PROPERTY REPORT PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST 2012 T3

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1 PROPERTY REPORT PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST

2 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE CONTACTS INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP Peter Rösler Tél. : peter.roesler@bnpparibas.com FRANCE Etienne Prongue 167 Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Cedex Tél. : etienne.prongue@bnpparibas.com ALLEMAGNE Mathieu Brummer Goetheplatz Frankfurt am Main Tél. : mathieu.brummer@bnpparibas.com ROYAUME-UNI Andrew Cruickshank 5 Aldermanbury Square London EC2V 7BP Tél. : andrew.cruickshank@bnpparibas.com SYNTHÈSE L investissement en bureaux peut encore croître En l absence de redressement de l activité économique, le volume des transactions de bureaux s est établi à un niveau nettement inférieur à celui de l année passée en glissement annuel. La rareté de l offre neuve a contribué à la stabilisation des taux de vacance qui ont même fléchi dans les villes allemandes. Les loyers ont par conséquent résisté aux pressions à la baisse. La hausse régulière de l investissement en bureaux a été portée par plusieurs grandes opérations intervenues sur les marchés "core". Les perspectives économiques restent moroses en Europe de l Ouest. Si le Royaume-Uni est sorti de la récession, la zone euro devrait encore voir son PIB reculer au 3 ème trimestre 212. Dans l Europe des quinze, le taux de chômage s est stabilisé à un niveau record (1,7 %). RESEARCH 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Cedex France Tél. : +33 () Christophe Pineau Directeur International Research Tél. : +33 () christophe.pineau@bnpparibas.com Zsolt NENKOV Chargé d Études zsolt.nenkov@bnpparibas.com L atonie du marché du travail pèse fortement sur la demande de bureaux. En Europe de l Ouest, la baisse du volume des transactions de bureaux s est encore accélérée au 3 ème trimestre 212. Grâce à une absorption nette largement positive, le marché allemand se maintient bien. Dans la majorité des, les loyers résistent aux pressions à la baisse, car l offre neuve demeure limitée. L investissement en bureaux reste orienté positivement. Londres, Paris et certaines villes allemandes ont enregistré les plus fortes hausses en termes d investissement grâce à de grandes transactions. L accroissement du risque a fortement limité l investissement à Madrid et. Les évolutions des taux de rendement "prime" reflètent des marchés de bureaux. Octobre 212

3 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE CONTEXTE MACROÉCONOMIQUE Les récentes décisions de la BCE en matière de politique monétaire ont nettement apaisé les incertitudes quant à l économie européenne et ouvert la voie à un renouveau de la confiance. Ces initiatives ne sont toutefois pas un remède miracle aux difficultés rencontrées par de nombreuses économies européennes. L instauration d une politique budgétaire stricte constitue un élément important de l éventail de mesures requises pour faire face aux défis actuels. L austérité risque toutefois de peser sur les dépenses des ménages et, par conséquent, sur l activité économique. De fait, les grands indicateurs récemment publiés font apparaître un nouveau recul du PIB dans la zone euro au 3 ème trimestre (-,2 %). Ayant enregistré un rebond de la croissance au 3 ème trimestre (+1, %), le Royaume-Uni vient de sortir de la récession. Dans l Europe des quinze, nous continuons à penser qu à court terme les perspectives économiques demeurent peu encourageantes. Le PIB devrait ainsi fléchir à nouveau aux 3 ème et 4 ème trimestres, le recul sur l année s établissant à,4 % en devrait être l année de la reprise, bien que la croissance s annonce fort modeste (+,4 %). De même, la situation reste très délicate sur le marché du travail, le taux de chômage s étant stabilisé à un niveau historiquement élevé dans l Europe des quinze (1,7 %). Les chiffres varient toutefois nettement d un pays à l autre. Ainsi, en Espagne (25,1 %) et en France (1,8 %), le taux de chômage a progressé au cours des derniers mois, alors qu il est resté stable en Italie (1,7 %), en Belgique (7,4 %) et en Allemagne (5,5 %) où l on relève un point bas historique. Grâce aux Jeux Olympiques, le Royaume-Uni a vu son taux de chômage diminuer au cours de l été (7,9 %). Si les disparités sont appelées à s accroître, nous ne prévoyons pas d amélioration significative avant mi-213. Cette situation a des répercussions négatives sur la demande de bureaux. En glissement annuel au 3 ème trimestre 212, les transactions ont encore fléchi dans les neuf villes d Europe de l Ouest étudiées, en baisse de 1 %. "Central London" et "Central Paris" sont les marchés qui ont le plus ralenti, les villes allemandes tirant relativement bien leur épingle du jeu. Bien qu ayant enregistré leur meilleur volume trimestriel de transactions au 3 ème trimestre 212, et Madrid restent les villes les plus fragiles sur le plan des fondamentaux économiques. Un léger repli du taux de vacance moyen a été constaté au 3 ème trimestre 212. L offre disponible est actuellement stable ou en recul dans la totalité des villes, à l exception de "Central London", où la livraison du plus haut gratte-ciel (The Shard), a donné lieu à la mise sur le marché d une offre neuve importante ce trimestre. Grâce à la bonne résistance de la demande en Allemagne, l offre immédiate est restée orientée à la baisse dans les villes allemandes, en dépit de livraisons plus nombreuses qu au trimestre précédent. Dans l ensemble, les loyers "prime" des bureaux ont peu varié au 3 ème trimestre. Ils sont parvenus à se stabiliser à Madrid, mais ont diminué à. L investissement en bureaux a continué de progresser en glissement annuel (+19 %), atteignant son plus haut niveau depuis le 2 ème trimestre 28. Les tendances sont toutefois très contrastées selon les marchés. Au 3 ème trimestre, l activité a été tirée par "Central London" et les villes allemandes, la forte demande des investisseurs se traduisant même par de légères compressions des taux de rendement (Munich, Hambourg). L investissement résiste bien à Paris, avec une diminution de 2 pb du taux de rendement "prime" contrairement à ce que l on observe à Madrid, et Bruxelles. Dans un contexte marqué par une aversion au risque accrue, l absence d activité a eu pour conséquence une hausse des taux de rendement "prime" des bureaux à Madrid et. Croissance du PIB et de l emploi Transactions et offre immédiate Bureaux en Europe de l'ouest (9 villes) % Croissance PIB Croissance emploi milliers m 2 Transactions Offre immédiate * 13* BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre * BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 * prévisions Source : Eurostat, BNP Paribas Real Estate * Glissement annuel

4 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE ACCÉLÉRATION DU RECUL DE LA DEMANDE DE BUREAUX Les chiffres du 3 ème trimestre sont venus confirmer le ralentissement de l activité économique et le taux de chômage historiquement élevé en Europe de l Ouest. Dans un contexte aussi dégradé, la demande de bureaux des entreprises s est fortement restreinte. En glissement annuel, la diminution du volume des transactions de bureaux dans les neuf grandes villes d Europe de l Ouest étudiées a atteint 1 % au 3 ème trimestre 212 par rapport au 3 ème trimestre 211, renforçant encore la tendance amorcée au début de l année passée. À "Central London", les transactions ont chuté de 19 % au 3 ème trimestre 212 (en glissement annuel). La demande croissante du secteur des TMT 1 a permis au West-End d afficher de meilleures performances que les autres grands segments de marché (+7 %). À l inverse, la City (-15 %) et les Docklands (-61 %) ne suivent pas le rythme. À "Central Paris", la baisse du volume des transactions de bureaux s est confirmée au 3 ème trimestre 212 (-17 % en glissement annuel). Ce recul de la demande de bureaux touche l ensemble des segments de marché et les transactions de toute taille. Secteur ayant fortement contribué aux très bonnes performances de l année passée, le a souffert de l absence de grandes opérations, tout comme la Défense (-3 %). Enregistrant les plus importantes transactions du trimestre, le Croissant Ouest a mieux résisté. Alors même que la croissance économique ralentit, les grands marchés de bureaux en Allemagne se maintiennent très bien, Transactions en 212 affichant à nouveau des niveaux de transactions généralement supérieurs à la moyenne à long terme. Munich a ainsi confirmé sa position de marché de bureaux le plus dynamique, progressant même de 7 % en glissement annuel au 3 ème trimestre 212. L activité a également été un peu plus soutenue à Francfort par rapport aux quatre trimestres écoulés (+3 %). Par ailleurs, le ralentissement s est poursuivi à Hambourg du fait de l absence de grandes transactions en 212. À, la récession économique et les réductions d effectifs ont conduit les entreprises à regrouper leurs activités et à réduire la surface des bureaux qu elles occupent. L absorption nette a par conséquent été négative tout au long de l année 212 et les transactions ont chuté de 15 % en glissement annuel au 3 ème trimestre 212. À Madrid, la morosité de l activité économique pèse sur la demande des utilisateurs. La demande de bureaux ne s est pas redressée par rapport aux trimestres précédents, bien qu une légère reprise des transactions ait été observée dans le. Sur l année, les transactions devraient tomber à leur plus bas niveau depuis la crise financière. Après un bon 1 er semestre dynamisé par la demande du secteur public, les transactions ont légèrement fléchi au 3 ème trimestre à Bruxelles. Il n en reste pas moins que, grâce à une petite amélioration de la situation sur le marché, Bruxelles fait partie des très rares marchés d Europe de l Ouest susceptibles d enregistrer en 212 un volume de transactions supérieur à celui de 211. Variation des transactions en glissement annuel vs. milliers m 2 % milliers m T1 "Central "Central Munich Francfort Berlin Hambourg Bruxelles Paris" London" 212 T2 Madrid Transactions - Principaux sous-marchés Croissant La Défense West End City Docklands Ouest Paris Londres BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Munich Bruxelles Francfort Madrid Transactions - Bureaux milliers m Munich Francfort Hambourg Berlin Hambourg Berlin Madrid "Central "Central Paris" London" Bruxelles BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

5 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE NETTE DIMINUTION DE L OFFRE IMMÉDIATE DANS LES VILLES ALLEMANDES Sur les principaux marchés de bureaux d Europe de l Ouest, le taux de vacance moyen a recommencé à diminuer au 3 ème trimestre 212. Il s établit désormais à 9,1 % contre 9,3 % au 2 ème trimestre 212 et 9,4 % il y a un an. Il convient de signaler que cette tendance positive est entièrement liée aux importantes baisses de l offre neuve disponible enregistrées dans les villes allemandes. A contrario, le taux d écoulement de l offre dans les neuf villes étudiées a augmenté pour atteindre 2,4 ans, contre 2,2 ans l année dernière, une évolution qui illustre bien le ralentissement actuel de la demande de bureaux. À "Central London", le taux de vacance (6,8 %) a légèrement augmenté par rapport au trimestre précédent. Cette hausse s explique toutefois essentiellement par la livraison de la tour Shard (Southbank) qui affiche un très faible niveau d occupation. À l inverse, dans la City et le West-End, l offre neuve a été très limitée au 3 ème trimestre 212 et les taux de vacance sont restés stables. La pénurie de produits persiste dans le West End, mais la situation devrait s améliorer en avec la livraison de plusieurs programmes. S établissant à 7,6 %, le taux de vacance est resté globalement stable à "Central Paris" par rapport aux quatre derniers trimestres. L offre reste la plus rare dans le (5,1 %) et la plus forte dans le Croissant Ouest (13,2 %). Les chantiers démarrés se sont également stabilisés au 3 ème trimestre, mais à un niveau nettement plus élevé que l année passée. Actuellement, grâce à un certain nombre de grands projets, la Défense concentre près d un tiers du total des constructions sur le marché parisien. Taux de vacance Dans les villes allemandes, les taux de vacance ont fortement reculé. Parmi les grands marchés européens, Berlin et Hambourg affichent les taux de vacance les plus faibles avec, respectivement, 5,8 % et 6,6 %. Autre point positif, en dépit de la hausse générale du nombre de chantiers démarrés, seuls 4 % des surfaces en projet pour dans les quatre villes principales sont encore disponibles à la location. À, où aucune livraison n a été recensée ce trimestre, le taux de vacance global s est stabilisé à 11 %. Il continue toutefois à progresser légèrement dans le. Au vu de l importance de l offre, les constructions diminuent et certains projets sont ajournés. Dans ce contexte, la rénovation d immeubles de bureaux anciens prend une importance croissante. À Madrid, le taux de vacance global est resté supérieur à 14 % pour le deuxième trimestre consécutif. L absence de livraisons semble lui avoir permis de se stabiliser pour le moment. La situation est un peu plus positive dans le, où le taux de vacance a diminué au cours des trois trimestres écoulés, la demande s étant mieux maintenue sur ce segment. À Bruxelles, le peu de livraisons couplée à un léger accroissement de la demande de bureaux par rapport à l année passée ont contribué à faire baisser le taux de vacance global et le taux de vacance dans le, qui sont retombés à leur plus faible niveau depuis la fin de l année 28. Taux d'écoulement de l'offre % milliers m 2 5 Berlin Hambourg "Central Munich "Central Bruxelles Francfort Madrid London" Paris" Offre immédiate - Principaux sous-marchés Croissant La Défense West End City Docklands Ouest Paris Londres BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 années Offre immédiate - Bureaux milliers m "Central Paris" * Glissement annuel Munich "Central Munich Hambourg Berlin London" Francfort Hambourg Berlin Bruxelles Francfort Madrid * Bruxelles * Madrid BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

6 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE BAISSE DES LOYERS "PRIME" À MILAN ET STABILISATION À MADRID Dans les neuf grandes villes d Europe de l Ouest étudiées, les loyers "prime" ont été stables ce trimestre, exception faite de où ils ont légèrement diminué. Dans la plupart des, les loyers moyens s établissent à un niveau un peu plus élevé qu au trimestre précédent grâce à la diminution du nombre de bureaux vacants. À "Central London", le loyer "prime" est demeuré stable au 3 ème trimestre. Il ne serait toutefois pas surprenant qu il augmente prochainement, car les loyers continuent à subir des pressions à la hausse dans le West-End du fait de la rareté de l offre. Le loyer moyen a déjà fortement progressé depuis l année dernière. À "Central Paris", le loyer moyen résiste bien dans le, augmentant de 1 % par rapport au 3 ème trimestre 211. A contrario, à la Défense et dans le Croissant Ouest, bien qu ils soient repartis à la hausse au 3 ème trimestre, les loyers moyens restent nettement en deçà des chiffres relevés l année passée. En Allemagne, les loyers "prime" sont restés inchangés ce trimestre. Le loyer moyen a continué à augmenter rapidement dans le berlinois et s est maintenu à un niveau élevé partout ailleurs. Grâce à une baisse continuelle des taux de vacance, les villes allemandes enregistreront probablement une hausse des loyers au cours des trimestres à venir. Après presque deux ans de stabilité, le loyer "prime" a enregistré son premier recul à et demeure soumis à des pressions à la baisse à cause des difficultés persistantes du marché utilisateur. Dans le, les loyers moyens fléchissent depuis plus d un an. Au 3 ème trimestre 212, la pénurie d offre neuve et la légère hausse de la demande dans le ont permis une stabilisation des loyers "prime" et des loyers moyens à Madrid. Une pression à la baisse devrait toutefois continuer à s exercer sur les loyers du fait de la faiblesse de la demande des utilisateurs et du très fort taux de vacance. À Bruxelles, grâce au redressement régulier du marché utilisateur et à la diminution constante de l offre de bureaux vacants, le loyer "prime" pourrait bientôt subir des pressions à la hausse. Dans le, les loyers moyens progressent déjà légèrement depuis l année dernière. Loyers "prime" bureaux Loyers "prime" bureaux /m²/an Max /m²/an Max Loyer moyen /m²/an "Central London" "Central Paris" Londres West End Londres City Londres Docklands Paris Paris La Défense Croissant Ouest Madrid BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Loyer moyen /m²/an Francfort Munich Madrid HambourgBruxelles Francfort Munich Hambourg Bruxelles Berlin Berlin BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

7 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE CROISSANCE RÉGULIÈRE DU VOLUME DE L INVESTISSEMENT EN BUREAUX La recherche de biens de qualité persiste entraînant une hausse de l investissement en bureaux de 19 % au 3 ème trimestre 212 en glissement annuel par rapport à la même période de l année passée. Les disparités entre les différents marchés se sont encore accrues, les investisseurs privilégiant les marchés "core" et délaissant nettement les marchés plus risqués. Représentant près de la moitié du total de l investissement en bureaux en Europe de l Ouest, "Central London" a de nouveau enregistré de très bonnes performances au 3 ème trimestre. Londres conserve son attractivité grâce à une aversion au risque moins marquée et à de meilleures perspectives économiques que la zone euro. Si la City, où plusieurs opérations d ampleur ont été recensées, continue à tirer l activité vers le haut, l augmentation des loyers rend également le West-End plus attractif. En dépit d un ralentissement par rapport au trimestre précédent, "Central Paris" affiche de bonnes performances, avec une hausse de 24 % alimentée par un certain nombre de grandes transactions. Le fort intérêt des investisseurs pour le a contribué à la diminution de 2 pb du taux de rendement "prime" des bureaux qui s établit désormais à 4,5 %. En parallèle, la pénurie de bureaux "prime" disponibles à la vente continue à peser sur le volume d investissement à la Défense. Dans la zone euro, le marché des bureaux en Allemagne est celui qui offre les opportunités d investissement les plus sûres pour les acheteurs, grâce à un marché locatif dynamique. Dans l ensemble, l activité a été dopée par de grandes transactions intervenues par exemple à Munich et Berlin, où le volume d investissement total en glissement annuel affiche de bien meilleurs chiffres que l année passée. La pénurie d actifs "prime" a quelque peu limité l investissement à Hambourg et Francfort, mais la demande reste forte. Les taux de rendement "prime" ont par conséquent enregistré une légère baisse de 5 pb à Hambourg et Munich pour s établir, respectivement à 4,75 % et 4,7 %. À, le fléchissement du marché utilisateur décourage les investisseurs et les conditions de financement restent dissuasives. Par ailleurs, au regard de la forte aversion au risque existante, les taux de rendement actuels de bureaux sont faibles pour les investisseurs comparés aux taux de rendement des obligations d État. Sur ce marché bloqué, on estime que les taux de rendement "prime" ont augmenté pour atteindre 5,6 % à la fin du 3 ème trimestre. À Madrid, l absence d amélioration de la situation pour les utilisateurs a conduit les investisseurs, en particulier internationaux, à se détourner du marché. La grande morosité de l activité en 212 a finalement entraîné une hausse du taux de rendement "prime" après plusieurs trimestres de stabilité. Le taux de rendement "prime" s établit actuellement à 5,6 %, bien au-dessus de la moyenne des taux de rendement "prime" des bureaux en Europe de l Ouest. À Bruxelles, l investissement en bureaux est resté atone, essentiellement en raison de la pénurie d actifs adaptés disponibles à la vente. Répartition de l'investissement bureaux Europe de l'ouest (9 principaux marchés) Répartition de l'investissement bureaux Europe de l'ouest (9 principaux marchés) milliards % Autres Europe de l'ouest Principaux marchés (9 villes) T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Variation de l'investissement* Europe de l'ouest (9 principaux marchés) / Munich Madrid Berlin "Central "Central Francfort Hambourg Bruxelles Paris" London" BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 Taux de rendement bureaux "prime" 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, % 3,5 "Central London" "Central Paris" 7 % 4 % 5 % 3 % Munich Hambourg Point haut Francfort Berlin 47 % "Central London" "Central Paris" Munich Berlin Francfort Hambourg Madrid Bruxelles Madrid Bruxelles BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

8 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE PRINCIPAUX SOUS-MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST MARCHÉS UTILISATEURS Transactions (m²) (glissement annuel) Offre immédiate (m²) Loyer moyen ( /m²/an) Variation sur un an 212 T2 212 T2 Paris - Croissant Ouest % Paris % Paris - La Défense % Londres - City % Londres - West End % Londres - Docklands % Francfort % Hambourg % Munich % Berlin % Bruxelles % Madrid % % Taux de change constant / = 1,2633 Loyers à City en Livres : Loyers à West End en Livres : Loyers à Docklands en Livres : MARCHÉS DE L INVESTISSEMENT Investissement bureaux (millions ) (glissement annuel) Taux de rendement "prime" bureaux (%) Variation sur un an 212 T2 Paris % 469 4,5 4,7 4,7 Paris - Croissant Ouest % 395 5,75 5,8 6, Paris - La Défense % 111 5,9 5,9 5,9 Londres - City % , 5, 5, Londres - West End % , 4, 4, Londres - Docklands % n.c. n.c. n.c. Francfort % 149 4,9 4,9 4,9 Hambourg % 16 4,75 4,8 4,8 Munich % 195 4,7 4,75 4,75 Berlin % 138 4,95 4,95 4,95 Bruxelles % 34 6,5 6,5 6,25 Madrid % 5,6 5,5 5, % 9 5,6 5,4 5,1 Taux de change constant / = 1,2633 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

9 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE MARCHÉS UTILISATEURS EUROPE DE L OUEST, CENTRALE ET DE L EST Transactions (m 2 ) (glissement annuel) Taux de vacance (%) Loyers bureaux ( /m 2 /an) "Prime" Moyen 212 T2 212 T2 "Central Paris" ,6 7,7 7, Moscou ,4 12,5 1, n.c. n.c. "Central London" ,8 6,6 6, Munich ,9 7,1 8, Berlin ,8 6,4 6, Francfort , 13, 13, Hambourg ,6 7, 8, Bruxelles ,5 1,7 11, Düsseldorf ,5 11,7 12, Madrid ,1 14,3 13, , 11, 1, Cologne ,7 7,9 8, Bucarest ,1 14,2 15, n.c. n.c. Lyon ,3 5,6 6, Amsterdam ,2 17,8 18, St Pétersbourg ,3 7, 11, Barcelone ,1 16,2 14, Luxembourg ,2 5,7 6, Lille n.c. n.c. n.c Toulouse ,7 6,7 6, n.c. n.c. Marseille n.c. n.c. n.c Lisbonne n.c. 12, 12, La Haye ,5 13,5 13, Manchester ,6 9,9 9, Rome ,8 6,4 6, Glasgow ,6 1,6 1, Edimbourg ,4 14,1 14, Birmingham ,5 15,4 16, Kiev n.c. n.c. n.c. 11,5 11, 1, n.c. n.c. Taux de change constant / = 1,2633 Loyers en Livres: "Central London" Manchester Glasgow Birmingham Edimbourg BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212

10 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE MARCHÉS DE L INVESTISSEMENT EUROPE DE L OUEST, CENTRALE ET DE L EST Investissement en bureaux (millions ) (glissement annuel) Taux de rendement "prime" bureaux (%) 212 T2 "Central London" , 4, 4, "Central Paris" ,5 4,7 4,7 Munich ,7 4,75 4,75 Berlin ,95 4,95 4,95 Francfort ,9 4,9 4,9 Hambourg ,75 4,8 4,8 Madrid ,6 5,5 5,5 Amsterdam , 6,1 5,75 Lyon ,1 6,1 6,15 Düsseldorf , 5, 5, Vienne ,2 5,25 5,25 Cologne ,3 5,3 5,3 Luxembourg ,25 5,25 5,15 Bruxelles ,5 6,5 6,25 Manchester ,5 6,25 6, ,6 5,4 5,1 La Haye ,3 6,3 6,1 Birmingham ,5 6,25 6, Marseille ,1 6,1 6,15 Glasgow ,5 6,25 6, Barcelone ,75 5,5 5,5 Lisbonne ,75 7,5 7, Rome ,1 6, 5,9 Lille ,1 6,1 6,15 Toulouse ,55 6,2 n.c. Bucarest ,25 8,25 8,25 Edimbourg ,5 6,25 6, BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 212 Taux de change constant / = 1,2633

11 PROPERTY REPORT - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE GLOSSAIRE BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d indicateurs aussi comparables que possible. C est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d un marché à l autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert. En outre, nous avons décidé d adopter les définitions PEPCIG 1, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les autres indicateurs sont ceux de INREV 2 et de BNP Paribas Real Estate International Research. Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe Central Paris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors, La Défense, Croissant Ouest et Première Couronne Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part. Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part. Fonds added-value : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 3 % et 7 % de la valeur brute de l actif. Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels. Fonds core : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu à 6 % de la valeur brute de l actif. Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 6 % de la valeur brute de l actif. Fonds ouvert allemand : véhicule d investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée. Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du résulte d une convention entre les acteurs de chaque marché. Loyer "Prime" : loyer maximum du marché pour un bureau : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations - dans la meilleure localisation pour un marché donné. En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s il n existe pas de transaction avec un loyer "prime" durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d experts. Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d immeubles) transformés en bureaux. Rendement initial brut "prime" : exprime le revenu brut (incluant les coûts d exploitation) divisé par le prix d achat hors coûts d acquisition. Rendement initial net "prime" : exprime le revenu net (hors coûts d exploitation) divisé par le prix d achat et tous les coûts d acquisition. Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l immeuble et/ou la modification substantielle de l immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes mêmes si elles sont différentes de celles d un immeuble totalement neuf. Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par,82 (NLA =,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux. Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling/euro à la fin de la période. Taux de change pour l investissement : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling /euro. Le volume d investissement de l année est obtenu en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies. Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux. Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues. -- Les transactions ne sont prises en compte qu après la signature d un contrat ou d un accord liant les parties. -- La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet. -- Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. -- Les renouvellements de baux ne sont pas inclus. -- Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu il n y a pas de changement d occupant. Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. La ventilation des transactions par secteur d activités est compatible avec le code européen NACE. Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part. En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu après signature d un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte. Valeur brute de l actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d exploitation). Volume d investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. Volume d investissement par type d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs. Volume d investissement par nationalité d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multinational et Autres. 1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d investisseurs et d agents européens majeurs. 2 Association européenne des fonds d investissements immobiliers non cotés. Avertissement : La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d envoi de ce présent document, merci d adresser un à : unsubscribe.mailing@bnpparibas.com

12 PRINCIPALES IMPLANTATIONS ABOU DABI Al Bateen Area Plot N. 144, W-11 New Al Bateen Municipality Street n 32 P.O. Box n 2742 Abou Dabi Tél. : Fax : Barbara Koreniouguine Tél. : +33 () barbara.koreniouguine@bnpparibas.com International Investment Group Peter Roesler Tél. : peter.roesler@bnpparibas.com Conseil Sylvain Hasse Tél. : +33 () sylvain.hasse@bnpparibas.com Expertise Jean-Claude Dubois Tél.: +33 () jean-claude.j.dubois@bnpparibas.com Property Management Lauric Leclerc Tél. : +33 () lauric.leclerc@bnpparibas.com Investment Management David Aubin Tél. : +33() david.aubin@bnpparibas.com CLIENT SOLUTIONS Guillaume Delattre Tél. : +33 () guillaume.delattre@bnpparibas.com RESEARCH Christophe Pineau Tél. : +33 () christophe.pineau@bnpparibas.com ALLEMAGNE Goetheplatz Francfort Tél. : Fax : BELGIQUE Boulevard Louis Schmidtlaan 2 B3 14 Bruxelles Tél. : Fax : DUBAÏ Emaar Square Building No. 1, 7th Floor P.O. Box 7233 Tél. : Fax : ESPAGNE María de Molina, Madrid Tél. : Fax : FRANCE 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Tél. : Fax : AUTRES IMPLANTATIONS HONGRIE Alkotás u. 53. H-1123 Budapest, Tél. : Fax : PAYS-BAS JJ Viottastraat JP Amsterdam Tel: ALBANIE INDE 21, 2nd Floor, 1 North Avenue, Maker Maxity, Bandra (E), Mumbai-451 Tél.: Fax.: POLOGNE Al. Jana Pawła II Varsovie Tél.: Fax: ESTONIE IRLANDE 2 Merrion Road, Ballsbridge, Dublin 4 Tél. : Fax : ITALIE Corso Italia, 15/A 2122 Tél. : Fax : JERSEY 3rd Floor, Dialogue House 2-6 Anley Street - St Helier Jersey JE4 8RD Tél. : +44 () Fax. : +44 () LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy Luxembourg Tél. : Fax : RÉPUBLIQUE TCHÈQUE Pobřežní Prague 8 Tél. : Fax : ROUMANIE Union International Center 11 Ion Campineanu Street, 6th floor, 1st district Bucarest 131 Tél. : Fax : ROYAUME-UNI 5 Aldermanbury Square Londres - EC2V 7BP Tél : Fax : AUTRICHE BULGARIE CHYPRE ÉTATS-UNIS FINLANDE GRÈCE IRLANDE DU NORD JAPON LETTONIE LITUANIE NORVÈGE RUSSIE SERBIE SLOVAQUIE SUÈDE SUISSE TURQUIE UKRAINE Vos contacts Bernard Blanco Tél. : +33 () bernard.blanco@bnpparibas.com Greg Cooke Tél. : +44 () greg.cooke@bnpparibas.com Document non contractuel - Departement Research - Octobre 212 BNP Paribas Real Estate - SAS au capital de RCS NANTERRE - Code NAF 411B - N TVA Intracommunautaire FR Siège social : 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux Cedex - BNP Paribas Real Estate est une filiale du groupe bancaire BNP Paribas MÉTIERS Promotion