Stage de mise en situation professionnelle

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1 Stage de mise en situation professionnelle École d'ingénieurs de l'ecologie, de l'energie, du Développement Durable et de la Mer École Nationale des Travaux Publics de l'état Organisme d accueil : University of London, Housing Services Thème du stage : Le logement étudiant à Londres Auteur : David Chapelon rue Maurice Audin Vaulx-en-Velin Cedex Promotion 58 VA : APU Promotion 2012 téléphone : +33 (0) télécopie : +33 (0) Jury : Nom membre technique : MAURY Yann Nom membre management : DECHAMPS Patrick Date de soutenance : 12/09/2012 1

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3 P R E A M B U L E Le stage de Mise en Situation Professionnelle est un moment important de la seconde année de l ENTPE, car elle permet à l étudiant de se confronter à la réalité de son métier futur, mais aussi de toucher à des problématiques qui lui tiennent à cœur. C est ainsi que, après avoir été sensibilisé à la question du logement à travers les cours optionnels de «politiques publiques comparées du logement populaire» dispensés par Yann Maury, j ai décidé d effectuer mon stage dans l un des services qu il proposait. Par ailleurs, c était aussi pour moi la chance de bénéficier d une expérience professionnelle à l étranger, qui me semble propice à l acquisition des qualités d adaptabilité et d ouverture d un ingénieur. C est dans ces conditions que j ai décidé d intégrer le service de logement de l Université de Londres pendant 21 semaines. Si la question du logement étudiant s éloigne un peu des problématiques de l habitat coopératif vues en cours, la situation n en est pas moins intéressante. Elle soulève notamment des questions de logement social, mais aussi d urbanisme et de développement urbain comme je m en suis rendu compte par la suite. Par ailleurs, cette expérience me permettait de toucher à la fois à un aspect de recherche, mais aussi à un côté plus appliqué, avec le suivi de divers projets. Ayant toujours hésité entre ces deux types de carrière, ces quelques semaines de pratique pourraient guider ma décision. University of London est un organisme regroupant plusieurs universités (il ne dispense pas de formation lui-même), auxquelles il propose divers services dont le logement, «Housing Services». Ce département est constitué d une équipe d une dizaine de membres, apportant leur aide aux étudiants à la recherche d un logement, ou confronté à des conflits dans ce domaine. Cette structure est une organisation à but non lucratif, une caractéristique intéressante, car elle suppose un fonctionnement propre aux organismes de ce type. C est tout un ensemble de valeurs qui en découlent et qui permettent d envisager un appareil économique alternatif et attractif (modèle de l économie sociale). De plus, ce système se rapproche aussi de l idée du service public, et qui m est chère, notamment du fait de mon statut de fonctionnaire. En interactions avec de nombreux acteurs du logement étudiant à Londres, j ai pu appréhender les relations publiques/privées et être confronté à des organisations aux différents types de modèles économiques. Dans ce contexte où la question des financements est omniprésente, je me suis penché sur la question du poids de mon service (ULHS) à l échelle de la ville dans mon étude de la sociologie des organisations. Quant à mon rôle au sein de l organisme, j ai résumé mes principaux travaux en 3 parties, en commençant par l étude d un sondage de plus de 6000 étudiants, permettant de resituer le contexte et de cibler les bonnes problématiques à traiter. C est ainsi que j ai pu soulever la question des effets de la privatisation du marché des résidences étudiantes, que j ai développée dans une seconde partie. Enfin, je détaille mes autres participations aux divers projets en cours lors de mon stage en troisième partie. J ai inséré de nombreux graphes et tableaux, tout au long des pages qui suivent. La plupart d entre eux ont été créés afin de pouvoir être utilisés par le service, c est pourquoi il reste plusieurs termes anglais. J ai donc joint un glossaire à la suite des conclusions générales de mon compte-rendu de stage, page 54. J y ai notamment regroupé les mots-clés dont une incertitude sur leur sens pourrait gâcher la lecture du rapport. 3

4 S O M M A I R E 1. Introduction Etude de l environnement du stage University of London La situation du logement etudiant à Londres aujourd hui La question du logement en Angleterre Le Cadre politique Londonien Enquêtes, traitements et analyse de données : un sondage d étudiants Les étudiants à londres Présentation de l enquete Méthodologie globale Résultats de l enquete Grandes lignes Satisfaction et analyses de dépendance Loyers dans le secteur privé Répartition des étudiants du secteur privé londonien Etude du marché des résidences étudiantes Les résidences universitaires Offre sur le marché Nomination agreement Situation géographique Les résidences privées (Profit Halls) Offre sur le marché Evolution de l offre & permis de construire Pratiques et abus rencontrés Les associations caritatives (Non-profit Halls) Bilan ULHS : Un rôle d écoute et de conseils Information : Sites internets et Guide étudiant Site internet Facebook London Student Housing Guide Cartographie Deux méthodes de cartographie Recherche de logiciels de cartographie Résumé des différentes méthodes Head Leasing Mise en place du Head leasing

5 5.3.2 Sélection des propriétés Recherche de propriétés Gestion des propriétés Bilan de l activité technique Conclusions Générales Glossaire Sources Annexes

6 1. INTRODUCTION Je suis arrivé à l ULHS avec peu d informations sur la réalité du travail que j allais pouvoir exécuter au sein du service. L idée était l aide à la mise en place d un forum regroupant universités, représentants locaux, membres du secteur privé du logement étudiant et différents promoteurs de résidences étudiantes. Cependant, du fait de conjonctures extérieures et de la mise en place d un nouveau projet (Head Leasing), mon rôle s est révélé différent de celui inscrit sur le papier, mais non moins prenant. En commençant d abord par plusieurs petits travaux (recherche sur la vacance de logements, gestion du site internet, recherche des permis de construire et courtes analyses du sondage étudiant), j ai pu un peu toucher à différents domaines. C est ainsi que j ai ciblé les travaux qui m intéressaient le plus, et que mon maitre de stage, Roland, a pu voir les compétences que je pourrais mettre en application pour le service. De cette façon, je me suis longuement penché sur l enquête réalisée auprès des étudiants londoniens. Au fur et à mesure des résultats que j obtenais et en parallèle avec les différentes recherches que je faisais sur les résidences étudiantes, j ai pu mettre en place un réel dossier du marché étudiant londonien, avec en tête cette hypothèse : le marché des résidences étudiantes privées non caritatives est déconnecté de la réalité du logement étudiant. C est ce que Roland dénonce depuis plusieurs années auprès des pouvoirs publics londoniens, et j espère que ma modeste contribution pourra apporter un complément dans ses démarches. Je présente donc dans ce rapport la façon dont j ai progressé jusqu à l obtention des résultats que je détaille au fur et à mesure de ce rapport. La principale de mes productions pour le service est le «Global Report», un bilan des résultats de l enquête étudiante, qui est joint en annexe et expliqué en partie 1, ci-dessous. Mon second apport est l ensemble de diverses recherches effectuées sur les résidences étudiantes, et rassemblées dans la deuxième partie de ce rapport. Enfin, mes travaux plus pratiques sont résumés en dernière partie. 6

7 2. ETUDE DE L ENVIRONNEMENT DU STAGE 2.1 UNIVERSITY OF LONDON La corporation de l Université de Londres a été fondée en 1836 sur une licence royale, et est aujourd hui régie par «the University of London Act 1994». Leurs objectifs, statut et pouvoirs sont définis dans ce texte. L organisation «University of London» (UoL) est différente de «the University Federation» qui désigne les universités au sens classique du terme structure disposant d établissements pour dispenser une formation scolaire et des «colleges» (établissements scolaires) appartenant aux universités. L Université de Londres est une organisation et un label auprès de laquelle sont inscrits divers «colleges» londoniens. Elle est en outre enregistrée en tant qu organisation caritative. Les objectifs de «University of London» sont la promotion du système éducatif à travers les universités, le maintien de sa qualité, et la diffusion de connaissances via l enseignement et la recherche. C est dans cette optique qu elle assiste et améliore le fonctionnement des «colleges». Elle propose pour cela différents services aux universités membres de son organisme : The University of London International Academy School of Advanced Study Senate House Libraries Accommodation and Hospitality The Careers Group University of London Union University of London Institute in Paris Gere différents aspects du statut administratif des étudiants. Promeut la recherche à travers 10 prestigieux instituts. Regroupe, gère, et met à disposition les bibliothèques du centre de Londres. Aide au logement des étudiants. «Housing Services» en fait partie. Propose un accompagnement et des conseils pour l insertion des étudiants dans la vie professionnelle. Propose des activités sociales, culturelles, intellectuelles et sportives pour les étudiants. Offre la possibilité de suivre des cursus en Français et en Anglais, en France et en Angleterre. Ces services ne sont bien sur accessibles qu aux Universités membres de UoL, ou ayant payé pour pouvoir y accéder. Les étudiants de ces universités peuvent ainsi profiter de ces outils. University of London 3 universités non membres de UoL Services UoL International Academy Libraries Careers Group School of Advanced Study Accommodation Services UoL Union Universités membres Enseignement dispensé Etudiants des universités membres Paye pour ce(s) service(s) Figure 1 : Relations entre les différents acteurs de University of London 7

8 Ci-dessous, un schéma représentant la liste des universités membres de UoL. Saint George's University College London Birbeck Central School of speech & drama Courtauld Institue of Art School of Pharmacy Goldsmiths School of Oriental & African studies School of Advance Study 19 Members of UoL Heythrop Institue of Education Royal Veterinary College Institute of Cancer Research Royal Holloway School of Hygiene & Tropical Medicine School of economis & Political Science London Business School King's College Figure 2 : Universités membres de UoL Le service que j ai intégré est «University of London, Housing Services» (ULHS) apportant aux étudiants qui le demandent, conseils et aide dans la recherche d un logement ou lors d un contentieux avec le propriétaire de leur hébergement. A titre informatif, l organigramme global de l Université de Londres se trouve en annexe C. 8

9 2.2 LA SITUATION DU LOGEMENT ETUDIANT A LONDRES AUJOURD HUI La question du logement est globalement très délicate à Londres avec des loyers particulièrement élevés. C est d ailleurs la cinquième ville la plus chère du monde en matière de loyers. Les chiffres de la «Valuation Office Agency» varient entre 1,250 (1 500 ) par mois pour un T1 dans le quartier de Isligton (Nord de Londres), et jusqu'à 1,820 (2 200 ) dans le quartier de Kesington (centre-ouest de Londres) 1. Le problème de l accession au logement touche donc de nombreux Londoniens, et en particulier les étudiants qui ne peuvent souvent pas se permettre de telles dépenses. Pour payer moins cher, plutôt que de louer un studio, ils ont souvent recours aux «shared flats/houses» qui sont simplement des colocations. Evidemment, plus ils sont nombreux sous le même toit, plus le loyer sera faible et c est comme cela que l on rencontre parfois des colocations de 20 personnes, ou encore une même chambre partagée par 4 étudiants. Une autre solution pour se loger est la résidence étudiante. On peut distinguer deux types de résidences étudiantes : gérée par l université ou par une entreprise privée. Les résidences universitaires sont bien souvent en trop faible nombre et ne peuvent accueillir tous les élèves. Ce sont souvent les étudiants de première année qui en bénéficient. Les étudiants qui n ont pas réussi à se loger dans une résidence universitaire, peuvent toujours se rabattre sur une résidence privée. Il existe deux types d organismes de résidences privées : - Promoteurs sociaux (à but non lucratif) - Promoteurs à visée lucrative Les organismes sociaux sont plus difficiles à trouver mais offrent souvent des tarifs équivalents aux résidences universitaires. Les organismes à but lucratif sont nombreux, et le marché est en pleine expansion. Leurs tarifs sont souvent excessivement chers, et ne sont abordables que par 12% des étudiants. Ils visent le plus souvent la clientèle étrangère qui, bénéficiant d une monnaie forte, et handicapée par la distance dans ses recherches de logement, est prête à mettre le prix fort, connaissant souvent mal la réalité du marché à Londres. Les services du logement de l université de Londres ont décidé de s emparer de ces questions pour agir en faveur des étudiants. 2.3 LA QUESTION DU LOGEMENT EN ANGLETERRE «Alors que l écrasante majorité des Britanniques (90 %) était locataire dans le secteur privé avant la Première Guerre mondiale, près d un siècle plus tard, une très large majorité (70 %) était devenue propriétaire et une proportion non négligeable (20 %) désormais locataire dans le secteur social.» 2 Face à cette inversion de tendance, il convient de s intéresser à l évolution du logement social en Grande-Bretagne ces dernières années. Au lendemain de la Seconde Guerre Mondiale, la gestion de la question du logement a été confiée aux collectivités locales subventionnées par l Etat. La première loi sur le logement social est apparu en 1949, donnant le droit à tout citoyen anglais de candidater à l obtention d un logement HLM, pour une durée indéterminée. «En 1981, 32 % des foyers anglais étaient logés dans le secteur locatif social et 11 % dans le secteur locatif privé mais 57 % étaient propriétaires» 2. 1 The Guardian, Wednesday 25 April Politiques sociales et familiales en Grande-Bretagne, 2010, «Le logement social en Angleterre : trente ans de déclin», David Fée 9

10 Cependant, dès 1979, l Etat a commencé à se désengager de la question du logement social, diminuant les financements, dans l idée de la mise en place d une politique plus libérale et donc moins interventionniste. Ainsi, le budget accordé au logement social a été diminué des ¾, et le nombre de logements publics fut en chute libre jusqu en De plus, les collectivités locales ont été fortement incitées à vendre une grosse partie du parc public. Notons que c est pendant cette période que Margaret Thatcher a décidé de mettre fin au contrôle des loyers par les autorités (1988). Avant cela, les autorités locales (les boroughs dans Londres, cf paragraphe suivant) pouvaient fixer une limite maximale du coût des loyers. Depuis 1997 et l arrivée au pouvoir des travaillistes, l accent a été mis sur la rénovation du parc public, si bien que le nombre de logements sociaux n a guère évolué depuis. 2.4 LE CADRE POLITIQUE LONDONIEN Londres est géré à différentes échelles : - Dans sa globalité avec la Greather London authority - Au niveau local à travers 33 Boroughs (ou Local authorities) La Greater London Authority met en place le London Plan 3 donnant les principales orientations du développement de Londres pour les années à venir : sécurité, transport, économie etc. Le dernier London Plan en date a été publié en juillet 2011, et remplace les précédentes versions. La Greater London Authority comprend le maire de Londres (Mayor of London), qui dispose des pouvoirs exécutifs, et la London Assembly qui examine les propositions du maire et vote ou rejette ses propositions de budget chaque année. Notons que Londres est la seule ville anglaise disposant d un maire. Ce système administratif a été mis en place en 2000, avec l élection de Ken Livingston, candidat du parti travailliste, et réélu en En 2008, c est le conservateur Boris Johnson qui a remporté l élection. Les dernières élections ont eu lieu pendant mon stage, le 4 mai 2012, avec la nouvelle victoire de Boris Johnson, notamment en compétition avec Ken Livingston. Cette période d élections a particulièrement soulevé les passions dans le bureau, le résultat déterminant la direction que pourraient prendre les projets du ULHS. A titre informatif, un sondage internet du journal «Inside Housing» révélait que 46% des votants estimaient que Ken Livingston serait le candidat le plus apte à gérer les questions de logement contre 24% pour Boris Johnson. Les 33 districts ci-dessous fonctionnent tous de la même façon, excepté celui de la City, un cas particulier, regroupant de nombreux centres financiers, et représentant un important quartier d affaires européen. Chacun des 32 autres districts est dirigé par un Council mandaté pour 4 ans. Ils s occupent des services locaux que la GLA ne prend pas en charge (aménagement local, écoles, les services sociaux )

11 Figure 3 : Boroughs of London C est ainsi que différentes politiques peuvent être adoptées selon le Borough. A titre d exemple, tandis que certains quartiers centraux comme Kensigton, Hammersmith ou Westminster envisagent de «déporter» hors de Londres les familles les plus pauvres qui connaissent des difficultés à se loger, d autres districts comme Southwark ou Bromley s y sont clairement opposé 4. Il existe une autre façon de repérer les différents secteurs londoniens, par le code postal. Il s agit d une délimitation purement géographique (et non plus administrative), mais elle est très utilisée. La ou les première(s) lettres du code postal indique(nt) la région globale : - W : Ouest londonien - NW : Nord-ouest Londonien - N : Nord Londonien - E : est londonien - SE : Sud-est londonien - SW : Sud-ouest londonien - WC : Centre-ouest londonien - EC : Centre-est Londonien Un nombre à un ou deux chiffres suit ses lettres, permettant de se repérer plus précisément. Enfin, le code postal se termine par 3 autres caractères, séparés des premiers par un espace, qui désignent un ilot de propriétés. 4 Councils plan to move tenants out of London, InsideHousing, 27 April

12 Figure 4 : Postcodes of London Londres est une ville extrêmement étendue, km 2 contre km 2 seulement pour Paris. D où l intérêt de mettre en place un système détaillé de localisation, bien que compliqué. La plupart de mes travaux ont fait intervenir cette notation de codes postaux, d où l intérêt de l introduire dès maintenant dans ce rapport. 12

13 3. ENQUETES, TRAITEMENTS ET ANALYSE DE DONNEES : UN SONDAGE D ETUDIANTS 3.1 LES ETUDIANTS A LONDRES On trouve à Londres plus de étudiants 5 répartis dans 40 universités et une centaine de campus. Cela représente 16% des étudiants totaux de Grande-Bretagne dans une seule ville et environ le quart des étudiants étrangers du Royaume-Uni. Le nombre d étudiants est globalement en progression depuis plus de 10 ans, d après les chiffres de HESA Figure 5 : Evolution du nombre d étudiants londoniens chiffres HESA Londres a d ailleurs été classée seconde ville étudiante au rang mondial par l organisation QS Top Universities 6. Avec de nombreuses universités de renommée internationale, dont 2 classées dans le top 10 des meilleures universités du monde (Imperial College London et University College London), et de nombreuses structures pour les étudiants, la seule ombre au tableau est la note de fin d études. En moyenne par année de frais de scolarité, plus un coût de la vie élevé et des loyers parmi les plus chers du monde. C est cette situation qu il m a été possible d étudier durant mon stage. Figure 6 : Répartition des universités londoniennes (en rouge, les membres UoL) 5 Chiffres de l Higher Education Statistics Agency

14 Taille de l'échantillon 3.2 PRESENTATION DE L ENQUETE En décembre 2011, Roland a créé un sondage à destination des étudiants de Londres et concernant le logement. Il comporte 46 questions, mais il s agit d un sondage à questions orientées, c est-à-dire que les questions posées dépendent des réponses précédentes. Il a été réalisé à l aide de SurveyMonkey qui est un programme gratuit disponible sur internet (aperçu en annexe E). Il a été disponible jusqu au 16 mai 2012, afin de recueillir un maximum de résultats. Pour encourager le plus d étudiants à répondre à l enquête, un tirage au sort récompensait 15 enquêtés. Le sondage était accessible depuis le site de ULHS, et a été transmis aux administrations des diverses universités afin qu elles le fassent suivre aux étudiants. Le résultat fut plutôt concluant, avec 7500 réponses obtenues. Cela représente seulement 2% des étudiants, mais la taille adéquate d un échantillon de sondés ne dépend pas de la taille de la population étudiée. On admet généralement qu un échantillon de 1000 personnes est suffisamment grand pour être précis (erreur d environ 3% pour une répartition équilibrée des réponses) et suffisamment petit pour être étudié facilement ,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 Erreur commise (%) Figure 7 : Taille de l échantillon en fonction de l erreur commise La récupération des résultats se fait à l aide d un fichier Excel comportant environ une colonne par question et un étudiant par ligne. Ils se composaient de 3 parties, la première regroupant la plupart des enquêtes, la deuxième regroupant les étudiants de Queen Mary University, et la troisième ceux de School of Oriental and African Studies. (Extrait de la récupération des résultats en annexe F). Cette enquête allait permettre d en savoir plus sur les étudiants, à diverses fins. D abord, l ULHS pourra s en servir pour améliorer ses conseils et informer au mieux les étudiants. Ensuite, cela permet une bonne connaissance du marché du logement étudiant, afin d être plus pertinent dans les démarches auprès des autorités ou autres organismes externes. Enfin, c est aussi une plus-value dans les services prodigués par ULHS pour les universités qui bénéficieront des résultats de cette enquête. Le traitement et l analyse de ces données m ont été confiés et représentèrent l une de mes principales taches au sein du service. 14

15 3.3 METHODOLOGIE GLOBALE Je me suis d abord familiarisé avec cette enquête à mon arrivée en présentant un rapport intermédiaire des résultats observés. Un peu plus tard, j ai produit deux premiers rapports pour deux universités qui en avaient fait la demande, basés sur le même modèle. Ces premiers travaux m ont pris beaucoup de temps, du fait des méthodes que j appliquais encore peu optimales. L idée était simple : j utilisais le fichier Excel pour extraire le nombre de réponses aux différentes questions et les consignais dans un fichier Word, illustrées à l aide d un graphe. Première méthode utilisée : - Lister les différentes questions à étudier ; - Pour chaque question, comptabiliser les réponses à l aide de l outil «filtrer» de Excel ; - Entrer les chiffres à la main dans un fichier Excel annexe ; - Insérer un graphique, puis le copier coller sous Word ; - Commenter le résultat sous Word. De plus, pour certaines questions, il était nécessaire d uniformiser les différents résultats récupérés sous Excel. Or, c est une tâche que j effectuais pour chaque rapport. Cependant, après la clôture définitive du sondage, une analyse plus poussée m a été demandée, ainsi que de nombreux rapports pour plusieurs universités, basés sur le même modèle que précédemment. J ai donc décidé d optimiser ma méthode afin de gagner du temps. Avant tout, j ai commencé par regrouper les 3 fichiers de récupération de réponses en un seul, et par uniformiser les réponses obtenues une bonne fois pour toutes. Ensuite, avec Roland nous avons décidé de supprimer les éventuels doublons. En effet, comme il y a un prix à la clé, certains étudiants auront pu être tentés de faire plusieurs fois le sondage. J ai donc supprimé toutes les lignes dont l adresse apparaissait déjà sur une autre. J obtenais alors un fichier avec réponses uniques, c était ma base de travail. Deuxième méthode utilisée : - Lister les différentes questions à étudier ; - Rentrer les données récoltées sur la première feuille d un fichier Excel ; - Rentrer les questions sur la deuxième feuille du fichier ; - Automatiser le remplissage des réponses à ces questions à partir des données de la feuille 1, et du nom de l université à étudier (à l aide de formules Excel); - Insérer les graphes, liés aux questions automatisées ; - Mettre en forme un fichier Word, lié à ce fichier Excel, à remplissage automatique (chiffres et graphes). Evidemment, cette méthode fut longue à mettre en place, mais ensuite, il ne restait plus qu à entrer le nom de l université sous le fichier Excel créé, ouvrir le fichier Word qui se remplissait alors automatiquement et le sauvegarder sous un autre nom (l un de ces rapports se trouve en annexe G). Après les différents rapports pour les universités, je me suis occupé du rapport global, en conservant l automatisation du remplissage des réponses pour les questions de bases et appliquant de nouvelles méthodes pour des questions plus complexes. Le rapport global se trouve en annexe P. 15

16 3.4 RESULTATS DE L ENQUETE GRANDES LIGNES La première analyse est celle du profil des étudiants sondés. Il existe plusieurs critères : - Undergraduate : inferieur à bac+3 - Postgraduate : supérieur à bac+3 - UK : Etudiant originaire du Royaume-Uni - Overseas : Etudiant étranger Les résultats obtenus sont les suivants : Enquête ULHS UK Overseas Total Undergraduate 45% 18% 63% Postgraduate 14% 23% 37% Total 59% 41% 100% Si l on compare ces résultats aux chiffres de l HESA (Higher Education Statistics Agency) qui tient ses données des universités, on remarque une surreprésentation des étudiants «Postgraduate» et étrangers. Ce sera donc une donnée à considérer par la suite. Chiffres HESA UK Overseas Total Undergraduate 55,7% 12,3% 68,1% Postgraduate 18,7% 13,20% 31,9% Total 74,5% 25,5% 100% Voici la répartition des universités auxquelles sont rattachés les étudiants interrogés : St George's Hospital Medical School 6% The School of Oriental and African Studies 7% University of the Arts, London 4% Goldsmiths College 3% Others 5% University of London (Institutes and activities) 2% University College London 30% London School of Economics and Political Science 9% King's College London 11% Queen Mary and Westfield College 23% Figure 8 : Représentation des différentes universités dans l enquête 16

17 En comparant à nouveau ces résultats aux chiffres de HESA, on remarque que les universités de UoL sont les plus représentées tandis que d autres très importantes universités n apparaissent même pas. Pour l enquête de ULHS, 76% des étudiants font parti de UoL, alors qu ils ne représentent en réalité que 33% de tous les étudiants londoniens. Notons alors que les résultats obtenus seront principalement valables pour les universités de UoL. Cela n est pas trop ennuyeux dans le sens où les résultats sont principalement destinés à des institutions partenaires de UoL. Connaissant les limites de cette étude, nous pouvons commencer à nous pencher sur les principaux résultats. Les types de logements étudiants 6% In a shared flat/house rented from a 4% 3% private landlord or letting agent In a student Hall of Residence 10% 41% At home with your parents In a studio or one bed flat rented from a private landlord or letting agent 36% In your own home (which you own outright or with a mortgage) With a resident landlord Figure 9 : Types de logements étudiants Sans grande surprise, les moyens les plus utilisés par les étudiants pour se loger sont la colocation dans le secteur privé (41%), puis les résidences étudiantes (36%). Nous verrons cependant par la suite que le secteur des résidences étudiantes est largement surreprésenté. D où l intérêt d étudier les deux secteurs séparément. Recherche d un logement High street letting agent Word of mouth Gumtree ULHS Other Websites Figure 10 : Outils de recherche de logement 17

18 Le moyen le plus utilisé pour trouver un logement dans le secteur privé (hors résidences) est l agence immobilière. Si seulement 13% des interrogés répondent «ULHS», c est parce que le service apporte aussi des conseils pour trouver un logement via d autres plateformes, qui ne sont pas comptabilisés dans cette réponse. Les étudiants représentent donc un marché intéressant pour les agences immobilières, dont certaines d entre elles travaillent aussi avec les résidences privées SATISFACTION ET ANALYSES DE DEPENDANCE Satisfaction des étudiants vis-à-vis de leur logement Colocation (secteur privé) 3% Résidence Universitaire 2% 11% 10% 31% 31% 55% 57% Very dissatisfied Dissatisfied Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied Satisfied Very satisfied Figure 11 : Satisfaction des étudiants en colocation Figure 12 : Satisfaction des étudiants en résidence universitaire Les deux moyens de logement semblent convenir à la grande majorité des étudiants avec une très légère préférence pour les résidences universitaires. Concernant l analyse des résultats des résidences privées, cela s est avéré compliqué car les étudiants choisissaient seulement entre résidence universitaire et résidence privée, sans plus d indication. Nous nous sommes alors servis des codes postaux donnés par les étudiants pour identifier la résidence où ils vivaient. Cette méthode, bien que longue et laborieuse, a relativement bien marché. En attribuant la note de 2 pour les étudiants très satisfaits, 1 pour les satisfaits, -1 pour les insatisfaits et -2 pour les étudiants les plus insatisfaits, on obtient ces notes : Charitable College Halls SANCTUARY Other Private UNITE 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Figure 13 : Notation des différents promoteurs de résidences étudiantes On peut noter que les promoteurs sociaux sont les plus satisfaisants auprès des étudiants tandis que le principal promoteur privé UNITE est celui dont le résultat est le plus mauvais. 18

19 Nous distinguons alors 3 types de résidences : - Résidences universitaires : nombreuses, abordables et satisfaisantes. Elles ne suffisent pourtant pas à subvenir à la demande des étudiants. - Résidences caritatives : peu nombreuses, abordables et très satisfaisantes. - Résidences à but lucratif : de plus en plus nombreuses, très coûteuses et peu satisfaisantes. L étude de ces résidences fera notamment l objet de la deuxième partie de ce rapport. Analyses de dépendance Enfin, il m a été demandé d analyser les liens entre la satisfaction des étudiants habitant dans le secteur privé et différents paramètres concernant leur logement. J ai mis à profit mes cours d «Enquête et traitement de données» afin d utiliser le test du khi2. J ai donc mis en place un petit programme avec Excel qui permettait de tester les données du sondage afin de vérifier la dépendance entre 2 variables (cf annexe H). On obtient les résultats suivants : La satisfaction des étudiants pour leur logement est fortement liée au nombre de colocataires présents (plus le groupe est petit, plus grande est la satisfaction). La satisfaction n est pas liée au loyer, à la distance à l université, ni à la zone de résidence. Par ailleurs, la satisfaction vis-à-vis du service logement dépend aussi de la satisfaction par rapport au logement obtenu (et donc, pas seulement de l obtention ou non d un logement). Ces données concernant la satisfaction des étudiants seront utiles à l ULHS lors de la mise en place du Head Leasing (cf page 47) LOYERS DANS LE SECTEUR PRIVE L une des questions de l enquête portait sur le loyer payé par les étudiants. Nous ne parlerons ici que des loyers dans les colocations, dans les studios/appartements loués auprès d un propriétaire ou via une agence immobilière et des étudiants vivant chez l habitant. Cette information fut l une des plus compliquées à traiter. En effet il a d abord fallu uniformiser les loyers en fonction de l inclusion ou non des charges dans la réponse des étudiants. Enfin, certains étudiants ont donné leur loyer mensuel alors que la question était claire : «Combien payez-vous votre loyer par semaine? (Si vous payez au mois, multipliez votre loyer par 12, puis divisez-le par 52, pour l obtenir à la semaine)» Certains loyers apparaissaient donc excessifs, et d autres ridicules. Nous avons alors décidé de supprimer les 5% des loyers les plus bas et les 5% des loyers les plus hauts. Enfin, j ai observé de fortes différences de loyers entre les étudiants undergraduate et postgraduate ainsi qu en fonction de leur pays d origine. J ai donc calculé les loyers pour ces différentes catégories. PRS ( pw) UK Overseas Total Undergraduate Postgraduate Total

20 Le total est pondéré par les chiffres de l HESA et nous donne donc une moyenne de 156 par personne et par semaine, toutes charges comprises ( 19 par semaine). Nous remarquons donc que les étudiants venant de l étranger payent en moyenne beaucoup plus chers que ceux résidant au Royaume-Uni. En effet, la recherche d appartement est souvent plus compliquée pour les étudiants habitant d autres pays, ils sont donc moins difficiles sur leurs critères. Une autre donnée peut poser dans la balance : la valeur de la livre sterling était relativement faible ces dernières années, augmentant le pouvoir d achat des étrangers. Les étudiants postgraduate payent en moyenne plus que les undergraduate. Cela peut-être dû à différentes raisons : les étudiants deviennent plus exigeants et quittent les résidences universitaires, et la part des étudiants étrangers est plus élevée chez les postgraduate. Une autre donnée est fortement liée aux loyers, il s agit de la durée du bail. En effet, au Royaume- Uni, le propriétaire ni le locataire ne peuvent casser le bail avant qu il n arrive à échéance. Voyons donc quelle est la durée habituelle des baux dans les colocations. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-3 person(s) 4-5 persons 6 persons and more Figure 14 : Durée du bail dans les colocations Globalement, 45% des contrats sont d un an (septembre à septembre). 16% des contrats ne durent que 6 mois, souvent pour des semestres dans une université partenaire ou des stages. Evidemment, beaucoup d étudiants recherchent des baux de 9 mois, correspondant à une année scolaire. On remarque que cela se fait peu car les propriétaires auraient des difficultés à relouer la(les) chambre(s) inoccupée(s) pendant l été. Ils préfèrent s assurer un revenu et s éviter des complications. Loyers en fonction du temps de trajet Afin de connaitre les préférences des étudiants, mais aussi la réalité du marché du logement, j ai répertorié dans un tableau à double entrée les loyers et les temps de trajet des étudiants, de leur logement à leur université. Parallèlement, les étudiants qui vivent en résidence et qui souhaitent déménager dans le secteur privé l an prochain ont donné leurs attentes dans le sondage en matière de budget et de temps de trajet. Cette comparaison permet de voir les différences entre les attentes des étudiants et la réalité du marché. 20

21 Pourcentage Less than 10 minutes minutes minutes minutes minutes minutes More than an hour Less than % 5.02% 5.48% 5.29% 3.12% 1.84% 1.41% 26.86% Total Etudiants vivant en colocation % 7.98% 8.67% 6.17% 3.68% 1.05% 0.53% 33.30% % 4.93% 5.35% 4.40% 2.17% 0.59% 0.36% 19.77% % 1.61% 2.04% 1.28% 0.53% 0.36% 0.20% 7.09% % 0.99% 0.72% 0.69% 0.39% 0.33% 0.16% 3.94% More than % 2.20% 2.30% 1.67% 0.79% 0.39% 0.26% 9.03% Total 15.04% 22.73% 24.56% 19.51% 10.67% 4.56% 2.92% % Pourcentage Less than 10 minutes minutes minutes minutes minutes minutes More than 60 minutes Less than % 8.12% 9.90% 5.33% 2.96% 1.52% 0.17% 29.70% Total Attente des étudiants en recherche de colocation per week 1.02% 7.11% 16.92% 10.49% 3.72% 1.78% 0.08% 41.12% per week 0.68% 3.47% 6.51% 3.98% 0.34% 0.68% 0.17% 15.82% per week 0.42% 1.86% 2.20% 2.03% 0.51% 0.00% 0.08% 7.11% per week 0.08% 0.59% 1.61% 1.18% 0.08% 0.00% 0.08% 3.64% More than % 1.02% 0.85% 0.42% 0.08% 0.00% 0.00% 2.62% Total 4.15% 22.17% 37.99% 23.43% 7.70% 3.98% 0.59% % Ainsi, on remarque que seul 1 étudiant sur 5 paye plus de 175 par semaine, et que la même proportion est située à plus de 40 minutes de son université. Le total des cases en rose représente 50% des étudiants, qui sont concentrés autour des valeurs de minutes de trajet et de loyer. Les attentes sont globalement réalistes, bien que légèrement optimistes. En effet, presque 90% des étudiants espèrent se trouver à moins de 40 minutes de leur université et moins de 15% sont prêts à débourser plus de 175 par semaine. Les attentes sont très concentrées autour des valeurs moyennes. 21

22 3.4.3 REPARTITION DES ETUDIANTS DU SECTEUR PRIVE LONDONIEN Le code postal du logement des étudiants leur était aussi demandé dans le sondage. A l aide de ces codes postaux et des loyers payés, je comptais créer une carte situant les différentes zones étudiantes de Londres. Les codes postaux à 5 chiffres étant beaucoup trop précis, ils auraient rendu la lecture de la carte impossible. Je me suis donc limiter aux premiers caractères des codes postaux (entre 2 et 4). Le fait qu il n y ait pas toujours le même nombre de caractères et que les étudiants ne rentraient pas tous les codes postaux de la même façon a considérablement ralenti ma tâche et l automatisation du traitement des données. L idée était à nouveau de créer un programme Excel qui pourrait faire une moyenne des loyers pour chaque code postal (E1, N7, SW11 ). J y suis parvenu en mettant à profit les cours de programmation Matlab vus en première année. (Voir la carte du rapport global en annexe P). Centre de Londres : Très cher, mais proche de nombreuses universités. Très attractif pour les étudiants qui recherchent un quartier dynamique. Ouest: les quartiers paisibles de Londres : familiaux aux loyers souvent élevés. Il y a peu d université et peu d étudiants. Les quartiers éloignés du centre : l Est et le Sud, les loyers sont souvent les plus abordables, attirant ainsi les étudiants. Le compromis entre la distance et le prix. Relativement proches du centre (30-50 minutes), les loyers restent accessibles et ces quartiers regorgent de vie étudiante. Figure 15 : Répartition des étudiants et de leurs loyers dans Londres 22

23 4. ETUDE DU MARCHE DES RESIDENCES ETUDIANTES Nous l avons vu, il existe 3 types de résidences étudiantes (cf page 19). Mon passage à ULHS a été l occasion de me pencher un peu plus sur les différences entre ces 3 types de logement et d observer comment les uns et les autres agissaient sur le marché. C est l objet de mon étude dans cette deuxième partie. La situation du marché des résidences étudiantes est plutôt tendue aujourd hui. La demande est beaucoup plus forte que l offre, et du fait d une conjoncture peu propice aux investissements immobiliers, les universités construisent de moins en moins de logements, alors que leur nombre d étudiants continue de progresser. C est donc une occasion rêvée pour les investisseurs privés qui veulent construire du logement étudiant. 4.1 LES RESIDENCES UNIVERSITAIRES OFFRE SUR LE MARCHE Après de nombreuses recherches sur internet, je pense avoir réussi à répertorier le principal des résidences étudiantes existantes à l heure actuelle, que voici résumer ci-dessous par université : Université Nombre d'étudiants Prix moyen des résidences par semaine Nombre de places en résidence universitaire Pourcentage d'étudiants de l'université logés Brunel University The Institute of Cancer Research (UoL) Central School of Speech and Drama (UoL) The City University Conservatoire for Dance and Drama Courtauld Institute of Art (UoL) The University of East London Goldsmiths College (UoL) The University of Greenwich Guildhall School of Music and Drama Heythrop College (UoL) Imperial College of Science, Technology and Medicine Institute of Education (UoL) King's College London (UoL) Kingston University University of the Arts, London (UoL) London Business School (UoL) London Metropolitan University London South Bank University London School of Economics and Political Science (UoL)

24 London School of Hygiene and Tropical Medicine (UoL) Middlesex University Queen Mary and Westfield College Ravensbourne Roehampton University Rose Bruford College Royal Academy of Music (UoL) Royal College of Art Royal College of Music The Royal Veterinary College (UoL) St George's Hospital Medical School (UoL) St Mary's University College, Twickenham The School of Oriental and African Studies (UoL) Trinity Laban Conservatoire of Music and Dance University College London (UoL) The University of West London The University of Westminster Birbeck College (UoL) Total On voit donc qu un peu moins de 10% des étudiants peuvent se loger dans des résidences universitaires. Cependant, les loyers y sont très intéressants, en moyenne 138 la semaine pour une chambre, soit 11% moins cher qu auprès de propriétaires privés. Par ailleurs les universités proposent généralement des baux de la même durée que l année scolaire (aux environs de 39 semaines). Ceci évite aux étudiants de payer inutilement durant l été. Cependant, la période d été n est pas perdue pour l université, puisqu elle propose ses résidences en location aux étudiants et professionnels qui en font la demande. Cela lui permet de générer des recettes supplémentaires. Les universités ne peuvent donc pas satisfaire tous les étudiants qui en font la demande. A titre d illustration, 23% des étudiants vivant actuellement chez leurs parents ont cité le manque de place dans les résidences universitaires comme la raison de leur situation. En prenant le pourcentage d étudiants vivant chez leurs parents pour chaque catégorie (under/postgraduate ; UK/Overseas), pondéré par les chiffres de l HESA, on obtient environ étudiants vivant chez leurs parents, donc une demande d au moins lits non satisfaite par les universités. En plus des résidences proposées par les universités, University of London met à disposition de ces membres 6 bâtiments supplémentaires, appelés «Intercollegiate Halls». L ensemble offre 2350 places supplémentaires. Ainsi, chaque université y a un nombre de places réservées en fonction de sa taille. 24

25 4.1.2 NOMINATION AGREEMENT Attention, les résidences répertoriées ci-dessus n appartiennent pas toutes aux universités. Ainsi, certaines sont louées à des promoteurs privés afin de les mettre à disposition des étudiants (Nomination Agreement). Cela permet à l université de proposer plus de places à ses étudiants, et à ces derniers de louer leur chambre moins chère que s ils passaient directement par la résidence privée (via des loyers directs direct let). En effet, comme l université loue tout un ensemble de chambres et assure ainsi un revenu au promoteur qui n est pas toujours certain d atteindre un taux de remplissage maximum, ses tarifs sont préférentiels. Ainsi, on répertorie parmi les lits pour étudiants ci-dessus, quelques comme étant loués aux promoteurs privés. Ce qui représente un peu plus de 13% de l offre des universités. Souvent, le promoteur privé réserve tout un bâtiment pour une même université. Mais il arrive que 2 universités se partagent les chambres d un même bâtiment, ou encore que le promoteur se réserve quelques chambres pour y appliquer des loyers directs (direct let). Cela permet une bonne comparaison des tarifs appliqués. Voici ci-dessous quelques exemples : Résidence : Tufnell Park Type de chambre 7 : Promoteur privé Opal Université locataire University of the Arts Standard Ensuite Standard Plus Ensuite Deluxe Ensuite Studio Réduction d environ 18% pour chaque chambre louée via l université Résidence : Quantum Court Promoteur privé UNITE Université locataire Ravensbourne Ensuite Classique Réduction de 15% Résidence : Sidney Webb House Promoteur privé Crm-students Université locataire London School of Economics Ensuite Classique Réduction de 22% Les tarifs appliqués par l université sont généralement de 15 à 20% moins chers que les loyers directs des résidences privées. Notons quand même que les tarifs restent élevés puisque le loyer moyen de ces chambres louées via Nomination Agreement est de 175, face à une moyenne globale de 138 (cf paragraphe précédent). Enfin, certains promoteurs privés qui fonctionnent de cette manière sont des associations de logements sociaux comme la Notting Hill Housing qui loue 810 chambres à la West London University pour 133 l une par semaine. 7 Les différents types de chambres sont expliqués dans la partie «Résidences privées». 25

26 4.1.3 SITUATION GEOGRAPHIQUE Les résidences universitaires sont souvent situées à proximité de l université, parfois même sur les campus. Cependant, pour faire face au manque de place et aux prix excessifs des terrains, les universités sont prêtes à investir dans des résidences plus éloignées. Voyons ci-dessous les cas de deux importantes universités : London School of Economics and Political Science et University College London. 2 km Les deux tiers des résidences de LSE se trouvent à moins de 2 kilomètres de l université. Cependant, les bâtiments les plus éloignés se trouvent à minutes du campus. 1 km Figure 16 : Répartition géographique des résidences étudiantes de LSE 26

27 2 km 1 km Figure 17 : Répartition géographique des résidences étudiantes de UCL De même, plus de la moitié des résidences étudiantes de UCL se trouve à moins d un kilomètre de l université. Mais la résidence la plus éloignée reste encore à plus de 8 kilomètres du campus. 27

28 L offre des universités en matière de logement n augmente pas beaucoup. Ainsi on estime environ à 1500, le nombre de places supplémentaires dans des résidences acquises/construites par les universités ces deux dernières années. Avec leurs budgets limités, les universités préfèrent décrocher de nouveaux partenariats avec des promoteurs privés. 4.2 LES RESIDENCES PRIVEES (PROFIT HALLS) OFFRE SUR LE MARCHE Les résidences privées se sont beaucoup développées ces dernières années et ne cessent d étendre leur offre. Elles profitent de l augmentation du nombre d étudiants sur Londres parallèlement à une stagnation du nombre de résidences universitaires proposées. Les résidences privées proposent généralement des logements de haut standing, pour des tarifs relativement élevés. Il existe différents types de chambres pour étudiants : Cluster Flat : il s agit d un appartement constitué de 2 à 8 chambres, regroupées autour d une salle commune où se trouvent la cuisine, un coin repas et parfois un espace détente. Les chambres sont souvent pour une personne mais on peut aussi en trouver à partager pour 2 étudiants. Enfin, il existe 2 options pour ces chambres : «ensuite» ou «non-ensuite». Les premières possèdent leur salle de bain privée, les secondes partagent ont accès à des salles de bain communes. Studio : Ils possèdent un coin cuisine et une salle de bain. Il existe différentes occupations possibles : o Single : pour un seul étudiant o Couple : pour un couple d étudiants en lit double o Twin : pour deux étudiants, un lit simple chacun. Dans le cadre de mon étude sur le marché des résidences étudiantes, j ai essayé de référencer l ensemble de l offre des promoteurs privés. Je n ai comptabilisé ici que les résidences où sont appliqués des loyers directs à l ordre du promoteur privé. On compte dans ce recensement, quelques 78 résidences réparties dans Londres, que se partagent 24 promoteurs. L ensemble de ces logements représente environ places pour étudiants. (Pour les 5 résidences dont je n ai pas le nombre exact de chambres, j ai appliqué la moyenne de l offre des autres résidences, à savoir 250 places). L échantillon ainsi obtenu montre que le prix moyen d une chambre dans une résidence privée est de 245 par semaine, toutes charges comprises. Ci-dessous, un tableau résumant le patrimoine des différents promoteurs : Provider Bedspaces Average Rent ( pw) Goodenough College APT student living LHA Viridian Opal

29 FindDigs The Student Housing Company Victoria Hall Pure Gradpad CRM students Scape Touchstone Urbanest Liberty Living iq Fresh student living UNITE Derwent Living Britannia Mansion Nido Assam studios Chelsea Cloister Au sein des résidences privées, seuls 2782 lits sont proposés à moins de 175 par semaine, ce qui représente 13% de l offre privée totale. Cependant, le sondage étudiant révèle que plus de 70% des étudiants qui s apprêtent à vivre en résidences privées pour l année à venir ont un budget logement limité à 175. Cette offre est donc en décalage avec la réalité de la vie étudiante. Rappelons que 80% des étudiants en colocation auprès de propriétaires payent moins de 175 par semaine. Le tableau ci-contre résume la répartition de l offre des résidences privées dans les différents boroughs de Londres. Nous remarquons que les quartiers les plus investis se situent au nord de la tamise, à proximité du centre de Londres, et que ce sont aussi ceux où le loyer appliqué y est le plus haut. Voici ci-dessous, la carte des différentes résidences étudiantes privées. Borough Bedspaces Average Rent City of Westminster Lewisham City of London Brent Lambeth Hammersmith Greenwich Wandsworth Hackney Southwark Haringey Kesington Camden Tower Hamlets Islington

30 Moins de 100 lits lits lits lits Plus de 500 lits Moins de Plus de 300 Figure 18 : Localisation des différentes résidences étudiantes privées à Londres 30

31 D après la carte précédente, il ne semble pas que les loyers appliqués dans les différentes résidences ne répondent pas à un critère géographique. Ainsi, en zoomant prés du quartier de Old Street, on obtient ce paysage : UNITE Environ 247 iq Environ 275 LIBERTY LIVING Environ 231 UNITE Environ 344 Figure 19 : Résidence privées autour de Old Street Les 4 bâtiments repérés ci-dessus se situent tous dans le même quartier mais on peut noter quelques différences : - UNITE est le promoteur dont le portefeuille est le plus gros, c est aussi le plus connu, il se permet des tarifs élevés (cf tableau p.29-30). - La différence entre les deux résidences UNITE se justifie par le niveau de prestation. Le moins cher propose principalement des «cluster flats» tandis que le plus cher ne propose que des studios. - iq et Liberty Living proposent tous deux des studios mais le premier des deux se veut de haut standing et le revendique à grands renforts de «premium studio», «gold» et «platinium». De plus sa proximité au métro joue en sa faveur. Il semble donc que le niveau de prestation offert soit celui qui influe le plus sur les tarifs des résidences privées. J ai donc décidé de comparer les 5 niveaux de standing ci-dessous : Category Description Bedspaces Average Part de l offre rent totale A Only studios (and non shared flats) % B Cluster flats and studios % C Only cluster flats (mainly ensuite) % D Only cluster flats (non-ensuite) % E Dormitory and Cluster flats % 31

32 Les prix sont donc clairement indexés au niveau du service proposé. Ainsi les promoteurs les plus chers comme Assam Studios ou Chelsea Cloister ne proposent que du logement de catégorie A tandis que LHA par exemple propose majoritairement des chambres de catégorie E ou C. 83% de l offre des promoteurs privés se concentre sur du logement répertorié ci-dessus en catégories A ou B. C est la preuve d une volonté de proposer du logement haut de gamme adressé aux plus hautes bourses. La localisation des différentes résidences par Borough montre les quartiers les plus demandés. Les loyers (les plus chers en bleu, les plus accessibles en rouge), ne répondent d abord au critère de niveau de confort avant de répondre à celui de la géolocalisation. On remarque que lorsqu on analyse des chambres de même standing, leur prix augmente avec la proximité au centre. Haringey Brent Islington Hackney Camden Tower Hamlets Hammersmith Westminster City Kesington Lambeth Southwark Greenwich Wandsworth Lewisham Figure 20 : Répartition des résidences privées dans les différents boroughs EVOLUTION DE L OFFRE & PERMIS DE CONSTRUIRE L offre des promoteurs privés augmente particulièrement ces dernières années. Ainsi on remarque que depuis la rentrée de septembre 2010 (incluse), 34 nouvelles résidences ont ouvert, offrant 9500 places pour étudiants. Cela représente 44% de l offre totale de ce secteur. En effet, il existe 44 bâtiments datant d avant 2010, proposant lits pour les étudiants. La taille des bâtiments et le loyer des chambres n ont, quant à eux, quasiment pas évolués entre ces deux périodes. 32

33 Nombres de places par bâtiment Prix moyen par chambre ( pw) Avant Après Concernant l évolution des tarifs d une année sur l autre, j ai répertorié plusieurs exemples dans le tableau ci-dessous : Hall 2011/12 Rate 2012/13 Rate Augmentation Opal % Opal % Nido % Dashwoods studios % Ces tarifs sont les plus bas prix proposés par chacune des résidences. Globalement, l augmentation pour la rentrée 2012 se situe autour de 6%. Cependant, l échantillon est petit car il est très difficile de retrouver les tarifs des résidences appliqués les années précédentes. Si l on compare ces chiffres au pourcentage annuel moyen d inflation en 2012 du Royaume-Uni, on est bien au-dessus puisqu il n est que de 1.7%. Je me suis ensuite intéressé aux permis de construire des futures résidences privées. La tâche fut épineuse car il s agissait de rechercher sur les sites de chaque borough, la liste des permis de construire qui sont en libre accès. De plus, si les différents councils ont obligation d informer les citoyens, les modalités de cette information varient de l un à l autre. Ainsi, mon étude s est avérée très compliquée pour certains boroughs qui ne permettaient pas une recherche par mots-clés. Il a donc fallu éplucher pour certains sites, des centaines de permis de construire à la recherche du mot «student». Autres difficultés : certains permis de construire ne donnent pas de détails, on ne sait parfois même pas s il s agit d une cabane de jardin ou d un centre commercial, et les demandes de permis concernant une même propriété peuvent être très nombreuses (au moindre changement de devanture par exemple, un nouveau permis est demandé). Cependant, j ai ainsi réussi à répertorier plusieurs résidences à venir. Afin de compléter mes recherches, je me suis servi de rapports produits par des consultants et disponibles en ligne 8. Cependant, même les plus récents de ces rapports n étaient pas forcément à jour, et j ai donc dû vérifier les informations de chacun des permis de construire annoncés. J ai finalement obtenu une liste de «planning application» répertoriant les bâtiments en construction (Schemes under construction) et les permis de construire accordés (Schemes with permission). Cette liste est disponible en annexe I. En considérant que certains permis de construire m ont échappés et donc que les chiffres sont quelque peu sous-estimés, voila ce que j ai obtenu en date du 25 mai 2012 : Résidence en construction Permis de construire accordé Nombre de bâtiments Nombre total de places Nombre moyen de places par bâtiment Student Accommodation Report, Knight Frank, February 2012 London student housing 2010, Crane Survey, Drivers Jonas Deloitte London student housing 2011, Crane Survey, Drivers Jonas Deloitte 33

34 nouveaux lits pour étudiants devraient donc voir le jour ces prochaines années, dans le secteur des résidences privées. De plus, les bâtiments à venir semblent en moyenne plus grands que ceux qui existent déjà. Concernant leur répartition, ils restent encore très concentrés autour du centre Londonien, en zones 1 et 2 (voir carte des zones en annexe J). Borough Bedspaces Southwark 2518 Camden 1872 Tower Hamlets 1854 Islington 1747 Hackney 1633 Wandsworth 566 Greenwich 558 Haringey 524 Lambeth 420 Résidences en construction Permis de construire accordé Moins de 100 lits lits lits lits Plus de 500 lits Figure 21 : Carte des permis de construire de résidences étudiantes. 34

35 Comme les permis de construire n indiquent pas si la commande provient d un promoteur privé ou d une université, on peut estimer, selon les développements récents des résidences universitaires et privées, qu environ 86 % des lits programmés appartiennent au secteur privé. Ainsi, avec au moins lits supplémentaires pour les années futures, le secteur des résidences privées va augmenter son offre d environ 50% PRATIQUES ET ABUS RENCONTRES Nous l avons vu, peu d étudiants peuvent se permettre de s offrir une chambre dans une résidence étudiante privée. Pour remplir leurs bâtiments, les promoteurs ont recours à de nombreuses publicités et parfois à des agences immobilières. C est à ce moment que peut se mettre en place une mécanique où chacun ferme les yeux sur des pratiques parfois illégales. En effet, le rôle de l agence embauchée est de louer un maximum de chambres. C est aussi le but du promoteur, qui, s il a des difficultés à louer son logement, ne limitera pas l agence à la recherche d étudiants. Pourtant si cela n est pas inscrit dans le contrat, c est strictement interdit. Cependant, le promoteur sait qu il pourra faire porter la responsabilité à l agence en cas de litige. Nous avons aussi rencontré le cas contraire avec Roland, lors d une visite de résidence privée qui voulait acheter une publicité sur le site de ULHS. Apres vérification sur leur permis de construire, il est apparu qu il s agissait d «Apart-Hotel» et non d une résidence étudiante. Ils ne peuvent donc pas se présenter en tant que tel dans leurs publicités. (voir le permis en annexe K). Le service ULHS a donc refusé de leur faire de la publicité, mais on peut remarquer sur leur site internet qu ils se disent à la fois «Apart-Hotel» et résidence étudiante. Roland souhaitait donc savoir pour l ensemble des résidences étudiantes privées, combien d étudiants chacune héberge. Comme celles-ci ne sont pas tenues de communiquer ces informations, il a décidé de demander aux différents councils combien chaque résidence leur fournissait d exemptions de «council tax», ce qui est une information publique (voir l encadré «council tax» ci-après). Les réponses reçues par Roland furent des plus surprenantes : 3 des boroughs contactés ne contrôlent pas cette taxe auprès des résidences. Il n y a donc pas moyen de connaitre leur nombre d étudiants via cette solution. Seul le district de Camden nous a envoyé les chiffres pour 4 de ses résidences. Deux d entre elles sont apparemment totalement occupées par des étudiants à temps plein (voir l encadré ci-après). Parmi les deux autres, l un n est occupé qu à 28% par des étudiants à temps plein, et le second l est à 73%. Il ne s agit que de deux exemples et il n est pas possible d en tirer des conclusions hâtives tant que les autres boroughs ne contrôleront pas leurs résidences. De plus, il est possible (bien que peu probable), que des étudiants à temps partiels occupent les chambres inoccupées ou encore qu elles restent vides. Council Tax C est une taxe locale appliquée aux résidences d un borough et reversée au council pour financer les services publics. Tout le monde doit payer cette taxe, exceptés les étudiants à plein temps, c est-à-dire qu il étudie plus de 21 heures par semaine et plus de 24 semaines par an. Les étudiants se trouvant dans ce cas sont exemptés de la taxe s ils fournissent un justificatif. Une résidence n est donc exemptée de cette taxe que si elle fournit un justificatif par étudiant qui y loge. 35

36 4.3 LES ASSOCIATIONS CARITATIVES (NON-PROFIT HALLS) Enfin, la dernière catégorie de résidences regroupe celles qui ont un statut caritatif. Ces organisations promeuvent un logement abordable pour étudiant dont elles ne retirent pas de profit. Le critère que j ai retenu pour ces résidences est leur enregistrement auprès de la «Charity Commission of England and Wales», qui est l organisme de contrôle des associations caritatives. J ai ainsi pu répertorier 10 différentes associations, offrant un total de 1900 places pour étudiants, pour un loyer moyen de 146 par semaine. Charitable provider Average rate Bedspaces Cass & Claredale guy chester centre International Lutheran Student Centre International Students House Netherhall House Thames valley housing Victoria league William Temple House Zebra Housing Association Less than places places Moins de 50 places Figure 22 : Location des différentes résidences étudiantes caritatives 36

37 Les résidences à but non lucratif sont plutôt bien réparties en zones 1 et 2. Elles se situent globalement dans les mêmes quartiers que les résidences privées classiques. Si les associations caritatives peuvent offrir de si bas loyers c est aussi parce que la plupart proposent ne se cantonne pas au logement haut de gamme proposé par les résidences privées classiques. Catégorie Description Average rent Bedspaces Percentage A Only studios (and non shared flats) % B Cluster flats and studios % C Only cluster flats (mainly ensuite) % D Only cluster flats (nonensuite) % E Dormitory and Cluster flats % Tandis que les résidences privées proposent 83% de logement A ou B, les résidences caritatives proposent à peu près autant de chaque catégorie. De plus, leurs tarifs sont moins directement liés à leur niveau de prestation (catégorie C la plus chère). Comparons ainsi 2 résidences, l une caritative, l autre non. Elles sont toutes deux situées près de l hypercentre londonien, à seulement 3 stations de métro l une de l autre. Rent ( pw) Colosseum terrace ISH Woburn Place UNITE Studios bed flat beds flat Les prix de la résidence Woburn Place sont en moyenne 2 fois plus chers que ceux de Colosseum Terrace, pour des prestations similaires. Malheureusement les associations caritatives ont très peu de moyens et peuvent difficilement se développer. Ainsi, aucune n a été fondée ces dernières années et certaines remontent même à plus de 100 ans d âge. Enfin, j ai relevé l évolution des tarifs entre 2011/12 et 2012/13 pour deux pour les deux résidences caritatives ci-dessous. Hall 2011/12 Rate 2012/13 Rate Average augmentation 2011/2013 Sir John Cass Hall % Claredale House % On note que cette augmentation est moins élevée que celle des résidences privées sur la même période. 37

38 4.4 BILAN Résumons maintenant l offre globale des résidences étudiantes % % % % % University's properties Private Hall Nomination agreement Intercollegiate Charitable Hall Figure 23 : Offre actuelle sur le marché du logement étudiant à Londres Loyers Baux Récent développement (depuis sept 2010) HMO* 156 Variable (12 mois pour 45% des étudiants) - 23% 9 University's Halls semaines + 5% Private Halls (for profit) semaines (parfois possibilité de 39 semaines avec une + 80% majoration de 10 du loyer) Nomination agreement semaines + 10% Intercollegiate semaines 0% Charitable Halls semaines 0% *HMO (House in Multiple Occupation) : Représente une propriété louée en «Flatshare». Par extension, cela représente le marché du logement étudiant privé, hors résidences privées. Depuis une dizaine d années, l offre privative est venue s imposer dans le marché des résidences étudiantes. Flairant une bonne affaire, les promoteurs n ont cessé de se développer depuis. La concurrence des résidences universitaires ou associatives n est pas handicapante, dans le sens où les lits disponibles restent très inférieurs au nombre d étudiants à Londres. Face à l augmentation de ces derniers, de nouvelles places étaient indispensables dans les résidences, particulièrement appréciée des étudiants de première année et des étudiants étrangers. Cependant, l offre proposée ne correspond pas à la réalité de la situation des étudiants londoniens : le niveau de standing est très élevé, ce qui entraine des loyers exorbitants. Cela correspond aux demandes d un très faible nombre d étudiants. Les résidences elles-mêmes s en rendent compte, forcées de louer leurs chambres à des non étudiants. Le marché devient alors biaisé, et les chiffres erronés. En se basant sur les tarifs des résidences privées, les propriétaires du HMO vont augmenter leurs loyers. Parallèlement, les résidences universitaires et caritatives accèdent plus difficilement aux nouveaux marchés, monopolisés par les résidences étudiantes privées. 9 Ce chiffre correspond à la moyenne des inscriptions annuelles de propriétaires dans la base de données de ULHS, qui diminue de 23% entre les périodes 2004/2009 et 2010/

39 5. ULHS : UN ROLE D ECOUTE ET DE CONSEILS Si le service «Housing Services» de l Université de Londres rassemble autant d informations sur le logement à Londres, c est aussi et surtout pour pouvoir au mieux informer les étudiants. Il met pour cela en place différents moyens dont certains auxquels j ai participé. 5.1 INFORMATION : SITES INTERNETS ET GUIDE ETUDIANT SITE INTERNET Le site internet de ULHS est divisé en différentes parties : la première donne des informations sur le service, la deuxième est à destination des étudiants avec de l aide et des conseils, la troisième s adresse aux propriétaires qui veulent s enregistrer sur la base de donnée, et la dernière est réservée aux agences immobilières qui travaillent avec ULHS. Je me suis personnellement occupé de mettre à jour plusieurs sections de la partie destinée aux étudiants. Area Guide La section Area Guide du site internet propose plusieurs informations pour permettre aux étudiants de mieux se repérer entre les différentes zones de Londres mais aussi de découvrir de nouvelles régions de Londres plus éloignées du centre donc moins chères, tout en restant attrayantes. Pour cela, plusieurs outils ont été mis en place dans cette section : Top 20 postcodes En me basant sur l enquête qui fut réalisée auprès des étudiants, j ai pu relever les 20 codes postaux où se trouvaient le plus d étudiants du HMO ayant répondu au sondage. Le problème que j ai alors rencontré, est l apparition de certains quartiers plutôt excentrés dans le top 20. Cela était dû à la surreprésentation des étudiants certaines universités, entrainant ainsi la surreprésentation des codes postaux les plus proches de ces universités. J ai donc décidé de pondérer les réponses obtenues pour chaque université avec le nombre d étudiants qu elles possèdent réellement (chiffres de HESA). Avant cela, j ai d abord éliminé les universités dont moins de 40 étudiants avaient répondu à la question de la localisation, afin de ne pas donner trop de poids à des réponses isolées. J obtiens ainsi une liste de 14 universités qui recouvrent environ 1/3 de tous les étudiants londoniens et donne l image globale de leur répartition dans la ville : Postcode Number of students Percentage of students Postcode Number of students Percentage of students WC % E % E % W % se % SW % NW % NW % n % e % SE % NW % n % SE % w % EC % SE % N % se % SE % L ensemble de ces codes postaux recouvre 72% des étudiants ayant répondu à l enquête. 39

40 Carte des loyers médians en colocation Maintenant que l on sait où se trouvent les étudiants, il est intéressant de montrer combien ils payent. Les résultats de notre enquête ne permettaient pas de recenser les loyers de tous les quartiers du fait du manque de données. Je me suis donc servi des données officielles gouvernementales 10 afin d en faire une carte que voici : Figure 24 : Carte des loyers médians à la semaine, d une chambre en colocation ULHS Interactive Map La carte interactive de ULHS est une carte faite à partir d avis étudiants. Elle regroupe les bonnes adresses londoniennes et les lieux à voir, afin de montrer aux étudiants à la recherche de logement que les meilleurs coins de Londres ne se situent pas forcément dans le centre. Je reviendrai sur la méthode de création de cette carte un peu plus tard. L important était tout d abord de réunir suffisamment de données pour pouvoir créer cette carte. Je me suis d abord servi des commentaires laissés sur le «tableau d affichage» de recherche de colocation du site internet de ULHS. J ai aussi trouvé plusieurs articles intéressants, écrits par les étudiants de l Universite des Arts de Londres sur leur site internet 11. Pour pouvoir utiliser ces

41 données, Roland et moi avons rencontré la gérante du site internet en question. Nous pouvions ainsi citer des commentaires issus du site de l Université des Arts en échange de liens redirigeant vers ce site. Enfin, j ai mis en place un formulaire en ligne que les étudiants peuvent remplir afin de nous indiquer de nouvelles adresses intéressantes. Un compteur nous a permis de savoir qu elle a été consultée plus de 4000 fois en 4 mois. Figure 25 : Aperçu de la carte interactive ULHS Private Halls La section Private Halls recense les différentes résidences privées qui se sont inscrites auprès de ULHS. Elles peuvent afficher leur publicité sur cette page à travers un texte de présentation, des photos et un tableau de leurs tarifs. Je me suis occupé de mettre à jour les données mais aussi d uniformiser les annonces afin d éclaircir la lecture de ces pages. Short Term Housing Cette section regroupe plusieurs hôtels et auberges de jeunesse qui pratiquent des tarifs accessibles pour des étudiants. Le service ULHS leur propose une publicité sur le site internet en échange d une très faible cotisation. Lorsque je suis arrivé en avril, cette section n était pas très à jour, si bien qu il restait certaines publicités pour des hôtels qui n avaient plus cotisé depuis un an. J ai donc mis la page à jour, puis je suis allé consulter les commentaires concernant les différents hôtels enregistrés avec nous afin d évaluer leur qualité et de connaitre ceux auxquels nous proposerions de reconduire leur inscription. 41

42 J ai ensuite contacté les différents établissements retenus, par lettre, mail, puis téléphone pour enfin réunir toutes les cotisations nécessaires. J ai alors pu actualiser les données sur notre site internet que j ai complétées par une carte afin d aider les internautes à se repérer. Figure 26 : Carte des hôtels enregistrés auprès de ULHS FACEBOOK La plupart des entreprises et organisations possèdent aujourd hui leur page Facebook. Ce n était pas le cas de ULHS même si un projet concernant cette idée était prévu de longue date. L une des pages du site web était d ailleurs prévue pour accueillir un lien vers la page Facebook qui, n existant pas, affichait toujours un «page en construction». Lorsque je me suis chargé de la mettre en place, j ai découvert qu il en existait déjà une autre, mais dont personne ne connaissait l existence, ni le mot de passe pour la modifier. Comme cette dernière n avait pas était tenue à jour depuis 3 ans, nous avons décidé de la supprimer. Cela est probablement dû aux changements d équipe des dernières années qui fit que cette tâche n a été déléguée à personne en particulier. Afin que cela n arrive pas lorsque j aurai quitté le service, j ai créé un dossier dans la base de données commune du bureau, regroupant les logins, mots de passe et informations des différents outils dont j étais en charge. L idée était de créer une page d information pour les étudiants, les redirigeant vers le site internet de ULHS pour plus d informations et leur permettant d échanger entre eux. Afin de garder un contrôle sur la page et de ne pas la noyer sous des commentaires des étudiants, nous avons décidé de créer 2 pages Facebook, l une pour informer les étudiants, l autre pour les laisser s exprimer. (Voir en annexe L). Afin d en faire une page intéressante et pas seulement une simple publicité pour notre site internet, j ai ajouté plusieurs onglets. L un résume les événements de l année et annonce ceux à venir, un autre propose de visualiser la carte interactive ULHS et un troisième permet de consulter le Guide du Logement Etudiant (cf paragraphe suivant). 42

43 5.1.3 LONDON STUDENT HOUSING GUIDE Le Guide du Logement Etudiant de Londres est un petit livret de 130 pages imprimé à plus de exemplaires. Il est distribué auprès des universités membres de UoL, ainsi qu aux étudiants qui se rendent aux locaux de ULHS. Il est payant pour les autres. Il est aussi disponible en version PDF sur le site internet. La période de juin/juillet est celle de l actualisation et de la réédition de ce guide. C était l un des grands projets de l ULHS lors de mon stage. J ai aidé Roland à actualiser les données du guide, notamment concernant les statistiques que j avais extraites du sondage et les différents coûts qui ont augmenté en 2012 (transport, logement ). C est une entreprise externe qui se charge de la mise en page et du design du guide. Pour le financer, certaines pages de publicité sont vendues aux promoteurs privés. Figure 27 : L une des pages du Guide dans laquelle j ai été particulièrement impliqué 43

44 5.2 CARTOGRAPHIE Comme cela a pu se voir tout au long de ce rapport, la création de cartes fut une importante part de mon travail. En effet, cela permet de mieux illustrer ses propos, de gagner en attention et en clarté. C est surtout un outil indispensable dans une recherche de logement, le principal intérêt des étudiants pour lesquels ce service existe DEUX METHODES DE CARTOGRAPHIE Partant des bases acquises à l ENTPE avec MapInfo, je cherchais un programme similaire, permettant de découper un territoire en différentes régions et d appliquer des données à chacune de ces régions. Malheureusement je n ai pu trouver aucun programme gratuit de ce genre. De plus, je ne peux installer aucun programme sur mon ordinateur sans l accord du service informatique. Il a donc fallu trouver une autre solution. Le premier programme que j ai utilisé n est pas un logiciel de cartographie mais d édition graphique : Macromedia. L idée était simple, mais peu productive : utiliser un fond de carte blanc que je remplirai moi-même. C est de cette façon que j ai réalisé la carte des loyers médians en colocation (figure 20). Il s est d abord agi de classer les données par zone (ici codes postaux), puis de trouver une carte de Londres découpée en fonction de ces zones. Il faut ensuite choisir la donnée à afficher, la séquencer en différentes catégories, et attribuer un code visuel à chaque catégorie. Pour la figure 20, il s agissait d un code couleur attribué aux différents rangs de loyers. Evidemment, cette méthode était particulièrement longue. Roland m a ensuite parlé d une méthode de création de cartes google via un logiciel en ligne. C est un ancien membre de l équipe qui en avait fait un tutoriel disponible dans la base de données du bureau. Le logiciel en question se nomme «GPS Visualizer» et permet, à partir d un tableau Excel, d afficher des données sur une carte Google Map. Il ne reste donc qu à créer le fichier Excel contenant les données. Malheureusement, le logiciel n affiche que des données ponctuelles (pas d aires géographiques). A chaque ligne du tableau Excel correspond un point à afficher sur la carte. Il est possible de changer leur taille, forme couleur, et d afficher des informations liées dans une infobulle. La manière la plus précise de placer chaque point est d indiquer ses coordonnées géographiques dans le tableau (latitude/longitude). L ennui est que la carte ainsi créée n est pas très esthétique et qu elle ne peut être modifiée que depuis le fichier Excel. C est le cas de la figure RECHERCHE DE LOGICIELS DE CARTOGRAPHIE Afin de palier à ces lacunes, j ai cherché de nouveaux logiciels de cartographie en ligne. J en ai trouvé de nombreux et en ai retenu 2. Le premier est «ArcGIS Online». Il permet, tout comme le logiciel précédent, de créer une carte à partir d un fichier Excel. Mais contrairement à GPS Visualizer, l interface de ArcGIS permet de modifier les données une fois importées depuis le tableau. De plus, le rendu des cartes est plus esthétique. Il s agit de la plupart des figures de ce rapport dont les 14, 16, 17 et 18. Le logiciel peut aussi situer des points à partir du code postal, ce qui évite de rechercher toutes les coordonnées. 44

45 Malheureusement, son temps de réponse est long, ce qui ralentit la production de la carte. Cependant, une fois la carte réalisée, le logiciel permet de faire des présentations ce qui rend le tout très interactif. Je me suis donc servi de ce logiciel pour la plupart de mes cartes d études de marché et de rapports aux universités concernant l enquête étudiante. Le second logiciel est UMapper. Il permet de créer une carte en plaçant soi-même les points à afficher. On peut ainsi placer un point, une ligne ou une aire géographique et gérer leur aspect visuel. Différents fonds de cartes sont disponibles. Enfin, 3 gros avantages : il est possible d afficher ces cartes sur son propre site internet, on peut récupérer le «code» de la carte (fichier KML) afin d en faire une copie et de l importer sous d autres cartes, et enfin, UMapper possède un compteur de vues des cartes. C est avec ce logiciel que fut réalisée la carte étudiante interactive de ULHS. Attention cependant! Le gros inconvénient de ces deux logiciels est l impossibilité de télécharger les cartes sur son ordinateur autrement que par impression d écran. Comme elles sont hébergées par d autres sites internet, elles en dépendent si ceux-ci connaissent des difficultés techniques, ferment, ou deviennent payants RESUME DES DIFFERENTES METHODES Choix du fond de carte Importation de données Excel Interface de gestion de l affichage des données Affichage de données quantitatives Affichage d aires ou de lignes Affichage de la légende Affichage de l échelle Récupération du code KML Sauvegarde de la carte sur l ordinateur Hébergement sur son propre site GPSVisualizer ArcGIS UMapper Différents fonds Google Maps Google, Bing, Yahoo assez variés propres seulement et quelques autres au site + Bing Maps Oui (via latitude et longitude) Oui (via coordonnées ou code postal) Non Non Oui Oui Automatique (couleur ou taille) Automatique (couleur ou taille) Non Non Non Oui Pour les données quantitatives, minimaliste. Oui Non Oui Non mais mesurable Non Non Non Oui Oui Non Non Oui Non Oui 45

46 5.3 HEAD LEASING MISE EN PLACE DU HEAD LEASING Le grand projet de l été 2012 pour ULHS fut le Head Leasing. Il a été mené par Roland ainsi que 2 nouveaux membres de l équipe, embauchés spécialement pour l occasion : Rikki et Mitesh. Le Head Leasing est globalement le principe de fonctionnement d une agence immobilière. Le propriétaire d un bien le loue à une agence, sur la base d un contrat d une durée définie. Ainsi, l agence assure un revenu au propriétaire et lui évite des complications telles que des défauts de paiement etc. L agence, quant à elle, s occupe des démarches pour louer la propriété à son tour, et prélève une commission sur le loyer qu elle perçoit, afin de financer son service. Roland avait besoin pour cela de deux associés : le premier pour rechercher des propriétés à gérer, c est Rikki, étudiant en urbanisme, qui s en charge le temps d un travail d été, et le second pour inspecter et gérer les propriétés, rôle rempli par Mitesh, agent immobilier. Avant tout cela, la première étape fut de recevoir le feu vert de UoL. Cela s est fait en partenariat avec Vicky La Trobe, Directrice Marketing du département «Accommodation and Hospitality» de UoL dont le Housing Services dépend. Les démarches ont été longues avant d avoir l accord définitif de la hiérarchie, faisant perdre du temps au projet. Finalement, il a été conclu que cette année serait une année «test». Le Head Leasing sera mis en place pour une trentaine d étudiants. L université King s College avait semblé très enthousiaste à l idée de voir éclore le projet, lors d une réunion d information aux universités menée par ULHS, et à laquelle j ai participé. Il a donc été décidé que les étudiants de King s College représenteraient l échantillon test, auquel sera proposée la location de chambre via Head Leasing. Les bases furent donc posées fin juin/début juillet, Roland n avait pas encore d équipe et le Head Leasing devait être effectif pour septembre. Le travail pouvait commencer SELECTION DES PROPRIETES Dans ce genre de projet, le risque pour ULHS est de perdre beaucoup d argent. En effet, le but du service n est pas de faire du profit, et les commissions qu il touchera sur la location des propriétés serviront simplement à financer le projet. Roland a même calculé que le service perdra probablement de l argent pour l année de mise en place. Il est donc essentiel de choisir des propriétés pour lesquelles le service est certain de pouvoir trouver des locataires. Il m a donc été demandé de créer un outil d évaluation de propriété, indiquant si celle-ci était ou non intéressante. J ai alors décidé de mettre en place un programme Excel qui attribuerait une note aux différentes propriétés en fonction de critères choisis à l avance, pondérés par un système de points. Plus la note serait élevée, plus la propriété serait intéressante. Voici la liste des critères sur lesquels sont jugées les propriétés, ainsi que le nombre de points qui leur est attribué. 46

47 Critère Nombre d étudiants en colocation Accréditation Salon Quartiers attractifs Temps de trajet Nombre de contrats avec un propriétaire Loyer Total Points Notre étude a montré que les étudiants préféraient les petits groupes. 5 points pour 1 personne 4 points pour 2 personnes 3 points pour 3 personnes 2 points pour 4 personnes 1 point pour 5 personnes 0 point pour plus de 5 Les propriétaires enregistrés sur la liste nationale gagneront 5 points. Les petites propriétés (1 à 3 colocataires) ont rarement un salon. Ceci est considéré comme un plus lorsqu elles en ont un et gagnent ainsi 2 points. Les plus grosses propriétés ont besoin d espaces communs. Ne pas en avoir sera considéré comme un malus. -2 points pour une collocation à 4 sans salon -4 points pour une collocation à 5 sans salon -6 points pour une collocation à 6 ou plus sans salon Afin de viser les quartiers les plus étudiants, seuls les 33 codes postaux les plus convoités par les étudiants seront considérés. Aucune propriété ne sera étudiée hors de ces zones. 10 points seront accordés aux 8 premiers, 8 points aux 6 suivants et 6 points aux autres, en fonction de leur popularité dans notre sondage. La distance au centre de Londres est prise en compte ici. Le calcul est base sur une carte produite par mapumental.com (voir annexe M). 5 points pour les quartiers centraux (moins de 12min du centre) 4 points pour un trajet de min jusqu au centre. 2.5 points pour un trajet de min jusqu au centre. 1 point pour un trajet de min jusqu au centre. Pas de points pour les quartiers plus éloignés. Il est plus simple de gérer plusieurs propriétés d une même personne que d avoir à faire avec beaucoup de propriétaires. Ainsi, chaque marché conclut avec nous rapporte un point à toutes les propriétés du même possesseur. Cette catégorie est plafonnée à 7 points par propriétaire (même si le nombre de marché est supérieur à 7). Le loyer moyen d une chambre est calculé en divisant le loyer global de la propriété par le nombre de chambre. Les points sont attribués en comparaison des loyers obtenus dans notre étude : 8 points si le loyer est inférieur au 1 er quartile. 4 points s il est contenu entre le 3 e et le 1 er quartile. 0 point s il est supérieur au 3 e quartile. -7 points s il est supérieur de 30% au 3 e quartile. -10 points s il est supérieur de 50% au 3 e quartile. La somme des points de chaque critère. Ainsi, le score maximum accessible est de 42 points et le minimum de -16. Evidemment, 42 points est un score inatteignable puisqu il s agirait d un T1 en plein cœur de Londres, à moins de 112 par semaine. Typiquement, les notes vont de 5 à 25. Les critères qui pèsent le plus sont le loyer et la popularité du quartier (souvent de pair avec sa proximité au centre, et donc avec le temps de trajet). Voir en annexe N le programme appliqué à plusieurs propriétés. 47

48 5.3.3 RECHERCHE DE PROPRIETES Afin de trouver des logements éligibles au Head Leasing, différentes méthodes ont été mises en place. Roland a commencé par publier des publicités dans les journaux des différents councils concernés. Figure 28 : Publicité pour le Head Leasing En attendant un retour suite aux publicités, j ai aussi mis en place une page web sur notre site internet pour informer les propriétaires intéressés et leur permettre de nous contacter. Il s agit d un formulaire à remplir, en indiquant ses coordonnées, l adresse et les détails de la propriété. J ai créé un second formulaire à destination des étudiants qui voudraient nous indiquer des logements qu ils connaissent et qui pourraient convenir à notre recherche. Roland s est aussi servi de la liste des propriétaires inscrits sur la base de données du service et Rikki a épluché plusieurs sites internet d annonces immobilières comme Gumtree. Enfin, je me suis rendu sur les sites de plusieurs promoteurs d ensembles immobiliers afin d y dénicher des appartements invendus et accessibles. L idée était de proposer aux promoteurs de faire de la publicité pour ces appartements en proposant aux acheteurs la solution du Head Leasing pour ces propriétés. Afin de repérer les appartements les plus intéressants, j ai mis en place l indice suivant : I est l indice en question P représente le prix à la vente chb représente le nombre de chambres (et donc de colocataires envisageables) M est le loyer médian étudiant dans le code postal de la propriété 100 est un facteur arbitraire pour rendre l indice plus lisible. Ainsi, plus l indice est faible, plus le logement est intéressant. Voici quelques un de mes résultats : Promoteur Adresse Short Postcode number of beds Price (from) Berkeley Group Caspian Wharf, Limehouse Cut Canal E Berkeley Group Marine Wharf, Surrey Quays se Taylor Wimpley The Junction - Tufnell Park n L&Q group Kingsland Road, Hackney e Barratt homes Alie Street, Aldgate e Barratt homes Roseberry Place, Dalston e Site Sales North Road, Islington n Indice 48

49 5.3.4 GESTION DES PROPRIETES D un point de vue plus concret, l ULHS se propose de louer une propriété pour un an (52 semaines), en payant au propriétaire un loyer sur lequel ils se sont mis d accord. De son côté, l ULHS louera ensuite le logement sur la base d un contrat de 50 semaines aux étudiants. Afin de se financer, l ULHS envisage de prendre environ 18 ou 20% de commission sur le loyer. L ameublement du logement sera à la charge du service mais l entretien reste à la charge du propriétaire. Ainsi, lorsque les premières propriétés ont été repérées, je me suis chargé d en calculer les couts et les revenus, afin de savoir si elles étaient viables. Pour illustrer mes propos, voici l exemple d une propriété : «133 Brecknock Road». Il s agit d une maison située dans le nord de Londres et qui possède 11 chambres. 3 d entre elles sont des chambres à lit simple, 8 ont des lits doubles et sont capables d accueillir 2 personnes. Par ailleurs, 7 chambres possèdent leur propre salle de bain. Room type Number of rooms Single Non ensuite 2 Double Non Ensuite 2 Single ensuite 1 Double Ensuite 5 Premium Room 1 Il a d abord fallu prévoir l ameublement. Ainsi, j ai relevé les références et prix de différents meubles sur le site IKEA. Puis, via les plans de la propriété et les dimensions données sur le site IKEA, j ai envisagé l agencement des différentes chambres, afin de savoir quels meubles sélectionner. Pour cela, j ai travaillé à l aide du logiciel FloorPlanner, disponible en ligne (voir quelques plans que j ai réalisés en annexe O). Finalement, j ai sommé l ensemble du mobilier retenu, auquel j ai ajouté le coût de la livraison et du montage. Ce montant fera partie des dépenses de l ULHS, prise en compte dans le loyer des chambres, de façon à rembourser les coûts en 3 ans. Afin de calculer le loyer qui sera appliqué aux étudiants, plusieurs chiffres doivent être considérés : Le revenu qu espère toucher le propriétaire pour son logement ; La commission de ULHS pour financer le programme ; Les frais d ameublement à amortir sur 3 ans ; Les données supplémentaires suivantes. Afin de diminuer le montant du loyer, Roland a envisagé de louer la résidence l été, à la manière des résidences universitaires qui sont disponibles pendant juillet et aout. Je me suis donc servi des tarifs appliqués dans diverses résidences se situant dans le même quartier que la propriété afin d estimer les tarifs applicables par ULHS pour l été. Room type Summer Rent (per night) Single Non ensuite Double Non Ensuite Single ensuite Double Ensuite Premium Room

50 La location d été se ferait typiquement sur une base de 12 semaines, permettant aux étudiants de souscrire à un contrat de seulement 40 semaines. Afin de calculer le bénéfice tiré de la location d été, il faut sommer le revenu des loyers et en déduire celui des charges et des autres dépenses (telles que le ménage quotidien). Pour se laisser une marge d erreur, nous avons considéré un taux d occupation des chambres de seulement 80%. Cela correspond à un revenu d environ par semaine sur 12 semaines. Enfin, on fixe le supplément appliqué pour les chambres doubles et les chambres avec salle de bain (en terme de valeur absolue ou un pourcentage relatif au loyer). Il suffit alors de remplir toutes ces données dans le tableau Excel suivant, qui affiche ensuite les loyers à appliquer aux étudiants. Criteria Value Room type Number of rooms Rent (pw) Landlord Income 79,000 Single Non ensuite ULHS Commission 20% Double Non Ensuite Summer incomes (pw) 3,409 Single ensuite Summer costs Bills (pw) 231 Double Ensuite Summer costs Cleaning (pw) 700 Premium Room Summer occupancy 80% Summer length (wk) 12 Student length contract (wk) 40 Basic Student rent 135 Double room charge 20 Ensuite room charge 25 Furniture (3 yrs paying off) 7,821 Ce travail sur le Head Leasing m a permis de mettre en application les recherches que j avais faites concernant le marché du logement étudiant dans le HMO et le secteur des résidences étudiantes. Mes calculs auraient été moins précis et beaucoup plus hasardeux sans toutes les données recueillies pendant mon stage. Au contraire, fort de la connaissance du marché, le service peut proposer des logements très accessibles aux étudiants en minimisant ses risques de pertes dans cette opération. Participer à la mise en place de ce projet fut quelque chose de très intéressant et motivant, mais c est aussi une grosse responsabilité. Le renouvellement et la pérennité du Head Leasing dépendent des résultats de l année de mise en place. Cependant, je suis convaincu de la réussite du projet et de son développement pour les années à venir. 50

51 6. BILAN DE L ACTIVITE TECHNIQUE Ce stage fut pour moi très enrichissant, car il a revêtu à la fois l aspect d application professionnelle et celui de recherche, autour d un sujet qui m a réellement intéressé : le logement étudiant. L intérêt que j ai porté à ce sujet m a permis de m investir dans mes tâches et de rester toujours motivé. Etant moi-même dans une position d étudiant, je me suis souvent trouvé confronté dans ma vie personnelle aux questions que je traitais directement au sein de mon service. Par ailleurs, travailler pour une organisation à but non lucratif, c est aussi servir une cause, et cela détermine tout un contexte professionnel. Presque dans chacun de mes travaux, j ai pu sentir la structure particulière des organisations caritatives. Les difficultés qui peuvent en découler ne sont jamais à la hauteur de la satisfaction des résultats atteints, ce qui permet de toujours s investir plus. J espère avoir apporté autant à l entreprise qu elle m a apporté. Je me suis rendu compte de l atout que représentait ma formation scientifique, et si je n ai concrètement appliqué que quelques techniques apprises en école d ingénieur, c est surtout toute une façon de raisonner que j ai pu mettre en œuvre. Je pense avoir acquis une réelle compréhension du fonctionnement d une structure d aide au logement. C est aussi tout un réseau d acteurs, et un marché entier que j ai pu découvrir à travers ce stage. Ainsi, les résultats que j ai pu obtenir suite à mes recherches, se rapprochent de ce que font plusieurs consultants privés dans le domaine. En quittant l ULHS après 5 mois de stage, c est aussi une réelle place que j ai pu trouver que je quitte. Je suis content d avoir pu tenir un rôle dans ce service et ne pas avoir eu à me demander quelle implication j avais réellement. Si certaines périodes furent plus creuses que d autres, la pluralité de mes fonctions m a permis d être presque toujours occupé, et certaines attributions nécessitaient un suivi régulier. Finalement, l intérêt qu ont pu avoir mes collègues et mon maitre de stage pour le travail que j ai fourni, fut pour moi une grande satisfaction et la confirmation d une expérience réussie. Figure 29 : L équipe après la mise en place d un forum étudiant 51

52 CONCLUSIONS GENERALES A l issue de 5 mois de stage, plongé dans un environnement étranger et dans un milieu professionnel, le bilan me semble encore meilleur que ce que j escomptais. Tout d abord au niveau de mon poste, qui ne fut pas l objet de délégations de travaux moins intéressants, mais bien un rôle adapté à mes compétences et à ce que je pouvais apporter au service. J ai pu ainsi toucher à divers projets et si tous furent intéressants, j ai mieux repéré les domaines dont j aimerais faire l objet de ma carrière. Ainsi, le travail de recherche autour des résidences étudiantes fut très prenant, et m a permis de réunir des informations très utiles pour les autres projets, mais l exploitation de ces résultats, à travers la mise en place du Head Leasing par exemple, fut le plus passionnant. C est pourquoi, j imagine maintenant m orienter vers des métiers d application plutôt que de recherche, notamment dans la mise en place et le suivi de projets urbains. L observation des permis de construire, le suivi de la mise en place des résidences étudiantes, et la gestion des propriétés du Head Leasing font partie des sujets qui m ont le plus captivé. Au terme de mon passage à ULHS, je pense que la principale qualité d un ingénieur doit être son adaptabilité. La formation dispensée ne se limite pas à la qualification pour un seul type d application, mais permet bien de réagir face à la nouveauté. Ainsi, je me sens aujourd hui prêt à m investir dans des domaines plus variés. En plus de la technicité, l autre facette indispensable à l ingénieur est le relationnel. J ai eu la chance d intégrer un service très accueillant, avec qui j ai pu tisser de bonnes relations. J y ai découvert un chef de service, dont j admire les qualités de management et dont j espère retenir l exemple lorsqu à mon tour, j aurai une équipe à diriger. J ai travaillé avec un maître de stage dont l investissement remarquable lui permet souvent d obtenir les résultats souhaités. Enfin, le reste de l équipe, qualifiée et motivée, est capable d un travail remarquable. C est donc au sein d un environnement très agréable, que j ai pu trouver ma place et m imprégner du fonctionnement global. Un autre des points forts de ces 5 mois, fut la découverte d une structure d «économie sociale». L intégration d un organisme à but non lucratif, a profondément marqué ma vision sociétale. La question omniprésente des financements et les difficultés rencontrées ne font que renforcer la motivation de parvenir à un résultat similaire ou meilleur que n importe quelle entreprise. Depuis toujours intéressé par la problématique économique, je suis aujourd hui convaincu de la pertinence d un tel modèle et mon investissement dans le service public n en sera que plus fort. Le modèle économique de l ULHS est d autant plus remarquable dans un pays aussi libéral que le Royaume-Uni. En effet, c est une toute autre façon de penser la ville que j ai découverte ici. Avec des fonds publics bas et des projets souvent ambitieux, le recours aux sponsors pour réaliser de nouvelles infrastructures est très commun. Ainsi, le Shard, la plus haute tour d Europe, récemment inaugurée à Londres, fut financées à 95% par le Qatar 12. Les émirats Arabes ont aussi financé le nouveau téléphérique qui enjambe la tamise et qui portera désormais leur nom. C est aussi le cas de nombreux autres équipements comme leurs «velo v» intitulés «Barclays» (banque britannique), ou encore une salle de concerts à l effigie de la compagnie téléphonique O2 et bien d autres encore. Le dépaysement culturel se sera donc fait, tant au niveau de la langue que des pratiques, et aura été une expérience de découverte aussi enrichissante que la mise en situation professionnelle en ellemême

53 GLOSSAIRE Une information monétaire avant tout 1 = 1.28 Bedspaces : Nombre de places que possède une structure, c est donc le nombre d étudiants qu elle peut loger. Borough / local authorities / council : Le Borough (ou local authorities) est l arrondissement londonien, géré par une équipe nommée «council». Il y a 33 boroughs dans Londres. Charitable Hall : Résidence privée caritative, elle ne fait pas de profit. Council Tax : Taxe locale que doivent payer les résidents d un borough (voir page 36). Ensuite : Chambre possédant sa propre salle de bain attenante. Flatshare : Colocation en appartement ou maison. Chaque étudiant loue une chambre de la propriété. Halls of residence : Résidence étudiante. Head Leasing : Une organisation devient locataire de la résidence d un propriétaire privé, pour ensuite la louer à son tour. HMO (House in Multiple Occupation) : Représente une propriété louée en «Flatshare». Par extension, cela représente le marché du logement étudiant privé, hors résidences privées. Intercollegiate Halls : Résidences appartenant à UoL, et mise à disposition des étudiants des universités membres. Letting agent / Estate Agent : Agence immobilière. Nomination agreement : Accord passé entre une université et une résidence privée pour louer ses chambres aux étudiants de l université en question. Postgraduate student : Etudiant de niveau supérieur à Bac+3. Rent/Rate : Loyer (le plus souvent donné en livre sterling, par semaine). Tenancy : Bail. ULHS : University of London, Housing Services. Undergraduate student : Etudiant de niveau inférieur à Bac+3. UoL : University of London 53

54 SOURCES Magazines/Textes Councils plan to move tenants out of London, InsideHousing, 27 April 2012 The Guardian, Wednesday 25 April 2012 Politiques sociales et familiales en Grande-Bretagne, 2010, «Le logement social en Angleterre : trente ans de déclin», David Fée Rapports Student Accommodation Report, Knight Frank, February 2012 London student housing 2010, Crane Survey, Drivers Jonas Deloitte London student housing 2011, Crane Survey, Drivers Jonas Deloitte Sites internet Site officiel du grand Londres : Site des étudiants de l université des arts : commonplace.arts.ac.uk Agence statistique de l éducation supérieure : Classement des universités : Services publics britanniques : De très nombreux sites internet de promoteurs de résidences privées. 54

55 ANNEXES ANNEXE A : Contrat d objectif ANNEXE B : Appréciation du maître de stage ANNEXE C : Organigramme global de l Université de Londres ANNEXE D : Exemples de propriétés du PMU ANNEXE E : Aperçu de SurveyMonkey ANNEXE F : Extrait du sondage étudiant ANNEXE G : Rapport pour King s College ANNEXE H : Programme d analyse de dépendance entre 2 variables ANNEXE I : Liste des permis de construire relevés ANNEXE J : Carte des zones de circulation de Londres ANNEXE K : Permis de construire, cas particulier ANNEXE L : Page Facebook de ULHS ANNEXE M : Carte des temps de trajet à Londres ANNEXE N : Programme de sélection des propriétés ANNEXE O : Plans de propriétés pour le Head Leasing ANNEXE P : Sondage Etudiant, Rapport Global 55

56 ANNEXE A : Contrat d objectif

57 ANNEXE B : Appréciation du maître de stage

58 ANNEXE C : Organigramme global de l Université de Londres

59 ANNEXE D : Exemples de propriétés du PMU GOWER STREET - WC1 Logements pour couples. Ensemble de studios et F1 à louer entre 339 to 443 par semaine. Cela revient à environ 200 par semaine et par personne alors que les prix sont en moyenne de 285 par semaine et personne dans ce quartier très central de Londres. CLANDON HOUSE - N3 20 «appartements à partager» (flatshare) dans un quartier du Nord Londonien. Cette méthode de colocation est très répandue, dits «cluster flat», les appartements possèdent entre 4 et 7 chambres regroupées autour d une cuisine et d une ou plusieurs salles de bains. Les prix sont très abordables, entre 83 et 96 par personne et par semaine Fordwych Road - NW2 2 maisons de 7 chambres à partager. La location est assez éloignée du centre mais les transports en commun y sont efficaces et les loyers peu chers, seulement 96 par chambre et par semaine. Logements pour académiciens Situés en plein centre de Londres, à proximité des universités, généralement spacieux et de haut standing, les tarifs de ces appartements se rapprochent de ceux de l hôtel, restant tout de même, très en dessous du marché. Ils conviennent plutôt à du logement de court terme, permettant ainsi de louer un 3 pièces aux environs de 100 la nuit, ou un F1 pour 76.

60 ANNEXE E : Aperçu de SurveyMonkey

61 ANNEXE F : Extrait du sondage étudiant

62 ANNEXE G : Rapport pour King s College

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66 ANNEXE H : Programme d analyse de dépendance entre 2 variables

67 ANNEXE I : Liste des permis de construire relevés Borough Case No. Postcode Developer No of units Schemes under construction Camden 2010/1411/P WC1N 2AN Private individual 61 Camden 2010/4468/P N1 9AG Urbanest 657 Ealing P/2009/4065 W3 6UL Berkeley First 718 Hackney 2010/0488 N1 6AD Rocket investments 673 Haringey HGY/2006/1177 N17 UNITE 524 Islington P N7 6JP UNITE 149 Islington P N7 7JR Carlyle group 400 Islington P N7 9BA Mortar Developments 378 Southwark 10/AP/1255 SE1 0BU Q Developments 671 Southwark 08/AP/2888 SE5 8BQ Salvation army Trusty Compagny 110 Southwark 10/AP/2623 SE5 8PX Alumno Miller Camberwell Ltd 131 Southwark 10/AP/1394 SE1 8RQ UNITE 146 Tower Hamlets PA/09/01916 E1 4PE INTO 631 Tower Hamlets PA/07/02294 E2 Team Ltd 54 Wandsworth 2009/2279 SW11 2EZ Berkeley First 452 Wandsworth 2010/2853 SW11 2ET Berkeley First 114 Lambeth 09/04188/FUL SW8 1SU Catesby Student Living Ltd 92 Schemes with permission Hackney 2007/1871 EC2A 4JH Mclaren 419 Hackney 2011/3007 N1 6DP Scape/Into 541 Lambeth 11/02200/FUL SW9 9JF SpiritBound 328 Southwark 10/AP/2754 SE1 3QD investream ltd 470 Southwark 08-AP-2809 SE1 8ND Urban learning Fundation 253 Southwark 11/AP/0868 SE17 3AF Alumo Developments 221 Southwark 10/AP/3316 SE1 0NR UKSA Ewer street 150 Southwark 09/AP/1999 SE16 7LL CGNU life assurance Ltd 123 Southwark 05/AP/1693 SE17 1LA Edon Ltd 243 Greenwich SE10 8LF Cathedral (BC) Ltd 200 Greenwich 11/0271/F SE10 8JF Cathedral (BC) Ltd 358 Brent 11/0142 HA9 0EF Peaceridge Limited 661 Camden 2011/1586/P NW1 0PT UNITE 563 Camden 2011/0503/P WC1H 8JB Passion property Group 52 Camden 2009/5823/P NW6 1RZ Lotus Family Property 347 Camden 2008/2981/P NW1 8DJ Risetall Limited 192 Tower Hamlets PA/05/01614 E14 6JE Urban Learning Fundation 91 Tower Hamlets PA/09/00965 E1 8WB Mourant Property Trustees 661 Tower Hamlets PA/10/01481 E1 1LP Derwent london 417 Islington P N7 7QG TOLAK 185 Islington P N4 3JG John Jones Ltd 475 Islington P EC1V 2PU

68 ANNEXE J : Carte des zones de circulation de Londres

69 ANNEXE K : Permis de construire, cas particulier Case Ref: 11/0517 Page 1 of 3 Delegated Report Case No. 11/0517 LOCATION: Rear of 9 Nicoll Road & Car Park rear of 14, High Street, London PROPOSAL: Variation of condition 3 of planning permission 09/0828 for the erection of a basement plus 1-, 2- and 3- storey Apart-Hotel, comprising 120 rooms with associated car-parking and landscaping RECOMMENDATION Refusal EXISTING The site is an irregular shape, and occupies a 1675sqm (0.18ha) space to the rear of buildings of Nicoll Road and High Street, Harlesden. The site is currently being redeveloped. PROPOSAL Variation of condition 3 of planning permission 09/0828 for the erection of a basement plus 1-, 2- and 3-storey Apart-Hotel, comprising 120 rooms with associated car-parking and landscaping HISTORY Planning permission (09/0828) was approved on the 16th July 2009 for the erection of a basement plus 1-, 2- and 3- storey Apart-Hotel, comprising 120 rooms with associated car-parking and landscaping. A variation permission (09/2212), seeking the removal of a number of conditions from the original permission, was approved on 27th October The variation had original sought to remove condition 3 from the original permission although the application was amended to exclude the removal of condition 3 prior to determination. A recent application (10/3225) to remove condition 3 of planning permission 09/0828 has been refused by the Council for the following reason: "The removal of condition 3 of planning permission 09/0828 would give rise to a form of accommodation that could be used to provide long stay, primary accommodation that would be of a poor standard of residential quality, in terms of internal floor space, outlook and general amenities, contrary to policies BE6 and BE9 of the London Borough of Brent Unitary Development Plan 2004 and Supplementary Planning Guidance 17:- Design Guide For New Development" The decision to refuse this application has been appealed by the applicant. The matter is currently under consideration by the Planning Inspectorate. The current application now seeks to vary, as opposed to remove, condition 3 from the permission. POLICY CONSIDERATIONS London Borough of Brent Unitary Development Plan 2004 BE6 Public Realm: Landscape Design BE9 Architectural Quality Supplementary Planning Guidance 17:- Design Guide For New Development Circular 03/05 Circular 11/95 SUSTAINABILITY ASSESSMENT

70 ANNEXE L : Page Facebook de ULHS

71 ANNEXE M : Carte des temps de trajet à Londres

72 ANNEXE N : Programme de sélection des propriétés

73 ANNEXE O : Plans de propriétés pour le Head Leasing

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75 ANNEXE P : Sondage Etudiant, Rapport Global University of London Housing Services Student Accommodation Survey 2012

76 C O N T E N T S Profile of polled students Accommodation type Undergraduate Students Postgraduate Students Colleges respresented Satisfaction With the university s Housing support Undergraduate Students Postgraduate Students How students found their accommodation in the private rented sector ULHS sunscribing colleges only Private Rented Sector Satisfaction in PRS shared flats/houses only Undergraduate Students Postgraduate Students Correlation between size of group and satisfaction Correlation between travelling distance and satisfaction Correlation between area and satisfaction Correlation between Rent and satisfaction Rents in prs Rent ranges Undergraduate Students Rent ranges Postgraduate Students Rents regarding travelling time to college Length of tenancy in shared flats/houses Location of students living in prs Undergraduate students Postgraduate students Average rent by area Halls of residence Demand Returning students Students Living at Home Offer Average Rents in recent private Halls of residence (opened within the last 2 years) Satisfaction in halls of residence Undergraduate Students Postgraduate Students Satisfaction with different providers Students living in Halls of residence Undergraduate students Postgraduate students

77 Introduction The survey was a routing survey carried out online. It was publicised by block s and flyers. With 6816 completed responses from full-time students, this survey was almost four times as large our previous survey in Profile of polled students Survey Percentage UK Overseas Total Undergraduate 45% 18% 63% Postgraduate 14% 23% 37% Total 59% 41% 100% HESA figures UK Overseas Total Undergraduate 55,7% 12,3% 68,1% Postgraduate 18,7% 13,20% 31,9% Total 74,5% 25,5% 100% Postgraduates and overseas students are disproportionately represented in the survey.. 80% 60% 18% Overseas 40% 20% 45% 23% 14% UK 0% Undergraduate Postgraduate 6.1 ACCOMMODATION TYPE 6% 4% 3% In a shared flat/house rented from a private landlord or letting agent In a student Hall of Residence 10% 41% At home with your parents In a studio or one bed flat rented from a private landlord or letting agent 36% In your own home (which you own outright or with a mortgage) With a resident landlord 6816 responses Students in Halls of Residence are disproportionately represented in the survey. If the sample was representative then approximately only 21% of students would be in Halls of Residence.

78 6.1.1 UNDERGRADUATE STUDENTS POSTGRADUATE STUDENTS 3% 2% 2% 14% 41% 10% 6% 5% 4% 42% 38% 33% In a shared flat/house In a student Hall of Residence At home with your parents In a studio flat With a resident landlord In your own home In a shared flat/house In a student Hall of Residence In a studio flat In your own home At home with your parents With a resident landlord 4313 responses 2516 responses

79 6.2 COLLEGES RESPRESENTED The School of Oriental and African Studies 7% University of the Arts, London 4% Goldsmiths College 3% St George's Hospital Medical School 6% University of London (Institutes and activities) 2% Others 5% University College London 30% London School of Economics and Political Science 9% King's College London 11% Queen Mary and Westfield College 23% Others include: Birkbeck College The School of Pharmacy London School of Hygiene and Tropical Medicine The Royal Veterinary College London Business School Central School of Speech and Drama Courtauld Institute of Art Heythrop College Royal Academy of Music London South Bank University The City University Royal Holloway College Ravensbourne The University of Westminster The University of East London London Metropolitan University Royal College of Music The University of Greenwich Trinity Laban Conservatoire of Music and Dance Middlesex University Conservatoire for Dance and Drama Royal College of Art Kingston University The Institute of Cancer Research Roehampton University Guildhall School of Music and Drama

80 6.3 SATISFACTION WITH THE UNIVERSITY S HOUSING SUPPORT UNDERGRADUATE STUDENTS POSTGRADUATE STUDENTS 11% 7% 9% 8% 29% 31% 53% 52% Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied 3598 responses 2173 responses There were relatively high levels of dissatisfaction with the housing support being provided to students by their Colleges. This was more marked amongst postgraduate than undergraduate students. The main causes of dissatisfaction were frustrations with the application process for Halls of Residence and a lack of awareness of the support available to students looking for housing in the Private Rented Sector. Dissatisfied comments Complete lack of information about how to find housing in London for postgraduates - absolutely no help was offered. I felt like I had been left completely on my own to find a place to live. UCL Home student Goldsmiths was my second choice of university so I hadn't applied for housing. Therefore there were no places in halls left so I, an 18 year old living in Devon had to find a room to rent in London, having been there about 3 times before in my life, with no support at all from the university. No one from the housing department could offer me any support other than a couple of websites to visit. Goldsmiths UG student I applied for halls but only got told that I didn't have a place 10 days prior to starting my course. I then had to take time off work to find somewhere. I asked Goldsmiths for help and was told that they don't help with privately rented accommodation, only halls!!! Goldsmiths UG student I contacted the Halls of Residence early on last year and I wasn't able to receive a definite offer of a place well into August. When I requested a slight change in my contract (as I was moving more than a month later), the staff at the Halls didn't get back to me. I got a reply one week before my arrival to London (September 2011) stating that they ran out of places. What was a bit disappointing was the fact that I didn't receive any constructive advice regarding my options even if I got denied a place in the Halls. I needed to contact friends in London in order to help me find accommodation. SAS Postgraduate student

81 I only found out I could possibly get accommodation 3 days before moving in, so I had a last minute panic about where I could live. They leave the allocation of housing far too late. It would also be beneficial, if they took a students parent's income into consideration when allocating places as my loan didn't even cover my rent and I had to find an extra 400 for rent each term and then pay for food and travel on top of that, yet I knew there were people who went to private school in the cheaper accommodation. UCL UG Home student Complete lack of awareness. No advertising or anything to make students aware that it even exists. LSE UG Home student Satisfied Comments The way you provide the facilities, support and care for the students. It is very helpful to have a place like UoL housing. We were provided with excellent legal help and for the busy time of flat-searching it s great to have the possibility to meet potential flat mates at UoL housing. We were supported through all our search and beyond that with legal advice. UCL EU Postgrad student They helped me when I most needed it. ULU Housing office is always there for whatever you need, from making a phone call to dealing with landlords. SOAS EU UG student The quality of advice provided to me by the ULU housing agent. He spent at least an hour with my partner and I, informed us that our letting agent's contract was a sham and explained how UK tenancy law works. We would never have known what we were getting into if it had not been for him. LSHTM Overseas PG student Almost every day we are sent s with advertisements about the activities of the Hall: I find this a very effective way of communicating what is going on inside the Hall itself. Kings EU PG student The accommodation office and maintenance teams are friendly and accessible. They keep me updated of room inspections, parking slots for dropping things off and finding new accommodation for next year. If I have an issue with maintenance it s usually fixed within a day. The structure of the residential assistance on each of the eight floors is also particularly useful. Heythrop College UG student Location is the best just 1 min from the tube. Also, the staff were extremely attentive whenever a fault was reported. The amenities provided were excellent as well. QMUL Overseas PG student

82 6.4 HOW STUDENTS FOUND THEIR ACCOMMODATION IN THE PRIVATE RENTED SECTOR ULHS SUNSCRIBING COLLEGES ONLY High street letting agent 40% Word of mouth 23% Gumtree 16% ULHS 12% Other Websites 9% High street letting agent Word of mouth Gumtree ULHS Other Websites High street letting agents were the most popular means for students to find their housing in the private rented sector. It is possible that some of these letting agents are registered with ULHS and that these two categories overlap. There were a large number of websites that students used to find their housing. Many of these were flat-sharing message-boards but some were extremely specialist. The most popular website was Gumtree. This is used by a lot of landlords wanting to cut out letting agents. When cross-referencing satisfaction levels with their housing against how students found it (discounting word of mouth and specialist websites), the ULHS came first. Letting agents ULHS Gumtree 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15

83 7. PRIVATE RENTED SECTOR 7.1 SATISFACTION IN PRS SHARED FLATS/HOUSES ONLY UNDERGRADUATE STUDENTS POSTGRADUATE STUDENTS 1% 31% 4% 12% 32% 9% 53% 58% Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied 1763 responses 1049 responses Students were overwhelmingly satisfied with the housing that they did find in the private rented sector. This was especially the case with postgraduate students. When cross-referencing satisfaction levels against a range of variables, the size of the group living in rented flats/houses seemed to have the most influence. The smaller the group, the more satisfied students were. There were some minor differences in satisfaction levels depending on the area of London in which students were living, with the South West being the most popular and East London the least.

84 7.1.3 CORRELATION BETWEEN SIZE OF GROUP AND SATISFACTION 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 1 person 2 persons 3 persons 4 persons 5 persons 6 persons Very satisfied Satisfied Dissatisfied Very dissatisfied 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1,33 1,20 1,07 0,91 0,91 0,75 1 person 2 persons 3 persons 4 persons 5 persons 6 persons Grade

85 7.1.4 CORRELATION BETWEEN TRAVELLING DISTANCE AND SATISFACTION 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Less than 10 minutes minutes minutes minutes minutes minutes More than 60 minutes Very satisfied satisfied Dissatisfied Very dissatisfied 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 1,04 1,06 1,07 Less than 10 minutes minutes minutes 1, minutes 0,90 0, minutes minutes 1,04 More than 60 minutes Grade

86 7.1.5 CORRELATION BETWEEN AREA AND SATISFACTION 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% C E SE SW S NW N Very satisfied satisfied Dissatisfied Very dissatisfied 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 1,11 1,08 1,07 1,07 0,99 0,95 0,93 SW N SE C W NW E Grade

87 7.1.6 CORRELATION BETWEEN RENT AND SATISFACTION 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Less than More than 225 Very satisfied satisfied Dissatisfied Very dissatisfied 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1,07 Less than 125 0,98 0, , , ,16 More than 225 Grade

88 7.2 RENTS IN PRS How much rent are you paying for your room? If you are paying rent on a monthly basis, you can calculate your weekly rent by multiplying this figure by 12 and then divide this figure by 52 ( number of weeks in the year). Rents in the PRS have been calculated on the basis of all bills being included. This is to ensure that comparisons with Halls of Residence are easier to make. PRS ( pw) UK Overseas Total Undergraduate Postgraduate Total Rent per week for flat share, including bills ( 11), internet ( 5) and insurance ( 3) RENT RANGES UNDERGRADUATE STUDENTS RENT RANGES POSTGRADUATE STUDENTS 2% 7% 3% 4% 7% 27% 8% 29% 20% 22% 41% 30% Less than More than responses (students in flat share), filtered to remove top 5% and bottom 5% of responses. These figures Include bills ( 11 pw), internet ( 5 pw) and insurance ( 3 pw) Less than More than responses (students in flat share), filtered to remove top 5% and bottom 5% of responses. These figures Include bills ( 11 pw), internet ( 5 pw) and insurance ( 3 pw) Some students, despite the question, appeared to be giving their monthly rent. This means that rents may be slightly inflated as cheaper rents have been excluded(bottom 5%) in order to balance the removal of the higher rents(top 5% - many of which are more likely to be due to incorrect entries).

89 7.2.3 RENTS REGARDING TRAVELLING TIME TO COLLEGE We asked students living in Halls that were going to move into the Private Rented Sector what maximum budgets and travelling times they were prepared to consider. Cross referencing this against what students were actually paying and their actual travel times revealed some discrepancies. For example, just over 70% of students did not want to consider rents of more than 150 per week (including bills). In reality only just over 60% of students were able to achieve this. In terms of travelling times, expectations were more in tune with reality. 64% of students weren t prepared to consider travelling times of more than 30 minutes, whilst 62% were able to achieve this. Percentage Less than 10 minutes minutes minutes minutes minutes minutes More than an hour Less than % 5.02% 5.48% 5.29% 3.12% 1.84% 1.41% 26.86% Total Market (Flat share, studios/ one bed flat and with residential landlord) % 7.98% 8.67% 6.17% 3.68% 1.05% 0.53% 33.30% % 4.93% 5.35% 4.40% 2.17% 0.59% 0.36% 19.77% % 1.61% 2.04% 1.28% 0.53% 0.36% 0.20% 7.09% % 0.99% 0.72% 0.69% 0.39% 0.33% 0.16% 3.94% More than % 2.20% 2.30% 1.67% 0.79% 0.39% 0.26% 9.03% Expectation (Students from Halls of residence, aiming to change for Flat share, studios/ one bed flat or with residential landlord) Total 15.04% 22.73% 24.56% 19.51% 10.67% 4.56% 2.92% % Percentage Less than 10 minutes minutes minutes minutes minutes minutes More than 60 minutes Less than % 8.12% 9.90% 5.33% 2.96% 1.52% 0.17% 29.70% per week per week per week per week 1.02% 7.11% 16.92% 10.49% 3.72% 1.78% 0.08% 41.12% 0.68% 3.47% 6.51% 3.98% 0.34% 0.68% 0.17% 15.82% 0.42% 1.86% 2.20% 2.03% 0.51% 0.00% 0.08% 7.11% 0.08% 0.59% 1.61% 1.18% 0.08% 0.00% 0.08% 3.64% More than % 1.02% 0.85% 0.42% 0.08% 0.00% 0.00% 2.62% Total Total 4.15% 22.17% 37.99% 23.43% 7.70% 3.98% 0.59% %

90 7.3 LENGTH OF TENANCY IN SHARED FLATS/HOUSES 60% 50% 40% 30% 20% 1-3 person(s) 4-5 persons 6 persons and more 10% 0% One month or less 2 months 3 months 4 months 5 months 6 months 7 months 8 months 9 months 10 months 11 months 12 months More than 12 months We asked students how soon they could end their rental contract. Globally 45 % of students living in the private rented sector had tenancies that could be ended earlier than 12 months. There were a relatively large number (16 %) that appeared to either have six month contracts or a six month break clause. In reality most of these students would be likely to achieve the 9/10 month contracts that they are likely to want. A further 9 % had either nine or ten month contracts.

91 7.4 LOCATION OF STUDENTS LIVING IN PRS UNDERGRADUATE STUDENTS Number of polled students

92 7.4.2 POSTGRADUATE STUDENTS Number of polled students

93 7.4.3 AVERAGE RENT BY AREA Average Rent ( pw) Less than More than 180 Sample size (number of students) More than 100

94 8. HALLS OF RESIDENCE 8.1 DEMAND RETURNING STUDENTS In the survey sample, 67% of students currently living in Halls will be living in London next year. Of those 26% would prefer to stay in Halls of Residence. If this is translated to current University of London Halls provision (16,578 bed-spaces) it would equate to demand for 4310 bed-spaces from returning students. However, it is difficult to see how the expectations of these returning students can be met with regard to rents achievable on new Halls provision. When those returning students, interested in Halls, were asked what their maximum rent would be, the rents achievable were: Rental Expectations Absolute Number projected against current Halls provision of 16578* Percentage Less than 100 per week 250 6% % % % More than 176 per week % *These figures are extrapolated from a sample size of 428 students living in Halls whose preferred option for the next year, would be to continue living in Halls (either privately or University owned) STUDENTS LIVING AT HOME When students living at home were asked why they were doing so, just 23% cited a lack of Halls spaces as being either an important or the most important factor. Absolute numbers Percentage Most important 76 11% Important 80 12% Less important 99 14% Least important/not relevant % In the survey, approximately 10% of students were living at home. However, because the survey is weighted towards postgraduates and overseas students we can assume that this is an underestimate. If we assume that 15% of students studying at UoL Colleges are living at home, then this could lead to unmet demand for 2950 additional bed-spaces. However, once again, it is likely that the greatest demand would be for budget accommodation.

95 8.2 OFFER AVERAGE RENTS IN RECENT PRIVATE HALLS OF RESIDENCE (OPENED WITHIN THE LAST 2 YEARS) Provider Name Number of beds Average rent ( pw per unit) UNITE North Lodge APT student living Student Wembley CRM students Furnival House FindDigs Panda House Residence Gradpad Orient House Victoria Hall Wembley The Student Housing Magenta House Company FindDigs Liverpool Street Pure Highbury Gradpad Griffon Studios UNITE Wedgwood Court CRM students The Curve Fresh student living Quebec House Gradpad Wood lane studios Urbanest Tower bridge Fresh student living Central Studios Camden Mansion Mansion Lock Fresh student living Dashwood Studios Victoria Hall Southwark CRM students Fulham Palace Road Mansion Mansion Hive iq iq Hoxton Nido Notting Hill iq iq Shoreditch Mansion Mansion Tower

96 Mansion Mansion Bloomsbury Mansion Mansion Hub Assam studios Assam studios Mansion Mansion SW We asked students currently living in Halls of Residence (needing alternative housing in London for the next year) the following question: What will be your weekly budget for rent (including bills but not including travel)? Just 7.8% allowed for a budget in excess of 200 per week*. As can be seen from the chart above, of the 7298 new bed spaces built by private for profit developers, only 1222 are priced at less than 200 per week**. More than 80% of new provision is, therefore, being aimed at less than 8% of the student market *This figure is slightly higher than that shown on page 14 as this table only looks at students looking to moving into private sector housing. **We have not included existing housing stock that has been bought by new owners and have taken an average between the top and bottom rents advertised on the developers websites. For a handful of developments it was not clear how many units they were offering.

97 8.3 SATISFACTION IN HALLS OF RESIDENCE UNDERGRADUATE STUDENTS POSTGRADUATE STUDENTS 2% 10% 3% 10% 32% 29% 56% 58% Very dissatisfied Dissatisfied Very dissatisfied Dissatisfied Satisfied Very satisfied Satisfied Very satisfied 1433 responses 838 responses Postgraduate students seemed more satisfied with housing they found in the Private Rented sector than with Halls of Residence. By contrast undergraduate students were happier living in Halls than in shared flats/houses in the private rented sector. However, these are marginal differences and it seems that students are overwhelmingly satisfied with both living in Halls and the Private Rented sector.

98 8.3.3 SATISFACTION WITH DIFFERENT PROVIDERS Charitable College Halls SANCTUARY Other Private UNITE 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Although most students were happy with Halls provision, there were distinct differences between providers. Charitable Halls (such as Cass and Claredale, Goodenough College etc) were easily the most popular. These were then followed by University provision either through the Intercollegiate Halls or directly by the Colleges. Sanctuary is a Housing Association with a number of nomination agreements with the LSE, SOAS and UAL. They were less popular than University owned Halls but significantly more popular than the private for profit developers. 3% 2% 3% 5% 87% UNITE Other Private Charitable SANCTUARY College Halls Sample size: 2420 students

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