Le marché de l habitation régional

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1 Le marché de l habitation régional Estrie Haute-Yamaska Service économique et affaires publiques

2 Le marché de l habitation Estrie Haute-Yamaska La région de l Estrie Haute-Yamaska a connu en 2010 une excellente année, et ce, dans tous les centres urbains de habitants ou plus. En pratique, près de unités y ont été mises en chantier, et tous les segments de marché ont enregistré une performance intéressante. La région métropolitaine de recensement ( RMR ) de Sherbrooke a accueilli quelque maisons, appartements et copropriétés, et les agglomérations de Granby, Cowansville et Saint-Hyacinthe, un total de près de unités. Pour la période , le volume régional global a été relativement stable ( moyenne annuelle de unités ), et l année 2011 devrait connaître une production semblable. La situation devrait être similaire l an prochain ( 2012 ), et ce, autant dans les secteurs unifamilial que multifamilial. Évolution des mises en chantier en Estrie, Total Unifamilial p 2012p Évolution des mises en chantier en Haute-Yamaska, Total Unifamilial p 2012p 2

3 Économie, emploi et démographie La région de l Estrie Haute-Yamaska couvre un vaste territoire, qui englobe des agglomérations comme Granby et Saint-Hyacinthe, et la RMR de Sherbrooke, dans laquelle le secteur de Magog a été inclus en L emploi global y atteint un nombre voisin de , et la ville de Sherbrooke y occupe une place de premier plan, avec plus de emplois. Le taux de chômage a toutefois été ces dernières années légèrement supérieur à la moyenne provinciale, et ce, à cause des difficultés rencontrées par diverses entreprises du secteur manufacturier. D autre part, comparativement à d autres grandes régions urbaines du Québec ( Trois-Rivières ou Saguenay ), les «grands» employeurs ne sont pas vraiment nombreux en Estrie Haute-Yamaska. Sur le plan démographique, les MRC de Sherbrooke et Memphrémagog sont, en Estrie, celles où on a enregistré une croissance depuis Quelque personnes additionnelles y habitent en 2011 par rapport à l année Les autres territoires ( régions de Lac-Mégantic, Asbestos, Windsor, Coaticook et Cookshire-Eaton ) n ont pas vraiment connu de changements. De plus, le solde migratoire interrégional pour l ensemble de l Estrie a été positif tout au long de la décennie 2000, quoiqu une baisse graduelle ait eu cours au fil des dix dernières années. La Haute-Yamaska, quant à elle, a pu bénéficier de sa position géographique intéressante, aux limites de la Rive-Sud montréalaise, soit la Montérégie. En ce qui concerne les perspectives démographiques anticipées pour la période , elles laissent entrevoir des potentiels de demande notables. Dans l une et l autre zones, la croissance d ici 2016 se situe à ± nouveaux ménages ( annuellement ). Comme ailleurs au Québec, les ménages des 65 ans ou plus y occupent une place clé. En contrepartie, chez les ans, l augmentation se situe à près de ménages ( Estrie ) et ménages ( Haute-Yamaska ). Une telle situation est de nature à stimuler tout particulièrement le marché du deuxième acheteur. Croissance démographique Nombre de ménages par classes d âge Moins de 25 ans ans ans 65 ans et plus Total Estrie ( total ) Haute-Yamaska Source : ISQ. Projections démographiques par territoires de MRC, mars

4 Conjoncture résidentielle La RMR de Sherbrooke La RMR de Sherbrooke traverse depuis le milieu de la décennie 2000 une période faste en ce qui concerne la construction résidentielle. Près de 1500 unités y ont été mises en chantier sur une base annuelle depuis 2005, soit au total quelque nouveaux logements. Tous les types de maisons unifamiliales, la copropriété-appartement et les divers types de multifamiliales ont, par surcroît, connu une conjoncture favorable. Le marché de l habitation neuve y a donc été très diversifié et, à toutes fins pratiques, l ensemble des besoins de la population régionale ont été satisfaits. Mises en chantier *, RMR de Sherbrooke Marchés visés Ex-ville de Sherbrooke Banlieue, périphérie Secteur de Magog RMR de Sherbrooke Maison unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriété-appartement Logement multifamilial Locatif Plex COOP Production totale * Lors des six ( 6 ) premiers mois de l année ( de janvier à juin 2011 ). Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Au plan spatial, l ancienne ville de Sherbrooke a accueilli un peu plus du quart de la production neuve récente, et ce, particulièrement à cause de l importance du secteur multifamilial. En fait, un logement, coop ou plex sur deux érigé dans l agglomération de Sherbrooke y a trouvé place. Les municipalités de la banlieue sherbrookoise ont quant à elles dominé dans le marché de la maison unifamiliale ( 70 % du total régional ). Par ailleurs, quelque unités de logements multifamiliaux ( locatif privé, résidence pour personnes âgées et plex ) y ont aussi été mis en chantier. Finalement, quant à l ancienne agglomération de Magog, qui a été incluse lors du recensement de 2006 dans les limites de la RMR de Sherbrooke, elle a occupé 20 % du marché régional, et ce, tant dans le secteur unifamilial que dans celui du multifamilial. 4

5 Dans le marché de la revente, les prix et l absorption présentent de bons indicateurs. En 2010, le prix moyen atteignait $ pour une unifamiliale, $ pour un 2-5 plex et $ pour une copropriétéappartement. La hausse des valeurs lors de cinq dernières années a oscillé entre 20 % ( copropriétés ) et 30 % ( plex et maisons ). Le délai de vente moyen a été et demeure généralement réduit ( ± 85 jours ) dans tous les marchés. Marché de la revente, RMR de Sherbrooke, 2010 Prix moyen Hausse sur 5 ans Prix médian Délai de vente Unifamiliale $ 27 % $ 88 jours Copropriété $ 20 % $ 137 jours 2-5 plex $ 30 % $ 86 jours Source : FCIQ. Le baromètre MLS du marché résidentiel. En ce qui concerne la conjoncture dans le marché locatif, le taux global d inoccupation est en hausse continue depuis 2007 ( de 2,4 % à 4,6 % en octobre 2010 ). Toutes les tailles de logements ont connu une variation semblable, et les loyers moyens ont progressé de 5 % à 7 % en 4 ans. Facteur à souligner, le parc locatif sherbrookois possède une taille importante ( unités ), et il est largement concentré dans le segment des logements avec deux chambres. Dans le marché des résidences pour personnes âgées, la situation sherbrookoise ( taux d inoccupation de 7,0 % ) s inscrit dans la moyenne québécoise. Indicateurs du marché locatif, RMR Sherbrooke, 2010 Locatif privé Studios 1 chambre 2 chambres 3 chambres Total Taux d inoccupation 6,2 % 4,1 % 4,8 % 4,1 % 4,6 % Loyer moyen 383 $ 452 $ 566 $ 680 $ 550 $ Personnes âgées Taux d inoccupation 5,2 % 8,8 % 5,9 % NA 7,0 % Loyer moyen $ $ $ NA $ Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif ( 2010 ) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées ( 2011 ). 5

6 La Haute-Yamaska La Haute-Yamaska a accueilli depuis le milieu de la décennie 2000 plus de unités dans ses trois centres urbains de plus de habitants. L agglomération de Granby a occupé l avant-scène, avec les 2/3 de la production régionale ( unités ), et a connu une bonne performance dans tous les segments de marché. Plus de maisons unifamiliales, près de 850 copropriétés et plus de logements y ont été érigés. En pratique, Granby représente un territoire de marché très bien structuré et diversifié. Mises en chantier *, Haute-Yamaska Marchés visés Granby Cowansville Saint-Hyacinthe Total Maison unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriété-appartement Logement multifamilial Locatif Plex COOP Production totale * Lors des six ( 6 ) premiers mois de l année ( de janvier à juin 2011 ). Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Le marché de Cowansville est d une taille beaucoup plus réduite, et fait partie d un territoire distinct ( la MRC Brome-Missisquoi ), qui englobe Bromont, Sutton et divers autres lieux de villégiature ou semi-urbains. La maison unifamiliale y a été le produit vedette, exception faite de la mise en chantier de quelques immeubles multifamiliaux au milieu de la décennie La banque de terrains à développer y est majeure ( en soi et compte tenu de la profondeur de la demande potentielle ), et l industrie de la construction y est constituée d un nombre somme toute réduit d intervenants. 6

7 Pour ce qui est de l agglomération de Saint-Hyacinthe, elle a enregistré un volume annuel moyen de mises en chantier de l ordre de 330 unités au cours de la période La copropriété-appartement ( près de 350 unités ), le multifamilial ( plus de 900 unités ) et l unifamilial ( quelque 900 unités ) ont tous enregistré un volume d activité intéressant. Saint-Hyacinthe est un marché urbain qui possède ses propres caractéristiques, mais qui en parallèle se trouve dans une relative proximité avec l agglomération de Montréal, ce qui la place aussi en concurrence avec des centres comme Belœil et Saint-Hilaire. Les flux de navettage quotidien ( travail-résidence ) que Saint-Hyacinthe entretient avec la Rive-Sud montréalaise sont néanmoins moyens comparés à ceux auxquels est soumise Saint-Jean-sur-Richelieu, par exemple. En ce qui concerne le marché résidentiel existant, il convient de souligner certains points particuliers : le prix moyen des maisons existantes se situe autour de $ et le prix médian entre $ et $; le taux d inoccupation dans le stock locatif privé est voisin de 4 % et le loyer moyen est de ± 550 $ par mois; le marché des résidences pour personnes âgées enregistre un taux d inoccupation de plus de 15 %, sauf à Granby ( 4,6 % ), où l offre récente a été à toutes fins pratiques inexistante ces dernières années. Indicateurs du marché existant, 2010, Haute-Yamaska Revente maison Granby Cowansville Saint-Hyacinthe Prix moyen $ $ $ Prix médian $ $ $ Locatif privé Taux d inoccupation 4,0 % 4,5 % 4,3 % Loyer moyen 554 $ 500 $ 542 $ Personnes âgées Taux d inoccupation 4,6 % 21,7 % 15,7 % Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif ( 2010 ) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées ( 2011 ); FCIQ. Baromètre MLS. 7

8 Perspectives Le marché résidentiel de la RMR de Sherbrooke et celui de la Haute-Yamaska sont, dans l ensemble, en bon état. L économie des grands centres urbains, comme celle de nombreux milieux à caractère plus régional ( Bromont, Valcourt, Lac-Mégantic ), a bien traversé les soubresauts des deux ou trois dernières années. L Estrie et l axe de la rivière Yamaska offrent de plus des milieux de villégiature et de vie de qualité dans plusieurs cas. Les prix en vigueur, sauf dans quelques marchés spécifiques, demeurent encore très abordables pour la maison neuve comme pour la maison existante, et l industrie de la construction y est fort concurrentielle. Dans le marché locatif, quoique le taux d inoccupation soit supérieur au seuil d équilibre ( 3 % ), cette région présente une offre bien ciblée. Évolution des mises en chantier de l Estrie, Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. Au plan prévisionnel, dans le cas de la RMR de Sherbrooke, les années 2011 et 2012 devraient enregistrer un volume d activités minimum de unités ( par 12 mois ). Comme dans la plupart des autres territoires du Québec, l évolution des taux d intérêt et la croissance ( voire le maintien ) de l emploi influenceront la performance annuelle «concrète». L apport récent des résidences pour personnes âgées au volume global des mises en chantier ne sera toutefois pas aussi déterminant que lors des années En pratique, quelque 800 maisons unifamiliales et 700 logements multifamiliaux pourraient être construits annuellement en 2011 et Quand on inclut les autres centres de l Estrie, le total de quelque unités pour 2010 pourrait chuter respectivement à et pour les années 2011 et

9 Dans le cas des trois centres urbains de la Haute-Yamaska, la stabilité des mises en chantiers par rapport à l année 2010 apparaît plus difficile à prévoir. La production récente a été somme toute forte, et la banque municipale de terrains à développer n est pas considérable. Dans les marchés locatifs, le taux d inoccupation de même que le difficile maintien d un écart acceptable entre le prix des maisons neuves et celui des maisons existantes sont aussi de nature à réduire les perspectives de construction au cours des 18 prochains mois. Durant la période de janvier à juin 2011, les mises en chantier n ont atteint que 40 % du volume annuel de l an dernier ( 517 unités, par rapport à près de ). Plus précisément, les mises en chantier pourraient globalement chuter à ou unités sur une base annuelle. En contrepartie, si l on inclut des centres comme Farnham, Bromont ou Waterloo, les mises en chantier pour l ensemble de la Haute- Yamaska devraient osciller autour de unités pour Évolution des mises en chantier dans la Haute-Yamaska Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. 9

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