Mars Le marché suisse de l immobilier 1H16

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1 Mars 206 Le marché suisse de l immobilier H6

2 Environnement macroéconomique Le creux de la vague semble dépassé et une légère accélération de la croissance est attendue pour 206. Cette tendance devrait se trouver soutenue par la reprise de la demande extérieure en faveur des biens et des services suisses. Après la suppression du taux plancher CHF/EUR, les perspectives conjoncturelles pour 205 ne s annonçaient guère favorables. L économie suisse est malgré tout parvenue à braver le franc fort et devrait afficher une légère croissance de 0,8% d après les estimations publiées par le Secrétariat d État à l économie (SECO). L accélération de la croissance au sein de l UE, la baisse des prix à l importation et une consommation intérieure constante ont évité au pays de glisser dans la récession. Du fait de la persistance d un franc fort, la situation de départ reste difficile pour 206. Pour autant, l économie suisse devrait bénéficier de belles opportunités sur le plan international, la conjoncture mondiale devant maintenir son rythme de croissance modéré (206: 3,3%). Des interrogations demeurent concernant la Chine ou les conséquences de la chute du prix du pétrole, qui ont entraîné pour l heure certaines turbulences sur les marchés. Les incertitudes qui pèsent sur la conjoncture nationale ont légèrement dégradé l évaluation de la situation commerciale réalisée en début d année par le Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l ETH. Les prévisions commerciales pour le premier semestre de l année ont fait l objet d une évaluation prudente en janvier, le groupe d experts de la Confédération tablant pour 206 sur une légère accélération de la croissance à,5% (207:,9%). L année 205 a vu le nombre de chômeurs augmenter de 3,5 à 3,7% (décembre 205). A cet égard, le chômage présente de fortes disparités régionales. Ainsi, 5,3% de la population active en Suisse latine se trouve actuellement sans emploi. Le taux enregistré en suisse alémanique est sensiblement inférieur (3,2%). L augmentation du nombre de demandeurs d emploi devrait faiblir en 206 grâce à une plus forte solidité attendue de la conjoncture. Pour l année en cours, le SECO prévoit en effet un taux de chômage en moyenne de 3,6%. induite par la baisse des prix de l énergie (cf. graphique) et, pour l heure, les investissements prévus ne sont pas reportés. En 205, les obligations de la Confédération à dix ans ont à nouveau atteint leurs plus bas records (-0,4%). Une reprise stable reste pour l instant exclue ; en effet, les premières semaines de la nouvelle année ont montré que les marchés obligataires réagissaient encore de façon extrêmement volatile et que les incertitudes économiques continueraient d occuper pour un temps la politique monétaire des banques centrales. La BNS juge la situation de la politique monétaire inchangée et estime que le franc est toujours surévalué. La BNS devrait toutefois renoncer à une nouvelle modification des taux, dans la mesure où le cours de change EUR/CHF demeure dans une fourchette comprise entre,07 et,0. La différence de rendement par rapport aux placements immobiliers devrait perdurer, un revirement de tendance en matière d évolution des prix ne se dessinant pas pour l heure. Les primes de risques constituent un coussin salutaire, étant donné que les ajustements des prévisions de rendement conduisent en règle générale, en cas de dépassement sensible des valeurs moyennes des primes à long terme, à une modification des allocations. Inflation importée Evolution annuelle en % Local à l'étranger Inflation de l'ipc Source: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Note: IPC indice desprix à la consommation Le point le plus bas de l inflation négative devrait être dépassé en 205. Du fait du franc fort et de la faiblesse des cours du pétrole, les prix à la consommation ont chuté de,%. Les prix bas de l énergie devraient se maintenir en début d année, la BNS faisant état dans ses prévisions d un taux d inflation de -0,5%. L inflation devrait redevenir positive en 207 à +0,3%. Les signes d une déflation ne sont néanmoins pas perceptibles jusqu ici ; l inflation négative est en effet Pour en savoir plus, «UBS Outlook Suisse», er trimestre 206 2

3 Immeubles résidentiels de rendement La demande de logements reste constante dans les zones urbaines. Lorsqu elle baisse, la demande peut se trouver soutenue par la croissance du salaire réel. Le nombre de logements vacants a augmenté au er juin 205 de près de 2% pour s établir à 5 72 logements (taux des logements locatifs vacants:,8%). En dépit de signes indiquant une baisse, la demande reste malgré tout à un niveau élevé: les investissements dans les projets de nouvelles constructions n ont baissé que de 2,6% en 205 sur l ensemble du territoire suisse (204: -5,4%). Contrairement à la tendance générale enregistrée dans le pays, le volume des constructions dans le secteur des logements a progressé dans les principales villes de Suisse alémanique. En revanche, à Lausanne et à Genève, les investissements dans la construction ont reculé de 0,3 et 6,6% respectivement. Les deux villes affichent des taux de logements vacants extrêmement faibles. La situation tendue liée au ralentissement du secteur de la construction en Suisse romande devrait encore renforcer cette tendance. C est dans ce contexte qu a été adopté par scrutin à Genève en 205, une disposition légale facilitant la transformation de bureaux en logements. À l issue de cette transformation, le plafond des loyers ne sera pas contrôlé,. Les prochains mois permettront de déterminer dans quelle mesure cette disposition aura permis de stimuler l offre. L immigration nette a atteint près de personnes en 205, en repli de 9,4% par rapport à 204. Au cours de cette période, l immigration en provenance des États-membres de l UE (l UE-28) affichait à peine personnes. Cela représente une baisse de 6,2%, qui s explique notamment par de meilleures perspectives de croissance au sein de la zone euro. En dépit d une conjoncture plus faible et des incertitudes liées à l initiative contre l immigration de masse, la croissance démographique demeure à un niveau élevé. La mise en application de l initiative sur l immigration représente toujours un facteur d incertitude pour le marché immobilier. En matière de construction de logements, la croissance démographique régionale revêt également de l importance. En effet, il est notoire que la pénurie de logements s explique bien souvent par une mauvaise répartition de ces derniers liée à des incitatifs inadaptés. L aménagement du territoire doit encourager la création de l offre à l endroit même où se trouve la croissance, afin de prévenir toute augmentation artificielle des prix. Dans ce domaine, les agglomérations jouent un rôle crucial. En effet, ces régions enregistreront l année prochaine une croissance de leur population. La périphérie des agglomérations offre notamment un potentiel considérable (+0% dans les cinq prochaines années). Les villes contribuent à cette évolution du 0,50% à Genève, 0,4% à Lausanne fait de leur fonction de centre régional. Elles ne peuvent toutefois pas croître au même rythme, leur densification intérieure limitant un tel développement. L augmentation du nombre d habitants ne constitue que l un des multiples vecteurs de la demande de logements. Les autres composants qui augmentent la demande sont l utilisation accrue de surfaces habitables par personne et la croissance des salaires. Les salaires réels ont augmenté en 203 et 204 de % par an environ. L inflation négative de 205 devrait une nouvelle fois renforcer le pouvoir d achat. Du fait d un élargissement accru de l offre, les prix de surface pourraient devenir plus avantageux, avec néanmoins un éventuel soutien de la croissance du salaire réel par la demande de surface. La légère progression de l offre de logements se répercute désormais sur les loyers. Au cours de l année passée, l indice des loyers du logement de l OFS affichait à nouveau, pour la première fois depuis 202, un renchérissement mensuel négatif (indice de novembre:-0,4%). Les loyers proposés par Wüest & Partner ont également stagnés au 4e trimestre 205 (3e trimestre 205:,0%). Au cours des prochains mois, le marché locatif devrait marquer le pas, la faiblesse du taux d intérêt de référence à,75% et l inflation limitant le potentiel d augmentation des loyers pour les baux existants. Nombre de logements vacants au er juin 205 (%) en % Moyenne des grandes villes: 0,36% Winterthur Zurich Berne Bâle Lausanne Genève Part des logements vacants sur l'entier du parc immobilier Source: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland 3

4 Immeubles commerciaux Le marché des bureaux semble se stabiliser. Pour autant, la correction des loyers n est pas encore terminée. La suppression du taux plancher fait pression sur les marges dans le commerce de détail et porte atteinte à la volonté d achat des consommateurs. Le nombre de surfaces vacantes sur le marché des bureaux reste élevé, entraînant une baisse des loyers. Sur ce marché locatif, plusieurs facteurs voient leur importance augmentée, notamment la fixation du prix et dans certaines mesures incitatives, les périodes de de loyers offerts. La pression à la hausse pour les biens de premier choix reste d actualité, ce type de placements bénéficiant d un certain dynamisme grâce à une politique monétaire plus souple. Les biens immobiliers sont considérés partout comme de nouvelles «obligations», car ils offrent une sécurité élevée par rapport à d autres types de placements. Dans ce domaine, les rendements d acquisition atteignent des niveaux extrêmement bas. Dans la conjoncture actuelle, les investisseurs s en accommodent car ils participent aux rendements des revenus. De plus, l introduction de taux négatifs a accru, en dépit de prix de transaction plus élevés, la différence de rendement par rapport aux obligations de la Confédération à dix ans. Au 3e trimestre 205, les rendements nets de premier ordre pour des bureaux haut de gamme s établissaient ainsi à 2,3% à Zurich (2,7% au même trimestre de l an passé) et à 2,7% à Genève (3,2% au même trimestre de l an passé). La prime de risque se trouvait ainsi comprise entre 300 et 320 points de base. Une demande en demi-teinte et les inquiétudes suscitées par la conjoncture des derniers mois ont marqué le marché des surfaces de bureaux. Le taux de l offre atteint un niveau élevé mais semble se stabiliser. D après les données communiquées par CRBE, près de m² étaient disponibles à Genève au 4e trimestre 205, ce qui représente un taux d'offre de 6,3% (contre 5,6% pour le même trimestre en 204). Zurich, pour sa part, proposait m2 sur le marché (taux de l offre de 4,3%, 204: 4,%). La demande pourrait par ailleurs reprendre dans les prochains mois. La tendance à la hausse du marché du travail devrait, d après l indicateur avancé de l évolution de l emploi du KOF, être freinée à moyen terme. Concernant le commerce de détail, l année passée aura été, d après la série de publications de l institut BAK de Bâle, la plus mauvaise jamais enregistrée depuis le début des mesures (980), avec un recul du chiffre d affaires d'environ 2 milliards de CHF. Cela correspond à un repli de 2,3% par rapport à l année antérieure. Le secteur pâtit de la baisse du niveau des prix (-,4%) et tente, de ce fait, d attirer le tourisme d achat en proposant des remises. Du fait d un franc qui reste fort et de la chute des prix, la situation du marché pour le commerce de détail demeure difficile en 206, la confiance des consommateurs restant inférieure, d après les enquêtes, à la moyenne annuelle. Cette confiance négative tient aux inquiétudes liées à l insécurité du marché du travail et à la conjoncture. En revanche, les consommateurs jugent cette période comme positive pour la réalisation d acquisitions plus conséquentes. Ce contexte plutôt négatif entraîne la baisse des loyers proposés pour les commerces de détail. Wüest & Partner indique ainsi, pour l an passé, un recul de 5,8% (contre -,% l année précédente) sur l ensemble de la Suisse. A Zurich et à Bâle, le recul est un peu moins marqué (-2,3% et -4,9% respectivement). Avec -4%, Genève affiche pour sa part un net recul. Une stabilisation sur le marché des surfaces de bureau? (m 2 en milliers)(%) Q Q Q4 200 Q4 20 Q4 202 Q4 203 Q4 204 Q4 205 Genève offre (m2) Zurich offre (m2) Genève taux de l'offre (%) Zurich taux de l'offre (%) Source: CBRE, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland 4

5 Perspectives Evolution des rendements Les rendements globaux de chacun des segments sont comparables. Cela devrait renforcer l attractivité du secteur commercial. La situation actuelle du marché vient ajouter un nouveau facteur à la pénurie de placements, à savoir la volatilité des placements. Depuis le début de l année, les turbulences économiques poussent les investisseurs à effectuer des placements stables. Cette tendance devrait soutenir le marché de l immobilier en 206, une augmentation des taux s avérant peu vraisemblable dans les conditions actuelles du marché. Au cours de cette année, les investissements immobiliers devraient enregistrer une forte demande, du fait de la sécurité des rendements de revenus. Cela devrait soutenir la demande en faveur de l immobilier. Nous tablons sur un rendement global dans le secteur commercial de 4,5%, les estimations pour l immobilier résidentiel de rendement devant atteindre 4,6%. Au cours des derniers mois, de nombreux investisseurs ont misé sur l immobilier résidentiel, le secteur commercial se trouvant ainsi distancé. Pour sa part, la demande de biens commerciaux était principalement portée par la faiblesse des taux. Le manque de capacités dans le secteur du logement a également entraîné en partie, que les acquisitions portent sur l immobilier de bureau et les commerces de détail. Au cours des prochains mois, le risque devrait croître dans le secteur du logement, mais se stabiliser quelque peu dans le secteur commercial. Cette tendance offre des possibilités de placement. Le secteur commercial permet, en effet, une large diversification, du fait de l hétérogénéité qu offre la très grande diversité des branches concernées. Les investisseurs devront concilier les allocations au cours des prochains moins en tenant compte de ce contexte tendu. Les évènements historiques de l année dernière ont entraîné de nouvelles décotes dans les taux d escompte. Cette année, les augmentations de valeurs ne devraient plus être fortement soutenues à ce niveau. À court terme, les rendements globaux devraient égaler, dans tous les secteurs, les rendements de revenus. Nous prévoyons pour 206 et 207 des composants d augmentation d'une valeur de 0,5 à 0,6% pour les portefeuilles existants. L inflation négative et les faibles taux hypothécaires pèsent également sur les rendements de revenus. Au total, nous prévoyons qu au cours des deux prochaines années, les rendements de revenus afficheront des niveaux bien plus faibles qu au cours des dernières années, notamment dans le secteur des logements. Pour l ensemble des secteurs, les prévisions s établissent à 4,6% (206) et 4,4% (207). Concernant l immobilier commercial, nous prévoyons de faibles décotes dans le secteur du commerce de détail, où nous tablons sur des rendements globaux de 4,7%, la croissance des loyers devant continuer à s infléchir. L immobilier de bureau devrait, de son côté, afficher une légère stabilisation des rendements globaux (4,4% pour 206), correspondant pratiquement aux rendements de revenus. Pour 207, l accélération de la croissance devrait avoir un effet et les loyers devraient augmenter faiblement (prévision de 0,3%). Cela permettra alors d obtenir des rendements globaux de 4,6%. Cycle d augmentations de valeur supérieures à la moyenne (Rendement sur la valeur) 5% 4% 3% 2% % 0% -% F 6F 7F 8F 9F 20F Résidentiel Commerce Bureaux Source: IPD, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland 5

6 Real Estate Research & Strategy Switzerland Michael Böniger Pour plus d informations, consultez: UBS Asset Management Global Real Estate Research Michael Böniger Tel Cette présentation ne saurait être considérée comme une offre d'achat ou de vente des titres ou autres instruments financiers émis par UBS AG ou ses filiales en Suisse, aux Etats Unis ou toute autre juridiction. Toute utilisation, copie, reproduction, redistribution ou republication de toute partie de la présente publication sans l accord écrit d UBS Asset Management sont interdites. Les informations collectées et les avis émis dans le présent document reposent sur des données dignes de confiance issues de sources fiables et de bonne foi, mais aucune responsabilité d UBS Asset Management n est engagée en cas d erreurs ou omissions. Informations et les avis émis peuvent changer à tout moment, sans notification préalable. Veuillez noter que les performances passées ne préfigurent pas des performances futures. Avec l investissement dans le secteur de l immobilier (par investissement direct, fonds à capital fixe ou variable) les actifs sous-jacents sont illiquides, et l évaluation dépend du jugement de l expert. La valeur des investissements et des revenus qui en découlent peut fluctuer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs peuvent perdre le montant investi initialement. Ce document est une communication marketing. Les opinions exprimées sur le marché ou les investissements ne sont pas destinées à des fins de recherche en investissement. Le document n a pas été établi conformément aux exigences d une juridiction visant à promouvoir l indépendance de la recherche en investissements et n est soumis à aucune interdiction d effectuer des transactions avant la diffusion de la recherche en investissement. Les informations contenues dans ce document ne constituent pas un appel à l épargne, et elles ne doivent pas être considérées comme une recommandation d achat ou de vente d aucun titre ou fonds en particulier. Un certain nombre d observations dans ce document sont considérées comme des énoncés prospectifs. Les résultats futurs réels, cependant, peuvent varier considérablement. Les opinions exprimées sont un reflet du meilleur des connaissances d UBS Asset Management au moment de la rédaction de ce document, et les rédacteurs déclinent toute obligation de mettre à jour ou modifier les énoncés prospectifs en raison de nouvelles informations, d événements futurs ou autres. Par ailleurs, ces opinions ne sont pas destinées à prédire ou garantir les performances futures d un quelconque titre particulier, d une catégorie d actifs ou des marchés en général, et ne sont pas destinées non plus à prédire les performances futures d un compte, portefeuille ou fonds d UBS Asset Management. La source de toutes les données/tous les graphiques dont la source n est pas indiquée est: UBS Asset Management. Toutes les informations ont été recueillies au février 206. Les opinions exprimées datent février 206 et représentent une orientation générale sur les opinions d UBS Asset Management. Validé pour une utilisation à l échelle mondiale. UBS 206. Le symbole des clés et UBS font partie des marques protégées d UBS. Tous droits réservés. 6

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