Texte intégral. Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 30 juin 2010 N de pourvoi: Non publié au bulletin Rejet

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1 Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 30 juin 2010 N de pourvoi: Non publié au bulletin Rejet M. Lacabarats (président), président SCP Gadiou et Chevallier, SCP Roger et Sevaux, avocat(s) Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en ses deux premières branches : Attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'application de l'article 2 c) et d) du décret n du 26 août 1987, dans sa rédaction applicable en la cause, impliquait que l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets soient assurés cumulativement par le gardien ou le couple de gardiens qui peut se répartir les tâches ou par l'employé d'immeuble et que ceux-ci assurent seuls ces travaux, la cour d'appel, qui a constaté que de 1983 à 1995 avait été employé un couple dont l'homme assurait la fonction de gardien et la femme celle d'employée d'immeuble, qu'à compter de 1995, aux deux couples de gardiens employés successivement, étaient venus s'ajouter deux employés d'immeubles et que la société OGIF admettait qu'aux termes de leur contrat de travail, gardiens et employés d'immeuble étaient chargés, dans le même ensemble immobilier, d'effectuer, chacun, les deux tâches en question, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération des personnes en cause n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ces chefs ; Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en sa troisième branche : Attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'il résultait des dispositions de l'article 2 b) du décret n du 26 août 1987, dans sa rédaction applicable en la cause que, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et charges sociales et fiscales et que les autres éléments de la dépense ne peuvent être récupérés, la cour d'appel, qui a relevé qu'à défaut de distinction opérée par l'entreprise extérieure entre les éléments récupérables et les autres, l'intégralité de la dépense ne pouvait être récupérée, en a exactement déduit que ni la marge bénéficiaire de l'entreprise ni la taxe sur la valeur ajoutée ne pouvaient être récupérées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en sa quatrième branche : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la liste annexée au décret n du 26 août 1987 des charges récupérables comprenait la taxe d'enlèvement des ordures ménagères mais ne visait pas les frais de confection des rôles qui sont des charges de gestion pour le bailleur, déductibles du revenu foncier, et qu'il importait peu qu'ils aient pu être, à un moment, intégrés au montant global des taxes, la cour d'appel a exactement retenu que ces frais étaient exclus des charges récupérables ;

2 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en sa cinquième branche : Attendu qu'ayant relevé que les dépenses relatives au dispositif de télésurveillance de l'ascenseur ne figuraient pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987, la cour d'appel a exactement retenu que ces dépenses devaient être exclues des charges récupérables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en sa sixième branche : Attendu qu'ayant retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, que lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que le délai total de la prescription ne puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure et que la loi du 18 janvier 2005, modifiant l'article 2277 du code civil, n'était pas une loi interprétative et qu'aucune de ses dispositions ne lui conférait un caractère rétroactif, la cour d'appel, qui a constaté que l'assignation introductive d'instance avait été délivrée le 6 septembre 2006, en a exactement déduit que n'étaient pas prescrites les demandes en répétition de charges indûment récupérées depuis 1983 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société OGIF aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société OGIF à payer à l'association des locataires de La Pépinière du Plessis, à Mmes X..., Y..., Z... et A..., à MM. B..., C..., à Mme D..., à M. E..., à Mmes F..., G..., à MM. H... et I..., à Mmes J... et K..., à M. L..., à Mmes M... et N..., à M. O..., à Mmes P... et Q... veuve R..., à MM. S... et T..., à Mmes U... et V..., à MM. W..., XX..., YY..., ZZ... et AA..., à Mme BB..., à M. CC... DD..., à Mmes EE... et FF..., à MM. GG..., HH... et GG..., à Mme JJ..., à MM. KK... et LL..., à Mmes MM... et NN..., à MM. OO... et PP..., à Mme RR..., à M. TT..., à Mme UU..., à M. VV..., à Mme WW..., à MM. XXX..., YYY... et ZZZ..., à Mme AAA..., à M. BBB..., à Mmes CCC..., DDD... à M. EEE..., à M. FFF..., Mme GGG..., à MM. HHH..., III..., JJJ... et LLL..., à Mme MMM..., à M. NNN..., à Mme OOO..., à MM. PPP... et QQQ..., à Mme RRR..., à MM. SSS... et TTT..., à Mme UUU..., à MM. VVV... et à Mme XXXX..., à MM. YYYY... et ZZZZ..., à Mmes AAAA... et BBBB..., à M. CCCC..., à Mme DDDD..., à MM. EEEE... et FFFF..., à Mmes GGGG... et HHHH..., à M. IIII..., à Mme JJJJ..., à M. LLLL..., à Mmes MMMM... et NNNN..., à M. OOOO..., à Mmes PPPP... et RRRR..., MM. TTTT... et UUUU..., à Mme VVVV..., à MM. WWWW... et XXXXX..., à Mme YYYYY..., à M. ZZZZZ..., à Mme AAAAA..., à MM. BBBBB... et CCCCC..., à Mme DDDDD..., à M. EEEEE..., à Mmes FFFFF..., GGGGG..., HHHHH..., IIIII... et JJJJJ..., ensemble, la somme de 2500 euros ; rejette la demande de la société OGIF ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour la société OGIF. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal d'instance d'antony en date du 22 octobre 2007 en ce qu'il a fait droit en son principe à la demande des locataires en répétition des charges indûment récupérées depuis 1983 par la SCI Pépinière du Plessis et la société OGIF au titre de l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, des prestations des entreprises pour l'entretien des parties communes et les espaces verts, du service de la télésurveillance des ascenseurs et de la confection des rôles par l'administration des impôts ;

3 Aux motifs, sur la demande formulée au titre des salaires de gardiens et des employés d'immeubles, que l'article 2 du décret du 26 août 1987 dispose que : c) lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérable à concurrence des trois quarts de leur montant, d) lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeubles, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ; que l'application de ce texte implique que l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien, ou couple de gardiens qui peut se répartir les tâches, ou par l'employé d'immeuble, qui assure (ent) seule (s) les travaux d'entretien des parties communes et l'élimination des rejets ; qu'en l'espèce il est admis par la bailleresse que de 1983 à 1995 était employé un couple (M. et Mme KKKKK..., M. et Mme LLLLL...) assurant respectivement les fonctions de gardien pour l'homme et d'employée d'immeuble pour la femme, et qu'à compter de 1995 ont été employés successivement deux couples de gardiens, M. et Mme MMMMM... de juillet 1995 à juin 1999, puis M. et Mme NNNNN... depuis 1999, et en plus du couple de gardiens, deux employés d'imneuble, Mme OOOOO... et M. FFF..., remplacé le 1er décembre 2005 par M. PPPPP... ; que dans une attestation du 1er juin 2007 le gardien M. KKKKK... indique : «j'ai occupé le poste de gardien principal à la résidence La Pépinière 42 rue Arthur Ranc le Plessis Robinson, de février 1985 à février 1995 ; pendant cette période je ne participais pas à l'entretien des parties communes des immeubles, escaliers etc... car il y avait deux personnes préposées pour cela. Je faisais, avec l'homme de peine, les ordures ménagères et les parties extérieures, jardins etc... et veillais au bon fonctionnement de la résidence» ; qu'il est ainsi établi que, depuis 1985, le couple de gardien était aidé dans ses tâches par d'autres employés ; que la société OGIF admet elle même dans ses écritures (page 17) qu'en l'espèce les gardiens et les employés d'immeuble, aux termes de leur contrat de travail, sont chargés dans le même ensemble immobilier d'effectuer, chacun, les deux tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets ; que ni les couples de gardiens, ni les employés d'immeubles n'assurant cumulativement, seuls, les tâches ci-dessus mentionnées, il faut dire que les charges de salaires des gardiens, couples de gardiens et employés d'immeuble ne pouvaient être récupérées dans les charges locatives ; qu'il faut faire droit au principe de la demande de répétition des charges indues, le jugement devant être confirmé sur ce point ; sur la demande formulée au titre des charges afférentes aux entreprises extérieures, que l'article 2 b du décret du 26 août 1987 dispose que : «les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales» ; qu'aux termes de cet article les autres éléments de la dépense, notamment la marge bénéficiaire et la TVA ne sont pas récupérables ; qu'à défaut de distinction opérée par l'entreprise extérieure entre les éléments récupérables et les autres, l'intégralité de la dépense ne peut être récupérée ; que la loi du 13 juillet 2006, publiée le 16 juillet, dispose dans son article 88, complétant l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux charges locatives, «pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur» ; que la société OGIF soutient que cette loi est interprétative, qu'elle doit donc s'appliquer rétroactivement aux contrats d'entreprise antérieurs à sa promulgation ; que les locataires soutiennent que cette loi n'est pas interprétative mais modificative et ne saurait s'appliquer qu'à compter du 16 juillet 2006 ; qu'une loi interprétative doit se borner à reconnaître et préciser un état de droit pré-existant qui pouvait souffrir d'imprécision dans sa définition ou ses conséquences ; qu'en l'espèce les extraits des travaux parlementaires cités par la société OGIF ne suffisent pas à établir que la volonté du législateur était de conférer à la loi du 13 juillet 2006 un caractère interprétatif ; qu'en effet si M. RRRRR..., député du Val de Marne, auteur d'un amendement sur le sujet, avait évoqué une imprécision de textes, le rapporteur M. SSSSS..., au nom de la commission des affaires économiques, a présenté le nouveau texte comme devant seulement «simplifier» les modalités de calcul de ce type de charges récupérables en prenant en compte le prix de la facture, taxes comprises ; que le nouveau texte de l'article 88 de la loi du 13 juillet 2006 ajoute à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, c'est donc un texte modificatif qui ne s'applique pas rétroactivement ; qu'il faut en conséquence confirmer le jugement entrepris qui a fait droit à la demande des locataires en disant que les charges litigieuses ne pouvaient pas être récupérées par la bailleresse jusqu'au 16 juillet 2006 ; sur la demande formulée au titre des frais pour la confection des rôles exposés par l'administration des impôts qu'aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sont récupérables sur les locataires le droit de bail et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement ; que la bailleresse a cessé de récupérer les frais de confection de rôles à compter du 1er janvier 2002 mais a refusé de régulariser la situation pour la période antérieure ; que la société OGIF soutient que ces frais, jusqu'en 1981, étaient compris dans le montant global des taxes locales récupérées sur les locataires ; qu'à partir de 1981 ces frais ont été présentés distinctement sur les avis d'imposition mais, selon la bailleresse, cette nouvelle présentation ne devrait pas modifier leur caractère récupérable ; que la société OGIF soutient ainsi que ces frais constituent avec les taxes elles mêmes, dont le caractère récupérable n'est pas discuté, un tout indivisible ; que la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, est d'interprétation stricte ; que les frais de confection des rôles ne sont pas constitutifs d'une «imposition» correspondant à un service dont le locataire profite directement et il importe peu qu'ils aient pu être, à un moment, intégrés au montant global des taxes ; qu'il faut confirmer le jugement qui a fait

4 droit à la demande des locataires ; sur la demande au titre des frais de télésurveillance des ascenseurs que le décret du 26 août 1987 prévoit, en ce qui concerne les ascenseurs, la récupération des charges suivantes : «dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations a) exploitation :- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques, examen semestriel des câbles et vérification annuelles des parachutesnettoyage annuel de la cuvette au dessus de la cabine et de la machinerie,- dépannage ne nécessitant pas de réparation ou de fourniture de pièces,- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil, b) fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine, c) menues réparations-de la cabine, (boutons d'envoi, paumelles des portes, contacts des portes, ferme portes automatiques, coulisseaux des cabines, dispositif de sécurité des seuils et cellule photo électrique),- des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel,- des balais du moteur et fusibles» ; que la loi du 13 juillet 2006, en son article 88, a complété ce texte en stipulant «Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L du Code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils» ; que la société OGIF soutient, en application de ces textes, qu'il est légitime de récupérer les frais de postes présentant une utilité pour les locataires et que les installations de télésurveillance des ascenseurs permettent d'intervenir pour dégager des personnes bloquées dans les cabines ; qu'elle ajoute que ces frais, même s'ils ne figurent pas expressément dans la liste du décret du 26 août 1987, rentrent dans le l de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des charges récupérables en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; que la liste du décret du 26 août 1987 est limitative ; que, quelle que soit l'utilité de la télésurveillance pour les locataires, ce dispositif ne figure pas dans la liste, complétée en 2006, qui détermine avec beaucoup de précision les charges récupérables en matière d'ascenseur ; que le 1 de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être invoqué que complété et précisé par le décret du 26 août 1987 ; qu'il faut en conséquence dire que ces charges n'étaient pas récupérables et confirmer le jugement de première instance ; sur le montant des sommes dues par la société OGIF que les locataires réclament remboursement des charges indûment récupérées depuis 1983, soutenant que leur action n'est pas prescrite ; que la bailleresse oppose la prescription de 5 ans de l'article 2277 du Code civil dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 entrée en vigueur le 20 janvier ; que cette loi est d'application immédiate, aucune disposition ne stipulant un caractère rétroactif ; que lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que le délai total de la prescription ne puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure ; qu'en conséquence, les créances nées avant le 20 janvier 1975 sont prescrites, datant de plus de trente ans ; que celles nées entre le 20 janvier 1975 et le 19 janvier 1980 seront prescrites, par l'effet de l'ancien texte, 30 ans après la naissance du droit, soit le 20 janvier 2010 au plus tard ; que les créances nées à compter du 20 janvier 1980 et jusqu'au 19 janvier 2005 seront toutes prescrites le 19 janvier 2010 ; que les demandes formulées dans la présente instance à compter des charges de 1983 ne sont donc pas prescrites, l'assignation introductive d'instance ayant été délivrée le 6 septembre 2006 ; Et aux motifs repris des premiers juges qu'aux termes des conclusions des preneurs à bail de l'immeuble à usage collectif d'habitation appartenant à la SCI Pépinière (aux droits desquels vient la société OGIF) situé rue Arthur Ranc au Plessis Robinson (92350), il est réclamé la répétition de charges indûment perçues à compter de 1983 dont le détail est discuté ci-dessous ; qu'aux termes de l'article 2 c) du décret n du 26 août 1987, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; que dans l'équilibre de la répartition des charges entre bailleur et locataire recherché par cette disposition, il s'évince de la lettre de l'énoncé du décret que le droit à récupération de ces charges est exclu lorsque l'une ou l'autre de ces prestations est assumée par plus d'une personne affectée à ces tâches dans la copropriété ; que d'une première part, à la suite des contrats de travail versés aux débats des personnes employées par le bailleur à l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets, la preuve est acquise que depuis l'origine, plus d'une personne est affectée effectivement à l'exécution de l'une et l'autre de ces tâches-ce qui peut encore se déduire de l'importance du nombre de locaux d'habitation ainsi que de la superficie des parties communes devant être entretenue, et qu'alors de seconde part, que l'autorité que la société OGIF attache à l'arrêt du 7 mai 2002 rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation ne peut avoir pour effet de limiter dans le temps le droit issu du décret précité aux situations qui sont postérieures à son entrée en vigueur, il peut ainsi être déduit que les moyens invoqués par la bailleur manquent en droit et en fait, et que la répétition des sommes versées au titre des frais de personnel et de gardiennage dans la proportion de 75 % doit être accueillie ; que les locataires réclament la répétition des charges récupérées au titre des prestations pour l'entretien des parties communes et des espaces verts de la copropriété facturées par les

5 entreprises extérieures jusqu'au mois de juillet 2006, au motif que les facturations ne distinguaient pas celles des charges récupérables de celles devant rester à la charge du bailleur en application du décret précité du 26 août 1987 ; que pour s'opposer à cette demande, la société OGIF se prévaut de la nature interprétative-et partant de l'effet rétroactif-de l'article 88 de la loi n du 13 juillet 2006 selon lequel le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise pouvant être récupéré correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ; que cependant, il ne résulte pas des débats parlementaires précédant l'adoption de cette disposition, et invoqués par la société OGIF, la preuve de l'intention du législateur d'imposer ce mode de calcul des charges récupérables pour le passé, et qu'alors d'autre part, que les modalités de calcul des charges récupérables telles qu'elles résultent de la loi du 13 juillet 2006 sont contraires dans leur énoncé avec celui issu du décret du 26 août 1987 selon lequel en cas de contrat d'entreprise, l'intégralité des dépenses d'entretien n'est pas récupérable, il peut être déduit la preuve de la création de droits nouveaux au bénéfice des bailleurs depuis l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, de sorte qu'aucune rétroactivité ne peut être attachée à cette loi et qu'il convient en conséquence d'accueillir les demandes présentées à ce titre par les locataires ; que pour s'opposer à la restitution des charges engagées au titre du dispositif de télésurveillance des ascenseurs, la société OGIF prétend offrir aux locataires un moyen rapide d'intervention en cas de panne des ascenseurs mais aussi de la chaufferie, estime que cette fonctionnalité excède la simple téléalarme telle qu'elle est régie par les dispositions du décret du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs, et invoque le 1 des dispositions de l'article 88 I. de la loi du 13 juillet 2006 selon lesquelles sont récupérables les charges exposées lors des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils, de sorte que la télésurveillance correspondrait à une dépense d'exploitation au sens du décret précité du 26 août 1987 ; que cependant, en visant le seul cas d'intervention, la loi précitée n'élargit pas la récupération de charges aux dispositifs permanents de sécurisation des personnes dans les ascenseurs, et tandis qu'il ne résulte pas de l'énoncé limitatif du décret du 26 août 1987, que les dépenses relatives à cet élément d'équipement puissent être récupérées, il est manifeste qu'elles appartiennent à celles des charges que le bailleur est tenu de supporter seul en raison de l'obligation qui est la sienne d'assurer la sécurité et la jouissance paisible des équipements mis à la disposition des locataires, de sorte qu'il convient de faire droit à la répétition des charges indûment récupérées à ce titre ; qu'aux termes de leur conclusions, les locataires réclament le reversement des charges récupérées jusqu'au 1er janvier 2002 au titre des frais pour la confection des rôles exposés par l'administration des impôts pour l'établissement de la fiscalité locale ; que la société OGIF s'y oppose en invoquant le fait que les frais de confection des rôles pour la mise en recouvrement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de dégrèvement de cette même taxe constituent un accessoire de cellesci, tandis qu'aux termes de ses circulaires, l'administration des impôts a précisé avoir simplement détaillé cette charge dans la détermination de la fiscalité applicable sans ajouter de nouvelle taxe ; que cependant, aux termes du décret du 26 août 1987, si la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable, elle ne vise pas les frais de confection des rôles qui appartiennent à des charges de gestion pour le bailleur, sont déductibles du revenu foncier, de sorte qu'il convient de faire droit au principe de cette demande présentée par les locataires ; qu'à la suite de l'article 113 de la loi n du 18 janvier 2005, il a été substitué à la prescription trentenaire une prescription réduite de cinq ans pour les actions en répétition des charges locatives, ceci sans qu'aucune disposition transitoire n'ait été adoptée ni qu'aucun indice n'établisse-au contraire de ce que soutient la société OGIF-une quelconque valeur interprétative de nature à donner un effet rétroactif à la prescription ainsi abrégée, de sorte qu'en application du principe de l'effet immédiat de la loi nouvelle-et suivant la ligne interprétative inspirée par les dispositions de l'article 2281 du Code civil relatives aux conflits de prescriptions-, la prescription réduite issue de la loi du 18 janvier 2005 ne régit que les situations juridiques dont la constitution lui sont postérieures, tandis que les situations qui ont été constituées antérieurement à la loi conservent la valeur propre que leur reconnaissait la prescription trentenaire issue de l'article 2262 du Code civil ; que par ces motifs, il convient de retenir dans la détermination du montant des charges dont la répétition est reconnue ci-dessus, celles qui ont été indûment récupérées depuis 1983 ; Alors, de première part, qu'aux termes de l'article 2 c) du décret n du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable au litige, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; qu'elles le sont dans le cas où le gardien, ou le couple de gardiens se répartissant lesdites tâches en bonne intelligence, assure cumulativement une partie de l'élimination des rejets et de l'entretien des parties communes mais qu'en raison du nombre de bâtiments regroupés dans un même ensemble immobilier, il est assisté dans ces tâches par un tiers ; qu'en retenant, dans le cas où le gardien, ou le couple de gardiens, assure cumulativement les tâches d'élimination des rejets et d'entretien des parties communes mais doit être assisté dans ces tâches en raison du nombre de bâtiments et de l'excès de travail que leur entretien représente, que le gardien, ou le couple de gardiens, n'assure pas la totalité des travaux en cause, la Cour d'appel qui a décidé que la rémunération du gardien, ou du couple de gardiens, n'était pas en conséquence une charge locative récupérable a, en statuant

6 ainsi, violé le texte susvisé, ensemble l'article 23 de la loi n du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au litige ; Alors, de deuxième part, qu'aux termes de l'article 2 d) du décret n du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable au litige, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ; qu'elles le sont dans le cas où l'employé d'immeuble, assure une partie de l'élimination des rejets ou de l'entretien des parties communes mais qu'en raison du nombre de bâtiments regroupés dans un même ensemble immobilier, il est assisté dans ces tâches par un tiers ; qu'en retenant, dans le cas où l'employé d'immeuble assure une partie des tâches d'élimination des rejets ou d'entretien des parties communes et doit être assisté dans ces tâches en raison du nombre de bâtiments et de l'excès de travail que leur entretien représente, que l'employé d'immeuble n'assure pas la totalité des travaux en cause, la Cour d'appel qui a décidé que la rémunération de l'employé d'immeuble n'était pas en conséquence une charge locative récupérable a, en statuant ainsi, violé le texte susvisé, ensemble l'article 23 de la loi n du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au litige ; Alors, de troisième part, que, constituent des charges récupérables sur les locataires, les frais de personnel pour l'entretien et le nettoyage des parties communes ainsi que les dépenses de produits d'entretien ; que dès lors est récupérable en totalité le prix payé par le bailleur à une société de nettoyage en contrepartie des prestations de nettoyage des parties communes de l'immeuble et d'enlèvement des ordures ménagères fournies par cette dernière et qui intègrent indistinctement la mise à disposition de personnel, la fourniture d'un savoir-faire et des produits d'entretien ; qu'en décidant que la marge bénéficiaire de l'entreprise de nettoyage, ainsi que la TVA facturée au bailleur, ne constituaient pas des charges récupérables, la Cour d'appel a violé les articles 23 de la loi n du 6 juillet 1989 et 2 du décret n du 26 août 1987, dans leur rédaction applicable au litige ; Alors, de quatrième part, que les frais de confection des rôles pour la mise en recouvrement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de dégrèvement de cette même taxe constituent un simple accessoire de celle-ci, qui est donc récupérable au même titre que la taxe, conformément aux dispositions du décret n du 26 août 1987 ; qu'en décidant que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes n'étaient pas des charges récupérables, la Cour d'appel a violé l'annexe au décret n du 26 août 1987 ; Alors, de cinquième part, que bien que n'ayant pu entrer dans les prévisions de l'époque et n'étant pas citées dans l'annexe au décret du 26 août 1987, les dépenses de télésurveillance des ascenseurs n'en constituent pas moins des charges récupérables, dès lors qu'elles sont, en application des dispositions de l'article 23 de la loi n du 6 juillet 1989, la contrepartie de services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; qu'en jugeant néanmoins que ne constituaient pas des charges récupérables les dépenses de télésurveillance des ascenseurs mise à disposition des locataires pour permettre une intervention immédiate en cas de panne, la Cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'annexe au décret n du 26 août 1987 ; Alors, de sixième part, qu'il résulte des dispositions de l'article 2277 du Code civil, ancien, dans sa rédaction résultant de l'article 113 de la loi n du 18 janvier 2005, que se prescrivent par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives ; que les demandes des locataires en répétition de charges ayant été introduites en septembre 2006, les dispositions de la loi du 18 janvier 2005, qui sont d'application immédiate, s'appliquaient à ces demandes, en sorte que la société OGIF était bien fondée à soulever la prescription de la partie des demandes des locataires portant sur les charges antérieures au mois de septembre 2001 ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 2 du Code civil, ensemble l'article 2277 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n du 18 janvier 2005.

M. Lacabarats (président), président SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s)

M. Lacabarats (président), président SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s) Références Cour de cassation chambre sociale Audience publique du mercredi 9 juillet 2014 N de pourvoi: 13-17470 Publié au bulletin Cassation partielle M. Lacabarats (président), président SCP Lyon-Caen

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