Pays d Issoire Val d Allier Sud

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1 Pays d Issoire Val d Allier Sud Etude pré-opérationnelle sur la résorption du bâti vacant et du logement indigne Rapport 1 ère phase Comités Syndical et de pilotage du 14 mai 2009 FS Conseil : F.Saumureau-Danton/JD Cussac Mai 2009 FS Conseil Le développement tout terrain 62, Av.E.Michelin Clermont-Fd Fax fs.conseil@wanadoo.fr

2 SOMMAIRE I Introduction... 3 II Le Pays d Issoire Val d Allier Sud : les principales dynamiques... 5 A). Les principales dynamiques démographiques et économiques ). Un dynamisme démographique soutenu (+7,3% depuis 1999) ). Une attractivité résidentielle forte en lien avec la périurbanisation clermontoise ). Des ménages de taille moyenne avec des revenus dans la moyenne auvergnate ). Une économie de plus en plus résidentielle... 8 B). Les politiques en matière de planification et d habitat portées par les Pays et les EPCI adhérents... 8 III Les dynamiques en matière de logement A). Les principales caractéristiques du parc de logements ). Une forte proportion de résidences principales ). Un parc de logements sociaux concentré sur Issoire mais insuffisant sur le reste du territoire ). Une faible proportion de résidences secondaires B). La vacance des logements C). Le marché du logement : l offre et la demande ). Un marché de l accession tendu sur les communes périurbaines d Issoire mais qui s est développé sur les territoires plus éloignées ). Une offre locative bien représentée sur Issoire mais insuffisante sur le reste du territoire ). Une demande en logements locatifs (public/privé) fortement orientée vers l individuel D). L habitat indigne ). Méthodologie ). Les principales caractéristiques du PPPI ). Les communes présentant des situations d habitat indigne importantes ). Les dispositifs de lutte contre l habitat indigne - Les signalements IV Problématiques, besoins et enjeux A). Les principales problématiques et les besoins en logements ). Les problématiques ). Les besoins en logements à dix ans B). Les enjeux et objectifs opérationnels ). Les enjeux ). Les objectifs opérationnels ANNEXES Annexe 1 : Les dynamiques démographiques Annexe 2 : Le parc de logements en Annexe 3 : Cadre juridique de l habitat indigne Annexe 4 : Fiches synthétiques par EPCI Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

3 I Introduction Créé depuis 2005, le Pays d Issoire Val d Allier Sud regroupe 93 communes. ; il est composé de huit communautés de communes (Couze Val d Allier, Puys et Couzes, Coteaux d Allier, Issoire Communauté, Pays de Sauxillanges, Lembron Val d Allier, Bassin Minier Montagne) et d une commune isolée Varennes/Usson. Centré sur le pôle urbain d Issoire, il s inscrit dans un vaste espace urbain rayonnant autour de l agglomération clermontoise. Afin de répondre aux mutations subies par le territoire (forte croissance démographique, pression foncière, déficit de logements locatifs ), le Syndicat Mixte pour l Aménagement et le Développement du Pays d Issoire s est engagé dans un schéma de Cohérence Territorial. Face aux enjeux, il souhaite, dès maintenant, mettre en œuvre un dispositif d incitation à la résorption du bâti vacant et à la réhabilitation du logement indigne. Un important travail de recensement des logements vacants du territoire a d ores et déjà été conduit. La présente étude a pour objet de déterminer les modalités de mise en œuvre de ce dispositif : Compléter le diagnostic territorial réalisé par Guy Taieb Conseil en s appuyant sur les études et réflexions conduites ; Bâtir une stratégie de résorption du bâti vacant et de lutte contre l habitat indigne, et la territorialiser ; Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

4 Définir un programme d intervention tout en précisant les outils opérationnels pouvant être mobilisés et les modalités d animation Formaliser le ou les projets de convention avec les collectivités maîtres d ouvrage Ce rapport présente : Les principales dynamiques démographiques et économiques du Pays d Issoire Les politiques en matière de planification et d habitat conduites par le Pays et les EPCI Les caractéristiques du parc de logement avec une attention particulière sur la vacance et le logement indigne et du marché de l habitat Les problématiques, les besoins et les enjeux Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

5 II Le Pays d Issoire Val d Allier Sud : les principales dynamiques NB : Partie élaborée à partir de la publication INSEE «le SCOT d Issoire Val d Allier Sud, un territoire entre dépendance et autonomie» (octobre 2008) et des données INSEE au 01/01/2009 Situé au Sud de l agglomération clermontoise et desservi par l A75, le Pays d Issoire Val d Allier Sud bénéficie d une position géostratégique privilégiée. Ce territoire peuplé de habitants 1 en 2006 se caractérise par une population en forte croissance, une attractivité importante liée à la qualité de son environnement, une ville centre active et un réseau de bourgs centres, et une identité industrielle affirmée. A). Les principales dynamiques démographiques et économiques 1). Un dynamisme démographique soutenu (+7,3% depuis 1999) Le Pays d Issoire Val d Allier Sud connaît une forte expansion démographique qui s est nettement accélérée au cours des dernières années ; entre 1999 et 2005, le territoire a gagné habitants soit une hausse de 7,3%. Il constitue aujourd hui un des territoires auvergnats les plus dynamiques sur le plan démographique. Un développement démographique qui diffère en fonction des territoires : ce sont les communes offrant le meilleur accès aux pôles urbains de Clermont-Ferrand et Issoire qui bénéficient de la plus forte poussée démographique, tandis que les zones rurales plus isolées continuent de perdre leurs habitants. On peut ainsi distinguer trois types de dynamiques : Les secteurs avec une croissance démographique élevée voire très élevée : La bordure nord-ouest (secteur de Champeix) qui«bénéficie de nombreuses arrivées de population générées par l étalement urbain clermontois» ; sa vocation résidentielle s affirme de plus en plus ce qui accroît sa dépendance vis-à-vis de l agglomération clermontoise. La partie centrale fortement polarisée par Issoire qui forme un bassin résidentiel et d emploi important. Les secteurs marqués par une croissance modérée de la population La partie Sud située autour de Brassac les Mines, pôle structurant de l espace rural, qui se caractérise par de nombreux échanges économiques avec le bassin de Ste-Florine (Haute Loire). La partie Est du canton de Sauxillanges située sur les contreforts du Livradois où le phénomène est plutôt récent car plusieurs communes de ce secteur perdaient des habitants entre 1990 et La partie sud-ouest autour d Ardes/Couze qui présente un caractère rural plus marqué ; ce secteur se caractérise par un vieillissement prononcé de sa population et une démographie encore en baisse mais qui tend à se stabiliser (22 habitants perdus seulement). 1 Population légale au 1 er janvier 2009 Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

6 Une croissance démographique qui devrait s affirmer d ici 2030 Selon l INSEE, la hausse démographique devrait être comprise entre 7% et 25% à l horizon 2030 en fonction du rythme auquel va se poursuivre la périurbanisation. Le territoire pourrait ainsi atteindre soit habitants en 2030 selon une hypothèse haute, soit habitants selon une hypothèse basse. Cette croissance devrait se traduire par une forte hausse des plus de 60 ans alors que dans le même temps la part des moins de 20 ans devrait se stabiliser. 2). Une attractivité résidentielle forte en lien avec la périurbanisation clermontoise La croissance démographique du Pays est presque exclusivement alimentée par l excédent migratoire. Entre 1999 et 2005, le solde des arrivées et des départs s est traduit, en moyenne, par un gain de 500 habitants par an. Parallèlement, le solde naturel se redresse ; le nombre de naissances dépasse celui des décès depuis le début des années Cette attractivité se traduit notamment par : Un rajeunissement de la population lié à l arrivée de jeunes ménages actifs (25-40 ans) fréquemment accompagnés de leurs enfants. En 2005, les moins de 20 ans représentent 22% de la population (progression de 10% des effectifs depuis 1999) soit la même proportion que dans le département. Malgré tout, ce rajeunissement ne doit pas faire oublier que ce territoire est un peu plus âgé que le département ; ¼ des habitants du territoire a plus de 60 ans contre 22% pour le département. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

7 Un dynamisme de la construction neuve en particulier sur les territoires périurbains : le rythme annuel des logements commencés est passé de 176 logements entre 1990 et 1999 à 350 logements construits entre 1999 et L indice de construction est ainsi passé de 4,1 à 7,6 pour habitants (+85% pour le Pays contre 22%pour le Puy de Dôme). 3). Des ménages de taille moyenne avec des revenus dans la moyenne auvergnate La taille des ménages se réduit progressivement depuis 1990 Elle est aujourd hui de 2,28 personnes par ménages (contre 2,58 en 1990). Cette taille est toutefois plus élevée sur les territoires périurbains avec une moyenne de 2,45-2,50 personnes par ménages. A l inverse sur les communes rurales, la taille des ménages est proche de 2,17 en moyenne. 3 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2 2,50 Evolution de la taille moyenne des ménages entre 1999 et 2005 sur les territoires de référence 2,27 2,19 Departement Puyde-Dome 2,58 2,61 2,36 2,38 2,28 2,30 Pays Val d'allier- Issoire Communes urbaines Tailles moy. Ménages 1990 Tailles moy. Ménages 1999 Tailles moy. Ménages ,45 2,27 2,17 Communes rurales Données INSEE Les revenus fiscaux des ménages sont très proches de la moyenne régionale La moitié des ménages résidant sur le territoire déclare un revenu supérieur à en Les habitants les plus aisés ont un revenu 3,9 fois supérieur à celui des plus modestes (contre 4,6 en Auvergne). D une manière générale, la répartition géographique est la suivante : Les ménages les plus aisés résident à la périphérie d Issoire, dans les communes appartenant à la 1 ère couronne périurbaine. Les niveaux de revenus sont également élevés sur les communes situées dans l aire d influence de l agglomération clermontoise. Sur les communes appartenant à la 2 ème et 3 ème couronne d Issoire, les revenus sont plus modestes. Dans les espaces ruraux, les habitants se distinguent par de plus faibles ressources, leurs revenus déclarés étant composés en grande partie par les retraites. Les habitants d Ardes Communauté déclarent ainsi en moyenne de moins que les habitants des autres EPCI. De même, la ville d Issoire concentre une population précaire importante. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

8 4). Une économie de plus en plus résidentielle Le Pays d Issoire a toujours été marqué par une forte empreinte industrielle. Avec postes en 2006, l industrie fournit encore 34% des emplois salariés contre 22% au niveau régional. Malgré tout, la tertiarisation de l économie locale s est nettement accentuée depuis Les activités résidentielles liées aux besoins de la population progressent et tendent à grignoter une industrie très présente. L arrivée de nouveaux habitants sur le territoire favorise surtout le développement de l emploi dans les services et la construction. En revanche, si la bonne accessibilité au pôle clermontois bénéficie au territoire d un point de vue démographique, elle entraîne une évasion commerciale importante malgré un pôle urbain Issoire particulièrement dynamique sur le plan commercial. B). Les politiques en matière de planification et d habitat portées par les Pays et les EPCI adhérents Le Pays d Issoire Val d Allier Sud s est engagé dans de nombreuses démarches dont un Contrat Auvergne+ avec la région Auvergne et un programme Leader «Espace de création de vie» qui met l accent notamment sur le développement des services à la population et l amélioration du cadre de vie. Plusieurs études ont été conduites par le Pays (ou sont en cours) Le SCOT (Schéma de COhérence Territoriale), en cours d élaboration, est inscrit comme objectif prioritaire de la Charte de Pays établie en Il a pour objet de définir les orientations fondamentales de l organisation de l espace, en vue de mettre en cohérence les politiques dans les domaines de l urbanisme, de l habitat, du développement économique, des déplacements, de la prévention des risques et de l environnement. Le recensement et la qualification du parc de logements vacants sur le territoire en , étude réalisée en interne par le Pays. Le diagnostic habitat du Pays d Issoire réalisé par GTC en 2007, qui s inscrit dans le cadre de l étude «Références pour l analyse des territoires dans le domaine de l habitat de la région Auvergne» pilotée par la Direction Régionale de l'equipement. Cette étude avait pour objectif de créer une typologie permettant d avoir une vision territorialisée du développement et des problématiques sur l ensemble de la région ainsi que d évaluer les handicaps et atouts des différents espaces au regard des évolutions récentes constatées. Cette typologie a permis de classer les communes du Pays d Issoire en 8 catégories, cette classification s avérant globalement pertinente au regard des dernières données recensées : Urbain 1 (Issoire) : pôle d emploi ville centre Urbain 2 : 1 ère couronne aisée à développement limité Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

9 Urbain 3 : 2 ème couronne à forte croissance Urbain 4 : communes urbaines à développement très récent qui connaissent quelques problèmes (taux de vacance le plus élevé de l espace urbain, parc locatif limité ) Pôle structurant (Brassac les Mines) Rural 1 : sous influence périurbaine (forte croissance démographique, offre locative très limitée voire inexistante pour du logement social ) Rural 3 : secteur assez jeune (indice de jeunesse le plus élevé de l espace rural, taux de vacance de résidences secondaires et de logements vacants faibles ) Rural 4 : secteur en difficulté (déclin démographique, taux de vacance élevé, population aux revenus modestes ) Enfin, le Pays d Issoire a été retenu comme territoire test dans le cadre de la création de l observatoire de l Habitat du Puy de Dôme pilotée par le Conseil Général. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

10 A l échelle des EPCI, les politiques en matière d habitat différent selon les territoires. Sept EPCI disposent d une compétence en politique du logement ; seule Ardes Communauté n en est pas dotée. Depuis 2000, trois EPCI ont bénéficié d une OPAH (Opération Programmée d Amélioration de l Habitat) ou d un PIG habitat (Programme d Intérêt Général) : La communauté de communes du Lembron Val d Allier ( ) : le bilan de l OPAH fait état de 106 logements réhabilités ( de primes accordées) dont 40 logements concernant des propriétaires bailleurs. Sur les 106 logements réhabilités, 27 sont des logements vacants. Cinq dossiers de logements conventionnés ont été réalisés ce qui reste inférieur aux 25 prévus. La communauté de communes du Pays de Sauxillanges ( ) où le bilan s est révélé satisfaisant : les objectifs de l OPAH (72 logements «propriétaire occupant» réhabilités et 75 logements locatifs créés soit 147 logements au total) ont été remplis à 80%. Après trois années d animation assurées par le PACT-ARIM, 119 logements ont donc été aidés dont ¼ sur les communes de montagne : 31 logements locatifs ont été créés dont 13 logements conventionnés et 88 logements en propriété ont été réhabilités. La communauté de communes du Bassin minier Montagne qui a mené un PIG habitat en Outre ces dispositifs, il convient de souligner la politique de logement social très active (réhabilitation de logements communaux/intercommunaux en logement social) que conduisent les communautés de communes de Couze Val d Allier, du Lembron Val d Allier et Puys et Couzes et la mise en œuvre des volets habitat des gens du voyage (Bassin Minier Montagne, Couze Val d Allier et Issoire Communauté). Une réflexion est également en cours pour la mise en œuvre d un PLH intercommunautaire qui associerait les communautés de communes du Bassin minier Montagne, du Pays de Sauxillanges et du Lembron Val d Allier. Enfin, il convient de noter que l ensemble des EPCI est engagé dans des opérations façades, dans le cadre de leurs Programmes d Aménagement de Bourgs et/ou leurs Contrats Locaux de Développement. Synthèse des dynamiques démographiques et économiques : Le Pays d Issoire Val d Allier Sud, territoire peuplé de habitants en 2006, se caractérise par : Une croissance démographique soutenue : +7,3% entre 1999 et 2005 soit un gain de habitants ; Une attractivité résidentielle forte en lien avec la périurbanisation clermontoise qui s est traduit par fort dynamisme de la construction neuve (350 logements commencés par an entre 1999 et 2007 contre 176 entre 1990 et 1999) et un rajeunissement de la population. Cette croissance devrait se poursuivre mais avec une forte hausse des plus de 60 ans et une stabilisation des moins de 20 ans. Une économie de plus en plus résidentielle marquée par le développement de l emploi dans les services notamment. En phase avec ces dynamiques récentes constatées sur le territoire, le Pays s est donc engagé dans l élaboration d un SCOT qui peut être considéré comme un outil au service de leur développement territorial, de leur ambition : «un territoire convoité qui a la volonté de s engager dans un développement maîtrisé». Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

11 III Les dynamiques en matière de logement Données «FILOCOM 1999 et 2007, MEEDDAT d après DGI» A). Les principales caractéristiques du parc de logements Le Pays d Issoire Val d Allier Sud présente un parc de logements qui s élève à logements en 2007 ; il a augmenté de 8,8% depuis Il est constitué en 2007 de résidences principales (77%), résidences secondaires (11,7%) et logements vacants (11,3%). 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Structure du parc et évolution 74,5% 77,0% 11,7% 11,3% 13,8% 11,7% RP LV RS ). Une forte proportion de résidences principales Le parc de résidences principales (RP) s élève à logements en 2007 soit un taux de 77% qui est sensiblement équivalent à la moyenne départementale (79,6%) ; il est en hausse de 12,5% depuis 1999 (soit un gain de logements), tendance qui est bien supérieure à celle enregistrée à l échelle du département (+7,4%). Cette hausse se justifie par un fort dynamisme de la construction neuve et par la transformation de résidences secondaires en résidences principales. Il est constitué à 79,3% de logements individuels et à 20,7% de logements collectifs en La proportion de logements individuels est largement supérieure à la moyenne départementale (61,7%) ; elle est supérieure à 88% dans l ensemble des EPCI à l exception d Issoire Communauté (54,4%). Le parc collectif, quant à lui, est concentré essentiellement sur la ville d Issoire : près de 48% des résidences principales sont en collectif. Des résidences principales concentrées sur les territoires périurbains La part des résidences principales est particulièrement importante sur les territoires périurbains autour d Issoire et dans l aire d influence de l agglomération clermontoise. Elle est supérieure à 80% sur trois EPCI (Issoire communauté, les Côteaux d Allier et Couze Val d Allier) et vingt huit communes (dont Brassac-les-Mines et Auzat la Combelle). A l inverse, la part des résidences principales est beaucoup plus faible sur Ardes Communauté (52,1%) ; cette faible représentativité s explique par une proportion importante de résidences secondaires (29,2% contre 11,2% pour le Pays) conjuguée à un taux de vacance élevé (18,6%). De même, plusieurs communes situées sur les contreforts du Livradois enregistrent des taux de résidences principales inférieures à 50%. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

12 Un bâti ancien malgré un renouvellement important au cours des dix dernières années : 48% des résidences principales ont été construites avant 1948 (dont 90% avant 1919) ce qui est largement supérieure à la moyenne départementale (35% des logements construits avant 1948) mais conforme à la moyenne des territoires ruraux. Toutefois, le parc se renouvelle fortement, près de 10% des résidences ont été construites depuis Ce parc est particulièrement ancien dans les secteurs ruraux notamment sur Ardes communauté où 76,6% de résidences principales ont été construites avant 1915 (plus de 55% pour les communautés de communes Puys et Couzes et Pays de Sauxillanges). A l inverse, le parc le plus récent, construit depuis 1998, est concentré dans le secteur de Coudes-Plauzat et dans la couronne périurbaine d Issoire. Age du parc de résidences principales en 2007 Entre 1982 et ,0% Après ,7% Entre 1968 et ,4% Entre 1949 et ,0% Antérieure à ,4% Entre 1915 et ,6% Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

13 Un parc locatif faible (25,8% des RP en 2007) Le parc locatif représente 25,8% des résidences principales en 2007 (soit logements) contre 36,5% pour la moyenne départementale. L offre locative se révèle encore insuffisante à l échelle du Pays d Issoire malgré une augmentation sur la période (+621 logements). Les résidences principales sont donc occupées en majorité par des propriétaires : 69,3% en 2007 contre 63,5% pour le département. Ce parc locatif se localise principalement sur Issoire où il représente 51,3% des résidences principales (soit logements). Les bourgs-centres disposent également d un parc locatif significatif : Champeix (35,4%), le Breuil/Couze (25,8%), Sauxillanges (25,7%), Coudes (25,6%) Disposer d une offre locative suffisante contribue à l attractivité du territoire car cela facilite la première installation de nouveaux ménages et permet, aux habitants, d effectuer leurs parcours résidentiels (jeunes qui veulent quitter leurs familles, personnes vieillissantes qui souhaitent s installer dans un logement plus petit ). Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

14 2). Un parc de logements sociaux concentré sur Issoire mais insuffisant sur le reste du territoire logements sociaux (HLM, privés, communaux/intercommunaux) sont recensés en 2007 sur le Pays d Issoire soit 8,3% des résidences principales (11,6% pour le Département). Cette offre est concentrée essentiellement sur Issoire, et est très faible ailleurs. Le taux de logements sociaux des communes périurbaines est inférieur à 5%. Le parc de logements sociaux HLM 2 s élève en 2007 à logements soit 7% des résidences principales L offre locative sociale est inégalement répartie sur le territoire : 82,9% du parc social public du Pays d'issoire est concentré sur Issoire (76,2%) et Brassac les Mines (6,7%). Le reste du parc social se localise principalement dans les bourgs centres de Coudes, Auzat-la-Combelle, St-Germain Lembron et Sauxillanges. A l inverse, il est quasi-inexistant sur les communes périurbaines : taux en logement social inférieur à 5% et volume de logements souvent inférieur à 15 par commune. Ce parc est composé à 85% de logements collectifs et 15% de logements individuels. Il est géré en grande partie par Auvergne Habitat (69,4% des logements sociaux du Pays) et l OPHIS (15,9%). Les taux de rotation sont plutôt faibles (10,8-11%). Les niveaux de loyers pratiqués (toutes charges comprises) varient : en collectif : entre 250 et 350 pour du T1-T2, 300 et 530 pour du T3-T4 ; en individuel : entre 400 et 520 pour du T3-T4, 550 et 750 pour du T5-T6. A ces logements s ajoutent 51 logements supplémentaires prévus en : 9 à St-Germain Lembron, 8 à Charbonnier les Mines et Moriat, 5 à Brassac et Jumeaux, 2 à Tourzel Ronzières, 8 à Perrier et 6 à Meilhaud. Données communales et Filocom 2007 Commune / EPCI (loyer conventionné) Bailleurs publics Logements Sociaux Bailleurs privés Total En % Communaux (loyer libre) Ardes Communauté ,3% 22 Bassin Minier Montagne (+10) (+10) 5,1% 33 Côteaux de l Allier ,7% 22 Couze Val d Allier 38 (18) (+18) 5,1% 11 Lembron Val d Allier (+25) 116 (+25) 3,6% 38 Pays de Sauxillanges ,1% 32 Puys et Couzes 56 (+2) 15 (+2) 7 78 (+4) 3,5% 27 Issoire communauté ,9% Varennes/Usson 3 3 4,6% Pays d Issoire 214 (+20) (+37) (+57) 8,3% Données Filocom et communales 2007 Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

15 Un parc de logements communaux et/ou intercommunaux conventionnés conséquent Ce parc s élève en 2007 à 214 logements communaux/intercommunaux conventionnés : 75% de ces logements sont concentrés sur trois EPCI : Puys et Couzes, pays de Sauxillanges et Couze val d Allier. Ils sont le plus souvent répartis sur plusieurs communes ; Champeix, le Vernet la Varenne et Plauzat se distinguent toutefois avec plus de 10 logements chacun. 20 logements supplémentaires sont prévus en dont 18 sur la communauté de communes de Couze Val d Allier Les communes ou les EPCI réalisent ces logements dits communaux/ou intercommunaux en conventionnant avec l Etat dans le double objectif de proposer une offre adaptée aux besoins des ménages de leurs territoires et de préserver certains bâtiments de qualité. Ils en sont alors les propriétaires et en assurent la gestion. Par ailleurs, le Pays compte 186 logements communaux à loyer libre. 3 Les données entre () correspondent aux futures livraisons de logements Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

16 L ANAH participe activement à la production de logements locatifs sociaux privés (parc conventionné) et à la réhabilitation de l'habitat ancien. 98 logements conventionnés privés 4 sont répertoriés sur le Pays d Issoire dont 15 logements très sociaux et 9 logements à loyer intermédiaire. 84 logements sont concentrés sur Issoire ; les autres se localisent à Champeix (7 logements), Sauxillanges (4 logements) et Brassac les Mines (3 logements). En , 144 logements propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ont été financés sur le Pays d Issoire pour un montant total de travaux de L ANAH a participé à hauteur de 32% des travaux en moyenne soit un montant de subventions de (environ par logement). Ces interventions ont permis de réaliser 18 logements conventionnés, 4 logements très sociaux et d'aider 122 propriétaires occupants. Répartition des financements ANAH en 2006 et 2007 en EPCI Part des Part du parc privé Montant des subventions des EPCI dans le subventions consommées parc privé du Pays Issoire Communauté % 29% Puys et Couzes % 10% Pays de Sauxillanges % 12% Bassin Minier Montagne % 14% Côteaux d Allier % 7% Ardes Communauté % 4% Lembron Val d Allier % 14% Couze Val d Allier % 9% 3). Une faible proportion de résidences secondaires Le Pays d Issoire regroupe résidences secondaires en 2007 soit 11,7% du parc de logements. Ce parc est en régression par rapport à 1999 : -7,7% soit 301 résidences en moins ; cette baisse est particulièrement sensible dans les territoires périurbains où plusieurs résidences secondaires sont aujourd hui occupées à titre de résidence principale. Ces résidences secondaires sont concentrées principalement sur les secteurs du Cézallier, des Couzes et des contreforts du Livradois. Ces territoires affichent des taux supérieurs à 20% voire même 40% dans certaines communes (St-Genès la Tourette, Champagnat-le-Jeune, St-Martin d Ollières, Valzsous-Châteauneuf, La Godivelle, Roche-Charles-la-Mayrand). Il s agit principalement de résidences familiales occupées par des ménages originaires d Auvergne. Quelques ménages étrangers (anglais, hollandais) ont également investi dans ces territoires. A l inverse, Issoire et plusieurs communes périurbaines (Urbain 2 et 3) enregistrent des taux inférieurs à 10%. 4 Données ANAH au 31/12/2008 Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

17 Synthèse des caractéristiques du parc de logements : Le parc de logements du Pays d Issoire Val d Allier Sud s élève à logements en Il se caractérise par : Une forte proportion de résidences principales (77% du parc) : elles sont concentrées sur les territoires périurbains autour d Issoire et dans l aire d influence de l agglomération clermontoise. Un parc locatif faible (25,8% des RP contre 36,5% pour la moyenne départementale) : il est composé de logements sociaux (HLM, privé, communal/intercommunal) soit 8,3% des résidences principales. Cette offre locative, se concentre principalement sur Issoire (51,3% du parc locatif et 76,2% des logements sociaux), elle est inférieure à 5% dans les communes périurbaines. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

18 B). La vacance des logements NB : partie élaborée à partir des données Filocom 2007 et du recensement de la vacance effectué par le Pays Le Pays d Issoire Val d Allier Sud enregistre en 2007 un taux de vacance de 11,3% soit logements (11,7% en 1999), taux qui est sensiblement équivalent à la moyenne départementale (11,2%). Selon le recensement effectué par le Pays, le potentiel de logements réellement vacants susceptible d être remis sur le marché est estimé à logements, soit un peu moins de 45% du parc de logements vacants Filocom, auquel on peut rajouter 228 bâtis vacants correspondant à des granges, garages, dépendances Une vacance en hausse : +4,7% soit 157 logements vacants en plus depuis 1999 (données Filocom) Malgré la croissance démographique récente, la vacance augmente globalement sur le Pays. Toutefois, cette tendance masque des disparités territoriales, la vacance diminue dans les territoires périurbains mais elle augmente dans les territoires ruraux (le Cézallier et le secteur des Couzes notamment) et sur Issoire (+57 logements vacants). Une vacance très faible sur les territoires périurbains En taux, ce sont les communes du Cézallier (Ardes Communauté) qui affichent les taux les plus importants, supérieurs à 20%. Les secteurs des Couzes et Champeix enregistrent également des taux élevés supérieur à 15%. A l inverse, Issoire et sa couronne périurbaine ont très souvent des taux inférieurs à 10%. En volume (selon le recensement du Pays), la vacance est surtout élevée sur Issoire (environ 338 logements vacants) et sur les bourgs-centres de Brassac (54 logements) et Champeix (85 logements vacants). A noter quelques poches de vacance importantes sur des communes rurales telles que Anzat le Luguet et Ardes/Couze. Sur les autres territoires, elle est beaucoup plus diffuse. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

19 Selon le recensement du Pays, le bâti vacant correspond à plus de 75% à des maisons individuelles, 7,7% à des appartements et à 14,4% à des granges, garages et dépendances. Cette vacance se caractérise également par : Un bâti très ancien 5 : plus de 75% des logements vacants ont été construits avant 1915 (61% pour la moyenne départementale). Des logements très vétustes voire «insalubres» : plus de 70% de ces logements sont classés en catégorie cadastrale 6, 7 et 8 (60% pour la moyenne départementale). Des logements durablement vacants : plus de 40% sont vacants depuis 5 ans et plus (dont 60% depuis 10 ans et plus). Des logements de taille moyenne : environ 50% de T2-T3 sont vacants à l échelle du Pays ; ces logements semblent inadaptés à la demande notamment d un point de vue de l agencement et du confort. Les raisons de cette vacance sont : Un bâti trop dégradé qui demande de trop gros travaux : bâti parfois en ruine qui n intéresse plus d éventuels acquéreurs car ils nécessiteraient des travaux trop importants. Ce bâti donne une image négative dans les bourgs et villages et peut parfois représenter un danger pour les personnes. Des typologies bâties qui ne correspondent plus à la demande et aux modes d habiter actuels : maisons en hauteur avec une pièce par étage, maisons mitoyennes, maisons aux surfaces bâties insuffisantes, qui manquent de lumière, absence de terrain ou jardin et de garage et problèmes de stationnement. 5 Données Filocom 2007 Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

20 Problèmes d urbanisme et de caractéristiques urbaines : bourgs au bâti dense avec des rues étroites et sombres, rues principales avec des façades «tristes» qui offrent une image d abandon, des espaces publics peu valorisés Des propriétaires qui conservent le patrimoine familial et y sont très attachés. Le bâti est parfois conservé en l état, parfois entretenu de manière à éviter la ruine sans être ni loué ni vendu. Des problèmes de succession non réglées, ou en cours de régularisation, des problèmes d indivision, des successions sans suite Des propriétaires qui ont mis des logements en vente à des prix trop élevés et qui restent en vente longtemps. Synthèse de la vacance : Le Pays d Issoire Val d Allier Sud enregistre un taux de vacance de 11,3% (3 453 logements) mais un potentiel de logements susceptibles d être remis sur le marché estimé à logements (+228 bâtis vacants). La vacance est en hausse (+4,7% depuis 1999 soit 157 logements supplémentaires), elle diminue dans les territoires périurbains mais elle augmente dans les territoires les plus ruraux. Les raisons de cette vacance sont : bâti trop dégradé qui demande de trop gros travaux, problèmes de successions, typologies bâties qui ne correspondent pas à la demande Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

21 C). Le marché du logement : l offre et la demande Après une décennie marquée par un fort dynamisme de la construction neuve dont une production massive de logements défiscalisés, l année 2008 marque une rupture de la tendance. L amorce de la tendance baissière s est ressentie au cours du second semestre 2008, les prix chutent aujourd hui d environ 10-12% sur le territoire. Cette tendance semble durable compte tenu de l environnement macro-économique et social. Avec moins de 15% de transactions, la baisse des ventes touche essentiellement le neuf. Les freins sont notamment le resserrement des conditions de crédit aux ménages, l attentisme des ménages, la prétention des vendeurs et son inertie face à l adaptation réelle du marché. 1). Un marché de l accession tendu sur les communes périurbaines d Issoire 6 mais qui s est développé sur les territoires plus éloignées La tension constatée sur les communes desservies par l'axe autoroutier et qui sont sous l'influence des pôles d'emplois d Issoire et Brassac les Mines, se caractérise par un prix du foncier élevé et un faible taux de vacance. Ces secteurs sont spécialisés dans le monoproduit pavillonnaire en accession à la propriété. Ils attirent des ménages aisés qui disposent des revenus les plus élevés du Pays. Par voie de conséquence, le marché immobilier s est fortement développé sur les communes périurbaines plus éloignées des pôles d emploi ; elles sont plus attractives pour les jeunes ménages primo-accédants avec des ressources plus modestes, le prix du foncier étant plus abordable. Ces ménages ne peuvent réaliser leur désir d accession que sur ces territoires où l offre correspond à leurs capacités financières d acquisition. Le succès des prêt à taux zéro (PTZ) est révélateur de cette dynamique d'éloignement. Sur la période de 1997 à 2004, la part des logements financés à l'aide du PTZ peut atteindre jusqu'à 50% sur les communes de Neschers, Plauzat, Vichel, Coudes, Chidrac, Chadeleuf. Sur les communes les plus rurales, le PTZ peut représenter également le quart des réalisations. 2). Une offre locative bien représentée sur Issoire mais insuffisante sur le reste du territoire. La ville d Issoire, ville centre joue un rôle majeur dans le premier accueil résidentiel et le logement des ménages les plus modestes en offrant un logement sur deux dans le parc locatif privé ou social Un marché du locatif déstabilisé à Issoire par une production massive de logements défiscalisés Entre 2003 et 2008, environ logements «investisseurs» (De Robien) ont été construits sur Issoire soit 47 à 48% de la construction neuve de la ville ; il s agit du taux le plus élevé de la région Auvergne. Parmi ces opérations, on 6 Selon l étude de GTC, ces communes sont classées en Urbain 2, 3 et 4. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

22 distingue deux programmes de plus de 100 logements dont le Domaine de l Abbaye (111 logements). Durant cette période, ces logements «investisseurs» se sont loués à des loyers très élevés : entre 8 et 8,5 le m² pour du T2-T3. Aujourd hui, cette production se révèle supérieure aux besoins de la commune d'issoire, contrairement au reste du Pays, disposant d'une offre locative suffisante. Le marché locatif se retrouve donc temporairement déstabilisé avec : une offre locative (T2-T3) supérieure à la demande ce qui induit de la vacance d autant que le parc présente quelques problèmes techniques (problèmes de finitions, mauvaise maintenance des parties communes ). Un phénomène de report des locataires du parc ancien vers le parc neuf, même si les agents immobiliers remarquent que plusieurs locataires reviendraient vers les logements de l hypercentre qui présentent un coût loyer+charges plus abordable. Dans un contexte de ralentissement du marché immobilier, plusieurs interrogations subsistent ; les réactions des propriétaires bailleurs de ces programmes sont encore incertaines, elles semblent se partager entre : L'acceptation d une vacance temporaire qui ne doit pas dépasser un an sous peine de perdre l avantage fiscal. Une baisse des loyers qui serait ainsi favorable aux candidats à la location qui disposeraient d une gamme de produits à des prix plus accessibles. Une mise en vente des logements avec inévitablement une perte d argent à la clé. Le parc ancien est devenu inadapté à la demande. De nombreux appartements anciens de l hypercentre d Issoire sont vacants car ils correspondent souvent à des petites surfaces sans garage (ou place de parking) et sans balcon. Une offre locative faiblement représentée sur le reste du territoire : L offre locative privée ou sociale est quasi-inexistante sur les communes périurbaines d Issoire. Ces dernières accueillent en grande majorité des ménages aisés qui accèdent à la propriété. Cette faiblesse de l offre a comme conséquence une faible rotation des logements locatifs les plus confortables, et donc des difficultés à renouveler la population, notamment celle des jeunes ménages. Les chefs lieux de cantons disposent, quant à eux, d une offre locative «raisonnable» mais peu diversifiée. Cette offre n est pas toujours en adéquation avec la demande. La vacance est sensible dans les centres bourgs (St-Germain Lembron, Brassac les Mines, Champeix ) où ces types de biens sont difficiles à louer. Des travaux de réhabilitation seraient nécessaires pour que ces biens puissent être reloués. Le manque de logements locatifs et locatifs sociaux masque la réalité des besoins «Si un territoire ne propose pas de logement social, la demande sera quasi inexistante car elle ne pourra s exprimer faute d offre. Ce qui signifie nullement qu il n y a pas une demande potentielle» 7 7 Porter A Connaissance du SCOT Novemre 2008 Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

23 3). Une demande en logements locatifs (public/privé) fortement orientée vers l individuel La demande locative (loyers libres ou conventionnés) est concentrée sur trois secteurs en particulier : Issoire, les communes appartenant à la première couronne d Issoire, les chefs lieux de cantons et bourgs-centres équipés de commerces et services de première nécessité et/ou desservis par l A75 et/ou par une gare SNCF. La ville d Issoire - les produits ciblés en priorité sont : Les pavillons individuels en périphérie avec un terrain (type 4 et 5) qui sont la cible de familles avec des revenus modestes. Ces produits sont également recherchés par des ménages plus aisés qui ne souhaitent pas toujours accéder à la propriété. Les appartements T3-T4 en centre ville, bien agencés avec des pièces spacieuses, une bonne luminosité et isolation. Ces appartements, notamment en rez de chaussée ou avec ascenseur, sont très prisés par les personnes âgées. Dans une moindre mesure, les appartements T1 meublés qui sont recherchés par de jeunes actifs qui travaillent ponctuellement sur le territoire (mission de 2 à 6 mois par exemple). Toutefois, l offre est extrêmement réduite. Les communes appartenant à la couronne périurbaine d Issoire La demande porte essentiellement sur des pavillons individuels et des appartements rénovés de type 3 et 4. Ce type de produits est la cible de jeunes ménages qui débutent leur vie professionnelle. Ce marché correspond à un besoin ponctuel dans le cadre d un parcours résidentiel avant d accéder à la propriété. Les secteurs prisés : les communes périurbaines d Issoire (classées en Urbain 2, 3 et 4 selon la typologie de GTC) qui sont desservies par l A75 et qui sont à moins de 15 minutes du pôle d emploi : par exemple, le Broc, Perrier, Solignat, les Pradeaux, Parentignat, St-Yvoine Sur les chefs lieux de canton et bourgs-centres : La demande porte sur du pavillon individuel de type 4, des appartements réhabilités T3-T4 et sur des maisons de bourg avec un jardin et/ou une terrasse. Les secteurs prisés sont : Les chefs lieux de canton qui disposent d une offre commerciale et de services étoffée tels que St-Germain Lembron, Sauxillanges et Champeix. On perçoit également une demande dans les communes proches de ces chefs-lieux. Le pôle de services et d emploi de Brassac les Mines/Ste Florine et les communes qui sont dans son aire d influence (Jumeaux, Auzat la Combelle et Charbonnier les mines notamment). Ce pôle reste attractif que ce soit en accession à la propriété ou pour du logement locatif. Les bourg-centres équipés de commerces et services de première nécessité et desservis par l A75 et/ou par une gare SNCF : Coudes, Parent, Le Breuil/Couze notamment. Sur le reste du Pays, la demande est beaucoup plus limitée ; on recense toutefois une demande ponctuelle à St-Babel, le Vernet la Varenne et Ardes/Couze. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

24 La demande interne et externe en logements HLM De nombreuses demandes sont enregistrées pour changer de logement au sein du parc social. Elles s inscrivent dans une volonté d effectuer un parcours résidentiel classique avant d accéder à la propriété. Plusieurs dynamiques sont observées : Des ménages qui souhaitent quitter un appartement pour un pavillon individuel ; Des ménages qui souhaitent quitter un appartement ancien de petite taille pour un appartement récent plus grand ; Des personnes âgées qui souhaitent quitter un appartement en étage pour un appartement en rez-de-chaussée. Les demandes externes pour intégrer le parc social sont également nombreuses ; elles portent essentiellement sur : du pavillon individuel pour des ménages avec des ressources «raisonnables». des appartements T3 pour des personnes âgées résidant à la campagne mais qui souhaitent se rapprocher des commerces et services, et des ménages précaires qui ne peuvent se loger dans le parc privé. Sur le plan géographique, la demande en logement HLM se localise sur les trois secteurs évoqués ci-dessus. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

25 Synthèse du marché du logement Le marché immobilier est aujourd hui moins actif avec une baisse des ventes qui touche essentiellement le neuf (moins 15% de transactions). Les tendances locales sont les suivantes : Un marché de l accession tendu sur les communes périurbaines d Issoire mais qui se développe sur les territoires plus éloignés. Un marché locatif déstabilisé à Issoire en raison d une production massive de logements défiscalisés ; cela se traduit par une surabondance d appartements T2- T3. Une demande en logements locatifs fortement orientée vers le pavillon individuel ; les appartements rénovés T3-T4 et les maisons de bourgs avec un jardin sont également recherchés. Trois secteurs en particulier sont très attractifs : Issoire, la couronne périurbaine et les chefs lieux de canton/bourgs-centres. Les profils des demandeurs sont notamment les jeunes ménages en début d'activité, les personnes vieillissantes, les ménages qui ne souhaitent pas accéder à la propriété. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

26 D). L habitat indigne 1). Méthodologie Utilisation du fichier FILOCOM-SQUARE 2005 L analyse qui suit, utilise les données extraites de la base FILOCOM-SQUARE 2005 ; il s agit d un fichier élaboré par la Direction Générale des Impôts pour les besoins du Ministère de l Equipement sur la base de données fiscales et foncières individuelles. L exploitation de ce fichier croise l état des logements en fonction de leur catégorie cadastrale avec les revenus des occupants et identifie ainsi le parc privé potentiellement indigne (PPPI). Les logements étudiés sont les logements classés 7 et 8 occupés par des ménages dont le revenu imposable est inférieur à 60% du plafond HLM. Les logements de catégorie cadastrale 6 sont également pris en compte en étant plus stricte sur les critères de ressources (les occupants perçoivent un revenu inférieur à 30% du plafond HLM). Seuls sont comptabilisés les logements occupés. Cette méthode SQUARE permet donc d évaluer le volume de ce parc privé susceptible de révéler des situations d indignité mais l analyse des données permet aussi d en approcher la structure et les caractéristiques. Définition de l indice multicritère (cf 3 ème partie de l habitat indigne) Afin d avoir une lecture plus fine des données sur le logement indigne, il est proposé de classer les communes en fonction des tranches de population : Pays d Issoire Val d Allier Sud Nbre de communes Population (Hab) PPPI % PPPI Plus de hab ,4% à hab ,1% Moins de hab % TOTAL ,5% Dans chacune des tranches de population, un indice multicritères, sur 100, est établi par l addition de 3 notes : La première note, sur 50, dépend du volume de logements privés potentiellement indignes : la commune ayant le plus grand nombre de logements PPI obtient la note 50, les autres communes de la tranche sont affectées d une note comprise entre 0 et 50, proportionnelle au rapport entre leur nombre de logements PPI et la valeur maximale et non en fonction de leur rang de classement. La seconde note, sur 30, dépend du poids relatif du PPPI par rapport au parc privé total (Rés Princ). La troisième note, sur 20, dépend du taux de sur-occupation (pour ce critère, on appliquera le taux de sur-occupation moyen des EPCI, les taux des communes étant pour la grande majorité soumis au secret statistique). Cet indice permet ainsi de cibler les communes présentant des situations d habitat indigne ou tout du moins de fournir des indicateurs d alerte. Pour une meilleure approche de la réalité du terrain, cet indice est à confronter avec l indicateur de risque d accessibilité au plomb et les signalements des acteurs sociaux (DDASS, MSA, CCAS, assistantes sociales ) et des élus. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

27 2). Les principales caractéristiques du PPPI Le Parc Privé Potentiellement Indigne est estimé en 2005 à logements soit en moyenne 11,5% des résidences principales privées. Le nombre des logements indignes stagne, il était de logements en 2003 ; toutefois sa proportion diminue légèrement (11,9% des résidences principales en 2003). Malgré cette légère baisse, le taux de LPPI reste supérieur à celui enregistré par le département du Puy de Dôme (8,24% en 2005) et la région Auvergne (9,88% en 2005). En s appuyant sur les expériences enregistrées dans différents départements 8, on peut considérer que 50% des LPPI sont manifestement indignes (environ logements). Toutefois, il convient de distinguer les communes rurales où les logements manifestement indignes représentent en moyenne 1/3 du PPPI et les communes urbaines où ils sont beaucoup plus importants. Il s agit à 85% de maisons individuelles. Ce type de logements potentiellement indignes prédomine dans la totalité des EPCI à l exception d Issoire Communauté où la part des appartements représente 44% des LPPI. Pays d Issoire Puy de Dôme Auvergne Résidences principales (RP) Résidences principales du parc privé Nombre de LPPI % de PPPI 11,9% 11,5% 8,5% 8,2% 10,1% 9,88% La localisation du PPPI En volume : ce sont logiquement les communes les plus importantes en poids de population qui concentrent les volumes les plus élevés de LPPI. On distingue notamment Issoire, les communes du bassin minier (Brassac les Mines, Auzat la Combelle, Jumeaux et Charbonnier les Mines) et les bourgs centres de Champeix, Ardes/Couze, Sauxillanges et St-Germain Lembron. Données 2005 RP du parc Taux de RP totale PPPI privé PPPI Ardes Communauté ,8% CC des Côteaux d Allier ,73% CC de Couze Val d Allier ,3% CC Lembron Val d Allier % CC du Bassin Minier Montagne ,3% CC du Pays de Sauxillanges ,7% CC Puys et Couzes ,7% Issoire Communauté ,1% 8 Cantal, Haute Loire Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

28 En taux : Les communes les plus rurales situées dans le Cézallier, au «pied» du massif de Sancy et sur les contreforts du Livradois enregistrent les plus fort taux de LPPI (supérieur 30%) : Courgoul (52,2%), Anzat le Luguet (41,6%), Chaméane (36,2%), St-Jean-St- Gervais (34,5%),... A l inverse, ce sont les communes situées au nord du Pays et en 1 ère couronne d Issoire qui affichent les taux de LPPPI les plus faibles (inférieur à 10%). L influence de l agglomération clermontoise et la pression foncière qui s exerce sur ces communes peuvent expliquer cette faible représentativité. A l échelle des EPCI, ce sont Ardes Communauté (29,8%) et les communautés de communes du pays de Sauxillanges (17,7%) et Puys et Couzes (16,7%) qui ont les plus fort taux de LPPI. Statut d occupation 61,7% du PPPI est occupé par des propriétaires (28,6% par des locataires). Cette tendance est logique car la part des propriétaires occupants est prépondérante sur le Pays (76,4%). En revanche, le taux de LPPI par statut 9 est bien plus important chez les locataires (15,7% contre 9,3% chez les propriétaires). A noter, la part très élevée de LPPI dans la catégorie «autres statuts» (40%). Pays d Issoire Statut d occupation 2005 Parc privé PPPI Nombre % Nombre % % de PPPI Propriétaires occupants Locataires parc privé ,4% ,7% 9,3% ,9% ,6% 15,8% Autres statuts 589 2,7% 236 9,6% 40% Total % % Age des ménages Les ménages âgés 10 occupent une place prépondérante : ménages soit 48,4% du PPPI. Ces ménages sont en majorité des propriétaires (81,6%), retraités agricoles. On retrouve, en particulier, cette caractéristique sur les communes les plus rurales (Anzat le Luguet, Ardes/Couze ). A l inverse, les jeunes ménages 11 sont très rares dans le PPPI : 65 ménages soit 2,6% du PPPI. Ce sont essentiellement des locataires (98%). 9 Nombre de LPPI par statut d occupation sur le nombre de logements du parc privé par statut. 10 Ménage dont le chef a plus de 60 ans. 11 Ménage dont le chef a moins de 25 ans. Pays d Issoire Val d Allier Sud FS Conseil Mai

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