#106, Hiver Immobilier : adaptez votre investissement à votre stratégie patrimoniale ÉCLAIRAGE ENTRETIEN ÉDITO REPÈRES

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1 ÉDITO Immobilier : pierre angulaire du patrimoine ÉCLAIRAGE Acheter un logement occupé : quels avantages? ENTRETIEN Immobilier : quelles stratégies d investissement privilégier? REPÈRES Immobilier résidentiel : légère hausse des intentions d achat #106, Hiver 2013 Immobilier : adaptez votre investissement à votre stratégie patrimoniale DOSSIER PAGE 04

2 03 ÉDITO Immobilier : pierre angulaire du patrimoine 04 À 07 DOSSIER Immobilier : adaptez votre investissement à votre stratégie patrimoniale 08 & 09 ÉCLAIRAGE Acheter un logement occupé : quels avantages? 13 SOLUTIONS Assurance vie et SCPI : des atouts pour l immobilier 14 REPÈRES Immobilier résidentiel : légère hausse des intentions d achat 15 À LA RENCONTRE DE... Aline Le Lay, l art de la finesse 10 & 11 ENTRETIEN Immobilier : quelles stratégies d investissement privilégier? 12 & 13 RÉPONSES D EXPERTS Le propriétaire bailleur doit-il s assurer? RETROUVEZ BANQUE POPULAIRE GESTION PRIVÉE SUR Twitter twitter.com/banquepopulaire YouTube youtube.com/banquepopulaire Facebook facebook.com/banquepopulaire SYNTHÈSES - BPCE, 50, avenue Pierre Mendès France, Paris. banquepopulaire.fr. Publication trimestrielle de la Banque Populaire. Tirage : exemplaires. Destinataires : clientèle patrimoniale, dirigeants, administrateurs, responsables d exploitation et conseillers en gestion de patrimoine. Directeur de la publication : François Pérol, Président du directoire de BPCE. Directeur de la rédaction : Michel Roux. Rédaction en chef : Jean-Marie Louzier. Rédaction en chef adjointe : Jean-Paul Varvenne, Marianne Vergnes. Ont participé à ce numéro : X. Babaud-Dulac, S. Bataillie, J. Bonnet, T. Bouvard, R. Brian, F. Brugière, B. Colombel, E. Cordié, M. Delattre, É. Deniziaut, B. Gantzer, R. Guillen, A. Hernandez, K. Jolly-Doyennel, M. Le Dreff, F. Maillard, B. Mariton, P. Masme, O. Morin, C. Obrecht, O. Renouf, M. Strebler. Réalisation : Publicis Consultants France - département édition. Crédits photos : Sung-IL-kim/Corbis (couverture, p. 5, 6 et 7), J. Chiscano (p. 3, 10 et 15), F. Vallon/ Natixis (p. 7), A. Fontaine (p.8 et 14), S. Durieu (p. 12), M. Ruaud/Andia (p. 12), P. Curtil (p. 13). Membre de l UJJEF. Numéro ISSN : Impression et routage : Les Éditions de l Épargne. Le papier sélectionné pour cette publication est composé de fibres recyclées et de fibres vierges certifiées FSC Mixte. En couverture, détail d un sac à main en cuir 02

3 ÉDITO IMMOBILIER : PIERRE ANGULAIRE DU PATRIMOINE Première «pierre» de la construction d un patrimoine, l immobilier est depuis longtemps considéré comme la réponse la plus sûre aux inquiétudes face à l avenir. Sans doute, comme le disait le président Franklin Roosevelt, parce que sa vertu première est qu il «ne peut pas être perdu ou volé, ni emporté...». ACTIF Ce statut de valeur refuge est toutefois loin de résumer tous les atouts du placement immobilier. S il entre majoritairement dans la plupart des stratégies de constitution d un patrimoine, l immobilier peut également être utilisé pour en gérer la transmission, grâce à l utilisation de techniques d optimisation telles que le viager ou le démembrement. Il est bien sûr le support idéal pour générer des revenus. L immobilier locatif, direct ou via des véhicules collectifs tels que les SCPI, assure à son détenteur des rendements qu il peut encore améliorer grâce à des stratégies fiscales appropriées : statut du loueur en meublé, création de déficits fonciers, utilisation de l enveloppe assurance vie... Certains investissements immobiliers peuvent aussi concilier objectifs de valorisation et plaisir de détention : le dispositif Malraux, par exemple, offre aux propriétaires la AUX MULTIPLES satisfaction de participer à une mission de préservation du patrimoine tout en bénéficiant d avantages fiscaux appréciables. Actif aux multiples visages, l immobilier impose donc, avant toute décision d investissement, une analyse patrimoniale VISAGESprécise des contraintes et besoins de l investisseur. Ce dernier trouvera, en la personne de son conseiller en gestion de patrimoine, un guide pertinent pour l aider à retenir la solution la plus adaptée à son profil et à ses objectifs. Jean-Louis Grand, Directeur du Marché de la Clientèle privée Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté 03

4 DOSSIER IMMOBILIER : ADAPTEZ VOTRE INVESTISSEMENT À VOTRE STRATÉGIE PATRIMONIALE NOTRE DÉCRYPTAGE L investissement en actifs immobiliers peut répondre à de multiples objectifs patrimoniaux. Au-delà des cibles classiques d usage (acquérir sa résidence principale, disposer d une résidence secondaire), de rendement (investir dans du résidentiel locatif procurant des revenus) ou de rentabilité (miser sur la croissance de la valeur patrimoniale), d autres stratégies d acquisition immobilière permettent de concrétiser des projets plus spécifiques. Explications. L immobilier constitue environ 70 % du patrimoine des Français ; la résidence principale y tient une place essentielle, pour sa valeur d usage. Le statut d actif patrimonial place l immobilier au cœur des stratégies de constitution d épargne et de revenus. «L immobilier peut procurer des revenus immédiats, mais permet aussi, si l investisseur le souhaite, de différer dans le temps à la fois la perception de ces revenus et la matérialisation de la plus-value du placement», explique Emmanuel Cordié, directeur marketing de Crédit Foncier Immobilier. Le placement immobilier peut ainsi s adapter à l essentiel des objectifs patrimoniaux. Par exemple, si le but prioritaire est la préparation de la retraite, l épargnant privilégiera les stratégies d acquisition à crédit. Il repoussera ainsi jusqu au moment de sa cessation d activité la perception effective de ses revenus fonciers auparavant en partie affectés au remboursement de l emprunt. Les contribuables fortement imposés ou déjà bénéficiaires de revenus fonciers opteront quant à eux pour des techniques d optimisation fiscale leur permettant de réduire leur base imposable ou le niveau de leur impôt, tout en espérant réaliser une plus-value sur le long terme. La mise en œuvre de chacune de ces techniques suppose une analyse patrimoniale approfondie de la part de votre conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous orienter vers les bonnes solutions. Investir dans l ancien en déduisant les travaux de ses revenus Le régime fiscal des revenus fonciers n est pas des plus avantageux. Directement imposables au taux marginal de l impôt sur le revenu, après imputation des charges ou déductions admises 1 fiscalement, ces derniers sont en outre soumis aux prélèvements sociaux. Pour réduire sa facture fiscale, le propriétaire bailleur peut toutefois avoir recours au mécanisme du déficit foncier. Son principe : engager des charges fiscalement déductibles telles que des dépenses de rénovation et en déduire l intégralité de ses revenus fonciers. Le recours à un emprunt pour acquérir le bien mis en location ou pour financer tout ou partie des travaux bénéficiant à ce bien peut également participer de cette optimisation, avec une limite toutefois : la prise en compte au titre d une même année des intérêts financiers sera en effet circonscrite par le montant même des loyers perçus. Autrement dit, les intérêts financiers ne peuvent à eux seuls générer un déficit foncier 2. En outre, si ces dépenses sont supérieures aux revenus fonciers annuels, le propriétaire bailleur peut en déduire le surplus de ses revenus globaux, jusqu à euros 3. C est un moyen efficace de réduire le montant de ses revenus fonciers voire de générer un déficit foncier réduisant son niveau d imposition à l impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire doit louer le bien rénové et/ou acquis en recourant à un emprunt. Acquérir l usufruit ou la nue-propriété d un bien immobilier Le bien immobilier se prête idéalement au démembrement. Selon ses objectifs, l investisseur peut choisir de n acquérir que la nue-propriété d un logement ou, à l inverse, son usufruit, c est-à-dire le droit de jouir du bien ou d en percevoir les revenus. Les contribuables imposés à l ISF sont particulièrement concernés par les stratégies dites d usufruit temporaire. En n achetant que la nue-propriété d un bien, ces nus-propriétaires bénéficient non seulement d une décote sur le prix d acquisition en pleine propriété dont le niveau varie en fonction de la durée de l usufruit temporaire, mais ils 04

5 ACHETER UN LOGEMENT OCCUPÉ EN BÉNÉFICIANT D UNE DÉCOTE Les belles adresses, bien situées, sont toujours aussi chères Pour ceux qui privilégient un investissement patrimonial et souhaitent absolument acquérir un bien de première qualité, en centre-ville des grandes métropoles, l achat d un logement occupé est une solution attractive. Le prix d acquisition est diminué d une décote qui dépend du statut du locataire en place et le nouveau propriétaire maîtrise beaucoup mieux ses risques locatifs (voir Éclairage page 8). réduisent aussi leur assiette ISF 4. Ils ne toucheront aucun revenu durant la période de démembrement ; toutefois, ils redeviendront pleinement propriétaires du bien lors de l extinction de l usufruit (généralement au bout de 15 ans). Une stratégie qui permet aux investisseurs d accroître leur patrimoine à terme, dans un cadre fiscal privilégié. Si l usufruit temporaire a été acquis par un bailleur social, le nu-propriétaire est en outre autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d emprunt contractés pour l acquisition de la nue-propriété et, le cas échéant, les dépenses de grosses réparations. Profiter des avantages de la location meublée Outre une plus grande souplesse dans la gestion des locataires qui est souvent déléguée, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) procure des avantages fiscaux spécifiques, variables selon le régime retenu. Dans les deux cas, les bénéfices retirés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) respectivement professionnels et non professionnels. Ainsi un propriétaire sera placé sous l un ou l autre de ces deux régimes selon le respect ou non de certaines conditions. Cela lui permettra, notamment, d acquérir son bien immobilier en pratiquant des amortissements respectivement sur ce logement ou sur le mobilier le composant, de bénéficier d une imposition allégée sur les loyers minorés, entre autres, de tout ou partie de ces amortissements, et de reporter ses déficits d exploitation sur son revenu global (statut LMP) ou sur ses autres revenus de même nature (statut LMNP). Le régime de la location meublée est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour en tirer, une fois le crédit remboursé, des revenus complémentaires à 05

6 DOSSIER IMMOBILIER : ADAPTEZ VOTRE INVESTISSEMENT À VOTRE STRATÉGIE PATRIMONIALE DES PLACEMENTS QUI ACQUIÈRENT DE LA PLUS-VALUE DANS LE TEMPS moindre coût fiscal par effet de l imputation des amortissements n ayant pas été préalablement déduits. Mais il est complexe à mettre en œuvre, en particulier s agissant du régime de loueur professionnel 5. Quelle que soit la solution de location en meublé retenue, il peut être judicieux de se tourner vers les solutions clé en main. Préserver l immobilier ancien en bénéficiant d avantages fiscaux Les contribuables fortement imposés peuvent se tourner vers les dispositifs Malraux. La loi Malraux permet aux investisseurs de participer à la restauration de certains immeubles de quartiers anciens tout en bénéficiant d avantages fiscaux incitatifs. L investissement, en direct ou via une SCI soumise à l impôt sur le revenu, donne droit à une réduction d impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % des dépenses engagées, selon la nature de l immeuble et sa localisation, dans la limite de euros de dépenses annuelles. L avantage fiscal n est accordé qu en contrepartie de la location du bien nu pendant au moins neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. _ > Retrouvez notre expertise sur 1. Déduction forfaitaire dans le cas du régime du micro-foncier sous réserve d un montant maximal de ce type de revenus, imputation des charges réelles ou selon un taux forfaitaire, prise en compte d amortissements selon le régime fiscal opérant. 2. Le surplus éventuel d intérêts financiers non imputés se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. 3. Au-delà, les déficits fonciers se reportent sur des revenus de même nature des dix années suivantes. 4. Un bien grevé d usufruit entre, en principe, dans le patrimoine imposable de l usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. 5. Contrainte, notamment, de retirer de cette activité plus de euros de recettes brutes annuelles devant excéder l ensemble des autres revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour plus de précisions, voir également l espace Gestion Privée sur le site banquepopulaire.fr. 06

7 INTERVIEW LA SCPI, UN PRODUIT DE RENDEMENT Quel est le principal attrait d une SCPI pour un épargnant? Serge Bataillie : Si l on devait n en citer qu un, ce serait incontestablement le rendement. Non seulement le niveau du rendement lui-même, en valeur absolue, mais sa stabilité et sa linéarité dans le temps. Les produits gérés par NAMI - AEW Europe*, par exemple, ont servi historiquement à leurs souscripteurs un rendement qui oscille entre 4,5 % et 5,5 %. C est la grande force des SCPI, comparées à d autres placements financiers dont la rentabilité ne bénéficie pas d une telle «visibilité». Ce n est bien sûr pas leur seul avantage. Les SCPI offrent aux particuliers un accès et une diversification sur des classes d actifs l immobilier professionnel notamment dans lesquelles ils ne pourraient prétendre investir en direct. Elles les déchargent également de la gestion de leur patrimoine immobilier, qui est confiée à des professionnels du secteur, donc a priori plus pertinents dans la sélection et la gestion de leurs investissements. Quand et comment l argent des souscripteurs de SCPI est-il investi? S. B. : Les SCPI investissent dans des biens immobiliers dont la nature est définie par leur objet social. Chez NAMI, elles sont essentiellement spécialisées dans l immobilier professionnel au sens large bureaux, locaux commerciaux, entrepôts car nous considérons que les rendements dégagés par ce type d actifs sont très largement supérieurs à ceux de l immobilier résidentiel. Nous avons également choisi de FOCUS SUR LES RENDEMENTS 2014 La dégradation de la situation économique, les défaillances d entreprises, la pression à la baisse des loyers commerciaux font craindre une réduction de la rentabilité des SCPI. «Nous anticipons un léger tassement des rendements sur le 1 er semestre 2014, mais il devrait être limité et temporaire», explique Serge Bataillie. Les SCPI gérées par NAMI - AEW Europe n ont subi que très peu d impayés. Les taux de vacance des immeubles peuvent fluctuer, mais ils restent faibles sur le long terme en raison de la réactivité des équipes commerciales du groupe. privilégier les SCPI à capital fixe, par opposition aux SCPI à capital variable. Nous pensons que ce type de véhicules permet de mieux maîtriser la qualité des investissements, et donc d assurer une meilleure rentabilité aux souscripteurs. En pratique, cela signifie que lorsque l une de nos SCPI procède à une augmentation de capital, il y a un délai de latence, de l ordre de trois à six mois, entre le moment où les souscriptions sont versées et celui où la totalité du capital recueilli est investi en actifs immobiliers. De quoi dépend le rendement servi aux souscripteurs? S. B. : Les revenus perçus par les porteurs de parts de SCPI sont, pour l essentiel, issus des loyers perçus. C est la raison pour laquelle nous sommes très attentifs, chez NAMI - AEW Europe, non seulement à la qualité des biens immobiliers détenus, mais aussi à la solvabilité et à la stabilité des locataires qui les occupent. Les plus-values réalisées lors de la revente d une partie des immeubles détenus constituent un autre moteur de performance dont disposent les SCPI. Elles sont le plus souvent mises en réserve, et sont utilisées ponctuellement pour améliorer le rendement servi aux souscripteurs lorsque le niveau des loyers encaissés sur une année est un peu inférieur à celui des années précédentes. Cette gestion prudente explique pourquoi les SCPI, tout du moins celles que nous gérons, sont capables d offrir aux épargnants cette linéarité de rendement que j évoquais précédemment. * Au sein du Groupe AEW Europe, NAMI AEW Europe est dédiée à la distribution de solutions notamment grand public. Elle déploie son savoir-faire à la gestion de 8 SCPI et d un OPCI Grand Public, soit, en volume d actifs immobiliers gérés, l équivalent de 1,2 Md. AEW Europe, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d actifs immobiliers pour compte de tiers, gère près de 18 Mds d actifs immobiliers. AEW Europe est une filiale de Natixis Global Asset Management, le Pôle Epargne de Natixis. Serge Bataillie, Directeur général de NAMI - AEW Europe 07

8 ÉCLAIRAGE ACHETER UN LOGEMENT OCCUPÉ : QUELS AVANTAGES? Qu il s agisse d un investissement locatif ou d un logement destiné à être occupé par son acquéreur, l achat d un bien occupé présente de nombreux avantages, à commencer par une décote sur le prix d acquisition. Cette opération impose toutefois de bien vérifier les termes du bail du locataire occupant. et entretenus dans la durée. L historique de paiement des locataires est en outre parfaitement tenu à jour et dûment vérifié. Enfin, la plupart des appartements vendus par les institutionnels sont de grande qualité (généralement de type haussmannien à Paris) et situés dans les centres-villes, où la pérennité des prix semble plus assurée. À quelles contraintes l acquéreur est-il soumis? Les contraintes résultent essentiellement des droits dont bénéficie le locataire en place. Le propriétaire est en effet soumis aux règles de droit commun si le bail est un bail classique 2 : il ne peut récupérer son bien à l issue du bail que pour l habiter ou le revendre, à condition de l avoir signifié à son Le principe est simple : plutôt que d acquérir un logement vacant, l investisseur achète un bien déjà occupé par un locataire. Le bail dont ce dernier est titulaire est simplement transmis d un propriétaire à l autre, tout comme les droits de propriété immobilière. Quels sont les avantages pour l acquéreur? Ils sont nombreux. Le plus évident est la décote, par rapport au prix de vente du même bien cédé vide, dont bénéficie le nouveau propriétaire. Ce «discount» à l entrée rassure l acquéreur sur la probabilité, lors de la revente future du bien libre, de réaliser une plus-value de cession. C est pourquoi les spécialistes parlent de «plusvalue d acquisition» sur les achats occupés. Le logement acquis est en outre immédiatement rentable, puisque déjà loué. Mieux encore, le nouveau bailleur maîtrise parfaitement ses risques locatifs : il peut échapper au risque de vacance locative et connaît les caractéristiques financières du locataire en place. Il peut donc estimer à l avance son rendement locatif et pourra plus aisément obtenir un prêt pour financer son acquisition. Comment acheter un logement occupé? Il existe trois moyens de trouver un logement occupé : se mettre en quête d un vendeur particulier en consultant les annonces immobilières ; mandater une agence immobilière ; ou s adresser, au travers de son conseiller en gestion de patrimoine, à des spécialistes de la vente occupée. Ces derniers sont chargés de vendre, par lot, des biens provenant du patrimoine de grands investisseurs institutionnels. Ce système dit de «vente à la découpe», strictement encadré par une réglementation spécifique 1, est particulièrement sécurisant pour l acquéreur. Les logements sont en effet issus d immeubles ayant fait l objet de diagnostics techniques et environnementaux, 5 % C est la part des ventes de logements occupés sur le marché des transactions immobilières Source : Notaires de France, Ad Valorem

9 AVIS D EXPERT locataire six mois avant la fin du bail. Certains locataires bénéficient par ailleurs d une protection renforcée. C est le cas si ces derniers sont âgés de plus de 70 ans, ou handicapés, et gagnent moins d une fois et demie le Smic : le bail est alors automatiquement renouvelé. Les spécialistes parlent dans ce cas de baux «à long terme» 3. Il existe également des baux spécifiques, qui confèrent là encore des droits supplémentaires à leurs détenteurs : c est le cas des baux dits «loi de 48». Quel est le niveau de la décote? Le niveau de la décote est variable d un bien à l autre. Il dépend de plusieurs facteurs : la nature du bien lui-même, sa situation géographique la décote sera moins élevée si le logement est situé dans une zone «tendue» et les caractéristiques du bail en place. Un bail «loi de 48» ou «de long terme» donnera ainsi lieu à une décote beaucoup plus importante jusqu à 25 % et plus qu un bail classique, mais impliquera également pour le propriétaire un moindre rendement, et souvent des travaux de remise en état plus importants lors de la récupération du logement. Pour les baux classiques, c est évidemment la durée restante du bail qui entre en ligne de compte : plus le bail est proche de son terme, moins la décote sera importante. En moyenne, dans ce cas, les professionnels estiment que les décotes constatées évoluent dans une fourchette située entre 8 % et 12 % en région parisienne, voire plus en province. Quels sont les objectifs de l acquéreur? Selon les professionnels, il existe deux profils d acheteurs de biens occupés. Les premiers ont pour objectif d acquérir au moindre coût leur future résidence principale : il peut s agir par exemple d expatriés qui préparent leur retour ou de familles qui anticipent la naissance d enfants. Les seconds ont une logique d investisseurs locatifs de long terme. L achat d un logement occupé le plus souvent financé à crédit leur permet de s assurer, une fois l emprunt remboursé, de revenus locatifs venant en complément de leur pension de retraite par exemple. Le rendement fiscal de ce type d opération peut, en outre, être dopé lorsque le propriétaire est en mesure d établir un nouveau bail et qu il procède à des travaux de réhabilitation, générant ainsi des déficits fonciers. RÉNOVATION QUELLES SUBVENTIONS POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS? En 2014, les propriétaires bailleurs auront accès à deux grandes catégories d aides publiques pour réaliser des travaux locatifs : les subventions de l Agence nationale de l habitat (Anah) et l éco-prêt à taux zéro (éco-ptz). Le projet de loi de finances pour 2014 prévoit en effet que le crédit d impôt développement durable (CIDD) ne soit plus accessible aux propriétaires bailleurs à compter du 1 er janvier Sont éligibles à l Anah les travaux importants destinés à remédier à des situations d insalubrité ou d habitat indigne, ainsi que les travaux d amélioration destinés à l adaptation du logement au handicap du locataire ou à l amélioration des performances énergétiques (+ 35 % au minimum). Réalisés dans un logement impérativement de plus de 15 ans, ces travaux doivent être d un montant supérieur à euros, figurer sur la liste des travaux dits recevables et être effectués par des professionnels. Enfin, l éco-prêt à taux zéro, bonifié par l État mais distribué par les établissements bancaires, peut financer jusqu à euros de travaux d économie d énergie spécifiques. Sa version éco-ptz pour les syndicats de copropriété sera également utilisable par les copropriétaires bailleurs lorsque le décret la concernant sera publié. 1. Accords collectifs de mars 2005, loi dite «Aurillac» de juin Bail régi par la loi du 6 juillet Locataires protégés par la loi et les accords collectifs de Jean-Christophe de Geyer d Orth Crédit Foncier 09

10 ENTRETIEN IMMOBILIER : QUELLES STRATÉGIES D INVESTISSEMENT PRIVILÉGIER? Les marchés de l immobilier subissent désormais les conséquences de la conjoncture économique. S agit-il d une simple correction ou d une crise plus durable? Comment les investisseurs doivent-ils réagir? Les réponses de Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier. 10

11 Quelles sont, aujourd hui, les grandes tendances de l immobilier résidentiel? La baisse des prix va-t-elle se poursuivre? Ce que l on constate, très clairement, c est une forte baisse des transactions dans l immobilier ancien. Leur volume annuel est passé de en 2011 à en Nous estimons qu il devrait s établir à en 2013, soit une chute de 20 % sur les deux dernières années 1. Les prix, quant à eux, résistent. À Paris, sur un an glissant 2, ils ne reculent que de 1,1 %, et de respectivement 0,3 % et 0,4 % en petite couronne francilienne et en province. Cette dichotomie apparente entre baisse des transactions et stabilité des prix s explique par la sélectivité des acquéreurs, qui se concentrent sur les biens de qualité. Cela a pour effet de tirer vers le haut la moyenne des prix constatés et de masquer une baisse sans doute beaucoup plus sensible de l ensemble du marché. Nous nous attendons à ce que les prix s ajustent plus visiblement au cours des prochains mois. Cette correction sera plus ou moins marquée selon les secteurs. Sur les marchés dits de pénurie où la demande est toujours supérieure à l offre, comme sur les immeubles de centre-ville des grandes métropoles, elle sera moindre, mais néanmoins significative. Quelle est la fourchette estimative des reculs attendus? Et quid du marché du neuf? Le recul devrait être de l ordre de 5 % sur les marchés tendus, et sans doute de plus de 20 % en province, hors centres-villes. Depuis plusieurs mois, les critères d emplacement et de qualité sont devenus très discriminants, et cette tendance va se poursuivre. Le marché du logement neuf est lui aussi en repli. Le nombre de constructions est en baisse (- 11,1 % sur un an glissant, à fin juin 2013). On constate surtout un fort recul des demandes de permis de construire (- 13,5 %), qui dénote la frilosité des promoteurs face au contexte conjoncturel. Cette réduction de l offre à venir sera en revanche un facteur de soutien du marché résidentiel qui demeure en situation de déséquilibre structurel. Quel est l impact du niveau des taux d intérêts sur ces marchés? Les taux d intérêts se sont légèrement tendus au cours des derniers mois. Cependant, ils demeurent à des niveaux historiquement très bas, aux alentours de 3 %. Il faudrait une remontée très sensible supérieure à 1,5 % pour que le crédit apparaisse comme un facteur de blocage supplémentaire du marché, une hypothèse qui nous semble très peu probable. Qu en est-il de l immobilier professionnel? Est-il soumis aux mêmes tendances? Sa situation est un peu paradoxale. D un côté, le marché locatif est en fort ralentissement et l on constate une pression à la baisse, en raison de la conjoncture économique, sur le niveau des loyers (- 3,12 % sur un an glissant, à fin septembre 2013). De l autre, le marché de l investissement reste soutenu. Ce décalage s explique en partie par l écart de rendement, toujours très positif, entre l immobilier professionnel et d autres placements, notamment monétaires. Ce secteur reste donc, pour l instant, relativement préservé. Compte tenu de tous ces facteurs, quelles stratégies les investisseurs doivent-ils privilégier? Il faut rappeler que l immobilier est un placement de moyen et long terme. On ne «joue» pas avec l immobilier comme d aucuns peuvent le faire sur certains actifs financiers. Ce sont les tendances Stéphane Imowicz Directeur général de Crédit Foncier Immobilier structurelles qui doivent guider les choix de l investisseur. Or, faut-il le rappeler, la valeur de l immobilier a doublé au cours des quinze dernières années. Il est donc finalement assez sain que le marché «corrige» et se réorganise. La crise et le blocage actuels sont conjoncturels ; ce constat impose toutefois une approche plus prudente et circonstanciée de l investissement. Il est désormais impératif de privilégier la qualité du bien, dans tous les sens du terme, et pas uniquement sa localisation. La demande reste, comme évoqué, supérieure à l offre mais elle se concentre sur une partie plus restreinte du marché. L investisseur doit donc choisir des biens de très bonne qualité, ou réaliser les travaux nécessaires pour les faire monter en gamme. Il peut également s intéresser à des produits spécifiques comme l achat occupé, qui lui permet d acquérir des biens avec une décote, ou au dispositif Duflot qui peut présenter une rentabilité intéressante. L immobilier professionnel, accessible via des produits collectifs tels que les SCPI, reste également une solution à privilégier euros C est le prix médian au mètre carré des appartements anciens à Paris. Il accuse une baisse de 1,9 % sur un an. En province, le plus fort repli est enregistré à Saint-Étienne (- 8,8 %), la plus forte hausse à Béthune (+ 8,3 %). Source : Notaires de France octobre Source : Crédit Foncier Immobilier 15 octobre Variation entre le 2 e trimestre 2012 et le 2 e trimestre PRIVILÉGIER LA QUALITÉ DU BIEN 11

12 RÉPONSES D EXPERTS INVESTISSEMENT LOCATIF LE PROPRIÉTAIRE BAILLEUR DOIT-IL S ASSURER? Aucun texte n impose de manière générale au propriétaire bailleur une obligation d assurance. Cependant, une telle obligation se retrouve dans des circonstances multiples. Trois catégories de garanties peuvent à ce titre être mobilisées. L assurance incendie, pour un bien en copropriété, est souscrite par le syndicat des copropriétaires par l intermédiaire du syndic. Cette disposition entre dans les obligations posées par la loi de 1965 à l égard du syndicat des copropriétaires. Pour un bien en propriété, cette garantie peut être rendue obligatoire, notamment par le contrat de prêt immobilier souscrit par le propriétaire, dans une association syndicale libre ou par divers textes. Deuxième catégorie de garantie : l assurance risque locatif. Pour un bien loué, il appartient au locataire de souscrire cette assurance. Son absence est d ailleurs une cause de résolution du contrat et le fait, pour un administrateur de biens, de ne pas réclamer sa preuve constitue une faute. Pour un bien vacant, et en cas de copropriété, les polices souscrites par le syndic contiennent parfois une garantie au profit des copropriétaires*. Il faut donc se renseigner auprès du syndic pour connaître les risques couverts. Enfin, dernière catégorie de garantie, l assurance responsabilité civile. Elle n est pas spéciale à l immeuble mais peut garantir un propriétaire contre le trouble de voisinage provoqué par un locataire ou lui être utile à l égard d un locataire. Concernant les baux commerciaux, la situation est réglée de manière quasi systématique par le contrat de bail qui prévoit une délégation au profit du bailleur. En conclusion, il est prudent, pour un propriétaire bailleur, de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH) étant donné son coût généralement peu onéreux. * Toutefois, les polices souscrites par le syndic contiennent de moins en moins souvent cette garantie au profit des copropriétaires. Éric Lucia Crédit Foncier PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES COMMENT S APPLIQUE L ÉVENTUELLE TAXE ADDITIONNELLE? Les plus-values immobilières supérieures à euros, réalisées depuis le 1 er janvier 2013*, sont susceptibles d être soumises à une taxe dont le taux est croissant. Il varie de 2 % à 6 % en fonction du montant de la plus-value. Cette taxe s ajoute à l impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Toutefois, les opérations habituellement exonérées d impôt (cession de la résidence principale, exonération pour durée de détention ) et les cessions de terrains à bâtir ne sont pas concernées. Des précisions ont été apportées à l été 2013 par l administration fiscale lorsque la cession est effectuée conjointement par des concubins, des partenaires pacsés ou porte sur un bien détenu en communauté par un couple marié. Dans ces cas de figure, l appréciation du seuil de euros et la détermination de l assiette de calcul s effectuent au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun et non au regard de son montant total. Ainsi un couple marié réalisant une plus-value nette imposable ne dépassant pas euros, suite à la vente d une résidence secondaire appartenant à la communauté par exemple, échappera à cette taxation. * Il convient de retenir la date de signature de l acte authentique. Toutefois, les cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 ne sont pas concernées, quelle que soit la date de signature de l acte authentique. Florence David Banque Populaire Atlantique 12

13 SOLUTIONS RÉGIMES MATRIMONIAUX QUEL SORT CONNAÎT UNE CONSTRUCTION RÉALISÉE PAR DES ÉPOUX? Les époux communs en biens qui édifient une construction sur un terrain, bien propre de l un d eux, doivent mesurer les conséquences d une telle opération lorsqu ils sont mariés sous un régime de communauté (cas du régime légal par exemple). En effet, le Code civil 1 stipule que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. En conséquence, l époux propriétaire du terrain conservera la construction en cas de divorce ou de décès, ce qui constitue un avantage certain si le bien revêt une valeur affective. Lors de la dissolution du régime matrimonial 2, une récompense 3 dédommagera la communauté de sa participation financière de sorte que l autre époux aura un droit pécuniaire sur la valeur de la construction (hors terrain) au jour de la liquidation de la communauté. À titre d exemple, un couple, marié sans contrat, a fait construire sa résidence principale sur le terrain de l épouse reçu par donation de ses parents. Au jour du divorce, la maison est estimée à euros. L épouse, propriétaire du terrain et de la construction, doit une récompense de euros à la masse commune qui sera partagée par moitié entre les époux. 1. Article 552 du Code civil. 2. Soit en cas de divorce, soit au décès de l un des époux. 3. Article 1468 du Code civil. ASSURANCE VIE ET SCPI : DES ATOUTS POUR L IMMOBILIER L assurance vie dispose d'attraits, notamment fiscaux, et les placements dits de «pierre-papier» tels que les SCPI affichent qualité et régularité des rendements servis. Alors, pourquoi ne pas concilier leurs avantages respectifs? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une solution simple et performante pour les particuliers souhaitant investir dans l immobilier sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine. Avec un avantage supplémentaire : celui de procurer un rendement attractif 1 et régulier (voir Interview page 7). Toutefois, les SCPI peuvent présenter quelques inconvénients : le rendement dégagé subit une fiscalité qui n est guère favorable. Les revenus versés par les SCPI sont en effet imposables, sauf déductions prévues par les textes, dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, la quasi-totalité des gains engrangés sont taxables, outre les prélèvements sociaux 2, au taux marginal d imposition de l impôt sur le revenu ce qui, surtout lorsque le contribuable se situe dans la tranche marginale supérieure 3, réduit le rendement net de l investisseur. En souscrivant des parts de SCPI via un contrat d assurance vie, l épargnant bénéficie alors de la fiscalité de l assurance vie. Dans ce cas, les revenus, capitalisés au sein de cette enveloppe, ne subiront, en cas de rachat sur le contrat après huit ans, qu une taxation de 7,5 % 4. De même, la plus-value éventuelle ne relèvera pas du régime des plus-values immobilières des particuliers mais de la même taxation de 7,5 % aux mêmes conditions. Toutefois, aucun abattement ne s appliquera alors sur la taxation des plus-values des SCPI en fonction de la durée de leur détention, ni aucune exonération au bout de 22 ans (fiscalité) ou 30 ans (prélèvements sociaux), contrairement au cas d un investissement en direct. Enfin, dernier atout, en termes de succession : au décès de l assuré, les parts de SCPI logées dans l assurance vie bénéficient du régime d exception de cette enveloppe 5. Détenues en direct, elles auraient été intégrées à l actif successoral et soumises au barème progressif des droits de succession. Olivier Piales Banque Populaire Massif Central 1. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 2. Prélèvements sociaux de 15,5 % en l état actuel des textes, dont 5,1 % de CSG déductible de l impôt sur le revenu au titre de l année suivante % en 2013, plus éventuelle contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR). 4. Après un abattement annuel de euros pour un souscripteur soumis à l imposition commune (4 600 euros dans le cas contraire). S y ajoutent les prélèvements sociaux sur la quote-part imposable dans le rachat. 5. Chaque bénéficiaire peut recevoir euros en franchise de droits sur les capitaux décès tous contrats confondus, avec un régime spécifique pour les versements effectués par le souscripteur après l âge de 70 ans. 13

14 REPÈRES IMMOBILIER RÉSIDENTIEL : LÉGÈRE HAUSSE DES INTENTIONS D ACHAT Dans sa dernière lettre de conjoncture, le promoteur Nexity observe une amélioration des intentions d achat immobilier, en hausse de 3 points depuis le début de l année. Cette tendance, qui reflète une légère reprise du marché, profite davantage aux logements anciens ; dans le même temps, 5,2 % des Français envisagent une acquisition dans le neuf, contre 4,6 % en janvier Le contexte économique a beau demeurer morose, un léger mieux semble se dessiner sur le marché de l immobilier résidentiel : selon la dernière étude conjoncturelle publiée par le promoteur immobilier Nexity*, les intentions d achat des Français sont en effet reparties à la hausse à la fin du troisième trimestre Elles s établissaient à 15 % en septembre dernier contre 12 % en janvier, soit une progression de 3 points sur les neuf derniers mois. La principale motivation des acheteurs potentiels est d acquérir leur logement (à 82 %). Seuls 16 % d entre eux envisagent un investissement locatif une proportion stable depuis le début de l année. A contrario, si 85 % des répondants excluent d acheter un bien immobilier dans l année à venir, c est en majorité parce qu ils sont satisfaits de leurs conditions de logement actuelles. Ils sont toutefois 26 % à déclarer ne pas pouvoir envisager d acquisition en raison de moyens financiers insuffisants. Les logements anciens ont de nouveau «la cote» L étude Nexity souligne une autre tendance : le retour d une préférence pour les logements anciens. Parmi les 15 % de Français se déclarant acquéreurs potentiels, seul un tiers avait l intention d acheter un logement neuf en septembre dernier. Cette reprise des intentions d achat est davantage orientée vers l immobilier ancien. En effet, si les intentions d achat dans le neuf retrouvent leur niveau d il y a un an à 5,2 % en septembre, elles progressent de 0,6 point par rapport à janvier 2013, elles restent en deçà de leur niveau de septembre 2012 (5,3 %). Les Français les plus intéressés par un achat dans le neuf sont les jeunes actifs (11 % des ans), les plus diplômés (10 % des bac + 3 ou plus), les CSP supérieures (12 %) et les Parisiens, qui souffrent de la pénurie de logements au sein de la capitale (9 %). * Étude réalisée par Ipsos, en face à face, du 5 au 9 juillet puis du 6 au 10 septembre 2013 auprès de personnes constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus EUROS C est le montant moyen d un achat immobilier en France en Ce montant moyen, qui a progressé de euros par rapport à 2012, atteint près de euros en Île-de-France et euros à Paris, pour une surface moyenne achetée de 56 mètres carrés. Source : Empruntis. 14

15 À LA RENCONTRE DE... ALINE LE LAY L ART DE LA FINESSE Depuis 1989, Aline Le Lay exprime et partage sa passion pour la création et les pièces uniques à travers la peinture sur porcelaine. Un art ancestral que maîtrise aujourd hui à la perfection cette cliente de la Banque Populaire Val de France basée à Tours. «J ai rencontré la peinture sur porcelaine en Je suivais alors mon mari, muté en Suisse pour son travail. Entourée de neige, j ai d abord voulu rencontrer des gens autour d un atelier créatif. Atelier que je n ai plus quitté pendant cinq ans.» Comme tout débutant, Aline Le Lay commence par travailler le bleuet, cher à la reine Marie-Antoinette. «Il fallait poser la pointe de son pinceau, appuyer légèrement dans l axe puis le relever. Ce premier geste, c est la base.» Plus elle avance en technicité, plus elle se passionne pour la création. C est ainsi que naîtront ses «empilations», objets en porcelaine collés entre eux pour former de véritables sculptures. Bien loin de la porcelaine synonyme de vaisselle, ces objets sont parfois totalement détournés de leur utilisation première et deviennent d authentiques pièces de collection. Quant à transformer sa passion en métier, Aline Le Lay avoue recevoir les commandes de collectionneurs avisés : «Mes clients sont des gens exigeants qui traquent l objet unique.» La passion du détail «La peinture sur porcelaine, c est une découverte à l infini. Il y a à la fois la technique, les formes on n a jamais fait le tour!» Aline Le Lay a parcouru un long chemin avant de maîtriser cet art qui marie dessin, peinture mais aussi préparation des matériaux. «On n ouvre pas un tube pour se mettre directement à peindre, il y a un côté très apprenti chimiste. On part de pigments broyés très finement, que l on enrichit ensuite avec des essences de lavande ou de térébenthine par exemple. Suivant la précision et l affinage du dessin, la peinture, qui en cuisant rentre dans l émail, peut forcer l artiste à reprendre sa cuisson plus de dix fois.» Un art qui fait également appel à des techniques ancestrales où le mariage de la plume et des pinceaux très fins peut s associer à des matériaux aussi recherchés que l or, le bronze ou encore le platine. Entourée de plumes, de fioles et de pinceaux, Aline Le Lay aime s attarder dans son atelier face aux deux belles fenêtres qui laissent entrer la lumière, l une de ses sources d inspiration premières. Et parce que passion rime aussi avec partage, l artiste ouvre son atelier une fois par semaine à des apprentis peintres sur porcelaine, qu elle forme, à son tour, aux techniques longuement affinées. ZOOM SUR Les prochains rendez-vous d Aline Le Lay - Une manifestation à but caritatif à retenir : le Salon international des œufs décorés de Tours en mars Sa prochaine exposition : du 30 mai au 12 juin 2014 au pavillon Charles X de Saint-Cyr-sur-Loire (37) - Une idée de voyage : la «Mega Exhibition of Porcelain Painting», au Chatrium Hotel Riverside à Bangkok _ > Pour en savoir plus, rendez-vous sur 15

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