La hausse des prix de l'immobilier est-elle associée à une "bulle" de crédit en France? Séminaire Fourgeaud 20 mars 2013

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1 La hausse des prix de l'immobilier est-elle associée à une "bulle" de crédit en France? Séminaire Fourgeaud

2 Introduction Les prix de l immobilier ont plus que doublé depuis la fin des années 90 2 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

3 Introduction La hausse des prix de l'immobilier est-elle excessive? La hausse des prix de l'immobilier est-elle associée à une bulle de crédit? Encours de crédits immobiliers (source : BdF, statistiques monétaires) Endettement des ménages rapporté au revenu disponible (sources : BdF, INSEE comptes trim.) 3 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

4 Plan Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat Typologie de la population d emprunteurs «risqués» 4 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

5 Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 La capacité d'achat d'un ménage évolue en fonction de : son revenu (Y ) la part du revenu consacrée au remb. du crédit contracté (taux d effort, ) son apport initial (taux d apport, ) les conditions de crédit (taux d intérêt, r et maturité initiale du prêt, T ) Pour un prêt à taux fixe, à annuités constantes*, un ménages peut acheter une quantité de logement K à un prix P : * En France, la très grande majorité des crédits immobiliers (hors prêts relais) sont des emprunts à taux fixe à annuité constantes 5 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

6 Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 L ensemble des ces déterminants ont été globalement à la hausse depuis 2003: Le revenu moyen des ménages a augmenté de +19% entre 2003 et 2012 Evolution du revenu (Y) : revenu disponible brut moyen mesuré par la Compta. nat. (INSEE) 6 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

7 Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 Le taux d effort moyen est resté proche de 30%, conformément à une pratique de place Le taux d apport est passé de 20% en 2003 à 25% en 2008 avant de baisser assez nettement Evolution du taux d effort ( ) : taux d effort moyen de la nouvelle production mesuré par l enquête ann. sur le fin. de l habitat (ACP) Evolution du taux d apport ( ) : taux d apport moyen de la nouvelle production mesuré par l enquête ann. sur le fin. de l habitat (ACP) 7 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

8 Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 Le taux d intérêt, en baisse jusqu en remonte ensuite jusqu en 2008 avant de baisser rapidement Parallèlement, la maturité initiale augmente significativement jusqu en 2007, passant de 15 ans à 20 ans Evolution du taux d intérêt (r) : taux d intérêt du prêt statistiques monétaires (BdF) Evolution de la maturité initiale du prêt (T) : durée initiale moyenne du prêt principal mesuré par l enquête ann. sur le fin. de l habitat (ACP) 8 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

9 Evolution de la capacité d'achat des ménages depuis 2003 Au total, une augmentation très significative de la capacité d achat : +50% entre 2003 et 2010 Décomposition de l évolution de la capacité d achat pour un «emprunteur moyen» 9 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

10 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat Quels risques? Risques pour les banques : risque de crédit des ménages pas d exposition directe aux prix aussi, risque de taux, refinancement, etc.. Risques pour les ménages (qui nous occupe par la suite) : risque de négative equity Certains des déterminants de la capacité d achat sont : des facteurs «non risqués» : revenu (Y ), taux d apport ( ), taux d intérêt (r ) des facteurs «risqués» : taux d effort ( ) des facteurs pour partie «risqués» : maturité initiale (T ) Distinction entre : l allongement de la maturité initiale permise par la baisse des taux (T RC ) l allongement «au-delà du risque constant» 10 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

11 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat Calcul de l allongement de la maturité initiale permise par la baisse des taux (T RC ) Baisse des prix de [x %] durée critique (d C ) avant sortie d une situation de negative equity Choix d une référence en 2003 pour mesurer le niveau de risque accepté par les banques : L allongement de la maturité initiale permise par la baisse des taux est définie comme la maturité initiale maintenant constante la durée critique pour une même hypothèse de baisse des prix : 11 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

12 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat En retenant une hypothèse de baisse des prix, on peut donc décomposer les évolutions de la capacité d achat en fonction de : facteurs sans risques revenu (Y ) taux d apport ( ) taux d intérêt (r ) allongement de la maturité à risque constant (T RC ) facteurs risqués taux d effort ( ) allongement observé de la maturité au-delà du risque constant (T ) Le choix d une «métrique» de risque est toujours arbitraire 12 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

13 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat Au total, en retenant une hypothèse de baisse des prix de 30%, on constate une augmentation du risque limitée jusqu en 2008, plus significative par la suite Décomposition de l évolution de la capacité d achat pour un «emprunteur moyen» 13 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

14 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat une hypothèse de baisse des prix de 50%, on constate une augmentation du risque en début de période, stable par la suite Décomposition de l évolution de la capacité d achat pour un «emprunteur moyen» 14 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

15 Evaluation du risque associé aux évolutions de la capacité d'achat Alternativement, on peut recalculer la baisse de prix nécessaire pour conduire à une situation de negative equity à [x ans]. On constate en début de période, une réduction de la baisse absorbable à moyen terme et en fin de période, un réduction de la baisse absorbable à court terme cf. rôles différents du taux d apport (critique à court terme) et de la maturité (essentiel à long terme). Evolutions de la baisse des prix conduisant à une situation de negative equity à 1, 5 et 10 ans 15 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

16 Typologie de la population d emprunteurs «risqués» L analyse de solvabilité en moyenne ne permet pas de prendre en compte la diversité des situations des emprunteurs (taux d apport, maturité initiale, taux d effort) Une augmentation des taux d apport «minimaux» Un décalage des standards de maturité initiale Evolution de la distribution des taux d'apport ( ) mesurée par l enquête ann. sur le fin. de l habitat (ACP) hors investisseurs locatifs Evolution de la distribution des maturités initiale (T ) mesurée par l Observatoire Crédit Logement 16 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

17 Typologie de la population d emprunteurs «risqués» L allongement des maturités est allé de pair avec une augmentation des taux d effort «significatifs» Evolution de la distribution des taux d effort ( ) mesurée par l enquête ann. sur le fin. de l habitat (ACP) 17 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

18 Typologie de la population d emprunteurs «risqués» Evaluation de la population d emprunteurs «fragiles» situation de negative equity en cas de revente à 5 ans dans un scénario de retournement des prix de 15% fonction du taux d apport (-), du taux d intérêt (+), de la maturité initiale du prêt (+) Données utilisées : Enquête Logement 2006 (INSEE) permet de décrire à un niveau microéconomique le plan de financement des ménages accédants Méthode de projection : calibrage sur la période prolongement (conditions de taux, maturité, taux d apport, etc.) limites fortes (pas d équation de comportements, pas d évolution de la structure des ménages accédants) 18 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

19 Typologie de la population d emprunteurs «risqués» Une population risquée en augmentation, caractérisée par des taux d apport quasi nuls, des maturités plus longues et un niveau de revenu plus faible 30% 25% % des nouveaux accédants % des nouveaux encours 25% 20% 20% 15% 10% 5% 15% 10% 5% moyenne "non risquée" moyenne "risquée" 0% % moyenne "risquée" moyenne "non risquée" moyenne "non risquée" moyenne "risquée" La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France

20 Conclusion Les standards de distribution de crédit immobilier en France très différents des standards US, UK, etc. prêts à taux fixe, taux d effort maitrisé décision basée sur la solvabilité de l emprunteur exposition directe à la situation de l emprunteur et exposition indirecte au prix (seulement conditionnellement à un évènement de crédit pour l emprunteur et jamais nécessairement) encours de crédit structurellement plus sûrs Néanmoins forte augmentation des encours depuis le milieu des années 2000 augmentation du risque moyen (avant 2008, allongement des maturités, depuis , baisse des taux d apport) augmentation de la population «en risque» (i.e. exposée à une forte baisse des prix) jusqu en 2008 mais ce risque reste objectivement modéré 20 La hausse des prix de l immobilier est-elle associée à une «bulle» de crédit en France