Roundstone, 14 mai Avant mon départ pour un week-end irlandais, il m a été. Shannon, 16 mai 2005

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1 - 10 ème année Roundstone, 14 mai 2005 L ÉDITO Du côté de votre notaire Du côté du parlement Le point sur Stratégie patrimoniale internationale Du côté de l Europe Flash Fiscal Le dossier La nouvelle réglementation des locations en meublé Du côté des tribunaux - Copropriété - Immobilier institutionnel et Promotion immobilière - Droit fiscal - Stratégie patrimoniale - Droit bancaire et financier - Environnement - Urbanisme et Aménagement - Droit public Conjoncture : - Les Indices - L Immobilier parisien P. 2 P. 3-5 P. 6-7 P. 8-9 P P P P. 17 P P P. 21 P. 22 P. 23 P P P. 27 P. 28 Avant mon départ pour un week-end irlandais, il m a été demandé de rédiger le présent éditorial pour mon retour ; c est donc de Roundstone, charmant petit port du Connemara que j écris ces quelques lignes. Force est de constater que la vision de la France vue d ici offre un contraste saisissant. En plein débat sur la constitution européenne que la quasitotalité de nos hommes politiques nous ont présentée comme devant être un plébiscite, les Irlandais jouissent, en grande partie grâce à l Europe, d une économie florissante (3ème pays mondial concernant le PIB par habitant) là où il y a 20 ans ils rivalisaient dans la pauvreté au côté de l Espagne et du Portugal. Alors que notre croissance en ce 1er trimestre est atone, nous voyons ces pays poursuivre une croissance dynamique et investir en France dans l industrie, la banque et l immobilier. Ne doit-on pas trouver là une source d espoir incitant à l élargissement de l Europe à des pays dont le niveau de vie est faible même si leur intégration passe par la résolution de problèmes qu il ne faut pas éluder. Notre orgueil, voire notre suffisance, et dussé-je en souffrir, le poids de la France dans l Europe, déclinera inéluctablement si nous persistons à vouloir imposer aux autres un modèle à la française qui, même s il comporte des vertus, va à contre sens du monde qui l entoure. Shannon, 16 mai 2005 Illustration des réflexions ci-dessus. Me présentant à l aéroport pour prendre l avion du retour sur la compagnie low cost irlandaise, nous sommes informés de l annulation de notre vol du fait de la grève des aiguilleurs du ciel français pour la défense du lundi de Pentecôte. Rappelons que notre Pays est le premier pour le nombre de jour de congés... Tout ceci a au moins un mérite : j adore le bateau, et je n ai plus d autre moyen de transport! Ronan BOURGES Office certifié ISO par Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Comité de rédaction : Samuel Auger, Julien Bernard, Ronan Bourges, Xavier Boutiron, Yann Bridoux, Nathalie Clément, Thierry Croizé, Catherine Desmonts, Kristell Guilloux, Emilie Guirimand, Sophie Guitard, Virginie Jacquet, Mari-Anne Le Floch, Caroline Leroy, Carole Lvovschi, Jean-Philippe Mabru, Isabelle Mourette, Rémy Nerrière, Séverine Nicque, Alix d'ocagne, Arnaud Payen, Karine Quivy, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Fabrise Zamolo, de Cheuvreux N est édité par l Etude Cheuvreux Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour Loches Conception graphique : L.C création ISSN : N Dépot légal : Deuxième trimestre 2005 de Cheuvreux est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l Etude CHEUVREUX. N QUAL / 2003 / ETU : 77, boulevard Malesherbes Paris - Tél : (33) Fax : (33) sur internet :

2 u côté de l Étude L actualité de CHEUVREUX CHEUVREUX Michèle Raunet est l'auteur d'un article intitulé «Emprises ferroviaires et PLU» paru dans l'annuaire du GRIDAUH Maeva Persson et Marie Maubert vont animer une conférence du Groupe Moniteur le 27 septembre prochain qui aura pour thème «Copropriété : des réformes en question». Jean-Philippe Mabru a été interviewé sur Blomberg TV le 26 avril dernier sur l'art et la gestion du patrimoine ; il est intervenu également le 17 mai sur la radio BFM sur «la fiducie en France», en sa qualité de membre de l'académie Internationale de Droit des Successions et des Fiducies. Jean-Philippe Mabru participera à une matinée débat organisée par EFE le 13 Octobre 2005 sur le thème de la «Gestion et transmission du patrimoine immobilier privé et d'entreprise». Des clients nous ont demandé... Notre société est titulaire d'un marché public dont le montant est supérieur aux seuils communautaires. A-t-elle le droit de céder librement le contrat à une société tierce? Le droit français admet qu'un marché public ou une délégation de service public puisse faire l'objet d'une cession par son titulaire à une tierce personne. C'est ce qu'a affirmé le Conseil d'etat dans un avis en date du 8 juin 2000 (CE, avis, 8 juin 2000, n ). Il pose cependant certaines conditions pour encadrer cette pratique : il est en effet nécessaire que le cédant obtienne l'accord préalable de la personne publique cocontractante avant toute cession. Par ailleurs, la cession ne doit pas constituer un détournement de procédure visant à contourner la mise en concurrence. Le droit communautaire des marchés publics, qui a surtout vocation à encadrer la phase antérieure de sélection du candidat, est muet sur ce point. Et la Cour de Justice n'a pour le moment pas eu l'occasion de se prononcer dessus. Il semble cependant que la position communautaire soit la même que celle du Conseil d'etat. Cela résulte d'une lettre du 1er avril 2004 de la Direction générale du Marché Intérieur (une des directions de la Commission Européenne) non publiée mais dont le contenu est relaté dans la revue Droit Administratif. Aux termes de cette lettre, «lorsque la cession entraîne la reprise pure et simple par le nouveau titulaire de l'ensemble des droits et obligations résultant du précédent contrat, il ne nous semble pas que le principe d'égalité de traitement s'oppose à cette opération». Elle poursuit en précisant «qu'afin d'assurer l'absence de détournement de procédure, le pouvoir adjudicateur devra s'assurer que le nouveau titulaire remplit bien les conditions de sélection fixées dans l'avis de marché initial». Il en ressort clairement que la cession d'un marché public ou d'une délégation de service public, au sens du droit communautaire, peut faire l'objet d'une cession à un tiers, sous réserve des mêmes conditions que celles posées par le Conseil d'etat en Le crédit-preneur d'un bien immobilier sous-loue la totalité ou une partie du bien. Quels sont les rapports juridiques (droits et obligations) existant entre le crédit bailleur et le sous-locataire? Alors que le crédit-bail immobilier échappe totalement au régime des baux commerciaux, le sous-locataire va pouvoir revendiquer l'application du statut des baux-commerciaux dans ses rapports avec le crédit-preneur. Le contrat de sous-location est un contrat distinct du contrat de crédit-bail qui obéit à des règles qui lui sont propres. Dans ses rapports avec le crédit-preneur, le sous-locataire bénéficie du statut des baux commerciaux si toutes les conditions sont remplies (fonds de commerce, clientèle ) et donc du droit au renouvellement de son bail : le contrat de sous-location produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire aussi longtemps que le premier a la jouissance des lieux. Le crédit-preneur pourrait éventuellement éviter l'application du statut des baux commerciaux en concluant une convention d'occupation précaire Concernant les rapports avec le crédit-bailleur, le contrat de souslocation lui est inopposable. Le sous-locataire ne pourra prétendre bénéficier du droit au renouvellement de son bail même si le créditbailleur avait autorisé la sous-location. Le sous-locataire ne pourra invoquer l'article L du Code de commerce (renouvellement du sous-bail à l'expiration du bail principal si acceptation tacite ou expresse de la sous-location par le bailleur principal). En effet, cet article ne peut être opposable au crédit-bailleur car le «bail principal» n'existe pas, le contrat de crédit-bail étant analysé par la Cour de cassation comme un contrat spécifique ayant pour l'objet l'acquisition d'un immeuble par le crédit-preneur et ne s'apparente donc pas à un bail. Suivant le même raisonnement, le sous-locataire ne pourra pas non plus prétendre à une quelconque indemnité d'éviction de la part du crédit-bailleur. 2

3 u côté du parlement À noter au Journal Officiel : Réforme concernant l accessibilité des handicapés aux immeubles Le Parlement a adopté une loi le 11 février 2005 pour l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, publiée au JO le 12 février 2005, qui modifie notamment le Code de la construction et de l habitation, et plus particulièrement les règles relatives à l accessibilité des handicapés dans les ERP, les logements d habitation et les bureaux. Des décrets pris en Conseil d Etat seront nécessaires pour l application des dispositions de cette loi, qui ne sont pas encore intervenus à ce jour. Champ d application de la loi sur l accessibilité handicapés : - Les locaux d habitation - Les ERP - Les installations ouvertes au public - Les bureaux Sont cependant exclus les logement d habitation lorsque les travaux sont effectués pour l usage exclusif de leur propriétaire. Obligations résultant du nouveau régime - Contenu de la réglementation : L accessibilité des handicapés dans un ERP s entend à la fois de l accessibilité physique, mais également de l accès aux informations mises à disposition, qui doit être adaptée à tous les handicaps. - Mise aux normes : Locaux d habitation : Les obligations en matière d accessibilité ne concernent que la mise aux normes dans le cas de travaux sur un bâtiment ou une partie de bâtiment existant, ou en cas de construction nouvelle. ERP/ bureaux : La mise aux normes en matière d accessibilité handicapés concerne les travaux sur bâti existant ou construction nouvelle, mais aussi tout bâtiment existant, même s il n y a pas de travaux prévus. Un décret ultérieur fixera le délai à l issue duquel les ERP devront remplir les exigences relatives à l accessibilité. En tout état de cause, ce délai ne pourra pas dépasser les 10 ans à compter du 12 février Des dérogations exceptionnelles peuvent être accordées dans trois hypothèses : En cas d impossibilité technique, lorsque il existe des contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural, ou lorsqu il y a une disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences. L attestation à l achèvement des travaux Dans le cas où un permis de construire a été délivré, une attestation relative à la prise en compte des règles concernant l accessibilité doit être établie par un contrôleur technique avant l achèvement des travaux. Cette attestation délivrée au maître d ouvrage doit être remise à l autorité qui a délivré le permis de construire. Le pouvoir de fermeture Les bâtiments qui n ont pas respecté les obligations d accessibilité pourront faire l objet d une fermeture par l autorité administrative compétente, comme c est déjà le cas dans le cadre de la réglementation sur la sécurité incendie. Concernant les dispositions relatives aux conditions d accès à la commande publique, les entreprises n ayant pas respecté les obligations en matière d emploi de personnes handicapées ne sont pas admises à concourir. Ces renseignements doivent être fournis à l appui de chaque candidature. Réforme comptable pour la gestion des copropriétés Les nouvelles règles comptables applicables aux copropriétés viennent d'être fixées par le décret n du 14 mars 2005 et l arrêté du 15 mars En application de l'article 75 de la loi n du 13 décembre 2000 dite loi SRU, le décret et son arrêté fixent désormais avec précision les nouvelles dispositions comptables applicables aux copropriétés. Ces nouvelles règles s'appliqueront aux seuls syndicats de copropriétaires, leurs principes comptables étant ceux de la comptabilité d'engagement. Le syndicat approuve les comptes de l'exercice clos, vote le budget prévisionnel et les dépenses pour travaux et opérations exceptionnelles. Le décret apporte des précisions importantes sur les modalités de ventilation et de présentation des comptes. Ces nouvelles réglementations entreront en vigueur au 1er janvier La Charte de l'environnement La Charte de l'environnement a été adoptée le 28 février 2005 par le Parlement réuni en Congrès et promulguée le 1er mars Elle proclame notamment le droit de chacun de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé et le devoir de toute personne de prendre part à la préservation et à l'amélioration de l'environnement. Elle affirme ensuite que toute personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est susceptible de porter à l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences et contribuer à la réparation des dommages qu'elle cause à l'environnement. Elle consacre aussi le principe de précaution en chargeant les autorités publiques, lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, de mettre en oeuvre des procédures d'évaluation des risques et d'adopter des mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage. Par ailleurs, par une ordonnance rendue le 29 avril 2005, le juge des référés du tribunal administratif de Chalon-en-Champagne a affirmé qu il découle de l inscription dans le Préambule de la Constitution de la Charte de l environnement à la Constitution que le droit de vivre dans un environnement sain et équilibré qu elle consacre est désormais une liberté fondamentale. 3

4 u côté du parlement (suite) Incapacités en matière commerciale et publicité du régime matrimonial des commerçants L'ordonnance n du 6 mai 2005 aménage les incapacités d'exercer une activité dans le domaine commercial ou industriel et supprime les obligations déclaratives des commerçants relatives à leur régime matrimonial. Ord. n , 6 mai 2005, JO 7 mai Collectivités locales et transfert des actes par voie électronique Depuis le décret n du 7 avril 2005, les collectivités locales ont la possibilité de transmettre les actes soumis au contrôle de légalité du préfet par la voie électronique. Pour être mis en place, le dispositif de télétransmission doit être homologué sur la base d un cahier des charges et une convention doit être conclue entre chaque collectivité qui souhaite y recourir et le préfet compétent. A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit. Le Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit pour l'année 2004 a été publié au Bulletin Officiel des Impôts. Les membres du comité retiennent la concomittance des actes - apport en société et donation - ainsi que le fonctionnement purement formel de la société pour donner raison à l'administration dans ses redressements à l'encontre des montages destinés à éluder le barême de l'ancien article 762 du CGI. Le rapport confirme également qu'en présence d'une donation effective préalable à la cession des titres, l'administration n'est pas fondée à mettre en oeuvre la procédure d'abus de droit. BOI 13 L-2-05 : n 67 du 13 avril 2005 Circulaire sur la réforme du divorce Les nouvelles règles juridiques concernant les procédures de divorce s'appliquent à partir du 1er janvier Tous les textes nécessaires à la mise en pratique de ces nouvelles procédures et les causes de divorce sont commentés dans une longue circulaire du ministère de la Justice. Bulletin officiel du ministère de la justice n 96 (1er octobre - 31 décembre 2004) CIV C1/ Aménagement de la déduction au titre de l'amortissement Robien Une nouvelle déduction au titre de l'amortissement «Robien» est mise en place en faveur des logements neufs. Une déduction au titre de l'amortissement spécifique est prévue en faveur des souscriptions en numéraire au capital initial ou des augmentations de capital de sociétés civiles de placements immobiliers. L'Administration commente l'application de ces nouveaux dispositifs dans cette instruction. BOI 5 D-3-05 : n 34 du 21 février 2005 Procédure d instruction devant la CDEC Une circulaire (non encore publiée) du 7 mars 2005 de la Direction du commerce, de l'artisanat, des services et des professions libérales a pour objet de préciser les modalités d'instruction des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale par les commissions départementales d'équipement commercial (CDEC) pour tenir compte des évolutions récentes de la jurisprudence et du dispositif législatif en ce qui concerne : - la définition de la zone de chalandise, - l'examen des projets sur la base des critères d'appréciation énoncés à l'article 1er de la loi d'orientation du 27 décembre 1973 et aux articles L et L du Code de commerce, - la conformité des décisions des commissions d'équipement commercial aux règles de la concurrence, - l'analyse des demandes concernant les magasins d'articles de marques de prix réduits ou "magasins d'usine", - la compatibilité des projets avec les schémas de cohérence territoriale, - l'examen des schémas de développement commercial. relative à l'application des dispositions du Code de commerce relatives à l'équipement commercial Notion de «pollution» et de déchets Une circulaire ministérielle du 1er mars 2005 fait suite à l'arrêt de la CJCE du 7 septembre 2004 (commenté dans notre dernier bulletin) qui a indiqué que «des hydrocarbures déversés de façon non intentionnelle et à l'origine d'une pollution des terres et des eaux souterraines sont des déchets» au sens de la directive européenne 75/442/CEE du 15 juillet Elle vient préciser que la décision de la Cour de Justice ne modifie en rien les instructions en matière d'application de la législation relative aux installations classées pour ce qui concerne la pollution des sols. En particulier, les conditions d'articulation de la législation relative aux installations classées et de celle relative aux déchets ne sont pas modifiées. Le préfet est notamment seul compétent, au titre de ses pouvoirs de police spéciale, pour prescrire les mesures de gestion (surveillance, réhabilitation éventuelle...) des sites pollués par l'exploitation d'une installation classée. Par ailleurs, la demande d'excavation systématique de tout sol pollué par des hydrocarbures n'a jamais été et n'est toujours pas plus d'actualité. Le principe d'une gestion des sites en fonction des risques avérés ou potentiels et en tenant compte de leur usage reste bien entendu de mise. REPONSES MINISTERIELLES Déclaration d'insaisissabilité et détention de parts de SCI Selon le Garde des Sceaux, les articles L et L du Code de commerce, issus de la loi pour l'initiative économique du 1er août 2003, qui permettent à «une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante de déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale» ne peuvent concerner un immeuble détenu à travers une SCI. Les droits sociaux ne sont, en effet, pas envisagés par l'article L du Code de commerce. Rép. min. n 52819, JOANQ 5 avr. 2005, p DIA, transmission des baux et demande de renseignement complémentaire S'il est «souhaitable» qu'apparaissent, dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) un immeuble soumis au droit de préemption, les baux qui le concernent, ce n'est pas une obligation. Si le titulaire du droit de préemption peut demander des renseignements complémentaires pour l'instruction de la DIA, cette demande complémentaire ne peut remettre en cause le point de départ du délai de deux mois dont il 4

5 dispose, dès lors que tous les éléments obligatoires figurent dans la DIA. Rép. min. n (Equipement), JO Sén., 14 avril 2005, (n 15 S (Q)), p et 1078 et Rép. min. n (Equipement), JOAN, 12 avril 2005, (n 15), p Logement décent et alimentation en eau Le logement décent comporte une installation en eau potable. L'expression «eau courante» correspond à une installation d'eau sous pression distribuée par un réseau public, ou depuis un réservoir, un château d'eau. La potabilité de l'eau traduit la satisfaction de l'ensemble des caractéristiques physico-chimiques et bactériologiques aux conditions de la consommation courante. Il n'y a pas lieu de modifier le décret du 30 janvier 2002 sur ce point. Rép. min. n (Logement), JOAN, 12 avril 2005,(n 15), p Loi Carrez et parties communes à jouissance privative Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie de la partie privative, le local doit être clos, couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété. Il en résulte que les locaux des parties communes à jouissance privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie. La superficie d'une véranda ou d'une loggia est intégrée dans la superficie privative si les locaux clos, couverts, d'une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre sont «compris dans la partie privative du lot». Rép. min. n (Logement), JOAN, 12 avril 2005, (n 12), p Adaptation du règlement de copropriété et rectification des calcul des charges et des surfaces Il est exclu, sous couvert de l'adaptation du règlement de copropriété, de rectifier les erreurs de calcul ou d'ajuster le quantum des charges, quand bien même ces opérations seraient justifiées par la mention de surfaces erronées. Les articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 sont alors applicables. Il n'est pas prévu d'imposer une expertise obligatoire des surfaces à l'occasion des adaptations de règlement de copropriété. Rép. min. n (Ministre délégué au logement et à la ville) - JOAN, 5 avril 2005, (n 14), p EN PROJET Information du vendeur sur l'état du réseau d'assainissement Dans le cadre du projet de loi sur l'eau, les sénateurs ont voté l'obligation, pour toute promesse de vente d'un immeuble d'habitation ou d'une partie de cet immeuble, d'informer le futur propriétaire de l'état des installations d'assainissement non collectif. Ce diagnostic ou ce certificat doivent avoir été établis depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. Cette mesure impose que le futur acquéreur soit informé, mais elle n'oblige pas à réaliser les travaux. Présentation des projets de loi «Breton» et «Jacob» Le projet de loi pour la confiance et la modernisation de l'économie et le projet de loi en faveur des petites et moyennes entreprises ont été présentés en Conseil des ministres le 13 avril. Le premier a pour objectif «de moderniser les règles de fonctionnement des entreprises en facilitant leur accès aux financements bancaires et aux marchés financiers et en renforçant la confiance des investisseurs et des ménages, notamment grâce à une plus grande diffusion des mécanismes d'intéressement des salariés aux résultats de l'entreprise». Le second projet, qui s'inscrit par son esprit dans la continuité de la loi pour l'initiative économique du 1er août 2003, a pour objectif d'assurer la pérennité des entreprises nouvellement créées comme des entreprises existantes, d'améliorer les conditions de leur transmission afin de préserver les savoir-faire et l'emploi, de soutenir la croissance des petites et moyennes entreprises et d'affirmer le rôle des chambres de commerce et d'industrie comme acteurs du développement économique. Réforme du droit des successions Adapter le droit des successions, vieux de près de deux siècles, aux «nouvelles réalités familiales» : tel est l'objectif fixé par le Garde des Sceaux, Dominique Perben, qui a dévoilé au début du mois de mai devant le Congrès des notaires à Nantes, son projet de réforme. Le texte de loi, présenté en Conseil des ministres le 25 mai, prévoit de modifier des dizaines d'articles du Code civil et d'assouplir certaines procédures. Concernant les nouveautés, les règles de l'indivision seront revues : il n'y aura plus besoin de l'unanimité des bénéficiaires, mais du seul consentement des deux tiers. En cas de blocage, un mandataire pourra être désigné. En contrepartie, l'héritier sera protégé contre d'éventuelles mauvaises nouvelles et pourra être déchargé de tout ou partie d'une dette qu'il ignorait au moment de l'acceptation de l'héritage. Le texte prévoit en fait d'ériger en règle «l'acceptation sous bénéfice d'inventaire», pour que l'héritier puisse vérifier que le patrimoine recèle plus d'actifs que de passifs. Autre nouveauté, le «pacte successoral», sorte de contrat signé devant notaire dans lequel les héritiers renoncent à leur héritage au profit d'un tiers (par exemple envers un des héritiers handicapés). Les familles recomposées seront aussi mieux prises en compte. Enfin, le ministre propose d'instaurer la «donation-partage transgénérationnelle» : l'héritier renonce à ses droits au bénéfice de ses enfants. Ventes à la découpe : une loi plutôt qu'un décret! Il y a quelques semaines, dans le cadre de la Commission nationale de concertation (CNC) un accord collectif avait été conclu entre représentants des bailleurs et des locataires pour une meilleure protection, lors des ventes d'immeubles «à la découpe» par des propriétaires institutionnels, des locataires fragiles, les personnes à revenus modestes ou moyens et les ménages qui sont en place depuis plus de six ans. Cet accord a fait l'objet d'un avis paru au Journal Officiel du 6 avril. Alors que le gouvernement s'apprêtait à rendre cet accord obligatoire par décret, trois organisations de locataires, la CNL (Confédération nationale du Logement), la CGL (Confédération générale du Logement) et la CSF (Confédération syndicale des familles), viennent de faire savoir au ministre délégué au logement et à la ville qu'elles s'opposaient à l'extension de cet accord par décret, comme la loi le leur permet. Estimant depuis le début ce texte insuffisant, elles indiquent que «seul un texte législatif est de nature à endiguer le développement de ces opérations spéculatives». Le ministère «regrette» cette initiative, qui repousse l'extension des mesures contenues dans l'accord du 16 mars à des dispositions législatives ultérieures, qu'il envisage en fait d'intégrer à la loi sur le «Habitat pour tous», dont la présentation au conseil des ministres devrait intervenir au courant du mois de juin. L'accord reste applicable entre les parties signataires : l'ensemble des organisations nationales représentant les bailleurs et deux associations de locataires, la CLCV et l'afoc. 5

6 e point sur LA LOI RELATIVE AU DEVELOPPEMENT DES TERRITOIRES RURAUX Incidence en matière de droit public, d'environnement et d'urbanisme La loi n relative au développement des territoires ruraux a été promulguée le 23 février Avec ses 240 articles, ce texte ambitionne de redonner une nouvelle dynamique à la France rurale en adaptant les moyens d'intervention de l'etat aux récentes évolutions des espaces ruraux. Parmi les nombreuses innovations et modifications apportées par le texte, nous restreindrons notre propos aux dispositions intéressant le droit des interventions économiques des collectivités territoriales, le droit de l'environnement et le droit de l'urbanisme qui constituent des outils fondamentaux de la politique de développement rural du Gouvernement. Développement économique La nouvelle rédaction du premier alinéa de l'article L du Code général des collectivités territoriales prévoit que lorsque l'initiative privée est défaillante ou insuffisante, une association régie par la loi du 1er juillet 1901 ou toute autre personne peut se voir confier la responsabilité de créer ou de gérer un service nécessaire à la satisfaction des besoins de la population en milieu rural. Installations classées Les carrières de craie et de tout matériau destiné au marnage des sols sont désormais exclues du régime de l'autorisation administrative prévue à l'article L du Code de l'environnement et ne sont plus soumis qu'à un régime déclaratif. Les carrières de pierres, de sable et d'argile de faible importance destinées à la restauration des monuments historiques classés ou inscrits ou des immeubles figurant dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur sont également concernées par cette exception. Permis de construire Les établissements publics de coopération intercommunale de moins de habitants peuvent désormais bénéficier de l'assistance technique des services déconcentrés de l'etat pour l'instruction de certains permis de construire. Auparavant, le concours des services de l'etat était réservé aux communes de moins de habitants. Urbanisme commercial En matière d'urbanisme commercial, la surface de vente prise en compte au titre du 1 de l'article L du Code de commerce pour les pépiniéristes et les horticulteurs est celle consacrée à la vente au détail de produits ne provenant pas de leur exploitation. Périmètre d'intervention en secteurs périurbains et droit de préemption Afin d'enrayer le phénomène de spéculation foncière sur les terrains situés en périphérie des villes, la loi met en place un système autorisant les départements à créer des périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. Une fois délimités, ces périmètres ne peuvent être inclus ni dans une zone urbaine ou à urbaniser d'un plan local d'urbanisme, ni dans un secteur constructible d'une carte communale. Les périmètres d'intervention doivent par ailleurs être compatibles avec les schémas de cohérence territoriale (SCOT). A l'intérieur de ces périmètres d'intervention, le département ou, avec son accord, une collectivité locale ou un établissement public de coopération intercommunale, peuvent acquérir les terrains à l'amiable ou par voie d'expropriation. Dans les zones de préemption des espaces naturels sensibles, l'acquisition peut être réalisée par l'exercice du droit de préemption du même nom. En dehors des zones de préemption des espaces naturels sensibles, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) pourra, à la demande et au nom du département, faire usage du droit de préemption prévu à l'article L 143-2, 9 du Code rural (1). Règles d'implantation des bâtiments agricoles L'article L du Code rural pose un principe de réciprocité des règles de distance d'implantation ou d'extension des bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers. La rédaction du second alinéa de cet article a été entièrement repensé par le Législateur. Désormais, au mécanisme de dérogation ponctuelle qui prévalait jusqu'à présent est substitué la capacité d'instituer une norme d'implantation spécifique. Cette faculté est toutefois limitée aux parties actuellement urbanisées de la commune. Dérogations à la marge de recul de l'article L du Code de l'urbanisme L'article L du Code de l'urbanisme dispose : «En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation». La loi sur le développement des territoires ruraux vient modifier la procédure permettant de déroger à l'application de la marge de recul. Pour que le plan local d'urbanisme puisse écarter cette règle il doit maintenant comprendre «une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles 1 - Article L 143-2, 9 du Code rural : «L'exercice de ce droit a pour objet ( ) : 9º Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains». 6

7 sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages». Une commune dotée d'une carte communale pourra quant à elle fixer des règles d'implantation différentes avec l'accord du préfet et après avis de la commission des sites. Enfin, en présence de contraintes géographiques particulières et après accord du préfet, il sera possible de déroger à l'ensemble des dispositions précédentes. Raccordement aux réseaux La loi du 23 février 2005 vient compléter en son article 102 la liste des bâtiments, locaux ou installations soumis à autorisation pour les opérations de raccordement définitif aux réseaux. Ainsi, les terrains de camping destinés à l'accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs et d'habitations légères de loisirs, et au stationnement des caravanes et des résidences mobiles de loisirs pourront se voir refuser un raccordement aux réseaux lorsqu'ils auront été aménagés ou installés sans avoir obtenus au préalable les autorisations requises. Loi «Montagne» Un titre entier de la loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux est consacré aux dispositions intéressant les zones de montagne. De sensibles modifications ont ainsi été apportées par le Législateur à la loi n relative au développement et à la protection de la montagne. Définition du refuge de montagne : L'article 193 du texte de loi définit le refuge de montagne comme étant «un établissement recevant du public, en site isolé de montagne, gardé ou non gardé». Ses caractéristiques devront être définies par décret. Directives territoriales d'aménagement et prescriptions particulières : Auparavant, l'existence d'une directive territoriale d'aménagement empêchait l'adoption de prescriptions particulières. La nouvelle rédaction de l'article L du Code de l'urbanisme autorise l'adoption de décrets en Conseil d'etat édictant des prescriptions particulières sur tout ou partie d'un massif dès lors que la directive territoriale d'aménagement n'a pas pourvu à un ou plusieurs des objets énumérés à l'article L du Code de l'urbanisme (2). Lacs de montagne : En matière de protection des lacs de montagne d'une superficie supérieure à 1000 hectares, un décret en Conseil d'etat délimite un secteur au sein duquel les dispositions spécifiques de la loi «Littoral» trouvent à s'appliquer. Ce secteur ne peut réduire la bande littorale des 100 mètres. L'article L du Code de l'urbanisme instaure une règle de protection des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares en prohibant toutes constructions, installations et routes nouvelles ainsi que toutes extractions et tous affouillements sur une distance de trois cent mètres à compter de la rive. La loi du 23 février 2005 permet, sous certaines conditions, la réalisation de constructions et d'aménagements en dérogation à la règle précédemment exposée. Ainsi, les plan locaux d'urbanisme ou les SCOT pourront-ils délimiter des secteurs constructibles à condition que des circonstances locales le justifient, que le préfet donne son accord et qu'une étude adaptée soit réalisée. Innovation importante, les cartes communales sont désormais susceptibles d'instituer des secteurs constructibles. Unités touristiques nouvelles (UTN) : L'article 190 de la loi sur le développement des territoires ruraux donne de nouveaux critères de définition des unités touristiques nouvelles. Sont considérées comme unités touristiques nouvelles «toute opération de développement touristique, en zone de montagne, ayant pour objet ou pour effet, en une ou plusieurs tranches : 1º Soit de construire des surfaces destinées à l'hébergement touristique ou de créer un équipement touristique comprenant des surfaces de plancher ; 2º Soit de créer des remontées mécaniques ; 3º Soit de réaliser des aménagements touristiques ne comprenant pas de surfaces de plancher dont la liste est fixée par décret en Conseil d'etat». En présence d'un SCOT, l'autorisation spécifique de création d'une UTN n'est pas requise à condition toutefois que la localisation, la consistance et la capacité globale d'accueil et d'équipement des UTN soient définies par le SCOT. Les communes qui ne sont couvertes que par une carte communale peuvent désormais, elles-aussi, délivrer des autorisations spécifiques d'utn. La loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux distingue également entre deux procédures d'autorisation spécifique d'utn dont la mise en œuvre varie selon l'importance de l'opération. Lorsque les équipements et constructions n'ont pas été réalisés dans un délai de quatre ans à compter de la notification au bénéficiaire, l'autorisation spécifique d'utn devient caduque. Il en va de même dans l'hypothèse d'une interruption des travaux d'aménagement ou de construction pendant un délai supérieur à quatre ans. Cependant, en cas de recours, ce délai est suspendu pendant la durée des instances. Loi «Littoral» La loi du 23 février 2005 introduit un nouvel article 43 au sein de la loi n 86-2 du 3 janvier 1986, dite loi «Littoral», qui crée un conseil national pour l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral et la gestion intégrée des zones côtières. Ce conseil pourra, entre autre, être saisi pour avis par le gouvernement sur tout sujet intéressant le littoral. Par ailleurs, le nouvel alinéa 7 de l'article L du Code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un SCOT comprend une ou plusieurs communes littorales, il pourra comporter un chapitre individualisé valant schéma de mise en valeur de la mer tel que défini par l'article 57 de la loi n 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition des compétences entre les communes, les départements et les régions de l'etat. 2 - Article L du Code de l'urbanisme : «Lorsque les directives territoriales d'aménagement n'y ont pas déjà pourvu, des décrets en Conseil d'etat ( ) peuvent définir des prescriptions particulières sur tout ou partie des massifs ( ) pour : 1º Adapter en fonction de la sensibilité des milieux concernés les seuils et critères des études d'impact spécifiques aux zones de montagne ( ) ainsi que les seuils et critères d'enquête publique spécifiques aux zones de montagne ( ) ; 2º Désigner les espaces, paysages et milieux les plus remarquables du patrimoine naturel et culturel montagnard ( ) ; 3º Préciser, en fonction des particularités de tout ou partie de chaque massif, les modalités d'application de l'article L du présent code». CHEUVREUX Julien BERNARD 7

8 tratégie patrimoniale HOLDINGS EUROPÉENNES : UN PANORAMA RÉVÉLATEUR Après quelques mois d interruption, et au milieu d un lourd débat constitutionnel, nous reprenons le cours de notre périple européen. Notre vision, cette fois, sera celle de l entrepreneur à la recherche de la meilleure localisation possible pour l implantation du siège de ses activités, du centre nerveux au travers duquel seront contrôlées et animées toutes ses filiales. Son souci principal sera bien entendu celui d une absolue neutralité fiscale voire de l obtention d avantages spécifiques. Dans ce cadre, est immédiatement mis en avant le caractère attractif des lois fiscales belges et luxembourgeoises. Mais est-ce bien les seules? C est ce que nous allons nous attacher à vérifier. Les sociétés holdings constituent des outils indispensables pour regrouper sous une direction unique plusieurs autres dépendant d un même ensemble, en assurant la stabilité de la direction, facilitant et organisant la distribution de dividendes, permettant la transmission et la pérennité des structures familiales. Elles ont pour vocation d unifier un ensemble de participations permettant d exercer des prérogatives de contrôle et de gestion. Mais rien ne les distingue des sociétés classiques et elles ne bénéficient d aucun régime particulier, restant soumises à l impôt sur les sociétés. Lorsqu il s agit de mettre en place une telle structure holding, la question qui vient immédiatement à l esprit est celle de sa localisation et la réponse réflexe est le plus souvent : Belgique, Luxembourg ou Pays-Bas, très rarement la France régulièrement critiquée pour sa fiscalité excessive par rapport à l environnement européen. Il nous a donc paru intéressant de faire un rapide panorama du régime fiscal des sociétés holdings dans ces différents pays pour le comparer à celui qui est appliqué en France afin de vérifier si certaines idées reçues sont toujours d actualité, notamment en matière de taxation des dividendes et des plus-values de cessions de participations. Notre analyse ne portera que sur les sociétés susceptibles d entrer dans le champ d application des conventions bilatérales permettant d éviter les doubles impositions et dans celui des directives européennes (notamment directive mère-fille). Seront donc exclues de cette étude les sociétés luxembourgeoises soumises à la loi du 31 juillet 1929 sur le régime fiscal des sociétés de participations financières, qui sont d ailleurs appelées à disparaître dans la décennie à venir. - I - Régime d imposition des dividendes Holding belge : Le régime fiscal belge repose sur un système d exemption partielle prévu aux articles 202 à 205 du CIR. En application de ces textes, les revenus de participation reçus par une société belge sont déduits du résultat imposable à concurrence de 95 % de leur montant en tant que revenus définitivement taxés (R.D.T.). Cette déductibilité n est toutefois accordée que sous deux conditions : - La société holding doit détenir à la date de l attribution ou de la mise en paiement du dividende une participation d au moins 10 % dans le capital de la société distributrice ou d une valeur d acquisition d au moins 1,2 M. (Nota : le seuil de participation requis n était que de 5 % jusqu en 2003). - Les titres doivent avoir été détenus en pleine propriété pendant une période ininterrompue d au moins 12 mois (loi du ) et avoir la nature d immobilisations financières telles que définies par le droit comptable belge. Cette notion d immobilisations financières concerne : - Les actions détenues dans les sociétés liées ou contrôlées (filiales). - Les participations d au moins 10 % du capital. - Les titres détenus dans d autres sociétés «lorsque la détention vise par l établissement d un lien durable et spécifique avec ces sociétés, à contribuer à l activité propre de la société». Lorsque la filiale est à l étranger, ce régime des RDT n est par ailleurs susceptible d être appliqué que si la société distributrice est assujettie à un impôt analogue à l impôt belge des sociétés. Holding luxembourgeoise : Les revenus perçus au titre des participations ne font pas partie du revenu imposable de la société holding, et sont donc totalement exonérés. Toutefois, et là encore, le bénéfice de cette exonération n est accordé que sous réserve que soient remplies les conditions ci-après : - La participation doit représenter 10 % du capital de la société filiale ou un prix d acquisition d au moins 1,2 M. - La société holding doit détenir les actions ou s engager à les détenir, de manière ininterrompue, pendant une durée minimum de 12 mois. Contrairement au système belge, la loi fiscale luxembourgeoise permet l exonération des dividendes perçus avant que ne soit remplie la condition de détention de 12 mois. Mais tout comme en droit belge, la société distributrice ne doit pas être soumise à un régime fiscal privilégié (taux d imposition effectif au moins égal à 15 % et base d imposition conforme aux règles applicables au Luxembourg). Holding néerlandaise : Ici aussi, et sous réserve du respect des conditions que nous verrons ci-après, les dividendes perçus par une société holding néerlandaise sont totalement exonérés d impôt sur les sociétés. Avec quelques variantes, nous retrouvons aux Pays-Bas les mêmes conditions particulières pour l attribution du bénéfice du régime mèrefille : - La participation dans la filiale doit porter sur 5 % au moins du capital. - Les titres ne doivent pas constituer des stocks mais des immobilisations financières. - La filiale, si étrangère, doit être assujettie à l impôt sur les sociétés (quel qu en soit le taux). - Les titres ne doivent pas constituer des investissements passifs (dans cette hypothèse, l exonération est néanmoins accordée si notamment la société mère détient au moins 25 % du capital de la filiale). Holding française : En France, les revenus tirés par les sociétés holdings des distributions provenant de leurs filiales sont soustraites du bénéfice net total, déduction faite d une quote-part de frais et charges fixée forfaitairement à 5 % du produit total des participations. Pour ouvrir droit à ce régime spécial, les titres de participations doivent être détenus en pleine propriété et représenter au moins 5 % du capital de la filiale. 8

9 internationale Il n existe pas en France de condition de prix de revient. Cependant les titres doivent soit avoir été souscrits à l émission soit, à défaut, avoir fait l objet d un engagement de conservation pendant 2 ans au moins. - II - Régime d imposition des plus-values Holding belge : Depuis 1994, les plus-values réalisées par une holding sur ses participations dont les revenus sont susceptibles d être déduits au titre des RDT sont totalement exonérées. Aucune condition autre que celles vues plus haut en matière de dividendes n est requise. Il faut toutefois mettre en exergue une notion particulière à laquelle l administration fiscale belge commence à donner beaucoup d importance : celle de plus-value interne spéculative. En droit belge, les plus-values réalisées dans le cadre d actes de gestion normale du patrimoine privé sont exonérées de toute imposition. Tel est notamment le cas lorsqu une personne physique cède à une société holding des participations dans une ou plusieurs sociétés d exploitation ; sauf lorsque de telles opérations sont faites dans un esprit de spéculation ou acquièrent par leur fréquence le caractère d une occupation lucrative. Dans un tel cas, l administration belge considère qu elles sont imposables sur le fondement de l article 90 du CIR. Il s agit ici d une évolution récente sur laquelle les tribunaux belges restent toutefois partagés qui vise à sanctionner les opérations abusives. Holding luxembourgeoise : Les plus-values de cession de participations sont exonérées d impôt au Luxembourg. Cette exonération introduite en 1990 dans la loi fiscale luxembourgeoise pour favoriser le développement des SOPARFI a été quelque peu modifiée par le règlement Grand-Ducal du 21 décembre Jusqu en 2001, étaient éligibles à l exonération les participations représentant au moins 25 % du capital social de la filiale ou un prix d acquisition de 250 M de francs luxembourgeois (6,2 M ) détenues depuis au moins 12 mois. Ces conditions ont été atténuées par le règlement précité et alignées sur celles exigées pour l exonération des dividendes : participation d au moins 10 % détenue pendant 12 mois. A noter que si la société holding détient une participation supérieure à 10 % du capital d une filiale, elle peut bénéficier de l exonération d imposition de la plus-value réalisée à l occasion de la cession d une fraction de cette participation si elle s engage ou s est engagée à conserver pendant 12 mois au moins 10 % du capital de la filiale en question. Holding néerlandaise : Dans le cadre du régime mère-fille néerlandais, les plus-values réalisées à raison de participations éligibles dans des filiales néerlandaises ou étrangères, sont totalement exonérées sous les mêmes conditions que celles vues précédemment en matière de dividendes. Holding française : Les plus-values sur titres de participations détenues depuis plus de 2 ans relèvent aujourd hui du régime des plus-values à long terme et sont soumises à imposition au taux réduit de 15 %. Toutefois, la loi de finances pour 2005 (L.F. 30/12/2004 art. 30) a mis en place un secteur d imposition séparé par les plus ou moins-values sur de tels titres. Les plus-values réalisées seront imposées à un taux de 8 % pour l exercice 2006 et totalement exonérées à compter des exercices ouverts à compter du 01/01/2007, à l exception d une quote-part de frais et charges égale à 5 % du montant net total des plus-values en question. L exonération de plus-values à compter de 2007 sera donc subordonnée à deux conditions : - Les titres devront avoir été détenus depuis au moins 24 mois pour relever du régime des plus-values à long terme. - Ils doivent constituer des titres de participation au sens de la définition comptable. A noter que sont présumés constituer des titres de participations ceux représentant au moins 10 % du capital d une société. Ne sont toutefois par concernées les participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. Ainsi, en 2007, et sous réserve de la condition de détention, le régime des plus-values se trouve aligné sur celui des dividendes : exonération à hauteur de 95 %. Tableau récapitulatif A l issue de cette comparaison des régimes fiscaux des sociétés holdings, quelles conclusions en tirer? Il est clair qu à ce jour la palme revient toujours aux Pays-Bas avec un régime d imposition des dividendes et plus-values particulièrement favorable. Ce pays souffre encore toutefois d avoir figuré sur la «liste noire» du «Code de bonne conduite» du Conseil ECOFIN, ce qui lui a valu d être déserté durant ces dernières années au profit notamment de la Belgique. La France, elle, comble son retard et deviendra particulièrement attractive (sur le plan fiscal et des structures sociétaires grâce à la SAS) en 2007, en offrant de surcroît aux investisseurs un réseau de conventions internationales très étendu. La plupart des conventions signées par la France prévoient en outre des taux de retenue à la source sur les dividendes nettement plus faibles que ceux imposés au plan national. Mais oserons-nous relever que cette évolution du régime fiscal des sociétés holdings est moins due à la compétition entre Etats membres qu à l intervention de l Europe : conséquences de la transposition en droit interne de la Directive européenne «mère-fille» du 23 juillet 1990 étendue par celle du 22 décembre Europe, quand tu nous tiens CHEUVREUX Jean-Philippe MABRU 9

10 u côté de l Europe EUROPE La Commission lance un débat public sur les successions transnationales La Commission a adopté le 23 février, un Livre vert sur les successions transnationales qui initie une vaste consultation de tous les milieux intéressés sur l'ensemble des questions que soulèvent aujourd'hui les successions au sein de l'union européenne. Ce document examine notamment les moyens d'éliminer les obstacles administratifs et pratiques que doivent aujourd'hui surmonter les citoyens, lorsqu'ils doivent faire reconnaître par exemple leur qualité d'héritier à l'étranger. Dans cette perspective, la création d'un «certificat européen d'héritier» est envisagée. La consultation porte à la fois sur les successions ouvertes sans que le défunt n'ait laissé d'indication quant au partage de son patrimoine et sur les successions qui sont réglées par des testaments. Le Livre vert aborde en premier lieu la question de la loi applicable, puis la détermination des tribunaux compétents, l'intervention d'un juge étant parfois obligatoire pour le règlement de la succession, même en l'absence de litige. Le Livre vert s'interroge enfin sur d'éventuelles règles de compétence concernant les autorités et professions intervenant dans le règlement des successions. De même, pour répondre aux problèmes concrets des citoyens, il traite de la reconnaissance mutuelle des documents et actes extrajudiciaires nécessaires au règlement d'une succession (testaments, actes notariés, actes administratifs). Les réponses aux questions que posent le Livre vert sont attendues pour le 30 septembre 2005 au plus tard, sur un formulaire qui sera mis en ligne sur le site : Commission européenne, communiqué IP/05/208 du 23 févr Immobilier industriel : les loyers londoniens toujours en tête La zone qui entoure l'aéroport de Londres Heathrow reste la plus chère du monde en matière d'immobilier industriel (236 euros/m2). Dublin occupe la 2ème place (avec une hausse des loyers de 9%) suivie par Moscou et Paris (+ 7%). Cela résulte du classement publié dans l'édition 2005 de «Business Space Across the World» établi par Cushman &Wakefield Healey & Baker. Dans le top 10 du classement ne se trouvent que des villes européennes à l'exception de San Fransisco Peninsula, la région la plus chère des Etats-Unis. La demande vient principalement des entreprises de logistique et de distribution permettant de desservir les marchés émergents d'europe de l'est, d'amérique latine et d'asie. Le top 30 des endroits les plus chers au monde concernant l'immobilier industriel est publié. Mobilisation du BTP pour défendre la TVA réduite Les deux grandes fédérations françaises, la FFB et le CAPEB, défendent le taux réduit de TVA à 5,5% sur les activités à forte densité de main d'œuvre (dont la rénovation des logements). La croissance économique va se ressaisir dans l'union Européenne Après le ralentissement de l'activité économique observé au second semestre 2004, la croissance dans la zone euro et l'ue devrait reprendre courant 2005 sous l'effet de la progression de la demande intérieure, estime la Commission. La croissance du PIB devrait se chiffrer à 1,6% dans la zone euro et à 2% dans l'ue (2,1% et 2,3% respectivement en 2006). La croissance de l'emploi devrait s'accélérer, favorisant une légère baisse du chômage en Toutefois, même si la croissance du commerce mondial a atteint des sommets en 2004, l'envolée des prix du pétrole et le raffermissement de l'euro ont pesé sur l'activité dans la zone euro au second semestre, ce qui a eu des répercussions début Les prévisions pour cette année et pour 2006 reposent sur une progression de la demande intérieure et surtout, sur une forte hausse de l'investissement. La consommation privée devrait reprendre plus progressivement au cours de cette période. Cette situation s'explique surtout par des politiques macroéconomiques accommodantes, une modération salariale durable et une inflation faible, des conditions de financement favorables, des marges bénéficiaires plus importantes et par les progrès réalisés sur le front des réformes structurelles qui contribuent à rétablir la confiance des consommateurs et des chefs d'entreprise. Le poids de la fiscalité dans les Etats membres de l'union européenne En 2003, la charge fiscale globale (c'est-à-dire le total des impôts et des cotisations de sécurité sociale) dans l'europe des 25 a atteint 41,5 % du PIB contre 41,3 % en Le ratio recettes fiscales/pib est passé de 42,4 % en 1998 à 42,9 % en 1999 pour baisser ensuite de façon constante de 1999 à Dans les dix nouveaux États membres, le ratio recettes fiscales/pib était inférieur en 2003 à la moyenne de l'europe des 15 (41,8 %). La charge fiscale globale variait fortement selon les Etats membres. En 2003, la Suède enregistrait le ratio recettes fiscales/pib le plus élevé (51,4 %) suivie du Danemark (49,8 %), de la Belgique (48,1 %), de la France (45,7 %) et de la Finlande (45,1 %). Les taux les plus bas étaient observés en Lituanie (28,7 %), en Lettonie (29,1 %), en Slovaquie (30,9%), en Irlande (31,2 %) et en Estonie (33,4 %). En 2003, comparé à 2002, la charge fiscale a augmenté dans dix-sept États membres, a diminué dans sept et est restée inchangée en Allemagne. Les hausses les plus fortes ont été enregistrées à Chypre (de 32,5 % à 34,3 %), en Irlande (de 29,8 % à 31,2 %) et en Estonie (de 32,4 % à 33,4 %). Les baisses les plus marquées ont été constatées en Slovaquie (de 32,5 % à 30,9 %), en Grèce (de 39,8 % à 38,6 %), et en Finlande (de 46,1 % à 45,1 %). Ces données sont extraites d'une publication diffusée par Eurostat, l'office statistique des Communautés européennes (Eurostat, Statistiques en bref, Economie et finances, 3/2005, «Les recettes fiscales dans les Etats membres de l'ue : Tendance, niveau et structure entre 1995 et 2003»). Source : Commission européenne, communiqué Stat/05/15 du 28 janv

11 PAYS PAR PAYS N T HONGRIE Record de construction de logements Jamais autant de logements n'ont été construits en Hongrie : nouveaux appartements ont été livrés l'an dernier. Budapest se dote de nouveaux parkings Au cours des prochaines années, Budapest investira 91,7 millions d'euros pour la construction de parkings, dont 67,5 financés par le Fonds de Cohésion Européen et 24,2 millions par la ville. Les montants sont élevés en raison du coût du foncier. Budapest : forte demande de bureaux Le marché des bureaux dans la capitale hongroise a atteint 1,47 million de m2, dont seulement m2 de nouvelles surfaces, selon CB RICHARD ELLIS. Le secteur a enregistré un niveau de location record : la demande a augmenté de 66% par rapport à Le mensuel moyen a varié entre 11 et 15 euros/m2. En revanche, pour l'immobilier industriel, seulement m2 ont été livrés l'an dernier à Budapest et dans ses environs. Ce qui représente une baisse de 10% par rapport à m2 ont été loués, un chiffre également en baisse. RUSSIE La corruption pousse à l'achat de bureaux Les grandes compagnies occidentales qui veulent louer en Russie des bureaux n'arrivent pas à le faire légalement et son souvent obligées d'acheter leurs locaux. Même quand la société locataire s'engage à couvrir toutes les taxes qui augmentent avec la déclaration au fisc de la totalité du loyer, les propriétaires fonciers s'y refusent fréquemment, préférant ne pas faire connaître leurs recettes. Seul l'achat permet de garantir la transparence de la comptabilité. Moscou : de moins en moins de terrains constructibles Les entreprises de bâtiment moscovites s'attendent à une réduction de leurs activités faute de terrains disponibles. Les sociétés prévoient une crise du secteur d'ici 2010 une fois que le programme de démolition des «cinq étages» (grands ensembles bas de gamme construits dans les années 60) sera terminé. Moscou engage actuellement les investisseurs à construire en banlieue, au sud-est de la ville, sur des sites tels que Kojoukhov ou Nekrassovka. Mais ces zones sont peu attractives et représentent de faibles opportunités de profits, le bénéfice estimé n'atteignant que 60 dollars le m2 contre 100 à 150 dollars en province. ALLEMAGNE : Hausse des achèvements de logements Les PME allemandes spécialisées dans la construction de logements présentent un bilan positif en matière d'achèvements pour Le nombre d'achèvements a augmenté de 3,7% pour passer à unités. Cette hausse est due à la menace d'abolition de la prime d'accession à la propriété qui avait provoqué un boom des demandes de permis en En 2004, le nombre de permis a reculé de 9,7% à unités, ce qui permet de prévoir que les achèvements diminueront cette année. BELGIQUE Progression de l'immobilier semi-industriel et logistique La forte augmentation de la prise en occupation enregistrée depuis la 2ème moitié de 2003 s'est poursuivie en La prise en occupation sur les marchés de la logistique et du semi-industriel a progressé pour atteindre un peu plus de 1,1 million de m2 ; la demande a augmenté de 11% en superficie. L'économie belge a augmenté de 2,7%, une bonne performance comparée aux pays voisins. L'amélioration de la conjoncture n'a par contre eu qu'un effet limité sur le marché de la location. Le loyer haut de gamme s'est néanmoins maintenu en 2004 à 68 euros /m2/an pour des immeubles semi-industriels en périphérie bruxelloise conte 50 euros/m2/an à Anvers. Pour la logistique, le loyer haut de gamme atteint 48 euros/m2/an sur l'axe Anvers-Bruxelles. L'offre potentielle totale sur ce marché atteint 1,3 million de m2 pour les prochaines années. La demande pour les produits de qualité offrant de bons rendements reste très forte et de plus en plus d'investisseurs étrangers s'intéressent au marché belge. FRANCE Construction : autorisations de construire en hausse de 15,2% sur trois mois Le nombre d'autorisations de construire a progressé en France de 15,2% sur la période allant de décembre 2004 à février 2005, par rapport à la même période en 2003 et les mise en chantier ont augmenté de 13,4%. Retrouvez notre Bulletin sur notre site internet 11

12 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Les revenus fonciers : ce qui a changé L'article 49 de la loi de finances rectificative pour 2004 a modifié les modalités d'imposition des revenus fonciers. Une instruction administrative du 28 février D-4-05 a commenté ces nouvelles dispositions. 1 - LES REMBOURSEMENTS DE CHARGES EFFECTUÉS PAR LES LOCATAIRES a) La loi de finances rectificative pour 2004 supprime l'imposition des remboursements de charges effectués par le locataire et supprime parallèlement la déduction en charge des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2003, les recettes brutes comprenaient les sommes encaissées par le bailleur à quelque titre que ce soit : loyer principal, remboursement par le locataire des taxes locatives et de certaines prestations à charge des propriétaires. L'Administration admettait cependant que les propriétaires s'abstiennent de déclarer les dépenses remboursées par le locataire à la condition de ne pas les déduire en charges. Peu de bailleurs utilisaient cette solution qui aboutissait à diminuer la base d'application de la déduction forfaitaire de 14%. A compter de l'imposition des revenus 2004, la mesure de tempérament devient obligatoire : il n'est plus possible ni d'ajouter aux recettes les remboursements de charges des locataires, ni de déduire les charges acquittées pour le compte du locataire. Notons que ces aménagements concernent les bailleurs soumis au régime réel d'imposition mais aussi ceux soumis au régime du «micro foncier». Ces derniers doivent déclarer leurs recettes en «micro foncier» hors remboursements de charges reçus des locataires. b) Afin de ne pas pénaliser les bailleurs, un dispositif autorise ces derniers à déduire, au titre de l'année de départ du locataire, les charges récupérables mais non récupérées. La situation du bailleur au regard des charges locatives est en principe, d'une année sur l'autre, globalement neutre. Les charges supportées par le bailleur sont généralement remboursées la même année ou l'année suivante par le locataire. Afin de ne pas pénaliser les bailleurs qui ont supporté des dépenses pour le compte de leur locataire et dont ils n'ont pu obtenir le remboursement, une déduction spécifique des revenus fonciers est mise en place. Seules ouvrent droit à déduction les charges locatives qui n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ mais ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l'année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement. c) Dans les recettes brutes, la ligne des dépenses incombant de droit au propriétaire mais mises par convention à la charge des locataires est maintenue. Il peut s'agir d'impôts payés par les locataires pour le compte des propriétaires (taxe foncière par exemple), de réparations non locatives, de primes d'assurance incombant au bailleur (par exemple assurance incendie) En règle générale, ces dépenses constituent également pour le bailleur des charges déductibles. 2 - LES CHARGES DE PROPRIÉTÉ a) La déduction des provisions l'année de leur versement au syndic Depuis la loi SRU, les copropriétaires doivent verser chaque trimestre au syndic des provisions égales au quart du budget voté. La ventilation définitive des charges est effectuée après arrêté des comptes présenté, l'année suivante, à l'assemblée générale. A la date de dépôt de sa déclaration de revenus fonciers, le contribuable ne dispose donc pas, en règle générale, des éléments nécessaires pour procéder à la ventilation de la provision selon qu'elle a été utilisée pour faire face à des dépenses déductibles ou non déductibles. Ainsi, à partir de l'imposition des revenus 2002, les copropriétaires bailleurs ont été autorisés à déduire, pour la détermination de leurs revenus fonciers imposables, le montant des provisions versées au cours de l'année civile augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année précédente. Cette mesure optionnelle est rendue obligatoire : les provisions payées par le bailleur doivent être déduites pour leur montant total sur la déclaration déposée au titre des revenus de l'année de leur versement au syndic, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non. Le propriétaire bailleur qui connaîtrait en temps utile la ventilation des charges en vue de l'établissement de sa déclaration de revenus fonciers est tenu de déduire les provisions payées sans tenir compte de la ventilation exacte des charges. Sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n du 10 juillet 1965 modifiée (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes, dépenses pour travaux ). Seules les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les condi- 12

13 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - tions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles. b) La régularisation des provisions déduites l'année suivante Après l'arrêté des comptes présenté à l'assemblée générale en N+1, les copropriétaires bailleurs doivent procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées en N et régulariser, sur leur déclaration de leurs revenus fonciers de l'année N+1, la déduction qu'ils ont pratiquée l'année précédente. Chaque copropriétaire doit donc déterminer le caractère déductible ou non de la charge supportée à l'aide de la provision déduite, compte tenu des éléments fournis par son syndicat des copropriétaires. Il doit majorer son revenu imposable de la fraction de la provision antérieurement déduite correspondant à : - des charges non déductibles (ex : dépenses d'agrandissement ) ; - des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers (ex : frais de gestion, d'assurance..); - des charges récupérables sur les locataires (ex : dépenses d'éclairage, de chauffage, d'entretien ). Attention, les charges de copropriété de l'année N effectivement déductibles après arrêté des comptes et qui ont déjà été déduites des revenus de N dans le cadre de la provision pour charges de copropriété ne doivent en aucun cas faire l'objet d'une nouvelle déduction sur la déclaration des revenus de N L'IMPACT EN MATIÈRE DE CONTRIBUTION SUR LES REVE- NUS LOCATIFS La CRL, au taux de 2,5%, s'applique aux revenus des locations situées dans des immeubles bâtis achevés depuis plus de 15 ans. Son assiette a été modifiée par la loi de finances rectificative pour 2004 pour être harmonisée avec celle de la déduction forfaitaire existant en matière de revenus fonciers : - Sont désormais soumises à la CRL toutes les recettes brutes perçues, y compris les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles, les revenus accessoires tels que les produits du droit d'affichage et les dépenses mises par convention à la charge du locataire. - En revanche, ne sont plus imposables les remboursements de charges locatives. Les dépenses supportées pour le compte du locataire ne sont corrélativement plus déductibles. Maître Dominique RICHARD Maître Sophie GUITARD «le courrier fiscal» Envoyez nous aussi vos questions fiscales au Bulletin (à l'adresse : Etude Cheuvreux, 77 bd Malesherbes, Paris) avec vos coordonnées. L'Etude Cheuvreux ainsi que notre partenaire, le Cabinet Richard et Associes, y répondront dans le prochain numéro. (Voir ci-dessous) «le courrier fiscal» Je viens de faire l'objet d'un contrôle fiscal et l'inspecteur m'a annoncé qu'il allait rectifier mes déclarations de revenus. Je viens de recevoir un avis de passage pour un pli recommandé et je pense qu'il s'agit de ces rectifications. Que dois-je faire : retirer au plus vite le pli ou prétexter un voyage ou une hospitalisation pour ne jamais le prendre? La réglementation postale prévoit qu'un pli envoyé en recommandé mais non réceptionné est conservé pendant 15 jours au bureau de Poste. Il est ensuite renvoyé à l'expéditeur. Le contribuable doit aller rechercher le pli à l'intérieur de ce délai afin de se préserver le maximum de moyens de contester les redressements. En effet, si vous retirez le pli à la Poste, le délai pour contester les redressements (30 jours) commence à courir à compter de ce retrait. En revanche, si le pli, adressé à votre bonne adresse, est retourné à l'administration sans que vous ne l'ayez retiré, le délai commencera à compter du jour de la première présentation (avis de passage) et vous risquez de ne pas avoir le temps de contester les redressements. Et si vous laissez expirer le délai de 30 jours, votre silence vaudra acceptation et vous supporterez la charge de la preuve en cas de réclamation ultérieure. Il peut cependant arriver que, durant le délai de garde par la Poste, vous soyez en voyage d'affaire, de loisir, voire même hospitalisé pour des motifs sérieux. C'est alors à vous de vous organiser pour que votre courrier vous suive ou pour donner pouvoir à quelqu'un d'aller chercher le recommandé à votre place. Notez qu'il peut être intéressant de ne retirer le pli qu'à la fin de la période de garde. Cela vous laissera un peu plus de temps pour faire appel à un conseil et plus généralement pour organiser votre défense. 13

14 Le Dossier «DROIT IMMOBILIER» LA NOUVELLE RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS EN MEUBLÉ Dans le dernier bulletin, nous vous avions signalé la réforme de la réglementation des baux meublés opérée par la loi de la cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite «loi Borloo»). Cette réforme a consisté à unifier le régime applicable : désormais toutes les locations meublées, que l'on soit professionnel ou particulier, sont régies par les articles L et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (texte reproduit en fin de dossier). Cette modification de statut s'applique aux nouveaux baux ainsi qu'aux contrats en cours au 20 janvier 2005, date d'entrée en vigueur de la loi. Il est donc important aujourd'hui de connaître ses droits et obligations, que l'on soit bailleurs ou locataire d'un local meublé. Après avoir rappelé l'historique des différentes réglementations applicables avant 2005, nous définirons avec précision le champ d'application de la nouvelle réglementation et le contenu de son régime juridique. - I - HISTORIQUE Nous verrons quels étaient les régimes antérieurement à la loi Borloo (A) avant d'évoquer le régime unique applicable depuis la loi Borloo (B). A - Régime antérieur à la loi B Deux régimes coexistaient. Régime de liberté. La location en meublé était régie uniquement par le Code civil et donc par le principe de la liberté des conventions. Les parties pouvaient donc organiser leurs rapports comme elles l'entendaient. Toutefois le bailleur avait la seule obligation de remettre au locataire un logement décent, répondant aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier À défaut de stipulations particulières, les règles édictées par le Code civil recevaient application (art 1713 et suivants). Le locataire ne bénéficie donc pas de la réglementation protectrice de la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d'habitation. Régime particulier: Locations en meublé consenties par des loueurs «habituels» Afin de lutter contre l'activité des «marchands de sommeil», la loi du 28 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion a mis en place une protection juridique minimale pour le locataire d'un local meublé. Ont été créés deux nouveaux articles dans le Code de la construction : les articles L. 632-I et L et de l'habitation. Cette réglementation concernait certains bailleurs. Pour que ces textes s'appliquent, les conditions suivantes devaient être réunies : - la location devait être consentie par un bailleur «louant habituellement plus de quatre logements meublés» ; - le logement devait constituer la résidence principale du locataire. Dans ce cas le régime spécial de la location en meublé s'appliquait avec quelques règles protectrices pour le locataire (obligation d'un contrat écrit, durée minimale, délai de préavis ). Il y avait donc la coexistence de deux régimes, un libre pour les bailleurs personnes physiques et un régime réglementé pour les loueurs professionnels. Etaient concernés tous les logements meublés, à l'exception toutefois des locations faisant l'objet de réglementations spéciales (logements-foyers et logements faisant l'objet d'une convention avec l'etat). B - Unification du régime de la location en meublé Jusqu'à maintenant les loueurs en meublé, à l'exception de ceux qui louaient plus de 4 logements avaient totale liberté pour fixer la durée du bail ou augmenter le loyer ou donner congé. L'attrait des propriétaires bailleurs pour le meublé était donc de plus en plus grand principalement en raison de la souplesse de ce régime par rapport aux locations non meublées soumises à la loi du 6 juillet Désormais, l'article 115 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 a modifié l'article L632-1 du Code de la Construction et de l'habitation : les dispositions du Code de la Construction réglementent la location meublée quel que soit le nombre de locations gérées par le bailleur. De ce fait la protection du locataire en meublé se rapproche de plus en plus de la protection dont bénéficient les locataires de logements 14

15 non-meublés. Le régime de liberté du Code civil ne peut plus s'appliquer. Désormais toutes les locations en meublé doivent être soumises au régime réglementé qui s'appliquait auparavant pour les seuls loueurs professionnels. Cela concerne tous les baux en cours au 20 janvier Avant d'aborder son régime, il est nécessaire de faire un rappel sur la notion de «location meublée». - II - QU'EST-CE QU'UN BAIL MEUBLÉ? Très tôt on a émis la crainte que les bailleurs n'utilisent cette possibilité pour échapper parfois frauduleusement à la loi impérative et protectrice des locataires du 6 juillet Il suffirait en effet de louer un local avec une chaise et une table bancale pour que ce local devienne un «local meublé» et donc de faire figurer cette indication dans le contrat de bail pour que la loi précitée ne soit pas applicable. Il est donc important de savoir à partir de quel moment un local devait être considéré comme «meublé» au sens de la réglementation. Un local contenant une table, une chaise, un sommier, est-il un «local meublé» dans la mesure où il permet au locataire de dormir, de s'asseoir, de manger et même d'écrire sur sa table? Mais faut-il en plus des éléments de confort pour le rendre habitable : réfrigérateur, poste de télévision, etc.? Ni le Code Civil, ni le Code de la Construction et de l'habitation n'apportant de définition, les tribunaux ont dû intervenir pour fixer des éléments à retenir pour qualifier le bail de «meublé». Les tribunaux vont avoir recours à deux critères traditionnels : un critère intentionnel (les parties ont-elles réellement voulu louer en meublé?) et un critère matériel (le nombre et la qualité des meubles mis à la disposition du locataire permettent-ils de parler de «location en meublé»?). A - Le critère intentionnel Il importe qu'il y ait «accord des parties sur le caractère meublé de la location». C'est ce qui doit ressortir du bail lui-même, de son intitulé, mais aussi de ses clauses (obligation d'entretien du mobilier à la charge du locataire par exemple). La qualification de location meublée ne dépend pas de l'importance du mobilier mis à la disposition du locataire, mais de la commune volonté des parties de louer en meublé. L'intention des parties doit ressortir clairement du contrat. Bien entendu, le caractère de la location s'apprécie à l'entrée dans les lieux du locataire : peu importe en conséquence qu'en cours de bail la consistance du mobilier ait été réduite à l'initiative du locataire. B - l'élément matériel. Pour que la location puisse être qualifiée de «meublée», il faut en outre que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement. Les tribunaux vont exiger la présence au minimum d'une table, d'un élément de couchage, d'appareils de cuisson et de conservation des aliments. Pour éviter toute discussion, il sera indispensable que le contrat contienne en annexe l'inventaire détaillé des meubles compris dans la location. - III - LE RÉGIME DU CONTRAT DE LOCATION Quels sont les éléments principaux du contrat de location en meublé? Un contrat écrit Le locataire bénéficie d'un contrat établi par écrit. Il peut donc le réclamer à tout moment, et, le cas échéant, par la voie judiciaire. Durée Le contrat a une durée de principe de un an, mais il existe deux exceptions: - lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration; - lorsque sa cessation d'activité est prévue lors de la signature du bail. Le contrat peut alors être conclu pour une durée de moins d'un an. Il doit mentionner «les raisons et événements justificatifs. Si le bail est commercial et renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Liberté des conventions Le contrat obéit au principe de la liberté des conventions sur tous les points non traités par le Code (fixation du loyer, obligations respectives des parties, etc.). Les parties ne peuvent déroger aux règles légales en ce qui concerne la durée du bail et les modalités de sa résiliation ou de sa reconduction ou de son renouvellement. Fin du bail - Elle peut être à l'initiative du locataire : «Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois». La forme du congé n'est pas fixée par le texte. Il suffira donc que le locataire puisse rapporter la preuve que ce congé a bien été reçu par le bailleur en temps utile. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris lors de la première année de location (Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n ). -Elle peut également être à l'initiative du bailleur : Le bailleur peut demander le non-renouvellement du contrat à l'issue de la période d'un an en prévenant le locataire trois mois avant l'échéance du bail. Le refus de renouvellement doit être motivé. C'est dire qu'il ne peut pas être arbitraire ou discrétionnaire et que le tribunal pourra contrôler le cas échéant si ce refus est ou non justifié et le congé pourra être déclaré nul. La loi ne prévoit rien en ce qui concerne la forme de ce préavis. Le bailleur devra pouvoir en rapporter la preuve, ce qui l'amènera en pratique à utiliser au moins la lettre recommandée. 15

16 Si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail se reconduit tacitement aux mêmes clauses et conditions pour une durée de un an. Le bailleur peut également faire une offre de renouvellement en respectant le même préavis en indiquant les nouvelles conditions qu'il propose. Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Si le locataire ne les accepte pas, il résulte implicitement de la loi que le contrat n'est ni reconduit ni renouvelé. Le locataire devra donc quitter les lieux. - Cas particulier de non-renouvellement du bail : cessation d'activité du bailleur-professionnel Si le bailleur doit cesser son activité de loueurs de locations meublées, il doit en informer le locataire «trois mois au moins avant la date à laquelle cette cessation d'activité est prévue». Cette cessation d'activité ne pourra avoir lieu : - avant l'expiration des contrats en cours de validité (ils iront donc jusqu'à leur terme); - ou avant le relogement des locataires titulaires de ces contrats. Dès lors, de deux choses l'une : - ou bien le relogement des locataires intervient avant la date prévue pour la cessation d'activité, et celle-ci peut être enregistrée; - ou bien le relogement des locataires n'est pas effectif à la date prévue pour la cessation d'activité, et cette date doit alors être différée jusqu'à ce que ce relogement intervienne. Par ailleurs, si, en dépit de la cessation d'activité, les locaux gardent leur utilisation première, le contrat de bail est tacitement reconduit. On voit donc que la cessation d'activité ne mettra pas nécessairement fin au bail. D'une part, il ira au moins jusqu'à son terme et, d'autre part, il sera reconduit si les locaux gardent leur destination première (c'est-à-dire s'ils sont rachetés occupés et meublés). Si la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent alors être relogés auprès de l'opérateur dans les condi tions prévues aux articles L. 314-I et C du Code de l'urbanisme. En conclusion, nous conseillons à tous les bailleurs dont les baux étaient antérieurement régis par les règles du Code Civil (bailleurs de moins de 4 logements) de se mettre en conformité avec les nouvelles règles et en proposant notamment un contrat écrit reprenant tous les principes des articles L632-1 et suivants du CCH (reproduits ci-après). Leurs locataires pourront invoquer de toutes les façons l'application des règles légales protectrices nonobstant l'existence d'un contrat conforme et remettre éventuellement en cause le congé qui leur sera délivré par exemple. Rémy NERRIERE CHEUVREUX Xavier BOUTIRON L'intégralité de la réglementation des baux meublés CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION Chapitre II : Mesures relatives à la protection des occupants de certains meublés Article L632-1 Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Article L632-2 Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en oeuvre de la procédure de redressement judiciaire prévue par la loi nº du 25 janvier 1985, la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L et L du code de l'urbanisme. Article L632-3 Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. 16

17 u côté des tribunaux COPROPRIÉTÉ CHARGES DE COPROPRIETE Clause réputée non écrite d'un règlement de copropriété - nouvelle répartition des charges - rétroactivité Un règlement de copropriété imposait à chaque copropriétaire de contribuer aux charges d'ascenseur et ce, même pour les lots situés au rez-de-chaussée, ainsi qu'aux charges d'entretien pour des parkings que la copropriété ne possédait pas. La Cour d'appel avait annulé les clauses litigieuses mais avait jugé que la nouvelle répartition des charges ne prendrait effet qu'à compter de la signification de l'arrêt. Cette décision a été censurée par la Cour de cassation qui a rappelé qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. Cass. civ. 3ème, 2 mars 2005, pourvoi n Charges - participation à une association de quartier (non) Ne constituent pas des charges de copropriété le versement d'une participation à une association de quartier. Rép. ministérielle n JOAN Q 15 février 2005 p D (Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n 365) Charges relatives à la conservation de l'immeuble Des frais consécutifs à des travaux nécessités par un défaut d'étanchéité sont des charges de copropriété. Cass.3 civ., 26 janvier 2005 n , n 99D (Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n 365) Paiement d'un arriéré de charges - intérêts de retard Le point de départ du calcul des intérêts au taux légal commence à courir non pas à la date de la décision judiciaire mais à celle de l'assignation introductive d'instance. Cass.3è civ 15 février 2005 n (Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n 365 page 2153) Recouvrement de charges de copropriété - caractère frustratoire - incidence (non) Des frais répétés de recouvrement de charges ont un caractère frustratoire, toutefois le copropriétaire débiteur doit être condamné au versement de dommages et intérêts pour non paiement des charges. CA Paris 23e ch. B 23 sept.2004 AJDI JANV.2005 p39 (Dict. perma. Gestion Immo. Bulletin Bull. n 365 page 2153) Recouvrement des frais de procédure depuis la loi SRU La clause d'imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant, contenue dans le contrat de syndic, est valable et ne revêt pas un caractère abusif. Depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les frais nécessaires, exposés à compter de la mise en demeure, sont supportés par le copropriétaire défaillant (art.10-1 loi du 10 juillet 1965). Cas.1ère civ. 1er février 2005 n (Dict. perma. Gestion Immo. Bulletin Bull. n 365 page 2153) ANTENNE Satellite - retransmission de chaînes de télévision par câble à l'ensemble des copropriétaires - autorisation obligatoire du diffuseur (oui) L'autorisation de diffuser une oeuvre par voie hertzienne ne comprenait pas la distribution par câble de cette télédiffusion sauf le cas où elle est le fait de l'organisme d'origine. En faisant installer quatre antennes paraboliques reliées à deux sites captant divers satellites permettant la réception des chaînes françaises et étrangères et en assurant la retransmission de ces chaînes au moyen d'un réseau câblé interne à chaque immeuble, auprès de l'ensemble des résidents, le syndicat s'était livré à une télédiffusion soumise aux dispositions de l'article L du Code de la propriété intellectuelle peu important que cette opération ne soit pas liée à l'exercice d'une activité commerciale ou simplement lucrative, auxquels l'application de ces textes n'est pas subordonnée. Le syndicat doit avoir l'autorisation du télédiffuseur d'origine pour que chaque copropriétaire puisse bénéficier d'une diffusion par câble. Cass. 1re civ., 1er mars 2005 ; Synd. des copr. Chesnay - Trianon Résidence Parly II c/ A. : Juris-Data n PARTIES COMMMUNES Appropriation exceptionnelle des parties communes par prescription acquisitive L'extension de lots privatifs sur une cour (magasin empiétant sur une cour partie commune), commune depuis plus de 30 ans permet de faire jouer la prescription acquisitive. Cass.3 civ., 25 janvier 2005 n , n 113 D (Dictionnaire permanent Gestion Immobilière Bull. n 365) - CHEUVREUX INFO - Pour obtenir la copie d un texte réglementaire ou d une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin Rémy NERRIERE Tél :

18 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE Bail meublé - résiliation par le preneur avec préavis d'un mois - applicable dès la première année (oui) Aux termes des articles L et suivants du Code de la construction et de l'habitation, toute personne qui loue un logement meublé peut le résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris lors de la première année de location. En l'occurrence, la bailleresse avait loué le meublé pour une durée d'un an renouvelable commençant à courir le 1er octobre La locataire avait donné congé le 30 avril 2001 pour le 30 juin suivant. La bailleresse ayant déduit de la somme restituée un montant équivalant à deux mois supplémentaires de loyer. La locataire l'avait assignée en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie. Le tribunal avait cru devoir rejeter cette demande. La Cour de cassation le désapprouve. Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n , Mme A. Gigot, Cassation partielle : Juris-Data n PROMESSE DE VENTE Indemnité d'immobilisation - condition suspensive - obtention d'un refus de prêt après la date de réalisation de la condition - effets Les époux R avaient consenti à Mme T une promesse de vente d'immeuble sous la condition suspensive de l'obtention du prêt avant le 12 novembre 1999, prorogé jusqu'au 31 janvier N'ayant pas levé l'option à cette date, Mme T produit une lettre le 9 février 2000 contenant refus de prêt. La Cour d'appel rejette la demande d'attribution de l'indemnité d'immobilisation par les vendeurs. La Cour de cassation casse au motif que cette condition devait être considérée comme réalisée, le futur acquéreur n'ayant pas apporté la preuve de son refus de prêt dans le délai imparti. Cass 3ème Civ. 14 décembre 2004, Droit et Patrimoine Hebdo n 549 du 16 février 2005 BAIL COMMERCIAL Convention d'occupation précaire - maintien dans les lieux - application du statut des baux commerciaux Par acte en date du 1er novembre 1993, la société G avait consenti à Mme W, une «convention d'occupation précaire» pour une durée de 12 mois pour un local intégré dans un hôtel. Faisant valoir qu'elle s'était maintenue dans les lieux à l'issue du terme fixé par la convention, Mme W assigne la société pour se voir reconnaître un bail soumis au statut des baux commerciaux et déclaré nul le congé délivré le 5 septembre La Cour de cassation énonçant «que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l'existence d'une clientèle propre au commerçant ou à l'artisan ( )» approuve la Cour d'appel d'avoir retenu la réalité de l'activité commerciale de Mme W et d'avoir admis le statut des baux commerciaux. Cass 3ème Civ. 19 janvier 2005, Droit et Patrimoine Hebdo n 553 du 16 mars 2005 Bail commercial - clause - travaux déterminés par l'administration En présence d'un bail mettant a la charge du preneur tous travaux déterminés par les règlements administratifs, une Cour d'appel a pu valablement exonérer un bailleur de toute obligation de réalisation de travaux de mise aux normes prescrits par la commission de sécurité. Cass. civ. 3eme 8 décembre 2004 Bail commercial - clause travaux - amiante Il a été jugé que la clause faisant obligation au locataire de se mettre en conformité avec «les prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, et notamment en ce qui concerne la salubrité» n'est pas suffisamment claire et précise pour qu'il en soit déduit nécessairement qu'il incombe au preneur de mettre les locaux dans lesquels il exerce son activité commerciale en conformité avec la réglementation relative a l'amiante. CA Paris 25 novembre AJDI mars 2005 p. 207 Bail commercial - dépôt de garantie - procédure collective - restitution Pour que le bailleur d'un locataire en redressement judiciaire soit en droit d'invoquer la compensation entre le dépôt de garantie et sa créance de loyers il suffit que cette créance ait été déclarée à la procédure collective. Cass. com. 18 janvier 2005 DIVERS Association - objet social - action en démolition d'une maison - intérêt à agir Une association ayant pour l'objet social de «conserver et protéger l'église du vieux Castels et le Château de Fages, en même temps que le site qui leur sert d'écrin» avait assigné M. et Mme G. pour les voir condamner sous astreinte à démolir une maison qu'ils avaient construite dans les environs du château. Les juges du fond considèrent cette demande irrecevable. Confirmation par la Cour de cassation qui rappelle que, conformément aux article 31 du NCPC et 1er de la Loi du 1er juillet 1901, une association ne peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs qu'autant que ceux-ci entrent dans son objet social. Cass 2ème Civ. 27 mai 2004 BAIL Loueur en meublé - qualification - éléments d'équipement de conservation et de cuisson des aliments Un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière sont des éléments essentiels sans lesquels une location ne peut être qualifiée de location en meublé. Cass. civ. 3ème 9 février

19 BAIL EMPHYTEOTIQUE Bail emphytéotique - bail commercial consenti par l'emphytéote - sort de la sous-location à l'expiration de l'emphytéose - absence d'indemnité d'éviction La Cour de cassation affirme clairement que la durée du bail consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle de l'emphytéose, le sous-locataire ne peut prétendre, à l'expiration de celui-ci, à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction. L'arrêt d'appel (Nîmes, 25 mars 2003) est cassé en ce qu'il avait dissocié droit au renouvellement et paiement d'une indemnité d'éviction. Civ. 3ème, 9 février 2005 VENTE Vente d'un immeuble - transmission de plein droit des actions appartenant au vendeur (non) En l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acheteur des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raisons des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente. Viole l'article 1134 du CodeCcivil, la Cour d'appel qui, pour refuser toute indemnisation au vendeur au titre des désordres et malfaçons affectant l'immeuble vendu, retient que ce vendeur ne saurait prétendre au paiement des coût des travaux de réfection, dès lors qu'il ne sera pas amené à les réaliser, compte tenu de la vente de l'immeuble. Cass 3ème civ 17 novembre JCP ed N n page 48 Annulation d'une vente et conséquence sur les prêts L'annulation de la vente immobilière emporte annulation de plein droit des prêts bancaires. La Cour, au visa de l'article L du Code de la consommation, retient que sans relever d'acte positif de nature à caractériser sans équivoque la volonté de l'emprunteur de renoncer à se prévaloir de l'interdépendance des contrats de vente et de prêts, l'annulation de la vente ayant un effet rétroactif, celle-ci est réputée n'avoir jamais été conclue, de sorte que les prêts souscrits pour l'acquisition de l'immeuble se trouvent annulés de plein droit. Cass. civ. 1ère, 1er mars 2005, pourvoi n AGENT IMMOBILIER Agent immobilier - préemption - acceptation par la commune de toutes les conditions de la vente - mandat nul - droit à commission : non Le fait pour une commune, dans l'exercice de son droit de préemption, d'accepter toutes les conditions de la vente ne vaut pas renonciation non équivoque à soulever la nullité du mandat en vertu duquel l'agent immobilier réclame sa commission. L'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération de ses diligences que s'il justifie d'un mandat de vendre ou d'acheter régulier. Quand le mandat est nul, peu importe que le compromis de vente prévoit une telle rémunération. Seule peut être prise en compte une convention postérieure à la réalisation de la vente par acte authentique. Civ. 1ère 25 janvier 2005 (cassation) La destination dans le bail à construction La notion de destination n'est pas définie dans l'article L252-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation régissant le bail à construction. Relativement rigide dans le cadre d'un bail ordinaire ou du bail commercial statutaire, déterminée par le règlement de copropriété en matière de copropriété, la destination ne saurait être limitée dans le cadre d'un bail emphytéotique. Dans le bail à construction, l'obligation d'édifier est l'obligation principale. La destination est-elle dès lors laissée à la volonté des parties? Le bailleur peut-il restreindre la liberté d'usage du preneur qui construit? Une jurisprudence récente de la Cour de Cassation semble adopter cette solution, mais Me Jean-Luc TIXIER, Avocat et docteur en droit, émet des réserves quant à l'interprétation à donner à cet arrêt. Construction et Urbanisme, avril 2005 p. 6. DROIT FISCAL TAXE FONCIERE Dégrèvement de la taxe foncière - vacance de l immeuble - déséquilibre du marché locatif - condition (non) Aux termes de l article 1389 du CGI, les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d un immeuble destiné à être loué à usage d habitation. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance soit indépendante de la volonté du propriétaire, qu elle ait une durée de trois mois au moins et qu elle affecte soit la totalité de l immeuble soit une partie susceptible de location ou d exploitation séparée. En l espèce, le Conseil d Etat confirme son interprétation très restrictive de la condition de vacance en considérant que le déséquilibre du marché locatif ne constitue pas une vacance indépendante de la volonté du propriétaire dès lors qu en l espèce, l office HLM n avait pas mis en œuvre toutes les possibilités qui lui étaient offertes pour réduire le taux de vacance de son parc immobilier locatif. Peuvent être pris en compte par la jurisprudence une baisse des loyers, une sélection moins sévère des locataires, une nécessaire mise aux normes de confort et d habitabilité, l adaptation du bien aux besoins de la population locale. Ont par exemple été admis comme cause de vacances les dommages pour fait de guerre! CE 9 avril 2004, n , OPHLM du Tarn, Revue de Droit Fiscal n 6 de 2005, page 356, n

20 DROIT FISCAL IMPOTS SUR LES SOCIETES Société civile - construction vente - distinction avec un marchand de biens - fréquence des achats et reventes Bien qu exerçant une activité commerciale d un point de vue fiscal, les sociétés civiles dont l objet social est la construction en vue de la vente ne sont pas passibles de l IS : les bénéfices de la société sont imposés, comme ceux des SNC, au nom des associés selon leur régime propre (IR ou IS selon le cas). Cependant si la société achète, de manière habituelle, des immeubles en vue de les revendre, elle agit comme un marchand de bien et devient imposable à l IS dans les conditions de droit commun. La Cour Administrative d Appel de Lyon considère qu il en est ainsi dès lors que l Administration apporte la preuve de l intention spéculative, ainsi que de la fréquence des acquisitions et des reventes. Cependant, la Cour rappelle qu une seule opération d achat revente, en l absence d information sur les années antérieures, est insuffisante pour regarder la société civile comme ayant exercé une activité commerciale. CAA Lyon, 2è chambre, 10 nov n , SCI Les Fleuries, Revue de Droit Fiscal n 8 de 2005, page 463, n 230 PLUS-VALUES MOBILIERES Droit de mutation acquitté par le donateur - majoration de prix (non) Pour le calcul de la plus-value imposable, la doctrine administrative permet en cas de cession de valeurs mobilières acquises à titre gratuit de majorer le prix d acquisition des frais afférents aux titres aliénés (droits de mutation, honoraires du notaire et frais d actes). La doctrine précise que ces frais doivent avoir été effectivement supportés par le cédant. En l espèce, la Cour d Appel confirme que les droits de mutation acquittés par le donateur et par suite non supportés par le donataire ne peuvent pas majorer le prix d acquisition. CAA Paris, 5è chambre, 14 oct n , Mr et Mme GUICHARD, Revue de Droit Fiscal n 10 de 2005, page 530, n 267 ASSURANCE-VIE Neutralité fiscale de la valeur de rachat d un contrat d assurance-vie souscrit par le conjoint survivant en faveur du défunt Cet arrêt illustre l application dans le temps, de la neutralité fiscale instaurée par une Réponse Ministérielle en date du 27 juillet 1999 (Rép. Min. Eco., Fin. et Ind. N à M. Bataille : JOAN Q, 3 juill. 2000, p 3945), entre les contrats d assurance-vie souscrits, à l aide de deniers communs, par l un quelconque des époux au profit de son conjoint, indépendamment de leur date de dénouement et de l ordre des décès des époux. Dans le prolongement de l arrêt Praslicka (Cass. 1ère civ., 31 mars 1992), la doctrine administrative effectuait une différence de traitement selon l ordre des décès : - si le souscripteur décédait le premier, le capital dû au conjoint bénéficiaire était exonéré des droits de succession sous certaines conditions (primes versées avant le 13 octobre 1998, primes inférieures à F), - si le conjoint bénéficiaire décédait le premier, la moitié de la valeur de rachat du contrat d assurance-vie était réintégrée dans l actif successoral. L Administration a mis fin à cette circonstance, la position a été confirmée par une Réponse Ministérielle du 3 janvier 2000 (Rép. Min. Eco., Fin. et Ind. N à M.Marsaudon : JOAN Q, 3 janv. 2000, p 58) et confortée dans une note du 30 janvier 2001 de la DGI (BOI 7 G-2-01). En l espèce, le contribuable avait réintégré à l actif de la communauté, les valeurs de rachat de plusieurs contrats d assurance-vie qu il avait souscrits en faveur de son épouse prédécédée avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté de meubles et acquêts. La neutralité fiscale ayant ensuite été instaurée, antérieurement à l enregistrement de la déclaration de succession, il a valablement pu obtenir la restitution des droits. CA Paris, 1ère ch. B, 5 février 2004, M OBOLENSKY DIVERS Intégration fiscale - gestion normale de l entreprise - aide entre les sociétés du groupe - intérêt du groupe intégré Les avantages ou les aides accordés entre sociétés appartenant à un même groupe ne peuvent être considérés comme relevant d une gestion normale que si l entreprise qui les consent démontre l existence d un intérêt propre à agir. L intérêt général du groupe ne suffit pas en principe à lui seul à justifier de telles pratiques. (CE 19 décembre 1988). Cependant, pour apprécier le caractère normal d une aide consentie par une société mère à sa filiale, la jurisprudence prend habituellement en compte le pourcentage de participation de la mère dans le capital de sa filiale. La Cour d Appel de Paris précise que, dans le cadre du régime de l intégration fiscale, les aides consenties entre sociétés membres du groupe peuvent être justifiées au regard de l intérêt du groupe intégré. En l occurrence, l aide visait à offrir au groupe intégré des débouchés supplémentaires. CAA Paris 10 déc n 00-36, Ministre contre société SEEEE, RJF 4/05, page 239, n 312 de cheuvreux Tous les trimestres toute l actualité juridique! 20

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