INC document ACHETER OU VENDRE UN LOGEMENT FICHE PRATIQUE J. 168

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1 INC document FICHE PRATIQUE J. 168 Actualisation le ACHETER OU VENDRE UN LOGEMENT Cette note s adresse aux personnes qui achètent ou vendent un bien immobilier achevé, neuf ou ancien. La vente dite clés en main correspond à la vente par un professionnel d un logement neuf, achevé à la date de la transaction (par opposition à la vente sur plan), n ayant jamais été occupé. Un professionnel qui commercialise des logements dans un immeuble en cours de rénovation est soumis à une autre réglementation (cf. note «Contrat de vente en l état futur d achèvement»). L achat d un logement achevé (appartement ou maison) est soumis au droit commun de la vente. C està-dire qu il n existe pas de législation particulière, ce sont les règles du Code civil qui s appliquent (art et suiv.). On appelle acte sous seing privé, un contrat signé entre particuliers ou avec un autre professionnel que le notaire. L acte authentique est un acte signé devant notaire. VENDRE OU ACHETER Pour trouver un logement ou un acheteur, il existe de nombreuses possibilités: petites annonces par voie de presse ou sur Internet, marchands de listes, agents immobilier ou notaires. Dans le contrat de diffusion passé avec le marchand de listes figurent les caractéristiques du bien, la nature de la prestation proposée, la rémunération et les conditions de remboursement. Les marchands de listes Il s agit de professionnels qui commercialisent des listes d adresses de biens à vendre. Comme les agents immobiliers, ils sont tenus de se faire délivrer une carte professionnelle transaction sur immeuble et de justifier d une garantie financière. Mais à l inverse des agents immobiliers qui n ont droit à leurs honoraires que si la vente est réalisée, les marchands de listes ne garantissent pas le succès de la démarche du vendeur. Le prix payé par le vendeur correspond aux frais d insertion dans des revues ou sur tout autre support. Le marchand de listes ne s occupe pas de la transaction qui intervient ensuite entre vendeur et acheteur, il les met simplement en contact. Il faut comparer le prix proposé avec celui d une insertion dans une revue à grande diffusion vendue en kiosque, car souvent les vendeurs se plaignent du prix élevé pour une diffusion restreinte sur un marché très concurrentiel. Les agences immobilières, les notaires Vendeurs et acheteurs peuvent demander à un notaire ou à un agent immobilier de les aider dans leur recherche. Ils signeront un mandat de vente ou un mandat de recherche. Le plus souvent ce sont les vendeurs qui signent un mandat. Plus rarement l acheteur, car l offre est suffisante (pour plus d information sur les agents immobiliers, cf. note «L agent immobilier»). Les honoraires de négociation des agents immobiliers sont librement fixés avec le client. Ils varient de 4 à 10 %. Les émoluments de négociation des notaires sont fixés par décret. Ils sont calculés sur le prix de vente hors taxes, par tranches dégressives: 5 %, de 0 à euros; 2,5 %, au-dessus de cette somme. I

2 LA VISITE DES LIEUX La visite d une maison demandera plus de soin que celle d un appartement. Dans un immeuble, en effet, le syndic conserve la trace des travaux effectués. Pour une maison Une expertise peut être utile pour apprécier l état de la construction et le coût d éventuelles réparations. Sans compter que c est un élément important pour juger du prix offert. Les points faibles: la toiture, l installation de chauffage, l humidité. Pour un appartement Il ne faut pas s en tenir à l appartement lui-même, mais faire également le tour des parties communes (jardin, caves, garages). Les points faibles: l isolation phonique, l humidité, l état du gros œuvre. Ce qu il faut regarder Quelques exemples les murs: quel matériau, état de conservation, décollement du revêtement, qualité des joints, traces d humidité, salissures, fissures les fenêtres: étanchéité, fermeture; les balcons et terrasses: qualité des joints, fissures, scellement des garde-corps, éclats de béton, infiltrations; la toiture: raccords des cheminées, faîtage, couverture, présence de mousses; la charpente: qualité, présence de sciure au sol ou de perforation du bois; les réseaux et sanitaires: vérifier leur bon fonctionnement; la ventilation: vérifier leur bon fonctionnement. AVANT TOUTE SIGNATURE Renseignez-vous sur les prêts nécessaires à votre acquisition. Les centres d information sur le logement peuvent vous aider à monter un plan de financement (cf. in fine Adresse utile). L AVANT-CONTRAT Le contrat de vente doit être signé devant notaire. Il est précédé de la signature d un avant-contrat : promesse de vente, compromis L acheteur peut prendre une simple option d achat ou un engagement ferme. Un délai de plusieurs mois sépare la signature de l avantcontrat du contrat de vente. Ce délai permet au notaire de rassembler les documents et de procéder aux vérifications nécessaires. L avant-contrat peut être signé directement entre l acheteur et le vendeur, ou encore par l intermédiaire d un notaire ou d un agent immobilier. AVEC OU SANS NOTAIRE Entre particuliers : ceux qui veulent s occuper du contrat sans intermédiaire trouveront dans le commerce des modèles de contrats (papeteries spécialisées, imprimeurs). Avec un professionnel: notaires et agents immobiliers proposent des contrats prérédigés qui ne sont pas toujours très clairs. Pour lire le contrat tranquillement et consulter au besoin une personne de votre choix, demandez un exemplaire du modèle type. Il doit vous être remis gratuitement (art. 3, loi du 29 juin 1989). Avec un notaire : si vous confiez à un même notaire la rédaction de l avant-contrat et la préparation du contrat de vente, aucun honoraire supplémentaire ne sera décompté pour le premier acte. Vous avez donc tout intérêt à vous adresser d emblée au notaire Avec un ou deux notaires : si le vendeur propose son notaire pour rédiger les actes, l acheteur peut également se faire représenter par le sien. N hésitez pas, ce sera sans coût supplémentaire, les deux notaires se partageant les honoraires. QUEL AVANT-CONTRAT CHOISIR Il existe plusieurs formules d avant-contrats. Elles sont plus ou moins contraignantes. Les formules les plus courantes sont la promesse et le compromis de vente. Les engagements peuvent être tempérés par une faculté de dédit ou par des clauses suspensives ou résolutoires. Avec une clause suspensive: l engagement est suspendu à la réalisation d un événement. Avec une clause résolutoire: l engagement sera résilié si, par exemple, un document demandé n est pas communiqué. Les formules d avant-contrats sont généralement prérédigées. Leur titre peut prêter à confusion. Pour connaître la portée de l engagement pris, mieux vaut le lire attentivement avant de signer. Les professionnels n attirent pas toujours l attention de leurs clients sur l existence des différentes formules. Certains ont tendance à choisir à la place du client. LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE La promesse de vente n est pas un engagement à acheter. Le vendeur consent à réserver le logement pendant la durée du II

3 délai d option convenu. À l expiration du délai, l acheteur qui lève l option sera alors engagé fermement. Sinon, il sera libre de tout engagement, mais le vendeur conservera le montant versé à la signature à titre d indemnité d immobilisation. Le montant de l indemnité d immobilisation qui est demandé est souvent de l ordre de 10 %; ce qui nous paraît excessif. Rien n empêche l acheteur de proposer une somme inférieure. Lorsque le délai d option n est pas entièrement utilisé, une réduction de l indemnité peut être demandée au prorata du temps pendant lequel le logement a été réservé. LE COMPROMIS DE VENTE C est un engagement ferme d acheter et de vendre. Chacun peut contraindre l autre à passer le contrat de vente devant notaire ou exiger, en contrepartie de la rupture du compromis, des dommages et intérêts. Ceux-ci peuvent être fixés dans le contrat. Le compromis peut prévoir la possibilité de renoncer à passer l acte définitif moyennant la perte de l acompte versé. L acheteur qui veut se prémunir contre ses incertitudes négociera une clause suspensive ou résolutoire. L OFFRE D ACHAT Celui qui convoite un logement qui n est pas mis en vente par son propriétaire a la possibilité de provoquer la vente en faisant une offre d achat avec le prix qu il serait prêt à payer. Certains agents immobiliers détournent cette formule en la proposant à la signature d un client acheteur, alors qu ils ont reçu du propriétaire un mandat pour vendre. Cette pratique se rencontre notamment lorsque le bien est difficile à vendre. L acheteur doit veiller à faire une offre très précise, car dès que le propriétaire donne son accord, le contrat est formé et l acheteur engagé. Si les deux parties ont utilisé un intermédiaire, un décalage peut se produire dans les réponses: celui qui faisait une proposition l a retirée, alors que l autre l a acceptée entre-temps. L offre peut être retirée tant qu elle n a pas été acceptée, à moins qu un délai de maintien de l offre ait été convenu. Mieux vaut se réserver dans la proposition la possibilité de retirer l offre à tout moment. L offre est considérée comme acceptée si toutes les conditions de l offre le sont. Il ne suffit pas que le vendeur réponde par une contre-proposition. Une fois l accord intervenu, l acheteur peut encore utiliser son droit de rétractation de sept jours. LES VÉRIFICATIONS À FAIRE L agent immobilier ou le notaire sont tenus de s assurer de la loyauté des transactions. Ils poseront des questions au vendeur et feront un certain nombre de vérifications plus ou moins complètes selon leur mission. L acheteur qui réalise directement la transaction avec le vendeur doit lui poser quelques questions préalables avant de signer l avant-contrat. Côté vendeur Est-il effectivement propriétaire? A-t-il le droit de s engager seul? Si le logement est en indivision ou si le vendeur est marié, la signature des autres propriétaires ou du conjoint est indispensable. À défaut, le contrat serait nul. Côté logement Est-il libre ou loué? S il est loué, demander la copie du bail afin de vérifier la situation du locataire. Les hypothèques: si le bien est hypothéqué, l acheteur vérifiera que le montant des hypothèques ne dépasse pas le prix de vente demandé. Le notaire doit conserver les fonds versés par l acheteur tant qu il n a pas obtenu un certificat du bureau des hypothèques attestant que l hypothèque a été levée. Les délais pour obtenir ce document sont souvent longs. Aussi, certains notaires couverts par une compagnie d assurances procèdent au versement des fonds sous réserve d avoir obtenu au moment de la vente un renseignement hypothécaire hors formalités. Demandez un certificat d urbanisme récent (moins de un an). Il vous donnera des indications sur l avenir de l immeuble ou du quartier, voire sur l existence de servitudes administratives (servitude d alignement). Existe-t-il des servitudes privées? (droit de passage d un voisin sur le terrain). L immeuble est-il situé dans une zone où peut s exercer le droit de préemption de la mairie? Ce droit lui donne priorité pour acheter le bien mis en vente. LES QUESTIONS À DÉBATTRE AVANT DE SIGNER Pour éviter les conflits au moment de la signature devant notaire, il faut auparavant faire la liste des questions à régler et transcrire l accord intervenu, éventuellement en annexe du contrat. Les impôts locaux Les impôts locaux sont dus par celui qui occupe les lieux au 1er janvier de l année d imposition. En cas de vente du logement en cours d année, les parties peuvent prévoir le partage de ces taxes. Le contrat devra le préciser. L assurance multirisque habitation Si l acheteur ne désire pas profiter de l assurance du vendeur, il doit le faire préciser dans le contrat. Sinon, il en bénéficiera automatiquement (art. L C. assur.) et ne pourra la résilier avant la date d échéance. Les biens accessoires ou les meubles intégrés Les accessoires du logement sont compris dans la vente (art C. civ.) car ils sont nécessaires à son utilisation normale. III

4 Sont également inclus les immeubles par destination (art. 517 C. civ.). Il s agit des meubles scellés, tels les placards, les boiseries, les glaces murales, un dessus de cheminée Au moment de la visite, le vendeur devra prévenir son acheteur s il souhaite emporter certains de ces éléments. Pour éviter tout litige, l avant-contrat indiquera les éléments retirés de la vente. Autres objets mobiliers Il peut arriver que le logement soit vendu meublé, ou que le vendeur propose quelques éléments mobiliers (meubles, équipements de cuisine). Une liste sera annexée au contrat et le prix fixé séparément pour ne pas être inclus dans le prix à déclarer au fisc ou dans le calcul des frais de notaire. LE CONTENU DE L AVANT-CONTRAT L avant-contrat doit être établi par écrit. Il indiquera avec précision: l adresse du bien immobilier; sa superficie; la description des pièces principales et des dépendances; l état civil complet du vendeur et de l acheteur; l origine de la propriété: date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, l étude du notaire qui a authentifié l acte; le prix et les modalités de vente; la date de régularisation du contrat de vente devant notaire, éventuellement les sanctions en cas de retard; la date prévue pour l entrée dans les lieux (notamment lorsque l appartement est occupé par un locataire en fin de bail). D autres mentions sont à prévoir, selon le bien vendu ou la négociation. Quelques exemples: les références des assurances construction, de l assurance multirisque habitation; les servitudes éventuelles, privées et publiques; les clauses suspensives (ou résolutoires); les clauses de dédit; les clauses pénales; la liste de biens meubles compris dans la vente. En cas de promesse de vente: la date à laquelle l option doit être levée et dans quelles conditions; le montant de l indemnité d immobilisation (10 % max.); les sanctions à l égard du vendeur qui n aurait pas respecté le délai d option. En cas de compromis: le montant de l acompte (10 % max.); éventuellement, une faculté de dédit: en faveur de l acheteur seul ou pour les deux signataires; si un versement d arrhes est prévu, l acheteur abandonnera la somme versée en cas de dédit tandis que le vendeur devra rembourser le double des sommes versées, s il se désiste. > Le jour même de la signature, vous devez recevoir une copie de l acte. Cela évitera à un intermédiaire indélicat la tentation de modifier l acte à votre insu. INDICATIONS COMPLÉMENTAIRES La surface Le vendeur particulier peut ne pas indiquer la surface du bien vendu (sauf vente d un logement en copropriété)). S il le fait et qu il se trompe, l acheteur pourra réclamer une réduction du prix (cf. infra). Les clauses pénales Elles fixent le montant de l indemnité qui sera due en cas de non-respect du contrat. Par exemple, un retard apporté à la signature du contrat ou à la libéralisation des locaux, ou le refus de signer le contrat de vente. L indemnité compensera automatiquement le préjudice subi sans recours au juge, ou bien elle sera utilisée comme astreinte pour obtenir l exécution des engagements pris. Dans ce dernier cas, la clause indique la somme à payer pour chaque jour de retard à libérer les lieux. Si l indemnité est à la charge du vendeur, elle sera déduite du prix de vente ou restera consignée chez le notaire jusqu à l exécution. Le juge peut réduire l indemnité si elle est excessive au regard du préjudice subi, voire l augmenter si elle est insuffisante. Les clauses suspensives Si l acheteur compte financer son acquisition avec le produit de la vente d un bien immobilier qu il possède, il aura intérêt à négocier une clause suspensive dans laquelle il fera dépendre son engagement de la réalisation de la vente. Lorsque l acheteur demande un certificat d urbanisme et que le vendeur ne peut le communiquer au moment de la signature de l avant-contrat, une clause du contrat précisera que l acheteur ne s engage que sous réserve de la production de ce certificat. LES DOCUMENTS ANNEXES Certains documents sont obligatoirement annexés au contrat, d autres sont facultatifs. Pour les appareils et les équipements, par exemple, la transmission des notices d utilisation et d entretien est utile, même au-delà de la garantie. IV

5 LE LOGEMENT A MOINS DE DIX ANS L acheteur doit vérifier que l immeuble à été régulièrement construit, et qu il est couvert par l assurance construction. Le vendeur lui remettra les documents suivants: le permis de construire; le certificat de conformité; il est délivré par la direction départementale de l équipement, après contrôle du respect des prescriptions du permis de construire; le nom du constructeur ou du vendeur professionnel; les assurances de responsabilité et celles de dommages-ouvrage (cf. note J 159, L assurance construction); le procès-verbal de réception. Les logements de moins de dix ans sont encore sous garantie. Le procès-verbal de réception vous renseignera sur la durée de vos garanties et sur les réserves qui ont été faites. Consultez l assureur construction (cf. note L assurance construction). Il vous dira si des sinistres lui ont été déclarés. LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES Selon l âge de l immeuble, ou sa situation, plusieurs expertises sont à faire par le vendeur. Elles sont réunies dans un dossier, avec une fiche récapitulative, remis le jour de la signature de l avant-contrat ou chez le notaire. Les certificats délivrés par l expert ont des durées de validité différentes ; c est pourquoi le vendeur doit calculer le moment où les demander pour respecter son obligation de renseigner son acheteur sans avoir non plus à recommencer l expertise. Dans un immeuble en copropriété, le vendeur ne doit que le contrôle de ses parties privatives. Pour les parties communes, il demandera au le syndic copie des expertises éventuellement réalisées. Cette obligation n est pas sanctionnée. La seule conséquence pour le vendeur est qu il sera tenu de garantir son acheteur en cas de découverte de l un des vices visés par les diagnostics. Amiante Le propriétaire doit remettre à son client un certificat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante. Dans un immeuble en copropriété, le vendeur se fera communiquer par le syndic une copie du dossier technique «amiante» pour les parties communes. Toutes les constructions antérieures au 1 er juillet 1997 sont concernées, y compris les maisons individuelles. Plomb (peinture) La recherche de plomb dans les peintures, ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier Termites Dans les zones contaminées par les termites délimitées par les préfets, le vendeur doit produire un état parasitaire établi depuis moins de trois mois. Gaz et électricité Le diagnotic de l installation gaz et électricité est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Performance énergétique Cette expertise n a qu une valeur informative. Elle permet à l acheteur d évaluer le coût d usage du logement et d envisager éventuellement des travaux d amélioration. Risques naturels et technologiques Dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels, le vendeur doit remettre un état des risques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. Lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité, le vendeur est tenu d'informer par écrit l'acquéreur.cette information est reproduite dans l'acte de vente signé chez le notaire. La sanction pour le vendeur peut-être au choix de l acquéreur, la résolution de la vente ou une diminution du prix. L ACHETEUR RENONCE A SON PROJET Pour que les engagements soient pris au calme et avec réflexion, la loi a prévu un droit de repentir pour l acheteur. UN DÉLAI DE RÉTRACTATION DE SEPT JOURS L'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours pour se rétracter lorsqu'il signe un avant-contrat pour un logement neuf ou ancien. Le contrat sera envoyé en recommandé avec accusé de réception si la transaction est faite directement avec un particulier. En présence d un intermédiaire (agent immobilier, notaire), le contrat peut-être remis contre décharge avec l indication manuscrite de l acquéreur qu il a bien été informé de ses droits. Décompte du délai Le délai de réflexion court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si le délai expire un jour férié, la date est repoussée jusqu au jour ouvrable suivant. En cas de résiliation, la demande doit être envoyée dans les mêmes formes avant l expiration du délai. Si le contrat est remis contre décharge par un professionnel, le délai court du lendemain de la remise de l acte. Remise d une somme d argent Dans les ventes entre particuliers, aucun versement ne peutêtre effectué le jour de la signature de l avant-contrat. Tout versement d argent est interdit dans les offres ou promesses d achat. Les professionnels sont autorisés à accepter une somme d argent à la signature à la condition que le versement soit fait auprès d un organisme disposant d une garantie financière. Cette somme sera remboursée en cas de renoncement à l achat dans les délais. Ils seront restitués sous vingt et un jours au plus tard; ce qui est bien long pour un délai de réflexion de sept jours. La somme étant importante, nous vous conseillons d attendre la fin du délai de réflexion pour faire ce versement. V

6 L ACHETEUR N OBTIENT PAS SES PRÊTS Quelle que soit sa dénomination, l avant-contrat est toujours conclu sous la condition suspensive de l obtention des prêts nécessaires à la réalisation de la vente. Si les prêts ne sont pas obtenus, et ce quel qu en soit le montant, le contrat sera caduc et les sommes versées intégralement remboursées (cf. note «Le crédit immobilier»). Le délai pour obtenir les prêts est de un mois minimun à compter de la signature du contrat ou de sa date d enregistrement, si le contrat n est pas passé devant notaire. L avant-contrat doit indiquer si le prix sera payé comptant ou à crédit. Si rien n est précisé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive d obtention des prêts. À moins que dans une clause manuscrite l acheteur ait déclaré ne pas solliciter de prêt et renoncer au bénéfice de la loi en toute connaissance de cause. Pour garantir le remboursement rapide des sommes dues lorsque l affaire ne peut être conclue, la loi a prévu que ces sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement. VERSEMENT D ARGENT L acheteur ne doit rien verser avant la signature de l avant contrat. Si le contrat prévoit une condition suspensive, l acheteur peut refuser de verser une somme d argent avant qu elle soit réalisée. Il évitera bien des difficultés pour la récupérer. Si le contrat est passé par l intermédiaire d un professionnel, l acheteur remettra un chèque barré à l ordre d une banque (agent immobilier) ou d un notaire. Il recevra un reçu précisant la nature des fonds versés (arrhes, acompte, indemnité d immobilisation). Si le contrat est passé sans intermédiaire, le chèque sera consigné chez un séquestre, c est-à-dire remis entre les mains d un tiers (banque, établissement financier, notaire). Nous avons indiqué plus haut qu il ne fallait pas verser plus de 10 %. Si, dans la pratique, les intermédiaires demandent généralement 10 %, il faut savoir que c est aux parties de décider et qu elles ne sont pas tenues par les usages de la profession. Elles fixeront la somme en fonction de la nature de l acte (promesse de vente ou compromis) et du montant de la transaction. Ainsi dans le cas d une promesse de vente, puisqu il n y a pas obligation d acheter, la somme versée devrait être inférieure à ce qui est habituellement demandé pour un compromis. ENREGISTREMENT ET PUBLICITÉ FONCIÈRE Enregistrement La promesse de vente signée sous seing privé (sans notaire) doit être enregistrée à la recette des impôts, dans les dix jours de l acceptation par l acheteur, sous peine de nullité. Il s agit d une sanction pénale destinée à déjouer la spéculation (art A CGI). Publication La publication de la promesse de vente à la Conservation des hypothèques permet d opposer le contrat à un autre acheteur en cas d indélicatesse du vendeur. Le compromis de vente peut également être enregistré si l on veut lui donner une date certaine, non contestable par un tiers. LE CONTRAT DE VENTE Le contrat de vente est obligatoirement signé devant notaire. Comme pour l avant-contrat, chacune des parties peut se faire représenter par son notaire, sans frais supplémentaires. Le contrat reprendra les clauses figurant dans l avant-contrat. Avant de signer Le notaire doit exiger du vendeur la communication du titre de propriété complet retraçant l historique du bien vendu. Il attendra d être en possession de toutes les pièces nécessaires et de tout renseignement demandé avant de convoquer les parties pour la signature, et ce quelle que soit leur hâte à conclure. Vous pouvez demander au notaire de vous soumettre le projet de contrat avant la date fixée pour signer. Bien que le notaire soit tenu de vous en faire lecture et de vous expliquer les clauses obscures, il est plus facile de le lire chez soi tranquillement et de préparer ses questions, voire de consulter une personne de son choix. Publicité foncière Le contrat de vente est publié à la Conservation des hypothèques, dans un délai de trois mois après sa signature. Droit de préemption Si le logement mis en vente est situé dans une zone permettant au maire de faire jouer son droit de préemption, le notaire doit en informer la mairie. Elle a deux mois (trois dans certains cas) pour répondre. Frais de la vente Le Code civil met les frais de la vente à la charge de l acheteur (art. 1593). Ils comprennent les frais d acte, les honoraires du notaire, les droits d enregistrement et de publication À l inverse, c est au vendeur de payer les frais de levée d hypothèque. VI

7 LE PRIX ET LE FISC Dessous-de-table Certains sont tentés de dissimuler une partie du prix pour payer moins de frais de mutation. Cette pratique n est pas sans risque. Celui qui promet ne peut être contraint à respecter sa parole. Il faut envisager les conséquences dans le temps. La différence entre le prix réel payé et le prix déclaré au moment de la vente pénalisera l acheteur en cas de revente avec plus-value ou d expropriation. Valeur vénale Les bonnes affaires sont risquées avec le fisc. Si vendeur et acheteur s entendent sur un prix de vente inférieur au prix du marché, le fisc pourrait les suspecter de fraude et réclamer un supplément de taxes sur la base de la valeur vénale estimée par ses services. L administration devra fournir des éléments de comparaison à l appui de sa réclamation. Cette évaluation peut être contestée en saisissant la Commission départementale de conciliation du lieu où est situé le bien (art. L. 59 LPF). Si aucun accord intervient, il restera à saisir le juge. REFUS DE VENDRE OU REFUS D ACHETER Le compromis signé, l option levée, les deux parties sont définitivement engagées. Le contrat ne peut être résilié automatiquement. Si l une des parties ne veut plus donner suite, deux solutions: obtenir l exécution forcée ou demander la résolution du contrat au tribunal. Première démarche: faire une sommation par acte d huissier à la partie défaillante de signer le contrat à une date donnée. Deuxième démarche: en cas d absence au rendez-vous fixé, le notaire dressera un procès-verbal de carence, qui sera publié au bureau des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. Si la partie présente soulève une contestation, le notaire établira un procès-verbal d opposition. Troisième démarche: assignation au tribunal. LE PAIEMENT DU PRIX Il est prudent avant toute remise des fonds de procéder à une ultime visite des lieux. Il arrive que des vendeurs indélicats enlèvent certains accessoires compris dans la vente, ou ne respectent pas les engagements pris de réaliser certains travaux. Si l appartement était occupé par des locataires en fin de bail, il faut vérifier qu ils ont bien quitté les lieux. Pour éviter les chèques sans provision, le notaire peut demander à l acheteur un chèque certifié par la banque. C est une garantie pour le vendeur si les clés sont remises le jour de la signature devant notaire. LA REMISE DES CLÉS Le vendeur doit se garder de remettre les clés avant la signature du contrat définitif et le versement des fonds. Il peut toujours se produire un imprévu. Si l acheteur est autorisé à engager des travaux et que la vente ne se fasse pas, le vendeur ne pourra pas faire remettre les choses en l état. VOS GARANTIES Le vendeur particulier n est pas traité avec la même rigueur que le vendeur professionnel. Toutefois, les clauses par lesquelles le vendeur prévient l acheteur qu il prend les biens en l état sont de moins en moins acceptées, et nombreux sont les acheteurs qui engagent des procédures contre leur vendeur. Le vendeur peut se prémunir contre ce risque en s adressant à un professionnel pour un diagnostic technique et pour mesurer la superficie du bien qu il vend. LA GARANTIE DE LA CONTENANCE Le vendeur est tenu de garantir la surface annoncée dans le contrat (art C. civ.). Le Code civil fait une distinction selon que la contenance a été ou non déterminante dans la fixation du prix: si la vente a été faite avec indication de la superficie, à raison de x F le mètre carré, le vendeur remboursera le trop-perçu; dans le cas contraire, l acheteur obtiendra une réduction du prix si la surface est inférieure de plus de un vingtième à celle énoncée dans le contrat. VII

8 L acheteur pourra demander l annulation du contrat si le défaut de contenance l empêche de réaliser ses projets. Le vendeur non professionnel peut tenter d échapper à ses obligations en mettant dans le contrat une clause de non-garantie de contenance. Le vendeur professionnel, tenu de vérifier la contenance du bien qu il vend, ne pourra s exonérer de la garantie qu il doit à l acheteur. LA GARANTIE DES VICES CACHÉS L immeuble a moins de dix ans Le constructeur et le maître de l ouvrage, c est-à-dire celui qui a fait construire, ont souscrit une assurance contre les vices de la construction. Les garanties du contrat sont transmises à l acheteur. La date de la réception effectuée par le maître de l ouvrage marque le point de départ des différentes garanties (parfait achèvement, biennale, décennale). Vous saurez donc suivant la date de la vente, les garanties qui restent à courir pour l immeuble. En cas de désordres couverts par la garantie décennale, vous ferez une déclaration auprès de l assureur dommages-ouvrage (cf. note «L assurance construction»). L immeuble est ancien Le vendeur professionnel doit toujours garantir son client contre les vices cachés, même s il a pu les ignorer. Le vendeur particulier peut se décharger de toute responsabilité dans le contrat. Bien entendu, cette clause sera sans valeur si l acheteur peut prouver que son vendeur avait forcément connaissance du vice de la chose vendue. L ACHAT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ L achat d un appartement dans un immeuble en copropriété est soumis au régime particulier de la loi de Des règles particulières viennent s ajouter ou se substituer à celles que nous venons d examiner. LES DOCUMENTS À CONSULTER AVANT LA VENTE Entre deux copropriétés, le choix peut se faire sur des critères de charges ou d harmonie entre les résidents. Pour opérer ce choix, il faut consulter les documents disponibles avant de s engager. Le règlement de copropriété Le copropriétaire est soumis à des règles qui concernent son mode d occupation, l usage des parties communes et privatives. Le partage de certaines charges se fait selon un tableau précis. L acheteur doit en prendre connaissance avant d acheter s il veut connaître les limitations qui seront apportées à sa liberté de créer dans son espace réservé. Ces règles sont contenues dans le règlement de copropriété et l état descriptif de division. Ces deux documents seront annexés au contrat. Les procès-verbaux d assemblée générale Toutes les copropriétés n ont pas le même train de vie. Certaines sont dépensières ou mal gérées. La consultation des comptes rendus d assemblées générales et les décomptes de charges vous donneront un aperçu du coût trimestriel du logement que vous convoitez, du style d occupation des résidents et des rapports qu entretiennent les copropriétaires. Le carnet d entretien Le syndic doit tenir et mettre à jour un carnet d entretien de l immeuble. C est au vendeur d en demander une copie au syndic et de la remettre à son client. Ainsi, l acquéreur aura une idée précise des travaux réalisés ou des contrats de maintenance des équipements souscrits par la copropriété. Ce carnet contient des mentions obligatoires et d autres facultatives. Les mentions obligatoires Le carnet d entretien doit contenir les mentions suivantes: l adresse de l immeuble; l identité du syndic en exercice; les références et la date d échéance des contrats d assurance de l immeuble; l année de réalisation des travaux importants (ravalement, réfection des toitures, remplacement de la chaudière ); l identité des entreprises ayant réalisé ces travaux et la référence des contrats d assurance travaux lorsqu ils sont obligatoires (assurance responsabilité de l entreprise et assurance dommages-ouvrage souscrits par le syndic); les références des contrats d entretien et de maintenance des équipements communs et leur date d échéance; l échéancier du programme pluriannuel de travaux, lorsqu il a été voté par l assemblée générale. Les mentions facultatives Le syndicat peut en faire un document évolutif plus complet qui enregistre toutes les interventions et les études techniques réalisées et qui fasse le bilan de l état de l immeuble, en dressant un tableau des travaux d entretien à réaliser régulièrement. VIII

9 LES VÉRIFICATIONS À FAIRE Le vendeur est-il à jour de ses charges? Le vendeur remet au notaireun certificat datant de moins d un mois, établi par le syndic, attestant qu il est à jour de ses paiements (art. 20 de la loi du ). Si le certificat n a pas été fourni ou s il montre un solde débiteur, le notaire devra informer le syndic de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet avis permettra au syndic, s il y a lieu, de faire opposition sur le prix de vente. Charges en cours et travaux votés: qui doit payer? La loi donne la règle, mais des accords entre le vendeur et l acheteur sont possibles et il vaut mieux dans ce cas, les transcrire dans le contrat de vente. Il faut savoir aussi que ces accords ne sont pas opposables au syndic ; ce qui signifie que si l un des partenaires ne respecte pas la convention, le syndic réclamera les charges à celui qui les doit d après la règle légale de répartition. Le syndic remet au notaire un état daté concernant les charges en cours, les avances et provisions hors budget courant (article 5 du décret du ). C est le canevas qui permettra à l acheteur de connaître les dépenses qu il aura à payer. Rappelons déjà les différences entre les sommes réglées par les copropriétaires : - les provisions pour charges : elles sont réglées chaque trimestre et représentent un quart du budget voté par l assemblée. A la fin de l exercice annuel, le solde sera positif si le syndic n a pas dépensé l intégralité du budget ou négatif si des dépenses imprévues ont été engagées. Mais le résultat de l exercice doit être confirmé par l assemblée puisqu elle pourrait refuser certaines dépenses, ou contester des factures. Il faut donc attendre l approbation des comptes pour connaître le résultat du compte individuel du copropriétaire vendeur. - les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget courant : ces provisions sont destinées à financer des travaux ponctuels. Elles sont réglées aux dates fixées par l assemblée, à l occasion du paiement des provisions pour charges ou par des appels de fonds particuliers si la dépense est importante. - les avances : elles sont votées par l assemblée pour se constituer une trésorerie en vue de travaux importants. La règle de répartition : La règle de répartition entre le vendeur et l acheteur est la suivante : - le paiement des provisions pour charges courantes incombe au vendeur s il est encore propriétaire au moment de l exigibilité. - le solde de l exercice comptable annuel se traduit par un crédit ou un débit pour celui qui est propriétaire le jour de l assemblée qui approuve les comptes. - les provisions pour dépenses non comprises dans le budget sont à payer par celui qui est propriétaire au moment de l exigibilité. - les avances votées mais non utilisées sont remboursées au vendeur L état daté comporte 4 parties : 1- Le relevé des charges, provisions, avances exigibles dans un bref délai : l acheteur pourra ainsi évaluer selon les prévisions de la date de la vente, ce qu il aura à payer selon la règle de répartition donnée ci-dessus. Il saura également si le vendeur a des dettes vis à vis de la copropriété. Ce sont des prévisions tant que les comptes n ont pas été approuvés par l assemblée. 2- Les sommes que le syndicat devrait rembourser pour les dépenses non engagées à la fin de l exercice comptable. 3- Les provisions et avances qui seraient à la charge de l acheteur parce que leur exigibilité serait postérieure à la vente ou en raison de la règle de répartition. 4- Le syndic communique le total des dépenses payées par le propriétaire vendeur sur son lot pour les deux exercices comptables précédant la vente. Si des procédures sont en cours contre un copropriétaire ou un prestataire de service, le syndic donne toute information utile sur la cause et l état d avancement de la procédure. En effet, cette procédure peut se solder par des indemnités qui profiteront à l acheteur quand elles sont versées après la vente ou au contraire par des charges à payer si le syndicat perd le procès. LA SURFACE DES LOTS DE COPROPRIÉTÉ L indication de la surface est obligatoire pour les lots vendus dans une copropriété. Elle doit figurer dans l avant-contrat, mais l omission peut être réparée dans l acte notarié. L absence de mention entraîne la nullité de l acte si l acheteur agit dans le mois de la signature de l acte notarié. Comment se calcule la surface? La superficie prise en compte pour le calcul est celle des planchers des locaux clos et couverts, d une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les loggias qui sont closes et couvertes sont intégrées dans le calcul. Les emplacements de stationnement, les garages, les caves, et les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2 ne sont pas concernés. Faut-il s adresser à un professionnel? Le recours à un professionnel est facultatif, mais une erreur de plus de 5 % au détriment de l acheteur peut entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur, au prorata du nombre de mètres carrés en moins. L acheteur peut demander la diminution du prix dans un délai de un an à compter de la signature de l acte notarié. Les erreurs de métré peuvent être corrigées dans les jours qui suivent la signature de l avant-contrat, mais l acheteur peut renoncer à la vente. IX

10 VOS RECOURS Avant d envisager une procédure judiciaire, des démarches amiables valent d être entreprises. La voie amiable La direction départementale de la consommation Les agents de cette administration peuvent intervenir pour faire respecter certaines dispositions de la loi ou contrôler les pratiques des professionnels. Par exemple, l application de la loi sur le crédit immobilier ou la loi Hoguet sur les agents immobiliers. La tentative de conciliation devant le juge d instance C est une procédure rapide et gratuite qui peut permettre de régler un différent entre deux parties disposées à tenter un règlement amiable (cf. note «La tentative de conciliation à l amiable»). La voie judiciaire Si une infraction sanctionnée par le Code pénal a été commise, celui qui demande réparation peut saisir le juge pénal ou le juge civil. En l absence d infraction, le juge d instance ou de grande instance sera compétent. Les juridictions civiles Vous devez saisir le tribunal du lieu du domicile de votre adversaire ou le tribunal du lieu de l immeuble. Le tribunal d instance est compétent pour les litiges portant sur des sommes inférieures à euros. Au-delà, c est le tribunal de grande instance. Les juridictions pénales Les infractions peuvent être relevées par les agents de la direction de la consommation ou être soumises directement au procureur de la République. Vous saisirez le tribunal du domicile de votre adversaire ou celui du lieu où l infraction a été commise. Chantal MARTIN X

11 DIAGNOSTICS TECHNIQUES Aide mémoire REFERENCES DATE D'APPLICATION VALIDITE CHAMP D APPLICATION AMIANTE Art. L et et Contrôle à 3 ans. Construction antérieure à juillet 1980, R (si présence) 1996, 1997, selon l équipement code santé (repérage étendu). Partie privative (vendeur). Parties communes (syndicat) PLOMB Art. L et s.1998 : vendeur Moins d'un an. Construction antérieure au 1er peinture et R à : copropriété (si présence). Partie privative (vendeur) code santé. Parties communes (syndicat) PLOMB Décret Canalisations intérieures canalisations et branchements TERMITES Art. L et s Moins de 6 mois. Zone contaminée et R et s.. Partie privative (vendeur) code construction GAZ Art. L et Moins de 3 ans. Installation de + 15 ans R et s.. Partie privative (vendeur) code construction ELECTRICITE Art.L et Moins de 3 ans. Installation de + de 15 ans R et s.. Partie privative (vendeur) code construction RISQUES Art. L et Moins de 6 mois Zone à risques NATURELS et R et s. TECHNOLOGIQUES code environnement PERFORMANCE Art. L et s Moins de 10 ans. Partie privative et parties communes ENERGETIQUE et R et s. Juin 2007 (neuf) -si équipement collectif- (vendeur) code. Neuf et rénovation lourde construction DIAGNOSTIC Art. L Immeuble de + de 15 ans TECHNIQUE code MISE EN construction COPROPRIETE ASSAINISSEMENT Art. L ans Assainissement non collectif code santé SUPERFICIE Art Permanente Parties privatives ` Loi BORNAGE Art.L Permanente.Terrain à bâtir avec intention code de construire construction.lotissement XI XI

12 NOTES : AIDE MÉMOIRE DIAGNOSTICS Remise des documents Les documents sont remis à l acheteur lors de la signature de l avant-contrat ou de l acte de vente notarié. Validité Le diagnostic doit être valide à la date de l acte notarié (L code const.) Sanctions Le vendeur particulier ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés (article L code const.). Pour l état des risques, l acheteur peut demander l annulation de la vente ou une diminution du prix (article L c.envirt.) Diagnostiqueurs Tous les diagnostiqueurs sont assurés, indépendants et certifiées depuis le 1er novembre La superficie du logement peut être faite par toute personne et l état des risques sera demandé par le vendeur ou son représentant. Performance énergétique dans le neuf Pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré à compter du 30 juin 2007, le vendeur professionnel remet un certificat de performance énergétique. ADRESSES UTILES Agence nationale pour l information sur le logement (Anil): 2, boulevard Saint-Martin, Paris (elle vous comm uniquera la liste des centres d information de votre région). Tél.: (les consultations sont gratuites). Voir aussi site Internet (www.anil.org). Ministère du logement : Site internet (www.logement.equipement.gouv.fr) - rubrique : informations pratiques, dossier : infos amiante. NOTES JURIDIQUES COMPLÉMENTAIRES L assurance construction. Le crédit immobilier. Maîtrisez votre budget. Les droits du locataire lors de la vente de son logement. Location: la durée du contrat et les congés. La tentative de conciliation à l amiable. XII Institut national de la consommation 80, rue Lecourbe Paris <www.conso.net>

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