Partie 1 LES CONTRATS RELATIFS A L USAGE DES BIENS. TITRE 1 : Le prêt à usage, ou commodat

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1 Partie 1 LES CONTRATS RELATIFS A L USAGE DES BIENS 1 On va traiter des contrats qui ont pour objets de permettre à une personne de jouir d un bien. Ils sont essentiellement constitutifs de droits personnels des contrats de services. 2 figures majeures parmi ces contrats : le bail et le prêt à usages. - le prêt à l usage - les règles générales relatives au bail - les règles spéciales? TITRE 1 : Le prêt à usage, ou commodat Art 1875 (c.civ) dispose que «le prêt à usage est le contrat par lequel une des partie lie chose à l autre pour s en servir à la charge pour celle-ci et de la rendre après s en être servi». Il est essentiellement à titre gratuit (art 1876), ce qui permet de le distinguer du bail. Ex. arrêt 3 ème Ch.civ 14/01/2004, 3 ème ch.civ 17/10/2007 De même le contrat de collaboration qui comporte la mise à disposition d un bureau (3 ème Ch.civ 22/10/2003) ce n est pas un bail, car c est un contrat à titre onéreux. Le prêt à usage est classiquement pratiqué dans les relations familiales ou amicales. Il peut y avoir des difficultés si l utilisateur a eu des travaux/dépenses à faire. De même dans les relations d affaires, certains contrats même si baptisés «prêt» ne le sont pas vraiment. Ex. arrêt ch.com 18/02/1992. Dans la vie commerciale on rencontre souvent les prêts à l occasion des ventes. Ex. l utilisation d un chariot au supermarché est un prêt à l usage ; l utilisation d une chambre par maitre de stage n est pas un prêt d usage (1 ch.civ 8/06/1999) Le prêt porte sur un bien meuble ou immeuble, corporel ou incorporel. Il ne peut pas porter sur une personne. Le prêt de main d œuvre n est pas un «prêt» - ex. prêt d un joueur de football! Il doit s agir d un bien (pas n importe lequel) qui ne se consomme pas par l usage. En conséquence, une chose de genre prêtée pour un usage différent que sa vraie fonction. Pour qu il y ait un prêt, il faut que la chose soit remise pour l usage. Ex. le dépôt le dépositaire n a pas le droit d utiliser la chose. La chose est remise pour usage, mais doit être restituée. L obligation de restitution est de l essence de l usage - Arrêt 1 ch.civ 29/05/2001 ou arrêt 3 ch.civ 4/04/2007. Ex. la bague de fiançailles lorsque la bague est d une valeur importante et avec une valeur sentimentale, il s agit d un prêt à usage. Ces différences de qualifications des contrats ont des conséquences sur les régimes appliqués aux différents contrats. 1 LA FORMATION DU PRET A. Les parties Le prêt n entrainant pas un transfert de la propriété de la chose. Pour prêter il suffit que le préteur ait le droit d user de la chose. Mais le dépositaire (qui n a pas le droit d user de la chose) ne peut pas la prêter. Ex. le locataire a droit d user, mais pas le propriétaire. Le prêt est acte d administration pour le prêteur et le locataire. B. La forme Le prêt est un contrat réel qui ne se forme que par la remise de la chose. Cette affirmation est contestée par l existence même «de contrat réel». Certains considèrent que le prêt est un contrat consensuel. La promesse de prêt est différente du prêt lui-même.

2 2 C. La preuve Les règles classiques s appliquent. C est à l emprunteur qui réclame la restitution de prouver le prêt. 2 LES EFFETS DU CONTRAT DE PRET Le prêt est un contrat synallagmatique. Il y a des obligations pour les 2 parties. 1. Les effets à l égard de l emprunteur A. L usage de la chose Il a le droit d utiliser la chose prêtée. C est une simple faculté. Il a seulement le droit d user la chose (il a l usus). Art 1880, l usage est limité par ce qui est déterminé par la nature des choses par la convention. Si l usage convenu n est pas respecté, l emprunteur peut directement réclamer la chose et demander indemnisation. Le détournement de l usage constitue un abus de confiance. Il entraine une transmission de risque - art 1881 (c.civ). L emprunteur assure les risques. B. La conservation de la chose L emprunteur est tenu de veiller en bon père de famille à la garde et l usage de la chose. La jurisprudence renverse la charge de la preuve il appartient à l emprunteur de prouver que la chose a périt en suite de force majeur ou de cas fortuit. L emprunteur n est pas responsable, mais c est à lui de prouver qu elle a périt sans sa faute - Arrêt 1 ch.civ 4/04/2006. L emprunteur doit supporter les dépenses liées à l utilisation de la chose et à son entretient (art 1886). Si plusieurs personnes ont conjointement emprunté la chose, elles sont solidairement responsables envers le préteur en matière commerciale et civile arrêt 1 ch.civ 20/04/200. Si la chose cause un dommage au tiers : qui est le gardien? Arrêt 2 ch.civ 14/ 1/1999. On considère que l emprunteur qui est gardien et c est sa responsabilité. C. La restitution de la chose 1. les parties à la restitution La chose doit être restituée par l emprunteur au préteur sans que l emprunteur puisse exiger au préteur que celui-ci fasse la preuve qu il est propriétaire de la chose. S il y a plusieurs emprunteurs (art 1887) ils sont solidairement responsables de la chose. Art 1885 l emprunteur ne peut pas exercer un droit de rédemption sur le préteur pour obtenir paiement de ce que le préteur lui doit. Une difficulté se présente lorsque cette restitution est coûteuse ou ne se fait pas sans dommage : La Cour de cassation considère que la restitution par équivalent est possible lorsqu'une restitution en nature serait trop onéreuse. 2. l objet de la restitution La chose elle-même avec les fruits qu elle a produits 3. le moment et le lieu de la restitution 2. Obligation du préteur Art 1890, l emprunteur doit rembourses les frais les dépenses si elles sont extraordinaires, nécessaire ou urgentes. Art 1891, le préteur est responsable envers l emprunteur des dommages causés par le vice de la chose, uniquement s il les connaissait et qu il n a pas avertit l emprunteur - Arrêt 17/09/2002. Art 1888, l emprunteur doit laisser utiliser la chose jusqu au terme convenu. 3. La durée du prêt à l usage Art 1879 le décès du préteur ne met pas fin au contrat. Le décès de l emprunteur met fin au contrat si celui-ci est conclu intuitu personae. Lorsque le prêt est à durée déterminé, l emprunteur doit rendre la chose au terme (art. 1888). A défaut de convention, le préteur ne peut reprendre la chose qu après qu elle a servit à l usage pour lequel elle a été empruntée. La durée d usage constitue un terme implicite au contrat. Art 1889 l emprunteur peut reprendre la chose quand il en a besoin pressant et imprévu.

3 Lorsque la durée n est pas déterminée par le contrat et qu elle à titre permanent, on considère que le prêt est à durée indéterminé (donc application du droit commun avec avis raisonnable). Arrêt 3 ch.civ 19/01/ lorsqu aucune durée n a été convenue, le préteur peut y mettre un terme et résilié le contrat à condition de respecter un préavis raisonnable. 3 TITRE 2 Le bail A. LA NOTION Art : «Le louage de chose est le contrat par lequel une des parties s oblige se faire jouir l autre pendant un certain temps et moyennant un certain prix, que celle-ci s oblige de lui payer». B. LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES 1. Jouissance d une chose Le bail suppose qu une chose est mise à la disposition d une personne. Le locataire, ayant droit d en jouir devient détenteur. Le locataire doit avoir droit d utiliser la chose (ex. pas de bail si on veut utiliser le coffre fort d une autre personne ; le contrat de parking ; contrat d entreprise ; la place de spectacle). Le locataire doit pouvoir tirer profit pour son compte. A distinguer d autres contrats ou la chose est remise à une personne pour un but autre que la jouissance (ex. remise d une voiture au technicien ; contrat de collaboration Arrêt 3 civ, 22/10/2003) La jouissance de la chose peut se faire sans consommation de la chose elle-même. Le bail ne peut pas porter sur une chose consomptible, mais il permet de consommer les fruits de la chose louée. Il est difficile de distinguer le bail de la vente si la chose est frugifère. La transmission de la propriété des fruits de la chose n est pas un bail, mais une vente. 2. Jouissance de la chose assurée par une personne Elle ne résulte pas d un droit direct sur la chose. A distinguer le bail de l usufruit qui donne un droit personnel. Le bailleur est débiteur du locataire, tandis que le propriétaire est débiteur de l usufruitier - Arrêt 3 civ., 28/06/ La durée Le bail est un contrat à exécution successive. La jouissance d une chose est concéder au preneur pour une certaine durée (99 ans maximum). La durée peut être déterminée ou indéterminée par le contrat. Le bail suppose une certaine durée et stabilité. Le bail n est pas révocable librement par le bailleur. Il doit attendre le terme et respecter un préavis. Cette durée ne peut pas être éternelle, elle peut être brève (ex. location saisonnière, à la semaine, à l heure ). Remarque : Il faut distinguer le bail des conventions d occupation précaires. Ce sont des créations de la pratique consacrées par la jurisprudence et par la loi. Elles doivent correspondre à la commune volonté des parties et ne sont admises que dans des situations d attente. L Arrêt 3 civ, 19/11/2003 admet ces conventions sous conditions d utilisation en circonstance exceptionnelles et la durée est marquée par d autres causes que celle de la seule volonté des personnes. 4. Le prix Le prix est un élément caractéristique du bail. Il est le plus souvent fixé en argent, mais pas nécessairement. (Ex. le métayage remise d une partie de la récolte ; la prestation d un service arret 3 civ, 19/03/1975). Le prix est fonction du temps d utilisation. C. LA DIVERSITE DES BAUX Elle tient de la volonté du législateur intervenu pour protéger la partie la plus faible le preneur. Aux art.1706 (La rescision pour cause de lésion n'a pas lieu dans le contrat d'échange.) et art.1707 (Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s'appliquent d'ailleurs à

4 l'échange.) se sont rajoutées un certain nombre de lois spécialisées ne concernant que certaines parties du bail. 4 1 Les baux portant sur des meubles 1. la location de meubles corporels Le bail peut porter sur des objets à très faible ou très grande valeur. Ils peuvent être de nature différente. Ces locations sont soumises au droit commun et du droit du bail. 2. la location de meubles incorporels a. les droits de propriété intellectuelle Le bail porte sur des licences de marques. Le titulaire concède l usage à titre onéreux. b. la location de fonds de commerce Contrat par lequel le propriétaire d un fond de commerce en concède la jouissance à un gérant qui l exploite à ses risques et périls. Son régime juridique est fixé par la loi art.1143 («Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu.»). 2 Les baux portant sur des immeubles L importance de location d immeuble a conduit le législateur à multiplier les protections concernant le locataire. Il a un grand nombre de baux portant sur des immeubles soumis à un régime de droit commun. 1. Les baux soumis au régime de doit commun Exemple : La résidence secondaire (3 civ, 21/03/2007), les locations saisonnières, location en meublé, location de garages/jardins/terrains de jeux 2. Les régimes spéciaux fondés sur la destination de l immeuble a. Les baux à usage d habitation Problème particulièrement délicat : l objectif à atteindre d assurer un logement décent, mais les moyen pour y parvenir sont différents. LOI 1/9/1948 : législation applicable seulement aux immeubles construit avant 48. Elle a tarifé les loyers et accordé au preneur un droit de maintient dans les lieux. En conséquence il y a eu une dégradation considérable de l immobilier ancien. LOI 22/07/1982 : affirme le droit à l habitat impose une série de mesures techniques protectrices du locataire droit au renouvellement du bail, encadrement des loyers, structure de négociation comme en droit du travail. La loi est favorable pour le locataire en place, mais défavorable pour la personne qui se présente candidat pour occuper le logement. LOI 22/12/1986 (n ) : destiné à favoriser l investissement locatif. Elle abroge la précédente sans revenir sur le droit commun du bail. Elle assure une liberté sur la liberté de fixer le loyer et d occupation du logement. LOI 6/7/1989 : reprise du contenu idéologique des lois précédentes. Elle s est traduite par un accroissement du formalisme au stade de formation du contrat et une limitation des raisons permettant de mettre fin au bail. LOI 1993 : modification de la loi de LOI 13/12/2001 : oblige de maintenir un logement décent si c est l habitation principale. LOI 5/3/2007 : crée le droit au logement opposable. Le droit du bail n est pas directement en cause. Droit de saisit du département de conciliation jusqu à saisir le juge administratif. b. Le bail commercial La consécration du fond de commerce procédait une certaine stabilité. La notion de statut des baux commerciaux décret 30/12/1953 (art. L145-1 et svt, C.com). C est le bail professionnel (des professions libérales) exclue du statut des baux de droit commun.

5 5 LOI 6/6/1989 donne partiellement satisfaction en insérant dans la loi 1986 un article qui impose un écrit et une durée minimale de 6 ans pour la location d un immeuble destiné à l usage professionnel spécialement. LOI 4/8/2008 introduit dans le C.com (Art. L747-2) prévoyant que les parties peuvent décider d un commun accord de soumettre le bail au régime de droit commun. c. Les baux ruraux Ordonnance 1945 (art. L411 et svt du C. rural) existent diverses modalités des baux ruraux : le fermage, le métayage, L objectif de protection du fermier est assuré de diverses façons : durée du bail (9 ans) avec droit au renouvellement (sauf reprise par le propriétaire pour l exploiter lui-même ou un de ses proches), droit de préemption, contrôle et limitation du montant du fermage (fixé par arrêté). Les prérogatives sont telles qu on considère que le preneur a un droit réel. La cession du bail hors du cadre familial est interdite. Mais la LOI /1/2006 permet la création d un bail en dehors du cadre familial. Le bail doit être passé par acte authentique, sa durée de 18 ans, + préciser les dispositions. 3. Le bail conférant au preneur des droits réels a. Le bail emphytéotique Le bail est conclu pour une longue durée (18 ans) et moyennant un loyer modique. Un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans (mais pouvant atteindre 999 ans dans certains pays) qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d améliorer le fonds en échange d un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l emphytéote. La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail. b. Le bail de construction Adhésion moderne et urbaine du bail emphytéotique. Convention par laquelle le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Conditions substantielles du bail à construction : Le bail à construction doit avoir une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. Il doit faire l'objet d'un acte notarié du fait qu'il transfert au preneur des droits réels sur les constructions. Obligations du preneur : L obligation d'édification de construction est un élément essentiel de ce contrat dont le défaut, le caractère accessoire ou diminué entraîne disqualification. A titre d'exemple, une simple obligation d'amélioration ne peut suffire à caractériser le bail à construction. A coté de cette obligation, le preneur doit s'acquitter de loyers sur le terrain loué. Ceux ci sont payables en nature (remises de fractions d'immeubles à échéances convenues ou des immeubles édifiés au terme du bail si stipulé) ou en espèces. L'inexécution de ces obligations ainsi que celle d'entretien ouvre droit à résiliation avant l'expiration du délai minimal de 18 ans. Droits du preneur et du bailleur sur les biens construits : Le preneur dispose pendant la durée du bail de Droits réels immobiliers temporaires tant sur les constructions édifiées par lui que sur les biens loués. Au terme du bail, le bailleur retrouve l'entier usage de la propriété des biens loués et acquière, sous réserve de dispositions contractuelles particulières, celles des constructions sans obligation d'indemnisation. c. Le bail de réhabilitation L essentiel de ces baux est de mettre en valeur les biens loués. Le bail à réhabilitation est une convention très réglementée, d'inspiration sociale, par laquelle le preneur s'engage pendant la

6 6 durée du bail à réaliser des travaux d'améliorations dans l'immeuble, l'entretenir et le louer à usage d'habitation à des personnes défavorisées. Conditions substantielles du bail à réhabilitation : Plusieurs acteurs et dispositions d'ordre public entrent en compte dans la mise en œuvre de ce bail. Le bail ne peut être conclu qu'avec certaines personnes morales limitativement énumérées (organismes HLM, organismes agréés par le préfet etc.) et pour une durée minimum de 12 ans. Le preneur doit, sous peine de nullité, passer une convention avec l'etat sur les modalités de la location (plafonnement des loyers etc.). Obligations du preneur - réaliser les travaux d améliorations prévues contractuellement, - opérer un entretien courant de l'immeuble - de le louer selon les modalités prévues par la convention conclue avec l'etat. S1 : FORMATION DU BAIL A. Les conditions de fonds 1. Les parties A. Le bailleur CH1 : Droit commun du bail 1. La capacité et le pouvoir Donner à bail est un acte d administration en principe, lorsque le bail est à long terme ou lorsqu il confère au preneur un droit au renouvellement. Art (C.civ) «Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux sur les biens communs peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour les baux passés par l'usufruitier.» Art «Si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l'autre, à moins qu'il n'ait ratifié l'acte, peut en demander l'annulation.» Art. 595 al.2 «L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. ( )». (Arrêt 3 civile, 14/11/2007) Art «Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 595 relatif aux baux passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l'autorisation du conseil de famille». Le bail consentit au nom d un mineur n est opposable au mineur devenu majeur que pour la durée restant u bail après l obtention de la majorité (Sauf opposition du conseil de famille). 2. La qualité du titulaire d un droit réel Le titulaire doit avoir un droit réel de jouissance de l immeuble. Le bail de la chose d autrui n est pas nul, mais dans la mesure où le bailleur ne peut pas procurer la jouissance au prenant il engage sa responsabilité à son égard. Ce bail est inopposable au véritable propriétaire. Ex. arrêt 1 civ, 30/06/2004. Lorsque le preneur peut invoquer la théorie de l apparence en prouvant que le bailleur apparaissait aux yeux du preneur comme le légitime bailleur. (La sous location est autorisée le locataire peut consentir un bail à son tour).

7 7 B. La personne du locataire Pour faire un bail, la capacité suffit. Mais pour bénéficier de certains statuts spéciaux, il faut procéder certains droits ou accomplir certaines conditions. Du point du vue du preneur condition dépend du titulaire du bail : 1. le titulaire du bail Il s agit normalement du signataire du bail et ensuite de ses héritiers (sauf le statut des baux ruraux). La LOI 06/07/1989 organise la transmission du bail à cause de mort de façon particulière. Art.9 au décès du locataire, le bail est transférer au conjoint, les ascendants, concubins notoires, personne à charge vivant avec le preneur depuis 1 an, les partenaires Pacsés etc. En cas d abandon du domicile du locataire, le contrat continu au profit du conjoint, les ascendants, concubins notoires, personne à charge vivant avec le preneur depuis 1 an, les partenaires Pacsés 2. Lorsque le preneur est marié, Quelque soit le régime matrimonial, l art.1751 attribue la qualité de cotitulaire du bail d habitation. Plus importe qu il n y ait plus de communauté de vie et que le conjoint n habite plus dans l immeuble. Peu importe que le bail soit antérieur au mariage. Conséquence : un avenant au bail doit être signé par le conjoint, même si le bail originaire ait été signé par l un des 2 avant même qu ils soient mariés. En cas de divorce/séparation des corps le juge attribue le droit au bail à l un des conjoints en considération de la situation particulière des conjoints. En cas de décès d un des époux, le conjoint survivant dispose d un droit exclusif sur celuici (sauf s il y renonce expressément). 2. L objet A. 1. la nature de l objet Art On peut louer toute sorte de biens meuble ou immeuble à condition que le bien soit dans le commerce et qu il ne soit pas consomptible. Art6 (loi 89) pour un logement ppl on ne peut louer qu un logement décent. Art. 2 cave, catacombe, pièce dépourvue de fenêtre ou en sous-terrain ne peuvent être mis en location qu à titre gratuit 2. la chose louée doit être déterminée Principe : elle doit exister, mais on peut concevoir le bail d une chose future. 3. la destination de la chose Elle peut poser des problèmes lorsque l usage convenu entre les parties n est pas respecter. B. Le loyer prix de location 1. loyer est nécessaire Il doit être déterminé ou déterminable. Il est fréquemment indexé (loi 89 montant fixer par écrit) 2. le montant Ppe : liberté de fixation des loyers ainsi que de révision des loyers selon du droit commun des locations. Art 1722 le loyer peut être diminué en cas de perte partielle. Statut spéciaux : Remarque : Bail rural Le loyer ne peut varier qu ente un max et un min arrêté par les autorités administratives. Bail d habitation LOI 89 distingue un secteur libre et secteur de liberté surveillée (Art 17). Les secteurs libres concernent les logements neufs (1 er bail), logements rénové selon certaines le secteur de libre surveillé loyer doit être fixé en fonction des loyers constaté dans le voisinage et de statut

8 8 comparable. La clause d indexation l augmentation ne peut excédée la variation de l indice du cout de la construction (moyenne de 4 trimestres). Bail commercial Les loyers commerciaux sont strictement encadrés en fonction de la valeur locative. B. La forme et preuve du bail (les conditions de forme) 1. Le contrat de bail est conforme au formalisme A. Le principe Conformément au droit commun, le bail se forme par l accord des parties sur ses éléments essentiels (chose et prix). Le bail peut être précéder par une promesse de bail. En principe il n y a pas de forme ad-validateurs. On peut louer par écrit ou oralement. B. Formalités 1. La rédaction d un écrit (Art 411 c.rur) rédaction d un écrit + enregistrement. Cependant, la portée de cette exigence est que le bail rural verbal est valable. Il doit être passé par acte authentique. Loi 89 impose la rédaction d un écrit portant un certain nombre de mentions (date, consistance de la chose louée, montant des loyers ). La portée du formalisme seul le preneur peut se prévaloir de l existence d un écrit. Chaque partie peut exiger à tout moment que l autre établisse un contrat conforme. 2. La formalité au titre de la publicité Principe : pas d exigence de publicité. Les baux de durée >12 ans doivent être publiés. Le bail rural doit faire l objet de publicité foncière. Les licences de marques et de brevets doivent être publiées. La sanction : l inopposabilité au tiers de bonne-foie. 2. La preuve du bail Loi distingue selon que le bail n a pas reçu d exécution ou qu il a reçu un commencement d exécution : Art 1715 : «Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.» Art 1720 : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.» A. Lorsque le bail n a pas été exécuté Il doit être prouvé par écrit (art. 1715), par serrement ou par aveu même si le montant du loyer est >800. On n admet pas le recours au commencement d écrit avec complément de preuve dans la mesure où le bail n a pas été exécuté. B. Lorsqu il y a un commencement d exécution Elle peut être prouvée par tous moyens. Il faut prouver que la personne paie un loyer (pas seulement que la personne s y est installée). Art.1716 s agissant de la preuve de loyer, elle doit être faite par quittance, ou par serment. Remarque : La durée du bail Règle : elle doit être prouvé par écrit, sinon le bail est réputé à durée indéterminée. La durée imposée est d ordre public.

9 S2 : LES EFFETS DU CONTRAT 9 Le bail ne concerne pas la propriété de la chose. Les risques de perte demeurent à la responsabilité du bailleur. Cependant le bail transférant la maitrise de la chose le preneur devient gardien. Le bail crée des obligations à la charge des 2 parties : 1 L obligation du bailleur (Art 1719 et svt) «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1 De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2 D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4 D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.» Le bailleur doit procurer au preneur une jouissance paisible. Il doit délivrer la chose, l entretenir et maintenir le preneur en jouissance : a. L obligation de délivrance Le bailleur doit mettre la chose à la disposition du preneur. Il doit délivrer une chose correspondant à l objet du contrat. Ex. dans un bail commercial si bail ne remplit pas les conditions de sécurité imposé par loi, le bailleur a manqué à ses obligations (arrêt 3 civ, 23/11/2007). C est une obligation fondamentale, elle ne peu pas être écarter par aucune disposition (sauf force majeure). Le défaut de paiement du 1 er loyer et du dépôt de garantie, ne décharge pas le bailleur de son obligation sauf clause clairement contraire. C est une chose qui doit être libre d occupation. 3 civ 19/05/2004. La chose louée doit être délivrée en bonne état de réparation en toute espèce (sauf clause contraire). Pour protéger le preneur la loi exige pour une habitation principale que soit délivrée un logement décent. C est un logement qui ne laisse pas apparaitre des risques manifestes portant atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le locataire peut demander la mise en conformité, en manque de réparation, il peut demander au juge la réduction du montant des loyers. La clause qui dispenserait le bailleur de délivrer la chose en bonne état de réparation, ne dispose pas le preneur de celle de le maintenir REM : obligation d information Le bailleur doit mettre en garde le preneur contre des dangers présumés b. L obligation d entretient ART 1719 «le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l usage pour lequel elle a été louée». Il doit, pendant toute la durée du bail faire les réparations qui peuvent devenir nécessaires (autres que locatives). 1. La définition des réparations Ce sont les réparations afférentes à l usage courant de la chose (différence de celle qui touchent à la structure ou éléments essentiel). Art 1754 et décret 16/8/1987 Principe : le bailleur doit faire toutes les réparations sauf les locatives. Le bailleur n est pas tenu à la reconstruction si celle-ci est rendue nécessaire par cas fortuit ou en raison de la vétusté (sauf si celle-ci provient de la faute du bailleur). 2. La clause relative à l entretient Art 6 (loi 89) (c) Le bailleur est obligé ( ) d entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Les sanctions Le bailleur engage sa responsabilité sauf en cas de force majeure.

10 10 Le locataire peut demander la résiliation du contrat ou l exécution forcée. Il peut demander de se faire autoriser par justice d effectuer les travaux par lui-même au frais du bailleur et compenser par sa dette de loyer. Mais il ne peut pas refuser de payer ses loyers tant que le bailleur n exécute pas les travaux sauf si la chose est inutilisable. c. L obligation de maintient en jouissance Le bailleur art est obligé de faire jouir le preneur paisiblement obligation de jouissance et obligation de sécurité 1. Le bailleur obligation de ne pas troubler la jouissance du preneur Art.1723 «Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.» 2. Le bailleur professionnel est tenu de l obligation de sécurité (Loi 1988) Art 1386 «Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.» 3. L obligation de garantie garantie des vices cachés Art 1721 «Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.» Elle concerne les vices invisibles. Le vice doit affecter l usage attendu de la chose. La garantie est appelée à jouer même si le bailleur ne la connaissait pas. En matière de bail peu importe la date d origine du vice. Le bailleur doit réparer tous les vices peu importe qu il les a connu ou qu il l ignorait. Le bailleur ne garantie pas un vice résultant d un événement de force majeur ou du fait d un tiers (3 civ, 26/10/1977). (3 civ 23/4/2003) Les clauses de limitation de la garantie sont valables si elles l allègent, mais sont illicites si elles la suppriment ou sont imposées par un professionnel à un consommateur garantie d éviction La garantie de fait personnel Le bailleur peut louer un autre local dans un même immeuble à un preneur concurrent au locataire déjà installé. Le bailleur n a pas à assurer l exclusivité à son locataire sauf s il s est déjà engagé par un contrat. S agissant de la location de meubles incorporels, (la clientèle) le bailleur ne peut pas faire concurrence à son locataire gérant. S agissant de licence de brevets si la licence est exclusive, le bailleur ne peut pas concéder une autre licence à une autre personne. Si rien n est précisé dans le contrat ne peut pas lui-même jouir du contrat La garantie de fait de tiers Le bailleur doit garantir les troubles de droit du fait de tiers des lors qu il lui est signalé. Les garanties du trouble de droit permettent d obtenir une diminution du prix de location s il y a éviction. Si l éviction est totale il peut y avoir résolution du contrat. (art.1726) Les troubles de fait ne sont pas garantie par le bailleur (art. 1725). Lorsqu un trouble émane d un colocataire. Le bailleur doit garantir à condition que le trouble est rattachable au bail (3 civ 23/6/2000); Les clients d un autre locataire causent un trouble les clients d un autre colocataire ne sont pas des tiers, le bailleur doit garantir comme si le trouble émaner d un colocataire (3 civ 22/10/2003) Le trouble émanant d un copropriétaire est tiers par rapport au bail le bailleur ne doit pas garantie. 2 Les obligations du preneur (Art )

11 A. L obligation relative à l usage de la chose 11 a. l usage de la chose (Art ) Le preneur doit veiller à la chose en bon père de famille. Le preneur doit user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou celle présumer suivant les circonstances. (Ex. activité libérale est autorisée, mais pas une activité bourgeoise/commerciale) Lorsqu une clause limite l utilisation du bail à un bail commercial, le locataire peut y joindre d autres activités (procédure de déspécialisation). Art 1722 «Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.» b. La conservation de la chose Conserver c est la respecter, ne pas l abandonner. Certaines clauses autorisent les améliorations ; Le preneur doit entretenir la chose en effectuant les réparations locatives celle de l usage courant. Il doit avertir le bailleur des travaux qui paraissent nécessaires. (3 civ 9/2/2005) ; Le preneur est responsable des dégradations de la chose louée. (art 1732) le preneur doit prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute (ex. cas fortuit, force majeure). 3 civ 28/1/2004 ; le preneur est responsable des dégradations commise par les personnes de sa maison famille, préposés/femme de ménage/, les entrepreneurs qu il aurait fait venir dans sa maison/plombier/, sous locataire (Art et svt). Remarque : La responsabilité du locataire est aggravée en cas d incendie (art 1733). Le locataire répond de l incendie à moins qu il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit, FM, vice de construction ou communiquer par une maison voisine, le défaut d entretient. (3 civ 13/6/2007). Art 1734 complexifie les règles en cas de pluralité des locataires : «S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ; A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.» Si le bailleur est aussi colocataire dans l immeuble art 1733 & 1734 sont écartées, sauf si le bailleur prouve que l incendie a pris naissance chez le locataire. Le bailleur veut s assurer contre les risques locatifs. B. le paiement du prix a. Le locataire doit payer le loyer Le locataire doit payer le loyer au terme convenu (art. 1728) Au loyer s ajoute les charges locatives. Loi 89 énumère les charges locatives (art.23). Le bailleur doit remettre au locataire une quittance prouvant le paiement du loyer art.21. b. Les garanties Pour se garantir le défaut de paiement (ART 2332) donne un privilège sur les meubles. La pratique de caution prend sa place. Le dépôt de cautionnement est un gage. Le véritable cautionnement est garanti par la personne - «la caution». Le bailleur stipule souvent des clauses résolutoires (autorisant la résiliation automatique du bail lorsqu il y a non-paiement des loyers). La jurisprudence est sévère envers ses clauses. La bonne-foie est imposée lors de la résiliation. Sa mise en œuvre est possible que s il y a non-paiement d au moins 2 mois consécutifs.

12 Le bailleur peut pratiquer des mesures conservatoires. 12 S3 : LA DUREE DU BAIL 1 La transmission du bail (la durée des obligations des parties) 3 hypothèses sont étudiées : - transmission a titre universel - le changement de bailleur à la suite de l aliénation de la chose louée - le changement de preneur (cession de bail ; la sous-location) A. La transmission à titre universel Art 1742 contrat de louage n est résolu ni par la mort du bailleur ni par la mort du preneur. Le contrat se poursuit avec les héritiers respectifs. La fusion de la société bailleur/locataire. 3 civ 3/4/2007 poursuite de l application du bail avec la société absorbée ou fusionnée au même statut, sauf si le contrat est conclut intuitu personae. B. Le changement de bailleur Le bailleur est tenu d assurer la jouissance au preneur. Il ne peut pas se dénier unilatéralement. Art 1743 et svt organisation de la transmission de bail à l acquéreur. a. La transmission du bail au nouveau propriétaire La transmission a un domaine plus large que la vente Les mêmes conditions qu en cas de donation, change, apport en société s appliquent. La solution est valable pour les baux d immeubles. Si les conditions posées par les textes sont remplies, c est aussi valable pour les meubles. Les clauses contraires et les régimes spéciaux Le contrat peut écarter la transmission (sauf en matière de mail rural). LOI 89 interdit cette clause, la vente de l immeuble est devenu cause de rupture de contrat. b. Régime de transmission Condition : Il y a exigence d une date certaine garantie de stabilité avant la vente. (art.1743 : «Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail.») Elle redoutable, la jurisprudence l a atténuée en considérant que le bail est opposable à l acquéreur si portée à sa connaissance lors de la vente. Effets : La transmission s opère de pleins droits. Elle n est pas rétroactive, le nouveau propriétaire n est pas tenu des dettes du précédent et ne bénéficie pas de ses créances pour tout ce qui est avant la transmission du bail. Ex. la dette de restitution du dépôt de garantie ne le concerne pas. Il peut se faire prévaloir d une clause résolutoire avant la date d acquisition Pour l avenir, le nouveau propriétaire devient bailleur. Il est lié par les clauses et conditions définies du bail. (Ex. l autorisation de sous-louer, 3 civ 17/11/1998) ; Une cession de dette ne peut être transmit à une partie sans son consentement, l ancien bailleur ne peut être libérer de toute obligation, il devient garant de l exécution des obligations du nouveau bailleur après l acquisition (sauf clause contraire le libérant de cette garantie). C. Le changement de preneur La sous-location : ce n est pas un changement de preneur à la lettre c est un sous contrat! a. La cession Le domaine de la cession : art.1721 autorise la cession de bail.

13 13 Lors d un bail conclu intuitu personae, la cession à un membre de la famille/ami n est pas possible! statut spéciaux dérogation dans des sens différents - cession de bail interdite : En matière de bail rurale (sauf à des proches) même si le propriétaire donne son accord (Loi 2006 autorisation de la cession sous certaines conditions) En matière de bail d habitation sauf accord écrit du bailleur ; En matière de bail commercial, la cession est favorisée. La cession est possible sauf clause possible (elle ne peut pas jouer si le bail est céder avec la cession de fond). - le régime de la cession de bail Elle peut avoir des causes différentes elle peut être à titre onéreux (ex. BC, apport en société) ou gratuit (ex. donation). Elle emporte la cession de créance à l égard du bailleur, elle doit être notifiée au bailleur, même si elle a été prévue par le contrat (3 civ 1982) ou accepter par lui sans équivoque (3 civ 31/5/1983). Le nouveau preneur pourra se prévaloir de tous les droits qui incombent. Le nouveau preneur doit les loyers et les charges du bail. Il est responsable des dégradations. Les dettes antérieures à la transmission des droits doivent être prévues par le contrat, sinon ce n est pas évident de définir leur sort (3 civ 9/7/2003). Le cédant reste-t-il garant face au bailleur? L ancien preneur reste garant du nouveau face au bailleur. La jurisprudence n est pas fixée sur le sujet. Le mieux serait que le contrat le prévoie. b. La sous-location Le preneur donne tout ou partie en location : Domaine (art 1717) Les statuts spéciaux dérogent à ces principes et sont hostiles à la sous-location. Ce sont des régimes protecteurs du preneur. Ex. matière de bail d habitation la sous-location est interdite sauf autorisation écrite par le bailleur (qui précise expressément le loyer). En matière BC (L131) le bailleur doit concourir au contrat de bail (3 civ 9/7/2003) En matière de bail rural la sous-location est interdite même si le contrat la prévoit. Le régime La sous-location n opère pas un changement de preneur, c est un sous-contrat du bail initial. Lorsqu elle est autorisée n a pas à être notifiée au bailleur, ni agrée par lui, elle ne modifie pas la relation entre le bailleur et le preneur originaire. Art 1735 le preneur, devenu bailleur à la sous-location, reste tenu de dégradations provenant des sous-locataires. Quel est le lien entre le bailleur et le sous-locataire? Art reconnait un lien direct à propos des paiements des loyers. Le bailleur dispose d une action directe lorsque le loyer principal n a pas été payé (et dans la limite du loyer de sous-location). La fin du contrat principal entraine celle de la sous-location. En cas de faute ayant causé un dommage, il est possible de la part et d autre d agir sur le terrain extracontractuel. 2 L extinction / la fin du bail C est ici que s exerce la particularité des régîmes spéciaux. A. Les causes d extinction Distinction bail DD ou DI 1. Bail à durée déterminé Le principe : Le contrat prend fin à l arrivée du terme (art 1735) fixé impérativement par le contrat. Il ne prend pas fin par le décès de l une des parties ou la dissolution de la personne morale.

14 14 Il n est pas nécessaire de donnée congés (sauf exception bail d habitation). Il ne peut prendre fin auparavant sauf accord contraire des partie et sauf exception (bail d exception, art 12 Loi 89). Il existe des correctifs : la résiliation anticipée, la reconduction tacite La résiliation anticipée Elle peut résulter de la perte de la chose louée (art 1722). Si elle est partielle le preneur peut résilier le contrat ou demander la diminution des loyers. Elle peut résulter d une faute (par le bailleur contre le preneur). Elle peut être judiciaire ou résulter du jeu d une clause résolutoire : - Résiliation judiciaire : Le juge apprécie si la gravité du manquement justifie la rupture du contrat (3 civ 31/10/2006) le non paiement des loyers est la faute la plus souvent invoquée. Remarque : lorsque le preneur est sous procédure de redressement, le juge peut imposer la poursuite du bail (L613 C.com) - La clause résolutoire : La résolution ne résulte pas d une décision du tribunal, mais du jeu de la clause. Elle est valable en général, mais très étroitement encadrer par la jurisprudence et les régimes spéciaux lui sont défavorable. La clause précise les faits qui peuvent entrainer sa mis en action, elle ne peut pas être exécutée qu après une mise en demeure, elle doit être appliquée de bonne-foie, elle peut être suspendue par la mis en grâce du jugement. En matière de bail d habitation elle réputée non-écrite sauf s il y a non-paiement des loyers et charges, non versement du dépôt de garantie, non souscription d une assurance des risques locatifs. La tacite reconduction et le renouvèlement Certains régimes confèrent un véritablement droit au renouvèlement (ex. BC, bail rural). Il n y a pas de droit de renouvèlement en matière de bail d habitation en théorie. Le bailleur n est autorisé à donner congés à l expiration du bail que pour certains motifs la reprise pour vendre ou pour habiter et avec préavis de 6 mois, ou l inexécution par le locataire des obligations. La tacite reconduction : il est fréquent qu en fin du bail les relations se poursuivent (preneur reste dans les lieux, le bailleur encaisse les loyers). Le contrat initial peut prévoir qu à l expiration du contrat un nouveau bail de même durée se formera sauf d énonciation par l une ou l autre des paries. Le bail peut écarter expressément cette possibilité sauf accord expresse des parties. Un nouveau contrat se forme aux mêmes conditions que l ancien, sauf que le nouveau bail sera soumis à la loi en vigueur le jour de sa reconduction. Ce nouveau bail résultant n est plus à durée déterminé, mais à durée indéterminé. 2. Le bail à durée indéterminée Le bail à DI peut prendre fin par résiliation unilatérale émanant de l une ou l autre des parties. Le congé n est soumis à aucune forme et n a pas à être motiver, sauf stipulation contraire du contrat. Le congé ne peut prendre fin immédiatement, il doit respecter un délai raisonnable fixé par l usage des lieux ou par la convention des parties ou par la loi (art 1736). B. Les conséquences de l extinction du bail Le fin du bail donne lieu à des restitutions et conduit à des règlements. 1. La restitution A la fin du bail, le preneur doit restituer la chose louée (art 1730). Elle peut se heurter à des difficultés si le preneur ne veut pas restituer. Si le bail porte sur un meuble le bailleur peu procéder à saisie si le bail porte sur un immeuble le bailleur peut agir en l expulsion du locataire (il doit avoir un titre exécutoire contrat authentique ou jugement). Il peut faire agir la force de justice.

15 15 Remarque : la loi interdit d expulser des personnes entre le 15/10 et le 15/03. L astreinte a un caractère provisoire et ne peut excéder le préjudice de l action qui l a entrainé. L ancien locataire lui refusant de restituer continue à utiliser la chose doit une indemnité d occupation (montant voisin du celui du loyer). 2. Les règlements Le locataire doit restituer la chose telle qu il l a reçu (art 1730). A défaut d état des lieux (art 1731) on présume que le preneur a reçu la chose en bonne état d utilisation/de vivre. Le locataire répond des dégradations constatées sauf à prouver qu elles ne sont pas dues à sa faute. Le bailleur peut, en principe, exiger que le preneur remette la chose en l état ou elle était (détruire les emménagements ou les constructions) même si les modifications ont amélioré l état de la chose et même si ça a été fait avec son accord sauf abus de droit. Dans le cas ou il garde les emménagements, il doit une indemnité au preneur. Remarque sur un cas particulier : les améliorations consistent en des plantations ou de véritables constructions (art 555). Si le bailleur les conservent, il doit à l ancien locataire une indemnité égale à son choix (augmentation de la valeur de la chose soit eu coûts des constructions). Elle ne vaut que sauf clause contraire (fréquemment pratiquée). Cet article s applique même si le bailleur avait donné l autorisation d effectuer les travaux. Cette accession ne se produit qu en fin de bail, le preneur pendant la durée du bail, est propriétaire de ce qu il a construit ou produit (3 civ 4/4/2002) et même s il y a eu résiliation anticipée (3 civ 19/3/1985). CHAPITRE 2 Le bail commercial Pour diverses raisons (considérations financières) - le commerce est exercé dans un local loué. Cette situation fait courir le risque de perdre le fonds e commerce si le commerçant est expulsé de son local. Dès la loi impose une indemnité à versé au locataire en cas de reprise inattendue (art L140-1 ; R du C.com). La LOI 776-4/8/ loi pour la modernisation de l'économie Le principe majeur de notre législation : le locataire a droit au renouvèlement du bail, mais le bailleur peut refuser le renouvèlement à condition de payer une indemnité d'éviction. Le statut des BC ne vise pas de protéger le locataire que le proprio du fonds de commerce. Peu importe s'il est obligé de partir, s'il est justement indemniser. Le droit au BC est cessible, on comprend la valeur économique du bien - on parle de "propriété commerciale". Cette législation a été critiquée car elle «sclérose» l'économie, le facteur du prix. Il n'y a jamais eu une force suffisante pour mettre à bas le système, toutes les retouches ont eu pour objectif de simplifier et moderniser les textes. Il faut d'abord examiner les conditions du BC et après les régimes. S1: LES CONDITIONS D'APPLICATION DU STATUT - lieu loué - les parties - l exploitation - la durée Le statut est d'ordre public, il s'applique quelque soit le contrat (L C.com). Il s'applique par la commune volonté des parties, même si celle ci ne rentre pas dans les conditions (3 civ, 10/4/00; 3 civ 9/2/05). Lorsque les parties choisissent de se placer sous le statut du BC - le statut s'applique pleinement. Les parties ne peuvent pas écarter certaines règles (Ass Plé, 2002). La loi 2008 a permis

16 16 aux professionnels relevant du régime protecteur (non celui des BC) de pouvoir se soumettre volontairement au statut des BC. Ce régime de '86 peut être écarté au profit des BC. L ordre public est orienter dans un but de protection des locataires, il peut donc y renoncer mais à des conditions très strictes : renonciation certaine, faite en connaissance de cause et que le droit auquel on renonce soit déjà acquit. Il est possible pour un locataire commerçant de renoncer au droit de renouvèlement du bail, qu'après la signature du contrat. (3 civ, 4/5/06). 1 Les lieux loués Pour que le statut de BC s applique, le bail doit porter sur un immeuble ou local dont la destination est l'exploitation d'une activité commerciale/artisanale. L immeuble - sens usuel. Il s'agit d'un immeuble bâtit. En conséquence les terrains nus ne sont pas soumis au régime des BC. Si avec l'accord du propriétaire doit édifier des locaux commerciaux - le régime peut s'appliquer. Ou si le terrain nu bénéficie du régime à titre accessoire (ex. parking d'un magasin) Le local est un bâtiment/ partie de bâtiment permettant une exploitation commerciale. En conséquence on exclut des locations mobiles, les emplacements variables (ex. surface non-close dans l'enceinte d'une galerie marchande; compteur de vente à l'intérieur d'un grand magasin; les emplacements publicitaires et les vitrines permettant juste d'exposer les marchandises). La notion de local peut se définir par l'exploitation du fonds (stricto sensu) - il n'est pas nécessaire pour que le statut s'applique que le local puisse recevoir des clients. Le statut des BC est applicable à la location de locaux accessoires à l'exploitation. Pour bénéficier de ce statut, il faut que la privation des locaux soit de nature à compromettre l'exploitation du fonds (ex. atelier de réparation d'un magasin de vélos). Le problème s est posé à propos des emplacements de stationnement - un local seulement utile à l'exploitation du fonds est exclu du statut. La jurisprudence va dans les 2 sens: 3 civ 4/3/2006 et 3 civ 2/9/2006. Pour que ce local accessoire soit soumit au statut des BC, il faut que les locaux aient été loués à cette fin au sut par le bailleur (3 civ 19/3/2005). 2 Les parties Le bailleur : (voir CH1) Le preneur: A. Le principe Le locataire doit être commerçant inscrit eu registre du commerce (RCS) et doit être de nationalité française. 1. Le commerçant inscrit au RCS Une personne qui n'est plus commerçant même si toujours inscrite ne peut pas profiter du statut (3 civ 2002). Un commerçant non-inscrit eu RCS ne peut pas bénéficier du statut. Cette condition d'immatriculation s'apprécie quand les problèmes se posent - au jour de la délivrance de congés, au jour de demande de renouvèlement. Des difficultés se présentent encore à propos de cette condition : Ex. un fonds en copropriété, un seul des propriétaires exerce le commerce. si le propriétaire non-exploitant n'est pas inscrit, le statut ne peut pas s'appliquer. La jurisprudence est sévère envers cette condition, mais condamnée par la loi 2008 (ART 145-1) si le bail est consentit à plusieurs locataires ou indivisaires, l'exploitant du fonds bénéficie du statut s'il est immatriculé même si les colocataires/co-indivisaires ne le sont pas. En cas de décès du titulaire du bail, le statut s'applique aux ayants-droit qui demandent le maintient de l'immatriculation pour les besoins de la succession (de la poursuite de l'exploitation). Remarque: cette exigence d'immatriculation ne vaut pas en cas de soumission volontaire au statut (ex. profession libérale).

17 Problème : les GIE étaient exclues du statut des BC. La loi est venue combattre la jurisprudence (LOI 89). Ils peuvent actuellement être titulaires d'un BC. Les personnes qui bénéficient de pleins droits du régime des BC - ex. établissement d'enseignement (3 civ 20/12/2007) La nationalité française (art ) Les étrangers même autorisés à exercer le commerce sont écartés du bénéfice des statuts des baux commerciaux sauf pour : - les ressortissants de l UE ; - les parents d'enfants à nationalité française ; - les combattants de guerre ; - les ressortissants de pays accordant au français le même droit qu'à leurs nationaux. L'exigence vaut également pour les sociétés commerciales. Il suffit de créer une filiale en France pour que la société étrangère puisse bénéficier du statut du BC (peu importe que le capital social est détenu que par des étrangers). B. Les exceptions - les artisans immatriculés au Répertoire des métiers, - les établissements d'enseignement; - les artistes, auteurs d'œuvre; - les EPIC, entreprises publiques, communes pour leur service exploité en régie ; - les sociétés coopératives qui ont un objet/activité commerciale; 3 L'exploitation du fonds dans les lieux loués Art (C.com) vise les baux d'immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. On retrouve la condition d'existence de fonds - le preneur doit exercer une activité de nature commerciale (sauf les exceptions). L exploitation dans les lieux loués à ne pas confondre (pour que le statut s'applique et que le locataire ait droit au renouvèlement) il faut qu'il exploite un fonds dans les lieux, mais le copropriétaire d'un fonds de commerce n'est pas du seul fait co-titulaire du bail. Conséquence: il n'a pas droit au renouvèlement. Le locataire doit avoir une clientèle personnelle (en tout/partie). Ex: le franchisé a-t-il droit au statut (McDonald)? - 3 civ 27/3/ oui il a droit. Lorsque la clientèle est attachée au propriétaire du local, le locataire n'est pas considérer comme titulaire du bail. Il ne peut pas exiger le renouvèlement. (ex: exploitant de station d'essence dans les locaux appartenant à la compagnie pétrolière). Le commerçant exerçant son activité à l'intérieur d'une enseigne/local d'un autre commerçant plus vaste (ex. magasin dans une galerie marchande). Le commerçant peut disposer du statut des BC s'il dispose d'une clientèle propre différente de celle du bailleur. (ex. une blanchisserie dans une galerie marchande) il n'est pas nécessaire que la clientèle soit prépondérante par rapport à celle de l'établissement d'accueil (3 civ 17/3/2003). Il faut que le commerçant ait une autonomie de gestion. La jurisprudence a fait un effort face au commerçant dépendant, les commerçants bénéficient du statut leur est refuser s ils sont soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de leur activité. (3 civ 19/4/2005) Il faut que le fonds de commerce soit exploité pendant les 3 ans qui précédent la demande de renouvèlement. Il n'est pas obligatoire que le preneur titulaire du bail l'exploite lui-même. Si l'usufruitier exploite le fonds, ce locataire du fonds a quand même droit au renouvèlement. Si le fonds est en location-gérance - le locataire gérant a droit au renouvèlement. Remarque: le crédit immobilier n'est pas soumis au statut du BC! 4 La durée du contrat

18 18 Principe : durée du BC est de 9 ans. Mais certains types de baux restent en dehors du statut en raison de leur durée (trop courte/ trop longue) : 1. Les conventions de courte durée Il s agit des baux de <2ans, des locations saisonnière et des conventions d occupation précaires. A. Baux <2ans Art permet d exclure des statuts du BC les baux concluent pour une durée n excédant pas 2 ans. Il faut une volonté expresse des parties (3 civ, 2/2/2005). Si à l expiration du délai, le preneur est laissé en possession il reste dans les lieux, la durée du bail est portée à 9ans. Un nouveau bail soumis au statut des BC qui s applique, même si le contrat initial prévoyait le contraire (3 civ, 14/6/2006 ; 3 civ, 5/2/2008). La C.cass décide que le locataire peut valablement, une fois le bail de 9 ans expiré, renoncé à l application du statut et accepter un nouveau bail de moins de 2 ans. La renonciation d un droit n est possible qu après l acquisition de ce droit. Cette règlementation apparait beaucoup trop contraignante. La loi LME 2008 apporte un assouplissement (art L145-5) permettant de conclure plusieurs baux dérogatoires à l intérieur du délai de 2 ans. B. Les locations saisonnières C. Les conventions d occupation précaire La jurisprudence pose cette exception. Elles se différencient d un bail ordinaire par le fait qu elles sont touchées par une précarité objective tenant à une circonstance particulière. Ces COP se caractérisent par le fait que l occupation des lieux n est autorisée qu en raisons exceptionnelles et la durée est marquée par une circonstance indépendante de la volonté des parties (ex. local sous menace d une expropriation ou démolition prochaine). La raison doit être expressément marquée dans le contrat. Il y a une tendance jurisprudentielle à l extinction de cette catégorie. Le caractère précaire d une convention passée entre une commune et un commerçant (durée de 5 ans), qu il provenait de la modicité du loyer et du projet prévu à être mis en place. (3 civ, 24/2/2004 ; 3 civ 1/11/2005). 2. Les conventions de longue durée Le bail emphytéotique est exclu du champ d application des statuts des BC Le bail de construction (régit par le code de la construction) Les concessions immobilières (art 55, Loi ) S2 : LE REGIME DU BC Il est soumis au droit commun du bail (art 1713 et svt), mais le législateur a dérogé sur des points très important au droit commun pour protéger le locataire. Une particularité de ce statut est que le litige relatif des BC relève de la compétence du TGI et non du Tb de commerce. Les particularités concernant les droits du locataire, ses obligations et la durée du bail : 1 L obligation du bailleur et droit du locataire A. Les obligations du locataire La garantie du par le bailleur problème concernant les clauses d exclusivité. En droit commun, l exclusivité n est pas obligatoire, sauf si le bailleur s y est engagé (3 civ 20/5/2006). Ces clauses sont relativement fréquentes. Le bailleur s engage à l égard du preneur à ne pas loués dans le même immeubles des locaux à un concurrent du preneur. Lorsqu il y a une telle clause, le bailleur est obligé d inclure la même clause dans les baux afférents du même immeuble. (3 civ, 3/5/2007). B. Les droit du preneur la déspécialisation des locaux commerciaux

19 19 (art à du C.com) Il est fréquent que le bail précise le type de commerce autorisé dans les lieux. S il y a utilisation différente de celle prévu par le bail, c est une faute de la part du preneur entrainant une résiliation judiciaire ou le jeu d une clause résolutoire (3 civ 13/6/2007). Pour que le locataire soit coupable, il faut un changement d activité. Ex : le bail d un local à destination d une boulangerie. Il n y avait pas de précision concernant la fabrication du pain. Le locataire ne faisait que le vendre, mais ne le produisait pas dans les locaux. 3 civ 27/6/2007. Il n y a pas de changement d activité si le médecin ajoute une activité de parapharmacie à son activité de pharmacie. Il faut que le commerce puisse s adapter aux évolutions. Un droit précis est accordé au locataire celui de la déspécialisation des baux. La loi autorise un changement d activité par le preneur en le contrôlant. Le preneur doit respecter une procédure de déspécialisation. Il peut modifier le commerce exercé dans les lieux à condition de respecter la procédure. La déspécialisation simple et totale est à distinguer : 1. La déspécialisation simple C est le fait d adjoindre au commerce existant des activités connexes ou complémentaires (art ). C est un droit pour le locataire, mais qui doit avertir le bailleur et attendre en cas de procédure judiciaire l issu de cette procédure (3 civ 28/5/2003). Le bailleur ne peut pas s opposer à la déspécialisation partielle. Il ne peut pas insérer de clause interdisant la déspécialisation partielle. Le propriétaire peut se fonder sur l extinction d activité réaliser pour demander une augmentation de loyer non-plafonné lors de la révision triennale suivante. (3 civ 19/4/2004). La définition d une activité connexe ou complémentaire n est pas précise. C est les juges du fond qui apprécie. Il y une référence aux usages! le fait de s adresser à une nouvelle clientèle exclus le caractère connexe ou complémentaire, de même que l investissement en de nouvelles installation. Tout ce qui est fait pour améliorer la condition ou la qualité des services rendus ou vendus aux clients n est pas une activité connexe. La clause de non-concurrence ne peut pas faire obstacle à la déspécialisation partielle (Ass.plé, 26/1/1973). 2. La déspécialisation totale (art ) C est un changement total d activité entrainant une mutation du fond de commerce. Elle n est pas un droit pour le locataire, c est une mesure exceptionnelle destinée à éviter les conséquences catastrophiques que pourrait avoir l immobilisme en période de mutation économique. C est pourquoi elle n est as toujours permise. Dans les unités commerciales définies par un programme de construction le 1 er locataire ne peut pas demander de changer d activité pendant les 9 1 ère s années d exercice du commerce. (ex. rénovation ou construction d un quartier nouveau). Une procédure plus lourde est organisée par la loi. Celle-ci n aboutit pas forcément à une autorisation. La procédure : le locataire doit demander au propriétaire l autorisation de changer d activité et propriétaire. Cette demande doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds et aux autres locataires du même propriétaire à l égard desquels il se serait engagé à ne pas louer pour l activité envisager au titre de la déspécialisation. Le bailleur a un délai de décision de 3 mois. A défaut de réponse il est supposé accepter. Le simple connaissance du bailleur de cette nouvelle activité à se faire prévaloir des règles de la déspécialisation. Le refus que peut opposer le propriétaire est encadrer par la loi il faut un acte d huissier (3 civ 11/6/2008). Si le bailleur refuse la déspécialisation, le preneur peut saisir le TGI. Le TGI peut passer outre le refus du bailleur, si celui-ci n est pas justifier par un motif grave et légitime. Les critères sont : la conjoncture économique et les nécessités de l administration. Le changement d activité doit être compatible avec les caractères et la situation de l immeuble.

20 20 Une clause de non-concurrence souscrite à l égard d autre locataire pourrait légitimer le refus du bailleur de déspécialisation totale. Les effets de la procédure (si celle-ci est autorisée) : le propriétaire peut obtenir immédiatement une augmentation non-limitée du loyer. Le TGI fixe le loyer en cas de contentieux. 2 Les obligations du locataire A. L exploitation du fond 1. L obligation d exploiter Elle résulte de la jurisprudence! Exploitation en bon père de famille et selon la destination prévue. L art le locataire n exploitant pas le commerce dans les lieux louée n a pas droit au renouvellement du bail. 2. L interdiction des sous-locations Le principe L art 1747 autorise les sous-locations. L interdiction en matière de BC est posée par l art Le statut particulier du preneur du fond de commerce justifie cette interdiction. Si le locataire demande un renouvellement mais qu il a sous-loué, ce droit lui sera refusé. En cas de sous-location partielle, il n y aura pas de renouvellement que pour la partie sous-louée sauf indivisibilité (3 civ 15/11/2006) Exception La sous-location est possible avec l accord du propriétaire. Il peut être donné dès le bail initial ou au moment de la sous-location. En toute hypothèse, le propriétaire doit encourir à l acte de sous-location. L doit faire partie du contrat de sous-location (3 civ, 27/9/2006). La connaissance de l acte n est pas «concours» à l acte (3 civ, 22/2/2006). Le sous-locataire bénéficie au droit de renouvellement à l égard du locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient lui-même de son propriétaire. 3. Qualité de dissociation de la qualité de preneur et exploitant du fond La location-gérance du fond de commerce (À ne pas confondre avec la sous-location 3 civ 10/3/2008) Le fond de commerce existe et exploité de façon régulière. Le commerçant exploitant est locataire du fond et non pas de l immeuble. La location-gérance porte sur le fond de commerce et pas sur le local. La loi prévoit que le fond de commerce peut être exploité en location-gérance. Ce n est pas une sous-location. Le propriétaire n a pas à autoriser la location-gérance. Elle est possible. La jurisprudence interdit la «gérance-libre». Le crédit-bail sur droit au renouvellement au bail Le mécanisme : un établissement de crédit acquiert le droit au renouvellement au bail du proprio des locaux pour le louer à un crédit-preneur qui va l exploiter. Il n est possible qu avec l accord du proprio de l immeuble et le droit au renouvellement n appartient qu au preneur. B. Les obligations pécuniaires le loyer Le locataire peut avoir à payer un somme lors de sont entrée dans les lieux le «pas de porte». 1. Le «pas de porte» C est une somme en capital versée par le locataire au proprio lors de son entré dans les lieux. C est un usage ancien antérieur aux 1ères lois sur les BC. Il n a pas été interdit, à la différence du «chapeau» en matière de bail rural. Mais quelle est sa nature juridique? C est une indemnité qui compense les restrictions que les droits du proprio vont subir du fait du bail (le droit au renouvellement). C est le prix d indisponibilité du bail. C est un supplément de loyer destiné à compenser les limitations du droit du proprio.

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