MONTRÉAL ET CANADA Rapport des investissements

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1 MONTRÉAL ET CANADA Rapport des investissements AUTOMNE 2014

2 SURVOL DU MARCHÉ DES INVESTISSEMENTS CANADIEN La demande soutenue souligne la bonne santé du marché de l investissement immobilier commercial Les ventes complétées en cours d année permettent à la plupart des marchés canadiens de maintenir de bons niveaux d investissement, mais pour les investisseurs, l absence de produits de qualité sur les marchés a pour effet de masquer la demande réelle. Cette situation a incité des investisseurs canadiens à déployer leur capital dans d autres pays, plus particulièrement aux États-Unis, où certains marchés sont considérés comme sous-évalués. Aux États-Unis, l amélioration des facteurs fondamentaux du marché de la location a donné lieu à un environnement d investissement robuste, dont les performances sont égales ou supérieures à celles de l année dernière. Le marché de l investissement immobilier commercial canadien est doté d un important surplus de capital, celui-ci étant à la recherche d opportunités d investissment parmi un inventaire très limité de produits disponibles. Cette tendance, de pair avec la sélectivité grandissante dont font preuve les acheteurs, a tenu le volume total d investissements en échec au cours de l année Dans les six plus importants marchés au Canada, les ventes de bureaux, de terrains, ainsi que de propriétés industrielles, commerciales et multi-résidentielles n ont totalisé qu un peu plus de 13 milliards $ (CAD) au cours de la première année de 2014, une baisse de 1,5 milliard $, soit 10 % de moins qu à pareille date l an dernier. Les fonds de pension et les investisseurs privés ont toutefois pu renflouer l écart laissé par les FPI en matière d acquisitions. Au cours de la première moitié de l année, les ventes de grands portefeuilles de bureaux et d espaces commerciaux ont battu leur plein à Toronto, au même titre que les ventes d actifs individuels. Le volume d investissement enregistré dans la Ville-Reine est le plus élevé au Canada, totalisant 5,6 milliards $, soit 43 % du marché canadien. Volume d investissement immobilier commercial canadien par type de propriété Terrains Multi-résidentiel Commercial Industriel Bureaux «Le marché de l investissement immobilier commercial canadien est doté d un important surplus de capital, celui-ci étant à la recherche» d opportunités d investissment parmi un inventaire très limité de produits disponibles. Le marché où l amélioration la plus importante a eu lieu de 2013 à 2014 est celui de Vancouver PAGE 2

3 Bien que les niveaux d investissement y aient été les plus élevés dans toutes les catégories d actifs, les ventes totales de Toronto sont de 14 % inférieures à celles de la première moitié de L amélioration la plus importante a eu lieu à Vancouver (2,3 milliards $/13 % du marché), bien que l attention soit davantage tournée vers les immeubles qui n ont toujours pas été vendus que vers les transactions qui ont été conclues. Grâce au rythme impressionnant des nouveaux développements, les ventes de terrains à Edmonton ont atteint 1,7 milliard $ au cours de cette période, ce qui représente 13 % du marché et une augmentation de 6 % par rapport à l année précédente. À Calgary, c est le secteur des bureaux qui a dominé le paysage des investissements, remplaçant ainsi les importantes ventes de terrains de Les investisseurs institutionnels sont à la source d un pourcentage important des ventes de bureaux enregistrées dans la capitale albertaine. Toutefois, les activités d investissement de Calgary ont chuté de 36 % comparativement à celles de 2013 : la valeur totale des propiétés échangées atteint 1,4 milliard $, soit 11 % du marché. Propulsé par les investissements multi-résidentiels, les performances enregistrées à Montréal ont égalé celles de Calgary (1,4 milliard $/11 % du marché), mais sont tout de même de 9 % inférieures à celles de Ottawa arrive au dernier rang avec 4 % des investissements du marché canadien, totalisant 545 millions $, soit 12 % de moins que l année précédente. En matière de catégories d actifs, les édifices de bureaux ont occupé une place de choix dans les investissements cette année, totalisant 33 milliards $, soit une part de 25 % et une augmentation de 2 % par rapport à l année précédente. Toronto a absorbé près de la moitié de cette somme, alors que les ventes de bureaux à Vancouver ont augmenté de 101 % comparativement à l année Le secteur du commerce de détail a témoigné d une amélioration importante en 2014, avec des investissements de 2,9 milliards $ (22 % du marché) et une augmentation de 25 % par rapport aux chiffres enregistrés à pareille date l an dernier. Les ventes de ce type de propriété ont augmenté dans tous les marchés, mais c est à Calgary qu a lieu le plus important nombre d entre elles (+ 106 %). Les ventes de terrains ont chuté de 13 % pour atteindre 2,8 milliards $, soit 21 % du marché. Il en est de même pour le secteur industriel, le chef de file de la première moitié de 2013, qui totalise maintenant 23 milliards $, ce qui représente une chute de 36 % et une part de 17 % du marché. Les ventes industrielles ont chuté dans tous les marchés, sauf celui d Edmonton, où elles ont augmenté de 7 %. Les investissements multi-résidentiels ont diminué de 19 % (1,8 milliard $/14 % du marché), mais elles ont plus que doublé à Vancouver. Les taux de capitalisation à travers les six marchés et les cinq types de propriétés n ont pas changé, ou encore ont très peu diminué comparativement à ceux d il y a un an, et les propriétés multirésidentielles ont enregistré le rendement le moins élevé. Vancouver demeure le marché le plus dispendieux au Canada, exception faite des bureaux de catégorie A (qui dominent à Calgary) et les investissements dans les centres commerciaux de catégorie supérieure, qui priment à Toronto. Les rendements très bas et la disponibilité de produits limitée ont incité certains canadiens à chercher des opportunités d investissement à l étranger, plus particulièrement aux États-Unis. Les canadiens ont acheté pour 5,4 milliards $ de propriétés aux États- Unis au cours des six premiers mois de l année 2014, spécialement dans le marché de Boston et sur l île de Manhattan. La majorité du capital investi aux États- Unis provient d investisseurs institutionnels. L augmentation des disponibilités pourrait faire en sorte que le volume d investissement total de 2014 égale ou même surpasse ceux de 2012 et de PAGE 3

4 Variation du volume d investissement immobilier commercial canadien par marché Variation du volume d investissement immobilier commercial canadien par type de propriété Calgary Edmonton Montréal Ottawa Toronto Vancouver Bureaux Industriel Commercial Multi-résidentiel Terrains Variation du taux de capitalisation canadien par marché Variation du taux de capitalisation canadien type de propriété Calgary Multirésidentiel Edmonton Montréal Centre commercial de 1 re classe Industriel multilocataires Ottawa Toronto Industriel à locataire unique Bureaux de classe A, banlieue Vancouver Bureaux de classe AA, centre-ville PAGE 4

5 MARCHÉ DES INVESTISSEMENTS DE MONTRÉAL Un deuxième semestre 2014 plus prometteur que le premier sur le marché des investissements montréalais Le marché immobilier commercial de Montréal a connu une bonne performance au premier semestre de l année 2014, avec un volume de ventes de 1,442 milliard $. Comparativement à la même période l an dernier, les ventes ont enregistré une baisse de 9 %, soit 145 millions $. Ce sont les transactions multirésidentielles qui ont connu le volume d investissement le plus élevé avec 441 millions $, bien qu elles aient diminué de 20 % comparativement à la même période en Les secteurs des bureaux et du commerce du détail ont connu respectivement des volumes de ventes de 317 millions $ et 319 millions $, et de fortes augmentations au cours de la dernière année, soit des hausses respectives de 53 % et de 43 %. Le secteur industriel a quant à lui fait mauvaise figure avec un volume de ventes de 196 millions $, ce qui représente une baisse significative de 55 % par rapport à la même période en Enfin, les ventes de terrains sont demeurées sensiblement les mêmes à 169 millions $, après n avoir diminué que de 4 %. Parmi les cinq transactions les plus importantes, une seule d entre elle concerne un portefeuille d immeubles à bureaux. Les quatre autres impliquent deux centres commerciaux, un immeuble industriel et un hôtel. La transaction la plus importante, totalisant 63,5 millions $, est la vente de l hôtel Holiday Inn Montreal Midtown à l entreprise N-HIM Sherbrooke Properties, formée d un partenariat entre Campus Crest Communities et Baumont partners, toutes deux des sociétés spécialisées dans les résidences pour étudiants. Le FPI Cominar s est porté acquéreur d un portefeuille de sept immeubles à bureaux (totalisant pieds carrés) de Redbourne situé dans l arrondissement Saint-Laurent, pour une valeur de 63,3 millions $. Volume d investissement immobilier commercial à Montréal Volume d investissement immobilier commercial montréalais par type de propriété 31 % 12 % 22 % 22 % 14 % Taux de capitalisation sélectionnés Grande région de Montréal Mi-année 2014 Mi-année % 35% Multi-résidentiel 22% 14% Commercial 22% 13% Bureaux 14% 27% Industriel 12% 11% Terrains Mi-année 2014 Mi-année 2013 Bureaux AA, centre-ville 5,8 % 5,7 % Bureaux A, banlieue 6,8 % 6,8 % Industriel à locataire unique 6,7 % 6,6 % Industriel multi-locataire 6,9 % 6,8 % Centre commercial 1 re classe 5,2 % 5,3 % Multi-résidentiel 5,2 % 5,3 % PAGE 5

6 MARCHÉ DES INVESTISSEMENTS DE MONTRÉAL À Saint-Jean-sur Richelieu, sur la Rive-Sud de Montréal, un important centre de distribution certifié LEED de pieds carrés construit en 2013 a été acheté pour 34,6 millions $ par une filiale de la société de placement Fiera Capital. Toujours à Saint-Jean-sur Richelieu, le centre commercial les Galeries Richelieu (totalisant pieds carrés) a été acquis par le FPI BTB au montant de 31,6 millions $, avec comme principaux locataires Maxi, Bureau en Gros et Dollarama. De plus, le FPI Cominar a acheté pour 28,2 millions $ le mégacentre Carrefour Lachenaie, sur la Rive-Nord de Montréal, d une superficie locative de pieds carrés. La deuxième partie de l année 2014 s annonce très prometteuse. La plus importante transaction a été annoncée en août, Il s agit de l achat par le FPI Cominar de 11 immeubles (5,6 millions de pieds carrés) de Ivanhoé Cambridge dans la province de Québec, évaluées à 1,5 milliard $. Cinq de ces immeubles sont situés dans la région de Montréal, pour une superficie totale de 2,7 millions de pieds carrés. Il s agit du Mail Champlain à Brossard, du Centropolis à Laval, du Centre Rockland à Ville Mont-Royal, des Galeries Rive-Nord à Repentigny et d un immeuble à bureaux situé au 3055, boulevard Saint-Martin Ouest à Laval. Un autre signe encourageant pour la santé de l investissement immobilier commercial montréalais pour la deuxième moitié de l année est la finalisation de la vente, au début du mois de juillet, du portefeuille de LIBERTY, estimé à 280 millions $. Ce portefeuille d immeubles situés en bordure des autoroutes 40 et 13 à Saint-Laurent compte 17 immeubles de bureaux et industriels (totalisant 1,7 million de pieds carrés). Ce portefeuille a été acquis par Canstone Realty Advisors, dont les principaux investisseurs sont le fonds de pension ontarien (HOOPP), Forgestone Capital et Canderel. En septembre, au centre-ville de Montréal, Ivanhoé Cambridge s est départie des intérêts qu elle tenait dans la propriété de l édifice de la Financière Sun Life, soit 50 %. Il est également à noter que 50 % des intérêts du Quartier Dix 30 à Brossard sont passées aux mains du groupe ontarien Oxford Properties, qui est désormais copropriétaire du mégacentre avec Carbonleo. Avec une économie et des taux d intérêt stables, les différentes catégories d immeubles commerciaux et les différents secteurs de la région de Montréal continuent toutefois d offrir de belles opportunités d investissement. 5 PLUS IMPORTANTES TRANSACTIONS : MI-ANNÉE 2014 Adresse Type Prix total Vendeur Acheteur 1 Holiday Inn Montreal Midtown Multi-résidentiel $ Canada Inc. N-HIM Sherbrooke Properties Inc. 2 Portefeuille RRSL, St-Laurent Bureaux $ Redbourne FPI Cominar 3 760, du Grand-Bernier Nord, St-Jean-sur-Richelieu Industriel $ Exel Canada Ltd. 760 Grand Bernier Inc. (Fiera Properties) 4 Les Galeries Richelieu Commercial $ LaSalle Investment Management FPI BTB 5 Carrefour Lachenaie Commercial $ Investissements Carrefour Lachenaie Inc. FPI Cominar VOUS AVEZ DES QUESTIONS OU DES COMMENTAIRES? COMMUNIQUEZ AVEC NOUS DÈS AUJOURD HUI : avisonyoung.com Avison Young Québec Inc. Denis Perreault, MBA, Adm.A Agence immobilière commerciale Directeur général 2000, avenue McGill College Courtier immobilier agréé Bureau 1950 T Montréal (Québec) H3A 3H3 C L information contenue dans ce rapport a été obtenue de sources jugées fiables et demeure sujette au changement à tout moment. Avison Young Québec Inc. ne fait toutefois aucune représentation quant à son exactitude ou à son exhaustivité.

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