les réseaux sociaux et les sites internet d avis

206 Le bouche-à-oreille Nous constatons cependant que les guides touristiques sur les hébergements alternatifs à Bruxelles sont plus riches en informations que ceux du Val-de-Marne. Les touristes ont tendance à parler beaucoup plus de Bruxelles sur les réseaux sociaux et à partager plus d informations sur internet. De manière générale, la communication non officielle est préférée pour le repérage ou la réservation d hébergements alternatifs, le consommateur désirant justement rompre avec les expériences banales et déjà vues. Internet représente en ce sens le meilleur moyen de diffusion pour la communication des hébergements alternatifs. B. L offre en hébergements «alternatifs» de Bruxelles Il convient alors de répertorier et d analyser l offre en hébergements «alternatifs» de Bruxelles à travers les mêmes catégories d hébergements «alternatifs» que pour le Val-de- Marne, pour pouvoir ensuite la comparer. 1. Les auberges de jeunesse Il existe 5 auberges de jeunesse à Bruxelles, d une capacité totale de 912 lits. Nous pouvons considérer que la ville est assez bien pourvue en hébergements de ce type. D autant plus qu il s agit d établissements de grandes capacités d accueil. Etablissement Adresse Capacité Gîte-auberge Jacques Brel Rue de la Sablonnière, lits Jeugdherberg Bruegel Rue Saint-Esprit, lits Centre Van Gogh Rue Traversière, lits Auberge Génération Europe Rue de l Eléphant, lits Sleepwell Youth Hostel Rue du Damier, lits Tableau 1 Les auberges de jeunesse à Bruxelles Distribution Il existe plusieurs sites internet spécialisés dans le référencement des auberges de jeunesse. Attention toutefois : certains sites incorporent aussi des hôtels à bas coûts! Les auberges de jeunesse : C est le site officiel des auberges de jeunesse en Belgique qui fournit les contacts et les informations pratique. 206

207 Hostelling International : Ce portail répertorie les auberges de jeunesse dans le monde entier et comprend un forum pour le partage d expérience entre voyageurs. Auberge de jeunesse : Ce site de réservation référence les auberges de jeunesse partout dans le monde. VJH : L association «Vlaamse Jeugdherbergen» ou «VJH» en bref coordonne 21 auberges de jeunesse en Flandre. L asbl a été fondée en 1931 et est également membre fondateur du réseau international Hostelling International. D autres sites de réservation d auberges de jeunesse : Hostelworld.com : OPT : Hostelbookers : 2. Les chambres d hôtes La métropole de Bruxelles comprend 64 maisons d hôtes et 302 lits. Cette offre en hébergements de ce type à Bruxelles est plus de 6 fois supérieure à celle du Val-de-Marne par rapport au nombre d établissements. Commune Nombre d établissements Capacité 1000 Bruxelles Laeken Schaarbeek Etterbeek Ixelles Saint-Gilles Anderlecht Molenbeek-Saint-Jean Koekelberg Ganshoren Evere Woluwé-St-Pierre Auderghem Watermael-Boitsfort Berchem-Sainte-Agathe Forest Woluwé-St-Lambert Saint-Josse-ten-Noode 3 8 Total 64 établissements 302 lits Tableau 2 Les chambres d hôtes à Bruxelles 207

208 Distribution Plusieurs sites internet sont spécialisés dans les chambres d hôtes, en voici quelques-uns : Bed & Brussels, le réseau des Chambres d'hôtes à Bruxelles : C est une fédération dotée d une centrale de réservation spécialisée depuis 1994 dans l'organisation de séjours en chambres d'hôtes à Bruxelles. Bed&Brussels comprend la plupart des chambres d hôte de la capitale, sous le label officiel de «chambre d hôte agréée». BedandBrekfast : C est le site spécialisé pour trouver un «bed and breakfast», une chambre d hôte, un hôtel bon marché, une maison authentique ou un gîte rural. Chambres d hôtes Belgique : Ce site permet de trouver une chambre d hôte dans la province de Belgique. Chambres d hôtes de Charme : C est un guide exclusivement dédié aux demeures d hôtes de charme dans le monde entier. i. Les hébergements chez l habitant : AirBnB Il y a une répartition des hébergements qui se fait selon 3 secteurs : - Bruxelles-villes : 515 locations - Ixelles : 390 locations Soit un total de logements en location sur Airbnb à Bruxelles - Saint-Gilles : 219 locations Rapporté à notre méthodologie, nous pouvons considérer que Bruxelles comprend lits AirBnB, soit près de 2,5 fois plus qu en Val-de-Marne (1 380 lits). Les canaux de distribution sont aussi les mêmes que ceux du Val-de-Marne. 3. Les hébergements chez l habitant : le Couchsurfing A Bruxelles, il existe foyers qui proposent le Couchsurfing, ce qui représente lits selon notre méthodologie. 208

209 Ce sont presque quatre fois plus de foyers proposant le Couchsurfing à Bruxelles ( habitations à Bruxelles contre dans le Val-de-Marne) pour un nombre de logements quasi égal ( à Bruxelles 70 contre en Val-de-Marne 71 ). Les canaux de distribution sont les mêmes que ceux du Val-de-Marne. 4. Les hébergements chez l habitant : l échange d habitats On dénombre à Bruxelles 184 logements proposant le Guest-to-Guest, soit 552 lits selon notre méthode. C est moins de la moitié que dans le Val-de-Marne (1 263 lits) pour le même nombre de logements. Les canaux de distribution sont les mêmes que ceux du Val-de-Marne. 5. L hôtellerie de plein air L'unique emplacement pour camper en Région bruxelloise est le "Ciel Ouvert Camping", situé à la chaussée de Wavre, Elsene-Ixelles. Ce camping ouvre ses structures uniquement en juillet et en août et peut accueillir 80 personnes. Le lieu n est pas référencé sur les sites web traditionnels de référencement de camping. On le trouve plutôt sur des blogs et sur le site officiel de la ville de Bruxelles. Le site web officiel du «Ciel Ouvert Camping» est : cielouvertcamping.wordpress.com. Ouvrant ses portes seulement en juillet et août et comportant seulement 80 lits, ce camping peut difficilement être comparé au camping Paris-Est du Val-de-Marne qui comprend 614 lits. Le camping Paris-Est est, en ce sens, un atout du territoire francilien. 70 Institut Bruxellois de Statistiques et d Analyses 71 Insee Population, logement, activité dans le Val-de-Marne 209

210 C. Synthèse Bien qu il soit difficile de comparer frontalement le Val-de-Marne à la capitale européenne de Bruxelles, examinons tout de même le récapitulatif de l offre en hébergements alternatifs des deux territoires. Type alternatif d hébergement Nombre de lits en Val-de- Marne Nombre de lits à Bruxelles Auberges de jeunesse Chambres d hôtes AirBnB Couchsurfing Guest-to-Guest Hôtellerie de plein air Total Tableau 3 Récapitulatif de l offre bruxelloise en hébergements alternatifs Voici les points importants du Benchmark : Premièrement, le manque en auberges de jeunesse en Val-de-Marne se fait d autant plus sentir une fois que l on a pris connaissance de nombre de lits de ce type d hébergement à Bruxelles (912 lits). L offre marchande en hébergements chez l habitant est plus de deux fois supérieure à Bruxelles qu en Val-de-Marne (3 674 lits à Bruxelles contre lits en Val-de-Marne). L offre non marchande chez l habitant est également largement plus développée à Bruxelles, près de 3,5 fois ( lits à Bruxelles contre lits en Val-de-Marne). En ce qui concerne les formes particulièrement «intéressantes» d hébergements chez l habitant que sont les chambres d hôtes et le Couchsurfing, l offre bruxelloise est, là aussi, amplement supérieure : 302 lits en chambres d hôtes contre 55 en Val-de-Marne et lits de Couchsurfing contre 3607 en Val-de-Marne. De plus, Bruxelles a su développer des formes d hébergements insolites qui savent attirer les visiteurs en quête d originalité. Citons notamment le Funkey Brussels, un hôtel dédié aux jeux et aux enfants, le Vintage Hotel décoré au goût du siècle dernier ou l hôtel Boutique Pantone qui offre un monde coloré et designé. Reste l hôtellerie de plein air qui semble être un atout majeur du Val-de-Marne. Le camping Paris-Est permet en effet de loger un nombre important de personne (614). 210

211 Au niveau global, l offre bruxelloise en hébergement alternatif est plus de trois fois supérieure à celle du Val-de-Marne. 211

212 IV. Préconisations et Conclusion Les conclusions du Benchmark nous permettent d établir plusieurs préconisations pour l offre en hébergements alternatifs du Val-de-Marne. Il semble important d établir au moins 5 auberges de jeunesse dans le Val-de-Marne. Le département pourtant situé en proche périphérie de Paris ne dispose d aucun hébergement de ce type. Les auberges de jeunesse sont des lieux importants pour toute personne ayant un petit budget pour voyager. Il est également nécessaire de mettre en place des mesures, notamment communicationnelles, destinées à favoriser l hospitalité en Val-de-Marne et à rattraper le retard que le département a pris dans ce domaine. Nous comptons ainsi faire augmenter le nombre de logements qui proposent le Couchsurfing, mais aussi le «Guest-to-Guest» ou «AirBnB». La promotion de l installation de maisons d hôtes dans la partie rurale du département permettrait de redonner de l attractivité touristique aux communes de «l arrière-pays». Le développement des transports en commun jusqu en zone rurale favoriserait le décloisonnement de Paris et de sa périphérie et contribuerait à rééquilibrer le tissu territorial du Val-de-Marne. L aménagement d infrastructures d accueil de qualité, notamment dans les communes proches des gares routières (comme Orly ville), sont à envisager afin de rendre à la fois les communes plus attractives pour les touristes comme pour les habitants. Ces installations s inscriraient dans une volonté plus globale de donner une meilleure image des banlieues parisiennes aux populations extérieures, et de valoriser la diversité des zones péri-urbaines du Grand Paris. Il semble nécessaire d estimer la croissance de ces pratiques afin d en mesurer les conséquences sur d autres types d hébergement non-alternatifs par exemple, et de pouvoir dans la mesure du possible les encadrer. Enfin, le camping Paris-Est est à valoriser et la possibilité de son agrandissement temporaire durant l Expo France 2025 est à étudier. A l image du «camping d été» de Bruxelles, d autres campings temporaires peuvent être aménagés dans les prairies du Val-de-Marne, autour des éléments naturels et paysagers (la Marne, la forêt, les champs). L offre en hôtellerie de plein air peut à ce titre est complètement repensée et comprendre la création d hébergements insolites pour la durée de l exposition universelle (cabane dans les arbres, péniches-hôtels, etc.). Ayant terminé l analyse de la petite couronne, nous allons terminer notre analyse par la grande couronne qui compte les quatres départements les plus vastes en Ile de France : la Seine-et-Marne, les Yvelines, l Essonne et le Val d Oise. 212

213 Grande Couronne Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val d Oise Léah Bessis, Philip Böhm-Duchez, Inès Bouhdid, Valentina Perego, Elena Prekrasna, Okba Zadem 213

214 Introduction Notre travail consiste à faire un état des lieux ainsi qu une analyse de l hébergement alternatif et de l attraction touristique, ainsi qu un benchmarking d une des villes ayant soumit une candidature pour l exposition universelle Avec les nouvelles technologies, la situation économique récente et le contexte de crise, de nouvelles pratiques touristiques ont émergé, notamment l hébergement alternatif qui connaît un succès croissant de nos jours, avec aujourd hui plus de hôtes en France. Le succès du couchsurfing et la progression d AirBnB témoignent de l ampleur du phénomène de l hébergement alternatif dans le tourisme contemporain. D après un sondage mené par la SOFRES, sur 100 foyers français, 52 disposent d une chambre inoccupée et 25% d entre eux se disent prêts à la louer à des voyageurs de passage 72. L hébergement alternatif est une solution à mi-chemin entre le lit gratuit chez l habitant, les chambres d hôtes, en passant par la location d appartement d un particulier ou des hébergements insolites (yourtes, maison dans les arbres, caravanes). En se tournant vers ce type d hébergement, le touriste cherche une originalité, une tranquillité, parfois à moindre prix, pour sortir de l effet de masse et de chaine qu offrent les hôtels. De nombreux sites web se sont spécialisés dans ce genre de pratique tel qu AirBnB, Homelidays, ou encore Lofty. La montée en notoriété de ces entreprises témoigne de l importance de l hébergement alternatif dans le tourisme depuis quelques années. Notre groupe se charge de l analyse de la grande couronne, qui inclut quatre départements : la Seine-et-Marne (77) à l est qui représente le plus grand département d Ile-de-France en termes de superficie, les Yvelines (78) à l ouest, l Essonne (91) au sud, et le Val-d Oise (95) au nord. La grande couronne englobe 93.75% de la superficie de la région soit environ km², avec une population de plus de 5 millions d habitants sur 12 millions en Ile-de-France (soit 41.6% de sa population et 455hab/km). Dans ce territoire qu est la grande couronne, trois zones se distinguent dans leur intégration à l aire urbaine de Paris : une première couronne très densément peuplée et en continuité direct avec le pôle urbain qui se construit principalement autour de Meaux, Fontainebleau, Versailles et des villes nouvelles Marne-la- Vallée, Melun-Sénart, Evry, Saint-Quentin-en-Yvelines, Cergy, une seconde couronne moins densément peuplée et enfin un espace rural avec quelques aires urbaines (Montereau, Provins, Etampes, Mantes-la-Jolie) caractérisées par une faible densité et une forte discontinuité de l habitat. Les données économiques de ce territoire montrent qu il possède un très fort potentiel. Faisant partie de l Ile-de-France il contribue à la réalisation de 28% du produit intérieur brut national, avec des sites industriels et agricoles très importants tels que les moulins de Corbeil-Essonnes ou le plateau scientifique de Saclay. Avec toute cette richesse, avec l'action des acteurs publics et privés, la grande couronne peutelle devenir un pôle d'hébergement complémentaire de la destination parisienne dans l'optique 72 Source 214

215 d'expo France 2025 tout en renforçant l'accessibilité de ses attraits patrimoniaux culturels et naturels majeurs? Fig n 1 : carte Ile de France représentant les départements de la grande couronne : 77, 78, 91 et

216 I. Hébergement en Grande Couronne Pour sa candidature à l Exposition Universelle qui se tiendra en 2025, Paris vise à étoffer son offre touristique en proposant notamment un élargissement de son territoire, avec un tourisme plus alternatif pour sortir du circuit habituel Notre-Dame-Montmartre-Tour Eiffel-Champs Elysée. Dans ces circonstances la grande couronne pourrait tirer son épingle du jeu en proposant des sites touristiques moins fréquentés mais tout aussi dignes d intérêt que les monuments parisiens, le tout dans un cadre de vie mêlant espaces naturels et urbanisés. Dans cette partie nous allons étudier l offre actuelle des hébergements alternatifs et allons en suite proposer une évolution possible de cette offre à l horizon Ainsi le visiteur pourra sortir des sentiers battus et découvrir autrement le territoire. A. Point rapide sur l offre d hébergement hôtelière Le territoire de la grande couronne possède 18.5% des établissements hôteliers de la région. On y trouve 500 hôtels, une densité plutôt faible par rapport au reste du territoire. Paris et la petite couronne restent donc les mieux équipés en établissement hôtelier. En Seine et Marne (77) sont dénombrés quelques 160 hôtels73 avec presque la moitié classés 3 et 4 étoiles. Les hôtels sont concentrés dans la zone la plus densément peuplée du département. L offre est moins importante en Essonne (91), Yvelines (78) et dans le Val d Oise (95) qui ont respectivement sur leur territoire 96, 76 et 109 établissements hôteliers74, de plus les trois quart de l offre correspond à de l hébergement de bas de gamme (de 0 à 2 étoiles). L offre hôtelière de la grande couronne présente plutôt des hébergements bas de gamme, sauf en Essonne et en Yvelines où l offre est plus significative pour les 3 et 4 étoiles. Les hôtels sont concentrés principalement dans les zones urbanisées du département. Le taux d occupation est plutôt élevé et varie entre 62% et 72.5% selon les départements le taux le plus bas correspond au taux d occupation des hôtels des Yvelines et le plus élevé à celui de la Seine et Marne75. Cette offre n est pas suffisante si les départements de la grande couronne veulent accueillir un nombre important de touristes. Il leur faut donc se concentrer sur d autres modes d hébergements présents sur le territoire et réfléchir à leur évolution dans les 10 ans années à venir. Nous allons maintenant nous concentrer sur l offre alternative d hébergements en grande couronne. 73 Chiffre issus du CDT Chiffres issus des CDT 91, CDT 78 ET CDT Chiffres de «Do you speak tourism» Tourisme en IDF : 216

217 B. Les hébergements alternatifs en 2014 La définition d hébergement alternatif est très complexe et varie d un acteur à l autre. Le site de Air BnB exemple met en avant le caractère exceptionnel des hébergements qu on peut retrouver sur leur site, alors que selon Couchsurfing c est le coté communautaire qui est privilégié. Plus en général, par alternatif on entendre un hébergement touristique inhabituel, qui utilise une structure, un bâtiment non traditionnel ou bien situé dans un lieu insolite. Pour avoir accès à ce type d hébergements il faut souvent utiliser internet, car les opérateurs utilisent presque uniquement ce canal de distribution. Les voyageurs qui optent pour l hébergement alternatif ne font pas appel à une agence de voyage et préparent eux-mêmes leurs voyages de A à Z. Internet permet ainsi de mettre en contact le voyageur et la structure d accueil. Cette pratique attire les jeunes étudiants ou bien les backpackers désireux de découvrir autrement la culture et les habitants d un pays, d une ville, ils veulent voyager en immersion totale. Ils sont à la recherche de l authentique, du backstage, d une expérience unique. Il existe plusieurs types d hébergement alternatif, pour simplifier nous avons choisi de pendre en compte la répartition du site parisinfo.com76 qui a répertorié 8 types d hébergements alternatifs : les échanges d appartements, les appartements dans les résidences hôtelières (ce type d hébergement est facilement associé à l hôtellerie est très peu représentatif sur le territoire, il ne sera pas abordé dans cette étude), l hôtellerie verte, les micro-hôtels, le camping, le couchsurfing, l hébergement pour les jeunes et les bed and breakfast. Il est intéressant de voir si ces différents types d hébergement existent sur le territoire de la Grande Couronne et s il n y a pas d autres types d hébergements qui peuvent être considérés comme alternatifs ou insolites. Le développement des hébergements alternatifs pourrait contribuer à améliorer l image de la grande couronne. Nous allons donc voir de quelle façon se développe cette pratique sur ce territoire Les échanges d appartement. C est un très bon moyen de découvrir la culture et les habitudes des pays visités. Le principe est très simple : deux familles ou personnes échangent leurs logements respectifs, par exemple un habitant de Los Angeles échange avec un parisien. Ce concept est très intéressant il permet aux touristes de vivre comme un local dans un quartier «authentique», de côtoyer les commerçants et les voisins. Sur le site trocmaison.com (n 1 mondial) on peut recenser 339 logements proposés (Val de Marne et Yvelines en ont plus du 2/3) contre plus de 2000 logements à Paris-petite couronne. L offre reste assez faible pour notre territoire. Mais l idée peut faire son chemin. D autres sites très utilisés sont guesttoguest.com, homelidays.com ou encore echangedemaison.com. Ces sites mettent en avant l avantage de pouvoir voyager dans un pays tout en ayant les mêmes commodités que chez soi, on va par exemple mettre en avant des photos de cuisines aménagées et équipées, ou de belles villas avec piscine. Faire sentir le 76 Site de l Office de Tourisme et de Congrès de Paris 217

218 touriste chez soi même à l autre bout du monde, telle est la volonté des sites d échange de maison. Fig n 2 : répartition de l offre «Echange de Maison» en Ile de France Par exemple, cette carte représente les appartements à louer en Ile de France sur le site Echange de Maison. On remarque que la plupart des appartements disponibles se situent à Paris intra-muros ou dans la banlieue très proche. A titre indicatif, il en existe 37 en Seine et Marne, 42 dans les Yvelines, 19 en Essonne et 1 dans le Val d Oise, alors que pour la seule ville de Paris on en recense 214. L hébergement de plein air En grande couronne 119 campings 77 sont répertoriés (seulement 3 à Paris-petite couronne). On peut donc constater que l offre hébergement en plein air est plus développée sur notre territoire du fait d espaces naturels plus présents qu en petite couronne et à Paris. Cette offre est intéressante car il peut y avoir un marché de plus en plus important constitué d amoureux de la nature et de personnes voyageant avec un petit budget. En Ile-de-France l offre hôtelière est bien supérieure à l offre d hébergement en plein air, on peut donc considérer les campings comme un type d hébergement alternatif. 77 Source : campingsdefrance.com 218

219 219

220 Fig n 3 : répartition des campings en grande couronne selon le site campingsdefrance.com Ces dernières années, nous avons assisté au développement d offres semi-mobiles, comme par exemple l hébergement en roulotte, très prisé par les personnes qui recherchent un hébergement insolite. Il est donc intéressant d étudier de plus près la demande pour ce type d hébergement sur le territoire. Par exemple, le site «les roulottes de campagne» est entièrement dédié à la location de ce type d hébergement en France, dont on en dénombre une seule en Ile de France en Seine et Marne, dans le Domaine des Tuileries (54 la nuit). Autre hébergement semblable, les cabanes dans les arbres sont de plus en plus prisées par les touristes à la recherche d un séjour nature et tendance à la fois, le site «cabanes de France» en dénombre 6 en Ile de France, tous en Grande Couronne. Par exemple en Essonne, il existe 3 domaines de location de cabanes perchées dans les arbres : l Acousmahome (Arbonne-la- Forêt), les Cabanes du Moulin (Orly-sur-Morin) et les cabanes du Château de Graville (Vernou la Celle sur Seine). Toujours dans cet esprit, la location de yourtes et tipi est de plus en plus présente en France, mais elles semblent cependant absentes dans la grande couronne. Ces offres se positionnent toujours sur le créneau du tourisme vert et de nature, en mettant au premier plan la proximité avec la nature justement, mais elles semblent cependant absentes en Ile de France. Dans plusieurs cas elles revendiquent un caractère écologique (pas d électricité, toilettes sèches, utilisation de matériaux naturels comme le bois, utilisation de produits locaux pour les repas ). Les prix peuvent varier du simple au double (de 60 à 200 la nuit), cela dépend surtout de la localisation des hébergements et de leur degré de confort, car ces hébergements sont très à la mode aujourd hui et plébiscité par un public aisé. Couchsurfing Il est très difficile de quantifier le nombre de personnes qui veulent recevoir des voyageurs chez eux par ce procédé de plus en plus plébiscité par les personnes avec un petit budget. Le principe est de s inscrire sur le site officiel de couchsurfing et de proposer d héberger une ou plusieurs personnes chez soi sans leur faire payer quoi que ce soit. Ce système séduit de plus en plus de monde et le réseau ne cesse de s agrandir et touche le monde entier. C est un type 220

221 d hébergement intéressant car il permet de côtoyer de façon directe les locaux et il peut permettre de créer des liens d amitié entre voyageurs et hébergeurs. C est également une bonne solution pour les personnes qui veulent voyager à moindre frais, sans oublier que ce réseau est basé sur l échange : si on veut être hébergés on doit d abord héberger. Cependant il est très difficile de quantifier exactement l offre présente en Grande Couronne : il existe un nombre important de profils inactifs et l offre est mêlée avec les autres départements proches d Ile de France ou d autres régions comme la Picardie. A première vue, on recense environ possibilités d hébergement couchsurfing en grande couronne. Ce site se présente plus comme une communauté qui permet de partager des expériences et créer des connexions à travers le monde. La gentillesse, tolérance et respect font également partie de ses valeurs, mais aussi l idée «d améliorer le monde» en favorisant le partage de cultures. Hébergement pour les jeunes ou auberges de jeunesse Très peu d hébergements pour les jeunes sont recensés en grande couronne (en Ile de France en générale), on en retrouve cependant quelques-uns en Seine et Marne et un en Essonne. Cela représente d une certaine façon la faiblesse du territoire, car l offre n est pas suffisante. Le marché «jeune» se développe énormément ces dernières années, l OMT prévoir 300 millions de touristes jeunes d ici Les investisseurs vont sans doute se pencher sur la question et ainsi améliorer l offre existante. Le territoire de la grande couronne étant plus vaste que Paris et sa proche banlieue, il semble cohérent que l hébergement jeune se développe plus à l extérieur de la capitale. Chez l habitant : Chambres d hôtes, gîtes, Bed and Breakfast De nombreux sites internet se sont spécialisés dans la location de chambres chez les habitants : Airbnb, Guest to guest, Bedycasa, Gîtes de France... On recense environs 800 chambres d hôte, gîtes, Clévacances dans les 4 départements de la grande couronne. C est en Seine et Marne qu il y a le plus : Le Relais des Gîtes de France répertorie également 248 Gites ruraux et 12 Gites de séjour. La Fédération Clévacances qui permet de louer des logements à des particuliers répertorie 20 gîtes et 13 chambres d hôtes surtout dans les zones urbaines de Torcy et Melun/Fontainebleau. Selon les organismes promoteurs, l avantage de ces hébergements est qu ils permettent de profiter du calme de la campagne à 1h de Paris, un grand contraste et une bonne alternative pour les voyageurs qui souhaitent se détendre en région parisienne. 221

222 Fig n 4 : répartition de l offre Gîte de France en Ile de France Comme nous pouvons le remarquer par cette carte représentant la répartition des locations Gîtes de France en Ile de France, la plus grande concentration reste sur Paris et la petite couronne, alors qu en grande couronne les hébergements sont plus rares. Les hébergements existants se trouvent, comme le montre la carte, principalement à proximité des grands axes routiers, ce qui peut nous amener à nous interroger sur le type de transports utilisés par les visiteurs qui résident dans ces hébergements. Avoir accès au réseau routier semble donc fondamental, peut être à cause d un réseau transports en commun pas toujours au point. 222

223 Fig n 5 : répartition de l offre AirBnB par département Ces cartes représentent la répartition des offres présentes sur le site AirBnB par départements de la grande couronne. On remarque que, en général, la plupart d entre elles se trouvent dans les zones proches de Paris et de la petite couronne, sauf quand il existe des attraits touristiques importants comme les PNR, le Château de Versailles, le Château de Fontainebleau le département qui compte le plus de locations est la Seine et Marne, avec plus de 1000 offres, suivent les Yvelines avec 834 offres, le Val d Oise avec 750 offres et l Essonne avec 379 locations seulement. Hébergement sur l eau La grande couronne possède plusieurs réseaux navigables dont deux fleuves: la Seine et la Marne ainsi qu une rivière l Oise. Il existe quelques hébergements aménagés dans des péniches, notamment en Seine et Marne, en Essonne et dans le Val d Oise. Pour ce type 223

224 d hébergement ce qui est intéressant c est d avoir des emplacements dans des espaces naturels préservés avec des paysages remarquables. Ces lieux existent sur les berges de la Seine, de l Oise et de la Marne, comme par exemple le Bateau de Flo dans les Yvelines. L hôtellerie verte Ce type d hébergement s adresse à ceux qui sont sensibles à l environnement et qui souhaitent résider dans un établissement soucieux de la bonne gestion des déchets, de l eau et de l énergie. Ces hébergements possèdent des labels qui permettent de renseigner les clients sur ces types de pratiques éco-responsables : Les Clefs d Or du concierge, la Clef verte et l Ecolabel Européen. Malheureusement ces labels se multiplient de plus en plus, ce qui rend impossible pour les clients potentiels de s y repérer. Ce qui serait intéressant dans le futur c est de voir apparaitre des hébergements avec zéro rejet de CO2. Actuellement ce sont principalement des établissements hôteliers et les gîtes qui ont ce type de labels. Les gîtes verts peuvent nous intéresser en tant qu hébergements alternatifs couplé avec un respect strict de l environnement. Pour l instant, on ne recense pas d hébergements alternatifs éco-labélisés dans la grande couronne, ce qui paraît presque un paradoxe vu le positionnement «tourisme vert» dont elle bénéficie. Les mini-hôtels C est un concept encore très peu développé en France (il y en a quelques-uns à Paris, mais on les compte sur les doigts d une main). Ce sont de tous petits hôtels qui ont le plus souvent moins de 10 chambres, où chaque chambre a une décoration et une ambiance particulière. Il est fort probable que ce type d établissement se développe dans les dix années à venir, vu l augmentation constante du prix de l immobilier et de la recherche de lieux insolites de la part des clients. On peut prendre comme exemple le développement des boutiques hôtels, mais ce genre d établissement aura sans doute du mal à se développer en grande couronne puisqu il attire une clientèle luxe qui préfère loger à Paris. C. La communication autour de l hébergement alternatif En grande couronne, la communication sur les hébergements alternatifs est marginale et réservée á une clientèle de niche. Toutefois, si on considère que les labels de meublés peuvent représenter une sorte d hébergement alternatifs, on remarque une certaine institutionnalisation de la communication. En effet, des coopérations entre les CDT de l Essonne et de la Seine et Marne et les labels de meublés Gites de France et Clévacances existent. Pour ce qui est autres formes d hébergement alternatif, on peut noter une forte communication sur les thématiques «nature» et «vplein air» et l émergence de quelques sites insolites. En Seine et Marne avec le slogan «la campagne aux portes de Paris», les Gites de France expriment bien la lignée marketing que veut suivre le comité départemental du tourisme. En effet, le tourisme de nature est très important et générateur d une forte fréquentation, tout 224

225 comme le tourisme d affaire, très développé autour du pôle de Marne-la-Vallée. Dans son schéma départemental du tourisme de , le CDT 77 parle de «développer l offre d hébergement», mais à aucun moment ne sont mentionnés les hébergements alternatifs de particulier à particulier, surement parce qu ils entrent en concurrence avec le secteur hôtelier. Sur le site du CDT, à part les campings, chambres d hôtes et hébergements insolites, à aucun moment ne sont publiées des offres AirBnB ou couchsurfing. Il y a toutefois de la publicité pour les Greeters, ces habitants qui font visiter leurs territoires hors des sentiers battus. En Essonne, le CDT à également inscrit dans sa politique d actions touristique le souhait d adapter et d accompagner le développement d hébergements chez l habitant et en plein air en intensifiant la sensibilisation et le conseil et en développant des partenariats locaux. L Essonne compte aussi développer la mise en place d hébergements insolites et à ainsi récemment soutenu le financement de deux cabanes dans les arbres à Janville sur Juine78 et promeut un hébergement en roulotte à Dannemois, l objectif à terme étant de palier au problème d un hébergement trop homogène et de rajeunir l image du département. Dans les Yvelines une stratégie intéressante s est mise en place. Depuis quelques années les hébergeurs touristiques du département se sont associés avec des entreprises telles que Wonderbox qui offre des «Box»-forfait au sein de plusieurs établissements des Yvelines. Comme le montre la liste suivante, ces hébergements font partie de l offre «haut de gamme» et sont situés près de lieux touristiques attrayants: A l image de ce positionnement «haut de gamme» de ces forfaits, le département à, depuis décembre dernier, développé un partenariat avec l entreprise SmartBox. Même système : forfait de prestation au sein d établissements remarquables du département. Cette association a donné naissance à l YBOX, une Smartbox spéciale Yvelines. On y retrouve des séjours natures et insolites (nuit sur la péniche «bateau de Flo» ; nuit dans une cabane du camping Sandaya de Maison Lafitte) mais surtout des offres hautes gammes (pavillon Louis IV...). En faisant ce choix le département affiche son positionnement concernant l offre d hébergement qu il promeut. Tout comme le prouvent les suggestions du site internet «tourisme Yvelines» (CDT) qui, bien que l on retrouve les campings (les 3 principaux étant classés 4 et 5 étoiles) et éco-gites c est avant tout l hébergement haut de gamme qui est valorisé. Un choix lié au patrimoine royal, bourgeois et artistique (Versailles, hôtel particulier de la cour du roi...) mis en valeur par le département et qui sont le plus communiqué sur les divers canaux (site de Parisinfo ; Vacance en France...). Dans le Val d Oise, la communication est essentiellement faite par le CDTL (Comité départemental du tourisme et du loisir) et les 16 offices de tourisme et syndicats d initiative du département, ainsi que la Maison du Vexin (Théméricourt). Les canaux de communication utilisés sont principalement internet et l affichage dans les communes du département. Plus en général, pour les sites tels que AirBnB ou Homelidays, la communication est directement faite par les marques. On remarque que AirBnB met essentiellement en avant le caractère insolite des hébergements que nous pouvons retrouver sur le site (exemple célèbre de la maison «coquillage» au Mexique), alors que les sites d échange d appartements ou 78 Coût total : : porteur de projet : , Région : , Département :

226 maisons entre particuliers misent sur le fait de «se sentir chez soi» tout en étant en vacances, voir à l étranger. 226

227 II. Benchmark : la ville de Milan La ville de Milan a été choisie le 13 mars 2008 pour organiser la future Exposition Universelle de Elle était en compétition avec la ville de Smirne, en Turquie. Le dossier de candidature de la ville portait sur la thématique Feeding the Planet, Energy for Life. La volonté de se positionner dans les domaines de la protection de l'environnement et surtout de l'alimentation ont surement été fondamentaux dans le choix de Milan, car il s'agit d'enjeux phare pour notre futur et surtout celui des générations à venir. Dans le cadre de la candidature de Paris pour l'expo 2025, il serait donc intéressant d'analyser la situation de la ville de Milan, ainsi que les projets qui ont été élaborés dans le cadre de l'expo de A. Pourquoi choisir Milan? Si Milan n'est pas la capitale italienne, elle reste une ville fondamentale du point de vue politique et surtout économique. Tout d'abord l'agglomération "Città Regione di Milano" compte 10 millions d'habitants environ, ce qui la rend comparable au Grand Paris ou à la métropole urbaine de Londres. Milan produit également 10% du PIB national, avec un revenu moyen par habitant deux fois supérieur à la moyenne italienne et un taux de chômage deux fois inférieur. C'est une ville qui se considère comme moderne et innovante, qui se veut en compétition avec Paris et New York sur le plan international et en particulier de la mode. Milan est la capitale du secteur tertiaire italien, mais également du bénévolat. Milan se situe dans le Nord de l'italie, dans la région Lombardie. Elle est donc positionné presque au cœur de l'europe et facilement accessible depuis les autres grandes capitales européennes soit par le train que par l'avion. Milan possède également 3 aéroports qui desservent le monde entier, et 2 gares principales. B. Le thème de l'expo Milan 2015 : Feeding the Planet, Energy for Life Étant donné que la thématique de l'expo sera l'alimentation et l'environnement, le comité d'organisation a choisi de mettre en avant des "best practicies" lors de cet événement. Partout dans le monde, tous ceux qui le souhaitent peuvent se porter candidats dans plusieurs domaines, qui sont : innovation social impact environemental impact transferability and respectability openness attractiveness 227

228 sustainability dissemination concreteness 15 des projets proposés seront choisis par le comité et exposés pendant la durée de l'expo et ensuite sur leur site internet, afin de partager ces pratiques et leur potentiel partout dans le monde. C. Bref diagnostic territorial 1. Le positionnement touristique La ville possède des grands attraits touristiques, comme le Duomo (sa cathédrale), et aussi plusieurs musées comme la Pinacoteca di Brera, ou encore le Musée National de la Science et de la Technologie, sans oublier l'église Santa Maria delle Grazie où se trouve l'œuvre de Léonard de Vinci "La Cène". En analysant le site de l'office de Tourisme de Milan, on remarque que la ville se présente comme une ville moderne, créative et surtout touristique. Leur slogan "Milano è Turismo", c'est à dire Milan est le tourisme, montre la volonté de la ville de rivaliser avec les grandes villes d'art italiennes comme Rome, Florence ou encore Venise. Le plus de la ville semble être celui de combiner art, innovation et également shopping. Milan se veut aujourd'hui en compétition avec Paris, surtout en tant que destination de short city break. Comme la capitale française, la ville revendique son patrimoine artistique important, auquel il faut ajouter le savoir-vivre italien et surtout la vie nocturne, qui en font une destination idéale pour les jeunes. Si pour le moment Paris reste largement en tête en termes de nombres d'arrivées, la volonté des acteurs du tourisme milanais de se positionner comme ville branchée, culturelle et touristique en font un adversaire en puissance. Pour montrer l'attrait culturel et touristique de la ville, le Duomo à été entièrement restauré au cours des dernières années. Ce chantier qui a pris plusieurs années, à permis à la cathédrale noircie par la pollution de retrouver toute sa splendeur. 2. Les transports Depuis Milan, les touristes peuvent se déplacer dans les autres villes de la région Lombardie comme Côme et Bergamo, mais aussi dans les autres villes du nord de l'italie comme Venise (2h30 en train à grande vitesse) ou Turin (44 minutes en train à grande vitesse). Désormais il est aussi possible de relier Milan à Rome en seulement 3h20 avec les nouveaux trains à grande vitesse Italo ou Freccia Rossa. Ces nouveaux trains récemment inaugurés font partie du projet lié à l'expo 2015, en particulier pour permettre aux touristes qui se rendront en Italie à ce moment de visiter plusieurs autres lieux touristiques du pays. 228

229 La France, qui bénéficie d'un réseau TGV important, pourrait considérer ces infrastructures comme un grand atout, qui permettra aux touristes de voyager dans le pays entier et de ne pas se limiter à la capitale. Il serait donc intéressant de penser l'événement Expo France 2025 au niveau national également, avec des événements complémentaires dans les autres grandes villes touristiques françaises. Fig.n 6 : Carte représentant les principales lignes ferroviaires en Italie Pour relier la ville aux villages aux alentours, un réseau ferroviaire assez complet permet de se déplacer plus ou moins facilement, tout dépend dans quelle ville on se trouve. Les villes d'environ à habitants possèdent en général une gare ferroviaire, par contre les autres villages de taille moins importante en sont souvent dépourvus et comme les bus sont rares, ils se trouvent presqu'en isolés. Il est donc évident que le projet Expo 2015 n'a pas pris en compte la banlieue lointaine de la ville de Milan, que l'on pourrait comparer à la grande couronne parisienne. Dans le cas de Paris le réseau RER et Transilien déjà existent permettrait à la ville de ne pas limiter les événements à Paris intramuros ou à la proche banlieue, mais de s'élargir vers la grande Couronne. 229

230 Pour les touristes qui voudraient loger dans la "grande couronne" milanaise et en particulier en campagne, il est indispensable de se déplacer en voiture (leur propre véhicule ou une location). En plus de la création des lignes à grande vitesse, le réseau routier de l'aire de Milan a été complètement remis à neuf, surtout dans le centre-ville où la circulation était parfois difficile. 3. Le pôle de Rho Fiera Comme Paris, Milan possède son parc des expositions, situé juste en dehors des limites de la ville, à Rho. Ici se tiennent les grandes expositions, salons et congrès milanais, et il s'agit également du site où les pavillons seront installés. On remarque donc le positionnement en banlieue du cœur de l'expo, sans pour autant que cela soit mis en avant par les autorités, surtout en ce qui concerne la communication à l'étranger. Si la thématique est actuelle, le déroulement de l'expo 2015 semble pour l'instant classique, même si le calendrier des événements n'a pas encore été révélé. S'il est clair que l'on ne peut pas parler de "Expo Rho", il aurait été intéressant d'intégrer activement la banlieue dans la communication autour de l'événement, voire d'y organiser plusieurs activités. L'Expo va jouer un rôle fondamental en ce qui concerne l'avenir touristique de Milan, il est donc compréhensible que la communication se porte uniquement sur les grands atouts et attraits de la ville. Dans le cadre de Paris, ville dont la renommée touristique n'est plus à faire, il serait donc plus intéressant d'inciter les touristes à explorer les autres lieux touristiques en dehors des limites de la ville, pour créer une destination à plus grande échelle et qui s'intégrerait dans le cadre du futur Grand Paris. Fig.n 7 : Situation du Pôle Rho Fiera par rapport à la ville de Milan. 230

231 D. L'hébergement à Milan En ce qui concerne l'hébergement alternatif à Milan, l'offre est présente et assez diversifiée. On compte donc environ 10 auberges, dont des auberges de jeunesse, et 58 résidences de tourisme. Au sein de la métropole milanaise on retrouve cependant seulement 1 camping, ce qui montre que l'offre dans la ville reste peu tournée vers l'hôtellerie de plein air. Le site de l'office de Tourisme recense également 100 bed and breakfast, qui sont de plus en plus présents en Italie, alors qu'il y a seulement quelques années ils étaient complètement absent de l'offre d'hébergement touristique. En passant par AirBnB en particulier, plus de offres sont listées, cela comprend toute la "Città Regione di Milano" et également une petite partie des environs. Il est cependant plus difficile d'identifier l'offre d'hébergement, en particulier d'hébergement insolite, en dehors des limites urbaines de la métropole. Mise à part les autres grandes villes comme Côme, Bergamo, Monza ou encore les zones touristiques des lacs, on retrouve presque uniquement de l'hôtellerie classique. On remarque par contre une présence importante de "agriturismi" dans les zones rurales autour de la ville, qu'on pourrait comparer à "Accueil Paysan" ou "Bienvenue à la Ferme" en France, avec la particularité qu'il ne s'agit pas uniquement de fermes encore exploités en Italie. Il s'agit ici d'un produit hybride entre une chambre et table d'hôte et l'hébergement dans les fermes que nous pouvons trouver en France. Comme expliqué plus haut, le bon réseau ferroviaire permet de relier Milan aux autres grandes villes, mais aussi à plusieurs petites villes. Il est donc possible pour les touristes de loger en dehors de l'aire métropolitaine au sens stricte et de se rendre à Milan pour l'expo, en restant toujours assez proches des grandes villes. Plusieurs nouvelles structures ont également été construites à Milan en perspective de l'expo Il s'agit principalement d'hôtels de luxe ou de palaces, comme le Mandarin Oriental, chaîne qui ouvre son premier établissement en Italie dans le cadre de l'expo. D'autres grands hôtels à avoir ouvert dans le centre-ville sont le Starwood, le CosmoHotels et le Palazzo Parigi. Pour compléter l'offre, trois hôtels 4 étoiles ont ouvert dans la zone de Rho Fiera, le centre des congrès milanais, similaire au Parc des Expositions à Porte de Versailles. Le Klima, le B4 et le The Hub ont ouvert en l'espace de trois ans, ils s adressent essentiellement à une clientèle d'affaires qui vient à Milan pour des congrès ou salons. Cependant selon les associations d'hôtelier, l'ouverture de ces nouveaux établissements présente également un risque : s'il est aujourd'hui nécessaire d'augmenter et compléter l'offre existante dans le cadre de l'expo, mais dans les années qui vont suivre leur taux de fréquentation reste incertain, sans compter le risque de cannibalisation engendré par la création de plusieurs grands établissements en mêmes temps. 231

232 En ce qui concerne Paris, l'offre de 5 étoiles et palaces est déjà conséquente. On pourrait donc justement imaginer de favoriser la création de nouveaux types d'hébergement, comme les péniches hôtels, les campings, les chambres d'hôtes etc... E. La communication autour de l'expo 2015 Le slogan utilisé dans les publicités télévisuelles pou d'écrire l'expo 2015 est " Made of Italians ". Cette publicité montre dans un premier temps certaines qualités dont les italiens manquent aux yeux des autres pays, comme l'ordre et la discrétion, mais dans un second temps elle met en avant la gastronomie et la culture italienne qui sont uniques au monde. Tous les italiens deviennent donc ambassadeurs de l'expo 2015, d'où le slogan publicitaire. Comme on peut le voir sur certaines affiches de l'enit, Agenzia Nazionale Del Turismo, qu'on retrouve dans le métro parisien, le logo Expo Milan 2015 est toujours présent, mêmes sur celles qui ne présentent pas le nord de l'italie ou l'aire milanaise. L'Expo est donc vue comme un événement à l'échelle nationale, qui ne veut pas uniquement bénéficier à Milan et sa région, mais à l'italie entière. Nous pouvons supposer que plusieurs touristes, surtout ceux qui viennent de loin, ne se limiteront pas uniquement à visiter l'expo, mais il pourront également visiter d'autres hauts lieux touristiques italiens. Ces lieux comme Venise, Florence ou Rome sont, comme nous l'avons vu plus haut, facilement accessibles depuis Milan par les nouveaux trains à haute vitesse récemment mis en place. La communication reste cependant concentrée sur les grands sites touristiques italiens, alors qu'on ne parle jamais ouvertement de la banlieue milanaise et de son rôle dans l'expo 2015, alors que le pôle principal de l'expo 2105 sera situé en banlieue. La communication pour Expo France 2025 pourrait donc se faire en exploitant tous les grands sites touristiques français, voir pourquoi ne pas imaginer des packages ou pass qui permettraient aux touristes de se rendre sur plusieurs d'entre eux. Un autre aménagement qui témoigne de l'importance de l'expo pour la ville est la récente ouverture du food hall Eataly, une chaîne créée aux États Unis par deux italiens et un américain et qui regroupe en un seul endroit toutes les spécialités italiennes. L'ouverture il y a à peine un mois de ce grand magasin pour gourmet rentre parfaitement dans le thème de l'expo, c'est donc sûrement pour cette raison que la firme a choisi Milan pour s'implanter en Europe. 232

233 III. Etude des forces et faiblesses de la Grande Couronne A. L analyse SWOT Forces Nature : Présence sur le territoire de patrimoine naturel sauvegardé De la place : Présence de foncier libre et constructible (pour d éventuels hébergements alternatifs) Sites considérables : Des sites patrimoniaux et touristiques remarquables Accessibilité : Un réseau de transport qui dessert bien le territoire à partir de Paris Célèbre : Plusieurs sites du territoire sont mondialement connus et attirent de nombreux touristes Echelle locale : Des initiatives locales réussies souvent portées par de petites associations ou des personnes qui apprécient leur environnement. Opportunités Offre hors des sentiers battus : De nombreux lieux qui entrent dans les critères du tourisme alternatif «off the beaten track» que le territoire doit développer pour développer son économie touristique Authenticité : Un territoire qui profitera des nouvelles tendances touristiques : un territoire parfait pour les touristes cherchant à expérimenté le «backstage» Hébergement alternatif : Etant donné une offre hôtelière faible, le développement de l hébergement alternatif semble très judicieux Faiblesses Convergence : Un réseau de transport convergeant vers Paris, rends difficile l accès entre les différentes villes de banlieue Identification : Difficultés pour les visiteurs de distinguer les limites entre Paris et la grande couronne Eparpillement : L offre d hébergement est éparse sur le territoire, elle est très développée au niveau des sites bien connus mais restent rares dans les lieux plus confidentiel Manque : Des équipements hôteliers faible par rapport au reste de la région Visibilité : De nombreux sites, pourtant remarquables manquent de notoriété. Communication : insuffisante au niveau de l hébergement alternatif, uniquement destiné à un public «de niche» Communication : il existe une multitude de sites qui censés représenter l offre d hébergement alternatif, mais ils sont rarement à jour et souvent vétustes Menaces Manque d investisseurs : Territoire qui, à l heure actuelle, attire peu d investisseurs touristiques Paris : La présence à proximité de Paris qui fait de l ombre à ce territoire qualifié de «secondaire» Image : Amalgame entre banlieue et cités aux faits divers explosifs apporte une image négative des banlieues. Acteurs : manque d acteurs privés du tourisme dans la grande couronne 233

234 La grande couronne présente donc des atouts indéniables, surtout en ce qui concerne l offre nature et le patrimoine. Cependant elle reste trop dépendante de Paris en ce qui concerne les moyens de transports, encore insuffisants. Pour les visiteurs il est encore compliqué de distinguer l offre dans Paris et celle en dehors de la capitale, par exemple très peu de visiteurs étrangers savent que Versailles ne se trouve pas dans les limites administratives de Paris. L offre d hébergements alternatifs, qui pourrait être un vrai plus pour la grande couronne, n est pas toujours exploitée à son maximum, surtout pour les hébergements atypiques tels que les yourtes, cabanes dans les arbres, tipi de plus ils sont souvent mal recensés et les informations sont très difficiles à trouver sur internet pour des touristes qui seraient intéressés. Cette offre représente donc une grande opportunité pour la destination, qui lie authenticité et expériences hors des sentiers battus, ce pourquoi elle mériterait vraiment d être développée et mise en avant dans le cadre du projet Expo France B. Clientèle: qui sont les touristes d Ile-de-France? «D ici 10 ans, notre capacité d accueil hôtelière devra s enrichir d environ chambres supplémentaires. Au-delà de la réponse quantitative, une complémentarité des modes d hébergement est à encourager pour répondre aux nouvelles attentes des clientèles touristiques».79 Pour cela, un plan régional des hébergements touristiques sur 10 ans va être proposé pour développer, diversifier et enrichir l offre de la destination. On peut ajouter le nouveau schéma directeur de la région Ile-de-France, réalisé en 2013 avec objectif Ce schéma directeur donne les nouveaux objectifs de la région dont le premier est celui de rassembler les divers départements et acteurs de la région afin de créer une meilleure synergie. Concernant le secteur touristique, le même but est mis en avant : créer une «offre Ile-de-France» homogène composée des multiples identités des départements de la petite et grande couronne. En effet, le projet du grand Paris arrivant à grand pas (prévue pour 2016), les répercussions sur l activité touristique des départements de la grande couronne seront considérables. De plus, ces nouveaux aménagements et projets sur la grande couronne définiront le paysage touristique de l exposition universelle Tous les acteurs franciliens du tourisme et de l action publique s accordent sur de nombreux projets à mettre en place pour répondre à la demande et conserver la place de première destination touristique mondiale. Ceci sous-entend aussi qu en ce qui concerne l horizon 2025, si ces engagements sont concrétisés, alors le projet d exposition universelle 2025 ne se cantonnera pas au centre de Paris mais bien à sa petite et grande couronne qui regorge de sites, de paysages et surtout d hébergements aptes à répondre à la demande du public, avec l appui de la politique touristique Grand Paris. 79 SDRIF

235 Aujourd hui déjà, la «banlieue» parisienne et en particulier la grande couronne, connait de grands changements. En plus de se doter d une image plus «nature» et sûre, elle regorge d initiatives qui la rendent plus dynamique. Festivals, lieux culturels, hangars et entrepôts réhabilités devenu résidences d artistes, centres culturels. Il s agit bien sûr d éléments à exploiter à l horizon 2025, voici par exemple les principaux festivals de la Grande Couronne : Seine et Marne Yvelines Essonne Val d Oise Montereau Inox Park La Jeunesse a du Les 20 ans du Forum Confluences talent Festival de Jazz Maison Lafitte Jazz Les 30 ans du plan de Festival d Auvers sur Django Reinhartdt Ris Orangis Oise Muzik elles de Festiv agro Session 2 style Bel Hopsessions Meaux Festival Ferté Jazz Macki Music Paris Breizh Festival Rencontres Banlieues Art Les Bains Musicales en Seine et Marne Numériques Les lieux culturels et touristiques sont quant à eux nombreux : le Château de Versailles, le Domaine de Courson, l Isle Adam, mais aussi les PNR de l Oise, du Vexin Français et du Gâtinais. Autres élément cité plus haut, les résidences artistiques sont nombreuses en Ile de France, on en retrouve une en grande couronne : La Ferme du Buisson à Noisiel (77). Cependant d autres lieux existent déjà, mais ils restent plus confidentiels. On peut par contre imaginer de les développer à l horizon 2025 pour qu ils puissent accueillir des événements liés à l Expo. La banlieue n est plus ce qu elle était. Au-delà de ce foisonnement évènementiel et culturel c est avant tout des projets urbains de longues haleines qui permettent d attirer des investisseurs et surtout un nouveau public. Il est vrai qu aujourd hui première clientèle de la grande couronne reste centrée sur des lieux touristiques phares : Disneyland, Versailles, Châteaux de fontainebleau. Cependant une nouvelle génération de touristes, avides de vivre leurs vacances au plus près des locaux, voient leur intérêt pour des lieux culturels de la grande couronne s accroître. A l instar de la «ferme au buisson» un lieu de création et de diffusion culturelle, a Torcy en seine et marne. La clientèle de ce lieu reste majoritairement francilienne cependant parisiens et étrangers voient leur part de fréquentation croitre représentant ainsi plus de 20% de la clientèle. Les clientèles phares des évènements culturels, des nouveaux lieux de petite et grande couronne sont : les jeunes (18/30 ans) et les familles. Les jeunes constituent donc une cible prioritaire dans la future politique d hébergement à adopter: des hébergements mieux situés, adaptés aux exigences, par exemple les bases régionales de plein air et de loisirs en lien avec les pratiques sportives proposées dans les territoires alentours. «Pour les familles, il est nécessaire de développer des hébergements adaptés en termes de taille, d accessibilité, de services, d activités et de tarifs. La création de pôles de séjour en 235

236 pleine nature, alliant hébergement et activités sera encouragée, tout comme l hôtellerie de plein air et ses nouvelles formes d hébergements»80 (notamment insolites). Offres qui appuieront les potentielles attractions mise en place à l occasion de l exposition universelle De plus «ce type d offre présente l avantage de répondre à l aspiration d évasion des urbains le week-end, et constitue une alternative innovante d hébergement pour des touristes en séjour en famille.»81 Observation appuyée par le constat de la hausse importante et récente de la fréquentation des campings de grande couronne. En effet, à l exception des Yvelines, la fréquentation des campings en IDF progresse de 10.3% alors qu elle est en baisse dans le reste de la France (- 1%). Cette hausse présente tout de même certaines tendances : plus de touristes français avec une progression de 25% contre 6% pour la clientèle internationale. Les taux de progression de la fréquentation des campings franciliens par une clientèle française et étrangère laisse présager un bel avenir pour les départements de grande couronne qui, jusqu à présent gardent les plus grandes parts. Fig n 8 : Répartition et évolution des nuitées en camping par département d Ile de France (source : INSEE C. Des acteurs touristiques territoriaux divisés Les acteurs institutionnels du tourisme en grande couronne, les CDT de la Seine et Marne, de l Essonne, des Yvelines et du Val d Oise ont mis en pratique depuis le début des années 2000 les préconisations du schéma régional de développement du tourisme et des loisirs Celui-ci avait comme objectifs clés de soutenir certains territoires de la grande couronne parisienne en mettant en avant un tourisme de proximité visant en premier lieu la clientèle 80 pro.visitparisregion.com/le-crt-paris-ile-de-france/presentation/strategie-regionale 81 Iau.idf.fr 236

237 francilienne. Ce tourisme de proximité devait mettre l accent sur le tourisme «de nature» et les possibilités «d évasion» qu offre la grande couronne aux parisiens et «banlieusards». Les chiffres du tourisme dans les quatre départements, ainsi que l analyse de la communication sur leurs sites internet montre bien que la stratégie élaborée a bien été suivie. La communication des 4 départements est aujourd hui largement centrée sur les aspects d évasion et de nature. En Seine-et-Marne par exemple, le slogan «la campagne aux portes de Paris», exprime bien la lignée marketing que veut suivre le comité départemental du tourisme. Mais cette focalisation sur un tourisme de proximité et une communication uniquement orientée vers la clientèle francilienne explique peut-être en partie la faible fréquentation des sites par les touristes internationaux et nationaux non-franciliens. En Essonne, par exemple, 96,87% des visiteurs recensés dans les offices de tourisme étaient français, parmi eux une écrasante majorité (99%) de francilien et 82% de résidents de l Essonne 82. Exceptions faites des deux grands sites que sont Versailles (Yvelines) et Disneyland (Seine-et-Marne), qui sont des ilots touristiques détachés de leurs départements, les sites de la grande couronne semblent encore largement délaissés par les touristes nonfranciliens. Il semble légitime alors de se poser la question de la pertinence même des processus de travail des différents CDT dans ces 4 départements. En effet, bien qu ayant pratiquement le même positionnement dans leurs stratégies de promotion, ils semblent agir de façon trop isolée. Le Comité Régional du Tourisme d Ile-de France, lui, avait adopté une politique de diffusion de ces flux touristiques vers ces départements, afin d offrir une perspective de développement économique par le biais du tourisme. De la sorte, avec la création de «pôles touristiques régionaux prioritaires», les départements de grande couronne ont pu bénéficier de fonds d aide spécifique au lancement de projets privés (Blum 2006). Or, cette politique fut également largement marquée par une délimitation forte entre les départements, empêchant une vue d ensemble et favorisant l isolement des acteurs institutionnels dans les limites administratives de leurs départements. Pour pallier à cela, la création de synergies d acteurs pour harmoniser l offre francilienne se doit d être une préoccupation première des pouvoirs publics afin de favoriser l émergence d une destination francilienne ayant vocation à attirer une clientèle internationale sur l ensemble de son territoire. D. Transports et sites touristiques La grande couronne est facilement accessible par tous les moyens de transport, ce qui permet une fréquentation touristique francilienne, nationale et internationale. Tout d abord, son réseau routier permet une facilité d accès à ce territoire depuis le reste de la France et les pays européens ; c est un point important puisque selon l Enquête Globale des Transports de 2001, la voiture est le mode privilégié de transport pour le motif «loisir» Source 237

238 La grande couronne est en effet dotée de 895 km de routes nationales, de 8065 km de routes départementales et de 460 km d autoroutes reliant l Ile-de-France à toutes les provinces françaises (l Européenne, l autoroute de l ouest, l autoroute du soleil...). Mais, comme dans la majorité des grandes agglomérations françaises, la mobilité automobile a baissé en région francilienne (selon l Enquête Globale des Transports de 2010) depuis une dizaine d année pour laisser place à de nouvelles pratiques de mobilité (utilisation des transports en commun, vélo, marche ). Dans cette logique, et pour favoriser l accès des touristes à la grande couronne, il serait important de développer encore plus l accès aux principaux sites touristiques via les transports en commun et d encore renforcer les connections intermodales, d ici 2025, entre les villes de ce territoire périurbain, pour que cet espace en marge de Paris puisse interagir et se construire comme un pôle touristique à part entière. Un autre atout en terme d accessibilité pour la destination grande couronne est la présence sur son territoire des deux plus grands aéroports français : l aéroport Roissy Charles-de-Gaulle au nord de Paris et l aéroport d Orly au sud. Le hub de Roissy obtient la seconde place du classement d Eurostat des plus gros aéroports européens 84 avec 61,4 millions de passagers enregistrés en L aéroport d Orly, situé en Essonne, obtient la dixième place de ce classement avec 27 millions de passagers. L Agence Régionale de Développement (ARD) d Ile-de-France prévoit une multiplication de ces chiffres par 1,45 d ici 2025 (soit 127 millions de voyageurs). Il serait intéressant pour la grande couronne de parvenir à mieux capter les touristes internationaux et nationaux qui arrivent déjà sur ce territoire à la frontière entre l agglomération parisienne et le périurbain. A ces deux aéroports majeurs, il convient d en rajouter un troisième qui ne se trouve pas en Ile-de-France ; l aéroport de Beauvais-Tillé. Avec ses 4 millions de voyageurs en 2013, et de par sa proximité avec le nord de la grande couronne, cet aéroport pourrait constituer un véritable partenaire pour le développement de son tourisme. Avec son positionnement dans le trafic low-cost, il pourrait permettre la venue de touristes moins aisés pour ExpoFrance 2025, si toutefois des campagnes de promotion sont développées ainsi que des systèmes de navettes reliant l aéroport à certaines grandes villes de grandes couronnes, Cergy-Pontoise par exemple (qui est desservie par le RER A et se trouve proche du Parc Naturel Régional du Vexin ainsi que d Auvers-sur-Oise). Le moyen de transport le plus utilisé, après l automobile, pour des touristes non-franciliens reste le train. La majorité d entre eux se rendent à Paris via les grandes gares parisiennes. Il existe pourtant trois gares TGV en grande couronne qui permettent d accéder plus facilement à cet espace. La gare TGV/OUIGO de Marne-la-Vallée/Chessy qui est une porte d entrée dans la région pour les visiteurs du sud-est de la France (Lyon, Marseille, Nîmes, Montpellier), la gare TGV de Roissy-Charles-de-Gaulle qui dessert une grande partie du 84 Source 238

239 territoire français (Lille, Strasbourg, Nantes, Bordeaux, Lyon ) et enfin la gare de Massy TGV, d envergure nationale et potentiellement internationale accueillant plus d 1,4 millions de voyageurs par an. Ces gares ont l avantage d être de grands pôles multimodaux de correspondance, ce qui leur confère une centralité trop souvent négligée par rapport aux gares de Paris intramuros. Fig.n 9 : Cahier d acteurs n 13, Ville de Massy. En effet, la gare de Massy TGV, avec quotidiennement 44 trains qui desservent l Hexagone et l Europe du Nord et de l Est, s est imposée en 20 ans comme un équipement incontournable pour le Sud Francilien. Le succès de cette gare tient en particulier à sa position au cœur d un pôle multimodal, lui-même à l intersection d axes stratégiques majeurs. Ce pôle multimodal, regroupe le RER B (20 min de Paris), le RER C (20 min de Versailles - 25 min de Saint- Michel), un réseau de 25 lignes d autobus, et un TCSP (transport en commun en site propre) le reliant directement au Plateau de Saclay. Il est en outre accessible par deux autoroutes principales A10 et A6. Toutefois en comparaison du nombre de voyageurs des gares TGV de Paris intramuros, l affluence de la gare de Massy TGV reste relative. Il pourrait être intéressant pour les professionnels du tourisme de grande couronne d instaurer un dialogue avec la SNCF afin de proposer des offres tarifaires plus avantageuses dans le but d attirer davantage de voyageurs dans ces gares hors de Paris. D autant plus que la gare pourrait profiter des flux qu elle génère pour s imposer comme une centralité dans le tissu périurbain. Ce renforcement des centralités en Ile-de-France rééquilibrerait le territoire, faciliterait son accès et favoriserait ainsi le développement du tourisme. Enfin, le RER est le transport en commun le plus utilisé pour relier Paris à sa petite et grande couronne. Les stations terminus de chaque ligne de RER se situe en grande couronne et permettent souvent la desserte de sites touristiques ; le RER A donne accès à Disneyland Paris (1 er site touristique francilien avec 15 millions de visiteurs en 2010) et au Domaine National 239

240 de Saint-Germain-en-Laye, le RER C permet de se rendre au Château de Versailles, 6 ème site touristique le plus visité d Ile-de-France avec 6,1 millions de touristes en A part ces 2 sites, la plupart des lieux patrimoniaux naturels et culturels de grande couronne sont difficilement accessibles. Le Château de Vaux-le-Vicomte, se trouve à 7 kilomètres de Melun, ville desservie par le RER D et le Transilien R depuis la Gare de Lyon. Ce site est l exemple parfait d un lieu touristique qui est accessible uniquement depuis Paris intramuros ou par des visiteurs hébergés aux environs de Melun mais motorisés. Il n existe pas de navettes reliant les grands pôles touristiques de grande couronne sans passer par Paris. C est globalement le même schéma pour tous les plus grands sites touristiques de ce territoire : le Château de Breteuil, la Forêt de Rambouillet, le Château de Fontainebleau, la Cité Médiévale de Provins, les sites de Milly-la-Forêt, Auvers-sur-Oise, les parcs naturels régionaux La volonté de l Ile-de-France est d améliorer la qualité des services de transports collectifs et d accroître les liaisons entre les différents pôles de grande couronne (projet Grand Paris et projets départementaux). Les nouvelles dessertes du Grand Paris permettraient de renforcer l hébergement alternatif en grande couronne en le rendant plus accessible, car c est ce que les touristes recherchent avant tout. D ici 2025, différents réseaux permettront de facilité la mobilité intra-régionale en grande couronne. En 2017 aura lieu la mise en service de la Tangentielle Ouest (SNCF) qui reliera la station du RER A Saint-Germain-en-Laye au RER C Saint-Cyr proche de Saint-Quentin-en-Yvelines. En 2020, le RER E sera prolongée de la Gare Saint-Lazare (75) à Mantes-la-Jolie, cette nouvelle desserte permettrait de mettre en valeur et de faire connaitre les circuits de randonnées pédestres ou cyclables dans le Mantois. La Tangentielle Sud allant de Versailles à Evry permettra aussi à cette zone urbaine d Essonne de capter un maximum de visiteurs en valorisant cette liaison. 240

241 Fig n 10 : Les pôles touristiques prioritaires en Ile de France 241

242 IV. Quelles évolutions en perspective pour 2025? A. L hébergement alternatifs en 2025 Le projet du Grand Paris permettra de faciliter les liens inter-banlieue entre les déplacements et les différents sites touristiques de la banlieue grâce aux transports en commun qui vont se développer de façon assez importante. La grande couronne deviendra encore plus accessible grâce à la création de nouvelles gares. L offre d hébergement va augmenter d ici 10 ans pour accueillir les visiteurs de l expo France. On peut également penser au développement du transport fluvial, qui pourra emmener les touristes un peu plus loin de Paris et qui leur permettra d être hébergés dans des péniches. On peut facilement imaginer le développement de ce type d hébergements insolites dans des cadres paysagers exceptionnels. Les acteurs du tourisme local ont un grand rôle à jouer dans le développement de l hébergement alternatif. Etant donné que la plus grande partie de cette offre est proposée par des particuliers habitant les départements, il peut être un levier important dans l amélioration de l image du territoire et pour favoriser le développement de ce type d emploi (les gîtes et autres chambres d autres sont un complément de revenu souvent non négligeable). De plus l activité n est pas délocalisable, ce qui est positif pour l économie locale. L hébergement alternatif pourra ainsi contribuer au développement touristique local en faisant sortir les touristes des sites classiques tels que le Château de Versailles, Disneyland, Giverny etc. Ces sites bénéficient d une grande renommée mais elle ne profite pas aux sites secondaires, alors que par l hébergement chez l habitant les touristes peuvent être sensibilisés à des lieux qui sortent des sentiers battus. Un acteur qui pourrait se développer dans les dix prochaines années est Accueil Banlieue. Il s agit d une association qui est pour le moment centrée sur l hébergement de visiteurs en Seine-Saint-Denis, mais qui pourrait très bien s étendre à la grande couronne (c est un de leurs objectifs). Les habitants de banlieue et les touristes sont mis en contact grâce à cette association, qui demande aux habitants volontaires d héberger les touristes pour 15 la nuit et dans la mesure du possible leur faire visiter leur quartier. Cet acteur œuvre pour changer le regard des Français sur les banlieues (souvent décrites par les médias comme dangereuses). Le type de clientèle attendue pour l Exposition Universelle est de type nationale majoritairement, mais également Européenne et internationale. On attend beaucoup de visiteurs issus des BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine, Afrique du Sud), mais ce ne sont probablement pas eux qui seront intéressés par l hébergement alternatif. On peut plutôt miser sur les nationaux et les Européens. La nationalité la plus représentée dans la population des visiteurs sont les allemands et les britanniques qui sont connus pour être friand de lieux alternatifs sortant de l ordinaire. On peut donc penser que ces hébergements vont plutôt accueillir ces Européens ainsi que des français qui sont plus accoutumés aux gîtes et autres chambres d hôte. 242

243 D après l offre existante sur le territoire on peut imaginer le scénario suivant : une augmentation importante des particuliers qui proposeront leurs hébergements soit de façon gratuite ou très abordable (via le Couchsurfing ou bien d associations telles qu Accueil Banlieue) soit sous forme de gîtes ou de chambres d hôte (via AirBnB, Gues to Guest, Gîtes de France, Clévacances...). En tout cas internet et les TIC vont jouer un rôle important dans la communication et le développement de cette activité. On peut également imaginer l arrivée de nouveaux types de logements insolites, notamment en zone urbaine, tels que des hébergements sur les toits, des campings urbains, mais également des chalets, cabanes et autres chambres à bulles, hébergements flottants. Et pourquoi ne pas imaginer l ouverture d hôtels ou de résidences hôtelières dans des lieux tels que des églises, des grottes troglodytes (le bassin parisien étant entouré de falaises calcaires) ou bien des hébergements tous-terrains? Il y aura sans aucun doute un boum de l hébergement éco-responsable à émission nulle de CO2, mais il faudrait d abord créer un label unique pour que les touristes puissent facilement l identifier et ne plus être submergés par de nombreux labels nationaux et Européens (qui ne permettent pas de toucher une clientèle importante). Il serait également intéressant de voir l hébergement de plein air améliorer son offre. Sachant que la grande couronne possède 9 bases de loisirs et de nombreux espaces verts tels que des forêts domaniales, des PNR et des espaces cultivés, et en considérant que la fréquentation des campings en Ile de France a augmenté de 10%. Le territoire pourra également améliorer l offre «Auberges de jeunesse» qui est actuellement clairement insuffisante en Ile de France. Il nous semble logique que l offre s améliore en grande couronne, étant donné que le prix de l immobilier est moins élevé qu à Paris et que le territoire possède du foncier libre et constructible. Les départements pourraient ainsi profiter du développement du marché «jeune» à faible pouvoir d achat et être accessible depuis la capitale grâce au développement des transports prévu à l horizon 2020 dans le cadre du Grand Paris. B. Les clientèles envisageables Fig.n 11 : Le scenario tendanciel de la composition des visiteurs de l exposition universelle (Source : Dossier exposition universelle 2025). Ce scénario prospectif pour la clientèle touristique à l occasion de l exposition universelle 2025 met en exergue les grandes tendances en termes de fréquentation touristique. Tout d abord en termes de spatialité : 243