Les loyers du parc locatif social en Pays-de-la-Loire

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1 Données de cadrage au 1er janvier 2013 Juin 2014 Modes de vie - Habitat Les loyers du parc locatif social en

2 Éditorial La question des loyers, qui intègre des considérations économiques et sociales, est un sujet essentiel pour les bailleurs sociaux. Elle inclut : les niveaux de loyers du parc existant qu il convient de maîtriser tout en faisant évoluer ses équipements, son confort et sa performance énergétique (8 000 logements améliorés depuis 2010 sur un parc total d environ logements sociaux en ), Les loyers de sortie des opérations neuves soumises aux hausses de coût du foncier et de la construction (+ 87 % pour la charge foncière depuis 2005, + 35 % pour le coût bâtiment soit un prix global au m 2 passé de à en 8 ans). Alors que cette préoccupation prend de plus en plus d acuité pour les pouvoirs publics, pour les collectivités et bien sûr pour nos concitoyens, il nous est apparu nécessaire de donner de la lisibilité aux loyers pratiqués dans le secteur locatif social et de faire valoir leur cohérence avec les clientèles visées par les politiques publiques. C est l objet du présent document réalisé avec le concours de l AURAN, l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise, qui a bien voulu porter un regard régional sur les loyers des logements sociaux. Avec un niveau moyen* de 5,50 /m 2 soit 352 pour un appartement (Type 3 de 65 m 2 ) et 424 pour une maison (Type 4 de 76 m 2 ), le parc social des Pays de la Loire assure bien sa mission d accueil des ménages ne pouvant accéder au logement dans les conditions de marché. Georges Décréau Président de l USH des * loyer principal + loyers des annexes dits «loyers accessoires» (terrasse, jardin, cave, garage selon l ensemble immobilier) Les informations sur les loyers du parc locatif social présentées ici s appuient sur les données contenues dans le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux au 1 er janvier Les logements locatifs sociaux concernés sont des logements proposés par les bailleurs sociaux (Offices Publics de l Habitat OPH, Entreprises Sociales pour l Habitat ESH et Entreprises Publiques Locales EPL) aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenus tenant compte de leur situation familiale. Ainsi en 2014 en, les revenus nets mensuels ne doivent pas dépasser, pour un ménage de 3 personnes : Logements très sociaux PLAI /mois Logements sociaux PLUS /mois Logements intermédiaires PLS /mois Des plafonds de loyer au mètre carré des logements locatifs sociaux sont définis chaque année en fonction du type de financement (PLAI, PLUS et PLS) et de la zone géographique dans laquelle les logements sont situés. Par exemple, en 2014, les plafonds sont de : Zonage loyers hlm Zone II Zone III (équivalent B1/B2) (équivalent B2/C) Logements très sociaux PLAI 4,89 /m 2 /mois 4,53 /m 2 /mois Logements sociaux PLUS 5,51 /m 2 /mois 5,11 /m 2 /mois Zonage investissement locatif Zone B1 Zone B2 Zone C Logements intermédiaires PLS 8,61 /m 2 /mois 8,26 /m 2 /mois 7,67 /m 2 /mois Ces plafonds sont modulés réglementairement selon la nature des opérations réalisées (nombre et taille des logements ) et les caractéristiques de chaque logement (performance énergétique ). Les données sur les loyers concernent logements en cours de location au 1er janvier Ces logements locatifs sociaux en cours de location sont répartis à l intérieur des cinq départements de la région des Pays-dela-Loire, en ordre décroissant du volume : Loire-Atlantique logements Maine-et-Loire logements Sarthe logements Vendée logements Mayenne logements Près des trois-quarts d entre eux sont des appartements (72 %) et un peu plus du quart des maisons (28 %). Il s agit pour plus des deux tiers de logements de trois ou quatre pièces : (une pièce) 5 % (deux pièces) 19 % (trois pièces) 40 % (quatre pièces) 28 % (cinq pièces et plus) 8 % 2 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 er janvier 2013 Ush des Auran

3 Le loyer mensuel moyen des logements locatifs sociaux en Pays-de-la- Loire est de 372 soit 5,50 /m 2 Le loyer mensuel des logements locatifs sociaux, par intercommunalité, en Loyer mensuel [loyer principal + loyers accessoires (terrasse, jardin, cave, garage selon l ensemble immobilier)] ramené à la surface habitable, pour tout le parc neuf et ancien, tous types de financement confondus Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée ,87 /m 2 5,97 /m 2 5,44 /m 2 4,96 /m 2 5,12 /m 2 5,17 /m 2 5,50 /m 2 5,31 /m 2 4,88 /m 2 4,94 /m 2 5,09 /m 2 5,38 /m 2 Sources : Dreal, Ush des, Auran 7,5 /m 2 habitable 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 Hors intercommunalité ou non significatif Loyer principal moyen au m 2 habitable, par région en ,96 /m 2 4,93 /m 2 4,78 /m 2 4,81 /m 2 5,27 /m 2 Moyenne nationale 5,41 /m 2 habitable 5,01 /m 2 5,06 /m 2 4,62 /m 2 5,26 /m 2 5,17 /m 2 5,04 /m 2 6,35 /m 2 4,78 /m 2 5,12 /m 2 4,87 /m 2 4,87 /m 2 4,94 /m2 4,78 /m2 5,36 /m 2 5,40 /m 2 5,20 /m 2 5,27 /m 2 Au 1 er janvier 2013, le loyer moyen au m 2 habitable dans le parc locatif social s élève à 5,50 /m 2 en région dont 5,05 /m 2 en loyer principal. Il existe cependant des disparités géographiques, avec des niveaux de loyer moyens plus élevés en Loire-Atlantique (5,97 /m 2 ), suivi des départements du Maine-et-Loire et de la Vendée (respectivement 5,44 /m 2 et 5,17 /m 2 ). Les départements de la Sarthe (5,12 /m 2 ) et de la Mayenne (4,96 / m 2 ) enregistrent les niveaux de loyer régionaux les plus faibles. Sans entrer dans une analyse détaillée, les disparités constatées entre les loyers moyens peuvent être la résultante de nombreux critères liés au parc de logements observés. Parmi les principaux, on citera l année de construction, le financement d origine, la localisation géographique et la typologie des logements qui ont tous un impact direct sur le niveau de loyer. Sources : Ush Deef, Auran 3

4 La moyenne des loyers mensuels du parc locatif social en Pays de la Loire s é Appartements Loyers mensuels Moyenne des loyers mensuels Loyer moyen au m 2 habitable 7,63 /m 2 6,23 /m 2 5,41 /m 2 5,02 /m 2 4,80 /m 2 5,46 /m 2 médiane 5,47 1 er quartile 4,71 3 e quartile 6,31 Maisons Moyenne des loyers mensuels Moyenne des loyers mensuels Loyer moyen au m 2 habitable 6,31 /m 2 5,71 /m 2 5,52 /m 2 5,25 /m 2 5,60 /m 2 Répartition du parc locatif social selon le niveau de loyer au m 2 habitable des logements 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée 0 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9, ,5 11 /m 2 < 4,5 4,5 à 5 5 à 5,5 5,5 à 6 6 à 6,5 6,5 à 7 7 /m 2 habitable % La moyenne des loyers mensuels du parc locatif social en s élève à 352 pour les appartements et à 424 pour les maisons. En rapportant ces niveaux de loyers à la surface habitable des logements, on observe un loyer moyen de 5,46 /m 2 pour les appartements et de 5,60 /m 2 pour les maisons. Cependant, en fonction de la surface les loyers au mètre carré habitable présentent des différences marquées : plus la taille du logement augmente plus les prix de location au mètre carré habitable diminuent. La moitié des logements locatifs sociaux des Pays-dela-Loire sont loués moins de 5,47 /m 2 habitable et l autre moitié à un prix de location supérieur. Cette valeur médiane est très proche de la valeur moyenne des loyers en Pays-de-la- Loire, s élevant à 5,50 /m 2. L ensemble considéré de logements du parc locatif social est très homogène, avec peu de valeurs extrêmes dans les prix de location. La répartition des loyers diffèrent sensiblement selon les départements. Loire- Atlantique et Maine-et-Loire présentent une plus forte proportion des niveaux de loyers les plus élevés. À l inverse Vendée, Sarthe et surtout Mayenne ont une part plus importante des niveaux de loyers les plus bas. 4 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 er janvier 2013 Ush des Auran

5 lève à 352 pour les appartements et à 424 pour les maisons Loyer principal Appartements Loyers accessoires 6,70 /m 2 5,62 /m 2 4,98 /m 2 4,68 /m 2 4,51 /m 2 5,02 /m 2 Appartements 0,93 /m 2 0,61 /m 2 0,43 /m 2 0,34 /m 2 Maisons 5,62 /m 2 5,18 /m 2 5,07 /m 2 4,88 /m 2 5,12 /m 2 Maisons 0,69 /m 2 0,53 /m 2 0,45 /m 2 Dans le parc locatif social des Pays de la Loire, les loyers accessoires* représentent 8,0 % du prix de location moyen d un appartement et 8,6 % du prix de location moyen d une maison. Cependant plus le logement est petit, plus les loyers accessoires pèsent dans le prix de location. Ainsi pour un, la part des loyers accessoires s élève à 12,2 % pour un appartement et à 12,6 % pour une maison alors que pour un T5 ou plus, les loyers accessoires représentent 5,9 % du prix de location d un appartement et 7,1 % de celui d une maison. * les loyers accessoires correspondent aux loyers des annexes (terrasse, jardin, cave, garage ) 0,29 /m 2 0,37 /m 2 0,44 /m 2 0,48 /m 2 Logements locatifs sociaux au Mans (72) Sources : Dreal, Ush des, Auran 5

6 Les logements locatifs sociaux récents ont des loyers plus élevés Selon la date de construction Plus le logement est récent, plus le prix de location au m2 habitable est élevé dans le parc locatif social des. Les loyers accessoires moyens des logements récents sont également légèrement plus élevés que ceux des logements plus anciens. avant ,17 /m2 années ,90 /m2 années ,72 /m2 années ,08 /m2 années 1990 Loyer principal Loyers accessoires 6,21 /m2 avant ,75 /m2 années ,53 /m2 avant ,42 /m2 années ,26 /m2 années ,38 /m2 années ,37 /m2 années ,59 /m2 années ,56 /m2 années ,34 /m2 années ,65 /m2 années ,52 /m2 années ,68 /m2 années ,56 /m2 années ,01 /m2 années ,58 /m2 5,05 /m2 années ,58 /m2 0,45 /m2 5,50 /m2 Selon le financement Les loyers des logements locatifs sociaux varient en fonction du type de financement. Le loyer moyen au mètre carré habitable d un PLAI en s élève à 5,45 /m2, celui d un PLUS-PLA est de 6,18 /m2 et celui d un PLS est de 7,85 /m2 habitable. antérieur à ,74 /m2 à partir de 1977 Loyer principal PLAI 5,45 /m2 PLUS-PLA 6,18 /m2 PLS 7,85 /m2 autres* Ensemble antérieur à ,93 /m2 à partir de ,74 /m2 PLUS-PLA 5,62 /m2 PLAI 0,52 /m2 5,50 /m2 PLS 7,09 PLUS-PLA 0,56 /m2 autres 5,14 /m2 PLS 0,76 /m2 7,04 /m2 B 5,80 /m2 C 5,60 /m2 D 5,34 /m2 E 5,38 /m2 F 5,31 /m2 G 5,56 /m2 0,31 /m2 PLAI Ensemble Selon le diagnostic de performance énergétique A antérieur à 1977 à partir de 1977 * Pap locatif, Pli, Pcl Énergie 4,43 Loyers accessoires /m2 5,05 /m2 /m2 autres 0,60 /m2 Ensemble 0,45 /m2 Les loyers des logements locatifs sociaux ont tendance à augmenter avec la performance énergétique. Suivant la catégorie énergétique des logements, les loyers moyens du parc locatif social des varient entre 5,31 /m2 habitable (classe F) et 7,04 /m2 habitable (classe A), souvent les logements les plus récents. Logements locatifs sociaux à Sainte-Christine (49) Logements locatifs sociaux aux Sables d Olonne (85) 6 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 janvier 2013 Ush des Auran er

7 Logements locatifs sociaux à Saint-Nazaire (44) 7

8 93.14 Union Sociale pour l Habitat des Pays de la Loire 8 avenue des Thébaudières Saint-Herblain [33] Agence d urbanisme de la région nantaise 2 cours du Champ de Mars BP Nantes cedex 1 [33]