Évaluation de l impact du dispositif Scellier sur les prix fonciers

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1 Évaluation de l impact du dispositif Scellier sur les prix fonciers Pierre-Henri Bono et Alain Trannoy Aix-Marseille School of Economics & Idep Séminaire Fourgeaud 20 janvier 2013

2 Plan Introduction Le dispositif Scellier Notre méthodologie Les résultats Complément de recherche Conclusion

3 Introduction En France de 1984 à 2012, 6 dispositifs se sont succédés : le dispositif Méhaignerie ( ); le dispositif Périssol ( ); le dispositif Besson ( ); le dispositif Robien ( ); les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire ( ); le dispositif Scellier ( ); le dispositif Duflot (2013 -?) Et pourtant aucun de ces dispositifs n a fait l objet d une évaluation économique. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 1/23

7 Introduction (suite) Pourquoi ce manque d études? L absence de base de données, La succession temporelle ininterrompue des dispositifs (et même leur superposition) rend l exercice d évaluation difficile, La nécessité d avoir un certain recul temporel. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 2/23

11 Les travaux existants Cependant quelques travaux existent sur le sujet : ADIL et ADEUPA, Brest (2008) : étude à dire d expert. 14 % de la production de logement neuf proviennent de l investissement locatif; Rigaud et al, Rhône-Alpes (2008), entre 11 % et 17 % de la production neuve neuve de la région bénéficie du dispositif Robien; Jean Bosvieux, (2012) dresse un panorama des différents dispositifs. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 3/23

15 Rapports issus des pouvoirs publics : Les rapports de l État Évaluation des dispositifs d aide à l investissement locatif, ministère du logement et de la ville, (2008). Compte du logement 2010, CGDD/SOeS (2012) : de 1995 à million de logements neufs ont été acquis dans le cadre d un dispositif de défiscalisation soit 20 % de la construction neuve de la période. Rapport évaluant l efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l amélioration de l offre de logements (Annexe au projet de loi de finance pour 2013) : Le dispositif est efficace pour accroître l offre de logements locatifs, mais ne contribue pas à la production de logement à loyer modéré. -Mais sur quoi s appuie ces conclusions? Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 4/23

20 Objectif de l étude L objectif de cette étude est d évaluer l impact du dispositif Scellier d aide à l investissement locatif privé sur les prix fonciers. Pourquoi les prix fonciers :premier jalon de la chaine de prix. Prix fonciers Coût de la construction Prix des logements neufs Prix des logements anciens Loyers Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 5/23

23 Objectif de l étude Sur plan théorique, pourquoi existe-t-il une présomption d un effet sur les prix? L effet dépendra des propriétés de la courbe d offre. Courbe d offre et de demande Scellier Offre Prix P* P Q Q* Quantité Demande Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 6/23

24 Objectif de l étude Sur plan théorique, pourquoi existe-t-il une présomption d un effet sur les prix? L effet dépendra des propriétés de la courbe d offre. Courbe d offre et de demande Scellier Offre Prix P* P Q Q* Quantité Demande Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 6/23

25 Principaux résultats En utilisant les données de la banque nationale des données patrimoniales (BNDP) et le zonage du dispositif qui exclue une partie du territoire de son application, nous montrons que le dispositif Scellier à un effet inflationniste sur le prix des terrains à bâtir. Une partie du bénéfice est donc capturé par les offreurs de terrains. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 7/23

26 Principaux résultats En utilisant les données de la banque nationale des données patrimoniales (BNDP) et le zonage du dispositif qui exclue une partie du territoire de son application, nous montrons que le dispositif Scellier à un effet inflationniste sur le prix des terrains à bâtir. Une partie du bénéfice est donc capturé par les offreurs de terrains. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 7/23

27 Plan de la présentation Introduction Les caractéristiques du dispositif Scellier Notre méthodologie Les résultats Un complément de recherche Conclusion Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 8/23

34 Les caractéristiques du dispositif Scellier Remplace les dispositifs Robien et Borloo. Prend la forme d une réduction d impôts calculée sur le prix de revient du logement dans une limite de e, pour l achat d un logement neuf destiné à la location en résidence principale. Le taux de la réduction est de 25 % (20 % pour 2011 et 2012) réparti sur 9 ans. En cas de location dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie en plus d une déduction de 30 % des revenus bruts tirés de la location. Seule une partie du territoire est éligible au dispositif. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 9/23

37 Les caractéristiques du dispositif Scellier Exemples de défiscalisations pour des achats effectués en Montant de la défiscalisation sur 9 ans Prix du bien Totale Annuelle e e e e e e e e e Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 9/23

40 Les caractéristiques du dispositif Scellier Figure: Zonage Scellier Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 9/23

41 Données de cadrage La dépense fiscale Dépenses fiscales attribuées au dispositif en 4 ans de 2009 à 2013 : 2,1 milliards. Montant en millions d euros IR Scellier IR Scellier intermédiaire Total Source : DGFIP, Rapport évaluant l efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l amélioration de l offre de logements. Annexe au projet de loi de finance pour 2013 Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 10/23

43 La méthodologie L analyse contrefactuelle Le but de cette recherche est d évaluer l impact du dispositif sur les prix des terrains à bâtir. Le cadre général est celui de l évaluation des politiques publiques utilisant la notion de résultats contrefactuels (ou résultats potentiels). Construire une valeur contrefactuelle du paramètre d intérêt en l absence de la politique publique et cela toutes choses égales par ailleurs. Une fois cette valeur construite, la différence entre le résultat observé et la valeur contrefactuelle mesure l impact du dispositif Le résultat contrefactuel se construit en règle de générale à partir d agents qui ne sont pas soumis à la politique publique (groupe de contrôle) mais dont les caractéristiques sont très proches des agents soumis (groupe de traitement). Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 11/23

48 La méthodologie La stratégie de construction des groupes Le zonage du dispositif comme une expérience quasi-naturelle. Mais pour diminuer les différences structurelles on s intéresse aux effets de bord. Le groupe de traitement est constitué des ventes se trouvant sur une commune de la zone B2 adjacente à une commune de la zone C. Le groupe de contrôle est constitué des ventes se trouvant sur une commune de la zone C adjacente à la zone B2. L estimation se fait par la méthode de la double différence sur des périodes de 2 ans. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 12/23

52 Évaluation Le zonage dispositifdu Scellier dispositif comme une expérience quasi-naturelle. P-H. Bono/A. Trannoy p. 12/23 La méthodologie La stratégie de construction des groupes Figure: Frontière entre zones B2 et C

54 Les données Mise à disposition par le Ministère des Finances de la Banque Nationale des Données Patrimoniales (BNDP), dans le cadre d une convention entre l IDEP et l IGF transactions exploitables entre 2004 et 2007, À chaque transaction nous affectons une zone, Et nous calculons le prix au mètre carré. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 13/23

58 Les données Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Dispositif Scellier Prix euro/m² Année Figure: Évolution des prix moyens au m 2 par zone Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 13/23

59 Les données Contrôle Traitement Dispositif Scellier 90 Prix euro/m² Année Figure: Évolution des prix de vente moyen : groupes de contrôle et de traitement Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 14/23

60 Les données Les variables de contrôle Elles sont mesurées au niveau communal. Elles représentent les différentes caractéristiques structurelles des communes. Catégorie ZAUER de l INSEE en 5 modalités, Potentiel fiscal 4 taxes par habitant en 2008, Pourcentage de ménages imposables en 2007, Densité de population en 2007, Variables indicatrices de chaque grande région. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 15/23

61 Les données Les variables de contrôle Figure: Découpage en grandes régions Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 15/23

63 Groupes communes adjacentes B2 Résultats Double-différence Double différence en niveau sur 2 ans Année Sans variable de contrôle Avec variables de contrôle ,34 (3,98) -0,01 (2,87) ,43 (3,01) -3,16 (2,31) ,67*** (3,41) 7,08*** (2,54) Inférence robuste cluster : *** p<0,01; ** p<0,05; * p<0,1 Pour information : Le prix moyen en 2009 était de 96 e du mètre carré et celui de 2010 de 105 e du mètre carré. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 16/23

67 Résultats par zone géographique Double différence avec variables de contrôle entre 2008 et 2010 Prix moyen zone B N 69 e 68 e O 62 e 66 e SO 47 e 48 e M 152 e 167 e RA 91 e 97 e E 57 e 61 e P 76 e 72 e Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 17/23

69 Complément de recherche : groupes quantiles Motivation et mise en œuvre La stratégie avec les communes adjacentes donne des résultats locaux. Comment obtenir des résultats plus globaux? En construisant à partir des ventes de la zone C un groupe de contrôle qui soit le plus susceptible de vérifier l hypothèse fondamentale de la double différence. Afin de maximiser notre critère nous divisions les ventes de la zone soumise en quartile Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 18/23

73 Complément de recherche : groupes quantiles Procédure de sélection Exemple pour les ventes de la zone B2 se trouvant dans le premier quartile. Pour toutes les années avant le dispositif : On calcule les valeurs du premier quartile de la zone B2, On calcule les moyennes des ventes inférieures au 1er quartiles, On calcule tous les centiles des ventes de la zone C, Pour chaque centile on calcule les moyennes des ventes inférieures à ce centiles, On calcule la variance de la différence des moyennes annuelles entre B2 et C, On recherche le centile qui minimise la variance. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 19/23

81 Complément de recherche : groupes quantiles Procédure de sélection : illustration graphique moyenne des prix Exemple pour la zone B2 et le premier quartile Dispositif Scellier Moyenne B2 pour q 0, Année Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 20/23

82 Complément de recherche : groupes quantiles Procédure de sélection : illustration graphique moyenne des prix Exemple pour la zone B2 et le premier quartile Dispositif Scellier Moyenne B2 pour q 0, 25 Moyenne C pour q 0, Année Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 20/23

87 Groupes quantiles Groupes quantiles inférieur au premier quartile pour la zone B2 Variance Variance des moyennes en fonction des quantiles Moyenne Prix euro/m² Moyenne des prix et évolution quantile Contrôle moyenne q<46 % Traitement moyenne q<25 % Quantile Année Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 21/23

88 Groupes quantiles Résultats double-différence Double différence en niveau sur 2 ans Groupe Quartile* B2 25 (0-43) -0,49-0,31 5,71*** (35-100) 2,82 0,06 8,51*** 75 (91-100) 6,66 7,63 13,18*** Inférence robuste cluster : *** p<0,01; ** p<0,05; * p<0,1 (*) Entre parenthèses la correspondance des groupes quantiles. Les prix moyens de la zone B2 sont : % 24 e 31 e % 85 e 96 e 75 % 217 e 231 e Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 22/23

92 Conclusion Présence d un effet inflationniste sur les terrains à bâtir, concentré sur les zones tendues (Grande région parisienne et région méditerranéenne). Notre complément à ce protocole de recherche montre que se sont surtout les terrains les moins chers qui sont impactés par le dispositif. La nécessité de développer des bases de données pour produire des résultats plus ambitieux sur l ensemble de la chaine. Première étude statistique sur la base BNDP. Évaluation dispositif Scellier P-H. Bono/A. Trannoy p. 23/23