Agence pour l Enseignement Français à l Etranger

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1 Agence pour l Enseignement Français à l Etranger SCHEMA PLURIANNUEL DE STRATEGIE IMMOBILIERE Note stratégique Juin 2010

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3 SOMMAIRE LE CADRE DE L ETUDE Objectifs du SPSI Présentation de l AEFE L AEFE, ses missions, son réseau La compétence immobilière de l'aefe Le patrimoine de l AEFE Périmètre de l étude et méthodologie pour l établissement du SPSI Périmètre de l étude Méthodologie mise en œuvre...10 LE PATRIMOINE DE BUREAUX DE l'aefe Diagnostic du patrimoine de bureaux et enjeux Orientations stratégiques pour le patrimoine de bureaux...13 LE PATRIMOINE DES ETABLISSEMENT SCOLAIRES (EGD) Présentation des EGD et du patrimoine qu'ils occupent Diagnostic du patrimoine des EGD Etat technique, réglementaire et fonctionnel du parc immobilier Performances d occupation du patrimoine Performances d exploitation (coûts / recettes) Les enjeux immobiliers du patrimoine des EGD Les orientations stratégiques sur le patrimoine des EGD Traitement de la problématique fonctionnelle Traitement de la problématique technique et réglementaire Traitement de la problématique des coûts de gestion et d'exploitation Traitement de la problématique de valorisation des biens Les scénarios d évolution du patrimoine des établissements d enseignement Scénarios d évolution pour le patrimoine des EGD Focus sur les établissements d enseignement du Maroc...28 LA PROBLEMATIQUE SPECIFIQUE DES LOGEMENTS DE FONCTION Diagnostic de la situation actuelle Orientations stratégiques pour la gestion des logements...33 LA PROGRAMMATION IMMOBILIERE QUINQUENALE La politique immobilière de l'aefe depuis La programmation immobilière au titre du SPSI...38 CONCLUSION...41 ANNEXE

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5 Nouveau lycée français de Dakar LE CADRE DE L ETUDE Projet d extension du lycée français de Francfort 5

6 1. OBJECTIFS DU SPSI Dans son courrier du 16 septembre 2009, le Ministre du Budget, des Comptes Publics, de la Fonction Publique et de la Réforme de l Etat a invité les directeurs des opérateurs de l Etat à élaborer un Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière (SPSI). Ces SPSI, qui constituent une nouvelle étape de la réforme de la politique immobilière de l'etat, ont une double vocation : Améliorer la connaissance des biens immobiliers utilisés par les opérateurs, Inscrire ceux ci dans une démarche stratégique permettant d'accroître leurs performances immobilières. Cet exercice doit conduire à l'établissement d'une programmation immobilière sur 5 ans qui prend en compte les grandes orientations de la politique immobilière que s'est fixée l Etat. Ils comprennent plus précisément : Un volet diagnostic qui repose sur une analyse et une vision consolidées du patrimoine permettant d apprécier la performance des bâtiments sur les dimensions fonctionnelle, technique, économique, réglementaire et environnementale. Un volet stratégique se traduisant par la mise en exergue de la problématique immobilière de l opérateur et la description des opérations envisagées sur un horizon de cinq ans. Afin de se conformer aux attentes de l Etat, l Agence pour l Enseignement Français à l Etranger (AEFE) s est engagée dans une démarche d élaboration de son SPSI. L'engagement de cette procédure a été voté par son Conseil d'administration lors de sa réunion du 25 novembre Par ce vote, le Conseil d'administration a également validé la programmation immobilière en cours et accepté le recours à un prestataire extérieur pour l'assister dans les diverses démarches de ce travail. A la suite d'un appel d'offres, la société INEUM a été désignée pour cette prestation. Lycée français de Tananarive Le SPSI de l'agence doit être porté à la connaissance : du Ministère des affaires étrangères et européennes qui donne un avis sur la compatibilité des orientations immobilières du SPSI de l AEFE avec son objet social, ses missions et les engagements d ores et déjà contractés avec ses tutelles, de France Domaine qui vérifie sa conformité avec les orientations de la politique immobilière de l Etat. Une fois validé par ces deux administrations, le SPSI sera soumis au Conseil d'administration de l'agence qui autorisera sa mise en œuvre. Le présent document constitue le rapport de présentation de ce SPSI. 6

7 2. PRESENTATION DE L AEFE 2.1 L AEFE, ses missions, son réseau Créée en 1990, l Agence pour l Enseignement Français à l Etranger (AEFE) est un établissement public national à caractère administratif. Placée sous la tutelle du ministère des Affaires Etrangères et Européennes, elle est chargée du pilotage et de l animation du réseau des établissements d enseignement français à l étranger. L AEFE a pour mission : d assurer, en faveur des enfants de nationalité française résidant à l étranger, les missions de service public relatives à l éducation, de contribuer au renforcement des relations de coopération entre les systèmes éducatifs français et étrangers, de contribuer, notamment par l accueil d élèves étrangers, au rayonnement de la langue française, d aider les élèves français ou étrangers à supporter les frais liés à l enseignement élémentaire, secondaire ou supérieur de ceux-ci, tout en veillant à la stabilisation des frais de scolarité, Pour mener à bien ses missions, l AEFE compte un réseau de 461 établissements homologués par le Ministère de l Education Nationale. Parmi ces établissements, 77 sont gérés directement par l AEFE (établissements en gestion directe EGD), 166 sont liés à l'aefe par une convention (établissements conventionnés) ; les derniers sont homologués. Collège Pierre Mendès-France à Tunis Les 77 établissements en gestion directe sont constitués en services déconcentrés de l AEFE qui leur accorde des subventions et rémunère les personnels titulaires qui y sont affectés. Leur budget est agrégé chaque année à celui des services centraux pour former le budget global de l AEFE. Les 166 établissements conventionnés sont gérés par des associations de droit privé français ou étranger qui ont passé avec l Agence une convention portant notamment sur les conditions d affectation et de rémunération des agents titulaires, sur l attribution de subventions et sur leurs relations avec l Agence (dialogue de gestion). Les établissements homologués n ayant pas passé de convention avec l Agence ne bénéficient pas d aide directe. L homologation leur impose l accueil des enfants français résidant à l étranger, le respect des programmes des établissements d enseignement public en France et la préparation aux mêmes examens et diplômes. Ils sont soumis au contrôle de l Inspection Générale de l Education Nationale. Enfin, l homologation permet aux élèves français d être éligibles aux aides à la scolarité. Les 461 établissements d enseignement français à l étranger forment un réseau unique au monde par sa taille et l ampleur des moyens qui y sont consacrés. Ce réseau est présent dans 130 pays et scolarise élèves de toutes nationalités, dont 40 % de français. 7

8 Ce réseau constitue un instrument sans égal pour le rayonnement culturel, économique et linguistique de la France. Il connaît un développement continu depuis plusieurs années avec une population d élèves qui augmente de façon constante avec près de élèves supplémentaires en 5 ans, soit une progression de 11 %. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution : Le nombre croissant de Français expatriés, La notion de réseau (homogénéité des programmes et continuité du cursus scolaire), La qualité de l enseignement qui se traduit par un excellent taux de réussite aux examens. 2.2 La compétence immobilière de l'aefe Jusqu en 2005, la gestion immobilière des biens occupés par les établissements scolaires français à l étranger en gestion directe (EGD) était assurée par l Etat, plus particulièrement par le Ministère des Affaires Etrangères et Européennes. Afin de lui permettre d accompagner le développement de son réseau et de répondre plus efficacement à la problématique de gestion de ses établissements scolaires, l'agence a décidé en 2003 de se doter d une compétence immobilière. Pour cela, une évolution des textes régissant son fonctionnement était nécessaire. Deux décrets sont venus encadrer cette nouvelle compétence : le décret du 23 décembre 2003 qui autorise l Agence à disposer d un patrimoine en biens propres et lui permet d engager des opérations immobilières, le décret du 19 mai 2005 qui donne la possibilité à l AEFE de recevoir en dotation les bâtiments des EGD appartenant à l Etat. Le service immobilier de l Agence créé en 2005 comprend aujourd hui six personnes basées à Paris et une antenne régionale basée à Rabat. Cette équipe regroupe l ensemble des compétences administratives, juridiques et techniques nécessaires à l exercice de sa mission. Depuis qu'elle exerce cette compétence, l'agence a acquis ou pris à bail 21 biens et s'est vu remettre en dotation 12 sites existants. La situation actuelle de la gestion immobilière des biens utilisés par les EGD se résume donc de la façon suivante : l'aefe a la responsabilité de ses biens propres et des 12 sites remis en dotation l'etat conserve la responsabilité de tous les autres biens, soit près de 62 sites. 2.3 Le patrimoine de l AEFE Le patrimoine de l'aefe est constitué de bureaux occupés par l'agence en France (à Paris et à Nantes) et d établissements scolaires occupés à l'étranger par les établissements en gestion directe. Ne sont pas compris dans ce périmètre les biens de l'etat utilisés par des établissements conventionnés ou homologués. Ces biens sont mis à la disposition de ces établissements dans le cadre de conventions d'occupation temporaire. La gestion de ces établissements étant privée, l'aefe n'a pas de responsabilité dans leur gestion immobilière. 8

9 Le patrimoine utilisé par l AEFE correspond à une surface bâtie d'environ m². Il est constitué de : deux sites de bureaux, à Paris et à Nantes, 95 sites occupés par les 77 établissements en gestion directe. Sur un plan domanial, ce patrimoine se décompose en : 74 biens domaniaux, 5 biens en propriété de l AEFE (acquisitions et emphytéoses), 18 biens pris à bail par l AEFE. Le patrimoine de l AEFE se caractérise par : à l'exception du patrimoine du siège en France composé de bureaux, une proportion quasi exclusive de bâtiments à usage d enseignement (écoles maternelles, élémentaires, collèges et lycées). Sur 35 des sites occupés par ces établissements scolaires, l'agence dispose de 186 logements de fonction, une dispersion géographique des sites les uns vis-à-vis des autres, à l exception du Maroc, et notamment de Casablanca et Rabat qui accueillent plusieurs établissements sur une même agglomération, une spécificité de chaque bien qui doit répondre à l'environnement administratif, technique et juridique de son lieu d'implantation. 3. PERIMETRE DE L ETUDE ET METHODOLOGIE D ETABLISSEMENT DU SPSI 3.1 Périmètre de l étude Le périmètre de l étude comprend : le patrimoine des EGD, soit 95 sites, qui comprennent essentiellement des locaux à usage scolaire ainsi que 186 logements de fonction présents dans ces établissements, les deux immeubles de bureaux à Nantes et Paris. Sont exclus du périmètre du présent SPSI les cinq établissements franco-allemands en raison des modalités particulières de leur gestion. Il s agit d un patrimoine mis à disposition par l Allemagne et géré par les autorités allemandes. Par convention, l'etat allemand assure toutes les dépenses liées à la gestion et à l'exploitation des bâtiments qu'occupent ces établissements, l'aefe n'intervenant que sur les aspects pédagogiques. Les établissements concernés sont le lycée franco-allemand de Sarrebruck, l'école élémentaire de Fribourg-en-Brisgau, le lycée franco-allemand de Fribourgen-Brisgau, l'école élémentaire de Stuttgart Sillenburg et le lycée français de Berlin. Sont également exclues du présent périmètre les emprises foncières nues, notamment le terrain du futur lycée français du Caire, le terrain Max Marchand à Alger, le terrain de sport du lycée Jean Mermoz à Dakar et le parking du lycée Victor Hugo de Francfort. En synthèse, le périmètre de la présente étude comprend 86 sites. Lycée français de Madrid 9

10 3.2 Méthodologie mise en œuvre La démarche mise en œuvre pour l'élaboration du SPSI s'est déroulée en plusieurs étapes successives : Étape 1 : adaptation de la méthode à la spécificité du patrimoine de l'aefe La démarche mise en place par France Domaine concernait plus particulièrement un patrimoine de bureaux et les modèles de grilles d'analyse qui avaient été établies concernaient ce type de bâtiments. La première phase de l'exercice a donc consisté à définir les données qu'il était nécessaire de rassembler pour disposer d'une vision précise de ce patrimoine et juger de ses performances immobilières. Cette première démarche a également consisté à définir des valeurs et des ratios pertinents pouvant constituer autant d'indicateurs de performance auxquels comparer les données recensées. Étape 2 : mise en place d'un outil web pour la collecte des données Afin de pouvoir collecter des informations venues du monde entier et suivre le rythme de collecte des données, une plateforme électronique a été mise en place pour permettre à tous les établissements de saisir leurs données dans un cadre préétabli. Cet outil, accessible à tous sur internet, a également été préparé pour exploiter ces données et établir automatiquement une cartographie de ce patrimoine. Étape 3 : recueil des données par les établissements Les EGD ont été invités à saisir toutes les données demandées. Pour bon nombre d'entre eux qui ne disposaient pas d'informations précises sur leur établissement, des plans ont du être établis par des architectes locaux pour maîtriser toutes les données physiques et fonctionnelles des bâtiments (surfaces, accessibilité, etc.). Étape 4 : diagnostic des bâtiments et identification de leurs dysfonctionnements Cet exercice a consisté à faire un état des lieux de la situation immobilière de l'établissement et à identifier les différents éléments posant un problème particulier. Cinq thèmes ont été plus particulièrement abordés qui cadrent avec les objectifs de gestion fixés par l'etat : fonctionnalités des installations, état technique et règlementaire des bâtiments, coûts de fonctionnement et d'exploitation, situation des logements de fonction et possibilités de valorisation des biens. Étape 5 : proposition d'améliorations et scénarios d'opérations immobilières A partir des dysfonctionnements constatés, les établissements, en concertation avec le service immobilier de l'agence, ont établi un ou plusieurs scénarios immobiliers se traduisant pour chacun par une programmation pluriannuelle de travaux assortie d'estimations financières. Ce travail constitue la conclusion du SPSI de chaque établissement. Étape 6 : synthèse des SPSI de chaque établissement et établissement du SPSI global de l'aefe A partir des SPSI de chaque EGD, les services centraux de l'agence ont établi un document de synthèse qui précise la situation globale de son patrimoine, les grandes orientations envisagées pour sa gestion, sa programmation immobilière sur 5 ans et les modalités de son financement. 10

11 Siège parisien de l AEFE LE PATRIMOINE DE BUREAUX DE l'aefe Siège nantais de l AEFE 11

12 4. DIAGNOSTIC DU PATRIMOINE DE BUREAUX ET ENJEUX L AEFE occupe deux bâtiments en France, à Paris et à Nantes, qui accueillent les activités du siège : Le bâtiment parisien est situé dans le 15ème arrondissement, à l extérieur du périphérique. Les locaux en location sont de conception récente (1990) et présentent une surface totale de m² de surface utile brute (SUB). A Nantes, les locaux en location sont situés à proximité de la gare et du centre ville. Le bâtiment est de conception plus ancienne (1985) et présente une surface utile brute de m². Les deux bâtiments présentent une performance similaire et un bon rendement en surfaces. Le rapport entre la surface utile brute et la surface hors œuvre nette (SUB / SHON) est de 0,9, ce qui démontre une conception des bâtiments rationnelle et bien adaptée. Le rapport SUN / SUB est globalement de qualité, avec une perte moyenne de surface nette de l ordre de 30 % par rapport à la surface brute. Le ratio d occupation s établit à 12 m² par poste de travail pour Nantes et à 14 m² pour Paris. L état technique, réglementaire et fonctionnel des sites parisien et nantais est très satisfaisant. Ils obtiennent respectivement une note globale de 86 et 76 sur 100 (selon le référentiel de France Domaine). Le niveau de prestation des deux sites est également jugé de bonne facture avec une note fonctionnelle supérieure à 75 sur 100. Sur le volet environnemental, le site parisien affiche un état de consommation énergétique sur 2009 égal à kwh soit 190 kwh / m² SUB, et celui de Nantes affiche une consommation de kwh soit 142 kwh / m² SUB, ce qui place ces deux immeubles en très bonne position au regard de la moyenne constatée sur les immeubles tertiaires (280 kwh / m²) selon la société IPD (investment property databank). Le loyer des locaux nantais est conforme aux prix du marché Salle du conseil du siège parisien locatif dans cette ville. Concernant Paris, le montant du loyer est légèrement supérieur à la fourchette constatée des loyers sur la boucle sud-parisienne. La prochaine échéance du bail (1 er mai 2012) pourrait être l'occasion de négocier avec le propriétaire des conditions locatives plus favorables. Les coûts immobiliers des sites de Nantes et de Paris ressortent respectivement à 302 / m² SUB et 747 / m² SUB. Cette différence s'explique essentiellement par la différence des loyers entre les deux villes. La structure des coûts (rapport entre les différents postes de dépenses immobilières) est relativement similaire entre Paris et Nantes et ne présente pas de distorsion faisant apparaître des postes de dépenses disproportionnés. En conclusion, le patrimoine de bureaux de l AEFE ne porte pas d enjeux immobiliers structurants. Sa performance globale est bonne, tout particulièrement pour le site de Nantes. Pour le site parisien, le ratio de 14 mètres carrés par agent appelle une réflexion sur les possibilités de le ramener à une valeur inférieure tout en maintenant les fonctionnalités attendues pour les locaux du siège. 12

13 5. ORIENTATIONS STRATEGIQUES POUR LE PATRIMOINE DE BUREAUX Le ratio de 14 m2 par agent sur le site parisien est lié à la présence d'une salle de réunion de 137 mètres carrés (salle du conseil). Sans cette salle, le ratio par agent serait proche de la valeur de référence suggérée par France Domaine. Dans la mesure où l'agence a pris en location des locaux complémentaires au rez-de-chaussée de l'immeuble où elle est installée pour y loger le service de l aide à la scolarité, locaux dont la surface (109m2) est comparable à celle de la salle de réunion, il existe une possibilité d'installer ce service dans les locaux de la salle de conseil réaménagée. Cette organisation permettrait de faire une économie de loyer de l'ordre de euros par an mais cette économie est à comparer aux différents éléments suivants : des travaux d'aménagement sont à réaliser pour aménager cet espace. Ils sont estimés à plus de HT, l'agence ne pourrait plus disposer d'une grande salle de réunion, alors que celle ci est utilisée de nombreuses fois dans l'année pour des événements qui imposent de réunir à chaque fois plusieurs dizaines de personnes (Conseil d'administration, commission nationale des bourses, comités techniques paritaires, etc.). Ces réunions devraient alors avoir lieu dans d'autres locaux à l'extérieur du site, dans des conditions d'organisation problématiques et pour un coût difficile à estimer mais non négligeable, l'agence envisageait la possibilité d'utiliser ces locaux pour y installer son service informatique dont les 15 agents sont actuellement logés dans un espace très insuffisant. Cette possibilité serait exclue en cas d'installation du service de l aide à la scolarité dans la salle du conseil. Dans ces conditions, compte tenu des enjeux mesurés que présente cette situation, l'agence estime préférable dans un premier temps de maintenir la disposition actuelle des locaux. Elle n'abandonne pas l idée d'un regroupement de ses services parisiens qui pourra être mise en œuvre rapidement si une décision dans ce sens était prise. Elle préfère cependant attendre que ses effectifs, notamment ceux du service informatique, se soient stabilisés et de mieux mesurer les conséquences de ces nouvelles dispositions pour décider de son organisation. En revanche, le prochain renouvellement du bail des locaux parisiens sera l'occasion de réviser les conditions de leur location, la présente étude ayant montré que le montant du loyer, légèrement supérieur aux prix du marché, pouvait être revu à la baisse. 13

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15 Lycée Stendhal de Milan LE PATRIMOINE DES ETABLISSEMENT SCOLAIRES (EGD) Lycée français de Pondichéry 15

16 6. PRESENTATION DU PATRIMOINE DES ETABLISSEMENTS EN GESTION DIRECTE Les 86 sites qui font partie du périmètre de l étude et qui sont occupés par des établissements en gestion directe sont principalement situés sur le continent africain avec 43 établissements. Le Maroc en totalise à lui seul 21. L'Europe en compte 30 et l'asie 12. Le continent américain n'en comporte qu'un situé à Buenos Aires. Ces sites sont de taille très variable. Deux sites accueillent plus de élèves, 19 en accueillent entre et 3.000, et 24 entre 500 et Enfin une quarantaine de sites accueillent moins de 500 élèves. Globalement, les EGD totalisent 63 maternelles, 67 écoles élémentaires, 43 collèges et 34 lycées. Ecole Alexandre Dumas de Naples Sur un plan domanial, l'etat est propriétaire de près de la moitié de ces sites. Pour l autre moitié, il bénéficie d'une quasi-propriété dans le cadre d'emphytéoses ou de conventions domaniales. Il est locataire dans quelques cas seulement. Pour sa part, parmi les 86 sites de l étude, l AEFE est propriétaire de 5 sites et en loue 15 autres. Elle s est vu par ailleurs remettre en dotation 12 sites appartenant à l Etat. Les sites du Maroc présentent la particularité de relever pour la majorité d'entre eux d'un protocole d'accord signé en 1975 entre l'etat Français et l'etat marocain qui prévoit la mise à disposition gratuite de ces sites tant qu'ils sont utilisés à des fins d'enseignement. 7. DIAGNOSTIC DU PATRIMOINE DES EGD Sur un plan immobilier, les établissements se développent sur des emprises foncières totalisant 215 hectares. Le patrimoine bâti représente une surface hors oeuvre de près de mètres carrés. Le Maroc représente près du quart de ces surfaces bâties avec près de m² SHON. Ce patrimoine des EGD présente une ancienneté moyenne de 52 ans. Si la construction de certains biens remonte au 19ème siècle, la majorité des établissements a été bâtie dans la seconde moitié du 20ème siècle. Seuls 13 établissements ont été construits après Les bâtiments n'ont pas toujours été conçus à l'origine pour être des établissements d'enseignement. Certains d'entre eux occupent d'anciens immeubles d'habitation, des villas d'artistes ou, comme au Maroc, d'anciennes casernes dont les reconversions n'ont pas apporté toutes les fonctionnalités nécessaires. 7.1 Etat technique, réglementaire et fonctionnel du parc immobilier Le parc immobilier des EGD est dans un état technique moyen. Huit établissements présentent un état technique mauvais (note inférieure à 30 selon les références de France Domaine) et, à l inverse, 8 EGD bénéficient d un état technique jugé très bon (note supérieure à 70). 16

17 Les problèmes techniques ne correspondent pas à des situations géographiques particulières, à l'exception du Maroc qui concentre 14 sites avec une note inférieure à 50 sur 100 sur un total de 21 sites. A noter la situation du lycée Chateaubriand à Rome qui, sur ses trois implantations, présente la note la plus défavorable. L état réglementaire du patrimoine est peu satisfaisant. Plus de 80 % des sites affichent une note inférieure à la moyenne, et 44 % une note inférieure à 20/100. L'appréciation de l'état réglementaire se base sur divers facteurs : 1. Une prise en compte insuffisante de la dimension environnementale. Les EGD ont engagé peu de démarches pour maîtriser ce volet de la gestion immobilière. Seul un EGD dispose d un bilan carbone et 5 ont réalisé un diagnostic de performance énergétique (DPE). Outre ces dispositifs, la mise en place d outils de suivi des fluides est effective pour 12 EGD. Enfin, les initiatives de développement durable restent timides et isolées. Seuls 11 EGD ont mis en place ce type d actions. 2. Une situation problématique sous l'angle de l hygiène et de la santé constatée sur 18 sites pour lesquels une présence d amiante (11 sites), de plomb (3 sites) ou de termites (4 sites) a été détectée. Cette problématique est peut être plus affirmée encore car bon nombre d'établissements n ont pas fait de diagnostic spécifique. Certaines de ces situations sont cependant connues et en cours de traitement. Pour 4 sites, la situation doit être résolue définitivement, soit par le transfert de l établissement sur un nouveau site, soit par une reconstruction sur place. La présence d amiante sur les 11 sites recensés n'est pas obligatoirement problématique. Elle correspond à des composants identifiés (toitures en fibrociment notamment) qui font l'objet d'une surveillance régulière. 3. L accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite constitue le troisième facteur de dégradation de la note sur l état réglementaire. Peu de diagnostics ont été menés et seuls 6 sites répondent parfaitement aux exigences d accessibilité aux PMR. A noter que la plupart des établissements marocains ne respectent pas cette disposition. 4. La sécurité incendie constitue le dernier axe de qualification de l état réglementaire. Avec une note de 64 /100, elle présente un résultat nettement positif comparativement aux quatre facteurs précédents. 95% des sites respectent totalement ou partiellement les normes locales et 77 % respectent les normes françaises. La sécurité incendie est très satisfaisante pour le parc construit après D un point de vue géographique, c est l'afrique qui présente les moins bons résultats sur ce volet. Cependant, ce constat doit être rapproché de la réglementation des pays en question qui, pour certains, n'est pas aussi développée et contraignante que sur les autres continents. L état fonctionnel des sites est moyen. Il correspond aux critères «situation géographique et urbaine», «organisation générale du site», «confort d usage» et «sureté / sécurité». Sur ces 4 volets, les notes moyennes varient entre 49 et 60 / 100. En synthèse, 57 % des sites des EGD présentent une problématique technique, réglementaire ou fonctionnelle préoccupante. 17

18 7.2 Performances d occupation du patrimoine Sur 64 EGD, le rendement des surfaces est très satisfaisant (ratio SUB / SHON de 0,8). Ce rendement est d autant plus satisfaisant que 50 % des sites présentent un ratio supérieur à 0,83. A l inverse, 8 sites présentent un rendement des surfaces inférieur à 0,6. Ces sites correspondent généralement aux établissements installés dans des bâtiments dont la destination initiale n'était pas l'enseignement (anciennes casernes notamment). L occupation des sites (toutes surfaces bâties et toutes structures pédagogiques confondues) présente un ratio moyen de 7,9 m² SHON par élève ce qui, comparativement aux ratios observés sur les établissements scolaires en France, est particulièrement faible (entre 12 et 18 m² SHON par élève). La concentration des élèves par surface bâtie pour les EGD est d autant plus importante que 81% des établissements présentent un ratio inférieur à 12 m² / élève (dont 35 % inférieur à 6 m² / élève). Seuls 3 établissements présentent des ratios alignés sur les références nationales. Ces observations doivent être rapprochées des récentes évolutions d'effectifs enregistrées dans les établissements. Sur les quatre dernières années: 18 Ecole Marie d Orliac de Londres 63 établissements ont enregistré une augmentation sensible de leurs effectifs, dont 2 une hausse supérieure à 60 %, 16 établissements ont observé un maintien ou une faible diminution de leurs effectifs, seuls 3 établissements ont connu une baisse supérieure à 20 %. La plupart des établissements en hausse d effectifs sont d ores et déjà dans une situation de saturation de leurs locaux avec une occupation par élève comprise entre 3 m² et 12 m² de surface SHON. Il en va de même pour les établissements en baisse d effectifs qui voit leur densification s amoindrir sans pour autant se rapprocher des ratios observés sur le territoire national. Face à ce constat, le recours à des installations préfabriquées constitue une solution de délestage pour 24 établissements qui présentent une densité d occupation par élève comprise entre 3 et 12 m² SHON. A l échelle de tous les EGD, les surfaces préfabriquées atteignent plus de m² SUB, soit plus de 2% de la surface SUB totale. En synthèse, 81% des EGD présentent une densité d occupation problématique pour assurer le bon fonctionnement de leur établissement avec leurs effectifs actuels. Cette situation rend difficile voire impossible, à périmètre immobilier constant, l accueil d un effectif d élèves en progression. Quelle que soit la structure pédagogique (maternelle, école élémentaire, collège, lycée), la taille des salles banalisées ou des salles spécialisées est relativement en ligne avec les moyennes nationales. Par contre, les espaces dédiés à la bibliothèque et aux salles polyvalentes font plutôt défaut : En maternelle où l on observe un déficit de surface de 23 % pour les «Marmothèques» et de 86 % pour les salles polyvalentes par rapport à un programme immobilier type en France. A noter que 56 maternelles sur 62 ne disposent pas de salles polyvalentes attitrées et 18 n ont pas de salle de motricité. En primaire où le déficit s établit à 30 % pour les BCD et à 69 % pour les salles polyvalentes.

19 En collège et en lycée où les valeurs constatées sur les CDI sont, pour les collèges, inférieures à 28,6 % à la référence et traduisent un réel déficit. Pour les lycées, les valeurs sont relativement bien orientées. La situation des salles polyvalentes est plus préoccupante. Les valeurs relevées sont inférieures de plus de 65 % à la valeur de référence (programme immobilier type en France). Concernant la surface des cours de recréation, l étude montre que : 70% des maternelles disposent de cours de récréation sous dimensionnées, avec une moyenne de 144 m² par division. 26% des écoles élémentaires disposent de cours de récréation sous dimensionnées avec une moyenne de 137 m² par division Par contre, les collèges et les lycées affichent une surface moyenne de cour de récréation de m², soit 138 m² par division. Ces valeurs sont conformes à celles proposées par le Ministère de l'education Nationale en France. Concernant les autres espaces : La surface de la salle des professeurs s établit à 2,25 m² par enseignant. 15 % des établissements ne disposent pas de ce type de salle des professeurs et concernent exclusivement des maternelles et des écoles primaires. 66 % des établissements disposent d infrastructures de restauration (cuisine, réfectoire ). L ensemble de ces infrastructures accueille rationnaires soit 60% du total des élèves des établissements considérés. Les réfectoires sont largement sous dimensionnés puisque le ratio de surface par rationnaire s établit à 0,65 m² SUB, soit la moitié de la surface de référence en France. Cette situation oblige les établissements concernés à multiplier le nombre de services, ce qui n'est pas sans poser des problèmes de gestion. Parfois les espaces de restauration sont aménagés dans des espaces non dédiés à cet usage (salle polyvalente, etc.). Les internats concernent 4 établissements au total soit une surface de m² SUB pour 444 lits soit un ratio de 10,7 m² par lit. Les bureaux représentent une surface de m² SUB pour un effectif administratif de 772 agents sur l ensemble des EGD. Le ratio d occupation des surfaces de bureau reste élevé avec une moyenne de 21,1 m² / agent. Sur 86 sites : 7 affichent un ratio inférieur ou égal à 12 m² par poste de travail 15 affichent un ratio compris entre 12 m² et 15 m² par poste de travail 13 affichent un ratio compris entre 15 m² et 18 m² par poste de travail 51 affichent un ratio supérieur à 18 m² par poste de travail Ces chiffres peuvent difficilement être comparés au ratio recommandé pour les immeubles de bureaux compte tenu du faible nombre d'agents dans les établissements, notamment ceux dont les effectifs sont les plus réduits. Ces espaces comportent par ailleurs des zones de réception du public qui en augmentent sensiblement la superficie. Les espaces sportifs couverts comprennent 59 salles de sport pour une superficie de m² SUB. Plus de la moitié des établissements ne disposent pas de ce type d équipement et ont recours à des installations extérieures pour 705 heures d enseignement par semaine, soit 6,1 % du total d heures d enseignement de sport (l'enseignement de la natation y représente une large part). 19

20 Par ailleurs, 130 terrains de sport sont recensés au sein des EGD. Ils occupent bien souvent les espaces dédiés aux cours de récréation. Ainsi, m² de cours de récréation ont un usage mixte, soit 37 % de leurs surfaces totales. Ces cours de recréation se présentent donc comme une ressource importante pour la pratique du sport. Elles se substituent au déficit d installations sportives et constituent certes un exemple d optimisation des surfaces des EGD mais au prix d une dégradation des conditions d enseignement et d un déficit d image de l établissement. En synthèse, les établissements présentent bien souvent un déficit important des structures annexes à l enseignement classique (BCD, salles polyvalentes, cours de récréation, équipements sportifs). Les besoins de l enseignement nécessitent le plus souvent la mobilisation de tous les espaces et un partage de leur utilisation. 7.3 Performances d exploitation (coûts / recettes) Le total des coûts immobiliers des EGD s élèvent à 25,1 M pour l année 2009 : 20 5 M de coût d occupation (dont 4,2 M de loyer de prise à bail ou de mise à disposition à titre onéreux (sur 27 sites) 16,5 M de coût de services au bâtiment (dont 7,3 M externalisé, soit 44 %) Le niveau de dépenses d occupation est particulièrement faible (20 % du coût immobilier total). Les montants sont très variables et traduisent la diversité des situations d occupation (occupation gratuite ou bail à titre onéreux). Les coûts des services au bâtiment (80 % du coût immobilier total) présentent de fortes disparités selon la zone géographique d implantation. Ils représentent un coût moyen de 303 par élève avec toutefois des écarts très importants qui sont liés aux spécificités des divers contextes locaux, notamment le niveau de vie du pays et le prix de la main d œuvre locale. Les recettes immobilières des EGD proviennent de deux sources différentes : les loyers pour occupation permanente du site les recettes de mise à disposition ponctuelle de surfaces auprès de services de l Etat, d institutions publiques, d associations, ou de tiers privés. En 2009, les recettes des mises à disposition de surfaces sur les sites des EGD s élèvent à et ne concernent que 39 sites, soit une moyenne de par établissement. Elles contribuent à hauteur de 1,57 % des dépenses d exploitation totales des EGD en A noter que certains sites tunisiens présentent des performances remarquables avec une importante contribution des recettes (location de salles pour des cours de langues) aux dépenses d exploitation. Sur les 5 dernières années, les EGD ont réalisé environ 59 M d investissements immobiliers sur les sites, soit en moyenne entre 190 et 210 par élève et par an. L investissement moyen par établissement sur 5 ans est de : 84 % des investissements se concentrent sur 10 établissements et concernent des projets de construction ou d extension. A contrario, 25 sites ne présentent aucune dépense d investissement pour les 5 dernières années. Sur les 51 sites restant, la moyenne des investissements est de l ordre de soit par an. En synthèse, Les établissements présentent des dépenses immobilières faibles et inégales selon les pays avec 400 en moyenne par élève et par an pour les dépenses de fonctionnement et 190 à 210 pour les dépenses d investissement.

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