VILLE DE SETE OPÉRATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE PRI ILE SUD DE SETE. «Programme National de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés»

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1 VILLE DE SETE OPÉRATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE PRI ILE SUD DE SETE «Programme National de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés» Déclaration d Utilité Publique n 5 du PRI Sud Selon Arrêté Préfectoral du 25 Janvier 2012 (n 2012-i-196). Programme de Travaux Sous DUP de l immeuble : Copropriété 14 rue Lazare Carnot (Parcelle AM138) Parties Communes & Parties Privatives AVRIL 2015 Notification du Programme de travaux par immeuble Selon Article L du Code de l Urbanisme (Titre I Opération d aménagement / Chapitre III - Section 2 = Restauration immobilière Modifié par LOI n du 24 mars art. 70) «Après le prononcé de la Déclaration d'utilité Publique, la personne qui en a pris l'initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe.» Lors de l'enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié, ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration, son immeuble n'est pas compris dans l'arrêté de cessibilité.

2 SOMMAIRE I. PREAMBULE 3 Les travaux de partie commune sont conduits sous l égide du Syndic, après décisions de l Assemblée Générale du Syndicat de copropriété 3 Concernant les travaux de partie privative, chaque copropriétaire devra mettre en œuvre les travaux prescrits par la DUP pour ses lots privatifs. 3 II. INTRODUCTION : 4 L immeuble du 14 rue Lazare Carnot est une copropriété placée sous arrêté de Péril avec interdiction d habiter depuis plus de sept ans (Parcelle AM138 1 arrêté de péril imminent du 29 Janvier 2008) 4 III. PROGRAMME DE TRAVAUX (PRECONISE PAR LA Dup) 5 Objectif général : Levée du péril, rénovation complète des parties communes et des logements 5 Programme des Travaux de Partie Communes (sous maitrise d ouvrage du Syndic) 5 PARTIES COMMUNES 6 TRAVAUX DE PARTIES PRIVATIVES 7 IV. ESTIMATION SOMMAIRE DES TRAVAUX ET DÉLAI DE RÉALISATION 9 Délai administratif de la DUP et durée des travaux 9 Estimation Sommaire Parties Communes & Privatives 10 Parties Communes AM Parties Privatives AM V. ARRETES DE PERILS Extraits (29/01/2008 & 19/03/2008) 12 VI. DUP N 5 du PRI SUD : FICHE DE L IMMEUBLE AM AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

3 I. PREAMBULE Dans le cadre de la DUP de Restauration Immobilière, les copropriétés doivent intervenir simultanément sur les parties communes de l immeuble et sur les parties privatives. Les travaux de partie commune sont conduits sous l égide du Syndic, après décisions de l Assemblée Générale du Syndicat de copropriété S agissant d un immeuble en copropriété, l ensemble des copropriétaires devra se réunir en Assemblée Générale à l initiative du Syndic afin de répondre aux demandes de la DUP de travaux. Les décisions pouvant intervenir lors de plusieurs AG successives, porteront notamment sur les points suivants : 1. La désignation d un architecte dont la mission première consistera à déposer un Permis de construire de Restauration immobilière, au nom du Syndicat de copropriété, en référence à l article R du Code de l Urbanisme. Rappel = «en cas de Déclaration d Utilité Publique de travaux sur un immeuble, toute intervention y est désormais soumise à Permis de Construire et cela depuis le Décret du 11 mai 2007, modifiant l article R du Code de l Urbanisme». 2. Le respect des prescriptions architecturales de la ZPAUP de Sète (Zone de Protection Architecturale urbaine & paysagère) et de l avis conforme de l Architecte des Bâtiments de France (ABF). 3. Le contrôle de la structure des bâtiments (solidité des planchers, toitures, mises aux normes de sécurité, état de risque ou d insalubrité, etc ), qui lui-même peut justifier l appel à un Bureau d Étude Technique spécialisé 4. L adoption d un budget prévisionnel des travaux de partie communes 5. Le dépôt éventuel d un dossier de demande de subvention des parties communes auprès de l OPAH RU de Sète, représentée par INSITU : Maison de l Habitat 17 rue Pierre Sémard à Sète. Cela impliquera la création d un compte bancaire séparé «spécial travaux de copropriété», car cette subvention est gérée par le Syndic. 6. Le vote des travaux, des missions de maitrise d œuvre, de contrôle technique, d assurance Dommages à l Ouvrage (assurance DO) et tout autre homme de l art nécessaire au bon déroulement du chantier, une fois le Permis de construire obtenu. 7. Le paiement des appels de fonds gérés par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. Concernant les travaux de partie privative, chaque copropriétaire devra mettre en œuvre les travaux prescrits par la DUP pour ses lots privatifs. Les travaux de parties privatives relèvent normalement de l initiative individuelle de chaque copropriétaire, mais la complexité des interventions entrainera impérativement une coordination étroite entre parties communes et parties privatives. AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

4 Compte-tenu de la situation de Péril et de l état réel des appartements seuls des travaux de restructuration destinés à remédier à l insalubrité et au péril sont envisageables. Chaque copropriétaire veillera à ce que son projet privatif de rénovation soit bien compatible et pris en compte dans le permis de construire adopté par le syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire est donc invité à se coordonner étroitement avec le Syndic et l architecte de la copropriété. Pour leurs parties privatives, les propriétaires bailleurs souhaitant conventionner leur appartement avec l ANAH, ont la possibilité de solliciter l OPAH-Ru de Sète représentée par INSITU. (NB : il n y a pas propriétaire-occupant). II. INTRODUCTION : L immeuble du 14 rue Lazare Carnot est une copropriété placée sous arrêté de Péril avec interdiction d habiter depuis plus de sept ans (Parcelle AM138 1 arrêté de péril imminent du 29 Janvier 2008) Il est composé d un seul bâtiment comprenant un RDC avec garage et commerce, trois étages de logements et un niveau de combles aménagés (R+3 + Combles) Chaque étage avait été divisé à l extrême c est pourquoi on recense 14 petits logements comprenant de nombreuses pièces sans fenêtre (pour 12 copropriétaires recensés initialement et 30 lots de copropriété). La cour comporte une construction parasite, intervenue en agrandissement du commerce. L immeuble est très dégradé et tous les logements sont insalubres. On remarque aussi diverses traces de désordres structurels. Ses parties communes très préoccupantes présentaient un risque pour les occupants. Dès Janvier 2008, la Ville de Sète a dû intervenir pour faire évacuer l immeuble et faire procéder à son étaiement intérieur. Il est depuis interdit à toute habitation par Arrêtés de Péril du 28 Janvier puis du 28 Mars Depuis, la copropriété a été placée à deux reprises sous le régime de l Administration Provisoire par Ordonnances du Président du Tribunal de grande Instance de Montpellier (TGI) en date du 24 Mars 2011, puis du 25 Mars 2013 D autre part et afin de préserver ses intérêts, l un des copropriétaires, la SCI Ostréa Thau, est également intervenue en Référé auprès TGI de Montpellier 11 Aout 2011, contre le Syndicat des Copropriétaires. Par Ordonnance du 11 aout 2011, Le Tribunal a condamné le Syndicat des Copropriétaires «à voter les travaux de réfection de l immeuble sous astreinte de 150 de jour de retard, passé le délai de six mois à compter de la signification de l ordonnance. La liquidation de cette astreinte «ressort de la compétence naturelle du Juge de l exécution». AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

5 III. PROGRAMME DE TRAVAUX (PRECONISE PAR LA Dup) Objectif général : Levée du péril, rénovation complète des parties communes et des logements La restauration immobilière portera sur l ensemble des structures de l immeuble : Murs porteurs, Toitures, isolation, Façades, Réseaux extérieurs, Planchers, Escalier et Cloisonnements intérieurs. La nature des désordres relevés notamment par l arrêté de Péril touche la totalité des éléments de structure de l immeuble. C est pourquoi celui-ci doit en premier lieu faire l objet d une étude approfondie de ses structures, y compris de ses fondations. La levée du péril nécessite la création d un nouvel escalier commun, la réparation structurelle des façades, de tous les planchers et de la toiture. Des mesures spécifiques devront être prises pour préserver l intégrité des deux immeubles mitoyens : Référé Préventif avec expert Judiciaire, Etaiements particuliers, Mesures et cotations des façades par un géomètre-expert pendant le chantier, etc Programme des Travaux de Partie Communes (sous maitrise d ouvrage du Syndic) AVERTISSEMENT : Le programme des travaux de la DUP reste un programme indicatif, qui ne peut en aucun cas se substituer à l Avant-Projet Détaillé d Exécution à monter par l architecte du projet. Le Syndicat des Copropriétaires devra décider d une mission d architecte, lui permettant de définir son Programme Détaillé et de déposer le permis de construire de restauration immobilière Il procédera ensuite à la consultation des entreprises et au vote des travaux. Les entreprises devront présentées toutes les garanties légales en matière d assurance décennale et de qualification Le Syndicat devra prévoir les missions de maitrise d œuvre adaptées à ce type de projet : Contrat de maîtrise d œuvre pour le suivi et la réception des travaux Mission SPS (Santé Prévention Sécurité du chantier) Bureau d Etude Structure : pour vérifier et garantir la solidité de l ouvrage Bureau d étude de Sol : Impératif pour les reprises de fondations (mission G4 du maitre d ouvrage) Toute autre mission facultative jugée utile par l architecte et le Syndic L Assurance obligatoire du maitre d ouvrage : assurance Dommages à l Ouvrage (assurance DO) TVA à prévoir = 10 % sous réserve de la règlementation fiscale en vigueur au moment des travaux AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

6 PARTIES COMMUNES Le syndic est le maitre d ouvrage de ces travaux et doit s entourer de toutes les missions d hommes de l art nécessaires à la bonne marche du projet. La bonne application des règles de répartition des dépenses de partie communes entre copropriétaires, relèvent également de sa mission. Le programme détaillé devra être définit par l architecte désigné par la copropriété après obtention du Permis de Construire de Restauration Immobilière Façade sur rue : Cour : Reprise structurelle, y compris de des fondations après étude de sol. Restauration complète selon prescriptions de la ZPPAUP (enduits traditionnels à la chaux) Remplacement de toutes les menuiseries extérieures, et des garde-corps Traitement des fissures en façade sur rue Réfection des descentes et du chéneau Réparation Ouverture et porte d entrée avec interphonie Démolition de la construction parasite (édicule en extension du commerce) Réfection des sols et dallage à refaire suite à l intervention sur les réseaux Traitement des murs mitoyens : réparation des fissures, reprise d enduit, finitions Séparation des Réseaux Eaux usées et Eaux Pluviales Façade sur cour : A réaliser Reprise structurelle, y compris de des fondations après étude de sol. Restauration complète selon prescriptions de la ZPPAUP (enduits traditionnels à la chaux) Remplacement de toutes les menuiseries extérieures, et des garde-corps Traitement des fissures Réfection des descentes et du chéneau Réparation Ouverture à l endroit de l édicule supprimé En pied de façade sur cour séparer les EU des EP Circulation horizontale du rez-de-chaussée A réaliser Reprise structurelle, y compris de des fondations après étude de sol. Création du nouvel escalier Création d un nouvel Hall d entrée Création de locaux communs, et si possible d un local-poubelle Réfection du réseau AEP Création du réseau EP dissocié du réseau EU Reprendre complétement l interphonie Mise en place d un tableau électrique général conforme aux normes (EDF Commun) Alimentation électrique des appartements en conformité AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

7 Reprendre l éclairage de la circulation en conformité Mise en place des boîtes aux lettres Isoler en sous face du plancher du premier étage Faux plafond démontable dans le couloir / hall Embellissements à réaliser Circulation verticale de l immeuble A réaliser Reprendre entièrement les nez de marches et les marches des escaliers et paliers Remplacer l échelle d accès aux greniers par un système sécurisé Alimentation électrique, téléphone, TV, câble, des appartements Corrigé l éclairage de l escalier et des paliers Le Système de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) qui desservira les pièces humides des différents appartements aux étages Embellissements à réaliser Remplacement des portes palières Combles et toiture de l immeuble Les combles sont des locaux à risques. Ils n ont aucune isolation au feu A réaliser Aménagement des combles Remplacer les portes d accès aux greniers et les doubler pour assurer un coupe-feu Remaniement complet de la toiture Révision de solins et souche Remplacement de la verrière et mise en place d un système de désenfumage avec tiré /lâché ou d une ventilation naturelle Pose du groupe de VMC Réalisation d un trou d homme de 1 m2 pour accès à l entretien de la toiture. TRAVAUX DE PARTIES PRIVATIVES Les lots existants sont appelés à être démolis dans le cadre des travaux de levée du péril. Les planchers, cloisons, escaliers étant hors d état, il est impératif de les démolir soigneusement avant de procéder à la réparation de l immeuble. L insalubrité des lieux et la présence systématique de chambres sans fenêtre écartent totalement l hypothèse de lots restitués à l identique. Le permis de Construire de restauration immobilière devra définir la nouvelle répartition des logements. Ceux-ci seront alors éligibles aux subventions de l ANAH, concernant exclusivement les propriétaires bailleur souhaitant conventionner avec l ANAH. Le Syndicat des Copropriétaires devra définir en conséquence son nouvel Etat descriptif de Division et son Règlement de Copropriété. AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

8 Ces démarches relèvent de la mission du Syndic qui fera, pour cela, appel à un Géomètre-Expert et un Notaire. Les travaux de partie privative correspondent aux travaux de cloisonnement intérieur, d équipement du logement, de revêtements de sols, des finitions, embellissements, etc (rappel : le cloisonnement séparatif entre les lots relève des parties communes). LOTS DU REZ DE CHAUSSEE (RDC) Le RDC correspond à un garage et un ancien commerce qui donne sur la cour Copropriétaire = SAELIT (Vente à SAELIT du lot commerce SCI SYMA en 2015) Après renforcement des structures le RDC sera utilisé pour créer un nouvel escalier, des locaux communs et un hall d entrée Réaménagement des locaux privatifs ou réorganisation du garage LOTS DU 1 ETAGE (R+1) Copropriétaires = SAELIT et SCI OSTREA THAU Lots 4 & 6 pour 50 m² (à acquérir par Saelit) Restructuration de l étage autour de l escalier neuf, après mise en œuvre du plancher neuf Restitution de deux appartements confortables et remis aux normes LOTS DU 2 ETAGE (R+2) Copropriétaires = SAELIT & MANCA Lot 7 de 25 m² (en cours d acquisition par Saelit) Restructuration de l étage autour de l escalier neuf, après restauration du plancher Restitution de deux appartements confortables et remis aux normes LOTS DU 3 ETAGE (R+3) Copropriétaires = SAELIT & ALLEVINAH-DOMINGUEZ Lot 32 de 25 m² (à acquérir par Saelit) Restructuration de l étage autour de l escalier neuf, après restauration du plancher Restitution de deux appartements confortables et remis aux normes LOTS DES COMBLES (R+4) Copropriétaires = SAELIT & ALLEVINAH-DOMINGUEZ Lot 21 Grenier inhabitable de 8 m² (à acquérir par Saelit) Aménagement de l étage, après restauration du plancher et du toit AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

9 IV. ESTIMATION SOMMAIRE DES TRAVAUX ET DÉLAI DE RÉALISATION L étude préalable de l immeuble avec estimation provisoire des travaux a été réalisée durant le l année 2014, par le Cabinet «Patio and Co» Architecte DPLG Sylvie DUFFOUR (12 Rue Du Commerce Montpellier). AVERTISSEMENT : Les estimations provisoires ne peuvent tenir compte des diagnostics «amiante» qui à ce jour n ont pas été fournis par les propriétaires, et peuvent donc conditionner les démolitions intérieures et l organisation du chantier Le chiffrage définitif des travaux relève de l initiative du Syndicat de copropriété dans le cadre d une future mission Permis de Construire, après désignation d un Bureau d Etude Technique et visite exhaustive des lieux. La répartition des travaux de parties communes entre copropriétaires relèvera de la mission du Syndic. Délai administratif de la DUP et durée des travaux Le délai administratif proposé dans le cadre de la DUP Jaurès pour la réalisation complète du projet est de 18 mois à compter de la notification de la DUP auprès du Syndic et de chacun des copropriétaires. L immeuble restera vide de toute occupation durant les travaux et fera l objet d un étaiement préalable renforcé pour assurer la sécurité des personnes sur le chantier. La durée prévisionnelle des travaux est de HUIT mois pour les parties communes (y/c préparation du chantier). La durée prévisionnelle des travaux de partie privative est estimée à SIX mois compte-tenu de leur état actuel. La Restauration Immobilière permettra également la levée de l Arrêté de Péril. AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

10 Estimation Sommaire Parties Communes & Privatives Parties Communes AM138 N CORPS D'ETAT Montant HT Global Dont PARTIES COMMUNES HT Dont PARTIES PRIVATIVES HT 1 DEMOLITION / GROS ŒUVRE / MAÇONNERIE CHARPENTE / COUVERTURE PLOMBERIE / SANITAIRES / VMC ELECTRICITE / COURANTS FAIBLES MENUISERIES EXTERIEURES BOIS + VOLETS BOIS TRAVAUX DE FAÇADES GOUTTIERES / DESCENTES EP CLOISONS DOUBLAGES / FAUX PLAFONDS / HUISSERIES ISOLATIONS MURS PERIPHERIQUES & PLANCHERS & TOITURES REVETEMENTS SOLS ET MURS (y-compris boiseries RDC) PEINTURE CLOISONS ET HUISSERIES METALLERIE / SERRURERIE AMENAGEMENT CUISINES PLACARDS % PROVISIONS POUR IMPREVUS & ACTUALISATION % HONORAIRES ARCHITECTE DUFFOUR % HONORAIRE BET STRUCTURE % HONORAIRE BET SOLS MISSION G % ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE ,50% BUREAU DE CONTRÔLE HONORAIRE ,50% SPS HONORAIRE TOTAL HT ht ht ht 10% TVA % Honoraires du Syndic sur travaux TOTAL TTC TTC TTC TTC 466 m² /m² /m² 552 /m² Surface Totale des logements, du Garage et du Commerce AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14

11 Parties Privatives AM138 SURF PRIVATIVE des Appt 372 m² Logt 691 TTC/m² Logt TOTAL TRAVAUX TTC par Lot SAELIT 288 m² Logt TTC Millièmes parties Communes TTC SAELIT Total TTC TTC ALLEVINAH / DOMINGUEZ 33 m² Logt TTC Millièmes parties Communes TTC ALLEVINAH / DOMINGUEZ Total TTC TTC OSTREA THAU 51 m² Logt TTC Millièmes parties Communes TTC OSTREA THAU Total TTC TTC SCI SYMA 0 m² Logt 0 TTC Millièmes parties Communes TTC SCI SYMA Total TTC TTC Millièmes parties Communes 1000 Total des travaux TTC (hors Honoraires & imprévus...) TTC AM Carnot DUP PROG TRAVAUX OK.docx 02/06/ / 14