LE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AUTOUR DES AEROPORTS FRANCILIENS

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1 L immobilier d entreprise au cœur des marchés LE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AUTOUR DES AEROPORTS FRANCILIENS Les pôles économiques autour des aéroports internationaux de Paris-Orly et Paris-CDG bénéficient sans conteste de leur proximité avec ces aéroports. Ceux-ci ont-ils le même impact sur le développement économique des territoires les entourant? Les principales données économiques et de marché issues de nos études donnent une vision synthétique de ces 2 pôles (*), nous les avons réunies au sein de ce document pour une analyse globale et comparative : LES ENTREPÔTS * Liste des communes composant les pôles : annexe page 7

2 CHIFFRES CLES 2 L aéroport de Paris-Orly, situé à 14 km de Paris, devient un aéroport totalement civil en mars 1954, mais il existe depuis la fin de la 1 ère guerre mondiale. Il est le 2 ème aéroport français et le 11 ème aéroport européen. L aéroport de Paris-CDG, situé à 23 km de Paris, est plus récent. Son 1 er aérogare date du début des années 70, le second date de 1982, deux autres satellites voient le jour en 2007 et 2012, ainsi qu un 3 ème terminal en Un 4 ème terminal pourrait être construit à horizon Il est le 1 er aéroport français, le 2 ème européen et le 8 ème mondial. DONNEES GENERALES IDF Chiffres INSEE Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF TERRITOIRE (en Km²) ,6% 52 0,4% NOMBRE DE COMMUNES ,3% 10 0,8% NOMBRE D'HABITANTS ,8% ,5% POPULATION ACTIVE ,8% ,5% NOMBRE D'EMPLOIS ,3% ,8% NOMBRE D'ENTREPRISES ,6% ,1% Ces pôles représentent une faible part du territoire francilien. Ils comptent cependant 4,1 % des emplois et 1,7 % des entreprises d Ile de France. Le pôle d Orly plus ancien et plus proche de Paris affiche un développement supérieur à celui de Roissy dans les critères nombre d habitants et population active. De même que les entreprises implantées y sont beaucoup plus nombreuses. DESSERTES ROUTIER / AUTOROUTIER A1 /A3 / A104 (FRANCILIENNE )/ N2/ N17 A6 / A10 / A86 / N7 /N6 RER B D / C / VAL SNCF TRAMWAY AEROPORT PARIS-CDG / LE BOURGET PARIS- TGV (PARIS-CDG) MASSY T7 Dans le cadre des projets du Grand Paris, la desserte de l aéroport Paris-Orly sera complétée par la ligne de Métro 14 qui sera prolongée jusque là, et par la ligne 18 (Grand Paris Express) qui desservira à partir de Paris-Orly, le plateau de Saclay, St Quentin-en- Yvelines, et à terme Rueil et Nanterre. Enfin, une gare du Grand Paris Express y sera créée, ainsi qu une gare TGV. L aéroport de Paris-CDG quant à lui bénéficiera de la ligne 17 (St Denis le Mesnil-Amelot) et de la création d une gare Grand Paris Express. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ENSEIGNEMENT SUPERIEUR POLES DE COMPETITIVITE ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE GRANDS PROJETS ASTech, Medicen, Cap Digital, ASTech, Medicen, Cap Digital Finance Innovatiion Aéroport international, parc Aéroport international, des Expositions de Villepinte Marché d'intérêt National de Rungis Extension du parc des Requalification et Expositions, aménagement aménagement du secteur de centres d'affaires SENIA Pont de Rungis, internationaux dédiés à aménagement et Tremblay-en-France et Roissyen-France dans le cadre du Grand Paris, agrandissement de l'aéroport création d'une gare TGV

3 MARCHE ENTREPÔTS 3 LE MARCHE DES ENTREPÔTS L OFFRE Une offre essentiellement spécialisée (zones de fret ou MIN de Rungis) Deux acteurs majeurs interviennent sur cette typologie de locaux dans un cadre d activités dédiées : Aéroports de Paris, propriétaire de locaux (1 million de m²) et de fonciers (207 ha disponibles à Roissy et 173 ha à Orly) à la fois dans les enceintes aéroportuaires, mais également en dehors, dispose d offres en zone de fret aussi bien sur le pôle de Roissy que celui d Orly, SEMMARIS, gestionnaire du MIN de Rungis, dispose d offres d entrepôts de toutes tailles sur le pôle d Orly. OFFRE IMMEDIATE M² 4% 3% OFFRE IMMEDIATE M² RESTE IDF 93% Ces pôles représentent 4 % (Roissy) et 3 % (Orly) de l offre disponible en Ile de France. Le pôle de Roissy compte une offre plus élevée que celle du pôle d Orly. Sur un an l offre est en baisse sur le pôle de Roissy (25 %) et en forte hausse (+ 60 %) sur le pôle d Orly. En Ile de France, la logistique, qui représente le volume le plus important de cette typologie de locaux, se situe en seconde couronne, principalement au Nord avec environ 3 millions de m² (Cergy/St Ouen l Aumône, Mitry-Mory et St Witz/Marly-la-Ville/Moussy-le-Neuf) et au Sud avec environ 1,7 million de m² (Sénart). Ces 2 pôles ne constituent pas à proprement parler des zones de logistique, ainsi les disponibilités d entrepôts de plus de m² y sont rares : une seule offre en 2013 sur le pôle de Roissy ( m²). Aucune offre neuve n est recensée sur ces pôles tout comme l offre future. Ces caractéristiques se retrouvent sur l ensemble du marché francilien. Dans une conjoncture économique incertaine, les promoteurs ne lancent pas de programmes en blanc ou en gris. Ces derniers sont en attente de pré-commercialisation pour lancer un bâtiment. Les nouvelles constructions sont essentiellement des clés en mains ou comptes propre. OFFRE IMMEDIATE M² OFFRE > A M² OFFRE IMMEDIATE M² % NEUF % VENTE % 17% % 0% OFFRE A MOINS D'UN AN M² OFFRE FUTURE M²

4 MARCHE ENTREPÔTS 4 LE MARCHE DES ENTREPÔTS LA DEMANDE PLACEE Une année difficile M² PLACES 8% 1% M² PLACES RESTE IDF 91% Ces 2 pôles comptent pour 8 % du placement en Ile de France (Roissy) et 1 % (Orly). Le volume placé du pôle de Roissy est marqué par une unique transaction portant sur m² : il s agit d un clé en mains pour SDV Logistique. A l opposé, le pôle d Orly enregistre 3 transactions sur des petites surfaces de second marché. En 2013, ces deux marchés ont des caractéristiques totalement différentes : clé en mains pour Roissy, second marché pour Orly, vente pour Roissy, location pour Orly, placement moyen élevé pour Roissy, très bas pour Orly. Le délai théorique d écoulement du stock a fortement baissé sur le pôle de Roissy, et à l inverse, fortement augmenté sur le pôle d Orly. La demande placée en Ile de France en 2013 a connu un recul de 3 %. Le second marché est concerné principalement, mais surtout les nombreux clés en mains conclus en 2013 ne seront comptabilisés qu à leur livraison. M² PLACES NBRE DE TRANSACTIONS PLACEMENT MOYEN M² PLACES % NEUF/A LIVRER % VENTE NBRE DE TRANSACTIONS > A M² % 100% % 0% - DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK EN MOIS 47 21

5 MARCHE ENTREPÔTS 5 LE MARCHE DES ENTREPÔTS LES VALEURS LOCATIVES Des valeurs de présentation globalement élevées Sur ces pôles les valeurs de présentation moyennes sont les suivantes : Neuf Roissy : sans objet Orly : sans objet Second marché Roissy : 97 /m² Orly : 73 /m² Ces 2 pôles ont des fourchettes de valeurs de second marché très différentes : 80 à 93 /m² pour Roissy, et 46 à 100 /m² pour Orly FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION SECOND MARCHE Ces valeurs sont globalement très élevées pour ce type de locaux. Elles portent, pour les plus hautes, sur des surfaces inférieures à m², ou concernent des entrepôts spécifiques (frigorifiques, en zone de fret, ). 0 Ces valeurs sont stables. A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent : Roissy : vente Orly : non communiquées.

6 ANNEXES 6 ANNEXE LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES POLES * GONESSE ABLON SUR SEINE EN FRANCE ATHIS MONS TREMBLAY EN FRANCE CHEVILLY LARUE VILLEPINTE FRESNES JUVISY SUR ORGE PARAY VIELLE POSTE RUNGIS THIAIS VILLENEUVE LE ROI * périmètre limité à Paris Nord 2 pour les communes de Gonesse, Tremblay-en-France et Villepinte ANNEXE LEXIQUE Délai théorique d'écoulement (du stock) : délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. Demande placée - transaction : ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Disponibilité future : se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Entrepôt : bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition de marchandises, disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvre importante Immeuble/programme restructuré : immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf : immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché : tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Locaux d'activités : bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d'une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu'une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d'activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m Loyer : prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" : moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne : moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation : transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme : immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Utilisateur : personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser Valeur locative : voir loyer

7 L immobilier d entreprise au cœur des marchés REDACTEUR Département Etudes & Analyses 251 boulevard Pereire PARIS CEDEX 17 Directrice : Patricia VEVAUD CONTACTS PARIS 251 boulevard Péreire, PARIS CEDEX 17 T : IDF OUEST / SUD Le Crystal, 6 rue Hélène Boucher, GUYANCOURT T : IDF EST / SUD 56 boulevard de Courcerin, MARNE LA VALLEE CEDEX 2 T : IDF NORD Parc des Nations, 358 rue de la Belle Etoile, BP Roissy en France, EN FRANCE T : SIÈGE ET DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS : Investissement : Grands Comptes : Etudes & Analyses : Régions : 251 boulevard Pereire, PARIS CEDEX 17 T : Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet Cliquez ici pour y accéder directement Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette étude ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source.

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