Le logement des habitants de Saint-Pierre-et-Miquelon. L introduction de l allocation logement

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1 Le logement des habitants de Saint-Pierre-et-Miquelon. L introduction de l allocation logement La présidente de la Caisse de prévoyance sociale s est tournée vers l ANIL / agence nationale pour l information sur le logement, dont la CNAF assure la vice-présidence, pour étudier l intérêt d introduire l allocation logement à Saint-Pierre-et-Miquelon. Cet exercice supposait que soit établi un diagnostic rapide de la situation du logement dans l archipel. Les auteurs tiennent à remercier les principaux responsables locaux des entretiens qu ils leur ont accordés, entretiens sans lesquels ce travail n aurait pas pu être mené à bien. Un consensus sur l état des lieux La situation du logement à Saint-Pierre-et-Miquelon et les problèmes qu il convient de résoudre font l objet d un relatif consensus entre les diverses institutions qui sont actives dans ce domaine, Etat, Collectivité territoriale, Mairie de Saint-Pierre, Caisse de prévoyance sociale, opérateurs professionnels. Le parc de logements est d une importance suffisante pour faire face à la demande qui résulte de l évolution démographique, diminution du nombre de jeunes ménages et augmentation du nombre de ménages âgés d une ou deux personnes, mais pour autant, il n est pas nécessairement adapté à l évolution de la demande. Celle-ci émane de plus en plus des personnes âgées, ce qui exige des travaux d amélioration, travaux qui seront aussi nécessaires pour répondre à la demande des jeunes ménages, si l on veut éviter que ces derniers ne se détournent du centre ville au profit de constructions neuves périphériques, contribuant ainsi à une dévalorisation du centre. Le parc est réparti entre une forte proportion de propriétaires occupants (78 %) et un parc locatif, lui-même segmenté entre le parc social, le parc privé conventionné et le parc privé stricto sensu (15 % du parc environ). Le parc locatif privé semble aujourd hui parvenu à un état d équilibre et les logements en fin de conventionnement vont rejoindre naturellement le parc locatif de droit commun sans difficultés majeures à prévoir. Pour autant que l on puisse le savoir, les loyers du parc privé sont comparables à ceux de la zone 2 métropolitaine. Ils sont trop élevés pour certains ménages, ceux qui se tournent vers le parc locatif social. Ce dernier, bien que de taille modeste, relève pour une part de la responsabilité de la collectivité territoriale et pour l autre de la Mairie. Devraient s y ajouter bientôt les logements de la CISPM / coopérative immobilière de Saint-Pierre-et-Miquelon qui ne sont 1

2 pas encore en service. On dispose de peu de données sur les loyers privés, mais selon nos interlocuteurs l écart avec les loyers du parc social est substantiel. En l absence d aides personnelles, le coût à la charge de l occupant est nettement plus élevé pour un locataire du parc privé que pour un locataire du parc social. Au cours des années récentes, des logements neufs ont été construits en nombre non négligeable, alors que le stock de logements vacants dans le centre de Saint-Pierre augmentait. C est sans doute le résultat de la politique d encouragement de l accession dans le neuf, mise en place au moment de la pression de la demande était plus forte, avec notamment la vente à très bon marché de terrains en lotissement : le coût du terrain mis à la disposition des accédants par la collectivité dans les lotissements subventionnés est de 30 euros du m 2 alors qu il s établirait autour de 150 euros du m 2 en centre ville, selon nos interlocuteurs. C est aussi le signe que les logements existants ne correspondent pas forcément aux exigences des accédants. Le développement de la vacance en centre ville, s il n est pas encore réellement alarmant, est néanmoins un sujet de préoccupation et incite à revoir le système d aides pour encourager l accession dans le parc existant et l amélioration de ce parc, couplée ou non avec l acquisition. D une façon générale, les besoins en matière de travaux visant à accroître l efficacité énergétique sont considérables dans le parc existant, d autant que la rigueur du climat induit des périodes de chauffe très longues (9 mois sur 12). Des économies importantes peuvent être réalisées à la condition de mener des travaux d isolation coûteux, notamment sur tous les logements anciens. Il existe, certes, des aides à la réalisation de tels travaux : bien que puissantes, elles jouent un rôle insuffisant en raison d un ciblage restrictif dû à la non réévaluation des plafonds de ressources depuis leur origine. Une question spécifique concerne les besoins des ménages âgés. Leurs logements, souvent des maison individuelles de grande taille, peuvent devenir inadaptés en raison de leur taille même (les ménages âgés sont des couples ou des personnes seules dont les enfants ont leurs propres logements) qui engendre des coûts d utilisation élevés, notamment de chauffage et de l incapacité de certains propriétaires (pour des raisons économiques ou tout simplement en raison de leur âge) à les entretenir correctement, voire à réaliser les travaux d adaptation ou d amélioration souhaitables. Dès lors, trois priorités se font jour autour desquelles devraient s articuler les interventions en matière de logement : - L adaptation du parc existant à l évolution de la demande - L aide à l isolation et aux travaux d énergie pour tous - L accès à un logement locatif abordable pour les plus modestes et les populations présentant des difficultés spécifiques ** * 2

3 Les propositions Il va sans dire qu une mission de si courte durée ne peut prétendre proposer des solutions optimales adaptée à la situation très fortement spécifique du logement à Saint-Pierre-et Miquelon. Mais l expérience des autres départements métropolitains ou d outre-mer et certaines des procédures d aides qui y sont employées pourraient être mises à profit. Ce sont ces voies de recherche que nous préconisons de suivre. - La première consiste à introduire l allocation logement. C est ce projet, porté par la Caisse de prévoyance sociale, qui est à l origine de notre mission. - L introduction de cette aide suppose une unification des règles de l ensemble du parc locatif social et nos propositions portent également sur ce point. - La troisième proposition tend à mettre l accent sur l adaptation et la rénovation du parc existant par le biais de l introduction de l éco prêt à 0 %, qui pourra compléter les aides locales réservées aux ménages à ressources modestes, celles-ci devant par ailleurs être revisitées. - Enfin, il nous semble possible d aider la Caisse de prévoyance sociale à offrir aux habitants de Saint-Pierre-et-Miquelon un conseil sur tous les problèmes juridiques et financiers auxquels ils font face en matière de logement. Ce conseil viendra utilement compléter celui que l Ademe et le conseil territorial envisagent d offrir sur la maîtrise de l énergie dans le logement. La réorganisation du parc locatif social L utilisation du parc social de la mairie est dédiée à des segments précis de la population : personnes âgées, jeunes ayant un projet d accession, personnes à revenus modestes. La gestion de ce parc est totalement intégrée et prise en charge par le personnel municipal pour la totalité de ses aspects : attribution, perception des loyers, entretien, amélioration et le cas échéant suivi social des occupants. La réactivité des services et leur coordination assurent la bonne gestion et le bon entretien de ce parc, qui refuse nombre de candidats. La gestion du parc locatif social de la Collectivité Territoriale est plus éclatée : la perception des loyers est maintenant confiée à la CISPM, mais l entretien se répartit entre les agents de la collectivité pour l entretien courant et les agents de la direction de l équipement pour les travaux les plus importants. Les interventions qui relèvent de l accompagnement social dépendent encore d une autre instance. Cette absence d intégration de la gestion nuit tant à l entretien du parc qu au suivi des locataires. Cette gestion moins attentive explique une dégradation du parc qui se trouve entraîné dans une spirale de dévalorisation. Devenus moins attrayants, ces logements n accueillent que ceux qui n ont pu obtenir être logés dans le parc appartenant à la mairie. Cette hiérarchie des attributions renforce le marquage social de ces logements et creuse la différence entre les deux parcs. A cela s ajoute le fait que les loyers des appartements sociaux de la collectivité territoriale sont théoriquement plus chers que ceux de la Mairie. Dans les deux cas, ils sont fixés à 25 % des revenus des locataires. Mais si les loyers représentent 25% du revenu des locataires, il s agit des loyers charges comprises pour les logements appartenant à la Mairie et des loyers hors charges pour ceux de la Collectivité Territoriale. Tout cela reste toutefois du domaine de la virtualité, puisqu un pourcentage important de locataires de la collectivité territoriale se trouve en impayé, sans que cela n entraîne aucune conséquence. Il reste en effet que les personnes en situation de rupture sociale grave n ont pas d autre solution pour se loger que les logements de la collectivité territoriale en l absence de structure d accueil et de suivi adapté. 3

4 Il nous semble qu une harmonisation des critères et des méthodes de gestion des deux parcs serait seule de nature à améliorer la situation. La solution qui doit être explorée consisterait à confier l ensemble des aspects de la gestion, patrimoniale et locative, du parc de la collectivité territoriale à la CISPM, à charge pour elle de faire appel pour les aspects techniques de l entretien ou pour le suivi des personnes en difficulté à des prestataires extérieures. Une bonne formule consisterait à s appuyer pour ce type de prestations sur les services de la Mairie qui disposent d une expérience qui a fait ses preuves. En outre, le projet de la CISPM de faire évoluer son statut vers celui d opérateur de logement social pourrait lui permettre d accéder à des financements privilégiés pour réaliser des travaux de construction ou d adapter des locaux existants, afin notamment de disposer des logements qui manquent à Saint-Pierre-et-Miquelon pour répondre à des besoins spécifiques comme les appartements thérapeutiques. En tout état de cause, la remise en état des logements de la collectivité est une condition préalable à cette harmonisation des règles et des procédures au sein de l ensemble du parc social. L introduction de l allocation logement L allocation logement (AL) est une aide à la personne, versée sous seule condition de ressources aux propriétaires occupants comme aux locataires, dans le but de contribuer à la prise en charge de leur dépense de logement. Des deux formes d aide personnelle existantes, seule l allocation logement peut être versée à Saint Pierre et Miquelon, l APL (aide personnalisée au logement) étant réservée aux locataires des logements conventionnés et aux accédants à la propriété ayant financé leur opération par un prêt conventionné. Le montant de l aide est une fonction croissante du loyer (ou de la mensualité de remboursement pour les accédants) et décroissante du revenu. Le but est de faire en sorte que la dépense à la charge du ménage soit compatible avec son revenu. La dépense prise en compte dans le calcul est le loyer (ou la mensualité) augmenté d un forfait charges qui dépend de la composition du ménage. Le montant de ce forfait est inférieur au montant effectif des charges. Le barème de l aide varie en fonction de la taille du ménage et de sa composition, il privilégie de façon nette les ménages ayant plusieurs enfants à charge. Il est également fonction de la zone géographique, l aide pouvant atteindre un montant plus élevé dans les zones les plus chères. Le territoire métropolitain est divisé en trois zones : l agglomération parisienne (zone 1), les villes de plus de habitants (zone 2) et le reste du territoire (zone 3). Les loyers pratiqués à Saint-Pierre-et-Miquelon semblent rapprocher l archipel de la zone 2, du moins si l on raisonne en type de logements : le loyer au m² est, certes, assez peu élevé, mais il faut tenir compte de ce que la taille des logements est nettement supérieure à la moyenne métropolitaine. Toutes choses égales par ailleurs, la dépense globale de logement est supérieure à Saint- Pierre-et-Miquelon du fait de la rigueur du climat qui entraîne une charge de chauffage plus importante qu en métropole. Ce surcoût devrait, logiquement, être pris en compte dans un barème spécifique par le biais d un forfait charges d un montant supérieur. 4

5 L impact de l AL en location L introduction de l aide personnelle permettra d alléger la dépense de logement des locataires du parc privé. Dans le parc social, les loyers actuels ont précisément été déterminés dans ce but, en l absence d aide personnelle, ce qui explique que les règles de calcul dépendent de la situation des locataires. Avec la mise en place de l allocation logement, ces règles devraient être unifiées, puisque c est précisément le rôle de l aide que de faire en sorte que la dépense de logement soit compatible avec les ressources du locataire. En particulier, il devient inutile de pratiquer des loyers inférieurs à un certain montant puisque, pour les ménages à très faible revenu, le barème de l AL fait que le reste à charge du locataire ne varie plus en deçà d un certain niveau. On en trouvera l illustration dans les tableaux ci-après. Montant de l AL locative pour une personne seule occupant un studio Loyer Revenu mensuel RMI AL Reste à charge AL Reste à charge AL Reste à charge Montant de l AL locative pour une famille monoparentale de deux enfants occupant un 3 pièces Loyer Revenu mensuel RMI AL Reste à charge AL Reste à charge AL Reste à charge

6 L impact de l AL en accession Tout ménage remboursant un emprunt contracté pour accéder à la propriété ou pour réaliser des travaux d amélioration peut en principe bénéficier de l AL sous seules conditions de ressources. Toutefois, le barème impose que le reste à charge après versement de l aide représente au moins 25 % du revenu. De ce fait, les ménages susceptibles de bénéficier d une aide d un montant substantiel sont assez peu nombreux. Dans certains cas, toutefois, l aide peut avoir un impact déterminant pour permettre au ménage d accéder à l emprunt. En voici un exemple. Couple avec deux enfants ayant un revenu mensuel de 1700 euros. Il achète d une maison ancienne pour un montant de euros et réalise euros de travaux. Il bénéficie d une subvention pour travaux de euros et d un éco-prêt à 0 % de euros, le complément étant financé par un prêt de euros à 4 % sur 25 ans. La mensualité de remboursement brute est de 665 euros et il perçoit une AL de 152 euros soit une mensualité nette de 513 euros, ce qui représente un taux d effort de 31,6 %, acceptable par un établissement prêteur. En l absence d aide, le taux d effort de 41 % lui interdirait selon toute vraisemblance l accès à l emprunt. Les simulations présentées ici reposent sur des hypothèses de revenus, de loyers et de prix qui devront être revues en se fondant sur les données relatives à l archipel dont disposent les services fiscaux. L introduction de l éco-prêt à taux zéro Le bénéfice de l éco-prêt à taux zéro devrait permettre aux habitants de l archipel, quel que soit leur revenu de bénéficier de conditions très avantageuses pour financer les travaux de maîtrise de l énergie. Deux conditions doivent être réunies pour que cette aide soit accessible aux habitants de l archipel : que l établissement de crédit paye des impôts en métropole - cela semble être au moins le cas de la Caisse d épargne, qui est une agence de la Caisse d épargne de l Ile-de-France - et que le particulier réalise au moins deux des travaux dont la liste figure en annexe de ce document. L introduction de ce prêt serait l occasion de revisiter l ensemble des aides à l amélioration distribuées dans l archipel. Le montant de l éco-prêt peut aller de à euros sur 10 ans sans intérêt. Nul doute que les professionnels sauront en tirer parti pour inciter les particuliers à entreprendre des travaux. Pour que ces derniers exercent leur choix de façon avisée, il serait souhaitable de leur offrir un conseil indépendant de qualité, ce que pourrait faire l EIE / espace-info-énergie, dont le Conseil territorial et l Ademe envisagent la création. Le conseil sur le logement Le logement est un domaine complexe sur lequel le besoin de conseil juridique et financier des particuliers se manifeste à propos de nombreux sujets : accession à la propriété, amélioration, relations entre bailleurs et locataires etc. La Caisse de prévoyance pourrait spécialiser, avec l appui de l ANIL, un de ses agents pour qu il puisse apporter un conseil aux 6

7 familles de Saint Pierre et Miquelon. Ce conseil complèterait utilement celui que l EIE pourra offrir en matière de maîtrise de l énergie. Un comité de réflexion pour la mise en place de l allocation logement L existence d un consensus sur les objectifs en matière de logement ne présage pas de l accord des différentes parties sur les préconisations qui précèdent et sur les modalités de leur mise en œuvre. Une fois le choix des responsables politiques arrêté, il restera à le mettre en œuvre, c'est-à-dire d abord à harmoniser les conditions de gestion du parc locatif social, puis à négocier avec le Ministère des finances et les diverses instances nationales la mise en place de l allocation logement et la définition de ses barèmes. Pour ce faire, il serait utile que la Caisse de prévoyance sociale poursuive la concertation entreprise à l occasion de cette mission. Une instance informelle de réflexion réunissant les différents acteurs du logement pourrait ainsi accompagner la Caisse de prévoyance sociale jusqu à la mise en place de l allocation logement. Le Préfet s est dit favorable à la mise en place d une telle instance qu il prendra volontiers l initiative de réunir. Jean Bosvieux Bernard Vorms Février

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