SOMMAIRE ASSURANCE, DROITS, RESPONSABILITÉ 31

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1 SOMMAIRE QUI SOMMES-NOUS? 9 INTRODUCTION À LA 4 E ÉDITION Le chemin parcouru par l ARC La copropriété: les évolutions de ces dernières années Un paradoxe Un «manuel» pour les syndics non professionnels 13 CHAPITRE 1 POURQUOI GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ? Gérer soi-même, est-ce possible légalement? Quelles sont les différentes situations courantes rencontrées? Quelles sont les raisons qui poussent à la gestion directe? Ne pas minimiser les difficultés 18 CHAPITRE 2 LES PRÉTENDUS RISQUES DE LA GESTION DIRECTE Les impayés Les «garanties» du syndic La compétence La comptabilité 23 CHAPITRE 3 QUELS SONT LES TEXTES À CONNAÎTRE? Le contenu de la loi de Le contenu du décret de La valeur de la loi et de son décret La jurisprudence Le règlement de copropriété et l état de division 27 CHAPITRE 4 LE SYNDICAT, L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Le syndicat de copropriété Le fonctionnement du syndicat Les assemblées générales de copropriétaires Les limites du pouvoir des assemblées générales 30 CHAPITRE 5 LE SYNDIC NON PROFESSIONNEL: GARANTIE, ASSURANCE, DROITS, RESPONSABILITÉ Garanties et assurances Les honoraires et relations avec les organismes sociaux Obligations, pouvoirs et limites des pouvoirs d un syndic 33

2 4 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CHAPITRE 6 LE CONSEIL SYNDICAL L élection du conseil syndical Le rôle du conseil syndical Conseil syndical et syndic bénévole 44 CHAPITRE 7 QUEL MODE DE GESTION CHOISIR? Les différentes formules et situations Un avantage important du syndicat «normal» Dispositions particulières concernant les syndicats coopératifs 51 CHAPITRE 8 ASL: TOUT CE QU IL FAUT SAVOIR (ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE) Législations et réglementations (brefs rappels) Domaines d intervention et objet Les statuts de l association Les modalités de fonctionnement des ASL Le président ou le directeur de l ASL Le bureau de l association Le secrétaire trésorier 71 CHAPITRE 9 LES UNIONS DE SYNDICATS Retrait possible d un membre L assemblée de l union et le conseil de l union L obligation des syndics de consulter les assemblées générales ou les conseils syndicaux 74 CHAPITRE 10 LA MISE EN PLACE DE LA GESTION DIRECTE Mettre fin au mandat du syndic Préparer l assemblée générale Le procès-verbal La passation des pouvoirs L ouverture d un compte bancaire ou postal Faut-il rémunérer un syndic bénévole? Embaucher un directeur de copropriété 86 CHAPITRE 11 L ADMINISTRATION COURANTE La tenue des archives La tenue et la mise à jour de la liste des copropriétaires 89

3 Sommaire 5 CHAPITRE 12 EN CAS DE VENTE, QUE FAIRE? Les différentes étapes Avant la vente Période entre l état daté et la vente Après la vente 95 CHAPITRE 13 L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Quel est le rôle d une assemblée générale? Préparer l assemblée générale Convoquer l assemblée générale Animer une assemblée générale Après l assemblée générale 126 CHAPITRE 14 LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ Règlement et état descriptif Le règlement de copropriété et la loi Comment faire respecter le règlement de copropriété? Pourquoi et comment mettre le règlement de copropriété en conformité? 136 CHAPITRE 15 CHARGES: RÉPARTITION ET RECOUVREMENT Comment s effectue la répartition des charges? Quelles sont les charges dues? Comment agir en cas d impayés? 146 CHAPITRE 16 LA GESTION COMPTABLE ET FINANCIÈRE Un nouveau paysage Comment faire? La gestion de la trésorerie: modalités pratiques du placement des fonds 164 CHAPITRE 17 LES TRAVAUX Comment déterminer les travaux à faire? Le choix des entreprises Qui décide des différents types de travaux? Le financement des travaux La répartition du montant des travaux entre les copropriétaires La réception des travaux et les malfaçons Majorités requises en cas de travaux Tableau récapitulatif 176

4 6 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CHAPITRE 18 LES CONTRATS Généralités sur les contrats Quels sont les problèmes principaux que l on rencontre dans les contrats et comment les résoudre? 184 CHAPITRE 19 LES ASSURANCES Le contrat d assurance multirisque immeuble Le contrat d assurance dommage ouvrage 195 CHAPITRE 20 LE «CARNET D ENTRETIEN»: DE LA FICHE D INFORMATION À L OUTIL DE GESTION Retour sur le décret actuel Quel carnet d entretien pour votre copropriété? Le carnet «idéal» (mis au point par l ARC) 200 CHAPITRE 21 COMMENT FAIRE EN CAS DE TRAVAUX EFFECTUÉS PAR UN COPROPRIÉTAIRE? Qu est-ce qu un copropriétaire peut faire (ou non) dans son lot? Que doit faire le syndic? 206 CHAPITRE 22 LA GESTION DU PERSONNEL Les formalités obligatoires en cas d embauche Quel contrat? Les principales dispositions de la convention collective des gardiens et employés d immeuble Quelques problèmes de gestion du personnel 223 CHAPITRE 23 SANTÉ ET SÉCURITÉ EN COPROPRIÉTÉ: LES OBLIGATIONS Le plomb dans les peintures L amiante et les matériaux contenant de l amiante Le plomb dans l eau Les termites Sécurité du personnel: le document unique d évaluation des risques (DUER) 250 CHAPITRE 24 LES RELATIONS AVEC LA JUSTICE Les différents tribunaux Les greffes d un tribunal 258

5 Sommaire 7 3. Action au fond et action en référé Les ordonnances et les requêtes Les différents juges Les expertises L astreinte Les parties en présence Petit vocabulaire de la justice Pourquoi la «justice» est-elle lente et comment faire pour l accélérer? Agir au tribunal d instance ou de grande instance 265 CHAPITRE 25 PROBLÈMES PARTICULIERS Comment faire en cas de succession: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges Absence d un copropriétaire: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges Les squatters (occupation sans titre): pour expulsion des parties communes, voire de parties privatives Une entreprise propriétaire en redressement ou en liquidation: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges 275 ANNEXE 1 LOI N DU 10 JUILLET 1965, FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS 277 ANNEXE 2 DÉCRET MODIFIÉ N DU 17 MARS 1967, PRIS POUR L APPLICATION DE LA LOI N ANNEXE 3 CONTRAT DE SYNDIC NON PROFESSIONNEL: POURQUOI FAIRE ET COMMENT FAIRE? Rappel Pourquoi faire? Comment faire? 328 ANNEXE 4 LE FICHIER IMMOBILIER: QUELS INTÉRÊTS POUR LES SYNDICS ET COMMENT LE CONSULTER? Description Fonctionnement du Fichier immobilier La délivrance de renseignements Quels imprimés remplir? Comment procéder? 332

6 8 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CATALOGUE DES GUIDES PRATIQUES RÉALISÉS PAR L ARC 333 Les guides de l ARC disponibles 333 Les guides gratuits sur Internet (unarc.asso.fr) 334 Les guides en préparation ou en cours de refonte 334 INDEX 335

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