BTS Professions immobilières/licence

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1 BTS Professions immobilières/licence Gestion immobilière Claire Delon - Jérôme Georgel

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3 GESTION IMMOBILIÈRE BTS Professions immobilières/licence Situation professionnelle 1 : Fiche repère G1 : La mise en location d un bien immobilier 5 L agence MARNE-IMMO 11 Situation professionnelle 2 : Fiche repère G2 : La gestion locative d un bien immobilier (1/2) 35 L agence LORRAINE-IMMO 41 Situation professionnelle 3 : Fiche repère G3 : La gestion locative d un bien immobilier (2/2) 63 L agence GESTIMMOBILIER 67 Situation professionnelle 4 : Fiche repère G4 : La gestion locative d un bail commercial et d un bail professionnel 101 L agence IMMO-PRO 105 Situation professionnelle 5 : Fiche repère G5 : La rentabilité d un investissement locatif 131 L agence MELUN IMMOBILIER 135 Situation professionnelle 6 : Fiche repère G6 : De la convocation au procès-verbal d une assemblée générale 145 L agence IMMO-STANISLAS 149 Situation professionnelle 7 : Fiche repère G7 : La gestion financière d un syndicat de copropriété (1/2) 179 Le cabinet SCHMIDT 183 Situation professionnelle 8 : Fiche repère G8 : La gestion financière d un syndicat de copropriété (2/2) 211 L Agence IMMOBILIÈRE DE CORRÈZE 217 Situation professionnelle 9 : Fiche repère G9 : La gestion du personnel d une copropriété 239 Le cabinet COPRO-IMMO 245 Situation professionnelle 10 : Fiche repère G10 : Des prestations particulières 265 L agence CENTRE-IMMOBILIER 269

4 Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances Test de connaissances NB : cet ouvrage tient compte des dispositions de la loi ALUR. À ce jour, nous apprenons que certaines dispositions pourtant votées ne seront pas appliquées. Une actualisation sera disponible pour les prescripteurs sur le site fontainepicard. Crédits photographiques Couverture : Fotolia Andrey Armyagov ; p. 25 : Fotolia Helios ; Fotolia mariesacha ; Fotolia gavran333 ; Fotolia okinawakasawa.jpg ; Fotolia cherezoff ; Fotolia mariesacha ; p. 32 : Fotolia PL.TH ; Fotolia Dieter Pregizerp Les auteurs apportent un soin particulier dans la recherche de sites internet conseillés dans les ouvrages ou les ressources enseignants. Toutefois, l éditeur tient à préciser qu il ne peut être tenu responsable des sites tiers visibles et consultables sur les pages proposées dans cet ouvrage scolaire. Le contenu de ces sites n engage pas la responsabilité de l éditeur, FontainePicard n exerçant aucun contrôle quant au contenu des sites tiers.

5 FICHE REPÈRE G1 La mise en location d un bien immobilier 1 - Un préalable : un mandat de location et/ou un mandat de gestion Lors de la prise d un bien en mandat, si le professionnel se voit confier la mise en place d un premier locataire puis la gestion locative, la signature d un mandat de location et d un mandat de gérance ne sera plus nécessaire puisque la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l article 1 er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en précisant qu «Est considérée comme relevant de l activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu elle constitue l accessoire d un mandat de gestion». 2 - La législation sur le logement décent La notion de logement décent a été définie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 afin d améliorer les rapports locatifs. Le décret n du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques d un logement décent. Le droit de contester la décence de son logement est ouvert à tous locataires, y compris du parc conventionné (HLM inclus). La loi ENL du 13 juillet 2006 a sensiblement renforcé le mécanisme de la décence. Ainsi les litiges concernant le logement décent entrent dans le champ de compétence de la commission départementale de conciliation. De plus, le rôle du juge est renforcé puisqu il peut désormais réduire, voire suspendre le montant du loyer avec ou sans consignation jusqu à l exécution des travaux par le bailleur si ce dernier refuse de les réaliser à la demande du locataire. Enfin il faut rappeler que lorsque le logement ne correspond pas aux critères de décence, le versement de l allocation logement en tiers payant ou de l aide personnalisée au logement (APL) n est pas possible. Pour aller plus loin, consultez la brochure publiée par le ministère du Logement La sélection de locataire Tout administrateur de bien se doit de procéder à un examen détaillé de toutes les demandes de location car sa responsabilité professionnelle peut être engagée, notamment en cas d impayés de loyers. À ce titre, il doit respecter les principes suivants en exigeant : Les justificatifs d identité : La vérification de l identité du locataire apparaît comme une précaution élémentaire grâce à : - carte d identité, passeport, carte de séjour... : une photocopie de la carte d identité peut être demandée ; - livret de famille : ne concerne pas les personnes seules ou les couples sans enfant. Les justificatifs de ressources - le(s) dernier(s) bulletin(s) de salaire : vérifier que les revenus mensuels sont de 3 à 4 fois le loyer, détecter les fausses fiches de paye, etc. ; - le contrat de travail : vérifier que l emploi n est pas temporaire (intérim, CDD ) ou en période d essai ; - une attestation de l employeur ; - l avis d imposition sur le revenu : vérifier la concordance avec les fiches de paie, nécessaire pour les professions libérales et indépendantes. Par contre, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location une copie de relevé de compte bancaire ou postal. Les autres justificatifs - les anciennes quittances de loyer afin d apprécier la capacité du locataire à payer régulièrement le loyer demandé ; - un relevé d identité bancaire pour faciliter une saisie éventuelle sur le compte bancaire en cas d impayé. Jusqu à la publication de la loi ALUR, c était l article 22.2 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixait la liste des 17 documents ne pouvant être exigés du locataire ou de sa caution. Désormais, avec la loi ALUR, la liste des pièces justificatives sera définie par décret en Conseil d État 1. Les manquements à ces règles sont punis d une amende administrative, prononcée par le représentant de l État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à pour une personne physique et à pour une personne morale. 1 Se référer à la rubrique «Actualisation» sur le site FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 5

6 L amende ne peut être prononcée plus d un an à compter de la constatation des faits. Pour se prémunir contre le risque d impayés, il est préférable de solliciter de la part du candidat locataire une caution solidaire. Toutefois cette caution ne peut plus être cumulée avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Enfin, rappelons l article 1 er de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par l article 158 de la loi de modernisation sociale) modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : «Aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement pour un motif discriminatoire défini à l article du Code pénal». Cet article du Code pénal précise : «constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée». 4 - Un contrat de bail-type Désormais le contrat de location, établi par écrit, devra respecter à partir du 1 er août 2015 un contrat type défini par le décret n du 29 mai Ce contrat devra, en outre, comporter certaines clauses dont : la surface habitable de la chose louée, le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail. En cas d absence dans le contrat de location d une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d un mois à compter de la prise d effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Conséquence d une erreur sur la surface habitable : lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l écart constaté. À défaut d accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Enfin, la loi ALUR instaure une notice d'information obligatoire à annexer au bail destinée à mieux informer le bailleur et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs ainsi que sur les voies de conciliation et de recours pour régler leurs litiges. 5 - Un nouvel état des lieux Un état des lieux doit être établi selon des modalités définies par décret en Conseil d État, dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l initiative de la partie la plus diligente, les frais partagés seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l huissier au moins sept jours à l avance, par lettre recommandée avec demande d avis de réception. À défaut d état des lieux ou de la remise d un exemplaire de l état des lieux à l une des parties, la présomption établie par l article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l établissement de l acte ou à sa remise à l une des parties. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage. 1 Contrat de bail et notice d'information disponible en ligne sur le site : pour les prescripteurs L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

7 6 - Le principe de l encadrement des loyers Ce principe de l encadrement des loyers va s appliquer désormais dans les zones dites «tendues», où subsiste un déséquilibre important entre l offre et la demande. Le représentant de l État dans le département fixera, chaque année, par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Ainsi lors de la mise en location, le loyer sera fixé librement entre les parties entre deux limites : un «loyer minoré», qui ne pourra être inférieur au loyer de référence diminué de 30 %, un «loyer majoré» dans la limite de 20 % du loyer de référence. L encadrement des loyers est appliqué pour la première fois à Paris en juillet 2015, le Préfet fixant, par arrêté, un loyer de référence par catégorie de logement et par secteur géographique égal au loyer médian calculé à partir des loyers constatés par l Olap (Observatoire des loyers de l agglomération parisienne). Ainsi si le logement remis en location après le départ du précédent locataire indique dans le contrat de location un loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire sera en droit de demander une diminution de loyer. En cours de bail, le loyer pourra toujours être révisé annuellement. Enfin lors du renouvellement du bail, le bailleur pourra engager une action en réévaluation de loyer si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Par contre hors des zones dites «tendues», la fixation du loyer restera libre. Le bailleur gardera toujours la possibilité de l'augmenter lors du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué. 7 - Les diagnostics obligatoires pour la location Excepté les foyers logements et les logements occupés moins de 4 mois par an (à l instar des locations saisonnières), tous les biens loués, situés aussi bien dans le secteur privé que public, sont soumis à la législation sur les diagnostics obligatoires. Ainsi toute mise en location doit s accompagner d un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu à six diagnostics selon la date de construction de l immeuble. Le premier «diagnostic obligatoire» concerne «l état des risques naturels miniers et technologiques» (ERNMT) instauré depuis le 1 er juin Son objectif est d informer tout locataire sur l environnement de son logement, notamment s il est implanté dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (transport de matières dangereuses, centrale nucléaire, barrage...), ou encore dans une zone de sismicité définie par un décret. Cet état doit être établi par le propriétaire moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location, sur un formulaire type (http://macommune.prim.net) disponible au sein des mairies et des préfectures. D autre part selon l article 22 de l ordonnance n du 8 juin 2005, le propriétaire bailleur se retrouve dans l obligation de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sauf notamment pour les locaux loués sans chauffage, sans climatisation, ou ne disposant que d une cheminée à foyer ouvert. Valable 10 ans, ce diagnostic classe l habitation à l aide d étiquettes, concernant l énergie consommée, mais aussi les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation observée. Pour encore améliorer l information des acquéreurs et locataires potentiels, la loi dite loi «Grenelle 2» (loi du 12/07/2010 décret d application 28/12/2010) impose d indiquer à compter du 1 er janvier 2011 la performance énergétique du logement dans les annonces immobilières de vente ou de location. Le «constat de risque d exposition au plomb» (CREP) est entré en vigueur le 12 août 2008, et vise toutes les parties privatives des biens à usage d habitation, quelle que soit leur zone géographique, construites avant le 1 er janvier Quant aux parties communes, elles sont également soumises à la même obligation mais le constat n est pas remis au locataire. Il doit en revanche rester consultable par ce dernier. Le constat de risque d exposition au plomb doit avoir été établi moins de 6 ans avant la signature du contrat de location, sauf s il établit l absence totale de risque : dans ce dernier cas sa validité n est pas limitée dans le temps. Une copie d un état mentionnant l absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante. Un décret en Conseil d État définit les modalités d application et notamment la liste des matériaux ou produits concernés. Enfin, la loi ALUR insère deux nouveaux diagnostics : le diagnostic gaz et le diagnostic électrique. Concrètement, la loi stipule que tout nouveau bail devra mentionner un état «des tubes souples ou tuyaux flexibles d alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l objet est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes». Il en va de même pour le diagnostic électrique qui devra lui aussi être intégré au DDT. Il est à noter toutefois que ces deux diagnostics ne seront obligatoires que pour les logements (meublés ou non) dont l installation concernée date de plus de 15 ans. FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 7

8 Quelle est la sanction en cas d absence de diagnostics? L article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que «le locataire ne peut se prévaloir à l encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n a qu une valeur informative». Ainsi la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur, ni de nullité du contrat de vente ou de location, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, n est pas une garantie contractuelle et il n est pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable. Pour l ERNT, sans ce document annexé au bail, le locataire peut demander son annulation, ou exiger une diminution du montant du loyer. Enfin le diagnostic CREP est le seul à entraîner une obligation pour le bailleur de faire des travaux en cas de présence de plomb au-delà des limites autorisées. À qui s adresser? Si l état des risques naturels et miniers technologiques peut être établi par le propriétaire, le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d exposition au plomb doivent être établis par des professionnels, ces derniers devant satisfaire à des critères de compétences, certifiés par le COFRAC (Comité français d accréditation). Ce comité propose une liste consultable (www.cofrac.fr) des professionnels accrédités. Les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés et le coût en incombe au propriétaire. 8 - La rémunération du mandataire Le suivi de cette démarche de sélection permet ainsi de limiter les risques pour le bailleur et justifie ainsi la rémunération demandée par l administrateur à son mandant. À ce titre la loi ALUR est venue préciser les modalités de cette rémunération. Désormais la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l entremise ou à la négociation d une mise en location d un logement est à la charge exclusive du bailleur. Elle est déterminée librement par le mandataire. Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont par contre partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable du logement fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Il en est de même pour les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux en sachant que ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. Le décret du 1 er août 2014 est venu préciser les nouvelles modalités de calcul des frais d agence pour le locataire. Ainsi depuis le 15 septembre 2014, un nouveau barème de calcul des frais d agence pour les locataires est applicable pour les logements vides comme meublés. Ces honoraires varient selon la zone géographique en sachant que le décret distingue une zone très tendue, une zone tendue et le reste du territoire. En zone très tendue (Zone Abis comprenant Paris et 68 communes limitrophes), le locataire devra s acquitter d'honoraires correspondant à 12 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer. En zone tendue (liste des communes annexée au décret n du 10 mai 2013) le locataire devra s acquitter d honoraires correspondant à 10 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer. Enfin pour le reste du territoire, c est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s acquitter d honoraires correspondant à 8 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer. Pour l établissement d un état des lieux d entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n a été faite avec un plafonnement unique de 3 euros par mètre carré de surface habitable du logement soumis à la location. Par conséquent le plafonnement des honoraires d agence mis à la charge des locataires portera sur les montants suivant : 15 par mètre carré de surface habitable en zone tendue, 13 par mètre carré en zone tendue, 11 pour le reste du territoire. Ces plafonds sont révisables chaque année au 1 er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

9 9 - La loi Alur et le régime de la colocation La loi Alur définit un nouveau régime juridique pour la colocation. Une définition précise de la colocation La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation qui se définit désormais comme «la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur». Ainsi il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d une personne : les étudiants, mais également les couples mariés, pacsés ou en concubinage entrent dans le champ d application de cet article. Un contrat de colocation type Le bailleur aura le choix de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire en sachant que des modèles-types de contrat de colocation seront établis par décret à venir. Les charges réelles ou forfaitaires En colocation, les charges payées par le locataire peuvent l être selon l option choisie dans le contrat, à savoir : 1 - Une provision pour charges payée mensuellement, avec une fois par an, la réalisation par le bailleur une régularisation en fonction des charges réelles. 2 - Les charges payées forfaitairement mensuellement, forfait qui ne fera l objet d aucune régularisation annuelle en sachant que le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réel des charges récupérables. La solidarité des colocataires et de la caution solidaire Si les colocataires sont tenus par la clause de solidarité, le propriétaire pouvant exiger le paiement d un impayé par l un des colocataires auprès des autres colocataires, la loi ALUR a désormais prévu que «la solidarité d un des colocataires et celle de la personne qui s est portée caution pour lui prennent fin à la date d effet du congé régulièrement délivré et lorsqu un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s éteint au plus tard à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé». Ainsi, en cas de congé, le locataire sortant ne sera solidaire avec les locataires restants : - que jusqu à la date d effet du congé si un nouveau locataire figure au bail ; - que jusqu à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé dans le cas contraire et non plus jusqu au terme du bail au cours duquel il a donné congé. Il en sera de même par la caution solidaire dont la solidarité s éteint à la date d effet du congé du locataire sortant et lorsqu un nouveau colocataire figure au bail. L acte de cautionnement devra alors identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l engagement de la caution Nouvelles obligations en matière d installation de détecteurs de fumée La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les dispositions législatives portant sur la charge de l installation et de l entretien des détecteurs de fumée, la date d échéance ayant été fixée au 08 mars 2015 (loi n du 9 mars 2010). En effet l installation du dispositif incombera au seul propriétaire et non plus à l occupant. L occupant du logement, qu il soit locataire ou propriétaire, a l obligation de veiller à l entretien et au bon fonctionnement du détecteur de fumée, et si nécessaire assurer son renouvellement. L occupant du logement doit notifier l installation du détecteur à l assureur garantissant les dommages d incendie. FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 9

10 L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

11 L AGENCE MARNE-IMMO Vous travaillez au sein du service gestion locative de l agence MARNE-IMMO (16, rue Pierre Sémard REIMS), dirigée par Monsieur Claude MARCHAND. L agence possède la carte professionnelle Transaction et Gestion N 359 délivrée par la Préfecture de la Marne et d une garantie financière de pour la carte G, et de pour la carte T, accordée par la Caisse de garantie Pro-immobilier 25 place des Vosges Paris. Vous avez décidé de suivre une formation immobilière, dans le cadre de la procédure du congé individuel de formation. En prévision de votre absence du service pendant six mois, vous êtes chargé(e) de former Madame LEROY qui assurera transitoirement votre fonction. À ce titre vous lui avez préparé différents dossiers qui illustrent l essentiel de votre travail au sein de l agence. Dossier 1 Prise en mandat d un bien immobilier Vous êtes chargé(e) de gérer le dossier de Madame Richard, propriétaire d un appartement situé 232 avenue de la Libération à REIMS. L immeuble, construit en 1975, est situé à proximité d une école maternelle, d un collège et d une épicerie. Un arrêt de bus se trouve à quelques pas de l appartement. Le mode de chauffage utilisé est le gaz. Madame RICHARD vous a remis son titre de propriété (annexe 1), ainsi que des informations la concernant : Nom : RICHARD Prénom : Catherine, Josiane Né le 14 juillet 1946 À Saint-Flour l Étang (Puy de Dôme) Célibataire Elle souhaite louer cet appartement 610 avec 35 de provisions sur charges. 1 - Complétez l extrait du mandat de location (annexe 2) rédigé le 18 avril N en vous aidant notamment du barème des honoraires présenté en annexe 3. Pour le montant des honoraires obtenu, vous arrondirez à l euro inférieur. Vérifiez que les nouvelles modalités de calcul des honoraires prévues par le décret du 1 er août 2014 sont respectées. 2 - Rappelez les diagnostics obligatoires à établir pour la location de ce bien immobilier. Vous venez de récupérer le diagnostic de performance énergétique (annexe 4). 3 - Commentez ce document. Par contre, ne disposant pas de l état des risques naturels et technologiques (ERNT), vous décidez de télécharger un exemplaire vierge de cet état (annexe 5) afin de le préremplir. 4 - Quels sont les risques identifiés par l ERNMT? Où trouve-t-on ces informations? L accès à ces informations est-elle payant? 5 - Enregistrez le mandat dans le registre des mandats (annexe 6). FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 11

12 Dossier 2 Sélection d un locataire Pour la location du logement T3 appartenant à Madame Richard, situé 232, avenue de la Libération à REIMS, vous hésitez entre deux locataires dont les principales caractéristiques sont précisées en annexe 7. Le loyer proposé est de 610, plus des provisions sur charges de 35. Le loyer est identique à celui proposé au précédent locataire. 1 - Définissez votre choix quant à la sélection du locataire. Justifiez votre réponse. 2 - Rédigez le courrier d acceptation qui sera adressé au locataire, en n oubliant pas de préciser la fixation d un rendez-vous pour la signature du contrat de bail prévu le 15 mai, l entrée dans les lieux se faisant le 20 mai. Pour parfaire le dossier locatif, vous exigez du candidat sélectionné une caution. 3 - À partir des informations dont vous disposez, complétez l acte de caution présenté en annexe Complétez l extrait du contrat de bail (annexe 9) en vous aidant des annexes 3 et 10. Vous avez joint en annexe du contrat de location, d une part le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, ainsi qu une grille de vétusté (annexe 11) afin d être opposable au locataire en cas de dégradations locatives. 5 - Quelle est l utilité d une grille de vétusté? Pour expliquer cette dernière grille à votre futur locataire, vous prenez l exemple d un locataire ayant détérioré une moquette, cinq années après son entrée dans un appartement loué neuf. 6 - Calculez la part du coût de remplacement de la moquette qui devra être supportée par le locataire. Vous allez être chargé(e) d effectuer la totalité des états des lieux dans les semaines à venir. Votre responsable souhaite approfondir votre vocabulaire technique afin d être le plus précis possible lors de la rédaction de ces états des lieux. Vous disposez en annexe 12 de photographes d éléments dont vous devez connaître le nom lors de l élaboration de l état des lieux d entrée et de sortie. 7 - Retrouvez le nom de ces différents éléments. 8 - Toujours dans ce souci d utiliser le vocabulaire le plus approprié possible, remplacez les mots «en gras» par un terme qualificatif plus adéquat. - La porte de la salle de bain est déboîtée - Peinture fissurée dans le couloir - La cuvette des WC a des plaques jaunes - Le tuyau du flexible de douche est troué - Deux carreaux de carrelage abîmés Les locataires sont entrés dans les lieux depuis le 20 mai N. 9 - Établissez la première quittance de loyer qui leur sera remise au début du mois de juin N en y intégrant notamment les honoraires de location et la remise du dépôt de garantie L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

13 Dossier 3 Des dispositifs pour améliorer la solvabilité des candidats locataires Vous avez décidé de continuer à suivre les candidats locataires non retenus dans le dossier 1. Jeune couple, demeurant dans un T2 (12 boulevard de Paris à REIMS), ils sont à la recherche d un T3 car ils envisagent d avoir un enfant prochainement. Au sein de votre fichier location, vous disposez d une alternative, à savoir un logement T3 un peu plus excentré, pour un loyer de 550 (avec 20 de provisions sur charges), qui intéresserait Monsieur et Madame CLAIR. Ne pouvant pas présenter de caution physique et ayant peu d économies, ils vous demandent des informations sur les dispositifs actuels qui permettraient de les aider. Vous disposez en archive de deux articles de presse (annexe 13) relatifs d une part au dispositif Loca-pass, et d autre part au dispositif de la caution locative étudiant (CLE). 1 - Rappelez les grandes dispositions prévues par ces deux dispositifs. Afin de solvabiliser davantage Monsieur et Madame Clair, vous décidez, après l accord express de Monsieur BADUT, bailleur, de leur proposer le dispositif Loca-pass. 2 - Complétez l annexe relative au dossier Loca-pass (annexe 14), les locataires s engageant à rembourser le dépôt de garantie à hauteur de 20 mensualités. 3 - Expliquez en quoi le dispositif CLE pourra ou non s appliquer aux candidats locataires? Quelles sont les autres alternatives s offrant au bailleur pour se prémunir contre des impayés de loyers? Dossier 4 La location meublée Afin de répondre au mieux aux interrogations récurrentes de certains bailleurs hésitant entre la location nue ou meublée, et à l aide de vos connaissances et de l annexe Présentez sous forme de tableau synthétique les principales différences du régime juridique de chaque type de location. 2 - Présentez les avantages et les inconvénients de la location meublée. Monsieur CASTER a hérité d un immeuble à Paris. Disposant d une chambre de bonne au dernier étage, d une superficie de 12 m 2, avec une hauteur sous plafond de 1,90 m cette chambre dispose d une cuisine équipée, d une salle de bain-toilettes. Vous avez apporté quelques photos présentées en annexe 16. Il loue cette chambre 600 par mois. 3 - À partir des informations dont vous disposez, vérifiez que ce logement satisfait au décret du 30 janvier 2002 (annexe 17). Quel(s) conseil(s) pouvez-vous lui donner? Vous disposer d un article de presse (annexe 18) relatif à une taxe instaurée à compter du 1 er janvier 2012 pour les chambres de bonne dont le loyer est jugé excessif. Vous le présentez à Monsieur Caster. 4 - Précisez si le logement de Monsieur Caster est concerné par cette nouvelle disposition fiscale. Argumentez votre réponse. 5 - Quelle démarche devra-t-il adopter s il souhaite ne pas être soumis à cette taxe? FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 13

14 Annexe 1 - Extrait du titre de propriété de Madame RICHARD L AN MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-DOUZE Le 10 septembre Maître Pierre CORT, notaire à Lille (Nord) soussigné, a rédigé le présent acte authentique comportant : VENTE Par : La société BATI-IMMO, 56 rue de la Gare à Lille, promoteur-constructeur, représentée par Monsieur Yves PIERRE, directeur général AU PROFIT DE : Madame Catherine RICHARD, inspectrice des impôts, à Lille 33 rue du Plat Célibataire De nationalité française Née à Saint-Flour l Étang (Puy de Dôme) le 14 juillet 1946 Des biens et droits immobiliers ci-après : DÉSIGNATION Appartement sis à 232 avenue de la Libération REIMS - 75 m 2-2 chambres JOUISSANCE Immédiate à la prise de possession réelle PRIX La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de : SIX CENT DIX MILLE FRANCS, payés comptant. Le dit acte a été dressé à la requête de L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

15 Annexe 2 - Extrait d un mandat de location exclusif MANDAT DE LOCATION AVEC EXCLUSIVITÉ N ENTRE LES SOUSSIGNÉS, ci-après dénommés «LE MANDANT» et «LE MANDATAIRE» 1 - LE MANDANT (1) 2 - LE MANDATAIRE (2) Titulaire de la carte professionnelle n délivrée par la préfecture de portant la mention : «gestion immobilière», garanti pour un montant de et/ou «transactions sur immeubles et fonds de commerce», garanti pour un montant de par (3) IL A ÉTÉ FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT : 3 - OBJET ET CONDITIONS DE LA LOCATION Par ces présentes, le mandant confère au mandataire qui l accepte MANDAT AVEC EXCLUSIVITÉ DE LOUER le(s) bien(s) et droits mobiliers et immobiliers ci-après désignés, dont il est seul propriétaire ou usufruitier, aux loyers, charges et conditions suivants : Désignation : Usage : habitation (principale - secondaire - vide - meublée) - mixte habitation/professionnel (4) Durée du bail : Loyer mensuel : montant : révision : indice de référence : Charges (provisions mensuelles) : avec régularisation annuelle. Mode de paiement : par trimestre (4) - par mois (4) Dépôt de garantie : Jouissance : le mandant déclare que les biens sont libres (4) - seront libres (4) le de toute location, occupation. Surface du bien : Il est rappelé au mandant que la mention de la surface habitable est obligatoire dans les baux soumis à la loi précitée du 6 juillet Le mandant reconnaît par ailleurs avoir été informé des risques encourus si la surface indiquée par lui ne correspondait pas à la surface définie à l article R du Code de la construction et de l habitation. 4 - RÉMUNÉRATION Lorsque la location aura été effectivement conclue, la rémunération du mandataire deviendra immédiatement exigible, à l exception des honoraires de réalisation de l état des lieux qui ne seront dus qu à compter de la réalisation de cette prestation. Le mandataire aura droit aux honoraires TTC suivants, établis selon le tarif de son cabinet : Honoraires TTC, au taux actuel de la TVA de % à la charge du locataire : - honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : - honoraires de réalisation de l état des lieux : Honoraires TTC au taux actuel de la TVA de %, à la charge du bailleur : - honoraires d entremise et de négociation : - honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : - honoraires de réalisation de l état des lieux :. ( ) (1) Porter l état civil le plus complet possible (nom, prénom, date et lieu de naissance, domicile. profession, régime matrimonial,...), et vérifier le titre de propriété du mandant. (2) Il s agit du titulaire de la carte professionnelle - personne physique : préciser nom, prénom, numéro et ville d immatriculation au registre du commerce et des sociétés, n SIREN ; - personne morale : préciser la raison sociale, forme juridique, capital social, nom et prénom du responsable signataire, numéro et ville d immatriculation au registre du commerce et des sociétés, n SIREN. (3) Préciser la raison sociale et l adresse du garant. (4) Rayer les mentions inutiles ou cocher la case correspondante. FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 15

16 Annexe 3 - Honoraires de l agence (extrait) Locations soumises aux dispositions de la loi N du 06 juillet 1989 : Honoraires à la charge du locataire : Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer annuel hors charges Honoraires de réalisation de l état des lieux d entrée : 2,50 % TTC du loyer annuel hors charges Honoraires à la charge du bailleur : Honoraires d entremise et de négociation : forfait de 100 TTC Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer annuel hors charges Honoraires de réalisation de l état des lieux d entrée : 2,50% TTC du loyer annuel hors charges ( ) Gérance : 8,40 % TTC sur le montant des encaissements L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

17 Annexe 4 - Diagnostic de performance énergétique Appartement m 2 13/07/N DIAG-TECH 12 rue Pierre Fourier REIMS 232 avenue de la Libération REIMS Mme Ricard Catherine Immo Gestion 33 rue du Plat Lille 12 route de Nancy REIMS Source : Ministère de l Écologie du développement durable et de l énergie FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 17

18 Annexe 5 - État des risques naturels et technologiques (à compléter) Source : Ministère de l Écologie du développement durable et de l énergie L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

19 Annexe 6 - Le registre des mandats (extrait) Numéro d ordre Date du mandat Nom du ou des mandants Adresse du ou des mandants Objet du mandat Nature et situation des biens Annexe 7 - Informations sur les locataires Monsieur et Madame CLAIR - Adresse actuelle : 25 rue de Paris REIMS Locataire Conjoint M. CLAIR Alain Mme CLAIR Lucie (nom jeune fille : BASTIEN) Né le : 15/02/1986 à Reims Née le : 25/05/1987 à Épinal Emploi occupé : Comptable Emploi occupé : Manutentionnaire Nature du contrat : CDI (faisant suite à un Nature du contrat : CDD 12 mois CDD) Employeur : Remy-Ouest Employeur : SRC Adresse employeur : 12, rue Sainte-Victoire REIMS Adresse employeur : 25, avenue Clément REIMS Téléphone : Téléphone : Date d embauche : 13 nov. N-2 Date d embauche : 15 mai N Salaire mensuel net : 1 172,04 Salaire mensuel net : 854,25 Revenus complémentaires : Revenus complémentaires : Crédit en cours (échéance) Voiture : 228,67 /mois Crédit en cours (échéance) Échéance mai N+2 Caution Néant, mais le couple vous demande des renseignements pour trouver une caution Madame POIVRE - Adresse actuelle : 232 rue Bois Joli Nancy Locataire Mme POIVRE Martine Née le : 04/01/1968 à Nancy Emploi occupé : Cadre hospitalier Emploi occupé : Nature du contrat : CDI Nature du contrat : Employeur : Hôpital Central Employeur : Adresse employeur : 19, avenue Maréchal Adresse employeur : L. de Tassigny REIMS Téléphone : Téléphone : Date d embauche : 2 avril N Date d embauche : Salaire mensuel net : 2 134, 29 Salaire mensuel net : Revenus complémentaires : Revenus complémentaires : Crédit en cours (échéance) Crédit en cours (échéance) Caution Conjoint Madame Poivre dispose d une personne prête à se porter caution. Il s agit de Monsieur René ANDRÉ, né le 15/01/1946 et résidant 12 avenue du Pré Fleuri à Nancy (tél : ) Monsieur ANDRÉ est retraité. Il touche par mois de pension. FontainePicard 1 - L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier 19

20 Annexe 8 - Acte de caution CAUTIONNEMENT (un engagement distinct est à remplir par chaque caution) I - RÉFÉRENCES LOGEMENT II - RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LA CAUTION IDENTITÉ Nom (pour les femmes mariées, indiquer le nom de jeune fille) : Prénoms : Date de naissance : Lieu de naissance : Nationalité : DOMICILE ACTUEL Adresse : CP : Ville : Adresse Tél. : fixe Portable RESSOURCES Salaire net mensuel : Allocations familiales mensuelles : Autres revenus mensuels : REVENU GLOBAL MENSUEL NET : PIÈCES À FOURNIR JUSTIFICATIFS IDENTITÉ Justificatifs d identité DOMICILE Dernière quittance de loyer ou taxes foncières ou attestation d hébergement SOLVABILITÉ Salarié : trois derniers bulletins de salaire ou, en cas d embauche récente, attestation d emploi indiquant la qualité du contrat de travail (à durée indéterminée ou déterminée et, en ce dernier cas, la durée du contrat) Non salarié : attestation d un expert-comptable des derniers revenus ou dernier avertissement d impôt sur le revenu Relevé d identité bancaire L agence MARNE-IMMO - La mise en location d un bien immobilier FontainePicard

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