PETIT GUIDE PRATIQUE A L ATTENTION DES LOCATAIRES DE L OPAC DE PARIS EN MILIEU REHABILITE

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1 PETIT GUIDE PRATIQUE A L ATTENTION DES LOCATAIRES DE L OPAC DE PARIS EN MILIEU REHABILITE Lorsque la réhabilitation d un site est décidée, la procédure d adoption du projet par les locataires et les travaux doivent être suivi par les services de l OPAC de Paris (service patrimoine, direction territoriale, bureau de proximité). Cependant face à l absence d un réel suivi et au manque de réactivité des services de l OPAC, il appartient aux locataires de se mobiliser pour défendre leurs intérêts et leur environnement locatif. Un suivi structuré permet d éviter le pire sur un chantier de réhabilitation Tout n est qu affaire de méthodologie et d organisation. La présente fiche a pour seule ambition de constituer pour les locataires une check-list, assortie de quelques petits trucs, des points sur lesquels il convient d être très vigilant pour éviter un saccage de leur logement. Cette vigilance doit intervenir avant, pendant et après le déroulement des travaux. Les conseils donnés relèvent du simple bon sens, de l application des droits des locataires et des procédures de marchés publics. AVANT LE DEROULEMENT DES TRAVAUX 1) Créer une amicale indépendante, s il n en existe pas. On peut aussi réactiver l amicale qui sommeille depuis des années sur son site ou s il existe déjà une amicale, mais qu elle n a aucune action significative, en créer une seconde (voir fiche pratique n 2 : créer une association de défense de locataires fiche à venir) 2) Consulter les documents du marché des travaux. Les marchés passés par un OPAC, ou un OPHLM, sont des marchés publics. Les documents constitutifs du marché indiquent de façon détaillée la nature des travaux qui doivent être réalisés et la façon dont ils doivent se dérouler (cf fiche pratique n 3 : Lire un marché public de travaux fiche à venir). Ces documents indiquent aussi le coût des travaux. Tous les documents de ces marchés sont librement consultables par tous administrés, locataire ou non (loi n du 17 juillet 1978 sur les relations entre l'administration et le public et loi n du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ) Retrouver les autres fiches pratiques sur 1

2 Faire une demande écrite, par courrier recommandé avec AR, au Directeur Général de l OPAC de Paris. La demande sera traitée par la Direction du Patrimoine de l OPAC, 73 rue de Vaugirard, Paris. L OPAC a deux mois pour répondre. Passé ce délai, une absence de réponse vaut rejet implicite de la demande. Il faut alors adresser une lettre à la Commission d Accès aux Documents Administratifs (CADA - 35, rue Saint Dominique PARIS 07 SP - tél ) qui enjoindra l Opac de communiquer les documents demandés. ATTENTION : Lorsque l on consulte les documents du marché, s assurer que tous les documents sont bien présentés (voir fiche pratique n 3 : Lire un marché public de travaux). On peut obtenir une copie des documents consultés. 3) Assister «en nombre» aux réunions de concertation et de présentation du projet. L OPAC organise des réunions où il est représenté en force pour impressionner et intimider les locataires. Pour faire un contrepoids efficace, il convient de se mobiliser et d assister aux réunions à plusieurs. On peut demander le soutien d autres amicales de locataires. Les amicales unies autour du blog «Dans Mon HLM»peuvent vous aider. 4) Organiser la visite du logement témoin. Quelques jours avant le vote du projet, les locataires ont la possibilité de visiter un logement témoin des travaux à venir. Il convient de demander que cette visite ait lieu suffisamment de temps avant le vote pour pouvoir, éventuellement, faire plusieurs visites. Faire la visite à plusieurs. Idéalement avec des personnes ayant des compétences techniques en rapport avec les travaux prévus (plomberie, électricité, peinture ) ou les membres d autres amicales qui ont déjà connu des travaux. Noter tout ce qui semble anormal. Prendre des photos. En cas d interrogations, demander à l OPAC une réunion d après visite. 5) Etre attentif aux opérations de vote. Les travaux de réhabilitation ne peuvent être réalisés sans le vote favorable des locataires. Il convient d être attentif aux opérations de vote. Plus particulièrement à la concordance entre le nombre de votants et le nombre de votes exprimés. Vérifier la conformité des votes par procuration. Exiger de voter par courrier recommandé comme le prévoit la législation. Ne pas laisser l'opac imposer le vote à l'urne toujours défavorable aux locataires par le jeu des «procurations» et des manipulations. Retrouver les autres fiches pratiques sur 2

3 En cas d irrégularité contester, dans les 48 heures la situation auprès du Directeur Général de l OPAC, par courrier recommandé avec AR et engager une procédure en annulation devant le Tribunal d Instance. ATTENTION : Un mois avant la date du vote, chaque locataire doit recevoir, par lettre recommandée la notification des travaux. Il s agit d un document décrivant les travaux futurs dans le logement, le loyer futur, les surfaces corrigées du logement avant et après les travaux, le délai de réalisation des travaux et le texte intégral des articles 14 et 59bis de la loi de septembre ) Prendre des photos des appartements avant le commencement des travaux. Afin de disposer, si nécessaire, de preuves matérielles en cas de dégradation. Dater les photos et être le plus complet possible (sols, plafonds, murs, aménagements existants et/ou réalisés par le locataire, etc.) 7) Etre vigilant lors de la visite de repérage de son logement et de l établissement de la fiche d état des lieux qui en résulte. Cette visite réalisée, en présence du locataire, par un représentant de l OPAC, un représentant du maître d œuvre (la société qui contrôle les travaux) et un représentant de l entreprise qui va réaliser les travaux, a pour objet de préciser les travaux qui vont être réalisés chez le locataire. La visite et la fiche d état des lieux doivent être établies deux mois avant démarrage du chantier et retournée signée de tous les intervenants au locataire, au minimum quinze jours avant le démarrage du chantier. Elle reste affichée dans l'appartement pendant toute la durée des travaux. Il est conseillé d'en conserver une copie. Cette fiche est obligatoirement accompagnée du plan de l'appartement où sera dessiné lors de la visite technique tous les aménagements prévus dans l'appartement (emplacement d'une douche, prises de courant, radiateurs, etc.) ATTENTION : ne pas se laisser impressionner par les personnes qui se présentent chez soi. Eviter d être seul pendant la visite de repérage. Retrouver les autres fiches pratiques sur 3

4 PENDANT LES TRAVAUX 8) Etre vigilant sur les conditions d interventions des entreprises. Les documents du marché indiquent un certain nombre de règles et de principes devant être appliqués par l entrepreneur et ses sous-traitants pour la réalisation des travaux : les ouvriers doivent être signalés par des badges avec photos, leurs interventions doivent être notifiées suffisamment à l avance, etc. Exiger le respect de ces règles, de facto très difficile à faire respecter dans la réalité. Demander la liste des soustraitants déclarés. ATTENTION : en cas de doute sur la main d œuvre employée, saisir l inspection du travail pour un contrôle de chantier. Refuser toute intervention non conforme, non notifiée lors de la «notification de travaux» et ne figurant pas sur la fiche travaux signée ou non prévue dans le marché. Refuser que les ouvriers se présentent n importe comment chez les locataires. Ne pas accepter de travaux avant 8h30, pendant l'heure du déjeuner, après 17h ou pendant le week-end. Exiger le respect du délai de réalisation des travaux. En cas de dépassement et au-delà de 40 jours de travaux, le locataire peut demander réduction, au prorata temporise du dépassement, de son loyer (faire une demande au Tribunal d'instance si nécessaire) conformément à l article 14 de la loi de septembre Ne pas accepter une pratique abusive récente de l'opac consistant à exclure de ce délai certains travaux se déroulant dans l'appartement, qu'il nomme «hors délai» selon son bon vouloir. 9) Eviter d être absent de son logement pendant les travaux, pour pouvoir suivre attentivement le déroulement des travaux. ATTENTION : Ne jamais donner ces clés au gardien ou à la personne responsable du chantier. Si vous donnez vos clés, vous n êtes plus garantie par votre assurance logement en cas de sinistre. 10) Prendre en photos toutes les malfaçons réalisées, pour conserver des preuves. Les malfaçons étant parfois difficiles à identifier pour un simple locataire, il peut être utile de se faire assister d'une personne ayant des connaissances techniques ou ayant déjà subi des travaux de réhabilitation. Retrouver les autres fiches pratiques sur 4

5 11) Signaler toutes malfaçons et tous mauvais déroulements du chantier. Exiger la remise en état immédiate de toute malfaçon. Ne pas se laisser intimider ou «embobiner» par le conducteur de travaux ou le personnel de l'opac. Signaler toute malfaçon dans le cahier de réclamation disponible en principe à la loge du gardien pendant toute la durée du chantier. Signaler les problèmes à sa gérance par des courriers individuels et par des courriers collectifs de l amicale. Ne jamais se laisser isoler : rester groupés et solidaires ; l'opac excelle à diviser les associations faibles et à semer la zizanie entre locataires (voir fiche pratique n 2 : créer une amicale de locataires- à venir). Faire une pétition en cas de dysfonctionnements répétés et collectifs pour signaler les faits et demander une intervention générale des services de l OPAC. 12) Demander des réunions collectives de suivi des travaux. Assister en nombre à ces réunions. Venir avec des personnes ayant déjà une expérience de travaux de réhabilitation. On peut demander le soutien d autres amicales de locataires. 13) Etablir un rapport sur le déroulé des travaux. Etablir une liste de toutes les malfaçons constatées dans les logements. Compléter cette liste de photos de malfaçons. Adresser ce document au Président de l OPAC de Paris, au Directeur Général de l OPAC de Paris, au Maire de Paris, au Maire d arrondissement, aux membres du Conseil de Paris, au Président du Conseil Régional, à la Préfecture et en règle générale à tous les organismes ayant financé ou subventionné les travaux. Il peut être utile d informer la presse en cas de mauvaise foie de l Opac. L espace du blog «Dans Mon HLM» est à votre disposition pour tous vos témoignages. Retrouver les autres fiches pratiques sur 5

6 APRES LES TRAVAUX 14) Contrôler la réception des travaux. Les travaux de réhabilitation s achèvent par une opération appelée «visite de conformité». Cette visite permet à la personne pour qui les travaux ont été réalisés (l OPAC) de vérifier la conformité des travaux réalisés avec les travaux demandés et décrits dans le marché. Si durant cette visite des malfaçons ou irrégularités sont constatées, des réserves sont émises. L entrepreneur doit alors résoudre ces malfaçons sans délai pour qu elles soient levées. Tant que les réserves ne sont pas levées le marché ne peut pas être officiellement clos. ATTENTION : Demander à assister aux opérations de réception des travaux. 15) Exiger de l OPAC qu il assure le suivi des désordres. A la date de levée des réserves, s ouvrent les délais de garantie qui obligent l entrepreneur à intervenir pour tout problème se manifestant pendant la période de garantie. Le délai de garantie est de 10 ans pour les travaux de gros œuvre (garantie décennale) et de deux ans pour les travaux de moindre importance (garantie de parfait achèvement). Interroger l OPAC sur les suites données aux constats des malfaçons et les procédures engagées. Retrouver les autres fiches pratiques sur 6