Les obligations du vendeur d un bien immobilier

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1 Les obligations du vendeur d un bien immobilier

2 LE VENDEUR DOIT FOURNIR UNE INFORMATION COMPLÈTE SUR LE BIEN AFIN QUE L ACQUÉREUR S ENGAGE EN TOUTE CONNAISSANCE DE CAUSE. DANS CE BUT, LA LOI IMPOSE L ÉTABLISSEMENT D UN CERTAIN NOMBRE DE DIAGNOSTICS. LE VENDEUR DOIT EN OUTRE PRENDRE TOUTES DISPOSITIONS POUR PERMETTRE ÀL ACQUÉREUR DE JOUIR PAISIBLEMENT DU BIEN. I. L OBLIGATION D INFORMATION LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Un dossier de diagnostic technique regroupant différents diagnostics doit être annexé à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à tout acte de vente. Le dossier contient: LE SATURNISME Tout vendeur d un bien construit avant le 1 er janvier 1949, affecté en tout ou partie à l habitation, doit faire réaliser un constat de risques d exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif et dater de moins d un an. Mais si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d établir un nouveau diagnostic lors d une vente ultérieure. En absence d état annexé, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés. La présence de plomb mentionnée dans le constat n empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux, qui sont obligatoires. 2

3 En cas d accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l immeuble et au préfet. L AMIANTE Le vendeur doit fournir une attestation de présence ou non présence d amiante à l acquéreur. Le notaire demande la production de cet état pour la signature de la promesse de vente. Sa durée de validité est actuellement illimitée. L obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1 er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale ). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives. En cas de présence d amiante, le diagnostic doit faire apparaître l état de conservation des matériaux et des produits. En fonction des résultats, l obligation du propriétaire varie d un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l amiante, à l exécution de travaux de suppression de l amiante. En l absence d état annexé, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés. LES TERMITES et autres insectes xylophages Tout propriétaire vendeur d immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes Le vendeur fournit à l acquéreur un état du bâtiment relatif à la présence de termites datant de moins de six mois, par rapport à la promesse de vente s il y en a une, ou à la date de l acte authentique. À défaut d avoir annexé l état du bâtiment relatif à la présence de termites, et en cas de présence de termites, l acquéreur peut agir en justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d exonération du vendeur dans l acte de vente est nulle. 3

4 LES INSTALLATIONS INTÉRIEURES DE GAZ En cas de vente d un bien à usage d habitation, un diagnostic de l installation intérieure de gaz datant de plus de 15 ans doit être réalisé. Il doit dater de moins de 3 ans. À défaut, il ne peut être prévu une clause d exonération des vices cachés. LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS Le vendeur d un bien doit informer l acquéreur de l existence des risques, lorsque ce bien est situé: dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret. Un état des risques doit être annexé à toute promesse de vente ou d achat et à tout contrat constatant la vente. Il doit être refait à l occasion de chaque vente. Le vendeur doit également avertir l acquéreur des sinistres subis par l immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d assurance au titre des catastrophes naturelles. En cas de vente d un terrain sur lequel une installation classée a été exploitée, voir le chapitre sur les risques de pollution page 6. LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Il doit contenir notamment: la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien, des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique. Il n a qu une valeur informative et sa durée de validité est de 10 ans. L ÉTAT DE L INSTALLATION INTÉRIEURE D ÉLECTRICITÉ Depuis le 1 er janvier 2009, en cas de vente de tout ou partie d un bien immobilier à usage d habitation, un état 4

5 de l installation intérieure d électricité datant de plus de 15 ans doit être produit pour évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Sa durée de validité est de 3 ans. LES INSTALLATIONS D ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF Un certificat de contrôle de la conformité devra être annexé à tout acte de vente à compter du 1 er janvier Hors ce dossier, le vendeur doit fournir 4 autres types d informations : LE MÉTRAGE Le vendeur d un lot en copropriété doit indiquer à l acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation: les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d une superficie inférieure à 8 mètres carrés. En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la superficie de l ensemble de l appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés. Le métrage doit être mentionné dans la promesse de vente et l acte de vente, sous peine de nullité. Si l acquéreur constate une différence de plus d un vingtième (1/20 ème ) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d un délai d un an (courant à compter du jour de la signature de l acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente. LA SÉCURITÉ DES PISCINES Depuis le 1 er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l installateur lui a remise et qui détaille le dispositif de sécurité. 5

6 LES INFORMATIONS RELATIVES AU DISPOSITIF DE RÉCUPÉRATION DES EAUX DE PLUIE Le vendeur doit informer le futur acquéreur de l existence d équipements de récupération des eaux de pluie qui doivent être conformes aux normes en vigueur. Un arrêté précise les conditions d utilisation des eaux récupérées en aval des toitures pour un usage extérieur (arrosage...) ou intérieur (évacuation des toilettes ou lavage des sols uniquement). Le propriétaire doit en assurer le bon fonctionnement et entretenir l installation. Il doit également établir et tenir à jour un carnet sanitaire qui sera transmis à l acquéreur. LES RISQUES DE POLLUTION Lorsqu une intallation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l acquéreur : de l existence de cette installation, de ses dangers ou inconvénients, pour le cas où le vendeur est l exploitant de l installation, il doit indiquer par écrit à l acquéreur si son activité a entaîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L acte de vente doit attester de l accomplissement de cette formalité. De plus, il doit communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols. Cet état est annexé à toute promesse de vente ou d achat et à tout contrat réalisant la vente d un terrain supportant une telle installation. LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ En cas de vente d un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété. Ce document comporte notamment: les provisions exigibles du budget prévisionnel, les charges impayées sur les exercices antérieurs Les frais de ce questionnaire sont à la charge du copropriétaire concerné. 6

7 Lors de la vente d un lot, le vendeur doit avoir acquitté l ensemble des charges dues jusqu à la date de signature de l acte de vente. Pour en attester, il doit produire un certificat dit de l article 20 (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic de la copropriété. Ce certificat doit dater de moins d un mois. Si ce certificat n est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la vente. Le syndic a lui-même quinze jours pour former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d huissier. Les effets de l opposition sont limités au montant qu elle énonce. Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l acquéreur. De plus, tout candidat à l acquisition d un lot ou bénéficiaire d une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d entretien. Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic. Ce document mentionne notamment les références des contrats d assurance de l immeuble, l année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la référence des contrats de maintenance sur les équipements communs. En cas de vente par un bailleur social, certains documents relatifs aux charges et aux travaux sur les parties communes doivent être communiqués à l acquéreur. ASSOCIATION SYNDICALE En cas de vente de son bien, le propriétaire d un bien immobilier dépendant d une association syndicale doit en informer l acquéreur, ainsi que de l existence d éventuelles servitudes. 7

8 LE BORNAGE EN CAS DE VENTE D UN TERRAIN Dans l avant-contrat ou l acte de vente d un terrain destiné à la construction d un immeuble à usage d habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage. Deux situations doivent être distinguées: s il s agit d un terrain isolé: l acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d un bornage. Celui-ci est alors facultatif. si le terrain fait partie d un lotissement: l acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire. L absence de l une ou l autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d achat) ou encore à l acquéreur, d invoquer la nullité de l acte. Cette action doit être intentée avant l expiration du délai d un mois à compter de l acte authentique constatant la réalisation de la vente. Si la mention est omise dans l avant-contrat, l action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l acte de vente authentique. II. LA JOUISSANCE PAISIBLE L OBLIGATION DE DÉLIVRANCE La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué. Le bien vendu doit être délivré dans l état où il se trouve au jour de la signature de l acte de vente avec ses accessoires (exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis. En contrepartie de la délivrance, l acquéreur paie le prix de vente. 8

9 LA GARANTIE D ÉVICTION La garantie d éviction permet d assurer à l acquéreur la jouissance paisible du bien acheté. Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l acquéreur l existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.). Si le bien est loué, le bail est opposable à l acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par devant notaire ou dûment enregistré). LA GARANTIE DES VICES CACHÉS Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l acquéreur ne l aurait pas acheté s il en avait eu connaissance. Le vice caché est celui qui n était pas connu de l acquéreur et qui n aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l absence d eau courante pour une maison à usage d habitation pourvue de robinetterie et canalisations). L acte de vente peut contenir une clause d exonération de cette garantie. Cette clause n est pas valable si le vendeur est un professionnel de l immobilier, ou s il avait connaissance de l existence du vice, ou encore s il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L action de l acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte du ou des vice(s). LES DROITS DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d acheter le bien immobilier qu il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit purger ce droit dans les cas suivants : 9

10 PREMIÈRE VENTE DU LOGEMENT OCCUPÉ APRÈS LA MISE EN COPROPRIÉTÉ DE L IMMEUBLE Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu il occupe. Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si l achat est subordonné à l'octroi d'un prêt). VENTE EN BLOC D UN IMMEUBLE En cas de vente en totalité et en une seule fois d un immeuble à usage d habitation ou mixte de plus de 10 logements, le locataire bénéficie d un droit de préemption sur son logement, sauf si l acquéreur s engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l acte notarié de vente. Avant la vente de l immeuble, le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les conditions de la vente de l immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu il occupe. Cette offre est valable pendant quatre mois. CONGÉ POUR VENDRE Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire. L offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l acceptation de l offre (porté à quatre s il y a un prêt). Si le locataire n a pas donné suite à l offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti. Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l accepter. Si le locataire décide d acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus. (2 ou 4 mois s il y a un prêt). 10

11 Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de vente suite à une première mise en copropriété. Enfin, elle est obligatoire lors de la vente en bloc, à raison de la cession d au moins un logement à un locataire, et si le bailleur décide de vendre à des conditions ou prix plus avantageux. DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple: la mairie) d acquérir par priorité, un bien mis en vente par son propriétaire. Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d intérêt général (exemple: création d un hôpital). Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu il existe, le vendeur doit adresser une déclaration d intention d aliéner à la mairie du lieu de situation du bien. Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur. La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel ), son mode d occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire ). La mairie a deux mois pour faire connaître son intention. La commune peut : ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu ; accepter le prix proposé, la vente est alors conclue avec la commune ; faire une contre-proposition. 11

12 Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d attirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse. Pour de plus amples informations, consultez votre notaire. 12, avenue Victoria, Paris - Tél. : Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juillet 2009 Imprimé sur papier recyclé

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