Immobilier France : la pierre va-t-elle dans le mur?

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1 1 mars 1 N. 199 Immobilier France : la pierre va-t-elle dans le mur? Après deux ans d un rebond relativement marqué (+13,% par rapport au point bas du printemps 9), consécutif à une baisse somme toute limitée (-9,% entre T1 et T 9), les prix sur le marché immobilier résidentiel français se sont globalement stabilisés à la fin de l an dernier. Lié dans une large mesure à l intensification de la crise observée au cours de l été 11, et au resserrement subséquent des conditions de financement, ce très net ralentissement des prix ne devrait pourtant pas être que transitoire, ou purement conjoncturel : les niveaux de valorisation atteints quoique nous paraissant toujours soutenables sur le long terme et l évolution des revenus nécessairement réfrénée au cours des deux prochaines années plaident en effet pour un ajustement relativement prononcé à l horizon 13. Au regard des fondamentaux plutôt sains du marché français, nous continuons néanmoins de juger hautement improbable un scénario de krach immobilier. Dans le cadre de notre scénario central, nous estimons que les prix devraient baisser de l ordre de /% à un horizon de deux ans. RECHERCHE ECONOMIQUE Rédacteurs : Jean-Christophe CAFFET Alain CARBONNE Jennifer LEVY

2 La fête est finie Après le très fort rebond observé au cours des deux dernières années, les prix immobiliers français ont nettement ralenti (ou ont commencé à baisser sur certains segments) à la fin de l an dernier : Dans l ancien, les prix se sont globalement stabilisés au T 11 (+,1% T/T, après +,7% au T3) sous l effet du ralentissement de la hausse des prix des appartements (+,3% T/T, après +1,1% au T3) et d une légère baisse des prix des maisons (-,1% T/T, après +,% au T3). Tirés à la hausse par les grandes zones urbaines, notamment la région parisienne, les prix des appartements s affichent en hausse de 1,9% par rapport au point bas du T 9 (+9,7% pour les prix des maisons), après un recul cumulé d à peine 7,7% en /9 (-1,% pour les maisons). Dit autrement, les prix dans l ancien ont soit renoué avec les niveaux de valorisation qui étaient les leurs avant la crise, soit les ont largement dépassé (à Paris intra-muros notamment, où les prix ont progressé de 3,1% entre T 9 et T 11, graphiques 1a à 1d) Graphique 1a France : prix immobiliers (ancien, GA,%) Sources : Insee, Natixis Ensemble Appartements Maisons Graphique 1b France : prix immobiliers (Apts, ancien, GA, %) France Paris M arseille Sources : Insee, Natixis Lyon Graphique 1c France : prix immobiliers (ancien, 1 en 199) 3 3 Graphique 1d France : prix immobiliers anciens (Apts, ancien, 1 en 199) Ensemble Appartements Maisons Sources : Insee, Natixis Sources : Insee, Natixis Ensemble Paris M arseille Lyon Dans le neuf, les prix ont commencé à s ajuster dès le printemps dernier : les prix des appartements ont en effet baissé pour le deuxième trimestre consécutif au T (-1,% T/T, après -1,% au T3), les niveaux de valorisation restant néanmoins bien supérieurs à ceux d avant-crise. Les prix des maisons ont pour leur part baissé pour le troisième trimestre consécutif au T (-3,1% T/T, après -,% et -,% aux T3 et T respectivement), sans avoir auparavant retrouvé leurs plus hauts atteints mi- (graphiques a et b). Flash

3 , 1, 1, Graphique a France : prix immobiliers (neuf, GA, %) 1 1, 3, 3, Graphique b France : prix immobiliers (neuf, K ) Appartements (K /m, ech.g) Maisons (K, prix par lot, ech.d) 3,,, -, Appartements (ech.g) M aisons (prix par lot, ech.d) - Sources : M inist ère du Développement Durable, Natixis -1, , 1 1, Sources : M inist ère du Développement Durable, Nat ixis 1, L exception française a ses raisons Au regard des évolutions observées sur les trois autres grands marchés immobiliers dits «à bulle» avant la crise, le marché français fait toujours figure d exception. Les baisses de prix y ont en effet été nettement plus limitées (-9,% entre T1 et T 9, contre -33,% aux Etats-Unis, -1,% au Royaume-Uni, -17,7% en Espagne) et le rebond particulièrement spectaculaire (+13,% depuis T 9, +1,% au Royaume-Uni, graphiques 3a et 3b). 3 Graphique 3a Prix immobiliers (GA, %) 3 1 Graphique 3b Prix immobiliers (1 en ) France US Espagne UK France US -1 Espagne UK Sources : nationales, Natixis Sources : nationales, Natixis Comme nous l expliquions lors des premiers signes de reprise il y a maintenant deux ans 1, les raisons pour lesquelles les prix sur le marché français n ont pas davantage baissé, puis ont fortement rebondi, sont les suivantes : Contrairement aux cas nord-américain et espagnol, le marché français ne présentait pas (et ne présente toujours pas, cf. infra) de forts excès d offre (11,K logements neufs en stock au point haut du T3 ) mais se distinguait (et se distingue toujours) par une certaine pénurie de logements (dont les estimations varient du simple au double, pour une valeur moyenne de K logements ). 1 Voir Flash n 1- : Immobilier France : la pierre vaut-elle de l or? Voir Mistral & Plagnol (9) : Loger les classes moyennes : la demande, l offre et l équilibre du marché du logement, rap. CAE n. Flash

4 La demande est (et reste) particulièrement robuste. Nous avons déjà abondamment souligné l importance prépondérante accordée en France par les prêteurs aux conditions de solvabilité des emprunteurs, la possibilité de recours à des garanties réelles et/ou le montant de l apport personnel restant des critères secondaires (d où des ratios de loan-to-value relativement élevés, proche de % pour l ensemble du marché 3 ). Le système français d accession à la propriété est en effet caractérisé par des conditions de sécurité parmi les plus strictes des pays développés, contrairement aux pays anglo-saxons où la pratique consistait à accepter des risques dont la gestion peut (pouvait) être transférée au marché. En clair, il n y a jamais eu d équivalent au segment subprime américain en France, la titrisation de crédit habitat ne représentant par ailleurs qu une part très marginale de la production (moins de % des encours fin ). Afin de faciliter l accès à la propriété des ménages les plus modestes, l Etat français intervient en accordant des aides financières (prêt à taux zéro, PTZ) ou en apportant sa garantie (prêt accession sociale, PAS) sur des montants approchant 1% de la production annuelle totale de crédits. A cela s ajoutent la structure de l endettement des ménages français, principalement à taux fixe (graphique ), et le recours majoritaire au cautionnement plutôt qu à l hypothèque (voir Annexe). Malgré un taux d endettement en forte progression au cours du dernier cycle (graphiques et ), la sinistralité des crédits immobiliers reste très bonne et les ménages français, dans un contexte pourtant peu favorable, font toujours aussi peu défaut (graphique 7). 3 Graphique France : part des crédits habitat à taux fixes et à taux variables (% total) Crédits à taux variable (ech. g) Crédits à taux fixe (ech. d) Graphique France : crédits aux ménages (encours, GA, %) Crédit aux ménages dont habitat Sources : BdF, Natixis Sources : Banque de France, Natixis Graphique France : dette des ménages (% RDB) Total dont dette immobilière 7 7 Graphique 7 France : créances douteuses et litigieuses (CDL) des ménages* (% encours) * Particuliers + EI Taux de CDL brut Provisions sur CDL Taux de CDL net Sources : Banque de France, Natixis Sources : BdF, Natixis Les ratios de LTV sont sensiblement plus élevés pour les investissements locatifs (%) et la primo-accession (3%) que pour les opérations sur résidence principale hors primo-accession (71%). Voir Evolution des risques sur les crédits à habitat, Analyses et Synthèses n (février 1), Autorité de Contrôle Prudentiel, Banque de France. Les mises sur le marché des logements saisis sont naturellement de nature à alimenter la baisse des prix. Flash

5 D un point de vue plus conjoncturel, dans un contexte très incertain dominé par la thématique souveraine, l investissement dans la pierre reste perçu par les ménages comme le premier des refuges, et ce en dépit des niveaux de valorisation atteints. C est à cette aune qu il faut lire le très fort rebond des transactions au cours des deux dernières années (graphique ), la baisse des taux des crédits (jusque début 11, graphique 9) rendue possible par l amélioration des conditions de financement des banques, conjointement aux mesures adoptées fin / début 9 dans le cadre du plan de relance (doublement du PTZ, dispositif Scellier ) ayant en outre généré un fort effet d aubaine. 9 7 Graphique France: transactions immobilières (cumul 1m, milliers) ,,, Graphique 9 France : taux des nouveaux crédits habitat (%) Taux variable Taux fixe,,, 7 Transactions dans l'ancien (ech. g) Transactions dans le neuf (ech. d) Sources : CGEDD d'après DGFiP, bases notariales, M inistère du Développement Durable, Natixis , 3, 3, Sources : BdF, Natixis, , 3, 3,, Quelles perspectives de prix? La stabilisation des prix fin 11, voire leur légère baisse sur certains segments, n est bien sûr pas surprenante au regard de l intensification de la crise observée l été dernier. La très nette dégradation des conditions de financement des banques françaises (graphique 1) les a en effet incitées à resserrer sensiblement leurs conditions de crédit tandis que la demande s est simultanément effondrée (graphique 11). Dans ces conditions, rien d étonnant à ce que la production de crédit se soit vivement contractée en fin d année (graphique 1), celle-ci restant néanmoins soutenue par le rebond (temporaire) des transactions dans le neuf lié à l anticipation de la refonte (ou quasi-suppression) des principaux dispositifs de soutien à l accession et à l investissement locatif en 1 (Encadré 1, graphique 13) Graphique 1 France : obligations foncières (ASW, pbs) Sources : Iboxx, Natixis Graphique 11 France : conditions de crédit habitat Assouplissement de l'offre Décélération de la demande Source : Banque de France Durcissement de l'offre Accélération de la demande Offre observée Demande observée Offre attendue Demande attendue % des nouveaux prêts en fin d année, d après l ACP. Flash

6 Graphique 1 France : nouveaux flux de crédits habitat (cumul 1m, Mds EUR) Sources : BdF, Natixis Graphique 13 France : commercialisation de logements neufs (individuels et collectifs, milliers) Stocks (ech.d) M ises en vente Ventes Sources : M inist ère du Développement Durable, Natixis Encadré 1 Les dispositifs de soutien à l accession et à l investissement locatif Les dispositifs existants sont, pour l essentiel, recentrés sur l acquisition de logements neufs afin d en réduire le coût budgétaire tout en maintenant l incitation à la construction de logements : Le dispositif PTZ+, qui remplace, depuis le 1er janvier 11, les dispositifs Pass-Foncier, le PTZ (prêt à taux zéro) et le crédit d impôt sur les intérêts d emprunt (loi TEPA), ne portera plus que sur les logements neufs en 1 (à l exception de l achat d un logement HLM par son locataire). Cette réforme devrait permettre de faire passer le coût budgétaire de ce dispositif de, Mds EUR en 11 à millions EUR en 1. Le PTZ + pour 1 porte toujours sur l acquisition par des ménages de leur résidence principale en primo accession, mais est désormais soumis à des conditions de ressources, dont dépendent le montant et la durée de remboursement (entre et ans). Les dispositifs Scellier concernent presque exclusivement les logements neufs : ils ne peuvent servir à l acquisition de logements anciens que sous des conditions très restrictives. Ils permettent de bénéficier de réductions d impôts sur l acquisition de logements neufs ; ces réductions d impôts diminuent sensiblement en 1, avant leur suppression en 13 : elles passent à 13% (% outre-mer) sur les logements «basse consommation» et disparaissent pour les autres logements dès 1. La loi Scellier BBC intermédiaire, qui contraint à confier le bien en location, en respectant des plafonds de loyers répartis par zone géographique, pendant 1 ans (contre 9 ans pour le Scellier classique), fournit d autres avantages en contrepartie, notamment un abattement de 3% sur les loyers. Certains dispositifs ciblent néanmoins toujours l acquisition de logements anciens, à l image du Prêt à l accession sociale (PAS), qui cible les primo-accédants à bas revenus et peut couvrir jusqu à 1% du prix d achat ; il permet aux emprunteurs de bénéficier de l APL, ainsi que d un abaissement temporaire des mensualités de remboursement en cas de chômage ; en contrepartie, une hypothèque de premier rang sur le logement est exigée, ainsi qu une assurance décès-invalidité. Le dispositif de Déficit foncier, qui porte sur des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux et permet de déduire du revenu global les déficits de revenu foncier (charges déductibles supérieures au revenu foncier brut) dans la limite de 1 7 euros par an, demeure également ; le propriétaire bailleur doit s engager à louer son logement pendant au moins trois ans et effectuer des catégories de travaux prévues pour bénéficier du dispositif. Par ailleurs, des réductions ciblées des avantages fiscaux ont également eu lieu : Depuis le 1 er février 1, l abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales, cumulatif, est devenu progressif (% par an à partir de la ème année ; % à partir de la ème ), si bien que l exonération d impôts n est désormais totale qu au bout de 3 ans (contre 1 ans précédemment). Le taux de CSG sur les revenus du capital a augmenté de 1, point, pour atteindre un total de 13,% de prélèvements sociaux en 1, ce qui, cumulé à l imposition de 19% au titre du prélèvement forfaitaire libératoire, porte l imposition totale des plus values immobilières sur résidences secondaires à 3,% hors abattement. Flash

7 Les premières baisses de prix enregistrées en fin d année et la stabilisation d ensemble observée au second semestre 11 ne sont pas une simple pause, transitoire, qui précèderait un nouvel essor du marché. Si les conditions de financement des banques françaises se sont très nettement améliorées au cours des dernières semaines et que le risque de credit crunch nous parait incontestablement moins fort qu en tout début d année, le marché français reste historiquement cher et la demande, notamment en primo-accession, pour partie évincée 7. Les multiples de valorisation généralement utilisés montrent en effet que le marché français n a toujours pas corrigé ce qui reste communément considéré comme dix ans d excès (graphiques 1a et 1b). 19 Graphique 1a Prix / Revenu disponible brut (1 en 1999) 19 Graphique 1b Prix / Loyers (1 en 1999) France US Espagne UK France US Espagne UK Sources : nationales, Natixis Sources : nationales, Natixis En termes de valorisation stricto sensu, les prix immobiliers français ne nous paraissent néanmoins pas particulièrement surévalués. La prime de risque pour un investissement immobilier reste en effet proche de sa moyenne de long terme, la très forte baisse des rendements locatifs pouvant s expliquer par celle des rendements sans risque réels 9 (graphiques 1 et 1). Une correction violente des prix ne nous semble donc pas non plus à l ordre du jour, le marché ayant par ailleurs plutôt tendance à se geler en cas de choc qu à s ajuster par les prix (cf. effondrement des transactions en 9, graphique ) σ -1σ Graphique 1 France: prime de risque immobilière (normée) Avec taux de crédit habitat Avec taux souverains Zone de "sous-évaluation" Graphique 1 France: taux d'intérêt réels (IPC, %) Taux souverains (1 ans) Taux (fixe) des crédits habitat 1 - Zone de "sur-évaluation" - Sources : Insee, BdF, Natixis Sources : BdF, Natixis Sur ce sujet, voir la Note Mensuelle Zone Euro de mars 1 : Des raisons d être plus optimiste. 7 Environ % des transactions font l objet d une revente préalable au niveau national, 7% sur le marché parisien. Ou écart des rendements locatifs au rendement «sans risque» réel. 9 La forte «volatilité» de la prime de risque s expliquant sur la période récente par celle de l inflation. Flash

8 Une modélisation simple 1 des prix immobiliers français (anciens) semble confirmer ce diagnostic et suggère que les prix devraient baisser de près de 3% cette année, avant de légèrement rebondir en 13 (graphique 17). 1 Graphique 17 France: prix immobiliers (ancien, GA, %) Prev. Prix observés Prix estimés (à partir de 199) Sources : Insee, BdF, Natixis Etant donné les très fortes incertitudes (principalement des aléas baissiers) qui pèsent sur des variables au moins aussi cruciales que celles que nous avons retenues dans notre modélisation (conditions d offre de crédit et marges de taux d intérêt, impact de la suppression des dispositifs fiscaux dont nous avons à de nombreuses reprises souligné les effets inflationnistes, construction de logements neufs au cours de la prochaine législature ), nous préférons retenir un scénario de baisse des prix de l ordre de /3% en 1 et en 13. Au regard de la sensible hausse des taux réels que nous prévoyons à notre horizon de prévision et de l évolution probable des loyers au cours des deux prochaines années (indexés sur l inflation ou davantage «encadrés» pour les nouveaux baux), une baisse plus prononcée des prix (de l ordre de 1% sur deux ans) n est pas à exclure, dans la mesure où celle-ci permettrait le maintien des (excès de) rendements locatifs sur leur moyenne de long terme. 1 Fonction du revenu des ménages, des taux d intérêt, du taux de chômage, etc Voir Flash 1- pour plus de détails. Flash

9 Annexe Prêts à l habitat cautionnés : mécanismes et principaux acteurs i/ Mécanisme Le recours aux prêts cautionnés est une pratique courante en France et représente plus de la moitié du marché français des prêts immobiliers (3% du marché fin 9). Les prêts cautionnés sont une alternative aux crédits hypothécaires. En France, les crédits hypothécaires n ont cessé de régresser en tendance au cours des dernières années et la garantie financière a gagné en popularité en raison des procédures relativement coûteuses et lentes liées aux actes hypothécaires et aux saisies immobilières. Le prêt cautionné bénéficie de l engagement d une structure financière à garantir un prêt en cas de défaillance de l emprunteur. En cas de défaillance de l emprunteur, la banque prêteuse est intégralement dédommagée par le garant du prêt immobilier, qui reprend en main le processus de recouvrement en son propre nom. Si le recouvrement s avère être insuffisant pour couvrir l encours du prêt restant, la perte est supportée par le garant du prêt immobilier. Au moment où l accord de prêt et de cautionnement est obtenu, l emprunteur doit payer au garant une contribution proportionnelle au montant de son prêt. Si l'emprunteur est déclaré insolvable, le garant peut procéder à la saisie des actifs du débiteur. La garantie s applique aux crédits pour l achat de logements neufs et anciens. Les banques sécurisent ainsi leurs prêts au moyen de prêts cautionnés. Pour délivrer sa caution, le garant effectue une analyse de la solvabilité de l emprunteur en fonction d un certain nombre de critères (historique du client, reste à vivre ). Il peut aussi déléguer cette étude au prêteur, dans des conditions très encadrées. Si la solvabilité du client est considérée comme douteuse par le garant, la caution est refusée. Les institutions financières utilisent ainsi l entité de garantie comme un filtre en sélectionnant les dossiers en fonction de leur risque. La solution des prêts immobiliers cautionnés est réservée aux emprunteurs les moins risqués. Ainsi, les banques sont sûres d être payées en cas de défaillance de l emprunteur, le garant se substituant à l emprunteur (souvent à partir de la troisième échéance impayée). Ce type de prêt immobilier a été créé pour réduire les frais d inscription hypothécaire, supportés par tous les emprunteurs. Mécanisme des prêts immobiliers cautionnés Garanties associées aux crédits immobiliers (selon montant des crédits versés) EMPRUNTEUR Dette garantie INSTITUTION DE CREDIT % % % % % % 3% 3% Recours en cas de sinistre Caution / Garantie financière % 1% % 1% Source : CEGC, Natixis SOCIETE DE CAUTIONNEMENT Sources : OFL/CSA, Natixis % % Caution Hypothèque Autres garanties Aucune garantie Flash

10 ii / Crédit Logement Le marché français compte plusieurs garants. Le garant est généralement un établissement de crédit ou une compagnie d assurance. Avec un encours total de 1,9 Md de crédits cautionnés fin décembre 1, Crédit Logement est le premier établissement de caution en France, encadré par le régulateur bancaire français (Autorité de Contrôle Prudentiel). La principale activité de Crédit Logement (noté respectivement Aa3(wn)/A(persp.négative) par Moody's et S&P) est de garantir les prêts immobiliers résidentiels accordés par les banques aux particuliers en France et dans les DOM TOM. Crédit Logement garantit 3% des prêts à l habitat en France fin 1. Ses actionnaires sont les principales banques françaises offrant des «prêts cautionnés» dont BNP Paribas (1,%), Crédit Agricole (1,%), LCL- Le Crédit Lyonnais (1,%) et le groupe Société Générale (1,%) fin 1. Les critères d acceptation bénéficient d une double due diligence à l origination du prêt (par l originateur et Crédit Logement lui-même). L accord de caution s appuie principalement sur l analyse de la solvabilité de l emprunteur prenant en compte le reste à vivre, la régularité des revenus des ménages et la taille de la famille. A l origination du prêt, les prêts sont inscrits sur le bilan de la banque, qui collecte également le paiement du principal et des intérêts de l emprunt. A partir de trois échéances impayées, Crédit Logement peut être amené à se substituer à l emprunteur. La banque dispose de 1 ou mois pour informer Crédit Logement du défaut. Lorsqu elle est appelée en garantie, Crédit Logement vérifie que toutes les informations concernant l emprunteur et le projet en général correspondent à ce qui a été déclaré au moment où le prêt a été accordé, afin d évaluer si le recours est éligible. Lorsque l emprunteur fait défaut, Crédit Logement intervient de deux façons, en recouvrement amiable (avant la déchéance du terme du contrat, DDT) et en recouvrement contentieux (après la DDT). Lorsque la DDT est prononcée, Crédit Logement désintéresse la banque prêteuse (le montant du principal est transféré au bilan de Crédit Logement) et est alors subrogé dans l ensemble des droits de la banque. Il devient le nouveau créancier et effectue les recours nécessaires, notamment en procédant aux inscriptions hypothécaires judiciaires et à leurs réalisations (ventes). La tarification moyenne de Crédit Logement est de 1,% du montant du prêt. Elle inclut i) une commission qui est définitivement acquise par Credit Logement (% des frais) et ii) une somme proportionnelle au montant de son crédit versée sur un fonds de garantie, nommé Fonds Mutuel de Garantie (% des frais), soit,9% qui sera remboursé à hauteur de 7% à la fin du prêt. En contrepartie, la société s engage à payer les échéances si l emprunteur est défaillant. Lorsque la dette n est pas recouvrable, tout montant restant dû est déduit du Fonds Mutuel de Garantie. Coût de la garantie Crédit Logement Montant du prêt garanti Versement au FMG Commission de caution 3 Remboursement en fin de prêt* 3 1 * Simulat io n ef f ect uée à t it re d 'exemple avec un t aux d e rest it ut io n d u FM G d e 7% Source : Natixis Comparatif avec le coût de l'hypothèque Coût final de la garantie Crédit Logement 1 3 Coût de l'hypothèque 7 Coût Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) 3 Frais de mainlevée 1 7 Source : Natixis Pour conforter la situation de la société, les actionnaires ou les partenaires de Crédit Logement s engagent, au prorata de leur part au capital, à reconstituer le fonds mutuel de garantie si celui-ci venait à être épuisé. Cet engagement est actualisé sur une base semestrielle. Selon la lettre d engagement, les parties s engagent à combler la part d un ou plusieurs actionnaires déclarés insolvables. Néanmoins, l engagement de chaque actionnaire est limité à sa part dans le capital de Crédit Logement. Les actionnaires ne peuvent être tenus de financer le montant total. Flash

11 Credit Logement : répartition du capital So c.gen.; 13,% BPCE;,% LCL; 1,% Crédit Foncier;,99% Source : Crédit Logement Banque Postale ;,% Crédit Agricole; 1,% BNP Paribas ; 1,% HSB C ; 3,% Crédit du Crédit M utuel ; Nord; 3,%,% CIC ;,% Crédit Logement : résultats annuels (M ) 1 9 Total actifs Capitaux propres Fonds Mutuel de Garantie Ratio de capital 9,9%,1%,% Résultat net 7 1 So urce : Créd it Logement La sinistralité très bonne des crédits immobiliers se reflète dans l utilisation très modérée du FMG ces dernières années, les indemnisations versées aux banques prêteuses étant de surcroit significativement compensées par la vente de biens saisis. iii/ Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) Avec plus de,7 Md d encours de cautions et garanties à fin 1, le groupe est le second acteur en France après Crédit Logement. La Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), notée A+ (stable) par S&P, est une compagnie d assurance encadrée par l «Autorité de Contrôle des Assurances et des Mutuelles», proposant des prêts immobiliers cautionnés. La société a été créée en novembre par fusion de trois divisions d'assurance opérationnelles qui formaient le pôle de garantie financière Natixis (SACCEF, CEGI et Socamab Assurances). CEGC est adossée à BPCE et est détenue à 1 % par Natixis. L activité principale de la société consiste à proposer des garanties financières pour les prêts aux particuliers essentiellement les prêts immobiliers résidentiels que les Caisses d Epargne produisent comme substituts aux crédits hypothécaires classiques. CEGC intervient en recouvrement contentieux dès lors qu après quatre échéances impayées, la déchéance du terme du contrat est prononcée par la banque. Lorsque la DDT est prononcée, CEGC désintéresse la banque prêteuse et est alors subrogée dans l ensemble des droits de la banque. Elle devient le nouveau créancier et effectue les recours nécessaires, notamment en procédant aux inscriptions hypothécaires judiciaires et à leurs réalisations (ventes). Il existe d autres garants en France qui sont liés aux établissements de crédit, tels que Cautionnement Mutuel de l Habitat (CMH, groupe Crédit Mutuel), Bred Habitat (filiale de la Bred), CAMCA (filiale du Crédit Agricole), SOPACEF/ Bred Habitat (filiale de la Banque Populaire). Part des prêts cautionnés dans le portefeuille de couverture des obligations de financement de l'habitat Program m e des obligations de financem ent de l habitat BNP HL SFH BPCE SFH CM-CIC HL SFH Crédit Agricole HL SFH Crédit Mutuel Arkea HL SFH HSBC SFH SG SFH Type de prêts dans le portefeuille de couverture 71.% Crédit Logement,% prêts hypothécaires et autres garanties 9,3% prêts hypothécaires de premier rang 9,% CEGC 3,% Crédit Logement,% Prêt hypothécaire 3,% Crédit Logement 1,% prêts hypothécaires,,% Crédit Logement, 13,% FGAS. 1,% CAMCA % Generali ; 33% prêts hypothécaires, 7% Crédit Logement 1% Crédit Logement 1% Crédit Logement Sources : rapports invertisseurs des SFH, Natixis Flash

12 AVERTISSEMENT / DISCLAIMER Ce document et toutes les pièces jointes sont strictement confidentiels et établis à l attention exclusive de ses destinataires. Ils ne sauraient être transmis à quiconque sans l accord préalable écrit de Natixis. Si vous recevez ce document et/ou toute pièce jointe par erreur, merci de le(s) détruire et de le signaler immédiatement à l expéditeur. Ce document a été préparé par nos économistes. Il ne constitue pas un rapport de recherche indépendant et n a pas été élaboré conformément aux dispositions légales arrêtées pour promouvoir l indépendance de la recherche en investissement. En conséquence, sa diffusion n est soumise à aucune interdiction prohibant l exécution de transactions avant sa publication. La distribution, possession ou la remise de ce document dans ou à partir de certaines juridictions peut être limitée ou interdite par la loi. 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