Taux d intérêt et tendances démographiques Perspectives pour le marché immobilier

Transcription

1 Taux d intérêt et tendances démographiques Perspectives pour le marché immobilier Julien Manceaux Senior Economist Forum Financier, Tournai, le 9 juin 2016

2 I. La situation sur le marché résidentiel face aux perspectives de taux d intérêt 2

3 Le marché immobilier a bien résisté à la crise Les prix ont crû de 15,7% en Belgique pendant que des bulles immobilières éclataient ailleurs ( ) Evolution des prix de l immobilier résidentiel entre fin 2007 et fin 2012 en Europe 35% 25% 15% 5% -5% -15% -25% -35% -45% -55% IR ES GR UK NL SK IT EZ FR PT DE BRU WAL BE VL AT Source: BCE, DGSIE 3

4 mais la croissance des prix a ralenti Croissance = 9,2% par an (pour une inflation de 2,0%) et 8,6% en RW Croissance = 2,7% par an (pour une inflation de 1,9%) et 2,3% en RW 20% 15% Croissance annuelle des prix (résidentiel secondaire - %) Inflation (%) 10% 5% 0% -5% Source: DGSIE, BNB 4

5 L activité est en baisse depuis 2012 en Wallonie même pour les appartements (-3% en 2014). Et par rapport à 2000, 20% de maisons sont vendues en moins Le constat est le même à Bruxelles alors qu en Flandre la fiscalité a fait rebondir les transactions à la fin Source: DGSIE Evolution du nombre de transactions (Indice: an 2000 = 100) Appartements Maisons BRU VL (maisons) 5

6 Mais le volume de prêts reste très élevé En Belgique, si le nombre de crédits à l achat a suivi la tendance de l activité des dernières années en 2015 (3,6%), les volumes restent élevés à cause de la croissance des montants empruntés Volumes de crédit (2005 = 100) = 40% de plus qu avant la crise = 25 milliards en 2014 et Achat Construction Rénovation Refinancement Source: BNB 6

7 Bonus logement: un choc difficile à digérer? La perte de revenus actualisée représente entre 10% et 15% du niveau des prix de l immobilier existant Même si cette perte est compensée par des taux d intérêts plus bas, la position financière des ménages s est affaiblie durablement Déduction fiscale pour un couple (en euros, sur 20 ans) Source: ING 7

8 NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne - Fonctionnement Mesure budgétaire: le budget (66 millions par an) est 5 à 6X moins élevé que pour le bonus logement Le prêt hypothécaire social reste accessible aux même conditions mais les taux devraient être plus avantageux (2400 prêts réalisés en 2014, sur 34,243 transactions soit 7%!) Chaque contribuable nouveau propritaire d une habitation propre et unique se verra accorder au maximum 20 chèques (annuels) habitats. Le chèque est déterminé chaque année comme suit et divisé par 2 après 10 ans : 125 *#d enfants + un montant variable (fonction du revenu de l année) Tranche de revenus Chèque habitat %* < % % % % > *Représentativité en % du nombre de déclarations non nulles enregistrées en 2012 (dernière année disponible) 8

9 NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne Effets potentiels Même en admettant une croissance des revenus faibles sur les 20 premières années du prêt (1,5%), le chèque habitat diminue rapidement dans le temps Par rapport à l ancien régime, il constitue une perte plus importante qu en Flandre, quel que soit le type de revenu considéré, entre et pour la plupart des ménages, soit entre et de capital emprunté (sur 20 ans) En % des prix actuels, cela représente 12% de la moyenne des prix des appartements les moins chers (Q25 soit ) et au moins 20% de celle des 25% des maisons les plus chères (Q75 soit ) Comparaison avantage fiscal 2014/2016 Equivalent emprunté (sur 20 ans à 3,15%) Tx de taxation 40% 45%_min 45%_max 50%_min 50%_cas 1 50%_cas 2 50%_cas 3 50%_cas 4 couple de deux salaires de moins de avec enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de avec 1 enfant couple de deux salaires de plus de avec 1 enfant 9

10 Bonus logement: où est passé l effet de 2015? La forte baisse des taux enregistrée en 2014/2015 a permis aux ménages d emprunter plus mais ils ne l ont pas fait autant que possible cette croissance de l emprunt moyen faiblit déjà 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% J-06 J-06 N-06 A-07 S-07 F-08 J-08 D-08 M-09 O-09 M-10 A-10 J-11 J-11 N-11 A-12 S-12 F-13 J-13 D-13 M-14 O-14 M-15 A-15 J-16 J Quand la courbe passe sous zéro, les taux remontent Variation du prêt hypothécaire moyen (à l'achat d'un bien existant - % sur un an) Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire* (lag 6m - éch. droite inversée) Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen (durée > 10 ans) 10

11 Retour sur l année 2015 La baisse des taux de 2014/2015 a permis aux ménages de faire baisser leur mensualité (et donc la pression sur leur revenu) tout en augmentant leur emprunt moyen, ce qui a relancé la hausse des prix (de 2,5% à 4% en 2015) Mensualit é moyenne de l'emprunteur belge (EUR - éch. gauche) = 3,7%, le premier record historique de taux bas, maintenu entre novembre 2011 et mars 2014 Taux d'intérêt moyen (prêts hyp. à tx fixe >10 ans) Source: DGSIE 11

12 Quels ajustements pour les taux d intérêt? 12

13 Quels ajustements pour les taux d intérêt? Taux à 10 ans théorique Taux à 10 ans sur les marchés La BCE continue donc de rendre les taux artificiellement bas 13

14 Perspectives et taux d intérêt La hausse des prix de 2015 sera donc loin d être à la hauteur de ce que la baisse des taux aurait pu permettre Même une normalisation très lente des taux après mars 2017 semble difficile à digérer pour les ménages au vu de la nouvelle donne fiscale 15% 10% 5% 0% -5% J-06 J-06 J-07 J-07 J-08 J-08 J-09 J-09 J-10 J-10 Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen ( sur les prêts de durée > 10 ans) J-11 J-11 J-12 Variation des prix de l'immobilier résidentiel moyens (% sur un an) J-12 J-13 J-13 J-14 J-14 J-15 J-15 J-16 Soft scenario Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire* (lag 6m - éch. droite inversée) J-16 J-17 J-17 J-18 J = Taux stable à 2% jusqu en mars 2017 puis faible remontée de 50pb sur un an Quand la courbe passe sous zéro les taux remontent 14

15 De quoi faire changer les certitudes? % des répondants (échantillon représentatif dans chaque pays) d accord ou fortement d accord avec l assertion Les prix de l immobilier ne baissent jamais Source: ING International Survey (ING IPSOS) % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% LU BE FR AT IT ES PL DE UK NL 13

16 Conclusions Le marché immobilier belge a bien résisté à la crise (une seule année de baisse des prix: 2009 = -0,5%) Des taux d intérêts bas et une reprise de la demande en Belgique ont permis un rattrapage rapide en , mais les hausses se sont limitées à 2,5% en et 0,7% en 2014 La croissance des prix devrait avoir été plus dynamique en 2015 (2,5% à 4%), mais moins que ce que la baisse des taux laissait suggérer Cette hausse est survenue en dépit des chocs fiscaux, qui ont néanmoins affecté la position financière des ménages, raison pour laquelle la BNB a revu à la hausse son estimation de surévaluation du marché de 0% à 8% Des hausses de prix annuelles similaires à celles observées dans la décennie semblent moins probables à l avenir Le scénario de base reste donc que la croissance des prix mesurée pendant la décennie actuelle devrait être 10 fois inférieure à la précédente, et légèrement en-deçà de l inflation moyenne 16

17 II. Le marché résidentiel face aux défis démographiques 17

18 Et reste un secteur important de l économie La valeur ajoutée du secteur a contribué plus que les autres à la reprise de l économie belge en 2011 et Sa part dans l économie totale a progressé de 4,5% en 2005 à 5,1% en % 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q VAB du secteur construction (% YoY) VAB totale (PIB belge - % YoY) Source: BNB VAB = Valeur Ajoutée Brute, notion comparable au PIB pour un secteur 18

19 Les indicateurs de reprise sont encore incertains Dans les enquêtes, les architectes restent prudents quant au volume de leurs missions à venir et s attendent à ce que les prix restent sous pression Indice des enquêtes architectes (Prév. Des volumes de missions) 80 Indice des enquêtes architectes (Prix futurs - éch. droite) Source: BNB 19

20 Retour sur l activité de 2015 (Wallonie et Bruxelles) Le nombre de permis a baissé de 4,8% en 2015, dont 6% pour les appartements Les taux d intérêt bas ont malgré tout permis un niveau relativement élevé de construction d appartements en 2014 et (# de permis par an) Source: DGSIE WAL - Appartements WAL - Maisons BRU - Appartements 20

21 Les grandes tendances récentes Une plus grande rareté des terrains s observe depuis 20 ans (marquée par une baisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances: Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains Tendance générale à rénover plus Tendance générale à construire plus d appartements Evolution du parc de logements (RW) Apparts (moy ) Maisons (moy ) Apparts Maisons Source: DGSIE 21

22 Les grandes tendances récentes Une plus grande rareté des terrains s observe depuis 20 ans (marquée par une baisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances: Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains Tendance générale à rénover plus Tendance générale à construire plus d appartements Evolution du parc de logements (BRU) Apparts (moy ) Maisons (moy ) Apparts Maisons Source: DGSIE 22

23 Les équilibres offre-demande 23

24 L offre s est adaptée à la demande Le nombre de logements pour 1000 ménages est resté très stable en Belgique pendant dix ans et a même légèrement augmenté depuis # de logements pour 1000 habitants # de logements pour 1000 ménages (éch. dr) +6% en 15 ans +2% en 15 ans Source: DGSIE, Bureau du Plan, calculs ING 24

25 Et les récents déséquilibres se sont creusés En Région Wallonne, le surplus de logements cumulé sur était limité à 13,000 (soit un an d activité moyenne sur cette période) Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 34,400 unités à cause d une demande en baisse # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) Source: DGSIE 25

26 Et les récents déséquilibres se sont creusés En Région Flamande, le surplus de logements cumulé sur était limité à 34,300 (soit 1,5 an d activité moyenne sur cette période) Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 35,000 unités à cause d une demande en baisse Source: DGSIE # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) 26

27 sauf à Bruxelles En Région de Bruxelles-Capitale, le déficit de logements constaté en 2011 était énorme: 19,000 unités (plus de 3 ans de production moyenne) Il s est depuis quelque peu réduit (de 6500 unités) mais la demande semble rebondir Source: DGSIE # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) 27

28 Le vieillissement devrait modifier la demande La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d ING les lient au vieillissement 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 2,2 2,25 2,3 = Taille des ménages en Région wallonne 8,0% 2,35 7,5% 7,0% 2,4 6,5% 6,0% 2,45 5,5% 2, Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 28

29 Le vieillissement devrait modifier la demande La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement. Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d ING les lient au vieillissement 12,0% 11,5% 11,0% 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 2,2 2,25 2,3 2,35 2,4 2,45 2,5 2,55 2,6 = Taille des ménages en Région flamande Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 29

30 aussi à Bruxelles A Bruxelles, dont la population est plus jeune et plus sensible à l immigration, la taille des ménages est appelée à baisser plus tard et moins vite 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 1,95 2 2,05 2,1 2,15 2,2 5,5% Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 2,25 30

31 Résultats des projections (WAL): demande future # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 31

32 Résultats des projections (WAL): demande future A court terme, le Bureau du Plan prévoit une augmentation d environ ménages en (crise des réfugiés et rattrapage des années de crise) Pas de quoi combler l écart creuser dans les années précédentes, mais de quoi stabiliser le surplus Rattrapage annoncé: en # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 32

33 Résultats des projections (WAL): demande future Selon les deux types de projection, la demande en Wallonie devrait continuer de baisser fortement à cause de la démographie d ici 2020 Dans un scénario (ING) où la taille des ménages serait plus stable dans les prochaines années (le vieillissement ne se marquant qu après 2020), le nombre de ménages créés après le rattrapage annoncé pourrait tomber à 7500/an Période où la taille des ménages pourrait être plus stable qu prévu Donc, sur , on aurait une croissance de 50 à 60 mille ménages = # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 33

34 Résultats des projections (WAL): demande future Par contre, si l effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentation de la demande après 2020 risque d être un réel défi: le nombre de petits ménages augmentant rapidement, la création de ménages de ne stabiliserait qu autour de 15,000/an après 2025, soit 5,000 de plus qu officiellement prévu Impact plus prononcé du vieillissement => un nombre de nouveaux logements par an supérieur à 15,000 ne se justifiera sans doute pas avant 2025 d un point de vue démographique # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 34

35 Résultats des projections (VL): demande future Selon les deux types de projection, la demande en Flandre devrait continuer de baisser fortement à cause de la démographie d ici 2020 Par contre, si l effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentation de la demande après 2022 risque d être un autre défi Revenir progressivement à 30,000 logements produits par an sera-t-il possible après 2020? # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 35

36 Résultats des projections (BRU): demande future A Bruxelles, malgré l immigration, la pression démographique devrait s affaiblir un peu d ici 2020, mais pourrait bien être plus forte qu anticipée après # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Sera-t-il possible de créer plus de 4000 logements par an à Bruxelles? Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 36

37 Conclusions Le secteur de la construction reste un secteur important de l économie belge, il a mieux résisté à la crise (que d autres secteurs, et que dans d autres pays) mais ses difficultés actuelles dans le résidentiel risquent de se prolonger La Région Wallonne a sans doute commencé à accumuler un surplus de logements qui risque de croître fortement dans les prochaines années si le rythme actuel d expansion du parc se maintient Comme l offre s est historiquement adaptée à la demande, le risque est de voir le nombre de logements neufs supplémentaires diminuer en Wallonie dans les prochaines années du fait d une moindre demande Enjeu: maintenir l activité du secteur (en privilégiant par exemple la rénovation d un parc vieillissant, ou la revitalisation - voir la densification - de quartiers existants) au moment où s installe un frein naturel dans l expansion du parc de logements NB: du fait de la baisse rapide de la taille des ménages entre 2020 et 2030 suite au vieillissement, 120 à 130 mille nouveaux ménages sont attendus entre 2020 et 2030, ce qui supposera de revenir à un rythme plus élevé d expansion du parc de logements 37

38 Questions? Retrouvez nos publications sur 38