TOULON / BILAN ET PERSPECTIVES DE L IMMOBILIER DU VAR : «Et si la baisse des prix portait l espoir d une reprise du marché?»

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Auguste Gobeil
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1 TOULON / BILAN ET PERSPECTIVES DE L IMMOBILIER DU VAR : «Et si la baisse des prix portait l espoir d une reprise du marché?» TOULON / Acteurs majeurs du marché immobilier, les notaires du Var ont présenté les chiffres du marché basés sur la réalité des transactions et permettant d établir les tendances des prix par secteur à travers une analyse détaillée : évolution des volumes et des prix, répartition des ventes, comparatif, typologie des biens, profil des acquéreurs. La nouvelle méthodologie des avantcontrats, en développement dans les études, permettra de donner des chiffres en temps réel, sans décalage. Fin 2012, la chute du volume des ventes a enclenché une baisse des prix. Me Philip Audibert, président de la Chambre des notaires du Var préférait en mai 2012 «faire preuve d un optimisme mesuré plutôt que d afficher un pessimisme porteur de récession». Toutefois, les statistiques annuelles par type de biens indiquent un marché en baisse en 2012 par rapport à 2011, tant sur les volumes que sur les prix.

secteur à travers une analyse détaillée : évolution des volumes et des prix, répartition des ventes, comparatif, typologie des biens, profil des acquéreurs.

2 Le premier trimestre 2012 été artificiellement dopé par l annonce des dispositions fiscales moins favorables, notamment en matière de plus-values immobilières, mais la fin de l année a vu se mettre en place un processus de baisse sensible du volume des ventes. «Pendant quelques mois, cette chute en volume n a pas eu de conséquence sur l évolution des prix de vente, mais la pérennisation de ce phénomène a enclenché obligatoirement une baisse des prix», explique Me Audibert. Les raisons de cette situation sont connues de tous : situations économiques nationales et internationales incertaines, année élective, fiscalité immobilière de plus en plus défavorable, suppression des prêts à taux 0% dans l ancien etc Tout cela concourt à un immobilisme, néfaste au marché immobilier. «Malgré un durcissement des conditions d accès au crédit, le fait que les taux d intérêts des prêts immobiliers restent exceptionnellement bas nous sauve certainement d une baisse plus sensible», ajoute le Président. Un début d année toujours sous le signe de l attentisme. La mise en place pour la première année par PERVAL d une base des avant-contrats, alimentée par les notaires avant même

«Pendant quelques mois, cette chute en volume n a pas eu de conséquence sur l évolution des prix de vente, mais la pérennisation de ce phénomène a enclenché obligatoirement une baisse des prix»,

3 que l obligation d alimentation ne prenne effet, confirme pour le premier trimestre 2013 cette tendance à une double baisse en volume et en prix. Comme la plupart des professionnels, les notaires constatent une absence de lisibilité du marché immobilier, à moyen terme. «Les facteurs négatifs en 2012 sont toujours présents cette année. De plus, aucun dispositif de relance du marché immobilier ancien ou neuf n est annoncé, à l exception du projet de réforme Duflot sur le logement et l urbanisme dont les conséquences ne pourront pas se faire sentir avant un délai d un an», indique Me Audibert. Seuls points positifs : les taux d intérêts des prêts immobiliers qui n ont jamais été aussi bas (la baisse ne pourra toutefois pas être éternelle) et la région toujours aussi attractive. «Toutes les conditions semblent donc réunies pour que l attentisme des acquéreurs perdure et que le marché immobilier s englue dans la morosité», regrette le Président. L ajustement raisonnable des prix pourrait relancer un marché presque en panne en Si le marché est en baisse, il faut toutefois tenir compte d une hausse des prix importante dans le Var de + 90% sur 10 ans sur les appartements anciens, notamment. «Les prix de l immobilier ont augmenté trop vite. Et si finalement, la baisse des prix constatée portait en elle-même l espoir d une reprise du marché?», se questionne Philip Audibert. Un ajustement raisonnable des prix vers le bas pourrait permettre aux acquéreurs qui, depuis quelques temps voient leur pouvoir d achat diminuer sensiblement, de se repositionner sur le marché immobilier et de se montrer à

De plus, aucun dispositif de relance du marché immobilier ancien ou neuf n est annoncé, à l exception du projet de réforme Duflot sur le logement et l urbanisme dont les conséquences ne pourront pas

4 nouveau actifs. «Ce serait la meilleure chose qui pourrait arriver à un marché aujourd hui presque en panne.», conclut Me Audibert. Les prix des appartements anciens diminuent de 3,1% sur un an. Les appartements ont particulièrement moins bien résisté dans le département avec une diminution des prix de 3,1% sur un an. Le prix médian dans le Var est de 3170 le m², au même niveau qu en Par commune, si les prix ont évolué de façon relativement homogène entre -5% et +5%, les écarts restent très importants : de le m² à Draguignan à le m² au Lavandou. A Toulon, qui concentre près d un quart des ventes, les prix ont diminué de 2,7% en Sur la base des avant-contrats, le prix médian des appartements s élève à en mars 2013.

Le prix médian dans le Var est de 3170 le m², au même niveau qu en 2007.

5 Les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus et représentent 62% du marché en Le marché des maisons anciennes se maintient avec une relative stabilité des prix. Contrairement à la tendance nationale, le marché individuel est resté plus stable dans le Var en 2012 que celui du collectif, la baisse des prix n étant que de 0,7% sur un an. Cette bonne tenue pouvant s expliquer par un léger déplacement du marché vers des biens de plus grande taille, la part des maisons de 6 pièces a progressé de 21,8% en 2011 à 23,1% en Les écarts de prix entre l arrière-pays et le littoral sont importants : le prix médian de vente est de dans le Haut Var, à Bormes-Le Lavandou, à Sanary- Bandol, et dans le Golfe de Saint-Tropez, ces trois derniers secteurs étant les seuls à s être distingués avec une hausse à 2 chiffres. Les petits terrains sont davantage vendus, au détriment des parcelles à 1500m² en baisse. La typologie des terrains a fortement évolué ces dernières années : en 2007, les terrains de 600m² représentaient 13% des ventes ; leur proportion a augmenté chaque année pour s établir à 38% en 2012, au détriment des terrains de 1500m² et plus dont la part est passée de 40% à 25% en 5 ans. A l instar des appartements et des maisons, les niveaux de prix sont très différents : dans le centre Var, le prix médian est de en 2012 pour une superficie de 1165m² alors que pour ce prix, la superficie est d environ 655m² à Toulon Est.

Cette bonne tenue pouvant s expliquer par un léger déplacement du marché vers des biens de plus grande taille, la part des maisons de 6 pièces a progressé de 21,8% en 2011 à 23,1% en 2012.

6 Age des acquéreurs : la hausse de l a part des 60 ans et plus se confirme dans le Var. Entre 2002 et 2011, la part des acquéreurs de plus de 60 ans avait augmenté de 19% à 23%. Cette progression se confirme en 2012 en passant à 26%. Les acquéreurs âgés de 75 ans gagnent également 3 points. La part des acquéreurs de moins de 30 ans, en baisse au niveau national, reste stable dans le département avec 10%. Par contre, le pourcentage des ans recule, passant de 36% en 2002 à 29% en Origine géographique des acquéreurs : le recul des nonrésidents se poursuit. Entre 2003 et 2007, la proportion d acquéreurs en provenance de l étranger restait stable à 8% environ. L année 2008, crise économique, marque une rupture avec un taux à 6% qui fléchit depuis et s établit à 5% en L origine géographique des acquéreurs a parallèlement évolué depuis 10 ans : la clientèle issue de Grande Bretagne est passée de 30% en 2003 à 11% en A contrario, la proportion des Belges a fortement augmenté, passant de 15% en 2003 à 28% en 2008.

La part des acquéreurs de moins de 30 ans, en baisse au niveau national, reste stable dans le département avec 10%.

7 VAR Evolution 2012 vs 2011 Appartements Maisons Terrains à bâtir Volume des ventes 12% 5% 8% Prix médians 3,1% (ancien) 5% (neufs) 0,7% (ancien) 0,0% Prix médian de vente Appartements Maisons Terrains à bâtir (ancien) m² (neuf) m² Surface moyenne 1105m² Avant-contrats mars m² (ancien) Source Notaires de France La Chambre des notaires : chiffres clés 83 études 183 notaires dont 64 femmes 856 collaborateurs

(ancien) 3 170 m² 220 300 (neuf) 4 090 m² 330 000 140 000 Surface moyenne 1105m² Avant-contrats mars 2013 2 860 m²

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