Le bail commercial à l épreuve de la crise

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1 Le bail commercial à l épreuve de la crise A la recherche de flexibilité et de sécurité 29 janvier 2014 Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du Master de Management Immobilier de l ESSEC

2 Programme de la matinée Matinée - 1 ère partie Présentation générale du statut des baux commerciaux Limites entre ordre public et aménagements contractuels : qu est ce que l on peut négocier? Comment organiser la flexibilité dans le bail? Matinée - 2 ème partie - PAUSE - Comment sécuriser les coûts du bail pour le preneur? Témoignages Comment bien connaitre les coûts d utilisation d un immeuble? Quels outils mettre en place? L exemple du bail loyer tout inclus. 2

3 Qu est ce que le bail commercial? C est un contrat de louage soumis à un statut réglementé laissant une place à la liberté contractuelle. A ne pas confondre avec des baux voisins 3

4 C est un contrat de louage 4

5 Le bail commercial est d abord un contrat Principe d intangibilité du contrat : l impossible modification unilatérale Principe d exécution de bonne foi des contrats : Loyauté Coopération Cohérence Contrôle par le juge Pouvoir de requalification Pouvoir d interprétation Rappel : un contrat doit être conclu entre des personnes existantes Nullité du contrat conclu avec une société en formation Civ. 3, 5 octobre 2011 : nullité absolue 5

6 Code monétaire et financier Cadre légal des conventions de location Textes applicables Code de commerce Bail commercial Code de l environnement Textes non codifiés 6

7 Cadre légal des conventions de location Typologies des baux Convention sur le domaine public Art. 57A + LME : C. com. L Bail commercial Bail dérogatoire Bail professionnel Convention d occupation précaire Code Civ. - Contrat louage L et s. C. Com. 7

8 Soumis à un statut réglementé 8

9 Condition essentielle du contrat : L obligation de délivrance du bailleur C. civ. art. 1719, alinéa 1 : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ( )» Consiste à délivrer la chose louée ainsi que tous ses accessoires. Condition essentielle de l existence du contrat Conséquences : interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur Illustrations : Clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l état (Civ. 3, 18 décembre 2012; Civ. 3, 5 juin 2013) Extension aux parties communes (Civ. 3, 31 octobre 2012) Attention aux diligences préalables à effectuer : SECURISER LE BAIL 9

10 Ordre public (loi ou jurisprudence) : pour protéger le preneur Durée minimale de 9 ans (sauf bail dérogatoire) Liberté de cession du droit au bail avec le fonds de commerce (possibilité de l encadrer) Encadrement à la hausse du loyer (révisions légales / plafonnement) Droit au renouvellement du bail pour le preneur (propriété commerciale) Congé par acte extrajudiciaire (C. com. art. L.145-9) Droit à la déspécialisation = extension ou modification de la destination Délai d un mois pour la clause résolutoire (C. com. art. L Civ. 3, 8 décembre 2010) 10

11 Laissant une place à la liberté contractuelle comprendre les limites 11

12 Il y a (encore) une large place pour la négociation des parties A l exception des dispositions d ordre public du statut, des autres dispositions légales et de l obligation essentielle de délivrance, les parties sont libres de négocier des stipulations du bail. En l absence de stipulation contractuelle, la loi s applique : elle est supplétive à la volonté des parties. Il est important de connaitre les pratiques de place pour la typologie d actif considéré. 12

13 Adoption conventionnelle du statut Possible de se soumettre conventionnellement au statut Mais pour toutes les dispositions du statut : pas de «shopping» (Ass. Plen. 17 mai 2002) Conditions Il ne doit pas exister un autre statut impératif (ordre public applicable) Sauf renonciation expresse non équivoque et postérieure à l acte Sauf texte permettant une option entre deux statuts d ordre public (exemple: bail professionnel ou bail commercial) Effets Application impérative du statut même si ses conditions ne sont pas remplies Difficultés d appliquer le statut en l absence d existence des conditions de la propriété commerciale 13

14 Pour mémoire, les contrats voisins Bail dérogatoire, convention d occupation précaire, bail professionnel 14

15 Le bail commercial n est pas Un bail dérogatoire (L C. Com) Durée : au maximum de 24 mois Augmentation de la durée autorisant un bail dérogatoire jusqu à 3 ans Pouvoir de requalification du juge Une convention d occupation précaire Conditions Risques Bail professionnel mais application conventionnelle du statut Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 C. com. art. L (LME du 04 août 2008) Pour les activités libérales (quelque soit la forme sous laquelle elles sont exercées) ATTENTION : Prescription biennale du statut pour en revendiquer le bénéfice (C. com. art. L ) 15

16 Comment trouver de la flexibilité dans le bail? Flexibilité dans la durée sur les surfaces sur l utilisation 16

17 La flexibilité dans la durée Conclure un bail dérogatoire. Négocier les facultés de résiliation anticipée Exercer son droit d option. 17

18 Bail dérogatoire, convention d occupation précaire : dans quels cas les utiliser? Bail dérogatoire Exemple 1 ( ce que l on peut faire) : utilisation du bail dérogatoire comme période de «test» pour les parties Exemple 2 (ce qu il ne faut pas faire) : conclure un bail dérogatoire à la suite d un bail commercial (C.com, art. L «lors de l entrée dans les lieux») Convention d occupation précaire Exemple 3 (ce que l on peut faire) : mise à disposition d un local dans l attente de la réitération d une promesse de vente (Civ. 3, 10 juillet 1996) Exemple 4 (ce qu il ne faut pas faire): recourir à cette convention à défaut de circonstances particulières de précarité extérieures à la volonté des parties (Civ. 3, 19 novembre 2003) 18

19 Résiliation anticipée du bail commercial : Les aménagements possible de la durée Principe : durée du bail minimale de 9 ans (ordre public) Droit légal à la faculté de résiliation triennale pour le preneur (C. com. art. L.145-4) Possibilité d aménager les conditions de sortie Bail 3/6/7/8/9 ans Bail 1/2/3/6/9 ans Faculté de résiliation anticipée assortie d une indemnité financière Renonciation à donner congé par le preneur en cours du bail : incentive financier Roll-over lease : renonciation du bailleur à donner congé s oblige au renouvellement 19

20 Résiliation anticipée : Aménagements possibles mais limités du congé Principe et formalisme : Congé délivré au moins 6 mois à l avance. Congé délivré par acte extrajudiciaire Dispositions d ordre public (C. com. art. L ) Destinataire du congé : Bailleur? Mandataire? Possibilité de négocier une durée de préavis plus longue (exemple : 9 mois) Possibilité de report de la date d effet du congé Prévision contractuelle Accord a posteriori entre les parties 20

21 Renouvellement : le droit d option du preneur Hypothèse : délivrance d un congé avec offre de renouvellement Cas dans lesquels les intentions du preneur ne sont pas fixées : Rester dans les locaux et renouveler le bail Quitter les locaux à une date encore inconnue Possibilités offertes au preneur : Négocier avec le bailleur un report de la date d effet du congé Négocier avec le bailleur un renouvellement avec des facultés de sorties anticipées Exercer le droit d option (droit offert au preneur de renoncer au renouvellement) Conditions : congé avec offre de renouvellement délivré au preneur par le bailleur Délais : à tout moment jusqu à l expiration d un délai de un mois à compter du caractère définitif de la décision statuant sur la fixation judiciaire du loyer de renouvellement (C.com, art. L ) 21

22 De la flexibilité dans les surfaces Augmenter ou diminuer les surfaces louées au cours du bail 22

23 Réduire les surfaces Négocier des facultés de «résiliation partielle» du bail Faculté de restituer des surfaces en cours de bail Impact sur le loyer et son indexation Impact sur le montant du loyer de renouvellement Négocier des facultés de sous-location Principe : sous-location interdite (C. com. art. L ) Sous-location totale (rare) ou partielle / sous-location intragroupe Conditions formelles de la sous-location Précaution à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire 23

24 Augmenter les surfaces Immeuble multi-occupants Négocier des droits de préférence sur la prise à bail de locaux complémentaires dans l immeuble Immeuble mono-occupant Négocier des possibilités d extension de l immeuble Construction en fonction des besoins de l utilisateur A noter : le projet de Loi PINEL envisage un droit de préférence légal pour le locataire en cas de vente de l immeuble (et non en cas de location) 24

25 La flexibilité sur l utilisation des locaux Clause de destination Cession du droit au bail 25

26 Destination Négocier la clause de destination = définir au plus large les activités autorisées par le bail Inconvénient : une valeur locative plus élevée Adjonction d activités incluses Déspécialisation partielle Déspécialisation totale 26

27 Cession Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L du C. Com.) Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment interdite Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée? Actualités A noter : Locaux à usage exclusif de bureaux Contradiction avec une clause de cession du droit au bail «dans une autre activité» (Civ. 3, 14 février 2012) A retenir Information du bailleur : 1690 du C. Civ. - simple information? Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs : solvabilité, notoriété, enseigne? 27

28 Questions 28

29 PAUSE RENDEZ-VOUS A 11h30 29

30 Comment anticiper les coûts du bail? Le loyer les impôts et taxes les charges et les travaux 30

31 Les coûts déterminés à la signature Montant du loyer, mesures d accompagnement commercial 31

32 Déterminés : le loyer, sauf. Liberté dans la fixation du loyer initial (loyer contractuel) Choix de l indice réglementé (CMF L et -2) : ICC, ILC, ILAT, autre indice Evolution (aléatoire) en cours de bail Clause d échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers) Révision légale : C. com. art. L et L Limitation annuelle du montant du loyer à 10% (projet de Loi Pinel) 32

33 Déterminés : mesures d accompagnement commercial Franchises Loyer et/ou charges Sujette ou non à indexation Contrepartie accordé par le preneur TVA sur les franchises La position de l Administration fiscale Prise en charge par le bailleur de tout ou partie des travaux d aménagements du preneur Mise à disposition anticipée gratuite 33

34 Déterminés : la TVA Principes Exonération des locations d immeubles nus à usage professionnel (CGI. art. 261 D.2) L assujettissement à TVA suppose deux conditions : une option fiscale par le bailleur (CGI art ) un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA A retenir : modalités de l option à TVA Prise d effet au 1 er jour du mois au cours duquel l option a été exercée (décret 20 janvier 2014) (rétroactivité) Reconduction automatique Sauf dénonciation à compter du 1 er janvier de la 9 ème année suivant l option Risque si retour à la CRL et/ou évolution du taux et preneur non assujetti 34

35 Les coûts (+/-) déterminables Charges locatives, impôts et taxes 35

36 Rappels des principes (1/2) Principe de liberté contractuelle totale (Civ. 3, 13 juin 2012) Interprétation stricte par les juges Les clauses relatives aux charges s interprètent en faveur du débiteur Deux conceptions Prestations et fournitures acquittées par le bailleur dans l intérêt du preneur : «charge locative» Prestations et fournitures que le bailleur a dû assumer au titre des locaux loués et qu il est en droit de refacturer Article R du code de commerce : déduction des charges exorbitantes transférées sur la VL Un nouvel article L (Loi Pinel) : à suivre.. 36

37 Rappels des principes (2/2) (tentative de classification) Charges dites locatives Consommations de fluides Entretien des parties communes de l immeuble Charges dites exorbitantes Impôts ; Taxe foncière, TSB, cas de la TEOM, cas de la CVAE Prime d assurance de l immeuble Charges de copropriété Honoraires de l ADB (considéré comme une charge personnelle au bailleur) Charges relatives aux travaux 37

38 Les usages en matière de charges refacturables Le loyer «net de charges» Principe Limites Le choix de la clé de répartition des charges Surfaces ou surfaces QPPCI Compteurs divisionnaires pour les fluides Les modalités de régularisation de charges Le forfait de charges Principe : forfait de X % du loyer Conséquences 38

39 La position du juge sur les charges refacturables (1/2) Rappels : prescription quinquennale et charge de la preuve (art. 1315, al. 1 er ) Quelles sont les limites de la clause prévoyant un «loyer net de charges»? Quel est la position de la jurisprudence pour les charges futures (non prévue contractuellement dans le bail)? Quel est la position du juge si la clause Travaux prévoit un transfert de l obligation au preneur alors que la clause Charges ne le prévoit pas? Peut-on se référer au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables? Il ne s applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (Civ. 3, 3 octobre 2012) 39

40 La position du juge sur les charges refacturables (2/2) Illustrations jurisprudentielles Taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013) TEOM (Civ. 3, 13 juin 2012) Frais de chauffage collectif (Civ. 3, 3 octobre 2012) 40

41 Des recommandations sur les charges refacturables Mise en place d une annexe détaillée et exhaustive? Information en amont provision à transmettre au moment de la conclusion du bail Pourcentage maximal d augmentation? Justification des charges (répartition et montant) Délai imposé au bailleur pour la régularisation des charges Projet de Loi PINEL envisage la création des obligations suivantes : Une nouvelle annexe aux baux Récapitulatif annuel de l inventaire des charges 41

42 Focus sur la taxe foncière réforme 2015 Nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1 er janvier 2013 comme base au calcul de la taxe foncière et de la CFE A partir de 2015 Valeur locative d un local professionnel déterminée en fonction de l état réel du marché locatif (et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, par référence à un local-type) Uniquement les locaux professionnels et commerciaux (les locaux d habitation en sont exclus pour le moment). Premiers retours de l expérimentation réalisée dans 5 départements : de fortes hausses sont à anticiper 42

43 Les coûts (+/-) indéfinis (?): l entretien et les travaux 43

44 Les clauses Travaux : rappel des obligations légales Obligation de délivrance (C. Civ. art. 1719) : obligation essentielle du bail Réparations locatives (C. Civ. art. 1754) Obligation de réparer ce qui a été dégradé (C. Civ. art. 1732) Entretien à l usage pour lequel a été loué (C. Civ. art ) Jouissance paisible (C. Civ. art ) Réparations autres que locatives (C. Civ. art. 1720) Vétusté (C. Civ. art. 1755) Mise en conformité Et le 605 et le

45 Les clauses Travaux : points de négociation Nature de la chose à réparer Immobilière : structure, clos, couvert Eléments d équipement : climatisation, chauffage, CTA,.. Aménagement du preneur - Petits aménagements Localisation Parties privatives ou parties communes (Civ. 1, 6 mars 2013) Intérieur / extérieur Evènement générant l obligation de réaliser les travaux Usure normale, obsolescence, vétusté, vie de l équipement. Dégradation volontaire ou involontaire, force majeure Maintenance contrôles réglementaires, etc 45

46 Les clauses Travaux : quelques recommandations Recommandations générales: Pour le bailleur : bien connaître son immeuble et ses caractéristiques techniques ainsi que l état des équipements afin d anticiper au plus près les coûts à venir/les clauses du bail à négocier Prévoir une clause expresse pour la répercussion de tous travaux autres que les réparations locatives sur le preneur (voir à cet égard les travaux de ravalement : Civ. 3, 19 décembre 2012) Pour le preneur: Négocier la clause de souffrance Négocier la clause d accession et les clauses de remise en état 46

47 Témoignages Comment connaitre les coûts d exploitation d un immeuble? Quels outils mettre en place? Océa Smart Building, Michel Tolila Le loyer toutes charges incluses : retour d expérience, l immeuble Imagine Zublin Immobilière France, Pierre Essig 47

48 Questions 48

49 Bon appétit à tout à l heure Rendez-vous à 14 h15 29 janvier 2014 Journée de formation organisée par l Association du Master de Management Immobilier de l ESSEC

50 Contacts Cabinet Lawrizon Avocats 15, rue Beaujon Paris T : / Séverine Guilluy, Avocat associé (le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 30/01/2014) Cabinet Codim 17, rue Etex Paris T : / Laurence Korst, Avocat associé 50

51 Programme de l après-midi Après-midi 3 ème partie Sécuriser le flux de loyer pour le bailleur, s assurer de la solvabilité du preneur Le sort du bail en cas de redressement ou de liquidation judiciaire Questions réponses - PAUSE - Après-midi - Table ronde Jacques CRAVEIA, GECINA Gille BETTHAEUSER, AOS STUDLEY Jean-Charles VIARD, IVANHOE CAMBRIDGE 51

52 Comment sécuriser les loyers? Sécuriser le montant du loyer en cours de bail Au moment du renouvellement Sécuriser le paiement du loyer. 52

53 Sécuriser le montant du loyer : la délicate rédaction des clauses d indexation Point sur la position actuelle de la jurisprudence 53

54 Rappels sur l indexation en cours de bail (1/2) Choix de l indice ICC : présomption de légalité (L C.Com) ILC : LME 4 août 2008 et décret du 4 novembre 2008 ILAT : loi du 17 mai 2011 et décret du 29 décembre 2011 Champs d application respectifs ( L du CMF) Indices optionnels et facultatifs 54

55 Rappel sur l indexation Périodicité de l indice (2/2) Périodicité de variation du loyer et périodicité de variation de l indice (L CMF) Acte 1 Interprétation stricte de la périodicité (TGI Paris, 5 janvier 2010 ; TGI Paris 27 mai 2010 ; TI Paris, 6 mai 2010). Nullité de la clause et restitution des trop-perçus de loyers? Acte 2 Interprétation souple des indexations à base fixe, sous certaines conditions (CA Paris, 4 et 11 avril 2012) Acte final - validité de la clause d indexation à base fixe, dès lors que son application n entraine aucune distorsion, c est-à-dire une absence de conséquence mathématique (financière) lors du calcul du montant du loyer indexé (Civ. 3, 11 décembre 2013) Vérification de la conformité de la clause d indexation au regard du choix de l indice et de sa périodicité 55

56 Risque de remise en cause du loyer : «la révision des 25%» Définition Possibilité pour le preneur ou le bailleur de demander en cours de bail la fixation du loyer à la valeur locative dès lors que par le jeu de la clause d échelle mobile, le loyer a varié de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement Clause d ordre public Impossible d y déroger Applications Conjugaison avec C. com. art. L (loi Murcef du 11 décembre 2001 modifiant C. com. art. L ) Conjugaison avec un renouvellement plafonné Le cas des clauses recettes, les clauses de capage de l indice, indice ne jouant qu à la hausse (TGI Paris, 4 juillet 2013) 56

57 Sécuriser au moment du renouvellement : la fixation du loyer du bail renouvelé Fixer à l avance les modalités de détermination du loyer 57

58 Montant du loyer du bail renouvelé (1/2) Définitions Principe : fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative Le plafonnement Possibilité de définir contractuellement que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction des seuls prix du marché (TGI Paris, 30 janvier 2012). En attente d une décision de la CA ou de la C. Cass. Cas de déplafonnement permettant un retour à la valeur locative : Usage «exclusif» de bureaux / locaux monovalents Durée de plus de 9 ans Baux dont la durée s est poursuivie au-delà de 12 ans Modification des facteurs locaux de commercialité : incidence favorable pour l activité du preneur (Civ. 3, 14 septembre 2011), Sauf pour le changement de destination des lieux (Civ. 3, 18 janvier 2012) 58

59 Montant du loyer du bail renouvelé (2/2) Le Projet de Loi PINEL envisage d étendre la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés et aux charges et travaux Déterminer par avance le montant du loyer du bail renouvelé Valeur locative de marché / valeur locative judiciaire 59

60 Les garanties consenties au bailleur Dépôt de garantie, garantie bancaire à première demande, cautionnement 60

61 Garanties : Comment se prémunir en cas de défaillance du preneur? Dépôt de garantie Gage du bailleur Deux termes de loyer (L C. Com.) Avec ou sans TVA? Prévoir la variation et la reconstitution du dépôt de garantie en cours de bail Garanties externes : Acte de cautionnement bancaire / maisonmère - GAPD Accessoire du bail ou caractère autonome Prévoir la variation de son montant Transférabilité? Autorisation sociale des garants Coûts Date d expiration / durée (renouvellement) 61

62 Le sort du bail en cas de procédures collectives Rappels préliminaires sort des créances du bailleur sort des locaux loués 62

63 Rappels préliminaires Sauvegarde des entreprises redressement. et liquidation judiciaire. 63

64 Rappels préliminaires sur les procédures collectives Les différents types de procédure : Procédure de sauvegarde ( loi n du 26 juillet 2005 : C. com. art. L à L ) Objectif poursuivi : sauvegarde de l entreprise qui connait des difficultés qu elle n est pas en mesure de surmonter, sans être en état de cessation des paiements, en vue de permettre la poursuite de l activité Donne lieu à un plan arrêté par jugement soumis à l agrément des créanciers, et donc du bailleur, le cas échéant Redressement judiciaire (RJ) (C.com. art. L et suivants) Objectif poursuivi : redressement de l entreprise en état de cessation des paiements Liquidation judiciaire (LJ) (C.com. art. L et suivants) Objectif poursuivi: réalisation des actifs de l entreprise dont le redressement est manifestement impossible Procédures ouvertes par un jugement du tribunal de commerce Le jugement d ouverture (JO)à partir duquel la réglementation propre à chacune de ces procédures trouve à s appliquer 64

65 Redressement et liquidation judiciaire RJ ou LJ du bailleur (pour mémoire) RJ ou LJ du preneur, trois issues possibles: plan de redressement plan de cession total ou partiel des actifs clôture pour insuffisance d actif 65

66 Sort des créances du bailleur Actions à entreprendre par le bailleur pour recouvrer sa créance, pour obtenir le paiement des loyers courants Créances antérieures créances postérieures 66

67 Sort des créances antérieures Principes (C. com. art. L ) interdiction de paiement de toutes sommes dues au titre du bail exigibles avant le JO suspension des poursuites / interdiction de toutes mesures d exécution Conséquences: nécessité pour le bailleur de déclarer ses créances dans un délai de 2 mois suivant la publication du JO au BODACC à peine d inopposabilité possibilité de solliciter un relevé de forclusion dans les 6 mois à compter de la publication du JO devant le jugecommissaire compensation autorisée avec des créances connexes du preneur Exemple : la compensation avec le dépôt de garantie Dénonciation aux cautions : l absence de déclaration de créances dans les délais légaux n emporte pas de facto déchéance du bénéfice du cautionnement (C. com. art. L et C.civ. art. 2313) exception : la caution personne physique pendant l exécution du plan de sauvegardre (C.com. art. L ) Remarque : préférer néanmoins une GAPD à un cautionnement 67

68 Sort des créances postérieures Principes : Obligation pour le preneur de payer à leur échéance les créances postérieures Les créances postérieures sont couvertes par un privilège spécial (C. com. art. L ) Important : veiller en cas de liquidation à porter les loyers courus à compter du JO à la connaissance du liquidateur. Dans les faits : on demande concomitamment à l appel du premier loyer au administrateur/ liquidateur s il entend poursuivre le bail. Attention : l absence de réponse administrateur/liquidateur sur la poursuite du bail n emporte plus résiliation de celui-ci depuis l ordonnance n 2008/1345 du 18 décembre 2008 (mais reste utile pour engager la responsabilité du liquidateur). 68

69 Le sort des locaux Poursuite du bail cession du bail résiliation du bail et restitution des locaux 69

70 Poursuite du bail: principe de continuation des contrats en cours Principe : l ouverture d une procédure collective n entraîne pas résiliation automatique du bail en cours (C.com. art. L ): Remarque: disposition d ordre public Modalités: En RJ : uniquement dans le cadre d un plan de continuation En LJ : uniquement pour les besoins de la liquidation 70

71 Poursuite du bail : principe de suspension des poursuites Impossibilité de poursuivre la résiliation du bail pour non paiement des créances de loyers et charges antérieures au JO Impossibilité pour le bailleur d obtenir l expulsion du preneur pour non paiement des loyers antérieurs au JO Sauf obtention par le bailleur d une décision définitive d expulsion avant le JO (Civ. 3, 13 mai 1992) Possibilité en revanche d obtenir la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur autres que le paiement de sommes d argent (rare en pratique) Exemples : défaut d assurance (Com. 28 mai 1996) troubles causés aux autres locataires (Com. 26 octobre 1999) 71

72 Cession du bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce Absence de contrôle du bailleur sur l identité du cessionnaire Caractère inopérant des clauses du bail prévoyant l agrément du bailleur (Civ. 3, 6 décembre 1994) Sauf droit de préférence au profit du bailleur prévu au bail (Civ. 3, 13 février 2007) Recouvrement des loyers postérieurs (C. com. art. L ) Sur le prix de cession Sur le cessionnaire en cas de stipulation d une clause de solidarité au titre des dettes du cédant (soit le preneur en procédure collective) Sur le cédant du preneur en procédure collective en cas de stipulation d une clause de solidarité du cédant au titre des dettes du cessionnaire (Com. 27 septembre 2011) 72

73 Cession isolée du bail Contrôle du bailleur sur la cession Les clauses du bail limitant la liberté de cession du bail doivent être respectées (CA Versailles, 2 février 1995) Sanction : inopposabilité de la cession au bailleur Procédure : recours contre la décision du juge-commissaire ordonnant la cession sous 10 jours à compter de sa notification Recouvrement des créances postérieures (C. com. art. L ) : application des clauses restrictives: interdiction de céder le bail sans le fonds de commerce, cession du bail autorisée sous conditions (agrément du cessionnaire, fourniture de garantie équivalente, loyers à jour ) 73

74 Résiliation du bail et restitution des locaux Procédure pour impayés de loyers postérieurs devant le juge-commissaire : résiliation sans expulsion devant le TGI : acquisition de la clause résolutoire et expulsion Délais et conditions : C. com. art. L : délai de répit de 3 mois à compter du JO Possibilité pour le juge d accorder de délais de paiement selon le droit commun (C. civ. art ) Responsabilité du liquidateur en cas de restitution tardive des locaux : difficile mise en œuvre (Com. 17 juillet 1997; Com. 17 décembre 1996) 74

75 QUIZ 75

76 Question n 1 Vous êtes bailleur et souhaitez consentir un bail sur un immeuble à usage d activité frappé d une procédure d expropriation. Pouvez- vous consentir un bail commercial? OUI NON 76

77 Question n 2 Vous êtes exploitant d une activité commerciale, le bailleur vous a déjà consenti un bail pour une durée de 16 mois. Vous souhaitez vous maintenir dans les locaux pour une nouvelle période de 4 mois. Le bailleur peut-il échapper au statut du bail commercial? OUI NON 77

78 Question n 3 Votre futur locataire est un cabinet d avocats, dont la société est en cours de formation. Pouvez-vous consentir un bail commercial? OUI NON 78

79 Question n 4 Vous être propriétaire de locaux dont une partie est à usage d habitation depuis 1968, votre précédent locataire a obtenu une dérogation personnelle pour les exploiter pour une activité libérale, il a quitté les lieux depuis. Pouvez-vous librement consentir un bail commercial? OUI NON 79

80 Question n 5 Le bail prévoit que le «loyer est stipulé net de toutes charges, ce que le preneur reconnait expressément». Il est également indiqué que «La taxe foncière sera supportée par le preneur». Le preneur peut-il contester la refacturation de la TEOM? OUI NON 80

81 Question n 5 bis Le bail prévoit que le «loyer est stipulé net de toutes charges, ce que le preneur reconnait expressément». Il est également indiqué que «La taxe foncière sera supportée par le preneur». Le preneur peut-il contester la refacturation des frais de rôle? OUI NON 81

82 Question n 6 Au cours du bail, le preneur exploitant d un restaurant a demandé au bailleur d étendre le bail au sous-sol en vue d un agrandissement de sa cuisine et de sa salle de restaurant. Au renouvellement, le preneur peut-il bénéficier du plafonnement? OUI NON 82

83 Question n 7 Le bail stipule que tous les travaux d entretien et de réparations sont mis à la charge du preneur, le bailleur conservant la charge des gros travaux, notamment ceux prévus par l article 606 du code civil. Le bailleur souhaite refacturer au preneur les frais de ravalement de l immeuble. Le preneur peut-il légitimement contester? OUI NON 83

84 Question n 8 Le bail stipule que les travaux de mise en conformité d un entrepôt logistique sont à la charge du bailleur, à l exception des travaux spécifiques à l activité du preneur. Le preneur souhaite développer une activité sous-douane. Le preneur peut-il légitimement demander au bailleur de prendre en charge les travaux y afférents? OUI NON 84

85 Question n 9 Une clause prévoit que preneur règle au bailleur la totalité des charges de toute nature pouvant s'imputer aux lots loués, de même que toutes provisions pour charges et toutes dépenses nécessitées par la gestion de l'immeuble. Des travaux de confortation du plancher et de réfection de la toiture sont nécessités par la vétusté. Le bailleur peut-il les refacturer? OUI NON 85

86 Table ronde Jacques Cravéia GECINA Gilles Betthaeuser AOS STUDLEY Jean-Charles Viard IVANHOE CAMBRIDGE 86

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