Remerciements. Les membres du comité :

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2 Avant-propos Fondée en 1961, l'apchq est un acteur incontournable en matière de construction et de rénovation résidentielles. Regroupant quelque entreprises au sein de 15 bureaux régionaux, elle fait preuve d'un leadership soutenu en matière de recherche et de diffusion d'information en habitation. Sa mission est de promouvoir le professionnalisme de ses membres et de représenter leurs intérêts afin qu'ils puissent oeuvrer dans le respect des attentes des consommateurs. L'APCHQ administre depuis plus de 25 ans La Garantie des maisons neuves, dont s'est largement inspiré le gouvernement pour établir son plan à adhésion obligatoire en Au cours des deux dernières décennies, plus de entreprises accréditées à ce plan ont construit, au Québec, unités résidentielles. L'APCHQ est désignée administrateur privé de la garantie gouvernementale obligatoire sur les bâtiments résidentiels neufs. Avec La Garantie des maisons neuves, l'apchq détermine la vraie nature du mot prévention. Détenant plus de 80 % du marché de l'habitation neuve, elle occupe une position de leader. Elle assure une qualité de construction, protège les investissements des consommateurs et constitue un gage de professionnalisme qui fait sa marque. L'APCHQ représente son industrie auprès des gouvernements, du monde syndical et des organismes publics. Depuis 1995, l'apchq assume le rôle d'agent patronal pour la négociation de la convention collective de l'industrie de la construction résidentielle. Depuis 1999, l'apchq est le seul agent patronal légitime dans ce dossier, ce qui lui permet de mieux soutenir les intérêts des employeurs du secteur de la construction résidentielle. La négociation pour la reconduction d'une entente, en 2004, s'est conclue par le renouvellement de la convention collective qui couvre quelque employeurs et travailleurs oeuvrant dans le secteur résidentiel au Québec. 1

3 Remerciements L APCHQ tient à remercier les membres du Comité sur la politique de l habitation pour leur implication et leur dévouement. Leur vision avant-gardiste de l habitation a grandement contribué à la préparation du présent document. Les membres du comité : Monsieur Jocelyn Boivin Monsieur André-Marc Charbonneau Me Serge Crochetière Monsieur Pierre Perreault Monsieur Rénald Jacques Monsieur Claude Beaudet Monsieur Gaëtan Rouillard Monsieur Omer B. Rousseau 2

4 Sommaire exécutif L habitation au Québec Selon David Foot, la démographie expliquerait environ deux tiers des phénomènes économiques qui nous entourent. La génération des baby-boomers, nés entre 1947 et 1966, constitue aujourd hui près du tiers de la population québécoise. Avec leur poids relatif considérable, ils dictent les marchés depuis leur naissance et particulièrement en immobilier. Deux tendances de fond ressortent de l analyse démographique : l une concernant le volume et l autre concernant le type d unités construites. Les données nous indiquent qu à long terme, le nombre de mises en chantier correspond à la formation annuelle nette de ménages et que la conjoncture (emploi, taux d intérêt) peut faire dévier cette tendance à court terme. C est d ailleurs ce qui a été observé au cours de la dernière moitié des années 90, le nombre de mises en chantier était largement inférieur à la création de ménages, causant en quelque sorte un déficit de construction. Les données nous montrent que les écarts observés se rétablissent généralement sur une période de cinq à sept ans. Si la conjoncture se maintient au cours des prochaines années, le nombre de mises en chantiers devrait lui aussi se maintenir à des niveaux élevés, pour atteindre aux environs de 2008 son niveau d équilibre, soit unités. Le maintien des taux d intérêt à des niveaux très bas pourrait cependant accélérer le processus de rattrapage des unités auquel nous assistons aujourd hui. L autre tendance qui se dégage de cette analyse a trait au type d acheteurs de maisons neuves. Ce marché est pris d assaut par des acheteurs expérimentés car celui de l existant ne peut répondre à leurs besoins. Ayant à leur disposition des mises de fonds plus élevées, leur demande en matière d immobilier est fort différente de celle d un accédant à la propriété. Les prix sur le marché du neuf ont augmenté, principalement en raison des caractéristiques recherchées par cette nouvelle clientèle. Les baby-boomers voyant leurs enfants délaisser la maison familiale, optent aujourd hui pour des copropriétés luxueuses, offrant une gamme de services à proximité des centres urbains. 3

5 Quant aux logements locatifs, la distribution du parc immobilier selon l année de construction démontre que de moins en moins d immeubles locatifs se sont construits depuis Dans la région métropolitaine de Montréal, deux fois plus de logements possédés ont été construits comparativement aux logements locatifs. La situation s est aggravée entre 1996 et 2001, où seulement unités locatives ont été construites, soit quatre fois moins que le nombre d unités possédées. Les régions métropolitaines de Québec et Gatineau affichent le même genre de constat que Montréal. Ce retard de construction accumulé au cours des deux dernières décennies ne se résorbera pas de luimême. L arrivée massive des enfants des baby-boomers sur le marché de la location est responsable de la pénurie actuellement observée. Selon Foot, c est en moyenne à 20 ans qu une personne quitte la résidence parentale. Or, le sommet des naissances de l écho s étant produit en 1987, la demande de logements devrait atteindre un sommet aux environs de Les données du recensement de 2001, nous indiquent un fait surprenant : le parc immobilier locatif québécois est en meilleur état que celui des autres villes canadiennes. Cependant, en raison du vieillissement du parc, des travaux de rénovation seront nécessaires pour en maintenir l état. Des incitatifs devront être mis en place afin de s assurer de la réalisation de ces travaux. L importance des travaux non déclarés, estimés à quelque 35,9 % du marché, vient renforcer cet argument. Le programme Rénove a démontré que les consommateurs réagissent très positivement à des mesures incitatives favorisant le recours à des entrepreneurs professionnels. Ainsi, pour 281 millions de dollars de travaux commencés grâce à Rénove, le gouvernement n a pas eu à se soucier de la déclaration des travaux et de l entrée subséquente de revenus fiscaux. La firme Roche estime à 0,13 $, le manque à gagner pour le gouvernement par dollar dépensé en travaux de rénovation. Sur cette base, le volume d activité généré par Rénove aurait permis aux gouvernements d aller chercher quelque 36 millions supplémentaires, alors que le coût du programme n a été que de 11, 926 millions $. 4

6 TABLE DES MATIÈRES Introduction 8 Chapitre 1 Situation démographique au Québec Situation démographique Population totale Structure par âge Indicateurs de la structure par âge Ménages au Québec Ménages québécois selon le mode d occupation Distribution des ménages selon le type et le mode d occupation Ménages selon l âge de soutien, par mode d occupation Revenus des ménages et mode d occupation Distribution cumulative des ménages, mode d occupation et revenu Taux d effort selon l âge du soutien de ménage 25 Chapitre 2 La composition du parc immobilier Parc existant Taille des immeubles résidentiels Statut des propriétaires État du parc existant Évolution des prix, parc existant Québec : Bulle spéculative? 38 5

7 Chapitre 3 La construction résidentielle au Québec Portrait d une industrie Impact sur l économie québécoise Évolution récente de la construction Analyse régionale Perspectives économiques de la construction Problématique du logement : La problématique du premier juillet La propriété comme principal réservoir de richesses L accession à la propriété 58 Chapitre 4 La rénovation domiciliaire Le marché de la rénovation Le type et la valeur des travaux exécutés Les entreprises Le travail au noir en rénovation Position de faiblesse du consommateur 66 Chapitre 5 Le rôle de l État en habitation L aide au niveau provincial Amélioration de l habitat Logement abordable Supplément au loyer 72 6

8 5.5 Allocation logement Programme d'adaptation de domicile (PAD) L intervention du gouvernement fédéral Remboursements de TPS-TVQ pour habitations neuves La place de l État dans l habitation 76 Chapitre 6 Les principaux enjeux Changements démographiques Parc existant Construction résidentielle Rénovation L intervention de l État en habitation 82 Conclusion 83 Annexes 84 Les redevances de développement 84 La méthode de fixation des loyers 85 Des irritants pour les investisseurs : la juste valeur marchande des immeubles locatifs 87 Plafonds de TVQ pour habitations neuves 88 Mesures fiscales proposées par l APCHQ 89 7

9 Introduction À plusieurs reprises au cours des dernières années, l APCHQ a réclamé l intervention du gouvernement pour aider le marché à faire face à la pénurie de logements qui touche actuellement les centres urbains. Les années passent, la situation ne semble pas réellement se résorber et le gouvernement n a toujours pas mis en place des mesures efficaces visant à résoudre l impasse. Le gouvernement dirigé par le Parti québécois, a créé en 2001 le programme Logement abordable Québec qui prévoyait initialement la construction de 1500 unités de logements privés. Selon le rapport annuel de la Société d habitation du Québec, au 31 décembre 2003, 107 unités seulement avaient été livrées, alors que 570 étaient en voie de réalisation. Si les sommes consenties n ont pas toutes été utilisées, c est que malgré les subventions offertes, le programme n est vraisemblablement pas très intéressant pour les constructeurs en raison des coûts élevés de construction. Au moment de sa conception, ceux-ci avaient été sous-évalués et ont d augmenté depuis sans que le programme n ait été modifié. Les paramètres du volet privé du programme Logement abordable Québec doivent être revus en profondeur. Le Québec fait présentement face à l une des plus graves pénuries de logements de son histoire. Les causes et la gravité de la situation font l unanimité au sein des différents groupes impliqués dans la crise, seules les solutions semblent faire l objet de discorde. La problématique complexe que représente la situation actuelle soulève en fait deux questions centrales : celle de la pauvreté et celle du besoin d assurer un nombre suffisant de logements pour l ensemble de la population. Les deux sont liés, mais nécessitent des solutions différentes. Devant l ampleur de la situation, on ne peut affirmer qu il ne s agisse que d un problème de pauvreté. Plus les gouvernements laisseront la situation s aggraver, plus le nombre de ménages touchés par la crise sera grand et touchera différentes classes sociales. L APCHQ ne remet aucunement en cause la question du logement social et de la pauvreté, mais insiste particulièrement sur l importance de remettre à contribution le secteur privé. 8

10 Au Québec, il n y a pas de véritable politique en matière d habitation ni de ministère entièrement voué à ce volet de premier plan de notre société, loger la population. Il faut remonter à 1984 sous le gouvernement dirigé par le Parti québécois de l époque, où Guy Tardif était ministre de l Habitation et de la Protection du consommateur, pour trouver une analyse sérieuse du marché de l habitation. La situation que connaît actuellement le Québec permet au gouvernement de prendre conscience de l absence de politiques cohérentes et concertées en matière d habitation ainsi que de l inexistence d infrastructures politiques essentielles à l élaboration d objectifs réalistes. L APCHQ, ne peut que déplorer le manque de concertation entre les responsables de l habitation au sein de l appareil gouvernemental. L élaboration d une véritable politique en matière d habitation soulève l importance de n avoir qu un seul interlocuteur au niveau gouvernemental. C est pourquoi l APCHQ a décidé de jeter les bases d une réflexion approfondie sur ce que devrait être l habitation au Québec. En plus de se fixer des objectifs à atteindre, nous nous devons comme société de chercher par quels moyens ceux-ci peuvent être atteints. Dans le présent document, les auteurs tenteront de tracer un portrait le plus complet possible de l habitation au Québec, tel qu il apparaît aujourd hui. Dans une première section, un examen de la composition en terme de ménages, permettra de comprendre les transformations démographiques qui s opèrent en raison du vieillissement du nombre des baby-boomers. À l aide des projections démographiques faites par l Institut de la statistique du Québec (ISQ), mises à jour avec les données du recensement de 2001, des prévisions de formation de ménages seront présentées. Le parc immobilier existant sera étudié pour permettre d évaluer les besoins présents et futurs en relation avec les projections démographiques. Un portrait du secteur de la construction résidentielle et de la rénovation sera tracé et permettra de dégager certaines projections. Une revue des différentes interventions de l État, tant au fédéral qu au provincial sera faite, ce qui nous permettra en terminant de soulever les principaux enjeux qui attendent l habitation au cours des années à venir. 9

11 Chapitre 1 Situation démographique au Québec 1.1 Situation démographique Le présent chapitre a pour objet de vous faire connaître les différents aspects de la démographie québécoise et ses répercussions sur le secteur de l habitation. L évolution de la population nous permet de dégager certaines tendances. La relation entre les générations et les différents cycles du marché de l immobilier ressort clairement lorsque mise dans un contexte historique. On peut constater ainsi comment l accroissement du nombre de ménages est généralement lié au nombre d habitations construites. En effet, à long terme, l accroissement des ménages correspond à peu de chose près au nombre de mises en chantier. Il est donc possible à l aide de projections permettant d estimer la création future de ménages de prévoir avec une grande précision la demande en matière d habitations. Comme d autres pays industrialisés, le Québec voit ses caractéristiques démographiques se transformer avec le temps. Depuis 1960, les Québécoises ont vu leur indice synthétique de fécondité, soit la somme des taux de fécondité des femmes de 15 à 49 ans enregistrés pour une année donnée, passer d environ 4 enfants à 1,6 enfant par femme. Le seuil nécessaire au remplacement des générations est de 2,1 enfants par femme. Le vieillissement de la population, causé par cette chute de la fécondité couplée à une longévité accrue, est une réalité à laquelle le Québec fera face dès 2012, moment où les premiers baby-boomers atteindront 65 ans. Les personnes nées entre 1947 et 1966, les baby-boomers, représentent plus du quart de la population totale du Québec. Leurs habitudes de consommation ont, depuis leur naissance, affecté les différents marchés. Cette génération qui dispose de moyens financiers pour maintenir un niveau de vie élevé exigera vraisemblablement que les services publics aujourd hui accessibles soient maintenus. Il pourrait en résulter une augmentation considérable des dépenses gouvernementales. Dans le régime fiscal actuel, les dépenses sont financées 10

12 majoritairement par la population active en décroissance. Il pourrait en résulter un alourdissement du fardeau fiscal des contribuables. Avec des taux de fécondité bas et une immigration constante, le nombre d effectifs âgés de 15 à 64 ans diminuera à la retraite des baby-boomers. Pour bien comprendre la dynamique qu entraîne la croissance démographique sur le marché de l immobilier, il faut tout d abord examiner les cycles de vie. Selon David K. Foot, ce sont ces cycles de vie qui régissent le marché immobilier nord-américain particulièrement depuis 1967; date d entrée sur le marché de l immobilier des premiers baby-boomers 1. Pour un ménage type, l entrée sur le marché de l immobilier se fait aux alentours de 20 ans. Le nid familial est délaissé pour poursuivre des études ou entrer sur le marché du travail. Dans cette première étape, le ménage type opte pour la location qu il gardera pour une période d environ 10 à 15 ans par la suite. Entre ses 30 et 35 ans, le ménage voit ses besoins en matière d habitation se modifier par suite de la naissance des enfants ou simplement par besoin d espace ou de tranquillité. L accession à la propriété devient généralement alors la meilleure option. Pour un ménage type, cette deuxième étape dure une dizaine d années. Aux alentours de 45 ans, on désire souvent une plus grande maison ou une maison de campagne. Cette étape dure jusqu à la retraite ou à la perte d autonomie. Le ménage type délaisse alors la maison unifamilliale au profit d un appartement plus petit à proximité de services ou de la famille. Les appartements offrant des services médicaux et des activités sociales sont plus attrayants pour les ménages âgés. Cette dernière étape de la vie se poursuit jusqu au décès. Outre les cycles de vie, les conditions économiques jouent aussi un rôle important sur le marché de l immobilier. Elles permettent de mieux comprendre les différentes phases que le Québec a traversées au cours des dernières années. 1 FOOT, David K., «Entre le boom et l écho; Comment mettre à profit la réalité démographique», p

13 1.2 Population totale La population du Québec affiche aujourd hui une croissance plus lente que les années passées et pourrait commencer à décroître dès Le tableau 1.1 révèle que les ménages s accroîtront de 12,5 %, alors que la population totale ne croît que de 5,6 % entre 2001 et Cette particularité amènera une diminution graduelle du nombre de personnes par ménage. Tableau 1.1 Population totale et nombre de ménages * 2011* 2016* Population totale Ménages privés Nombre moyen de personnes par ménage 2,6 2,5 2,4 2,4 2,3 2,2 * Données projetées Source : APCHQ et Institut de la Statistique du Québec 1.3 Structure par âge Des changements fondamentaux dans la structure d âge de la population se sont manifestés au cours du siècle dernier. La pyramide des âges permet d observer le recul, à partir de 1996, de l effectif en très jeune âge comparativement aux autres générations. En 2041, l ensemble de la génération du baby-boom aura plus de 75 ans, elle représentera environ le quart de la population. De plus, on remarque que les effectifs masculins sont plus nombreux à la naissance, alors que les personnes âgées de plus de 65 ans sont majoritairement de sexe féminin, en raison de leur espérance de vie supérieure. Pour comprendre l ampleur du vieillissement de la population, l âge médian, qui sépare la population totale en deux groupes égaux, est un indicateur simple mais révélateur. En 1901, il était de 21 ans, et n a fait que croître depuis. En 2001, l âge médian était de 38 ans, soit une augmentation de 17 ans au courant du dernier siècle. L augmentation de l âge médian s accélèrera rapidement au cours des prochaines années, et se chiffrera à 49 ans d ici Tous ces changements dans la structure démographique du Québec auront des répercussions importantes sur le marché de l immobilier au cours des années à venir. 12

14 Tableau 1.2 Source : Institut de la Statistique du Québec L amélioration des conditions sanitaires a permis à la fois de réduire le taux de mortalité et d augmenter la longévité moyenne. Au cours des dernières décennies, un phénomène nouveau a vu le jour, soit le vieillissement au sein même de la classe des 65 ans et plus. La pyramide des âges de 2041 met clairement en évidence cette tendance. Étant donné que les besoins en matière d habitation changent avec l âge, il deviendra primordial pour les décideurs de considérer la situation démographique avant de prendre des décisions d investissement. 13

15 1.4 Indicateurs de la structure par âge Le vieillissement de la population entraînera de lourdes charges économiques et sociales pour les générations futures. Les graphiques ci-dessous présentent deux indicateurs de la structure par âge au Québec. Tel que mentionné précédemment, l âge médian augmentera considérablement jusqu en 2051, pour ensuite se stabiliser aux alentours de 50 ans Âge médian, Québec, Source : Institut de la statistique du Québec Le deuxième indicateur, présenté au graphique 1.2, est le rapport de dépendance. Ce dernier mesure le poids relatif des jeunes de 0-14 ans et des personnes âgées de plus de 65 ans par rapport à la population active. Peu de personnes âgées sont toujours actives sur le marché du travail au-delà de cet âge. Le nombre de personnes âgées qui dépendront des programmes gouvernementaux sera de plus en plus grand en raison de la diminution de leurs revenus. En 1999, selon Statistique Canada, 42,5 % des revenus d un couple de personnes âgées provenaient des paiements de transfert. Cette proportion augmente à 57,3 % dans le cas d une femme âgée vivant seule. Le rapport de dépendance permet de mesurer la charge sociale ou démographique que la population active doit supporter. 14

16 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 Rapport de dépendance, Québec, Source : Institut de la statistique du Québec En 2001, ce rapport était de 0,44, c est-à-dire 100 personnes en âge de travailler supportaient 44 jeunes ou personnes âgées. Ce ratio augmentera rapidement, dès 2041, il pourrait atteindre 0,70. Cet accroissement provient de l augmentation du nombre de personnes âgées et non de celui d enfants. Cette particularité suppose d importantes dépenses gouvernementales, alors que les revenus provenant de la population active devraient décroître en raison de la diminution de la population active. 1.5 Ménages au Québec Selon Statistique Canada, un ménage est défini comme étant une «Personne ou groupe de personnes occupant un même logement et n'ayant pas de domicile habituel ailleurs au Canada. Il peut se composer d'un groupe familial (famille de recensement), avec ou sans autres personnes hors famille de recensement, de deux familles ou plus partageant le même logement, d'un groupe de personnes non apparentées ou d'une personne seule. Les membres d'un ménage qui sont temporairement absents le jour du recensement (par exemple, qui résident temporairement ailleurs) sont considérés comme faisant partie de leur ménage habituel. Pour les besoins du recensement, chaque personne est membre d'un seul et unique ménage» 2. L accroissement annuel de ménages est calculé à partir des données du recensement canadien effectué tous les cinq ans. Un nouveau ménage est créé lorsqu un adolescent quitte le nid familial ou lorsqu il y a divorce, pour ne donner que

17 deux exemples. Plusieurs facteurs influencent la création de ménages, et pour cette raison, les projections sur le nombre de ménages reposent sur l histoire québécoise observée depuis La création de nouveaux ménages a des répercussions directes sur le marché de l immobilier, car elle s accompagne d une augmentation de la demande d habitation. Comme souligné plus tôt, la croissance des ménages prévue pour les 15 prochaines années devrait être deux fois celle de la population totale. La formation de nouveaux ménages dépendra de plusieurs facteurs dont la migration, le divorce, sans oublier les jeunes en âge de former un ménage. Le phénomène de décohabitation, c est-à-dire délaisser la cohabitation pour habiter seul, est de plus en plus présent au Québec. Il en découle une augmentation du nombre de ménages composés d une seule personne. Les meilleures perspectives d emploi devraient avoir une influence positive sur la formation de nouveaux ménages. Une période de conjoncture économique favorable exerce des pressions à la hausse sur la formation de ménages depuis 1996, tel qu on peut l observer dans le tableau 1.3. Entre 1996 et 2001, il s est créé en moyenne ménages par année, alors que le nombre de mises en chantier n a été en moyenne que de unités par année. Les meilleures perspectives d emploi et l augmentation du pouvoir d achat poussent de plus en plus les gens à vivre seuls. Entre 1996 et 2001, le nombre total de ménages au Québec s est accru de 5,5 % alors que les ménages d une seule personne ont progressé de 14,4 %. Le Québec se distingue du reste du Canada par une diminution de plus de la moitié du nombre de mariages depuis 1976 et une augmentation constante du nombre de divorces. Ces caractéristiques expliquent en partie l augmentation de 5,4 % du nombre de familles monoparentales et la progression du nombre de personnes vivant seules. La diminution du nombre d enfants combinée avec un faible taux de fécondité explique que le nombre de famille sans enfants ait augmenté de 13,2 %. Les familles avec enfants affichent un recul de 4,7 % depuis Le nombre de ménages multifamiliaux, c est-à-dire plus d une famille sous un même toit, a explosé au cours des dernières années, ce qui représente une augmentation de 35,5 %. 16

18 Tableau 1.3 Nombre de ménages par type de ménage, Variation (%) Ensemble ,53 Ménages unifamiliaux ,95 Famille époux-épouse sans enfants ,24 Famille époux-épouse avec enfants ,74 Familles monoparentales ,43 Ménages multifamiliaux ,59 Ménages non familiaux ,47 Une personne seulement ,41 Deux personnes ou plus ,64 Source : Statistique Canada Au cours du 20 e siècle, le ménage composé de deux adultes et d enfants était à la base de la société québécoise. Depuis 1980, d importants changements dans les fondements de la société semblent se manifester. La société québécoise compte de moins en moins de familles traditionnelles et rien n indique que cette tendance puisse disparaître. Les ménages non familiaux d une seule personne sont aussi plus présents au sein de notre société. L espérance de vie féminine étant supérieure à celle des hommes, le nombre de femmes âgées vivant seules augmente considérablement. De plus, les enfants des babyboomers, soit la génération de l écho du boom, affecteront à leur tour le marché de l immobilier entre 2000 et Les meilleures conditions économiques que connaîtra la génération de l écho du boom auront une influence sur le type de ménage qu elle formera. Les personnes vivant seules devraient être plus nombreuses dans tous les groupes d âge. Les ménages multifamiliaux ont aussi progressé rapidement au cours des dernières années et cette tendance devrait se maintenir. Les économies d échelle promises par la mise en commun des ressources en séduiront plus d un. 17

19 Création de ménages et mises en chantier, Québec, Source : SCHL, Statistiques Canada Le graphique ci-dessus montre la relation à long terme existant entre la création de ménages et le nombre de mises en chantier. Les conditions économiques telles que l emploi, les taux d intérêt et la confiance des consommateurs, expliquent les écarts à court terme existant entre le nombre de mises en chantier et le nombre de nouveaux ménages créés. La reprise économique s est manifestée par un surplus de mises en chantier, en partie pour combler le déficit de la période de compression. Les années 1990 se sont caractérisées par une longue période de ralentissement, pour cette raison les mises en chantier ont été inférieures à la création de ménages. Depuis 2002, le nombre de mises en chantier est nettement supérieur au nombre de ménages créés. Ce fort volume d activité devrait s atténuer graduellement dès que la construction aura rattrapé le nombre de ménages formés. 1.6 Ménages québécois selon le mode d occupation Il est important d analyser l évolution des ménages selon leur mode d occupation. Selon qu ils sont propriétaires ou locataires, les ménages ont des comportements différents. Le tableau 1.5 présente l évolution générale des ménages entre 1996 et 2001 selon le mode d occupation. Le nombre de propriétaires a progressé de 8,2 % alors que le nombre de locataires a augmenté de seulement 1,9 %. Le taux de propriété est passé de 56,6 % en 1996 à 58,1 % en

20 Le tableau 1.4 confirme la tendance selon laquelle la composition des ménages connaît des transformations. Le nombre de ménages unifamiliaux est en baisse chez les locataires, mais connaît une hausse chez les propriétaires. Les ménages multifamiliaux et non familiaux d une seule personne sont en forte progression et cette tendance devrait se maintenir au cours des années à venir. À la lumière des données du recensement, l augmentation du nombre de ménages formés d une seule personne n entraînerait pas forcément une diminution du nombre de pièces demandées. Les bonnes perspectives économiques et l augmentation du pouvoir d achat permettront aux ménages d une seule personne de se loger dans des appartements plus spacieux qu auparavant. La plus forte progression des ménages propriétaires comparativement aux locataires entraîne une augmentation du taux de propriété au Québec. En 1996, 56,5 % des ménages québécois étaient propriétaires de leurs logis, cette proportion était de 58 % en Malgré cette progression, le Québec affiche un taux de propriété inférieur à la moyenne canadienne qui se situe à 65,8 %. Tableau 1.4 Ménages québécois selon le mode d occupation, Propriétaire Locataire Var. (%) Var. (%) Ensemble , ,97 Ménages unifamiliaux , ,26 Famille époux-épouse sans enfants , ,73 Famille époux-épouse avec enfants , ,88 Familles monoparentales , ,81 Ménages multifamiliaux , ,43 Ménages non familiaux , ,73 Une personne seulement , ,18 Deux personnes ou plus , ,71 Source : Statistique Canada 19

21 Le graphique suivant compare les taux de propriété des grandes villes canadiennes. Les villes de Montréal et Québec affichent des taux de propriété inférieurs à la moyenne provinciale, soit 50,2 et 55,5 respectivement. La ville de Gatineau-Hull a un taux de propriété de 62,4, soit 4,4 % supérieur à la moyenne provinciale. Taux de propriété 2001, Grandes villes canadiennes ,1 70,6 65,5 63,2 62,4 50,2 55,5 61, Vancouver Calgary Winnipeg Toronto Gatineau- Hull Source : Statistiques Canada Montréal Québec Halifax 1.7 Distribution des ménages selon le type et le mode d occupation Le tableau 1.5 indique la répartition des ménages selon le type et le mode d occupation. 80 % des propriétaires sont des ménages unifamiliaux et leur poids relatif a reculé de 2,2 points de pourcentage par rapport à Cette augmentation est attribuée plus particulièrement aux ménages d une seule personne. Parmi les locataires, la majorité est constituée de ménages non familiaux, soit 52,6 %, en hausse de 1,8 point comparativement à Une fois de plus, cette hausse est attribuée à l augmentation des locataires vivant seuls. Les ménages unifamiliaux locataires ont reculé de 2 points de pourcentage et leur poids se situe à 46,8 %. 20

22 Tableau 1.5 Répartition des ménages selon le type et le mode d occupation, Propriétaire Locataire (%) (%) (%) (%) Ménages unifamiliaux 82,33 80,09 48,84 46,81 Famille époux-épouse sans enfants 27,38 29,67 17,17 17,63 Famille époux-épouse avec enfants 47,45 42,25 16,88 15,08 Familles monoparentales 7,50 8,17 14,79 14,10 Ménages multifamiliaux 0,87 1,06 0,36 0,52 Ménages non familiaux 16,80 18,85 50,80 52,67 Une personne seulement 14,29 17,05 44,21 46,90 Deux personnes ou plus 2,51 1,80 6,59 5,77 Source : Statistique Canada La distribution des ménages confirme la tendance selon laquelle la composition des ménages se modifie. Alors qu en 1996, la famille traditionnelle représentait 47,45 % des ménages propriétaires, elle affiche un recul de plus de 5 points de pourcentage. Les changements dans la distribution des ménages locataires vont dans le même sens que les propriétaires, à l exception des familles monoparentales. Cette différence peut en partie s expliquer par le fait qu après à un divorce, le parent ayant la garde des enfants conserve souvent la maison familiale, ce qui fait progresser le poids relatif des familles monoparentales propriétaires. 1.8 Ménages selon l âge de soutien, par mode d occupation Selon les cycles de vie décrits par Foot, la majorité des propriétaires seraient âgés de plus de 35 ans, et les locataires de moins de 35 ans. Le tableau 1.6 confirme cette hypothèse. En 2001, près du tiers des locataires étaient âgés de moins de 34 ans, et la proportion de locataires diminue avec l âge. Le recul du nombre relatif des ménages de 25 à 34 ans, tant chez les locataires que les propriétaires, est imputable à la diminution du nombre d effectifs de cette cohorte entre 1996 et La génération X (fin du baby-boom, ) et la suivante, communément appelée la génération du baby-bust, font partie de cette tranche d âge. Les ménages de moins de 25 ans ont vu leur poids relatif augmenter 21

23 légèrement entre 1996 et Cette tendance devrait persister puisque la génération de l écho du baby-boom, soit les enfants des baby-boomers nés entre 1980 et 1996, a commencé à faire son entrée sur le marché de la location. Il est intéressant de noter que la queue du baby-boom, soit la génération X représentant les gens nés entre 1960 et 1966, devait être en phase d accession à la propriété entre 1990 et Or, il semble que ceuxci aient été retardés dans leur cycle de vie, ce qui entraîne comme conséquence le recul des ans chez les propriétaires. Ce retard peut être expliqué par des difficultés éprouvées sur le marché de l emploi en période de ralentissement économique. Tableau 1.6 Distribution des ménages selon l âge du soutien de ménage, par mode d occupation, Québec Propriétaires Locataires Moinsde25 ans 0,8 0,9 8,7 9, ans 13,8 10,5 25,0 21, ans 26,7 24,9 21,8 21, ans 24,3 25,6 15,1 17, ans 16,4 18,2 10,3 11, ans 12,5 12,8 10,5 10,1 75 ans et plus 5,5 7,1 8,6 9,8 Source : Statistique Canada La génération de l écho a amorcé son entrée sur le marché de la location à partir de Étant plus importante que la génération précédente, la demande de logement qui s ensuit s est accrue considérablement. Les bonnes perspectives économiques poussent les jeunes à vivre seuls plutôt qu en colocation. La compréhension des cycles de vie et l étude de la composition de la population québécoise auraient dû permettre de prévoir l arrivée de cette génération sur le marché de l immobilier, et de se prémunir contre la pénurie de logements que l on connaît actuellement. 22

24 1.9 Revenus des ménages et mode d occupation Afin de bien comprendre le marché de l immobilier, il est important de situer les ménages en fonction des revenus et du mode d occupation. Le tableau 1.7 donne les revenus bruts des ménages unifamiliaux et non familiaux, selon leur mode d occupation. Les ménages multifamiliaux ont été omis de ce tableau puisque leurs revenus bruts incluent un nombre indéterminé de travailleurs, donc difficilement comparable d une année à l autre. Les données de 2001 ont été transformées en dollars constants de 1996 dans le but d éliminer l effet de l inflation sur les revenus, et ainsi permettre d obtenir un bon indicateur des variations réelles survenues entre 1996 et Les revenus médians des locataires ont progressé plus rapidement que ceux des propriétaires, soit des augmentations réelles de 12,5 % et 3,1 % respectivement. L écart de revenus entre propriétaires-occupants et locataires s est rétréci, mais demeure considérable. Les propriétaires gagnent en moyenne deux fois plus que les locataires. L augmentation plus rapide des revenus des locataires peut s expliquer par le retard de la génération X à accéder à la propriété ainsi que par l arrivée sur le marché de l immobilier de la génération de l écho en période d expansion économique. Pour leur part, les ménages non familiaux ont vu leurs revenus progresser plus rapidement que les autres types de ménage, tant chez les locataires que chez les propriétaires. Les ménages unifamiliaux comptent généralement deux travailleurs, ce qui explique que les revenus de ceux-ci représentent en moyenne le double des revenus des ménages non familiaux. Tableau 1.7 Revenus médians des ménages selon le mode d occupation, Québec, Propriétaires Locataires 2001 Variation 2001 Variation 1996 ($ de 1996) ($ de 1996) (%) (%) Ensemble , ,5 Ménages unifamiliaux , ,6 Ménages non familiaux , ,9 Source : Statistique Canada 23

25 L augmentation plus rapide des revenus des locataires comparativement à ceux des propriétaires soulève un questionnement. Dans la région de Montréal, la forte demande pour des logements locatifs a causé des pressions à la hausse sur les loyers. Si ces derniers augmentent plus rapidement que les revenus des locataires, il deviendra de plus en plus difficile pour certains d épargner pour une mise de fonds dans le but d accéder à la propriété. Dans certains cas, des ménages locataires pourraient reporter à plus tard la décision d accéder à la propriété. Les cycles de vie de plusieurs générations pourraient être retardés Distribution cumulative des ménages, mode d occupation et revenu Le graphique suivant compare la distribution cumulative des ménages selon leur tranche de revenus et leur mode d occupation. La distribution chez les locataires est beaucoup plus inégale que chez les propriétaires. En effet, 54,9 % des ménages propriétaires ont un revenu supérieur à $, contre seulement 19 % pour les locataires. De plus, seulement 21,9 % des ménages propriétaires ont des revenus inférieurs à $, alors que cette proportion est de 56,5 % chez les locataires. 120 Distribution cumulative des ménages selon le mode d'occupation et tranche de revenu du ménage, Québec, Propriétaires Locataires 0 Moins de $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ et plus Source: Statistique Canada 24

26 Le graphique précédent montre clairement la dichotomie existant entre les revenus des ménages propriétaires et locataires. L inégalité de revenus est plus forte au sein des ménages locataires. Parmi ceux-ci, les ménages non familiaux, qui représentent une forte proportion de personnes seules, se retrouvent dans une situation plus précaire que les autres types de ménage Taux d effort selon l âge du soutien de ménage En divisant les dépenses annuelles reliées au logement par le revenu annuel brut des ménages, on obtient un taux d effort. Ce dernier indique la part du revenu brut consacrée par les ménages pour se loger. Selon les critères d approbation de crédit des banques, la proportion du revenu brut total reliée à l habitation ne devrait pas dépasser 30 %. Or, plusieurs ménages québécois dépassent largement ce seuil. Le tableau 1.8 présente la proportion de ménages propriétaires se retrouvant de part et d autre du seuil de 30 %. L âge du principal soutien de ménage est pris en compte dans le but de cibler les groupes d âge ayant des taux d effort élevé. Parmi les propriétaires âgés de moins de 25 ans, 21,5 % des ménages unifamiliaux affichent des taux d effort supérieurs à 30 % de leurs revenus bruts. Parmi les ménages non familiaux de moins de 25 ans, 51,8 % d entre eux paient plus de 30 %. Cette proportion diminue avec l âge, mais reste tout de même élevée comparativement aux autres types de ménage. Si on exclut les moins de 25 ans, la majorité des ménages restants font face à des taux d effort inférieurs à 30 %. Parmi les ménages unifamiliaux, la proportion de ménages faisant face à un taux d effort inférieur à 30 % oscille entre 86,7 % et 92,1 %. Cette proportion est supérieure à 90 % pour les ménages multi-familiaux. Un peu plus de 10 % des ménages non familiaux ont des taux d effort de plus de 30 %. Il est intéressant de noter que les ménages multi-familiaux représentent les proportions les plus élevées de ménages payant moins de 30% de leurs revenus bruts, tous âges confondus. 25

27 Tableau 1.8 Taux d effort selon l âge du principal soutien de ménage, propriétaires, Québec 2001 Moins 75 ans de 25 ans ans ans ans ans ans et plus Ménages unifamiliaux Moins de 30% du revenu 78,5 86,7 88,4 90,9 88,1 89,9 92,1 Plus de 30 % du revenu 21,5 13,3 11,6 9,1 11,9 10,1 7,9 Ménages multifamiliaux Moins de 30% du revenu 80 90, ,1 95,6 94,9 Plus de 30 % du revenu 20 9, ,9 4,4 5,1 Ménages non familiaux Moins de 30% du revenu 48,2 66,7 72,9 72,5 68,8 74,8 76 Plus de 30 % du revenu 51,8 33,3 27,1 27,5 31,2 25,2 24 Source : Statistique Canada Le tableau 1.9 reprend le même exercice pour les locataires. On observe une proportion plus élevée de ménages payant plus de 30 % de leurs revenus bruts lorsque le principal soutien est âgé de moins de 25 ans. Cette proportion est même supérieure à 50 % chez les ménages non familiaux. Contrairement aux propriétaires, les taux d effort des ménages non familiaux augmentent avec l âge, plutôt que de diminuer. La situation diffère aussi parmi les ménages unifamiliaux. La part des ménages déboursant moins de 30 % de leur revenu brut ne dépasse jamais 79 %. Ceci entraîne une part importante de familles ayant des taux d effort supérieurs à 30 %. La situation des ménages non familiaux est similaire. La proportion de ménages non familiaux faisant face à des taux d effort inférieurs à 30 % oscille entre 40,3 % et 68,3 %, ce qui implique une proportion très élevée de ménages payant, pour se loger, plus de 30 % de leur revenu brut. Les ménages multifamiliaux locataires ont une distribution similaire à celle des propriétaires, prouvant ainsi que la mise en commun des ressources permet de diminuer le taux d effort consenti. 26

28 Tableau 1.9 Taux d effort selon l âge du principal soutien de ménage, locataires, Québec, 2001 Moins 75 ans de 25 ans ans ans ans ans ans et plus Ménages unifamiliaux Moins de 30 % du revenu 67,4 76,1 73,9 78,5 74,7 78,8 76,5 Plus de 30 % du revenu 32,6 23,1 26,1 21,5 25,3 21,2 23,5 Ménages multifamiliaux Moins de 30 % du revenu 82,1 84,2 88, ,9 100 Plus de 30 % du revenu 17,9 15,8 11, ,1 0 Ménages non familiaux Moins de 30 % du revenu 45,2 68,3 63,8 56,3 47,3 46,9 40,3 Plus de 30 % du revenu 54,8 31,7 36,2 43,7 52,7 53,1 59,7 Source : Statistique Canada Les taux d effort diffèrent considérablement selon le mode d occupation. Chez les propriétaires, le taux d effort diminue avec le temps. Le remboursement d un prêt hypothécaire peut s échelonner sur une période de 25 ans, pendant laquelle les revenus augmentent. Il en résulte donc une diminution du taux d effort avec le temps. La situation est différente chez les locataires. Parmi les ménages unifamiliaux locataires, une proportion d au moins 20 % consent des taux d effort supérieurs à 30 %, peu importe l âge. Cette proportion augmente considérablement (entre 31,7 % et 59,7 %) en présence de ménages non familiaux locataires. Les ménages locataires ayant les revenus les plus élevés ont la possibilité d accéder à la propriété, ce qui pourrait expliquer l augmentation des taux d effort selon l âge des locataires. 27

29 Chapitre 2 La composition du parc immobilier 2.1 Parc existant Les lignes qui suivent brossent un portrait général du parc immobilier existant. L analyse s effectue à l échelle provinciale, en plus de mettre en évidence les régions métropolitaines de Montréal, Québec et Gatineau. Au cours des dernières décennies, l évolution démographique a considérablement influencé le marché immobilier. De 1921 à 1945, ce qui inclut la grande dépression des années 1930 et la Seconde Guerre mondiale, le marché de la construction est au ralenti. Le parc actuel, possédé ou loué, ne se compose que de 8,3 % d unités construites à cette époque. Près d une unité existante sur cinq a été construite dans la période d après-guerre ( ). Cette période se caractérise comme une période d expansion économique ayant stimulé le volume de construction résidentielle. Les familles comptent en moyenne 4 enfants, ce qui entraîne une augmentation de la demande en habitation et la construction (l offre) s ajuste. Le rythme de construction observé pendant les années 50 se maintient durant les années 60. L arrivée sur le marché de la location des baby-boomers se fait dans les années 70. La récession du début des années 1980 et les forts taux d intérêt de l époque ralentissent considérablement l industrie de la construction. C est à cette époque que les babyboomers entrent en phase d accession à la propriété, ce qui a permis en 1987, d atteindre un niveau record de mises en chantier, soit unités. Dès lors, de moins en moins de logements locatifs sont construits. La décennie 90 est particulièrement difficile pour l industrie, qui voit le nombre de mises en chantier chuter en raison de la récession. L arrivée sur le marché de la location de la génération du baby-bust entraîne une hausse des taux d inoccupation. Il a fallu attendre de meilleures conditions économiques et l arrivée sur le marché de l immobilier des enfants des baby-boomers, pour voir la reprise de l activité dans l industrie de la construction. 28

30 Tableau 2.1 Distribution du parc immobilier selon l âge de construction et mode d occupation, Québec, 2001 Province de Québec Possédés Loués % % 1920 ou avant 7,2 6, ,6 10, ,8 20, ,3 20, ,1 18, ,6 7, ,8 7, ,4 5, ,1 2,7 Source : Statistique Canada Le tableau 2.1 présente les constructions résidentielles selon l année de construction et le mode d occupation. Au niveau provincial, 58,9 % des locataires vivent dans une résidence construite avant 1970, alors que cette proportion chute à 43,9 % pour les propriétaires occupants. Le parc locatif québécois vieillit et semble ne pas vouloir se renouveler pour certains segments de marché, notamment dans les gammes de prix moyen et inférieur. Durant cette période, les maisons unifamiliales ont été très populaires auprès des baby-boomers, contribuant ainsi à l essor des banlieues. Notons que le dernier boom de construction de logements locatifs s est produit au cours de la décennie C est à cette époque que les baby-boomers commencent leur cycle de vie et font leur entrée sur le marché de la location. La demande de logements locatifs est forte, certains incitatifs fiscaux sont mis en oeuvre dans le but d en stimuler la construction. 29

31 2.1.1 Montréal Tableau 2.2 Distribution du parc immobilier selon l âge de construction et mode d occupation, Montréal, 2001 Montréal Possédés (%) Loués (%) Total 41,2 56, ou avant 4,8 5, ,1 10, ,9 23, ,0 24, ,5 17, ,9 6, ,4 6, ,5 3, ,9 1,7 Source : Statistique Canada Le parc immobilier de la région de Montréal, qui représente 56,5 % du parc locatif québécois et 41,2 % des logements possédés, est plus âgé que la moyenne provinciale. Depuis 1980, un plus grand nombre de logements possédés ( unités) ont été construits comparativement aux logements loués ( unités). La situation du logement destiné à la location s est aggravée entre 1996 et 2001, puisqu il ne s est construit que unités, soit quatre fois moins que les logements possédés. Cela combiné à l arrivée de la génération de l écho sur le marché locatif au début des années 2000 a causé une pénurie de logements Québec La ville de Québec représente 10,5 % du parc locatif et 9,5 % des propriétés possédées québécoises. Contrairement à la ville de Montréal, la ville de Québec a un parc plus jeune que la moyenne provinciale, particulièrement en ce qui a trait aux logements possédés. C est dans cette région que le boom immobilier des années 1970 a été le plus fort. Une fois de plus, à partir des années 1980, plus de logements possédés ( unités) ont été construits comparativement aux logements ( unités). 30

32 Tableau 2.3 Distribution du parc immobilier selon l âge de construction et mode d occupation, ville de Québec, Gatineau Ville de Québec Possédés (%) Loués (%) Total 9,5 10, ou avant 5,3 7, ,5 9, ,1 15, ,5 18, ,7 20, ,6 8, ,5 9, ,5 7, ,5 3,3 Source : Statistique Canada Malgré la recrudescence de la construction au cours des dernières années, la région métropolitaine de Gatineau représente 3,7 % des logements possédés et 3,1 % des unités locatives. Les caractéristiques du parc immobilier de Gatineau diffèrent des parcs de Montréal et Québec. La majorité des immeubles résidentiels de Gatineau ont été construits après les années Seulement un tiers des logements possédés et deux logements locatifs sur cinq ont été construits avant 1970, ce qui représente des proportions inférieures à la province. Malgré la récession de la fin des années 1980 et celle du début de 1990, une proportion importante des immeubles résidentiels ont été construits durant ces années. La construction du parc immobilier québécois s est étalée tout au long du dernier siècle, plus de la moitié des unités existantes sont âgées de 23 à 57 ans. Pour combler les demandes futures en matière d habitation, il est essentiel de préserver le patrimoine existant, tout en y ajoutant de nouvelles unités. Le maintien et la rénovation du parc immobilier deviennent une préoccupation incontournable en raison du faible niveau de construction d immeubles locatifs. 31