INC document LE SURLOYER FICHE PRATIQUE J. 188/01-08 QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS PAR LE SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ?

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1 INC document FICHE PRATIQUE J. 188/01-08 annule et remplace la fiche J. 188/04-99 LE SURLOYER OU SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ Le supplément de loyer de solidarité (SLS), plus connu sous le terme de surloyer que nous utiliserons dans cette fiche, c est la somme qui s ajoute au loyer des locataires des HLM et autres logements sociaux dont les ressources viennent à dépasser les plafonds autorisés pour leur attribution. Le surloyer vise à inciter ces locataires à quitter leur logement social au profit de ceux qui ont vocation à en bénéficier. Au risque, en éliminant les classes moyennes, de transformer des ensembles immobiliers en ghettos. C est pourquoi le législateur, éternellement partagé entre le souci de garantir la vocation sociale de ces logements et le souhait d y maintenir une certaine mixité d habitants, en durcit ou en assou - plit périodiquement les règles. QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS PAR LE SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ? La plupart des logements HLM sont passibles d un surloyer, mais pas tous et pas uniquement. Sont concernés par le surloyer : les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM et construits, améliorés ou acquis avec l aide financière de l État, de prêts locatifs aidés (PLA) du Crédit foncier, conventionnés ou non ; les logements conventionnés ouvrant droit à l aide person - nalisée au logement (APL) au profit des locataires, qu ils appartiennent à des sociétés d économie mixte ou à d autres personnes morales sauf s ils ont été financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers ou s ils ont bénéficié d une subvention de l Agence nationale de l habitat (Anah) ; les logements financés dans le cadre de la loi du 13 juillet 1928 ( ILM 28 ) gérés ou non par des bailleurs organismes HLM. dans un quartier classé en zone urbaine sensible (ZUS) où règne un déséquilibre accentué entre l habitat et l emploi, ces quartiers étant délimités par décret ; dans les zones géographiques ou quartiers exemptés de surloyer par le programme local de l habitat. Pour savoir si une commune ou un quartier relèvent ou non du surloyer, on peut se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture. Par ailleurs, sont exonérés de surloyer : les logements financés à l aide d un prêt conventionné accor - dé par une banque ou un établissement financier ; les logements ayant bénéficié d une subvention de l Agence nationale de l habitat (Anah) ; les immeubles à loyer moyen situés dans les départements d outre-mer. Mais tous ces logements sont dispensés de surloyer s ils sont situés : dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), caractérisée par une très faible densité de population. La liste des communes situées dans ces zones est fixée par arrêté ; I

2 COMMENT EST CALCULÉ LE SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ? À l heure où nous publions cette fiche pratique, il n existe toujours pas de barème national obligatoire, bien que la loi n o du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ( loi ENL ) en ait posé le principe. En effet, les décrets d application n ont pas encore été publiés. Pour l instant, on continue d appliquer les barèmes établis par les bailleurs sociaux et, à défaut, le barème national supplétif. Le barème a été fixé par le bailleur Le bailleur dispose d une large latitude pour établir son barème, mais sa liberté est néanmoins encadrée : il n a pas le droit de demander de surloyer aux locataires dont les ressources ne dépassent pas d au moins 20 % les plafonds de ressources autorisées pour l attribution de leur logement ; il est obligé d appliquer un surloyer si le dépassement atteint 60 % ; les valeurs des éléments de calcul de son barème ne peuvent être supérieures à celles qui figurent dans les deux tableaux ciaprès. Que trouve-t-on dans un barème? Un barème est composé de trois séries d éléments : le seuil de dépassement de ressources à partir duquel un surloyer sera demandé : 20 %, 30 %, 40 % des coefficients de dépassement de ressources, qui tiennent compte du taux de dépassement et mais c est facultatif du nombre et de l âge des personnes vivant au foyer. Ces coefficients (ou multiplicateurs) seront identiques pour tous les loge - ments de l organisme situés dans le département, mais ils ne doivent pas dépasser les maximums autorisés par l article R du code de la construction et de l habitation, sauf lorsque le dépassement des plafonds de ressources est égal ou supérieur à 80 % ; Taux de dépassement du plafond de ressources jusqu à 20 % de 20 % à 30 % de 30 % à 40 % de 40 % à 60 % de 60 % à 80 % 80 % et plus Coefficient de dépassement pas de surloyer 0,75 (au plus) 1 (au plus) 1,5 (au plus) de 1,5 à 2 2 (au moins) le montant par mètre carré habitable des suppléments de loyer de référence. Ce montant est en principe identique pour tous les appartements d un immeuble ou d un groupe d immeubles, mais des modulations sont possibles entre immeubles ou groupes pour tenir compte de leur qualité ou de leur localisation. Ces montants par mètre carré sont au moins égaux (en moyenne) aux valeurs applicables lorsque l organisme n a pas fixé de barème (cf. page suivante), mais ils peuvent atteindre le triple. Supplément de loyer mensuel maximum (par mètre carré habitable) limitrophes 1,50 ê/m 2 Autres communes de l agglomération de Paris Communes des zones d urbanisation et des villes nouvelles d Île-de-France Reste de l Île de France Agglomérations et communautés de plus de habitants Zones d urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France Départements d outre-mer Reste du territoire 1,20 ê/m 2 0,96 ê/m 2 0,24 ê/m 2 Pour calculer le surloyer qui sera demandé au locataire, on multipliera la surface habitable du logement par le coef ficient de dépassement de ressources du locataire et par le montant du supplément par mètre carré. Un exemple : un organisme HLM, dans une ville nouvelle d Îlede-France, a fixé son barème dans les limites maximales autorisées. Un locataire d un appartement de 65 m 2 dont les ressources dépassent de 50 % les plafonds autorisés paiera donc 65 (surface) x 1,5 (coefficient) x 1,20 (supplément) = 117 ê. L information des locataires La loi ne prévoit pas d informer les locataires, mais une circulaire ministérielle du 29 avril 1996 préconise qu avant toute mise en application du supplément de loyer, le bailleur fournisse aux locataires une information complète leur permettant de vérifier le montant exigé. Cette information doit comporter au moins : l indication que le supplément de loyer est calculé avant plafonnement (cf. encadré ci-dessous) en application du barème national ou du barème de l organisme auquel cas, la délibération fixant ce barème est jointe ; le détail du calcul du supplément de loyer exigé du locataire (calcul du dépassement du plafond de ressources ; coefficient de dépassement; montant du supplément de loyer de référence; supplément de loyer avant plafonnement; plafond du supplé - ment de loyer et loyer après plafonnement) ; Le surloyer est plafonné Le total du loyer et du surloyer ne peut pas excéder 25 % (ou, si l on préfère, le quart) des ressources de l ensemble des personnes vivant au foyer. Dans le cas contraire, le surloyer serait réduit à proportion. Dans les agglomérations couvertes par un programme local de l habitat, ce plafond peut atteindre 35 %. II

3 l indication que toute modification de la situation de l ensem - ble des personnes vivant au foyer pourra être prise en compte en cours d année civile si le locataire en informe le bailleur. Le bailleur n a pas défini de barème Rare en HLM, cette situation est quasiment la règle dans le patrimoine des autres bailleurs sociaux. Ceux-ci sont malgré tout obligés de demander un surloyer aux locataires dont les ressources dépassent d au moins 60 % les plafonds autorisés, en utilisant les valeurs réglementaires figurant dans ces deux tableaux : Supplément de loyer mensuel maximum (par mètre carré habitable) limitrophes 0,50 ê/m 2 Autres communes de l agglomération de Paris Communes des zones d urbanisation et des villes nouvelles d Île-de-France 0,40 ê/m 2 Taux de dépassement du plafond de ressources 60 % à 80 % 80 % et plus Coefficient de dépassement 1,5 2 Le cas particulier des conventions globales de patrimoine Les organismes HLM ont désormais la possibilité de passer une convention globale de patrimoine avec l État (le conventionnement APL traditionnel s effectue opération par opération), comportant des engagements spécifiques et en particulier en termes d accueil des personnes en difficulté économique et sociale. En contrepartie, et pour garantir une certaine mixité sociale, la convention peut prévoir des plafonds de ressources supérieurs aux plafonds réglementaires et déroger aux règles relatives au surloyer présentées cette fiche pratique. Les associations de locataires représentatives sont obligatoirement consultées sur le projet. Reste de l Île de France Agglomérations et communautés de plus de habitants Zones d urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France 0,32 ê/m 2 Départements d outre-mer Reste du territoire 0,08 ê/m 2 LE CONTRÔLE DES RESSOURCES DU LOCATAIRE Les ressources du locataire sont contrôlées chaque année au regard des plafonds réglementaires. De quelles ressources et de quels plafonds parle-t-on? Depuis le 1 er janvier 2008, et compte tenu de la suppression de l abattement forfaitaire de 20 %, on ne prend plus en compte le revenu imposable mais le revenu fiscal de référence tel qu il apparaît désormais sur l avis d imposition. Pour déterminer si le locataire est passible du surloyer, on procède comme pour l attribution d un logement social : on additionne les revenus imposables perçus par les personnes vivant au foyer au cours de l avant-dernière année précédant le questionnaire. Ainsi, pour l enquête 2008, les locataires doivent produire l avis d imposition reçu au troisième trimestre 2007 et corres - pondant aux revenus perçus en Ces ressources sont comparées aux plafonds de ressources appli - cables pour l attribution des logements en vigueur à la date à laquelle le surloyer est exigé (voir tableaux en page suivante). L enquête annuelle Chaque année, les locataires reçoivent un questionnaire qu ils doivent compléter de renseignements concernant l ensemble des personnes vivant au foyer, et retourner accompagné des avis d imposition ou de non-imposition correspondants. Le locataire dispose d un mois pour répondre. À défaut, une lettre de rappel lui est adressée en recommandé. S il persiste à ne pas répondre, l organisme lui facturera un surloyer calculé forfaitairement sur la base du dépassement maximal, et ce aussi longtemps qu il n aura pas communiqué les avis d imposition et les renseignements demandés. S il s avère alors que le supplément forfaitaire était supérieur au supplément effectivement dû, le trop-perçu lui sera remboursé. Mais les frais de dossier qui lui auront été demandés (au maximum 22,87 ê) restent définitive - ment acquis à l organisme. Les informations concernant les conséquences d un défaut de réponse figurent dans la lettre de rappel. Les locataires bénéficiant de l aide personnalisée au logement (APL) ou de l allocation logement ne recevront pas de question - naire ou, s ils le reçoivent, ne sont pas tenus d y répondre. Que faire en cas de diminution de ressources? Il existe un décalage de deux ans entre la date à laquelle ont été perçus les revenus pris en compte et celle à laquelle est calculé le surloyer. Ce décalage dans le temps pourrait être préjudiciable au locataire dont les ressources ont diminué dans l intervalle. Si les revenus du ménage ont baissé au cours de la dernière année civile, ou des douze derniers mois, d au moins 10 % par rapport aux revenus figurant sur le dernier avis d imposition demandé, le locataire en informera son bailleur. Son surloyer sera calculé sur la base des chiffres les plus récents. III

4 PLAFOND DE RESSOURCES ANNUELLES EN VIGUEUR EN 2008 HLM autres que logements financés à l aide de PLA d intégration Ces plafonds sont majorés de 30 % lorsque le logement a été financé à l aide d un prêt locatif social (PLS) et de 50 %, pour l application du surloyer, lorsqu il s agit d un ILM 28 (cf. page I). Catégories de ménage limitrophes Île-de-France (hors limitrophes) Autres régions Une personne seule ê ê ê Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l exclusion des jeunes ménages Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê Par personne supplémentaire ê ê ê HLM financés à l aide d un PLA d intégration Ces plafonds sont révisés chaque année au 1 er janvier, en fonction de l évolution annuelle du Smic constatée au 1 er octobre. Catégories de ménage limitrophes Île-de-France (hors limitrophes) Autres régions Une personne seule ê ê ê Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l exclusion des jeunes ménages Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê ê Par personne supplémentaire ê ê ê Le jeune ménage : il s agit d un couple dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans. Il n est plus exigé que le couple soit marié depuis moins de cinq ans. Le couple : depuis 2007, le terme s applique aux personnes mariées, vivant en concubinage ou pacsées. Les personnes à charge : sont considérées comme telles les enfants du locataire ou de son conjoint, qui n ont pas établi de déclaration fiscale en leur nom propre; les ascendants du locataire ou de son conjoint, non imposables, âgés de plus de 65 ans ou de 60 ans en cas d inaptitude au travail; les ascendants, descendants ou collatéraux du locataire ou de son conjoint, titulaires d une carte d invalidité et non imposables. Le conjoint : marié(e), partenaire de Pacs, concubin(e), peu importe dès lors qu il ou elle est cosignataire du bail. IV

5 PEUT-ON CONTESTER LE SUPPLÉMENT DE LOYER? Le locataire conteste le barème En théorie, le locataire peut contester le barème fixé par le bail - leur, s il ne respecte pas les limites légales, devant le tribunal administratif. En pratique, ce n est plus possible car ce recours ne pouvait être engagé que dans les deux mois à compter de la date à laquelle il en aurait eu connaissance. Or, tous les barèmes sont déjà anciens. En tout état de cause, le préfet ayant déjà effectué ce contrôle avant la mise en application du barème, un recours administratif aurait sans doute été voué à l échec. Le locataire conteste la façon dont son surloyer a été calculé Cette fois-ci, le locataire ne conteste pas le barème mais la façon dont il est appliqué au cas par cas. Quelques exemples : le barème choisi par le bailleur distingue trois catégories d immeubles, en fonction de leur qualité et de leur localisation. Le locataire conteste que son immeuble soit classé dans la première (et meilleure) catégorie, alors qu il souffre d un défaut d entretien et nécessite une véritable réhabilitation ; le locataire n est pas d accord avec la façon dont ses ressources ont été appréciées au regard du plafond (par exemple : conjoint considéré à tort comme inactif) ; la somme du loyer et du surloyer demandé dépasse le quart des ressources du ménage Si le locataire s estime victime d une erreur d évaluation du supplément et que ses démarches amiables n aboutissent pas à la rectification souhaitée, il peut saisir le tribunal d instance de son domicile. Marie-Odile Thiry-Duarte LES TEXTES Une section du code de la construction et de l habitation (CCH) est consacrée au supplément de loyer de solidarité : ce sont les articles L à L et R à R Le champ d application : les logements HLM : article L , par renvoi de l article L , les logements conventionnés des sociétés d économie mixte : article L , les logements conventionnés des autres personnes morales : article L , les ILM 28 : article L Les exclusions : les logements situés dans une zone de revitalisation rurale ou dans un quartier classé en zone urbaine sensible : article L alinéa 4, dans le programme local de l habitat : article L , les logements financés à l aide d un prêt conventionné bancaire : article L , les logements ayant bénéficié d une subvention de l Anah : article L , les ILM dans les départements d outre-mer : article L Le calcul des plafonds de ressources : article L , arrêté du 29 juillet 1987 (JO du 19 août 1987) relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l État en secteur locatif, modifié par les arrêtés du 11 mars 1994, 26 juin 1998, 11 décembre 1998, 3 mai 2001, 19 novembre 2001 et 3 décembre Institut national de la consommation 80, rue Lecourbe Paris <

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