Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec RAPPORT ANNUEL 2006

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1 Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec RAPPORT ANNUEL 2006

2 Table des matières Mission 1 Message du président du conseil 2 Message de la directrice générale 4 Rapport des vérificateurs 5 États financiers 6 Notes afférentes aux états financiers 8 Certificat de l actuaire 12

3 / Rapport annuel 2006 / 1 Mission Le Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec a pour mission d assurer la responsabilité professionnelle de tous les courtiers et agents immobiliers au Québec. La souscription au Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l ACAIQ est obligatoire. Ainsi, tous les courtiers immobiliers, leurs employés, représentants et personnes qu ils autorisent à agir pour eux détiennent une assurance en cas de faute, erreur, négligence ou omission commise dans l exercice de leurs activités professionnelles.

4 2 / Rapport annuel 2006 / Message du président du conseil J ai le plaisir de vous présenter le premier rapport annuel du Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Après plusieurs années d efforts, c est le 4 juillet 2006 que l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) obtenait de l Autorité des marchés financiers le permis requis afin de démarrer officiellement les opérations du Fonds. Je dresse ici un résumé de cette première année, essentiellement consacrée à l organisation légale et au lancement des opérations. Jean Landry, CA, ASC Président du conseil d administration Les activités ont débuté dès janvier, avec l entrée en fonction de la directrice générale, M e Marie-Chantal Thouin, qui s est immédiatement attaquée à la mise en place des mécanismes opérationnels devant permettre l émission des polices. La première police fut émise le 21 juillet À la fin 2006, le conseil avait notamment mis sur pied divers sous-comités, élaboré un code de régie interne détaillé et adopté les politiques nécessaires au bon fonctionnement de l organisation, tels un code d éthique et une politique de placements. De plus, le conseil a mis en place le processus devant mener à la nomination des vérificateurs du Fonds par l ACAIQ et procédé à des appels d offres pour le choix de l actuaire et du gestionnaire de placements. Ces structures permettent de répondre à l ensemble des exigences prévues par la Loi sur les assurances et par l Autorité des marchés financiers, et d assurer efficacement l encadrement et le suivi des opérations. Situation financière En septembre, le Fonds d assurance a bénéficié d une contribution de $ versée par le Fonds d indemnisation du courtage immobilier à titre de capitalisation initiale. Cette somme a été investie conformément à notre politique de placements. Les résultats financiers de 2006 présentent une perte de $. Il s agit d une situation normale et prévisible, qui s explique par les frais de démarrage et d exploitation qui n ont été que partiellement compensés par les revenus. Ce n est qu en 2008 que le Fonds bénéficiera de la totalité des revenus de prime. Cependant, dès 2007, les estimations budgétaires prévoient un surplus conforme aux prévisions. Perspective L année 2007 sera en partie consacrée à compléter la mise en place des opérations, particulièrement lors de l émission simultanée, le 1 er juillet prochain, de quelque polices couvrant la responsabilité professionnelle de près de courtiers et agents immobiliers. Le maintien de la qualité des services demeure notre préoccupation constante et nous prendrons les mesures appropriées pour faire face à la croissance prévisible du nombre de réclamations.

5 / Rapport annuel 2006 / 3 De gauche à droite : M e André Bois, M e Carole Paré, M. Michel Lessard, M. Jean Landry, M. Albert Arduini, M. François Léger, M e Marie-Chantal Thouin et M. Jean-Guy Savoie. Membres du conseil d administration Par ailleurs, une attention particulière sera portée à l évolution de la nature et du montant des réclamations. La tarification actuelle repose sur des hypothèses actuarielles établies sur la base des renseignements disponibles lors des travaux préparatoires à l établissement du Fonds. Ce n est qu à moyen terme, sur un horizon de trois à cinq ans, que ces hypothèses se confirmeront et que se dégageront les tendances et les premières indications pour le futur. Le lancement du Fonds a exigé une collaboration étroite de nombreux intervenants. Je remercie tout d abord les membres du conseil d administration de l ACAIQ de leur confiance. Je dois également souligner la constante et essentielle collaboration de M. Robert Nadeau, président et chef de la direction de l ACAIQ, et de toute son équipe. Finalement, je tiens à remercier les administrateurs, ainsi que M e Marie-Chantal Thouin et ses collaborateurs pour leur contribution exceptionnelle. PRÉSIDENT Jean Landry, CA, ASC ADMINISTRATEURS François Léger (vice-président) Agent immobilier agréé Albert Arduini Technologue en bâtiments et inspecteur en bâtiments André Bois Avocat Michel Lessard Gestionnaire de portefeuille Carole Paré Avocate et courtier immobilier Jean-Guy Savoie Agent immobilier agréé Marie-Chantal Thouin (secrétaire trésorière) Avocate Jean Landry, CA, ASC PRÉSIDENT DU CONSEIL

6 4 / Rapport annuel 2006 / Message de la directrice générale Une première année d activité marquée par la mise sur pied de toutes les opérations du Fonds d assurance et par l adhésion graduelle des courtiers immobiliers agréés à cette nouvelle entité. Les premiers mois de l année ont été consacrés à la mise sur pied opérationnelle. En effet, il a notamment fallu voir à l organisation matérielle du bureau, au développement des divers systèmes informatiques nécessaires à l émission des polices, à la facturation et aux opérations comptables. M e Marie-Chantal Thouin Directrice générale Au cours des premiers mois de l année, le libellé de la police d assurance fut également complété. Afin d assurer le bon déroulement des activités régulières et pour répondre aux nombreuses demandes de renseignements, nous avons procédé à l embauche de deux ressources permanentes. Durant les semaines suivant l obtention du permis d assureur, nous avons transmis à tous les membres de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) plusieurs documents d information, notamment la description des protections offertes par le Fonds et le détail de notre politique de souscription et de facturation. Une période de transition La souscription au Fonds d assurance est obligatoire. Cependant, les courtiers ne sont pas tenus d y adhérer avant l échéance de leur police détenue sur le marché privé. Les courtiers n avaient donc pas l obligation de résilier leur police, mais ont pu le faire s ils le souhaitaient. En fait, près de 80 d entre eux se sont prévalus de cette option. La période de transition de 12 mois se terminera le 21 août À ce moment, tous sans exception seront assurés auprès du Fonds d assurance. Au 31 décembre 2006, 831 polices étaient en vigueur, touchant agents. Les prochains mois permettront de compléter cette période de transition, à l issue de laquelle tous les membres de l ACAIQ seront assurés par le Fonds. Nous veillerons à demeurer à l écoute afin de répondre aux besoins exprimés par nos assurés et à maintenir notre service à la clientèle au plus haut niveau. À cet égard, le développement de notre site Internet deviendra un outil de communication privilégié. Finalement, nous tracerons les tendances en matière de réclamations de façon à pouvoir mettre en place un programme de prévention approprié et relever les nombreux défis des prochaines années. Le succès de ces premiers mois n aurait été possible sans le dévouement et la grande disponibilité du président du conseil d administration et de tous les administrateurs, et sans la collaboration exceptionnelle des membres du personnel du Fonds d assurance. Nous avons également pu compter sur l appui de l ensemble de l équipe et de la direction de l ACAIQ. À tous, j exprime mes plus sincères remerciements. M e Marie-Chantal Thouin DIRECTRICE GÉNÉRALE

7 / Rapport annuel 2006 / 5 Rapport des vérificateurs À l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec Nous avons vérifié le bilan du FONDS D ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE L ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC (le «Fonds d assurance») au 31 décembre 2006 ainsi que l état des résultats, l état de l évolution du surplus cumulé et l état des flux de trésorerie de l exercice terminé à cette date. La responsabilité de ces états financiers incombe à la direction du Fonds d assurance. Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur ceux-ci en nous fondant sur notre vérification. Notre vérification a été effectuée conformément aux normes de vérification généralement reconnues du Canada. Ces normes exigent que la vérification soit planifiée et exécutée de manière à fournir l assurance raisonnable que les états financiers sont exempts d inexactitudes importantes. La vérification comprend le contrôle par sondages des éléments probants à l appui des montants et des autres éléments d information fournis dans les états financiers. Elle comprend également l évaluation des principes comptables suivis et des estimations importantes faites par la direction, ainsi qu une appréciation de la présentation d ensemble des états financiers. À notre avis, ces états financiers donnent, à tous les égards importants, une image fidèle de la situation financière du Fonds d assurance au 31 décembre 2006 ainsi que des résultats de son exploitation et de ses flux de trésorerie pour l exercice terminé à cette date selon les principes comptables généralement reconnus du Canada. Montréal, Canada le 12 janvier 2007 Comptables agréés

8 6 / Rapport annuel 2006 / Bilan au 31 décembre 2006 (en dollars) 2006 ACTIFS Encaisse Placements (note 3) Revenus de placements à recevoir Primes à recevoir et autres débiteurs Frais imputables au prochain exercice Réassurance payée d avance Franchise à recouvrer des assurés pour sinistres non réglés Immobilisations corporelles (note 4) Frais de démarrage reportés (note 5) PASSIFS Créditeurs et charges à payer Montants dus à des apparentés (note 10) Primes non acquises (note 6) Primes perçues d avance Sinistres non réglés (note 6) SURPLUS CUMULÉ Surplus cumulé à la fin de l exercice Voir les notes afférentes aux états financiers AU NOM DU CONSEIL D ADMINISTRATION Administrateur Administrateur État des résultats Période de 164 jours terminée le 31 décembre 2006 (en dollars) 2006 ACTIVITÉS D ASSURANCE Primes acquises (note 8) Primes cédées de réassurance (note 8) ( ) Sinistres et frais de règlement Frais généraux Total des sinistres et des frais Perte technique ( ) REVENUS DE PLACEMENT PERTE DE L EXERCICE Voir les notes afférentes aux états financiers ( )

9 / Rapport annuel 2006 / 7 État de l évolution du surplus cumulé Période de 164 jours terminée le 31 décembre 2006 (en dollars) 2006 SURPLUS CUMULÉ AU DÉBUT DE L EXERCICE Perte de l exercice ( ) Apport du Fonds d indemnisation du courtage immobilier (note 9) SURPLUS CUMULÉ À LA FIN DE L EXERCICE Voir les notes afférentes aux états financiers État des flux de trésorerie Période de 164 jours terminée le 31 décembre 2006 (en dollars) 2006 ACTIVITÉS D EXPLOITATION Perte de l exercice ( ) Ajustements pour Amortissement des immobilisations corporelles Amortissement des frais de démarrage ( ) Variation des éléments hors caisse du fonds de roulement Revenus de placements à recevoir (2 615) Primes à recevoir et autres débiteurs ( ) Frais imputables au prochain exercice (43 712) Réassurance payée d avance ( ) Créditeurs et charges à payer Montant dus à des apparentés Primes non acquises Primes perçues d avance Sinistres non réglés nets ACTIVITÉS D INVESTISSEMENT Frais de démarrage ( ) Acquisition d immobilisations corporelles ( ) ( ) ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Apport du Fonds d indemnisation du courtage immobilier Augmentation nette des espèces et quasi-espèces Espèces et quasi-espèces au début de l exercice ESPÈCES ET QUASI-ESPÈCES À LA FIN DE L EXERCICE Les espèces et quasi-espèces se composent de : Encaisse Placements Voir les notes afférentes aux états financiers

10 8 / Rapport annuel 2006 / Notes afférentes aux états financiers 31 décembre Constitution et nature des activités L Association des courtiers et agents immobiliers du Québec («ACAIQ») a constitué le Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (le «Fonds d assurance»), lequel est régi par la Loi sur les assurances. L ACAIQ a obtenu son permis d assureur le 4 juillet 2006 et le Fonds d assurance a débuté ses activités le 21 juillet Il a pour mission d assurer la responsabilité professionnelle des courtiers et agents immobiliers de l ACAIQ. 2. Principales conventions comptables Les présents états financiers ont été dressés en conformité avec les principes comptables généralement reconnus («PCGR») du Canada. La préparation d états financiers conformes aux PCGR du Canada exige de la direction qu elle fasse des estimations et pose des hypothèses qui influent sur les montants des actifs et des passifs, sur l information fournie au titre des actifs et des passifs éventuels à la date des états financiers et sur les montants constatés des produits et des charges pour la période de déclaration. Ces estimations sont sujettes à l incertitude. La principale estimation est le calcul des provisions actuarielles (note 6). Lorsque des modifications aux estimations s avèrent nécessaires, elles sont constatées dans l exercice au cours duquel elles sont établies. Les principales conventions comptables qui ont servi à la préparation de ces états financiers, y compris les conventions dictées par les autorités réglementaires en assurance sont, à tous égards importants, conformes aux PCGR du Canada et résumées ci-après. Placements et revenus de placements Les placements sont comptabilisés au moindre du coût et de la juste valeur marchande et les revenus d intérêts sont constatés à mesure qu ils sont gagnés. Constatation des produits Les primes souscrites sont reportées à titre de primes non acquises et constatées comme produit au prorata de la durée des polices sousjacentes, qui est généralement de douze mois, la période d assurance courant normalement du 1 er juillet au 30 juin. Toutefois, en raison des mesures transitoires adoptées permettant à un assuré de maintenir sa couverture d assurance auprès d un autre assureur privé jusqu à l échéance, la date de mise en vigueur des polices émises en 2006 n est pas uniforme et, par conséquent, leur durée est variable pour la première année d exploitation. Espèces et quasi-espèces Les espèces et quasi-espèces comprennent les soldes d encaisse et des placements très liquides acquis à trois mois ou moins de la date d échéance. Provisions actuarielles Les provisions actuarielles comprennent les primes non acquises et les sinistres et frais de règlement non réglés («sinistres non réglés»). Les primes non acquises sont calculées en fonction de la tranche non échue des primes souscrites au prorata. Lors de la réception de tout avis de réclamation, les sinistres et frais de règlement sont soumis à une estimation du coût net ultime, dossier par dossier, puis réévalués à mesure que d autres renseignements sont obtenus. Ils comprennent une provision pour tenir compte de l évolution future des sinistres incluant les sinistres survenus, mais non déclarés, ainsi qu une provision pour écarts défavorables comme le veulent les pratiques actuarielles reconnues au Canada. Les sinistres non réglés tiennent compte de la valeur temporelle de l argent et sont donc actualisés. Un actuaire externe, nommé par le conseil d administration du Fonds d assurance, évalue le caractère suffisant des provisions actuarielles en se fondant sur des techniques actuarielles appropriées. Réassurance Les sinistres sont présentés à l état des résultats, déduction faite des montants assumés par les réassureurs. Les montants estimatifs à recouvrer des réassureurs sur les sinistres non réglés sont comptabilisés séparément des montants estimatifs à payer pour les sinistres. Le montant à recouvrer des réassureurs est évalué de la même façon que le sont les sinistres non réglés et est inscrit en prenant en compte la valeur temporelle de l argent.

11 / Rapport annuel 2006 / 9 Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût, déduction faite de l amortissement cumulé. Les taux d amortissement sont établis de manière à amortir le coût des actifs sur leur durée de vie estimative. La méthode linéaire est utilisée selon les durées suivantes : Système téléphonique Enseigne et améliorations locatives Mobilier et équipement Équipement informatique et logiciels 3 ans 3 ans 5 ans 3 ans Frais de démarrage reportés Le Fonds d assurance a débuté ses activités le 21 juillet Toutefois, avant cette date, des coûts de préexploitation avaient été engagés. Ces coûts sont amortis linéairement sur trois ans. 3. Placements La gestion des placements du Fonds d assurance est confiée à un gestionnaire externe lequel doit suivre la politique de placement adoptée par le conseil d administration du Fonds d assurance. La direction s assure du respect des lignes directrices. Le portefeuille de placements est entièrement investi dans des marchés bien établis, actifs et liquides. La juste valeur des placements est déterminée d après les cours du marché. Au 31 décembre 2006, afin de permettre au gestionnaire de placements de se positionner sur le marché au moment opportun, les placements sont constitués uniquement de bons du Trésor échéant au cours du prochain exercice et portant intérêt au taux de 4,10%. Leur coût est équivalent à leur juste valeur. 4. Immobilisations corporelles Amortissement (en dollars) Coût cumulé Valeur nette Système téléphonique Enseigne Amélioration locatives Mobilier et équipement Équipement informatique Logiciels L amortissement de l exercice de $ est inclus dans les frais généraux. 5. Frais de démarrage reportés Amortissement (en dollars) Coût cumulé Valeur nette L amortissement de l exercice de $ est inclus dans les frais généraux.

12 10 / Rapport annuel 2006 / 6. Provisions actuarielles Les provisions actuarielles sont établies de manière à refléter l estimation du plein montant du passif associé à tous les engagements au titre des polices d assurance en date du bilan, incluant les sinistres survenus, mais non déclarés. Le montant ultime du règlement du passif différera des meilleures estimations pour diverses raisons, notamment l obtention de renseignements supplémentaires sur les faits et circonstances entourant les sinistres. Sinistres non réglés L établissement de la provision pour les sinistres non réglés se fonde sur des techniques actuarielles établies qui requièrent l utilisation d hypothèses telles que l évolution des sinistres et les statistiques de paiement, les taux futurs de fréquence et de gravité des sinistres, l inflation ainsi que d autres facteurs. Les sinistres non réglés ont été réduits d un montant net de $ au 31 décembre 2006 pour tenir compte de la valeur temporelle de l argent. À cet effet, un taux moyen d actualisation de 4,23 % a été appliqué aux statistiques de règlement sous-jacentes. La provision pour écarts défavorables a augmenté les sinistres non réglés d un montant net de $ au 31 décembre Primes non acquises Les primes non acquises sont calculées au prorata d après la tranche non échue des primes souscrites. Ce montant doit être suffisant pour couvrir tous les coûts futurs relatifs à la portion non expirée des polices en vigueur au 31 décembre. Les risques futurs à provisionner comprennent les sinistres et frais de règlement, les frais d administration des polices, le coût de la réassurance non proportionnelle se rapportant à ces polices, ainsi que les frais d acquisition reportés. Advenant le cas où les primes non gagnées seraient insuffisantes pour couvrir ces coûts, le Fonds d assurance serait dans l obligation d inscrire un passif correspondant à la déficience. Sensibilité aux taux d intérêt Étant donné que la valeur temporelle de l argent est prise en compte pour établir les sinistres non réglés, une augmentation ou une diminution du taux d actualisation entraînerait respectivement une diminution ou une augmentation de la charge pour sinistres non réglés. Ainsi, une variation de 1 % du taux d actualisation aurait une incidence de $ sur la juste valeur des sinistres non réglés en date du bilan. 7. Réassurance La limite de garantie offerte par le Fonds d assurance est de $ par sinistre, par assuré et sujette à une limite annuelle de $ par assuré. Le Fonds d assurance a conclu une entente de réassurance, laquelle lui permet de limiter l impact que pourraient avoir sur ses résultats les sinistres majeurs ou une fréquence très élevée de sinistres. Le Fonds d assurance pourrait subir des pertes si le réassureur n est pas en mesure d honorer ses obligations. Après examen, la direction n a aucun motif de croire que les obligations à la charge du réassureur ne seront pas respectées par ce dernier. Au cours de l exercice, le Fonds d assurance n a transféré aucun dossier au réassureur. 8. Primes acquises nettes (en dollars) Primes souscrites Primes non acquises ( ) Primes acquises Primes de réassurance souscrites Primes de réassurance souscrites non courues ( ) Primes cédées de réassurance Primes acquises nettes Apport du Fonds d indemnisation du courtage immobilier En application du projet de loi 72 adopté en décembre 2004 (Loi modifiant la Loi sur les valeurs mobilières et d autres dispositions législatives), le Fonds d indemnisation du courtage immobilier a versé au Fonds d assurance la somme de $ en septembre 2006, soit dans les trois mois de la constitution du Fonds d assurance.

13 / Rapport annuel 2006 / Opérations entre apparentés Le Fonds d assurance a conclu avec l ACAIQ une entente visant le paiement de tous les coûts de préexploitation, ainsi que le paiement de certaines immobilisations et autres frais. Le remboursement sans intérêt de ces sommes sera fait en trois versements sur deux ans (janvier 2007, $, juillet 2007, $ et juillet 2008, $). De plus, un contrat de services de gestion renouvelable annuellement a été signé, pour lequel un versement mensuel de $ a été facturé et payé au cours de chacun des mois de l exercice. Toutes les opérations entre apparentés ont été conclues dans le cours normal des activités et elles sont mesurées à la valeur d échange correspondant au montant qui a été établi et accepté par les apparentés. 11. Engagements Le Fonds d assurance est lié en vertu d un bail échéant en Les services de support informatique font aussi l objet d une entente échéant en Les versements minimaux futurs totalisent $ et se répartissent comme suit pour les quatre prochains exercices : (en dollars) Total Établissement de la prime Le montant de la prime annuelle payable au Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec a été fixé par règlement à 550 $ (article 61.1 du Règlement modifiant le Règlement de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec). En regard de cette disposition, le courtier doit acquitter une prime annuelle individuelle pour lui-même, ainsi que pour chaque titulaire d un certificat d agent immobilier agréé ou affilié ou de courtier immobilier à son emploi ou qu il autorise à agir pour lui, pour le représentant visé à l article 7 de la Loi sur le courtage immobilier et pour chaque personne qui dirige un établissement en vertu de l article 13 ou qui agit comme adjoint de cette dernière. La souscription au Fonds d assurance se fait de façon graduelle, les courtiers bénéficiant d une période de transition de 12 mois pour y souscrire, soit jusqu au 21 août Les courtiers sont tenus pendant cette période de souscrire au Fonds à l échéance de leur police d assurance responsabilité professionnelle détenue sur le marché privé.

14 12 / Rapport annuel 2006 / Certificat de l actuaire J ai évalué le passif des polices dans le bilan du FONDS D ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE L ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC au 31 décembre 2006 et sa variation dans l état des résultats pour l année terminée à cette date, conformément à la pratique actuarielle reconnue, notamment en procédant à la sélection d hypothèses et de méthodes d évaluation appropriées. À mon avis, les données utilisées dans le cadre de l évaluation de ces provisions sont fiables et suffisantes. J ai vérifié la concordance des données d évaluation avec les documents financiers de la société. Voici les résultats de mon évaluation ainsi que les montants figurant dans l état annuel : Passif des sinistres Montants inscrits Estimation (en milliers de dollars) à l état annuel de l actuaire (1) Sinistres et frais de règlement non payés directs (2) Sinistres et frais de règlement non payés acceptés 0 0 (3) Sinistres et frais de règlement non payés bruts (1) + (2) (4) Sommes à recouvrer des réassureurs 0 0 (5) Autres sommes à recouvrer (6) Autres éléments de passif (7) Sinistres et frais de règlement non payés nets (3) - (4) - (5) + (6) Passif des primes Montants inscrits Estimation (en milliers de dollars) à l état annuel de l actuaire (1) Passif des primes non gagnées brut (2) Passif des primes non gagnées net (3) Primes non gagnées brutes (4) Primes non gagnées nettes (5) Insuffisance de primes 0 0 (6) Autres éléments de passif 0 0 (7) Frais d acquisition reportés 0 (8) Maximum de frais d acquisition nets pouvant être reportés (4) + (5) + (9) col. 1- (2) col (9) Commissions non gagnées 0 À mon avis, le montant du passif des polices constitue une provision appropriée à l égard de la totalité des obligations envers les titulaires de polices. De plus, les résultats sont fidèlement présentés dans les états financiers. Xavier Bénarosch, FCAS, FICA 13 février 2007 Date de l opinion

15 Édité et produit par le Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec 6300, avenue Auteuil, bureau 225 Brossard (Québec) J4Z 3P2 Fonds d assurance responsabilité professionnelle de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec Tous droits réservés. On ne peut reproduire cet ouvrage, en totalité ou en partie, sous quelque forme et par quelque procédé que ce soit (électronique, mécanique, photographique, sonore, magnétique ou autre), sans avoir obtenu au préalable l autorisation écrite de l éditeur. Conception graphique : Dyade.com SGS-COC-2751

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