FORTE HAUSSE DE L INVESTISSEMENT EN BUREAUX EN 2012

Transcription

1 GLNC INCIUX MCHÉ D BUUX N UO D L OUT FO HU D L INVTIMNT N BUUX N Les incertitudes économiques en zone euro ont persisté au dernier trimestre de l année. ucune amélioration n est attendue au ème trimestre, la récession ayant été confirmée au ème trimestre à la suite d une baisse du de,. L llemagne et la France ont affiché une légère croissance au ème trimestre, tandis que l Italie et l spagne sont restées dans une profonde récession. Le oyaume-uni a enregistré une forte hausse du, mais ne devrait pas échapper à la récession sur l ensemble de l année. Le taux chômage en zone euro a augmenté et atteint, en novembre avec des reculs significatifs de l emploi en Italie et spagne. La dégradation sur le marché de l emploi continue de pénaliser les marchés utilisateurs en urope de l Ouest. Les transactions dans les 9 principaux marchés d urope de l Ouest ont encore ralenti en glissement annuel au ème trimestre par rapport au ème trimestre. ur l ensemble de l année, elles ont accusé un repli de. Comme à leur habitude, les villes allemandes ont enregistré de bons résultats, très proches des niveaux excellents de. Grâce à un ème trimestre dynamique, aris" a bien tenu, alors que l absorption nette fortement négative enregistrée à et Transactions en glissement annuel Bureaux en urope de l'ouest (9 villes)* millions m² 9 9 *, aris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin,, et Loyers "prime" & taux de vacance Bureaux en urope de l'ouest (9 villes) Var. loyer "prime" moyen* Taux de vacance moyen -,,,, 9, 9,,,,, aribas eal state - esearch - Janvier Investissement en glissement annuel Bureaux en urope de l'ouest (9 villes)* Milliards d' 9 9 * Évolution sur un an aribas eal state - esearch - Janvier s est accompagnée d un faible niveau de transactions. quant à elle, recule de par rapport à l année précédente. Le taux de vacance moyen s est stabilisé au ème trimestre mais cela résulte des tendances divergentes. Le marché allemand a affiché un net recul alors que l offre immédiate à et continue de croître, entraînant inévitablement une baisse de leur loyer "prime". Contrairement aux marchés utilisateurs qui marquent le pas, l investissement en bureaux a continué d augmenter de en glissement annuel au ème trimestre comparé au ème trimestre. Il affiche ainsi une hausse de sur toute l année. Lors du dernier trimestre, l activité a été très dynamique à Francfort et Munich. Malgré un dernier trimestre moins actif, a progressé de en. L écart des taux de rendement entre les marchés "core" et "non-core" s est de nouveau creusé au ème trimestre ; en effet, les taux de rendement "prime" ont reculé dans les principales villes allemandes, tandis que a connu une forte hausse., où l investissement a aussi fortement diminué en, le taux "prime" est resté stable. *, aris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin,, et Taux de rendement "prime" Bureaux en urope de l'ouest (9 villes)*,,,,,, Taux de rendement "prime" moyen, 9. aribas eal state - esearch - Janvier aribas eal state - esearch - Janvier T B

2 Transactions bureaux et loyers "prime" milliers m /m /an milliers m Offre immédiate et taux de vacance milliers m milliers m aris" aris" GLNC - INCIUX MCHÉ D BUUX N UO D L OUT - JNVI Munich Francfort Berlin Hambourg Munich Francfort Berlin Hambourg Investissement bureaux et taux de rendement "prime" aris",,,,,,,,,9,,, Francfort Berlin Munich Investissement Transactions Offre immédiate Hambourg Loyer "prime" Taux de vacance /m /an Taux de rendement "prime" aribas eal state - esearch - Janvier aribas eal state - esearch - Janvier aribas eal state - esearch - Janvier T B

3 Transactions Bureaux en urope de l'ouest (9 villes)* millions m T T T T 9 *, aris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin,, et GLNC - INCIUX MCHÉ D BUUX N UO D L OUT - JNVI aribas eal state - esearch - Janvier Investissement Bureaux en urope de l'ouest (9 villes) INDICU D INCIUX MCHÉ D BUUX Marchés utilisateurs 9 T T T T Transactions (m ) (glissement annuel) Taux de vacance () Loyers "rime" ( /m²/an) nnée nnée Taux de croissance T T aris" 9 9,,, 9 -,,,9 Munich -9,,9, Francfort 9,,, Berlin,,, Hambourg -9,,,,,, -9,,, -,,, Taux de Change Constant : / =, Loyers à en Livre : Marchés de l investissement Volume d investissement (M ) (glissement annuel) Taux de rendement "prime" des bureaux () nnée nnée Taux de croissance T,,, aris" 9 9 -,,, Munich 9 9 9,,, Francfort 9,,9,9 Berlin 9,,9,9 Hambourg 9,,, 9 9 -,,, -,9,, -,,, Volume d investissement de en Livres : 9 aribas eal state - esearch - Janvier aribas eal state - esearch - Janvier aribas eal state - esearch - Janvier T B

4 GLOI aribas eal state travaille à la mise en place d indicateurs aussi comparables que possible. C est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d un marché à l autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert. n outre, nous avons décidé d adopter les définitions CIG, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par aribas eal state. Les autres indicateurs sont ceux de INV et de aribas eal state. Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West nd, Midtown, City, Docklands, outhbank, Western Fringe et Northern Fringe Central aris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des ffaires, aris hors QC, La Défense, Croissant Ouest et remière Couronne Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part. Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part. Fonds added-value : cible des rendements de, à avec des niveaux de levier compris entre et de la valeur brute de l actif. Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels. Fonds core : cible des rendements à, ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu à de la valeur brute de l actif. Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à, avec des niveaux de levier dépassant de la valeur brute de l actif. Fonds ouvert allemand : véhicule d investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und sset Management e.v.). Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée. Loyer moyen dans le Quartier Central des ffaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QC. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du QC résulte d une convention entre les acteurs de chaque marché. Loyer prime : loyer maximum du marché pour un bureau : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations - dans la meilleure localisation pour un marché donné. n France, en llemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. u oyaume-uni et en spagne, s il n existe pas de transaction avec un loyer prime durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d experts. Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n a pas débuté. lle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d immeubles) transformés en bureaux. GLNC - INCIUX MCHÉ D BUUX N UO D L OUT - JNVI endement initial brut prime : exprime le revenu brut (incluant les coûts d exploitation) divisé par le prix d achat hors coûts d acquisition. endement initial net prime : exprime le revenu net (hors coûts d exploitation) divisé par le prix d achat et tous les coûts d acquisition. estructuration : implique des travaux de modification de la structure de l immeuble et/ou la modification substantielle de l immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes mêmes si elles sont différentes de celles d un immeuble totalement neuf. urface prise en compte : diffère en spagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GL), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NL). our rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par, (NL =, GL). Ce rapport est appliqué par aribas eal state pour produire des indices et des comparaisons internationaux. Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux. Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l étude. ont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues. - Les transactions ne sont prises en compte qu après la signature d un contrat ou d un accord liant les parties. - La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet. - Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. - Les renouvellements de baux ne sont pas inclus. - Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu il n y a pas de changement d occupant. Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. La ventilation des transactions par secteur d activités est compatible avec le code européen NC. Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en llemagne), qui peuvent être comptabilisés à part. n France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu après signature d un bail. n spagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte. Valeur brute de l actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d exploitation). Volume d investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont aribas eal state a connaissance, quel que soit le prix d achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en llemagne). Les volumes d investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. Volume d investissement par type d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs. Volume d investissement par nationalité d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone uro, urope hors zone uro, mérique du Nord, este mérique, sie, Moyen-Orient, ustralie, Multinational et utres. an-uropean roperty Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d investisseurs et d agents européens majeurs. ssociation européenne des fonds d investissements immobiliers non cotés. vertissement : La responsabilité de aribas eal state ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par aribas eal state et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l accord préalable exprès de aribas eal state. i vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d envoi de ce présent document, merci d adresser un à : unsubscribe.mailing@bnpparibas.com T B

5 I I I I T T I L I OYUM-UNI ldermanbury quare Londres CV B Tél : + Fax : + LUXMBOUG xento Building venue J.F. Kennedy Luxembourg Tél. : + 9 Fax : + 9 T Document non contractuel - Departement esearch - Janvier aribas eal state au capital de C NN Code NF B N TV Intracommunautaire F 9 I Issy Les Moulineaux Cedex - aribas eal state est une filiale du groupe bancaire iège social :, Quai de la Bataille de talingrad - 9 Taribas. OUMNI Union International Center Ion Campineanu treet ector Bucarest Tél. : + Fax : + JY Dialogue House O Box nley treet - t Helier Jersey J D Tél. : + () Fax. : + () 9 ÉUBLIQU TCHÈQU obřežní rague Tél. : + Fax : + ITI Via Carlo Bo, Tél. : +9 Fax : +9 9 FNC, Quai de la Bataille de talingrad 9 Issy-les-Moulineaux Tél. : + Fax : + Y-B JJ Viottastraat J msterdam Tel: + 9 OLOGN trium Tower l. Jana awla II - Varsovie Tél. : + Fax : + ILND Fitzwilliam lace Dublin Tél. : + Fax : GN María de Molina, Tél. : Fax : IND, Level, MMTC House, C- Bandra Kurla Complex Bandra () Mumbai Tél. : + 9 Fax : +9 9 I HONGI lkotás u.. H- Budapest, Tél. : + Fax : + DUÏ maar quare Building No., th Floor.O. Box Tél. : +9 Fax : +9- XTI Jean-Claude Dubois Tel.: + () 9 jean-claude.j.dubois@bnpparibas.com UON LOGITIC Oliver Wissel Tél. :+9 oliver.wissel@bnpparibas.com LMGN Goetheplatz Francfort Tél. : Fax : BLGIQU Boulevard Louis chmidtlaan B Tél. : Fax : + OTY MNGMNT Lauric Leclerc Tel.: + () 9 9 lauric.leclerc@bnpparibas.com OMOTION Barbara Koreniouguine Tel.: + () barbara.koreniouguine@bnpparibas.com I INNION INVTMNT GOU eter oesler Tel.: peter.roesler@dere.bnpparibas.com I T L I BU DHBI l Bateen rea lot No., W- New l Bateen Municipality treet.o. Box Tél. : +9 Fax : +9- CONIL ylvain Hasse Tel.: + () 9 sylvain.hasse@bnpparibas.com INVTMNT MNGMNT David ubin Tel.: + () david.aubin@bnpparibas.com I L T I Zsolt Nenkov Chargé d études zsolt.nenkov@bnpparibas.com NO IMLNTION CLINT OLUTION Guillaume Delattre Tél.: + () guillaume.delattre@bnpparibas.com Christophe ineau Directeur christophe.pineau@bnpparibas.com I I T L I I I MÉTI, Quai de la Bataille de talingrad 9 Issy-les-Moulineaux Tel.: + I I I I I I N L T I CONCT CH