Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Marthe GALLOIS. Quatrième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Marthe GALLOIS LA COPROPRIÉTÉ Quatrième édition Groupe Eyrolles, 1998, 2000, 2002, 2006 De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002, 2006 ISBN :

2 Sommaire INTRODUCTION...1 L immeuble...3 L interdiction de certaines mises en copropriété...3 Diagnostic technique obligatoire...4 La division en lots...5 Les parties privatives...6 La disposition des parties privatives...8 La jouissance des parties privatives...8 Les parties mitoyennes...9 Les parties communes...9 La jouissance des parties communes...11 Le droit de surélever, d édifier, d affouiller...12 L état descriptif de division...13 Le règlement de copropriété...15 Contenu du règlement de copropriété...15 La destination de l immeuble...16 La destination de chaque lot...17 Les modalités de jouissance des parties privatives...17 Domiciliation des entreprises dans le logement...18 La location d un lot et le règlement de copropriété...19 Les modalités de jouissance des parties communes...20 La quote-part de charges...21 Le fonctionnement de la copropriété...22 Groupe Eyrolles V

3 La copropriété Établissement du règlement de copropriété Règlement adopté à l unanimité Règlement établi par décision de l assemblée générale Mise en conformité du règlement Modification du règlement de copropriété Les copropriétaires Comment devient-on copropriétaire? L acquisition d un lot en copropriété Dissolution d une société civile immobilière L indivision Le droit de préemption du locataire Le syndicat des copropriétaires Rôle du syndicat La responsabilité du syndicat Les syndicats secondaires Constitution Les syndicats coopératifs Le conseil syndical Constitution Élection des membres Révocation, démission Fonctionnement Rôle et attributions Assistance au syndic Contrôle de la gestion du syndic Les assemblées générales Les participants Lot en indivision Lot appartenant au syndicat des copropriétaires Le copropriétaire incapable Le copropriétaire est un époux Les locataires-accédants Les associations de locataires La représentation Modèle de pouvoir VI De Particulier à Particulier

4 Sommaire Pouvoir en blanc...45 Formule pour un pouvoir en blanc...46 La convocation de l assemblée générale...47 Convocation par le syndic...47 Convocation par le conseil syndical ou par les copropriétaires...47 Convocation par un administrateur provisoire...48 Les personnes convoquées...48 Forme de la convocation...49 Délai de la convocation...49 Contenu de la convocation...50 L ordre du jour...51 Notifications imposées pour la validité de la décision...52 Notification pour information...54 Inscription d une question à l ordre du jour...55 La réunion de l assemblée générale...58 La feuille de présence...58 Président de l assemblée...58 Le mode de scrutin...59 Répartition des voix...59 La réduction des voix...60 La spécialisation des voix...60 Les règles de majorité...61 La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)...61 La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)...63 La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)...66 L unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et article 35 de la loi du 10 juillet 1965)...68 Le procès-verbal...71 Contenu du procès-verbal...72 Notification du procès-verbal...72 Le syndic...73 Le syndic professionnel...73 Les honoraires du syndic...74 Le syndic bénévole...76 Avantages et inconvénients...77 La nomination du syndic...78 Groupe Eyrolles VII

5 La copropriété Nomination par l assemblée générale Nomination par le règlement de copropriété Le syndic judiciaire L administrateur provisoire La carence ou l empêchement du syndic Désignation légale Les pouvoirs du syndic Pouvoirs d administration courante Le syndic engage et congédie le personnel Les travaux urgents Pouvoir de représentation du syndicat La fin des fonctions du syndic L arrivée du terme La démission du syndic La révocation du syndic L ancien syndic restitue les archives et les fonds Les obligations du syndic Les obligations administratives Tenue d un carnet d entretien Détention des archives du syndicat Établissement de la liste des copropriétaires Convocation et tenue des assemblées générales L assurance de l immeuble Les dommages à l immeuble La responsabilité civile L assurance dommages ouvrage La gestion comptable Un compte par copropriétaire Ouverture d un compte spécial, bancaire ou postal Les documents comptables Une comptabilité séparée Une comptabilité d engagement La gestion financière Les provisions Le budget prévisionnel Les provisions pour les dépenses comprises dans le budget prévisionnel VIII De Particulier à Particulier

6 Sommaire Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel La réserve (ancienne avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement) Les avances (ou appels de fonds spéciaux) Les avances relatives au plan pluriannuel de travaux Le placement des fonds recueillis Le contrôle de la gestion du syndic L approbation des comptes La responsabilité du syndic La responsabilité civile La responsabilité pénale Les charges Les charges générales Répartition des charges générales Cas particuliers Parties mitoyennes Garages et parkings Copropriété de plusieurs bâtiments Les charges spéciales Répartition des charges spéciales Les charges d ascenseur Chauffage collectif L eau chaude Les frais de combustible ou d énergie Les frais d entretien et de réparation L eau froide L escalier Le vide-ordures L antenne collective et le réseau câblé La révision des charges Modification des charges consécutive à l exécution de travaux Division ou réunion de lots Changement d usage des parties privatives Révision judiciaire L annulation des charges Groupe Eyrolles IX

7 La copropriété Le recouvrement des charges Ne pas tarder à réagir : relancer le copropriétaire défaillant Des intérêts au taux légal Pour accélérer le recouvrement : l ensemble des charges réclamées immédiatement Frais de relance à nouveau facturés? La position des tribunaux Saisir le tribunal L injonction de payer Le référé provision L assignation au fond Se faire payer La saisie sur compte bancaire La saisie des loyers La saisie sur salaire Dernier recours : la saisie du logement La vente d un lot en copropriété : les formalités Les formalités liées au lot Communication du règlement de copropriété Indication de la surface Les diagnostics obligatoires L amiante Le plomb Les termites Les sanctions Prochainement : un diagnostic unique Des diagnostics en projets Le carnet d entretien Les formalités liées aux charges Avant la vente L état daté : connaître l état des charges La répartition des charges courantes entre le vendeur et l acquéreur Autre répartition : ce que peut prévoir l acte de vente La délicate question des travaux : qui paie quoi? X De Particulier à Particulier

8 Sommaire D autres arrangements sont possibles : ce que peut prévoir l acte de vente Le certificat précisant l absence de charges L avis de mutation L opposition du syndic Après la vente Les travaux Les travaux d entretien Les travaux d amélioration Les travaux urgents Travaux sur les parties communes exécutés par un copropriétaire Obtenir l autorisation de l assemblée En cas de refus de l assemblée Travaux aux frais de certains copropriétaires L installation d une antenne collective ou d un réseau interne à l immeuble Travaux d intérêt collectif dans les parties privatives Réglementation relative à l amiante Un diagnostic technique amiante (DTA) Des mesures en cas de présence d amiante Réglementation relative aux ascenseurs Mise en sécurité des ascenseurs Obligation d entretien Contrôle technique La réalisation des travaux Les indemnités Le paiement des travaux Le paiement différé des travaux Recours et contentieux La contestation d une décision d assemblée Violation des règles de tenue de l assemblée Qui peut intenter l action en nullité? Comment exercer l action en nullité? Groupe Eyrolles XI

9 La copropriété Recours contre une décision de travaux d amélioration Caractère somptuaire des travaux Alourdissement disproportionné des charges Les actions syndicales Le respect du règlement de copropriété Action en responsabilité Les actions individuelles Les troubles de jouissance Les infractions au règlement de copropriété Les atteintes aux parties communes Les atteintes à la destination de l immeuble Procédure Le tribunal d instance Le président du tribunal de grande instance Le tribunal de grande instance Prescription des actions Copropriété en difficulté La nomination d un administrateur provisoire Information des copropriétaires sur l ordonnance de désignation de l administrateur provisoire (décret du 27 mai 2004) La mission de l administrateur provisoire Questions-réponses Annexes Adresses utiles et textes de Loi INDEX XII De Particulier à Particulier

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