RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL

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1 4.5.1 RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL relatif au transfert du patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. en faveur de la Commune du Locle Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, I. INTRODUCTION Depuis de très nombreuses années, les comptes et le bilan de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. présentent des déficits chroniques ainsi qu un endettement envers la Commune du Locle très important. L organe de contrôle des comptes de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. signale, depuis fort longtemps, lors de l établissement de son rapport de révision annuel le risque de perte de capital et de surendettement de la société avec la perspective, non souhaitée, d en aviser le juge avec un risque d ouverture de faillite. Le Conseil communal a décidé de régler ce problème une fois pour toute en proposant la liquidation de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. par compensation de l actif de cette société avec la dette envers la Commune du Locle. Pour cela, il était impératif de réduire la valeur au bilan de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. de l immeuble Midi 14 (actif surévalué en fonction de la valeur locative brute) à sa valeur cadastrale qui équivaut à sa valeur vénale selon le règlement sur les finances et la comptabilité des communes du 18 mai Grâce au résultat bénéficiaire des comptes 2007 de la Commune du Locle, votre Autorité a procédé sur proposition du Conseil communal à un premier assainissement en date du 24 avril 2008 des comptes de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. en abandonnant la créance qui équivalait à la différence entre la valeur au bilan de la S.I. de l immeuble Midi 14 et sa valeur cadastrale. Il s agit maintenant de terminer ce processus d assainissement par la liquidation de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. et de procéder au transfert de son patrimoine immobilier au bilan communal.

2 2 II. RAPPEL HISTORIQUE En 1969, le Conseil général de la Ville du Locle acceptait 2 arrêtés concernant la construction d un immeuble locatif pour personnes âgées et la création d une société immobilière «Le Locle-Avenir S.A.» placée sous le contrôle total de la Commune du Locle. Le rapport du Conseil communal de l époque faisait suite à diverses discussions au sein du Conseil général relatives au manque de logements pour les personnes âgées. Des études avaient été menées pour déterminer l importance des besoins et le genre d appartements désirés. Il concluait que le besoin existait et que la construction d un nouvel immeuble y répondrait. Un projet d immeuble locatif sis à la rue du Midi a été élaboré. Celui-ci comprenait : a) un rez-de-chaussée inférieur avec un garage collectif pour 20 véhicules, des abris P.C. et la chaufferie ; b) un rez-de-chaussée supérieur avec un logement de 4 pièces pour le concierge, la buanderie et une salle commune destinée à accueillir l école enfantine. c) 7 étages avec chacun 4 logements de 1 pièce et deux de 2 pièces comprenant à chaque étage une salle de bains et une douche séparées. Le coût total de la construction s éleva alors à fr. 2'220'340.- pour un devis estimatif de fr. 2'000' Pour le financement de cet ouvrage, il avait été prévu de faire appel à un établissement bancaire, afin d obtenir un emprunt hypothécaire. En effet, un investissement total de la Commune aurait augmenté de manière trop importante la dette consolidée. Cette solution permettait également d obtenir plus facilement une aide fédérale sous forme d une participation aux charges d intérêts des capitaux empruntés. Enfin, la Commune du Locle décida également d accorder un prêt de fr. 200'000.- à la société pour la constitution de fonds propres. Toutefois, le financement de construction d immeubles communaux par le moyen d emprunts hypothécaires entrait en contradiction avec les dispositions légales en vigueur (loi sur les communes). Pour lever cette contradiction et pour pouvoir bénéficier de l aide fédérale, le Conseil communal décida de constituer une société immobilière sous forme d une société anonyme au capital social de fr. 50'000.- entièrement souscrit par la Commune du Locle. L arrêté précisait que les membres du bureau du Conseil général étaient mandatés pour représenter la Commune à l assemblée générale des actionnaires et que le conseil d administration serait formé des conseillers communaux en fonction. Les logements ont commencé à être loués durant l été La même année, le Conseil général acceptait un emprunt de fr. 130'000.- (coût total fr. 137'326.-) contracté par la S.I. Le Locle-Avenir S.A. pour la construction de 12 garages au nord de l immeuble Foyer dont le terrain était cédé en droit de superficie à la société immobilière.

3 3 En 1980, Le Conseil général acceptait de constituer un droit de superficie en faveur de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. à la rue des Primevères pour la construction de 47 garages supplémentaires pour un investissement de fr. 613'902.- garanti par un emprunt hypothécaire de fr. 600'000.- auprès de la BCN. En 2002 et 2006, à l'immeuble Midi 14, en raison d un taux de vacance trop important, le 7 ème étage puis le 6 ème étage ont été l objet d importantes rénovations. Ainsi, la création de 2 appartements de 5 pièces et de 4 pièces par étage a été réalisée, répondant ainsi aux standards de confort et de modernité souhaités par de nombreux locataires actuels. III. RECAPITULATIF DU PATRIMOINE IMMOBILIER DE LA S.I. LE LOCLE-AVENIR S.A. Le patrimoine immobilier au 31 août 2008 de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. se compose des immobilisations suivantes : 1. Midi 14 : (a) un immeuble locatif composé, à ce jour, de 34 logements dont : 2 logements de 5 pièces 3 logements de 4 pièces 11 logements de 2 pièces (dont 3 inoccupés) 18 logements d une pièce (dont 10 inoccupés) 1 classe d école enfantine (b) un garage collectif pour 20 véhicules (dont 2 inoccupés) 2. au nord de l immeuble Foyer : 12 garages (box individuels) 3. à la rue des Primevères : 47 garages (box individuels) Les valeurs des immobilisations sont les suivantes : Midi 14 Garages Foyer Garages Primevères Valeur au bilan fr. 1'641'000.- fr. 111'950.- fr. 530'190.- Estim. cadastrale fr. 1'641'000.- fr. 111'000.- fr. 497'000.- Ass. incendie fr. 5'145'000.- fr. 231'000.- fr. 892'500.- IV. SITUATION ECONOMIQUE DE LA S.I. LE LOCLE-AVENIR S.A. Avant l assainissement partiel des comptes 2007, la situation économique de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. était catastrophique, proche du surendettement et donc de la faillite. Sur la base de l amélioration des résultats des comptes de la Commune du Locle, Le Conseil communal a pris la décision d abandonner une partie de sa créance envers la société afin de permettre à celle-ci de diminuer sa dette envers la Commune et d amortir l immeuble Midi 14 à hauteur de sa valeur vénale.

4 4 La situation actuelle reste pourtant préoccupante, puisque subsiste un endettement important. Cette situation date de la création de la société qui n a jamais dégagé de bénéfice à l exception de son premier exercice en Dès le 2 ème exercice, la situation s était déjà péjorée. Dans le procès-verbal de l assemblée générale ordinaire des actionnaires de la société du 5 juin 1973, on pouvait déjà lire «en réponse à diverses questions, le président déclare que le conseil d administration étudiera les mesures propres à équilibrer les comptes de la S.A.». De fait, la société n a jamais été en mesure de dégager la trésorerie suffisante pour rembourser ses emprunts hypothécaires. Les annuités étaient assumées par la Commune du Locle qui en contrepartie augmentait sa créance envers la S.I. Le Locle-Avenir S.A. Cette créance soumise à intérêts venait du même coup charger le compte d exploitation et augmenter par là même le déficit de la société. La Commune du Locle a donc toujours couvert le déficit de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. par l intermédiaire de son budget. La situation s est encore aggravée au début des années 1990 lorsque l aide fédérale a pris fin. Le déficit ayant pris des proportions trop importantes, les diverses autorités communales ont donc cherché une solution acceptable pour sortir de cette situation financière particulièrement problématique. Lors des comptes 2007, le Conseil général sur proposition du Conseil communal a donc assaini partiellement la situation économique de la société. La dernière étape consiste donc aujourd hui à transférer le patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. à la commune du Locle. V. INCIDENCES FINANCIERES Par le transfert du patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. en faveur de la Commune du Locle en compensation de la créance de celle-ci et de la reprise du solde du dernier emprunt hypothécaire, l opération, d un point de vue comptable, sera neutre pour la Commune du Locle. Le prêt hypothécaire sera remboursé dès le transfert immobilier réalisé. La question des lods pour ce transfert immobilier est toujours en suspens. En effet, nous avons interpellé à diverses reprises les services de l Etat pour savoir si un tel transfert était soumis aux lods. A ce jour, nous n avons toujours pas de réponse à cette question. Une provision de fr. 75'000.- a été créée lors du bouclement des comptes 2007 par précaution. Les frais d actes notariés et de mutation (transfert immobilier + dissolution de la société) seront à charge de la Commune du Locle. Le transfert du patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. au profit de la Commune du Locle entraînera des effets financiers intéressants pour le budget de la Ville. En effet, sur la base d une projection des nouveaux comptes, le résultat bénéficiaire apportera une trésorerie d environ fr. 115'600.- au budget communal contre un résultat purement comptable d environ fr. 106'000.- aux comptes 2007.

5 5 Ce dernier montant ne découlait que d une écriture comptable pour les intérêts et la couverture du déficit des comptes de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. Du côté des dépenses, la subvention annuelle sera supprimée (2007 fr. 9'260.- / 2006 fr. 35'419.- / 2005 fr. 45'994.-). Du côté des recettes, les intérêts, qui étaient calculés au taux moyen de la dette communale, ne seront certes plus comptabilisés (2007 fr. 115'246.- / 2006 fr. 105'634.- / 2005 fr. 123'310.-), mais n obèreront plus le compte d exploitation des immeubles concernés qui dégageront ainsi un bénéfice estimé en faveur de la commune du Locle de fr Un tableau des comptes et du bilan pour 2007 ainsi qu une projection des comptes des immeubles concernés sont annexés au présent rapport. VI. PROCEDURE DE DISSOLUTION Si votre Autorité accepte le transfert immobilier proposé, une assemblée générale extraordinaire sera immédiatement convoquée pour décider formellement et devant notaire la dissolution de la société anonyme. Pour mémoire, l assemblée générale est constituée de votre bureau et du Conseil communal. La liquidation, par le biais du conseil d administration de la société, s opérera selon les articles 738 ss du code des obligations et des modalités définies ci-dessus. La procédure de liquidation par l article 751 C.O. (reprise par une corporation de droit public) se révèle trop compliquée. En effet, une garantie du canton aurait été nécessaire et au vu des valeurs du patrimoine immobilier concerné, la compétence revenait au Grand Conseil. Nous avons donc décidé d opter pour une procédure standard de liquidation avec appel aux créanciers. Le présent rapport est nécessaire puisque cette procédure implique un transfert d immeubles dont la compétence relève de votre Autorité. Les immeubles seront ensuite transférés au patrimoine financier de la Commune du Locle durant la phase de liquidation. VII. CONCLUSIONS Le résultat des comptes 2007 a donc permis un assainissement partiel de la S.I. Le Locle-Avenir S.A.. Dans la continuité de celui-ci, le Conseil communal souhaite désormais en finir avec «ce serpent de mer» en procédant à la liquidation de la société anonyme. L assemblée générale des actionnaires avait d ailleurs été informée le 20 mai 2008 de cette décision qui n a fait l objet d aucune remarque ou opposition. En conséquence et au vu de ce qui précède, nous vous prions, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir accepter le présent rapport et voter l arrêté suivant : 1 Précisons encore que ce transfert n aura aucune répercussion sur le montant des loyers actuels.

6 6 Le Conseil général de la Commune du Locle, Vu le rapport du Conseil communal du 17 septembre 2008, Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964, Sur la proposition du Conseil communal, arrête : Article premier.- Art. 2.- Art. 3.- Le Conseil communal reçoit tous pouvoirs pour procéder au transfert au patrimoine financier de la Commune du patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. (bien-fonds 6583, DDP D/6553, DDP D/8318), en compensation de sa créance et de la reprise du solde de l emprunt hypothécaire contracté auprès de la Banque Cantonale Neuchâteloise, aux actes et à leurs signatures. Les frais d actes et tous autres frais nécessités par cette opération sont à la charge de la Commune du Locle. Le Conseil communal est chargé de l exécution du présent arrêté après les formalités légales. Le Locle, le 17 septembre 2008 AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL Le président: Le secrétaire: D. de la Reussille J.-P. Franchon

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