Salvia Pilotage Opérations

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1 Pour les professionnels de l habitat social Salvia Pilotage Opérations Montage & Simulations Manuel utilisateur Salvia Développement Tél. +33 (0) Tél. +33 (0) avenue Victor Hugo Aubervilliers

2 Monter une opération de neuve Salvia Montage d Opérations Pour le pilotage opérationnel et performant des investissements construction

3 Sommaire 1 Créer une opération et sa simulation Créer une opération Créer une simulation Les étapes de simulation d une opération Synthèse de l opération ETAPE N 1 : Saisir les programmes ETAPE N 2 : Renseigner la typologie des programmes Ajouter une typologie Modifie le filtre Importer les logements à partir d un fichier Excel Ajouter une ligne d accessoire Réservataires ETAPE N 3 : Majorer les loyers et subventions ETAPE N 4 : Définir le prix de revient Barre d outil Afficher la légende Répartir les dépenses Calculer et déterminer le montant d un poste budgétaire Modifier et visualiser la structure budgétaire du budget type Choix et Réinitialisation du budget type Modifier les taux de TVA ETAPE N 5 : Calculer le Plan de financement ETAPE N 6 : Vérifier les paramètres d exploitation Grilles d exploitation sélectionnées Le taux d actualisation de la VAN Paramétrage modifié des prêts Paramétrage modifié des paramètres d exploitation ETAPE N 7 : Visualiser et optimiser le résultat d exploitation Visualiser le résultat d exploitation Optimiser le résultat d exploitation Consulter les différents états standards Monter une opération avec Salvia 1-2

4 1 Créer une opération et sa simulation L écran d accueil affiche les grands onglets du progiciel SMO : Accueil Simulations Restitution Consolidation Paramétrage C est en se placant dans l onglet Simulations que la première opération pourra être créée. En cliquant sur Gérer les opérations, l écran suivant s affiche avec l ensemble des opérations existantes. On distingue les opérations de construction neuve des opérations de réhabilitation. Créer une opération Monter une opération avec Salvia 1-3

5 Une opération est caractérisée par : Un type Nom de l opération Code opération Commune Date de création Responsable et description Le menu de droite offre la possibilité de créer, dupliquer et supprimer des opérations et des simulations. ASTUCE : le menu opération se trouve sur la droite de l écran, il peut être masqué. Dans ce cas, déplacer la souris sur la droite de l écran pour le faire apparaître. La «punaise» permet de le fixer à droite de l écran (il ne disparaîtra plus lorsque vous ramènerez la souris sur la gauche de l écran) En cliquant sur Ajouter la fenêtre suivante s affiche. C est ici que vous allez renseigner les premiers éléments de la nouvelle Opération. Monter une opération avec Salvia 1-4

6 Ici les éléments à renseigner sont : Code de l opération : obligatoire. Il n est pas modifiable après enregistrement. Une option permet de le générer automatiquement. Nom de l opération Type d opération Commune Année de programmation Responsable budgétaire Monter une opération avec Salvia 1-5

7 Créer une simulation Une fois ces premiers éléments renseignés, la fenêtre Créer une simulation s affiche. Sinon, il faut cliquer sur Ajouter dans le menu à droite, à l intérieur du carré Simulations. On peut voir ici que notre nouvelle simulation sera rattachée à l opération FORMATION. Il faut dès lors renseigner : Code de la simulation Nom de la simulation Date de valeur Type de surface Profil de l opération Etape ASTUCE : la date de valeur est importante. Elle détermine la prise en compte du paramétrage à cette date (par exemple pour les données ministérielles/ Une fois les informations de la simulation renseignée, la nouvelle fenêtre s affiche automatiquement. Monter une opération avec Salvia 1-6

8 2 Les étapes de simulation d une opération Cette fenêtre correspond à la saisie de l opération. Composé de plusieurs onglets placés par ordre chronologique de saisie, cet outil de montage d opération permet d avoir une vision globale de la faisabilité du projet. L outil de simulation est composé des onglets suivants : Synthèse de l opération : Aucune saisie, la synthèse se complète en fonction de l avancement de la saisie des différents onglets et affiche le graphique final des résultats annuels et du résultat cumulé. Opération : Programme : détermine les différents financements par programme. Typologie : Saisie en global ou en détail de la liste des lots et des surfaces annexes. Coefficients de Majoration : Activation et/ou personnalisation des CM (qualité et local). Prix de revient : Calcul du prix de revient (saisie des dépenses) Plan de financement : Financement de l opération (subventions, prêts et fonds propres) Paramètres d exploitation : Autres paramètres agissant sur le résultat d exploitation Résultat d exploitation : Aucune saisie : Résultat année par année et en cumul. Possibilité d optimiser le résultat selon différents critères (fonction «Optimiseur»). ASTUCE : l ordre présenté est l ordre logique de progression pour la saisie tel que présenté dans les prochains paragraphes. La première page qui s affiche correspond à la synthèse de l opération Synthèse de l opération La synthèse de l opération reprend toutes grandes lignes de saisies de la simulation. A savoir, le lieu et la zone, les grandes lignes du prix de revient et du plan de financement et un graphique reprenant les résultats annuels et cumulés de la simulation. II est tout à fait logique que lorsque l on crée une simulation et que l on se trouve sur cet onglet, toutes les données sont à O car elle s incrémente au fur et à mesure que l on complète les données de la simulation. Voici les éléments da la synthèse de l opération : Caractéristiques Date Typologie Etape et stade d avancement Surface Monter une opération avec Salvia 1-7

9 Prix de Revient Plan de financement Graphique avec le résultat hors trésorerie ASTUCE :Le menu à droite est présent dans chaque onglet. Il permet de sauvegarder la simulation, d exporter l onglet sur lequel on est positionné ou exporter l intégralité des onglets. Monter une opération avec Salvia 1-8

10 ETAPE N 1 : Saisir les programmes De manière logique, le premier onglet de saisie «Opération-Programmes» correspond à la détermination des programmes qui vont composer l opération. Il est utile de rappeler ici, qu un programme au sens du progiciel correspond à un ensemble de caractéristiques dont les premières sont son financement et son type d ouvrage. La partie du haut permet de préciser la répartition de la surface plancher des programmes, en consolidation, à la SHAB ou à la SU. On peut renseigner : Le numéro de permis de construire L adresse La surface du terrain Le COS La surface plancher max Par ailleurs, la deuxième partie de l écran permet de créer et visualiser les programmes. On peut ici créer un programme, le dupliquer ou le supprimer. Après avoir cliqué sur le premier bouton, la fenêtre de création de programme s affiche. Monter une opération avec Salvia 1-9

11 Cette fenêtre est composée de plusieurs éléments à renseigner soit par saisie, soit par choix dans un menu déroulant : Code programme Libellé Activité (Locatif, Accession, Aménagement, Lotissement, Maîtrise d ouvrage délégué) Nature travaux (Acquisition Amélioration ; Neuf) Type programme (Classique ; ANRU) Financement (LIBRE ; PLUS ; PLI ; PLAI ; PLS ; PLUS CD) Type d ouvrage (Logements individuels ; Logements collectifs ; Commerce) Groupe de programme (Commerce ; Logements) Secteur de TVA Une fois ces informations saisies, on obtient nos programmes par colonne. Il suffit désormais de renseigner la surface plancher puis les dates relatives à l opération à savoir : la date d OS, la durée du chantier, la DAT, la date de mise en location. Les dates de 1 er versement et de 1ere annuité seront alimentées par la suite, lorsque l on aura déterminé ces éléments dans les paramètres d exploitation. ASTUCE : Les critères des programmes saisis ici détermineront le nombre de programmes en fonction des regroupements possibles (si un des critères diffère, il faut créer un autre programme). Par exemple, il faudra créer un programme pour le Financement PLUS et un autre pour le PLAI. De la même manière, à l intérieur du PLAI on ajoutera un programme pour le collectif et un autre pour l individuel Ceci afin de distinguer dans chaque colonne différents calculs de prix de revient, de financement ou de paramètres d exploitation. Les données concernant les programmes sont renseignés, il faut désormais déterminer les caractéristiques des logements qui vont composer ces différents programmes. Ce travail est à faire dans l onglet suivant, la Typologie Monter une opération avec Salvia 1-10

12 ETAPE N 2 : Renseigner la typologie des programmes C est dans l onglet Typologie que les éléments de calcul du loyer sont présents. Plusieurs parties composent cet onglet de typologie. Plusieurs boutons permettent d agir sur cette page. Ils permettent de filtrer le contenu à afficher, de créer une ligne de typologie, de la dupliquer de la supprimer Ajouter une typologie En cliquant sur, une fenêtre permettant d ajouter une ligne de typologie apparaît. Composée de deux parties, elle permet de nommer notre ligne de typologie (1) et de la rattacher à un programme existant (2). Ici le Lot 30 est rattaché au programme PLUS COLLECTIF. En cliquant sur OK (3), la nouvelle ligne de typologie apparait en dernière position parmi la liste de typologies du programme rattaché. On peut maintenant définir le nombre de logements, le type, la SHAB et les annexes réelles (4). C est les seuls éléments à compléter dans la partie logement. Ces informations permettront de calculer automatiquement les loyers. Monter une opération avec Salvia 1-11

13 Autres options Le symbole permet de dupliquer une ligne existante alors, que le symbole permet de supprimer une ligne de typologie. ASTUCE : La typologie est saisie sur les lignes blanches. En bleu foncé, on retrouve la ligne sur laquelle on est placé. Les lignes bleues claires correspondent au total par programmes alors que la ligne marron correspond au total de l opération Modifie le filtre Le symbole permet de choisir les options de calcul et d affichage de la typologie. : L affichage (1) Les options de calcul (2) Les options paramètres généraux (3) Voici les différents éléments à masquer ou afficher Monter une opération avec Salvia 1-12

14 Affichage (1) Le calcul du loyer : La surface habitable et les annexes réelles permettent de calculer la surface utile. Le LMzone en /m² SU est celui correspondant à la date de valeur déterminée lors de la création de la simulation, ici 01/01/2012 Le coefficient de structure est calculé à partir de la formule Coefficient de structure = 0,77 x [1 + (Nombre de logements x 20m² )/ surface utile totale du logement ] Le loyer maximum de base est calculé à partir de la formule LM BASE = LMzone x Coef structure La majoration est déterminée dans l onglet suivant A partir de ces données le logiciel déterminé le loyer maximum en euros par m². Le détail des annexes Dans le cas où l on souhaite compléter le détail des annexes et ne pas remplir les annexes réelles, on coche la case «Annexes». Le menu suivant apparait dans le tableau typologie. En ce qui concerne les terrasses, on complète les terrasses réelles, et le plafond à 9m² est calculé automatiquement. L impo rtan ce des annexes Quand les surfaces annexes sont importantes par rapport à la surface habitable du logement, afin d'éviter un loyer trop élevé celui-ci est plafonné comme l'indique une annexe de la circulaire annuelle relative à la fixation des loyers et redevances maximales des logements et logements-foyers des opérations conventionnées. "le loyer maximum au m² de surface utile qui est fixé dans la convention APL après majoration, doit être tel après application des majorations résultant du barème local que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile totale par le loyer conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % (25 %dans le cas des immeubles avec ascenseur) le niveau qui aurait été le sien en l absence de toute surface annexe et de toute marge appliquée au loyer maximal de base mensuel (LMzone x CS)". 1 1 Extrait du Guide de la Surface Utile P.32 Monter une opération avec Salvia 1-13

15 Le plafond locatif avec annexes limitées est indiqué dans le tableau. Coefficient relatif de taille et de situation Il permet une modulation des loyers pour prendre en compte la spécificité de chaque logement à raison de sa taille, de sa situation et de sa qualité Options de calcul (2) C est dans la partie options de calcul que l on définit certains éléments relatifs au calcul du loyer : Calcul du coefficient de structure (au programme, à l opération, ou mixer PLUS et PLAI) Option de calcul du coefficient de modulation Loyer retenu/ Loyer Max. ASTUCE : Par défaut, le calcul du loyer retenu correspond au loyer maximum. Afin de déterminer à la main un loyer retenu (inférieur par exemple au loyer maximum), il faut décocher la case Loyer Max = Loyer Retenu. Monter une opération avec Salvia 1-14

16 2.3.3 Importer les logements à partir d un fichier Excel Les modèle de fichiers d import logements et accessoires (fichiers CSV) sont fournis avec la version dans le répertoire «Documents\salvia\Montage et Simulations\ExportImport»: «Modele CN Import Logements.csv» «Modele CN Import Accessoires.csv» Le processus d import est identique à celui de celui de la réhabilitation, à savoir : Etape 1 : Click sur le bouton d import (boutons import pour les logements) Etape 2 : Sélection du fichier «csv» d import Etape 3 : Compte-rendu d analyse du fichier d import (logements) Le compte rendu «Import des logements» indique : le nombre de lignes à importer dans la colonne «import» si la ligne est valide ou non : si la ligne est «incorrecte» => cellule Import = Invalide (en rouge) si la ligne est «correcte» => cellule Import = OK (en vert) pour chaque cellule incorrecte (format ou règles de gestion) on met le texte de la cellule en rouge Monter une opération avec Salvia 1-15

17 Etape 4 : Import des lignes (logements) dans la typologie. L import peut être réalisé si l ensemble des cellules de la colonne import sont «OK» soit en remplaçant la totalité des lignes de la typologie soit en ajoutant les lignes d import à la typologie déjà existante. Monter une opération avec Salvia 1-16

18 2.3.4 Ajouter une ligne d accessoire C est dans le menu du bas à droite que l on détermine les accessoires. On retrouve ici les mêmes boutons d ajout, de duplication de suppression et de filtre que sur le menu des accessoires. Afin de déterminer un accessoire, on choisit le type d accessoire parmi la désignation de l accessoire et on le rattache au programme. Ensuite il y a possibilité de déterminer le loyer : Par la surface facturable Par le loyer de référence Réservataires La dernière partie de la page Typologie correspond aux Réservataires. Monter une opération avec Salvia 1-17

19 Il s agit ici fixer le nombre de logements réservé par programmes par le collecteur.une fois les loyers déterminés, l onglet suivant va permettre de les majorer. Monter une opération avec Salvia 1-18

20 ETAPE N 3 : Majorer les loyers et subventions Cet onglet «Coefficient de Majoration»vient de manière logique après la typologie. En effet, après avoir déterminé les programmes de l opération, puis les logements et les loyers de ces programmes, il faut déterminer les majorations selon la DDT. D une part, de manière verticale, la page s organise de la manière suivante : En bleu : les groupes de majorations o Les majorations de qualité (l Etat) o Les majorations locales o Les majorations totales En vert o Les majorations de loyer et de subvention D autre part, et de manière horizontale, on retrouve les programmes de l opération. Monter une opération avec Salvia 1-19

21 Plusieurs colonnes composent l onglet Coefficients de Majoration : Tout cocher : permet d attribuer une majoration à tous les programmes Choix : permet d attribuer une majoration au programme sur lequel on est positionné Subvention non plafonnée : correspond aux taux de majorations réelles Subvention plafonnée : correspond aux taux de majorations plafonnées Loyer non plafonnée : correspond aux taux de majorations réelles Subvention plafonnée : correspond aux taux de majorations plafonnées Il suffit de cocher les majorations pour les attribuer aux programmes de l opération. Les cellules en rouge correspondent à des formules. En double-cliquant sur la cellule, il est possible de modifier la majoration en la passant au forfait. Une fois les majorations attribués, les loyers sont majorés. Il faut désormais déterminer les budgets, à savoir le prix de revient et le plan de financement. Monter une opération avec Salvia 1-20

22 ETAPE N 4 : Définir le prix de revient Barre d outil Afficher la légende Pour afficher la légende de la page «Prix de revient», on clique sur et la page suivante s affiche. Cette légende permet de poser les principaux concepts de l écran et de vous y repérer. Voici les principales informations : Les dépenses sont organisées selon 4 niveaux de regroupements : chapitre, groupe de poste, poste, détail Il y a 4 types de valeurs : saisissable, avec calcul mais sans base, avec calcul automatique, et avec formule locale Il existe plusieurs modes de répartition : d une part, la répartition de l opération vers les programmes, de l autre la consolidation des programmes vers l opération. Monter une opération avec Salvia 1-21

23 2.5.3 Répartir les dépenses Par défaut, un mode de répartition est déterminé pour les dépenses du prix de revient. Souvent, ces dépenses sont réparties à la Surface Utile, alors que dans les financements sont consolidées après leurs calculs par programme. Ces modes de répartition se situent dans la colonne Répartition/PRO. Les autres modes de répartition sont les suivants : SU SHAB SDP Nb lots Nb logts Consolidation Nb lots principale Nb lots secondaire Le filtre permet de masquer/afficher la colonne répartition. Monter une opération avec Salvia 1-22

24 2.5.4 Calculer et déterminer le montant d un poste budgétaire Les montants sont à renseigner HT, dans la colonne dédiée. A partir de ce montant les montants TTC et Finaux sont calculés. Le filtre permet de masquer/afficher la colonne Valeur TTC et Valeur Fiscale. Le paramétrage du budget permet de déterminer le mode de calcul d un poste budgétaire. Il existe les quatre modes de calcul : Au forfait : cellule blanche saisissable Calcul automatique sans base : cellule rouge Calcul automatique : cellule rouge claire Calcul automatique avec formule locale : cellule bleue Dans une simulation, vous pouvez modifier ces modes de calcul Insérer un forfait à la place d une formule Un poste budgétaire dont le mode de calcul est basé sur une formule se présente en une cellule rouge ou rose. Pour passer en mode forfait, il suffit : Double cliquer sur la cellule Sélectionner forfait dans la fenêtre détail du calcul Monter une opération avec Salvia 1-23

25 Insérer une formule à la place d un forfait Un poste budgétaire calculé au forfait est caractérisé par une cellule blanche. Pour modifier ce mode de calcul et insérer une formule, il faut cliquer sur. Ce bouton permet de choisir : Une assiette calculée pré-paramétrée Un forfait par logement, lot principal, garage, lot, m² habitable, m² SU, m² terrain, m² SDP Un élément du prix de revient Exemple : je souhaite utiliser la formule pré-paramétrée «base honoraire ttc» pour définir le montant de mes Honoraires OPC calculés par défaut au forfait. Etape 1 : je sélectionne la cellule puis clique sur Etape 2 : je double clique sur le fx qui s est créé dans la cellule Etape 3 : une nouvelle fenêtre s ouvre, je sélectionne «assiette calculées» dans formule Etape 4 : Je sélectionne l assiette en question dans le menu déroulant juste en dessous. Etape 5 : si la cellule est rouge, c est que la base est à 0. Il faut donc mettre un coefficient multiplicateur. Monter une opération avec Salvia 1-24

26 Insérer une formule locale L outil formule locale permet d insérer au prix de revient, un ensemble de formules qui seront en mémoire dans la simulation. Ainsi, l utilisateur ne sera plus contraint de passer par le paramétrage afin de créer une formule. Exemple : je souhaite modifier mon mode de calcul de la cellule Honoraire Géomètre qui est au forfait. Elle sera désormais calculé à partir d un pourcentage de la somme VRD et Enterprise Générale. Etape 1 : je sélectionne la cellule Honoraire Géomètre Etape 2 : je clique sur pour insérer une formule locale Etape 3 : le gestionnaire d assiette s ouvre afin que je puisse créer ma formule en sélectionnant les éléments VRD et Entreprise générale puis sur ok. Etape 4 : la cellule honoraire géomètre est ainsi de couleur bleue Monter une opération avec Salvia 1-25

27 Etape 5 : en cliquant sur simulation., je peux visualiser et paramétrer toutes les formules locales créées pour la Ajouter une formule locale Modifier une formule locale Supprimer une formule locale Dupliquer une formule locale Construire une assiette calculée à partir d une formule locale (l intégrer dans le paramétrage) Autour de ces modifications de formule, les outils «annuler et rétablir» une saisie facilite la gestion du prix de revient. Ces outils sont symbolisés par. ASTUCE : lorsque je complète le budget, des sont visibles dans les cellules impactées par les modifications réalisées. Pour les enlever, il suffit de cliquer sur le bouton Monter une opération avec Salvia 1-26

28 2.5.5 Modifier et visualiser la structure budgétaire du budget type Modification par les Boutons d utilisations Le budget type du prix de revient défini dans le paramétrage n est pas bridé dans la simulation. En effet, il permet d avoir un budget par défaut, que l on modifier, par exemple, en ajoutant un poste, en le renommant. Pour cela, les trois boutons suivant permettent d agir : Ajouter un poste budgétaire Ajouter un détail Supprimer une ligne Pour que ces boutons fonctionnent, il faut bien se placer dans la position hiérarchique où l on souhaite apporter une modification.* Modification par clique droit Une autre manière de modifier la structure budgétaire consiste à se placer sur les intitulés et faire un clique droit. Ce menu permet d insérer directement un poste ou un détail à l endroit où le curseur a été placé, de le supprimer ou d inserer un commentaire. ASTUCE : au lieu d insérer un poste, et de ressaisir tous ses modes de calculs, il suffit de renommer une ligne budgétaire non utilisée en double cliquant dessus. Monter une opération avec Salvia 1-27

29 Faciliter la visualisation de la structure Il est possible de visualiser le budget type à travers ses grandes lignes en réduisant la structure budgétaire. En cliquant sur tout réduire, les chapitres du budget sont affichés sans les groupes de postes et détail. Je peux ensuite développer ou réduire un poste spécifique en cliquant sur Développer le poste ou Réduire le poste Choix et Réinitialisation du budget type Choix du budget-type Il est possible de travailler sur plusieurs budgets type du prix de revient. Pour choisir celui qui nous convient, on le sélectionne dans le menu déroulant. ASTUCE : en sélectionnant un nouveau budget, je perds toutes les données saisies Réinitialiser le budget La fonction «Réinitialiser» symbolisée par le bouton permet de revenir au paramétrage initial du budget. Ainsi, toutes les modifications seront annulées et le budget paramétré dans l application est remis en place avec ses règles de calculs. ASTUCE : en réinitialisant, je perds toutes les données saisies. Monter une opération avec Salvia 1-28

30 2.5.7 Modifier les taux de TVA Afin de modifier les taux de TVA dans la simulation, il faut qu ils soient au préalable paramétrés dans l application. Ainsi, pour récupérer les taux de TVA qui ont été modifiés dans le paramétrage, il faut cliquer sur le bouton. Ce bouton permet de réinitialiser les taux de TVA de la simulation par les derniers taux de TVA définies dans votre base. Il est possible de visualiser les taux de TVA utilisés par programme. Le filtre taux de TVA. permet de masquer/afficher ces Monter une opération avec Salvia 1-29

31 ETAPE N 5 : Calculer le Plan de financement Le plan de financement permet de détailler les financements qui viendront équilibrer le prix de revient de l opération (Subvention, prêts, fonds propres). Il partage les mêmes principes de saisie que l onglet «Prix de Revient» : les calculs des prêts et des subventions standards sont pré-paramétrés mais il est possible de modifier certaines valeurs et certaines formules. Contrairement au prix de revient, les différentes lignes sont construites en consolidation (et non pas en répartition). En d autres termes, les calculs sont effectués au niveau de chaque programme puis consolidés au niveau de l opération. Pour entrer dans le financement, il conviendra de suivre les étapes décrites ci-après : Contrôler les calculs des subventions et des prêts standards Ajouter éventuellement d autres financements et fonds propres Equilibrer l opération en choisissant des variables d ajustements (prêts, fonds propres ) Un programme d optimisation permet d ajuster le calcul en fonction des priorités de financements ASTUCE :après avoir calculé les subventions et les fonds propres, l équilibre, à travers est réalisé par défaut sur le prêt principal de chaque programme. Il est possible de déplacer cet équilibre en faisant un clic droit sur le financement avec lequel on souhaite ajuster le budget. Monter une opération avec Salvia 1-30

32 ETAPE N 6 : Vérifier les paramètres d exploitation Les paramètres d exploitation permettent ici de définir les prêts, les frais et les taux d évolutions. Cet onglet est organisé en 4 parties Grilles d exploitation sélectionnées Taux d actualisation de la VAN Paramétrage modifié des prêts Paramétrage modifié des paramètres d exploitations Grilles d exploitation sélectionnées Les grilles d exploitation correspondent à la trame de simulation et la grille de taux d évolution. Trame de simulation Dans la trame de simulation, on retrouve les éléments de calcul du résultat d exploitation. Il est en effet possible d avoir plusieurs trames. Si la trame utilisée est modifiée dans le paramétrage et que l on souhaite recalculer le résultat d exploitation, il faut cliquer sur pour réinitialiser la trame d exploitation. Grille des taux d évolution Les taux d évolution sont présents dans la seconde grille. On y retrouve tous les taux d évolutions, de la TFPB au loyer. Si cette grille est modifiée dans le paramétrage et que l on souhaite voir l impact que cela aurait sur le résultat, il faut cliquer sur pour réinitialiser la trame d exploitation. Durée de la trame Par défaut, la durée de la trame est étalée sur 50 ans. Il est possible de la modifier ici. ASTUCE : Le paramétrage des grilles n est possible que dans la partie Paramétrage de l application. Monter une opération avec Salvia 1-31

33 2.7.2 Le taux d actualisation de la VAN Des indicateurs financiers dont le TRI et la VAN sont utilisés dans le résultat d exploitation. Par défaut le taux d actualisation est 5%. Il est possible de le modifier ici Paramétrage modifié des prêts Dans cette partie de l onglet, on retrouve tous les prêts déterminés dans le plan de financement avec les paramètres définis. Il est possible de comparer les paramètres modifiés des paramètres standards en se référant au filtre. Cette partie est axée en trois parties : Caractéristiques des prêts, Echéancier, et caractéristiques du préfinancement. Dans les caractéristiques des prêts, on retrouve 7 éléments qui qualifient ces financements : Capital Initial (non modifiable) Durée Taux de progression Périodicité (non modifiable) Préfinancement (capitalisation ou paiement) Ces prêts sont pré-paramétrés dans l application. Il est possible de les ajuster dans l application en modifiant la durée, taux Dans l échéancier, on retrouve : Durée de préfinancement Date d effet Date de 1ere versement Echéancier (ouvre une nouvelle fenêtre, voir par ailleurs) Monter une opération avec Salvia 1-32

34 FOCUS : Modifier les dates de l éch éancier Par défaut, la date de 1 er versement correspond à la date d OS. La date d échéance intervient un an après. Il est possible de modifier ces dates en procédant de la manière suivante : 1. Ouvrir l échéancier 2. Changer la date de 1 er versement dans le tableau des versements. 3. Modifier la date de préfinancement (même pour un prêt sans préfi) qui calcule automatiquement la date de 1 ère échéance Monter une opération avec Salvia 1-33

35 Enfin la dernière colonne présente les caractéristiques du préfinancement : Intérêt de préfinancement total Montant Capitalisé Intérêt immobilisé Intérêt capitalisé résultat Paramétrage modifié des paramètres d exploitation La 1ere colonne permet de visualiser les charges et produits prises en compte dans le résultat d exploitation. Ces éléments sont paramétrables dans l application. Monter une opération avec Salvia 1-34

36 On distingue les charges et produits par programmes. Les charges et produits peuvent correspondre à : Des taux Des euros par logements Des années Il est possible de modifier les données pré-paramétrées (selon les droits). Une fois ces charges et produits fixés, on peut observer les impacts sur le résultat d exploitation. Monter une opération avec Salvia 1-35

37 ETAPE N 7 : Visualiser et optimiser le résultat d exploitation C est dans le résultat d exploitation que l application va nous informer si l opération est équilibrée ou pas. Par ailleurs, un outil permet d optimiser le résultat à partir de critères Visualiser le résultat d exploitation Vision générale Le résultat d exploitation comprend plusieurs colonnes définis dans la trame de simulation choisie dans l onglet paramètres d exploitation. On veut d abord visualiser le résultat par : Opération Programme Commerce Groupe de logements La durée de la trame est pré paramétrée (50 ans) mais modifiable dans l onglet paramètre d exploitation. On peut donc observer le résultat soit à l année soit par exercice. Tous les éléments qui composent le total des charges et le total des recettes sont utilisés dans le résultat d exploitation. Monter une opération avec Salvia 1-36

38 Equilib re d e l op ération Afin d évaluer la faisabilité financière de l opération, plusieurs indicateurs sont disponibles : Résultats Annuels ou Cumulés On peut voir ici que l opération est équilibré à 15 ème année selon le résultat annuel ; et à la 23ème selon le résultat cumulé. Résultats Annuels ou Cumulés sans trésorerie On peut voir ici que l opération est équilibré à 16 ème année selon le résultat annuel ; et à la 24ème selon le résultat cumulé. TRI VAN Le taux de rendements interne et la valeur actualisée nette sont des indicateurs qui permettent de calculer faisabilité du projet. Loyer d équilibre La colonne loyer d équilibre nous permet de retrouver avec quel taux de loyer le résultat cumulé serait positif chaque année. On le retrouve surligné en rouge. Monter une opération avec Salvia 1-37

39 2.8.2 Optimiser le résultat d exploitation L application permet de mettre en place des hypothèses qui permettent d optimiser le résultat d exploitation. Avant d optimiser votre résultat d exploitation, il faut toujours sauvegarder sa simulation puis cliquer sur. ASTUCE : pour visualiser votre résultat d exploitation à partir de différentes hypothèses, dupliquer la simulation d origine en lui donnant le nom de l hypothèse puis en l optimisant. En construction neuve, il existe deux méthodes pour optimiser le résultat d exploitation En diminuant le prix de revient En réduisant le montant maximum du prêt : Méthode 1 : Montant maximum de prêt Etape 1 : en cliquant sur une nouvelle fen être s ou vre : Monter une opération avec Salvia 1-38

40 Etape 2 : fixer l object if à atteind re par l optimiseu r L objectif se présente sous plusieurs choix : Résultat annuel positif Résultat cumulé positif Résultat annuel avec trésorerie positif Résultat cumulé avec trésorerie positif VAN positive De plus, il est possible d optimiser le programme sur lequel on est placé dans le résultat d exploitation. Dans la plupart des cas, on souhaite optimiser le résultat à l opération, on coche donc la case opération. Etape 3 : fixer le critère à utiliser C est lors de cette étape que l on décide le montant de l objectif. En général, on cherche à ce que le résultat annuel soit positif donc supérieur à 0. Ensuite, on détermine sur quelle période on souhaite que cet objectif soit atteint : Sur un exercice particulier (une année) Sur l ensemble de l exercice A partir de l année de mise en location ASTUCE : Fixer un montant de l objectif supérieur 0 sur l exercice 2012 ne signifie pas fixer un montant de l objectif supérieur 0 à partir de l exercice Etape 4 : Définir la méthode d optimisation Montant maximum de prêt Dans le menu déroulant «méthode», il faut choisir la méthode «montant maximum de prêt». Etape 5 : Définir le poste d équilibre Le poste d équilibre correspond au poste budgétaire du plan de financement sur lequel la réduction du prêt sera compensée. Le niveau hiérarchique du poste à sélectionner est un poste, les autres niveaux ne peuvent être utilisés. Monter une opération avec Salvia 1-39

41 Etape 6 : Définir le prêt à réduire La variable d ajustement est la dernière étape de l optimisation. On choisit le prêt le plus élevé, le prêt principal. Après avoir cliqué sur OK, l application cherche à optimiser le résultat d exploitation en retrouvant le montant de prêt à réduire, compensé par les Fonds Propres. Etape 7 : Visualiser l imp act des h ypothèses En cliquant sur, on peut visualiser les hypothèses et leurs impacts. ASTUCE : lorsque l outil indique que l équilibre est partiel, cela signifie qu il est hors d atteinte, et donc n a pas pu être optimisée sur chaque année de l opération. Monter une opération avec Salvia 1-40

42 Méthode 1 : Diminution du prix de revient Etape 1 : en cliquant sur une nouvelle fen être s ou vre : Etape 2 : fixer l object if à atteind re par l optimiseu r L objectif se présente sous plusieurs choix : Résultat annuel positif Résultat cumulé positif Résultat annuel avec trésorerie positif Résultat cumulé avec trésorerie positif VAN positive De plus, il est possible d optimiser le programme sur lequel on est placé dans le résultat d exploitation. Dans la plupart des cas, on souhaite optimiser le résultat à l opération, on coche donc la case opération. Monter une opération avec Salvia 1-41

43 Etape 3 : fixer le critère à utiliser C est lors de cette étape que l on décide le montant de l objectif. En général, on cherche à ce que le résultat annuel soit positif donc supérieur à 0. Ensuite, on détermine sur quelle période on souhaite que cet objectif soit atteint : Sur un exercice particulier (une année) Sur l ensemble de l exercice A partir de l année de mise en location ASTUCE : l objectif fixé est un montant de l objectif supérieur 0 sur l exercice 2012 ne signifie pas l objectif fixé est un montant de l objectif supérieur 0 à partir de l exercice Etape 4 : Défin ir la métho de d opt im isation Diminution du prix de revient Dans le menu déroulant «méthode», il faut choisir la méthode «montant maximum de prêt». Etape 5 : Défin ir le post e d équilib re Le poste d équilibre correspond au poste budgétaire du prix de revient sur lequel la réduction sera appliquée. Il est possible de l affecter à un poste budgétaire existant, ou au «poste d équilibre». Le niveau hiérarchique du poste à sélectionner est un poste, les autres niveaux ne peuvent être utilisés. Etape 6 : Définir la répartition du montant à réduire Le prix de revient est réparti selon un mode de répartition déjà défini (SU ; SHAB ). La répartition de ce montant devra donc aussi être définie. Monter une opération avec Salvia 1-42

44 Etape 7 : Visualiser l impact des hypothèses En cliquant sur, on peut visualiser les hypothèses et leurs impacts. Ici on peut voir qu il faut réduire de le montant du prix de revient pour avoir un résultat annulé positif chaque année. Monter une opération avec Salvia 1-43

45 3 Consulter les différents états standards L onglet Restitution permet d afficher le menu des états de restitution. ASTUCE : Il faut impérativement sauvegarder la simulation avec de lancer les états de restitution. Les éléments restitués font référence à la dernière sauvegarde de la simulation. La page des restitutions est composée de deux pavés : La liste des restitutions standards La simulation à restituer. Monter une opération avec Salvia 1-44

46 Etape 1 : Choisir la simulation à restituer Par défaut, elle reprend la dernière simulation. Il est possible de restituer une autre opération en cliquant sur le lien Choisir une autre simulation. En cliquant sur ce lien, la page suivante s affiche, et permet de choisir une autre simulation parmi toutes celles déjà réalisées. Etape 2 : Sélectionner un des 8 rapports à imprimer Monter une opération avec Salvia 1-45

47 Etape 3 : Définir les éléments d impression Après avoir choisi le tableau à restituer, une fenêtre de paramètres de l édition s affiche. Elle permet d personnaliser les éléments et programmes à afficher. Les options d affichage permettent de faciliter la visualisation de la restitution. Lignes vides Par défaut, l application ne ressort pas les lignes à 0. Pour forcer l édition des lignes à 0, cocher la case. Hiérarchie En sélectionnant «Groupe de postes» par exemple, l application restituera une édition regroupée par groupe de poste. Montants Pour ne pas imprimer les centimes ou pour avoir un résultat en k. Monter une opération avec Salvia 1-46

48 Programmes Pour regrouper les colonnes par groupe de programmes, il faut sélectionner un ou plusieurs programmes ou groupe de programmes. Afficher ou non les lignes budgétaires sans valeur Choisir la hierarchie budgétaire à afficher (seulement chapitres, chapitres et groupes de postes ) Définir l affichage des montants (k euros, euros avec décimales ) De plus, il est possible d afficher la restitution par programme ou à l opération. Etape 4 : Sauvegarder la restitution Lorsque le rapport est affiché à l écran, il est possible de l exporter sous Excel en cliquant sur Sauvegarder Monter une opération avec Salvia 1-47

49 Monter une opération avec Salvia 1-48

50 Monter une opération de réhabilitation Salvia Montage d Opérations Pour le pilotage opérationnel et performant des investissements

51 Table des matières 1 Créer une opération et sa simulation... 3 Créer une opération... 3 Créer une simulation Les étapes de simulation d une opération... 7 Synthèse de l opération... 7 ETAPE N 1 : Saisir les programmes... 9 ETAPE N 2 : Renseigner la typologie des programmes Ajouter une typologie Importer les logements à partir d un fichier Excel Ajouter une ligne d accessoire ETAPE N 3 : Définir le prix de revient Barre d outil Afficher la légende Répartir les dépenses Calculer et déterminer le montant d un poste budgétaire Modifier et visualiser la structure budgétaire du budget type Choix et Réinitialisation du budget type Modifier les taux de TVA ETAPE N 5 : Calculer le Plan de financement :ETAPE N 6 : Vérifier les paramètres d exploitation Grilles d exploitation sélectionnées Le taux d actualisation de la VAN Paramétrage modifié des prêts Paramétrage modifié des paramètres d exploitation ETAPE N 7 : Visualiser et optimiser le résultat d exploitation Visualiser le résultat d exploitation Optimiser le résultat d exploitation Consulter les différents états standards

52 1 Créer une opération et sa simulation L écran d accueil affiche les grands onglets du progiciel SMO : Accueil Simulations Restitution Consolidation Paramétrage C est en se plaçant dans l onglet Simulations que la première opération pourra être créée. En cliquant sur Gérer les opérations, l écran suivant s affiche avec l ensemble des opérations existantes. On distingue les opérations de construction neuve des opérations de réhabilitation. Créer une opération 3

53 Une opération est caractérisée par : Un type Nom de l opération Code opération Commune Date de création Responsable et description Le menu de droite offre la possibilité de créer, dupliquer et supprimer des opérations et des simulations. ASTUCE : le menu opération se trouve sur la droite de l écran, il peut être masqué. Dans ce cas, déplacer la souris sur la droite de l écran pour le faire apparaître. La «punaise» permet de le fixer à droite de l écran (il ne disparaîtra plus lorsque vous ramènerez la souris sur la gauche de l écran) En cliquant sur Ajouter la fenêtre suivante s affiche. C est ici que vous allez renseigner les premiers éléments de la nouvelle Opération. 4

54 Ici les éléments à renseigner sont : Code de l opération : obligatoire. Il n est pas modifiable après enregistrement. Une option permet de le générer automatiquement. Nom de l opération Type d opération Commune Année de programmation Responsable budgétaire 5

55 Créer une simulation Une fois ces premiers éléments renseignés, la fenêtre Créer une simulation s affiche. Sinon, il faut cliquer sur Ajouter dans le menu à droite, à l intérieur du carré Simulations. On peut voir ici que notre nouvelle simulation sera rattachée à l opération FORMATION. Il faut dès lors renseigner : Code de la simulation Nom de la simulation Date de valeur Type de surface : surface corrigée ou surface utilse Profil de l opération Etape ASTUCE : la date de valeur est importante. Elle détermine la prise en compte du paramétrage à cette date (par exemple pour les données ministérielles/ Une fois les informations de la simulation renseignée, la nouvelle fenêtre s affiche automatiquement. 6

56 2 Les étapes de simulation d une opération Cette fenêtre correspond à la saisie de l opération. Composé de plusieurs onglets placés par ordre chronologique de saisie, cet outil de montage d opération permet d avoir une vision globale de la faisabilité du projet. L outil de simulation est composé des onglets suivants : Synthèse de l opération : Aucune saisie, la synthèse se complète en fonction de l avancement de la saisie des différents onglets et affiche le graphique final des résultats annuels et du résultat cumulé. Opération : Programme : détermine les différents financements par programme. Typologie : Saisie en global ou en détail de la liste des lots et des surfaces annexes. Prix de revient : Calcul du prix de revient (saisie des dépenses) Plan de financement : Financement de l opération (subventions, prêts et fonds propres) Paramètres d exploitation : Autres paramètres agissant sur le résultat d exploitation Résultat d exploitation : Aucune saisie : Résultat année par année et en cumul. Possibilité d optimiser le résultat selon différents critères (fonction «Optimiseur»). ASTUCE : l ordre présenté est l ordre logique de progression de saisie tel que présenté dans les prochains paragraphes. La première page qui s affiche correspond à la synthèse de l opération Synthèse de l opération La synthèse de l opération reprend toutes grandes lignes de saisies de la simulation. A savoir, le lieu et la zone, les grandes lignes du prix de revient et du plan de financement et un graphique reprenant les résultats annuels et cumulés de la simulation. II est tout à fait logique que lorsque l on crée une simulation et que l on se trouve sur cet onglet, toutes les données sont à O car elle s incrémente au fur et à mesure que l on complète les données de la simulation. Voici les éléments da la synthèse de l opération : Caractéristiques Date Typologie Etape et stade d avancement Surface 7

57 Prix de Revient Plan de financement Graphique avec le résultat hors trésorerie avec l existant, la réhabilitation et le global ASTUCE :Le menu à droite est présent dans chaque onglet. Il permet de sauvegarder la simulation, d exporter l onglet sur lequel on est positionné ou exporter l intégralité des onglets. 8

58 ETAPE N 1 : Saisir les programmes De manière logique, le premier onglet de saisie «Opération-Programmes» correspond à la détermination des programmes qui vont composer l opération. Il est utile de rappeler ici, qu un programme au sens du progiciel correspond à un ensemble de caractéristiques dont les premières sont son financement et son type d ouvrage. La partie du haut permet de préciser la répartition de la surface plancher des programmes, en consolidation, à la SHAB ou à la SU. On peut renseigner : Le numéro de permis de construire L adresse La surface du terrain Le COS La surface plancher max Par ailleurs, la deuxième partie de l écran permet de créer et visualiser les programmes. On peut ici créer un programme, le dupliquer ou le supprimer. Après avoir cliqué sur le premier bouton, la fenêtre de création de programme s affiche : 9

59 Cette fenêtre est composée de plusieurs éléments à renseigner soit par saisie, soit par choix dans un menu déroulant : Code programme Libellé Activité (Locatif, Accession, Aménagement, Lotissement, Maîtrise d ouvrage délégué) Nature travaux (Acquisition Amélioration ; Neuf) Type programme (Classique ; ANRU) Financement d origine Financement Type d ouvrage (Logements individuels ; Logements collectifs ; Commerce) Groupe de programme (Commerce ; Logements) Secteur de TVA Une fois ces informations saisies, on obtient nos programmes par colonne. Il suffit désormais de renseigner la surface plancher puis les dates relatives à l opération à savoir : la date d OS, la durée du chantier, la DAT, la date de mise en location. : Les dates de 1 er versement et de 1ere annuité seront alimentées par la suite, lorsque l on aura déterminé ces éléments dans les paramètres d exploitation. ASTUCE : Les critères des programmes saisis ici détermineront le nombre de programmes en fonction des regroupements possibles (si un des critères diffère, il faut créer un autre programme). Les données concernant les programmes sont renseignés, il faut désormais déterminer les caractéristiques des logements qui vont composer ces différents programmes. Ce travail est à faire dans l onglet suivant, la Typologie 10

60 ETAPE N 2 : Renseigner la typologie des programmes C est dans l onglet Typologie que les éléments de calcul du loyer sont présents. Plusieurs parties composent cet onglet de typologie. Plusieurs boutons permettent d agir sur cette page. Ils permettent de filtrer le contenu à afficher, de créer une ligne de typologie, de la dupliquer de la supprimer Ajouter une typologie Etape 1 : Ouvrir le filtre pour tout afficher Etape 2 : Renseigner le libellé et le programme à rattacher En cliquant sur, une fenêtre permettant d ajouter une ligne de typologie apparaît. Composée de deux parties, elle permet de nommer notre ligne de typologie (1) et de la rattacher à un programme existant (2). Ici le Lot 2 est rattaché au programme

61 En cliquant sur OK (3), la nouvelle ligne de typologie apparait en dernière position parmi la liste de typologie du programme rattaché. Etape 3 : Renseigner les données avant travaux Les données avant travaux correspondent aux éléments relatifs à l immeuble à existant. On renseigne : Nombre de logements Surface habitable Surface Corrigée Produit locatif mensuel Le produit locatif mensuel avant travaux permet de déterminer le loyer en /m² de surface corrigé. Remarque : Une mise à jour automatique du nombre de logements et des surfaces après travaux est proposée ici. Etape 4 : Loyer plafond : Le loyer plafond correspond : soit au loyer plafond fixé par la convention pour les lots conventionnés, soit au loyer plafond réglementaire pour les lots non conventionnés. Dans le premier cas de figure, on renseigne manuellement le montant plafond du loyer fixé par la convention lot par lot. 12

62 Dans le second cas de figure, on clique sur l icône «Augmentation des Loyers». La fenêtre suivante apparaît : Il suffit de cocher «Loyer plafond mensuel/m² pour les lots non conventionnés. 13

63 Les plafonds de loyer réglementaires sont incrémentés automatiquement dans le tableau de typologie. Etape 5 : Définir les impacts de la réhabilitation (Modification) En modifiant la surface et en faisait varier le loyer (en ou en %), on détermine ici l impact de la réhabilitation sur l existant. En d autres termes, on fixe ici le «taux d effort» des locataires du à la réhabilitation. Etape 6 : Visualiser les données après travaux et les écarts La partie «après travaux» correspond à la réhabilitation. On retrouve la surface et le loyer modifiée. 14

64 En se positionnant sur la partie «Ecart», on peut visualiser le surplus locatif, à savoir les recettes supplémentaires générées grâce à la réhabilitation. Autres options Le symbole permet de dupliquer une ligne existante alors, que le symbole permet de supprimer une ligne de typologie. ASTUCE : La typologie est saisie sur les lignes blanches. En bleu foncé, on retrouve la ligne sur laquelle on est positionné. Les lignes bleues claires correspondent au total par programmes alors que la ligne marron correspond au total de l opérati 15

65 Augmenter le loyer pour plusieurs lignes de typologie Dans le cas où l on souhaite augmenter un loyer pour plusieurs lignes de typologie simultanément, il faut utiliser l outil. La fenêtre suivante apparaît : Dès lors, trois options d augmentation de loyer son possible : Application d une variation sur toute la colonne On applique une variation en ou en % pour tous les logements. Appliquer d un loyer pratiqué sur toute la colonne On utilise soit le plafond règlementaire, soit une valeur en /m². Applique d un loyer marché sur toute la colonne. On utilise un marché soit au plafond règlementaire, soit avec une valeur en /m². 16

66 2.3.2 Importer les logements à partir d un fichier Excel Les modèle de fichiers d import logements et accessoires (fichiers CSV) sont fournis avec la version dans le répertoire «Documents\salvia\Montage et Simulations\ExportImport»: «Modele Import Logements.csv» «Modele Import Accessoires.csv» Le processus d import est identique à celui de celui de la réhabilitation, à savoir : Etape 1 : Click sur le bouton d import (boutons import pour les logements) Etape 2 : Sélection du fichier «csv» d import 17

67 Etape 3 : Compte-rendu d analyse du fichier d import (logements) Le compte rendu «Import des logements» indique : le nombre de lignes à importer dans la colonne «import» si la ligne est valide ou non : si la ligne est «incorrecte» => cellule Import = Invalide (en rouge) si la ligne est «correcte» => cellule Import = OK (en vert) pour chaque cellule incorrecte (format ou règles de gestion) on met le texte de la cellule en rouge Etape 4 : Import des lignes (logements) dans la typologie. L import peut être réalisé si l ensemble des cellules de la colonne import sont «OK» soit en remplaçant la totalité des lignes de la typologie soit en ajoutant les lignes d import à la typologie déjà existante. 18

68 2.3.3 Ajouter une ligne d accessoire C est dans le menu du bas à droite que l on détermine les accessoires. On retrouve ici les mêmes boutons d ajout, de duplication de suppression et de filtre que sur le menu des accessoires. Afin de déterminer un accessoire, on choisit le type d accessoire parmi la désignation de l accessoire et on le rattache au programme. La logique Avant Travaux/Modification/Après travaux est identique à celle de la saisie de Typologie. Ensuite il y a possibilité de déterminer le loyer : Par la surface facturable Par le loyer de référence 19

69 ETAPE N 3 : Définir le prix de revient Barre d outil Afficher la légende Pour afficher la légende de la page «Prix de revient», on clique sur et la page suivante s affiche. Cette légende permet de poser les principaux concepts de l écran et de vous y repérer. Voici les principales informations : Les dépenses sont organisées selon 4 niveaux de regroupements : chapitre, groupe de poste, poste, détail Il y a 4 types de valeurs : saisissable, avec calcul mais sans base, avec calcul automatique, et avec formule locale Il existe plusieurs modes de répartition : d une part, la répartition de l opération vers les programmes, de l autre la consolidation des programmes vers l opération. 20

70 2.4.3 Répartir les dépenses Par défaut, un mode de répartition est déterminé pour les dépenses du prix de revient. Souvent, ces dépenses sont réparties à la Surface Utile, alors que dans les financements sont consolidées après leurs calculs par programme. Ces modes de répartition se situent dans la colonne Répartition/PRO. Les autres modes de répartition sont les suivants : SU SHAB SDP Nb lots Nb logts Consolidation Nb lots principale Nb lots secondaire Le filtre permet de masquer/afficher la colonne répartition. 21

71 2.4.4 Calculer et déterminer le montant d un poste budgétaire Les montants sont à renseigner HT, dans la colonne dédiée. A partir de ce montant les montants TTC et Finaux sont calculés. Le filtre permet de masquer/afficher la colonne Valeur TTC et Valeur Fiscale. Le paramétrage du budget permet de déterminer le mode de calcul d un poste budgétaire. Par défaut, c est à travers ces quatre modes de calcul que l on détermine le prix de revient : Au forfait : cellule blanche saisissable Calcul automatique sans base : cellule rouge Calcul automatique : cellule rouge claire Calcul automatique avec formule locale : cellule bleue Dans une simulation, vous pouvez modifier ces modes de calcul Insérer un forfait à la place d une formule Un poste budgétaire dont le mode de calcul est basé sur une formule se présente en une cellule rouge ou rose. Pour passer en mode forfait, il suffit : Double cliquer sur la cellule Sélectionner forfait dans la fenêtre détail du calcul 22

72 Insérer une formule à la place d un forfait Un poste budgétaire calculé au forfait est caractérisé par une cellule blanche. Pour modifier ce mode de calcul et insérer une formule, il faut cliquer sur. Ce bouton permet de choisir : Une assiette calculée pré-paramétrée Un forfait par logement, lot principal, garage, lot, m² habitable, m² SU, m² terrain, m² SDP Un élément du prix de revient Exemple : je souhaite utiliser la formule pré-paramétrée «base honoraire ttc» pour définir le montant de mes Honoraires OPC calculés par défaut au forfait. Etape 1 : je sélectionne la cellule puis clique sur Etape 2 : je double clique sur le fx qui s est créé dans la cellule Etape 3 : une nouvelle fenêtre s ouvre, je sélectionne «assiette calculées» dans formule 23

73 Etape 4 : Je sélectionne l assiette en question dans le menu déroulant juste en dessous. Etape 5 : si la cellule est rouge, c est que la base est à 0. Il faut donc mettre un coefficient multiplicateur. 24

74 Insérer une formule locale L outil formule locale permet d insérer au prix de revient, un ensemble de formules qui seront en mémoire dans la simulation. Ainsi, l utilisateur ne sera plus contraint de passer par le paramétrage afin de créer une formule. Exemple : je souhaite modifier mon mode de calcul de la cellule Honoraire Géomètre qui est au forfait. Elle sera désormais calculé à partir d un pourcentage de la somme VRD et Enterprise Générale. Etape 1 : je sélectionne la cellule Honoraire Géomètre Etape 2 : je clique sur pour insérer une formule locale Etape 3 : le gestionnaire d assiette s ouvre afin que je puisse créer ma formule en sélectionnant les éléments VRD et Entreprise générale puis sur ok. Etape 4 : la cellule honoraire géomètre est ainsi de couleur bleue 25

75 Etape 5 : en cliquant sur simulation., je peux visualiser et paramétrer toutes les formules locales créées pour la Ajouter une formule locale Modifier une formule locale Supprimer une formule locale Dupliquer une formule locale Construire une assiette calculée à partir d une formule locale (l intégrer dans le paramétrage) Autour de ces modifications de formule, les outils «annuler et rétablir» une saisie facilite la gestion du prix de revient. Ces outils sont symbolisés par. ASTUCE : lorsque je complète le budget, des sont visibles dans les cellules impactées par les modifications réalisées. Pour les enlever, il suffit de cliquer sur le bouton 26

76 2.4.5 Modifier et visualiser la structure budgétaire du budget type Modification par les Boutons d utilisations Le budget type du prix de revient défini dans le paramétrage n est pas bridé dans la simulation. En effet, il permet d avoir un budget par défaut, que l on modifier, par exemple, en ajoutant un poste, en le renommant. Pour cela, les trois boutons suivant permettent d agir : Ajouter un poste budgétaire Ajouter un détail Supprimer une ligne Pour que ces boutons fonctionnent, il faut bien se placer dans la position hiérarchique où l on souhaite apporter une modification.* Modification par clique droit Une autre manière de modifier la structure budgétaire consiste à se placer sur les intitulés et faire un clique droit. Ce menu permet d insérer directement un poste ou un détail à l endroit où le curseur a été placé, de le supprimer ou d inserer un commentaire. ASTUCE : au lieu d insérer un poste, et de ressaisir tous ses modes de calculs, il suffit de renommer une ligne budgétaire non utilisée en double cliquant dessus. 27

77 Faciliter la visualisation de la structure Il est possible de visualiser le budget type à travers ses grandes lignes en réduisant la structure budgétaire. En cliquant sur tout réduire, les chapitres du budget sont affichés sans les groupes de postes et détail. Je peux ensuite développer ou réduire un poste spécifique en cliquant sur Développer le poste ou Réduire le poste Choix et Réinitialisation du budget type Choix du budget-type Il est possible de travailler sur plusieurs budgets type du prix de revient. Pour choisir celui qui nous convient, on le sélectionne dans le menu déroulant. ASTUCE : en sélectionnant un nouveau budget, je perds toutes les données saisies Réinitialiser le budget La fonction «Réinitialiser» symbolisée par le bouton permet de revenir au paramétrage initial du budget. Ainsi, toutes les modifications seront annulées et le budget paramétré dans l application est remis en place avec ses règles de calculs. ASTUCE : en réinitialisant, je perds toutes les données saisies. 28

78 2.4.7 Modifier les taux de TVA Afin de modifier les taux de TVA dans la simulation, il faut qu ils soient au préalable paramétrés dans l application. Ainsi, pour récupérer les taux de TVA qui ont été modifiés dans le paramétrage, il faut cliquer sur le bouton. Ce bouton permet de réinitialiser les taux de TVA de la simulation par les derniers taux de TVA définies dans votre base. Il est possible de visualiser les taux de TVA utilisés par programme. Le filtre taux de TVA. permet de masquer/afficher ces 29

79 ETAPE N 5 : Calculer le Plan de financement Le plan de financement permet de détailler les financements qui viendront équilibrer le prix de revient de l opération (Subvention, prêts, fonds propres). Il partage les mêmes principes de saisie que l onglet «Prix de Revient» : les calculs des prêts et des subventions standards sont pré-paramétrés mais il est possible de modifier certaines valeurs et certaines formules. Contrairement au prix de revient, les différentes lignes sont construites en consolidation (et non pas en répartition). En d autres termes, les calculs sont effectués au niveau de chaque programme puis consolidés au niveau de l opération. Pour entrer dans le financement, il conviendra de suivre les étapes décrites ci-après : Contrôler les calculs des subventions et des prêts standards Ajouter éventuellement d autres financements et fonds propres Equilibrer l opération en choisissant des variables d ajustements (prêts, fonds propres ) Un programme d optimisation permet d ajuster le calcul en fonction des priorités de financements ASTUCE :après avoir calculé les subventions et les fonds propres, l équilibre, à travers est réalisé par défaut sur le prêt principal de chaque programme. Il est possible de déplacer cet équilibre en faisant un clic droit sur le financement avec lequel on souhaite ajuster le budget. 30

80 :ETAPE N 6 : Vérifier les paramètres d exploitation Les paramètres d exploitation permettent ici de définir les prêts, les frais et les taux d évolutions. Cet onglet est organisé en 4 parties Grilles d exploitation sélectionnées Taux d actualisation de la VAN Paramétrage modifié des paramètres d exploitations La partie «exploitation» est composée de trois axes. L existant correspond aux paramètres d exploitation d origine. Ensuite la réhabilitation correspond au frais supplémentaires liés à la réhabilitation. Enfin, le global fait référence aux frais finaux. Paramétrage modifié des prêts Grilles d exploitation sélectionnées Les grilles d exploitations correspondent à la trame de simulation et la grille de taux d évolution. Trame de simulation Dans la trame de simulation, on retrouve les éléments de calcul du résultat d exploitation. Il est en effet possible d avoir plusieurs trames. Si la trame utilisée est modifiée dans le paramétrage et que l on souhaite recalculer le résultat d exploitation, il faut cliquer sur pour réinitialiser la trame d exploitation. Grille des taux d évolution Les taux d évolutions sont présents dans la seconde grille. On y retrouve tous les taux d évolutions, de la TFPB au loyer. Si cette grille est modifiée dans le paramétrage et que l on souhaite voir l impact que cela aurait sur le résultat, il faut cliquer sur pour réinitialiser la trame d exploitation. Durée de la trame Par défaut, la durée de la trame est étalée sur 50 ans. Il est possible de la modifier ici. ASTUCE : Le paramétrage des grilles n est possible que dans la partie Paramétrage de l application. 31

81 2.6.2 Le taux d actualisation de la VAN Des indicateurs financiers dont le TRI et la VAN sont utilisés dans le résultat d exploitation. Par défaut le taux d actualisation est 5%. Il est possible de le modifier ici Paramétrage modifié des prêts Dans cette partie de l onglet, on retrouve tous les prêts déterminés dans le plan de financement avec les paramètres définis. Il est possible de comparer les paramètres modifiés des paramètres standards en se référant au filtre. Cette partie est axée en trois parties : Caractéristiques des prêts, Echéancier, et caractéristiques du préfinancement. Dans les caractéristiques des prêts, on retrouve 7 éléments qui qualifient ces financements : Capital Initial (non modifiable) Durée Taux de progression Périodicité (non modifiable) Préfinancement (capitalisation ou paiement) Ces prêts sont pré-paramétrés dans l application. Il est possible de les ajuster dans l application en modifiant la durée, taux Dans l échéancier, on retrouve : Durée de préfinancement Date d effet Date de 1ere versement Echéancier (ouvre une nouvelle fenêtre, voir par ailleurs) 32

82 FOCUS : Modifier les dates de l éch éancier Par défaut, la date de 1 er versement correspond à la date d OS. La date d échéance intervient un an après. Il est possible modifier ces dates en procédant de la manière suivante : 1. Ouvr ir l échéancier 2. Changer la date de 1 er versement dans le tableau des versements. 3. Modifier la date de préfinancement (même pour un prêt sans préfi) qui calcule automatiquement la date de 1 ère échéance 33

83 Enfin la dernière colonne présente les caractéristiques du préfinancement : Intérêt de préfinancement total Montant Capitalisé Intérêt immobilisé Intérêt capitalisé résultat Paramétrage modifié des paramètres d exploitation Paramétrage d exploitation de l existant La 1ere colonne permet de visualiser les charges et produits priss en compte dans le résultat d exploitation avant les travaux de réhabilitation. Ces éléments sont paramétrables dans l application Paramètres d exploitation Réhabilitation Cette partie correspond aux charges et produits en plus liées à la Réhabilitation. C est un delta entre l existant le global. 34

84 Paramètres d exploitations : Global Cette dernière composante des paramètres correspond aux charges et produits globales. Il est possible de modifier les données pré-paramétrées (selon les droits). Une fois ces charges et produits fixés, on peut observer les impacts sur le résultat d exploitation. 35

85 ETAPE N 7 : Visualiser et optimiser le résultat d exploitation C est dans le résultat d exploitation que l application va nous informer si l opération est équilibré ou pas. Par ailleurs, un outil permet d optimiser le résultat à partir de différents critères Visualiser le résultat d exploitation Vision générale Le résultat d exploitation comprend plusieurs colonnes définis dans la trame de simulation choisie dans l onglet paramètres d exploitation. On veut d abord visualiser le résultat par : Opération Programme Commerce Groupe de logements La durée de la trame est pré paramétrée (50 ans) mais modifiable dans l onglet paramètre d exploitation. On peut donc observer le résultat soit à l année soit par exercice. Tous les éléments qui composent le total des charges et le total des recettes sont utilisés dans le résultat d exploitation. 36

86 Le résultat d exploitation est divisé en trois parties : Le résultat d exploitation de l existant Le résultat d exploitation en réhabilitation Le résultat d exploitation global qui somme les deux résultats précédents Equilib re d e l op ération Afin d évaluer la faisabilité financière de l opération, plusieurs indicateurs sont disponibles : Résultats Annuels ou Cumulés On peut voir ici que l opération est équilibré à 15 ème année selon le résultat annuel ; et à la 23ème selon le résultat cumulé. Résultats Annuels ou Cumulés sans trésorerie On peut voir ici que l opération est équilibré à 16 ème année selon le résultat annuel ; et à la 24ème selon le résultat cumulé. TRI VAN Le taux de rendements interne et la valeur actualisée nette sont des indicateurs qui permettent de calculer faisabilité du projet. Loyer d équilibre 37

87 La colonne loyer d équilibre nous permet de retrouver avec quel taux de loyer le résultat cumulé serait positif chaque année. On le retrouve surligné en rouge Optimiser le résultat d exploitation L application permet de mettre en place des hypothèses qui permettent d optimiser le résultat d exploitation. Avant d optimiser votre résultat d exploitation, il faut toujours sauvegarder sa simulation puis cliquer sur. ASTUCE : pour visualiser votre résultat d exploitation à partir de différentes hypothèses, il faut dupliquer la simulation d origine en lui donnant le nom de l hypothèse puis en l optimisant. En construction neuve, il existe deux méthodes pour optimiser le résultat d exploitation En diminuant le prix de revient En diminuant le montant maximum de prêt En déterminant le taux d augmentation des loyers: Méthode 1 : Montant maximum de prêt Etape 1 : en cliquant sur une nouvelle fen être s ou vre : Etape 2 : fixer l object if à atteind re par l optimiseu r 38

88 L objectif se présente sous plusieurs choix : Résultat annuel positif Résultat cumulé positif Résultat annuel avec trésorerie positif Résultat cumulé avec trésorerie positif VAN positive De plus, il est possible d optimiser le programme sur lequel on est placé dans le résultat d exploitation. Dans la plupart des cas, on souhaite optimiser le résultat à l opération, on coche donc la case opération. Etape 3 : fixer le critère à utiliser C est lors de cette étape que l on décide le montant de l objectif. En général, on cherche à ce que le résultat annuel soit positif donc supérieur à 0. Ensuite, on détermine sur quelle période on souhaite que cet objectif soit atteint : Sur un exercice particulier (une année) Sur l ensemble de l exercice A partir de l année de mise en location ASTUCE : fixer un montant de l objectif supérieur à 0 sur l exercice 2012 ne signifie pas que l objectif est fixé à partir de l exercice Etape 4 : Défin ir la métho de d opt im isation Montant maximum de prêt Dans le menu déroulant «méthode», il faut choisir la méthode «montant maximum de prêt». Etape 5 : Défin ir le post e d équilib re Le poste d équilibre correspond au poste budgétaire du plan de financement sur lequel la réduction du prêt sera compensée. Le niveau hiérarchique du poste à sélectionner est un poste, les autres niveaux ne peuvent être utilisés. 39

89 Etape 6 : Définir le prêt à réduire La variable d ajustement est la dernière étape de l optimisation. On choisit le prêt le plus élevé, le prêt principal. Après avoir cliqué sur OK, l application cherche à optimiser le résultat d exploitation en retrouvant le montant de prêt à réduire, compensé par les Fonds Propres. Etape 7 : Visualiser l imp act des h ypothèses En cliquant sur, on peut visualiser les hypothèses et leurs impacts. ASTUCE : lorsque l outil indique que l équilibre est partiel, cela signifie qu il est hors d atteinte, et donc n a pas pu être optimisée sur chaque année de l opération. 40

90 Méthode 1 : Diminution du prix de revient Etape 1 : en cliquant sur une nouvelle fen être s ou vre : Etape 2 : fixer l object if à atteind re par l optimiseu r L objectif se présente sous plusieurs choix : Résultat annuel positif réhabilitation Résultat cumulé positif réhabilitation Résultat annuel global Résultat cumulé global VAN positive De plus, il est possible d optimiser le programme sur lequel on est placé dans le résultat d exploitation. Dans la plupart des cas, on souhaite optimiser le résultat à l opération, on coche donc la case opération. 41

91 Etape 3 : fixer le critère à utiliser C est lors de cette étape que l on décide le montant de l objectif. En général, on cherche à ce que le résultat annuel soit positif donc supérieur à 0. Ensuite, on détermine sur quelle période on souhaite que cet objectif soit atteint : Sur un exercice particulier (une année) Sur l ensemble de l exercice A partir de l année de mise en location ASTUCE : l objectif fixé est un montant de l objectif supérieur 0 sur l exercice 2012 ne signifie pas l objectif fixé est un montant de l objectif supérieur 0 à partir de l exercice Etape 4 : Défin ir la métho de d opt im isation Augmentation du loyer Dans le menu déroulant «méthode», il faut choisir la méthode «augmentation de loyer». Cette option permettra de trouver le pourcentage d augmentation qui permettra de remplir l objectif. Etape 5 : Choisir l o ption «T aux d effo rt d es lo yers» Deux choix se présentent : soit une action sur le taux d augmentation des loyers, soit de mettre le loyer au plafond réglementaire. 42

92 Etape 7 : Visualiser l imp act des h ypothèses En cliquant sur, on peut visualiser les hypothèses et leurs impacts. Ici on peut voir qu il faut réduire de le montant du prix de revient pour avoir un résultat annulé positif chaque année. 43

93 3 Consulter les différents états standards L onglet Restitution permet d afficher le menu des états de restitution. ASTUCE : Il faut impérativement sauvegarder la simulation avec de lancer les états de restitution. Les éléments restitués font référence à la dernière sauvegarde de la simulation. La page des restitutions est composée de deux pavés : La liste des restitutions standards La simulation à restituer. 44

94 Etape 1 : la simulation à restituer Par défaut, elle reprend la dernière simulation. Il est possible de restituer une autre opération en cliquant sur le lien Choisir une autre simulation. En cliquant sur ce lien, la page suivante s affiche, et permet de choisir une autre simulation parmi toutes celles déjà réalisées. Etape 2 : Sélectionner un des 8 rapports à imprimer 45

95 Etape 3 : Choix des éléments d impression Après avoir choisi le tableau à restituer, une fenêtre de paramètres de l édition s affiche. Elle permet d personnaliser les éléments et programmes à afficher. Les options d affichage permettent de faciliter la visualisation de la restitution. Lignes vides Par défaut, l application ne ressort pas les lignes à 0. Pour forcer l édition des lignes à 0, cocher la case. Hiérarchie En sélectionnant «Groupe de postes» par exemple, l application restituera une édition regroupée par groupe de poste. Montants Pour ne pas imprimer les centimes ou pour avoir un résultat en k. 46

96 Programmes Pour regrouper les colonnes par groupe de programmes, il faut sélectionner un ou plusieurs programmes ou groupe de programmes. Afficher ou non les lignes budgétaires sans valeur Choisir la hierarchie budgétaire à afficher (seulement chapitres, chapitres et groupes de postes ) Définir l affichage des montants (k euros, euros avec décimales ) De plus, il est possible d afficher la restitution par programme ou à l opération. Etape 4 : Sauvegarder la restitution Lorsque le rapport est affiché à l écran, il est possible de l exporter sous Excel en cliquant sur Sauvegarder 47

97 Manuel Utilisateur SMO Consolidation Pour le pilotage opérationnel et performant des investissements

98 Table des matières 1 Module de consolidation des opérations Objectif Gestion de la consolidation Généralité Gestion des consolidations et des situations Assistants de création de consolidations et de situations Tableaux de Bord Généralité Tableau de bord : participation au résultat consolidé Tableau de bord : prix de revient consolidé Tableau de bord : plan de financement consolidé Tableau de bord : résultat d exploitation consolidé Tableau de bord : production à moyen terme Graphique du résultat annuel consolidé... 38

99 1 Module de consolidation des opérations 1.1 Objectif La présente version permet de construire et de suivre des opérations consolidées dans le temps : dans le cadre de la globalisation des financements proposés par la CDC, pour obtenir une vision à moyen terme d analyse financière, pour la construction d indicateurs Le module de consolidation permet de construire un ensemble de 6 tableaux de bord avec des visions de temps différents : Une vision à long terme comprenant 5 onglets : Participation au résultat consolidé Prix de revient consolidé, Une vision à moyen terme : Plan de financement consolidé, Résultat d exploitation consolidé, Graphique du résultat annuel consolidé, Production consolidée des logements 1.2 Gestion de la consolidation Généralité Nouveaux onglets La gestion de la consolidation s effectue au niveau d un nouvel onglet «Consolidation». Un sous-onglet «gestion des consolidations» liste l ensemble des opérations consolidées dans le temps

100 Définitions De la même manière qu une opération est composée d un ensemble de simulations, une consolidation est composée d un ensemble de situations. Les consolidations sont représentées par un icône différent suivant le type d opération consolidé : Consolidation d opérations de type «Construction Neuve» uniquement Consolidation d opérations de type «Réhabilitation» uniquement Consolidation d opérations de type «Mixte» uniquement La présentation de la liste des consolidations et des situations la composant reprend l ergonomie de la gestion des opérations Une consolidation: regroupe un ensemble de situations ayant en commun un ensemble de propriétés: année de programmation, type d opération (cf ) Les propriétés de la consolidation sont accessibles à l aide du menu contextuel «Propriétés d une consolidation» (Cf )

101 2 Une situation : correspond à la consolidation d un ensemble de simulations, à un instant donné (lors de la création), vérifiant les propriétés de la consolidation définies ci-avant. La liste des simulations de la situation est accessible à l aide du menu contextuel «Propriétés d une situation» Remarque : une situation dont une ou plusieurs simulations ont été modifiées peut être actualisée : Elle est visualisée par l icône qui n est plus grisé (vert) Elle peut être actualisée : À l aide du menue contextuel Ou du menu de la fenêtre droite

102 1.2.2 Gestion des consolidations et des situations Gestion des consolidations Les menus de création, modifications, duplication et suppression d une consolidation sont accessibles : Via le menu contextuel, Via le menu de la fenêtre de droite Menu «Ajouter une consolidation» Le menu «Ajouter une consolidation» lance l assistant de création d une nouvelle consolidation (cf ) Menu «Modifier une consolidation» Le menu «modifier une consolidation» permet de modifier : le nom et le commentaire associé de la consolidation

103 Menu «propriétés d une consolidation» Le menu «propriétés d une consolidation» permet d afficher les propriétés du filtre défini lors de sa création (Cf ) Menu «Dupliquer une consolidation» Le menu «dupliquer une consolidation» permet de lancer l assistant de création d une nouvelle consolidation en reprenant les mêmes propriétés (Cf. ci-dessus) que ceux de la consolidation d origine.

104 Gestion des situations Les menus de création, modifications, duplication et suppression d une situation sont accessibles : Via le menu contextuel, Via le menu de la fenêtre de droite Menu «Ajouter une situation» Le menu «Ajouter une situation» lance l assistant de création d une nouvelle situation (cf ) Menu «Modifier une situation» Le menu «modifier une situation» permet de modifier : le nom et le commentaire associé de la situation

105 Menu «propriétés d une situation» Le menu «propriétés d une situation» permet d afficher la liste des simulations consolidées dans la situation.

106 1.2.3 Assistants de création de consolidations et de situations Assistant de création d une nouvelle consolidation Un assistant facilite la création des consolidations et de sa première situation associée. L assistant est constitué de 4 étapes : La première étape permet de définir le nom de la consolidation et de sa première situation

107 La deuxième étape permet de saisir les propriétés du filtre utilisé pour définir les simulations à consolider à savoir : L année de programmation : liste des années de programmation des opérations Le type d opération : Construction/Acquisition, Réhabilitation ou Mixte L étape : Etude d opportunité, Etude de faisabilité Département : liste des départements présents dans la base, Délégataire : liste des délégataires présents dans la base, Commune : liste des communes présentes dans la base, Zone 123, Zone ABC Utilisateur : liste des utilisateurs présent dans la base, Responsable budgétaire : Remarque : l ensemble des valeurs du filtre seront repris lors de la création de l ensemble des situations.

108 La troisième étape permet de sélectionner les simulations à consolider : la liste des opérations répondant aux valeurs du filtre de l étape 2 est affichée, une seule simulation par opération peut être sélectionnée, la simulation la plus récente est sélectionnée par défaut pour chaque opération. Un bouton «Sélectionner tout» permet de sélectionner (ou désélectionner) toutes les opérations.

109 La quatrième étape affiche: le nombre de simulations sélectionnés, la synthèse des propriétés sélectionnées dans le filtre,

110 Assistant de création d une nouvelle situation Un assistant facilite l ajout d une nouvelle situation associée à une consolidation L assistant est constitué de 2 étapes : La première étape permet de définir le nom et le commentaire de la nouvelle situation associée à sa consolidation.

111 La deuxième étape permet de sélectionner les simulations à consolider : la liste des opérations répondant aux propriétés de la consolidation à laquelle il est rattachée, une seule simulation par opération peut être sélectionnée, la simulation la plus récente est sélectionnée par défaut pour chaque opération. Un bouton Sélectionner tout permet de sélectionner (ou désélectionner) toutes les opérations.

112 1.3 Tableaux de Bord Généralité Liste des tableaux de bords Une situation est constituée de six tableaux de bord : Participation au résultat consolidé, Un prix de revient consolidé, Plan de financement consolidé, Résultat d exploitation consolidé, Production à moyen terme, Graphique du résultat annuel consolidé Chacun de ses tableaux de bord sera étudié par la suite Export Chaque tableau de bord peut-être exporté au niveau Excel (unitairement ou globalement) Les fonctions «Exporter» et «Exporter tout» sont accessibles dans le menu de la fenêtre de droite : Ergonomie Chaque onglet est paramétrable au travers 3 types d icônes : sélection des colonnes à afficher sélection des options à appliquer sélection des simulations à consolider Remarque : - Les deux premières options sont propres à chacun des tableaux de bord, - La dernière option est globale : elle est appliquée automatiquement à l ensemble des onglets.

113 1.3.2 Tableau de bord : participation au résultat consolidé Description du tableau de bord Le tableau de bord de la participation au résultat consolidé affiche pour l ensemble des simulations : Les résultats annuels suivant une périodicité paramétrable 1 Une synthèse du prix de revient et du plan de financement, 2 Un indicateur global des simulations (paramétrable cf ): 3 Résultat annuel avec ou sans trésorerie, TRI, VAN. les indicateurs financiers remontés des simulations (paramétrable cf ): 4 TRI, VAN, Durée de retour sur investissement

114 Nouveautés Montage &Simulations Version 4.0 janvier Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet : d afficher ou masquer les colonnes souhaitées dans le tableau de bord, de paramétrer l affichage des résultats annuels (par exemple les 10 ères années puis tous les 10 ans) Nouveautés 18/39

115 Bouton «Sélection des simulations» Le bouton de sélection des simulations de cet onglet permet de sélectionner les simulations à consolider. La consolidation s appliquera alors uniquement sur les simulations sélectionnées pour l ensemble des tableaux de bord.

116 Bouton «Options» Le bouton «Options» associé à cet onglet permet de : Définir un affichage des résultats : 1 Au niveau de l opération, Ou au niveau de chaque programme Définir le type de résultat annuel à affiché : 2 Résultat annuel avec trésorerie, Résultat annuel sans trésorerie Paramétrer : 3 L exercice des indicateurs financiers des simulations, Le critère à appliquer pour l indicateur de la simulation L option 1 et 3 sont explicités ci-après.

117 «Options» - Affichage par programme La sélection des options d affichages : Permet d afficher le tableau détaillé par programme (à la place d opération) et son total.

118 «Options» - Paramétrage des indicateurs Deux types d indicateurs sont calculés et peuvent être paramètrés de la façon suivante : Les indicateurs financiers (TRI, VAN) de chaque simulation sont remontés pour un exercice paramétrable : Le TRI & la VAN de l exercice paramétré sont remontés dans tableau de Bord.

119 L indicateur de la simulation ( ou ) se fait au travers le paramétrage : du type d objectif : Résultat annuel sans trésorerie, Résultat annuel avec trésorerie TRI VAN du seuil à atteindre Sur une année ou l ensemble des exercices Le résultat de l indicateur de simulation est affiché pour chaque simulation dans le tableau de bord Exemple : L indicateur ci-dessus est vert si le résultat annuel avec trésorerie et supérieur à 0 pour l ensemble des exercices.

120 1.3.3 Tableau de bord : prix de revient consolidé Description du tableau de bord Par défaut le tableau de bord affiche un prix de revient avec l ensemble des postes consolidés le plus finement possible. La consolidation de chaque poste du prix de revient est affichée : Au total 1 En valeur par type de TVA (HT, TTC, Fiscal), En %, Au total / Ratio (SU, SHON, SHAB, logement et lot principal), 2 En valeur par type de TVA (HT, TTC, Fiscal), Par nature (logements, logements collectifs, logements individuels, commerce ). En valeur par type de TVA (HT, TTC, Fiscal),

121 Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet : d afficher ou masquer les colonnes souhaitées du tableau de bord, d afficher directement un niveau de détails des postes : Au niveau le plus fin Au niveau Chapitre Bouton «Sélection des simulations» La fonctionnalité est identique à celle décrite précédemment (cf ).

122 Fonction «détail» Le détail de chaque poste peut être affiché en double cliquant sur la cellule correspondante. On peut ainsi voir en détail la contribution pour ce poste de chaque simulation au montant global. Remarque : le détail du poste consolidé est exportable au format Excel

123 1.3.4 Tableau de bord : plan de financement consolidé Description du tableau de bord Par défaut le tableau de bord affiche un prix de revient avec l ensemble des postes consolidés le plus finement possible. La consolidation de chaque poste du plan de financement est affichée : au total : 1 en valeur, en %, an valeur / Ratio par financement (PLUS, PLAI ) 2 en valeur, en %, an valeur / Ratio Par nature (logements, logements collectifs, logements individuels, commerce ). 3 en valeur, en %, an valeur / Ratio 1 2 3

124 Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet : d afficher ou masquer les colonnes Globalement avec le formulaire qui permet une sélection par thème, 1 Unitairement les colonnes souhaitées du tableau de bord,2 d afficher directement un niveau de détails des postes : Au niveau le plus fin Au niveau Chapitre Remarque : Ratio1 et Ratio2 désignent les ratios définis dans cet onglet à appliquer à la colonne «Total / Ratio» (cf ).

125 Bouton «Sélection des simulations» La fonctionnalité est identique à celle décrite précédemment (cf ) Bouton «Options» Le bouton «Options» associé à cet onglet permet de sélectionner les valeurs associées à Ratio1 et Ratio2. Les valeurs applicables pour chacun de ces ratios sont les suivantes : SU, SC, SHAB, SHON, Logement, Lot principal

126 Fonction «détail» Tout comme pour le tableau du Prix de revient, le détail de chaque poste du plan de financement consolidé peut être affiché en double cliquant sur la cellule correspondante. On peut ainsi voir en détail la contribution pour ce poste de chaque simulation au montant global. Remarque : le détail du poste consolidé est exportable au format Excel

127 1.3.5 Tableau de bord : résultat d exploitation consolidé Description du tableau de bord Le tableau de bord affiche un résultat d exploitation consolidé différent suivant le type d opération de la consolidation : consolidation d opérations de type construction neuve uniquement La trame du résultat consolidé est construite avec les modèles des trames de type construction neuve consolidation d opérations de type réhabilitation uniquement La trame du résultat consolidé est construite avec les modèles des trames de type réhabilitation consolidation d opérations de type Mixte (construction neuve & réhabilitation) La trame du résultat consolidé est construite uniquement une trame minimale compatible, soit une consolidation : des colonnes résultat annuel et cumulé pour les opérations de type construction neuve des colonnes résultat annuel et cumulé propre à la réhabilitation (résultat à la marge).

128

129 Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet d afficher ou masquer les colonnes souhaitées du tableau de bord. Remarque : la liste des colonnes est fonction de la nature de la consolidation.

130 Bouton «Sélection des simulations» La fonctionnalité est identique à celle décrite précédemment (cf ) Bouton «Options» Le bouton «Options» associé à cet onglet permet de définir l exercice qui sera surligné en jaune (par défaut égal à 10 ans).

131 Fonction «détail» Tout comme pour le tableau du Prix de revient, le détail de chaque poste du résultat d exploitation consolidé peut être affiché en double cliquant sur la cellule correspondante. On peut ainsi voir en détail la contribution pour ce poste de chaque simulation au montant global. Remarque : le détail du poste consolidé est exportable au format Excel

132 1.3.6 Tableau de bord : production à moyen terme Description du tableau de bord Par défaut le tableau de bord affiche une vision de la production à moyen terme.. Le tableau de bord affiche pour l ensemble des simulations composant la situation : les principaux éléments calendaires de l opération : 1 Année de programmation, Date de l ordre de service, date de la mise en service La production : 2 Production totale, La production / type d ouvrage, la production par type de financement (en nombre et en %) La production annuelle : 3 les années de production sont coloriées en orange, le nombre de mises en production est affecté à l année de mise en location

133 Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet d afficher ou masquer les colonnes du tableau de bord Bouton «Sélection des simulations» La fonctionnalité est identique à celle décrite précédemment (cf ) Bouton «Options» Cet onglet ne possède pas d options spécifiques.

134 1.3.7 Graphique du résultat annuel consolidé Description du graphique Par défaut le tableau de bord affiche le résultat annuel sans et avec trésorerie consolidé. Le résultat cumulé avec et sans trésorerie peut être affiché en modifiant le filtre défini ci-après. Remarque : dans le cas spécifique d une consolidation d opérations de type réhabilitation, il n y aura qu une seule courbe puisque le résultat à la marge n existe que sans trésorerie Bouton «Filtre» Le bouton «filtre» associé à cet onglet permet de définir l option du graphique : - Résultat annuel avec et sans trésorerie (option par défaut) - Résultat annuel cumulé avec et sans trésorerie.

135 Bouton «Sélection des simulations» La fonctionnalité est identique à celle décrite précédemment (cf ) Bouton «Options» Cet onglet ne possède pas d options spécifiques.

136 Pour les professionnels de l habitat social Salvia Pilotage Opérations Montage d opérations Manuel Paramétrage

137 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Sommaire 1 Principes généraux Qu est-ce qu une assiette? Code assiette Gestion des dates de valeur Les codes à utiliser Respecter la codification Code de la hiérarchie budgétaire Convention de codification Paramétrage Paramètres réglementaires Liste des communes Liste des délégataires Table des coefficients de majorations Données ministérielles Import des données ministérielles Indices BT Table Coefficients de zones Paramètres Budgétaires Libellés budgétaires Prix de revient Libellés budgétaires Plan de financement Budgets type Paramètres d exploitation Paramètres Généraux Grilles des taux d évolution Liste des assiettes Liste des assiettes calculées Trames de Simulation Modèles Réservataires Options de gestion Paramètres financiers Secteur de TVA Liste des emprunts Liste des financements Manuel Paramétrage 2/46

138 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Principes généraux 1.1 Qu est-ce qu une assiette? Code assiette Le code assiette correspond à un paramètre servant dans une formule (exemple : un poste budgétaire peut être utilisé dans une formule de calcul). 1.2 Gestion des dates de valeur Dans Salvia Montage Opérations Simulations financières, la date de valeur est primordiale. Elle permet de prendre en compte certaines données du paramétrage à une date précise. Exemple : Les données ministérielles ont toutes une date de valeur. Lorsque vous créez une simulation en date du 1/03/2014 avec une date de valeur au 1/01/2014, toutes les données ministérielles connues à la date du 01/01/2014 seront prises en compte dans la simulation. Si vous avez une simulation qui a été créée antérieurement au 01/01/14 dont la valeur de valeur est au 1/07/2014, il convient de dupliquer votre simulation et d indiquer la nouvelle date de valeur au 01/01/2014 pour prendre en compte les mises à jour des données réglementaires ou les changements de paramétrage de vos assiettes. 1.3 Les codes à utiliser Respecter la codification Les caractères spéciaux (virgule, point-virgule, apostrophe, slash ) ne sont pas autorisés dans les zones de codes. Nous vous conseillons de créer vos codes en majuscules avec un underscore (_) comme séparateur. La codification doit être scrupuleusement respectée Code de la hiérarchie budgétaire A la création d une ligne budgétaire, le code assiette décrit dans le tableau ci-dessous se génère automatiquement en fonction de la hiérarchie sélectionnée et du code libellé saisi. Hiérarchie Chapitre Groupe de poste Poste budgétaire Détail Prix de Revient Début du code assiette BP_C_ BP_GP_ BP_PB_ BP_D_ 3/46

139 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Idem pour les code assiettes des lignes budgétaires du plan de financement : les codes assiettes commenceront par BF_ Plan de Financement Hiérarchie Début du code assiette Chapitre BF_C_ Groupe de poste BF_GP_ Poste budgétaire BF_PB_ Détail BF_D_ Convention de codification Préfixe Assiette!AS_!AL_!P_!PG_!CA_!BP_!PBP_!GBP_!FBP_!TBP_!PFBP_!TPBP_!FGBP_!TGBP_!BF_!PBF_!GBF_!FBF_!TBF_!PFBF_!TPBF_!FGBF_!TGBF_!NP_!IP_!LP_ Libellé Assiette Formule créée par l administrateur de la base Formule créée par l utilisateur Paramètres Programme Paramètres Généraux Caractéristique Opération Poste du Prix de revient Opération H.T. Poste du Prix de revient Programme H.T. Poste du Prix de revient Groupe de Programme H.T. Poste du Prix de revient Opération Fiscalisé Poste du Prix de revient Opération T.T.C. Poste du Prix de revient Programme Fiscalisé Poste du Prix de revient Programme T.T.C. Poste du Prix de revient Groupe de Programme Fiscalisé Poste du Prix de revient Groupe de Programme T.T.C. Poste du Plan de financement Opération H.T. Poste du plan de financement Programme H.T. Poste du Plan de financement Groupe de Programme H.T. Poste du Plan de financement Opération Fiscalisé Poste du Plan de financement Opération T.T.C. Poste du Plan de financement Programme Fiscalisé Poste du Plan de financement Programme T.T.C. Poste du Plan de financement Groupe de Programme Fiscalisé Poste du Plan de financement Groupe de Programme T.T.C. Regroupement de programmes ayant même financement et même type d ouvrage Regroupement de programmes ayant même financement et même nature de travaux Regroupement de programmes ayant même type d ouvrage et même nature de travaux Manuel Paramétrage 4/46

140 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Paramétrage Une fenêtre unique vous permet d accéder à l ensemble du paramétrage de votre base de données. Elle est constituée de 6 sections réparties de la façon suivante : Paramètres réglementaires Paramètres d exploitation Paramètres généraux Paramètres financiers Paramètres budgétaires Import des données ministérielles Paramètres éditions pilotées Ces sections vous sont décrites dans le présent manuel en vous expliquant les différentes fonctions associées: ajouter, modifier, mettre à jour ou supprimer ces paramètres. Manuel Paramétrage 5/46

141 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Paramètres réglementaires Liste des communes Lors de la mise en place du progiciel, la liste des communes sur lesquelles vous êtes implantés sera intégrée dans votre base de données. Vous accédez à l ensemble des fonctions : Ajouter Modifier Supprimer ainsi qu à une zone de filtre pour une recherche plus rapide. Un choix de filtres par colonnes est présent afin de mieux retrouver les données recherchées. Pour sélectionner un choix, il faut cliquer sur le symbole il faut cliquer sur. sous les libellés de chaque colonne. Pour supprimer le filtre sélectionné, Voici les différentes possibilités de filtres proposés : Manuel Paramétrage 6/46

142 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 De plus, il est possible d importer et d exporter cette liste des communes à partir d un fichier Excel pré-paramétré au format compatible. D une part, voici comment importer des communes à partir d un fichier Excel. Cette fenêtre s ouvre après avoir sélectionné l outil «Importer» (menu à droite) Sélectionner le fichier des communes à importer. Ce fichier doit bien respecter le format du fichier d import livré. Manuel Paramétrage 7/46

143 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Sélectionner le département dont les communes seront importées. D autre part, voici comment exporter les communes déjà présentes dans la base de données qui générera un fichier Excel. Sélectionner le département dont les communes seront exportées. Manuel Paramétrage 8/46

144 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Sélectionner l emplacement où trouver le fichier d export. Manuel Paramétrage 9/46

145 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Liste des délégataires La liste des délégataires sera également alimentée lors de la livraison de votre base de données. Pour tout changement, vous accédez aux fonctions : Ajouter Modifier Supprimer. Vous trouverez, par ailleurs, les mêmes outils d import, export et de filtre que pour les communes. Nous vous conseillons de créer vos codes en majuscules avec un underscore (_) comme séparateur. L apostrophe n est pas autorisée dans votre saisie Table des coefficients de majorations Manuel Paramétrage 10/46

146 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Les coefficients de majorations sont utilisés par le progiciel pour la détermination des loyers maximum et des subventions. La ou les grilles de coefficients de majorations sont réalisées lors de la mise en place du progiciel. Il peut y avoir une grille par département ou plusieurs grilles par département avec un délégataire différent et plusieurs dates de valeur. Dans chaque grille de coefficients de majorations, la colonne «Calculé par défaut» permet d afficher ou de calculer automatiquement les coefficients sélectionnés. Un nouveau filtre a été créé au niveau du type de programme permettant de distinguer les programmes Classique ou ANRU. Pour la création d une nouvelle grille, nous vous conseillons de dupliquer une grille existante et de modifier les champs à mettre à jour. L outil de filtre permet de retrouver plus facilement les grilles en questions selon le département et la date de valeur. Manuel Paramétrage 11/46

147 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Des outils facilitant la modification des majorations s affiche lorsque l on sélectionne la grille qui vous intéresse. Ajouter un poste Monter/Descendre la ligne Modifier un poste Créer une formule Ajouter un sous poste Exporter la grille sur Excel Supprimer le poste sélectionné Supprimer la ligne sélectionnée Pour ajouter un poste, il faut d abord se placer sur un poste existant. Le nouveau poste sera créé en sous ce dernier. On complète le libellé, sélectionne le/les Types d Ouvrage, le/les Types de majorations, le/les Nature Travaux et le/les Type Programme. La ligne est ainsi créée : il ne reste plus qu à définir le pourcentage ou la formule de majoration dans «Valeur ou formule». Pour créer une formule, il faut dans un premier temps se positionner sur la ligne de la majoration concerné et dans la colonne «valeur ou formule». Puis cliquer sur. Manuel Paramétrage 12/46

148 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 La fenêtre suivante avec le gestionnaire d assiette s affiche : Manuel Paramétrage 13/46

149 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Données ministérielles Votre base de données a par défaut les assiettes suivantes : Pour ouvrir, sélectionnez un code et double cliquez Pour modifier, sélectionnez une cellule et saisissez la nouvelle valeur puis enregistrez. Pour mettre à jour les données ministérielles, nous vous conseillons d importer dans votre base de données le fichier xml qui est mis à votre disposition sur notre espace client tous les 6 mois selon la procédure décrite ci-dessous. Manuel Paramétrage 14/46

150 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Import des données ministérielles Ce fichier est mis à disposition sur notre Espace Clients 2 fois par an. L administrateur devra importer ce fichier et pourra mettre à jour les données ministérielles suivantes : valeur de base, loyer de zone ainsi que les BT01 et les conditions financières des prêts de la CDC. Cliquez sur Import Allez chercher l emplacement du fichier en cliquant sur cochez les données à importer. Puis importez. Manuel Paramétrage 15/46

151 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Indices BT01 Les indices BT01 sont utilisés pour le calcul de l actualisation et de la révision des postes budgétaires Actualisation et Révision du prix de revient. La table des indices BT01 est mise à jour lors de l import du fichier XML qui est mis à votre disposition tous les semestres. Si vous souhaitez les mettre à jour manuellement, cliquez sur ajouter. Saisissez la valeur, la date et validez. Manuel Paramétrage 16/46

152 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Table Coefficients de zones La table zones gère 2 types de zones 123 et ABC. Cette table peut être alimentée de nouveaux codes en fonction des spécificités de votre Région/Département ; elle est liée à la table des communes qu il faut également modifier. Exemple : la zone 2bis a été créée, il faut ajouter dans la table des communes désignées les communes dépendantes de cette zone. 2.2 Paramètres Budgétaires Manuel Paramétrage 17/46

153 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Libellés budgétaires Prix de revient Dans les libellés budgétaires, vous retrouvez les filtres, décrit plus haut, utilisables sur les hiérarchies des lignes budgétaires Vous pouvez exécuter toutes les fonctions suivantes : Fonction Ajouter Correspond à la création d une ligne budgétaire du prix de revient. Dès que le code libellé exemple DEMOLITION est saisi ainsi que la hiérarchie, le code assiette est généré automatiquement BP_GP_DEMOLITION. Déclaration d une ligne budgétaire au niveau de l opération Manuel Paramétrage 18/46

154 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 On distingue l onglet Caractéristique de l onglet Détails. Dans l onglet «Caractéristiques», lorsque vous déclarez une ligne budgétaire au niveau de l opération, il convient de déterminer les : Libellé : Zone alphanumérique Commentaire : Zone alphanumérique L exemple ci-dessus est défini au niveau de l opération qui sera répartie à la Surface utile de chaque programme. Il convient de définir : La base (valeur ou % exprimé en 0.04 pour 4%) Les formules du menu déroulant vous propose des formules prédéfinies hormis conso(prog). Base assiette : Si votre choix porte sur /assiette, vous devez sélectionner dans Base assiette en cliquant sur ; une assiette ou ligne budgétaire issues du paramétrage. Manuel Paramétrage 19/46

155 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Par défaut, les assiettes sont calculées sur les valeurs HT. Vous avez le choix de sélectionner les valeurs Fiscales ou TTC. Répartition : Sélectionnez votre Répartition dans le menu déroulant Dans l onglet «Détails», on retrouve les secteurs de TVA : Par défaut votre base de données est livrée avec 4 secteurs de TVA prédéfinis. Si vous ajoutez un autre secteur de TVA, il convient d ajouter manuellement à chaque ligne budgétaire les secteurs de TVA suivants avec les taux de TVA et le prorata. Déclaration d une ligne budgétaire au niveau des programmes Manuel Paramétrage 20/46

156 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Cette définition permet un calcul de la ligne budgétaire directement au niveau du programme qui se consolidera au niveau de l opération. Il convient de sélectionner dans formule : Conso (prog) dans l onglet caractéristique. Pour déterminer le mode de calcul, il faut ensuite se positionner sur l onglet «Détail». L exemple ci-dessus décrit les différents cas de figures : construction neuve et acquisition amélioration pour lesquelles une assiette de calcul s appliquera. Un nouveau symbole apparaît dans cette partie «détail». Il permet de construire directement un groupe de ligne. En effet, une nouvelle page s ouvre avec les éléments à sélectionner dans déterminant ce groupe. Manuel Paramétrage 21/46

157 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 D autres critères peuvent être utilisés : Type d ouvrage Financement Fonction Dupliquer Vous permet rapidement de dupliquer une ligne budgétaire déjà paramétrée. Il vous suffit de la renommer et de modifier les éléments paramétrés. Manuel Paramétrage 22/46

158 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Fonction TVA Cet outil permet de paramétrer rapidement les tous les secteurs de TVA ou un secteur de TVA particulier. Il suffit de déterminer les taux de TVA existants (Ancien taux de TVA) qui seront remplacés par les nouveaux (Nouveaux taux de TVA) Libellés budgétaires Plan de financement Fonction Ajouter Déclaration d une ligne budgétaire au niveau de l opération Manuel Paramétrage 23/46

159 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Lorsque vous déclarez une ligne budgétaire au niveau de l opération, il convient de déterminer la : Base : valeur à saisir Cette ligne budgétaire définie au niveau de l opération sera répartie au nombre de lots principaux de chaque programme. Il convient de définir : La base (valeur ou % exprimé en 0.04 pour 4%) Les formules du menu déroulant vous propose des formules prédéfinies hormis conso(prog). Il convient donc de déterminer dans l onglet «Détails» le mode de calcul. Base assiette : Si votre choix porte sur /assiette, vous devez sélectionner dans Base assiette en cliquant sur une assiette ou ligne budgétaire issues du paramétrage. Répartition : Sélectionnez votre Répartition dans le menu déroulant Manuel Paramétrage 24/46

160 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Option du poste : permet le choix entre Par défaut 0 est sélectionné. Si vous choisissez une option, celles-ci désignent : Option 2 Option 3 Applique une balance qui calcule le solde pour boucler le plan de financement Ne prend pas la ligne budgétaire dans le total Déclaration d une ligne budgétaire au niveau des programmes Cette définition permet un calcul de la ligne budgétaire directement au niveau du programme qui se consolidera au niveau de l opération. Code parent : En fonction de la hiérarchie de votre ligne budgétaire ; l application récupère l arborescence de la hiérarchie supérieure. Manuel Paramétrage 25/46

161 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Détail : code parent postes budgétaires Poste : Groupe de postes : code parent Groupes de postes code parent Chapitres Nature : Sélectionnez la nature appropriée de votre ligne budgétaire Il convient de sélectionner dans formule : Conso(prog) pour ensuite se positionner sur l onglet détail afin de déterminer les modes de calcul par programme. Plus il y a de filtres, plus les calculs sont réalisés dans un cadre précis. Moins il y a de filtres, plus le calcul de l assiette s appliquera à un plus large éventail de programmes. Il faut obligatoirement renseigner la Nature. De manière facultative en fonction de votre paramétrage vous pouvez renseigner les champs suivants : Manuel Paramétrage 26/46

162 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Code spécifique : Liste des subventions et Liste des emprunts Type d ouvrage : Collectif ou individuel et autres Type programme : Classique ou ANRU Financement : Liste des financements Nature de travaux : Neuf et Acquisition Amélioration Fonction Dupliquer Cette fonction vous permet de dupliquer très rapidement une ligne budgétaire déjà paramétrée. Il vous suffit de renommer son code libellé ainsi que le libellé et de modifier les éléments paramétrés. Nous vous conseillons de dupliquer vos lignes budgétaires, ce qui évite la ressaisie de certains champs Codes liés aux Editions Edition Coefficients de majoration Pour que la subvention Etat s affiche dans l édition Coefficients de majoration Il faut que les différentes lignes budgétaires commencent par le code suivant : SUBV_ETAT. Idem pour l ANRU il faut que le code de la ligne budgétaire commence par SUBV_ETAT_ANRU. Tableau de synthèse de l opération et l ensemble des éditions NE PAS RENOMMER LES CODES LIBELLES DES LIGNES BUDGETAIRES SUIVANTES : BP_C_CHARGES_FONCIERE BP_C_COUT_TRVX_BAT BP_C_HONORAIRE BP_C_ACTUREVIS BP_C_FRAIS_FINANCIERS BF_C_SUBV BF_C_PRETS BF_C_FP Fiche d engagement NE PAS RENOMMER LES CODES LIBELLES DES LIGNES BUDGETAIRES SUIVANTES : Pour la partie Prix de revient : Les codes libellés des chapitres doivent être les suivants : Manuel Paramétrage 27/46

163 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Charge foncière Achat terrain Prix de revient du bâtiment Honoraires techniques et assurances Actualisation et révision TOTAL DU COUT Code libellé à respecter = CHARGE_FONCIERE Code libellé à respecter = BP_PB_ACHAT_TERRAIN Code libellé à respecter = TRAVAUX_BATIMENT Code libellé à respecter = HONORAIRES Code libellé à respecter = ACTUREVIS Code libellé à respecter = TOTAL Pour la partie du Plan de financement : Les codes libellés des chapitres doivent être les suivants : SUBVENTIONS PRET FONDS PROPRES Code libellé doit commencer par SUBV_ Code libellé doit commencer par PRET_ Code libellé est égal FP Manuel Paramétrage 28/46

164 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Budgets type Votre base de données est livrée avec 3 budgets types proposés par défaut qui peuvent être modifiés lors de la mise en place : Vous avez accès aux fonctions suivantes : Ajouter : Création d un budget type vierge. Ajout d un budget type de nature PRP. Les lignes budgétaires Actualisation / Révision se créeront par défaut. Ajout d un budget type de nature PFIN. La ligne budgétaire Fonds propres se créera par défaut. Modifier : Permet l ajout et la suppression de ligne budgétaire dans un budget type existant Supprimer : Supprime un budget type non utilisé dans les simulations Les budgets type DEFAUT ne peuvent être supprimés. Nous vous conseillons de reprendre le budget type DEFAUT et de l améliorer selon votre paramétrage. Dupliquer : Permet de reprendre un budget type existant. Il faut renommer le code budget et le libellé. Attention, quand vous supprimez une ligne budgétaire parent vous supprimez également toutes les lignes budgétaires enfants qui sont dépendantes Réalisation d un budget type Un certain nombre d outils vous permettent de créer/modifier facilement un budget-type. Ajouter une ligne au même niveau hiérarchique Ajouter une ligne au niveau hiérarchique inférieur Monter/Descendre la ligne Exporter la grille sur Excel Visualiser une ligne Supprimer une ligne Ici, l option «Visualiser une ligne» permet de modifier les caractéristiques d une ligne sans avoir à quitter le menu Budget Type, se rendre sur le menu Assiettes Calculées, modifier et revenir sur Budget type. La définition de la ligne (code, et libellé n est pas modifiable). Manuel Paramétrage 29/46

165 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Vous avez 4 niveaux hiérarchiques : Chapitre : bleu Groupe de poste : vert pomme Poste : vert clair Détail : blanc En fonction de votre positionnement, jouez sur les options insertion grâces aux boutons présentés. Par ailleurs, il est possible de paramétrer dans le budget l accès à la modification de la formule de calcul du poste budgétaire (par défaut modifiable). Manuel Paramétrage 30/46

166 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Paramètres d exploitation Paramètres Généraux Accédez à ce menu pour indiquer l adresse de votre organisme qui sera reprise dans les éditions Grilles des taux d évolution La grille de taux d évolution DEFAUT est déjà paramétrée, elle tient compte des hypothèses économiques recommandées par la DGUHC en date du 31/10/08. Voici les différents boutons pour modifier les taux d évolutions : Ajouter une ligne Modifier une colonne Supprimer la ligne sélectionnée Manuel Paramétrage 31/46

167 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Ajouter une ligne Pour ajouter une ligne, on détermine le nombre de lignes à insérer qui seront ajoutés à partir de la dernière ligne du tableau. Modifier un taux Pour modifier un taux d évolution, il faut d abord se placer sur la colonne en qui nous intéresse et l année à partir de laquelle on souhaite appliquer ce nouveau taux. Puis cliquer sur le bouton. Dès lors, on détermine le taux d évolution, puis le nombre d années sur lesquelles on souhaite voir appliquer ce nouveau taux. Manuel Paramétrage 32/46

168 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 La gestion de plusieurs grilles de taux d évolution permet d émettre différentes hypothèses économiques selon les destinataires du résultat d exploitation. Vous pouvez gérer une grille pour la CDC, DDE ou délégataire et une grille pour votre Organisme. La sélection de la grille se réalise à partir de l onglet Paramètres d exploitation ; un menu déroulant vous permet de choisir la grille qui générera les calculs des taux d évolution dans le résultat d exploitation. Nous vous conseillons de dupliquer une grille existante plutôt que d en créer une nouvelle. Il convient de la renommer et de modifier les valeurs Liste des assiettes La liste des assiettes présentent différentes options. En effet, il est possible de les «protéger» (interdire toute modification), et de déclarer «modifiable» ou non leur mode de calcul. Ces assiettes sont de sept natures différentes. Manuel Paramétrage 33/46

169 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 CARAC : assiettes des Caractéristiques de l opération et/ou des programmes COEFF_MAJ : assiettes servant aux calculs des Coefficients de majorations par programme LEQ : assiettes par programme dédiées au Résultat d exploitation MINIST : assiettes par programme relatives aux Données ministérielles RATIO : Ratio utilisés dans les trames de simulation RESER : Assiettes déclarées à l opération/programme gérant le nombre de logements réservés par réservataire. TYPO : assiettes déclarées à l opération et/ou programme dédiées à la Typologie Création d une assiette Fonction Ajouter : On distingue l onglet «Caractéristique» de l onglet «Valeur». Dans l onglet «Caractéristique», on doit renseigner : Code assiette Libellé Nature Type Type d opération Et cocher (ou pas) : Créer pour l opération Créer pour le programme Somme opération/programme Modifiable Dans l onglet «Valeur», on renseigne Date de valeur Valeur à cette date de valeur Manuel Paramétrage 34/46

170 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Sélectionnez la nature. Sélectionnez le type (chaîne de caractères = alphabétique). Déclarez si cette assiette est créée uniquement au niveau de l opération ou pour le programme. Somme opération/programme. Dans ce cas, l assiette pourra être calculée sur les 2 niveaux. La valeur 0 est affichée par défaut. Ne pas oublier la date de valeur de l assiette dans l onglet Valeur. Il est possible de créer plusieurs dates de valeur. Lorsque l assiette est validée, le code et la date de valeur ne sont plus modifiables. Si le code ou la date sont erronés, il convient de supprimer cette assiette et la recréer. Il existe des contrôles dans l application qui vous empêchent de supprimer certaines assiettes nécessaires au fonctionnement de Salvia Montage Opérations Simulations Financières. Dans ce cas, le bouton supprimer est grisé. Manuel Paramétrage 35/46

171 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Liste des assiettes calculées Les assiettes calculées commencent toujours par AS_. Par défaut, à chaque création d assiette, l application proposera ce code. La création ou la modification des assiettes calculées relèvent du ou des administrateurs. Il existe 4 natures d assiettes calculées : LEQ : assiettes calculées dédiées aux trames de simulation qui déterminent le Résultat d exploitation PFIN : assiettes relatives aux calculs des financements PRP : assiettes relatives aux calculs du prix de revient TYPO : assiettes nécessaires aux calculs de la Typologie Ces types d assiettes sont utilisés pour : CONST : la construction neuve REHAB : la réhabilitation MIXTE : construction neuve + réhabilitation Création d une assiette Fonction Ajouter : Dans l onglet caractéristique, on renseigne : Créez le code assiette Créez le libellé Sélectionnez la nature Type d opération Manuel Paramétrage 36/46

172 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Dans l onglet, on définit : Les dates de valeur La formule Voici les outils de création : Ajouter une date Ajouter une formule Supprimer une date Dupliquer une formule Grâce au bouton, le gestionnaire d assiette apparaît dans une nouvelle fenêtre. Manuel Paramétrage 37/46

173 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Gestionnaire d assiettes Cette fenêtre s ouvre dès que l on clique sur le bouton. D abord, il faut choisir les éléments qui composeront la formule parmi : Le prix de revient Le plan de financement Les Assiettes Les Assiettes Calculées Ensuite, il faut déterminer le budget type en question, et le secteur de TVA : Les postes budgétaires s affichent : Manuel Paramétrage 38/46

174 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Tous ces postes budgétaires peuvent être utilisés comme éléments de formule. En double-cliquant sur l un d entre eux, il apparait dans la formule du paramétrage. Le menu déroulant en haut à droite offre les choix préalable Opération ou Programme. Si vous êtes au niveau de l opération, les codes commenceront par CA_ et P_ pour le programme. Il est possible d insérer dans les assiettes une formule d arrondi : ARRONDI( ; +2) pour obtenir un arrondi à 2 décimales ARRONDI( ; -1) pour un arrondi à la centaine d euros Lors de la création d une formule, lorsque vous intégrez une assiette dans cette formule, le code de l assiette doit toujours commencer par un point d exclamation (!). Vous pouvez intégrer des additions, des multiplications, des soustractions et des divisions. Vous pouvez également intégrer des conditions suivant le schéma ci-dessous : SI[condition1 ;résultat1 ;résultat2] Exemple SI[!CA_DEPARTEMENT=91;!P_NB_LOGTS*20000;0] A l intérieur de cette condition, vous pouvez intégrer des conditions, des additions, des soustractions, des multiplications et des divisions. Pour une condition, il faut utiliser les crochets [ ] et non les parenthèses () Trames de Simulation Manuel Paramétrage 39/46

175 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Les trames de simulation permettent les calculs réalisés dans le résultat d exploitation. Vous pouvez avoir plusieurs trames de simulation qui géreront différemment vos présentations du résultat d exploitation. C est le même principe que les grilles des taux d évolution. Ces 2 éléments sont liés. En fonction de la présentation souhaitée : Organisme / DDE ou Délégataire / CDC vous pouvez avoir 3 trames et 3 grilles. Seule la trame DEFAUT est livrée et ne peut être supprimée. Nous vous recommandons de dupliquer une trame existante plutôt que d en créer une nouvelle. Il convient de la renommer et de modifier les éléments souhaités. Pour ouvrir, il faut sélectionner la trame et double cliquer. Pour modifier des éléments, positionnez-vous sur la ligne concernée. Vous pouvez modifier le libellé et le code assiette, différé, Prorata, vue, formules du taux d évolution : Données du graphique : L affichage graphique de l édition «Rentabilité prévisionnelle de l opération» et «Synthèse de l opération» dépendent de l option cochée : Résultat sans trésorerie ou Résultat avec trésorerie. Code assiette : vous pouvez associer au code une formule ou une valeur. Nous vous recommandons de créer et tester votre formule par le gestionnaire d assiettes. Différé : vous pouvez associer une assiette préalablement déclarée dans les assiettes LEQ. Prorata : (0 = pas de prorata ou 1 = application du prorata la 1ère année d exploitation) en fonction de la date de mise en service. Vue : Permet d afficher ou de cacher une colonne (0 = visible et -1 = cachée). Formule d actualisation : un menu déroulant vous permet de choisir la formule. Le taux d évolution retenu venant de la grille des paramètres d exploitation. Manuel Paramétrage 40/46

176 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Modèles Cette nouvelle table est composée de 2 onglets qui vous permettent de modéliser des surfaces types par type de logements et par accessoire. Les 2 boutons permettent la création et la suppression d une ligne Réservataires Cette table est pré-alimentée par défaut, mais vous avez la possibilité de créer vos propres réservataires. Manuel Paramétrage 41/46

177 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Règle d actualisation de la trame Principe général Affichez dans le résultat d exploitation des valeurs de charges et de recettes actualisées à la date de mise en location. Le calcul du rattrapage des charges et des recettes se réalise entre la date de valeur des loyers LMzone et pour les charges date de valeur de la simulation jusqu à la date de mise en location suivant la grille des taux d évolution retenue. La règle d actualisation de la trame est accessible que si aucune simulation n est ouverte. L option de gestion est une règle de gestion, elle s applique à l ensemble des simulations. Chaque trame de simulation doit avoir sa règle de gestion au niveau de l actualisation des charges et des recettes. Vous devez définir une règle pour chaque trame que vous sélectionnez dans le menu déroulant. Manuel Paramétrage 42/46

178 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Définition des options 1 ère option : Loyers : application des taux d évolution à l ensemble des types correspond à REC pour recettes. 2 ème option : Application de la mise en location progressive Si l option est activée, il convient de saisir dans les paramètres d exploitation le nombre de mois de délai de placements des logements par programme 3 ème option : Charges d exploitation : application des taux d évolution à l ensemble des simulations dont le type correspond à CHG pour charges Manuel Paramétrage 43/46

179 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril Paramètres financiers Secteur de TVA Par défaut, les quatre secteurs suivants sont livrés dans votre base de données. Vous pouvez modifier le libellé, ajouter de nouveau secteur. Si vous ajoutez un nouveau secteur, vous devez insérer ce secteur dans chaque ligne budgétaire du Prix de revient Liste des emprunts Cet écran vous permet de créer de nouvelle ligne d emprunt, modifier, supprimer une ligne d emprunt non utilisée et de dupliquer une ligne pour vous en faciliter la saisie. Lors de l import des données ministérielles, nous vous fournissons une mise à jour des emprunts de la Caisse des dépôts et Consignations. Manuel Paramétrage 44/46

180 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Ne jamais renommer les codes des emprunts exemple PLUS_40 sinon le fichier de mise à jour des emprunts que nous vous fournissons tous les semestres ne vous sera d aucune utilité Création d un emprunt Exemple des prêts 1% logement rénovation urbaine ayant différents taux d intérêts par période. Manuel Paramétrage 45/46

181 Manuel paramètrage Salvia Montage d Opération 13.4 avril 2015 Déclarez les différents taux d intérêts selon les durées Puis validez Liste des financements Cette liste des financements permet d alimenter : La liste des financements des postes budgétaires prix de revient et des postes budgétaires financement La liste des financements des données ministérielles Le financement principal du programme à renseigner lors de la création du programme. Manuel Paramétrage 46/46

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