6 mesures pour le logement

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1 6 mesures pour le logement Logement social & Intermédiaire Nicolas Tarnaud, MRICS CHAIRE IMMOBILIER & SOCIÉTÉ G R O U P E

2 Les Financeurs de la Chaire Immobilier & Société G R O U P E Remerciements Monsieur Alain Nicole, Directeur du Groupe Plurial Monsieur Paul Lavaur, Directeur des résidences Acobha Pour les conseils et recommandations qui ont permis la réalisation de cette étude 2

3 Sommaire Introduction... p 4 I. Le foncier dans les zones tendues... p 5 II. Transformation de bureaux en logements... p 16 III. Le locatif intermédiaire... p 31 IV. L'usufruit social... p 35 V. La colocation... p 40 VI. Les institutionnels et le logement... p 46 VII. Conclusions... p 52 3

4 Introduction Pourquoi ces 6 mesures sur le logement social et intermédiaire? Les groupes Plurial et Acobha qui soutiennent la Chaire Immobilier et Société de l École de commerce NEOMA Business School (Reims et Rouen) ont souhaité la réalisation de cette étude. En effet, ces groupes très impliqués sur l axe Paris Strasbourg dans le secteur du logement social, intermédiaire, et étudiant sont confrontés à une forte demande de logements à laquelle ils ne peuvent répondre que difficilement. Pourtant le développement du logement social et intermédiaire est indispensable à la cohésion et à la mixité sociale des quartiers urbains tendus. Ces organismes rencontrent d autant plus de difficultés qu ils ne maîtrisent pas l évolution de la société (facteurs sociaux et économiques) comme la faisabilité opérationnelle (absence de maitrise foncière) ainsi que les processus d urbanisation. C est pourquoi la Chaire Immobilier et Société a proposé des solutions concrètes aux questions soulevées. Celles-ci doivent permettre aux pouvoirs publics de favoriser la réalisation de logements dans les zones tendues. Le renchérissement des prix de l immobilier et des loyers depuis plus de 20 ans, pose la question de la solvabilité des ménages et place le logement au premier rang des dépenses des Français. Les catégories moyennes inférieures se sont appauvries tandis que le capital immobilier se valorisait. En l absence de ressources suffisantes, les catégories sociales inférieures ont clairement moins de chance d acquérir leur logement et sont donc surreprésentées dans l habitat social. Le lecteur trouvera dans cette étude, 6 chapitres distincts exposant les questions du logement dans les zones tendues qui sont en réalité liées les unes aux autres. Face aux difficultés actuelles de financement des nouveaux programmes dans les zones tendues, nous avons abordé l usufruit social comme une solution parmi d autres. Les seniors profitent d une hausse des prix immobiliers. Ils ont augmenté leur patrimoine pendant que les jeunes locataires consacrent à la location une part croissante de leurs revenus. En 2000, plus de 70 % des Français de moins de 25 ans étaient locataires dans le parc privé contre moins de 40 % en Angleterre. Les jeunes français qui accèdent à la propriété de leur résidence principale sont de moins en moins nombreux. (primo-accédant). L offre de studios dans les logements sociaux est largement insuffisante alors qu elle est pourtant adaptée aux jeunes de moins de 30 ans aujourd hui. Contrairement à l Allemagne, la France n a pas assez construit de logements intermédiaires locatifs là où la demande était forte depuis une trentaine d années. Nous avons réfléchi à des solutions pérennes pour créer du locatif intermédiaire, les institutionnels 1 ont vendu plus d un million de logements (dont sur Paris et IDF) depuis la fin des années 90. La question qui se pose aujourd hui est la suivante : comment les encourager à revenir dans le résidentiel? Le foncier représente en France une part trop importante dans le coût global de la construction de logements. Comment le réduire dans les zones tendues? Nous proposons des solutions dans un chapitre spécifique. Enfin, Paris et l Ile de France disposent aujourd hui de près de 5 millions de m 2 de bureaux vacants. Certains resteront inoccupés pendant plusieurs années. A quelles conditions doit-on envisager leur transformation en logements? Nicolas Tarnaud, MRICS Titulaire de la Chaire Immobilier & Société NEOMA Business School 1 - Banques, assurances, caisses de retraite, mutuelles, foncières, SCPI, OPCI 4

5 I Le foncier dans les zones tendues 5

6 Les marchés de l immobilier résidentiel et de l immobilier d entreprise créent de fait une ségrégation socio-spatiale relative selon l échelle : de l échelle du quartier à l aire métropolitaine. En effet, la structure sociale de l espace urbain ne saurait être interprétée comme l effet direct des tendances les plus récentes de réorganisation de l économie, elle est inévitablement l héritage historique des effets des mouvements de l économie sur le long terme 2. Le marché de l immobilier de l entreprise (bureaux) a largement bénéficié en Ile-de-France des facilités permettant d accéder au foncier qui lui était nécessaire. L immobilier résidentiel n a pas bénéficié d une telle attention sauf celui auquel ont pu avoir accès les populations solvables (catégories supérieures) travaillant dans de grandes entreprises françaises et étrangères, du triangle d or Parisien, à la Défense. Paris et les communes de l ouest parisien ont profité de la gentrification des quartiers. Les prix fonciers se formant de proche en proche de la périphérie vers le centre de l agglomération, la valeur du terrain est valorisée par l économie de temps réalisée en étant plus près du centre lors des déplacements à destination de ce centre où sont concentrés emplois et équipements. Ainsi, ce sont les prix du marché de bureaux qui ont constitué la référence en matière de prix fonciers depuis le début des années 80 avec le développement de l économie tertiaire. Le marché du résidentiel libre a adopté cette référence avec un décalage dans le temps. Ainsi ces marchés non régulés ont produit des charges foncières trop élevées pour implanter du logement social et du logement intermédiaire dans ces zones tendues. Aussi cet état de fait est-il à l origine du phénomène de l étalement urbain. Les classes moyennes et inférieures, ne peuvent plus se loger à Paris et dans sa première couronne comme les classes aisées. De nombreux ménages ont donc fait le choix d habiter en maison individuelle pour les avantages qu elle procurait : davantage d espace pour un budget moins élevé qu en centre-ville. Le rêve de la maison individuelle n est pas un mythe mais bien une réalité. Il existe toujours un différentiel de 30 m 2 en faveur de la maison individuelle par rapport à l appartement. La surface moyenne des résidences principales des français était de 91 m 2 en La surface moyenne des logements en location est de 68 m 2 (86 m 2 pour une maison individuelle, et 62 m 2 pour un appartement) 4. Quand les propriétaires occupent leur logement, la surface moyenne est de 106,5 m 2 (en moyenne 114 m 2 pour une maison individuelle et 77 m 2 pour un appartement) 5. Si nous résolvons le problème du foncier, nous pourrons offrir des logements moins chers donc plus grands (superficie des pièces) comme en Allemagne au cœur des zones tendues. Le bilan de la politique foncière menée depuis 20 ans Les ménages ont dû consacrer du temps et des frais non négligeables. En Ile-de-France, 32 % des actifs passent plus de 45 minutes à rejoindre leur travail. Les Franciliens utilisent en moyenne autant la voiture (43 %) pour les trajets domicile-travail que les transports en commun (TC) (42 %) 6. Que dire des franciliens (+20 %) qui passent plus de 2 heures par jour dans les transports en commun? Pour la collectivité, ce sont des investissements d équipements d urbanisation très importants qui n ont pas été planifiés en conséquence : l aménagement régional a donc pris du retard. Dans ces conditions comment ne pas se poser la question suivante : quelle a été la politique foncière des pouvoirs publics durant les trente dernières années et quel bilan les pouvoirs publics dressent-ils? Le Conseil Économique et Social d Ile-de-France a répondu à cette question en soulignant le désengagement des pouvoirs publics en matière d action foncière depuis 20 ans. Le marché foncier se caractérise par un état général d'inadéquation entre l'offre et la demande. L'offre foncière est aujourd'hui en grande partie périphérique tandis que la demande est plus centrale. Faut-il revoir le PLU des centres villes afin de résoudre cette question? «Le foncier est la matière première nécessaire à toute construction de logement neuf» selon Guillaume Erner 7. Il y a bien eu absence d une réelle politique de développement et d aménagement stratégique à l échelle de l Ile-de-France. En effet, aucun plan d action foncière (PAF) n a été élaboré depuis ces vingt dernières années. 2 - Insee 2008 / 3 - Insee 2008 / 4 - Insee 2008 / 5 - Insee 2008 / 6 - Insee / 7 - Maître de conférences à l'iep Paris 6

7 Les interrogations suivantes se posent avec d autant plus d acuité que les solutions concernent des aspects limités de politiques nécessairement nationales. Comment produire du foncier urbanisable dans les zones tendues comme Paris, les communes de l Îlede-France et les zones tendues en France pour construire du logement social et intermédiaire? L Etat a pour sa part été à l initiative d une loi sur la mobilisation du foncier public en janvier Un an après, quel bilan établir sachant que moins de 10 terrains ont été vendus? Un recensement plus récent à partir du patrimoine localisé permettra sans doute de répertorier la véritable disponibilité de terrains. Par ailleurs les grands établissements publics ont été sollicités depuis peu de temps : RFF, VNF, la SNCF, la RATP. Les établissements publics de santé devraient peut-être l être prochainement. C est sans compter les projets de ces grands établissements publics qui ont tendance à adopter une attitude de promoteur. Le calcul de la décote des terrains vendus par l Etat devrait occasionner des pertes de recettes limitées pour ces établissements (entre 5 et 27 %). Au total 224 lieux ont été répertoriés dont 71 terrains en Ile-de-France soit une surface de m 2. L Etat devra sans doute intervenir fortement pour accélérer ces ventes 8. Les zones tendues en France Une zone est dite tendue dès lors que la demande de logements dépasse fortement les logements disponibles à un instant donné. Le ministère de l Egalité des Territoires et du Logement a retenu 28 agglomérations de plus de habitants qui constituent l ensemble des zones tendues. Une rareté foncière impactera les prix des logements neufs ou des réhabilitations à la hausse. Les tensions concernent aussi bien le marché locatif que le marché de la transaction. Pour certains acteurs, la notion de zone tendue par rapport à une zone détendue n est pas pertinente pour concevoir une politique nationale ou locale de l'habitat sur le long terme. Pourquoi? Il existe une frontière réelle entre les zones tendues et détendues. Nous retiendrons dans cette étude que la zone tendue est donc un périmètre où l offre disponible est faible face à une demande importante. Dans les zones tendues nous trouvons le Bas-Rhin, les Hauts-de-Seine, Paris, le Rhône, la Seine-Saint- Denis, le Val d Oise, le Val-de-Marne et les Yvelines. Mais la région PACA tend à se rapprocher des précédentes, tout comme la Gironde ou encore l Alsace. Les tensions géographiques se sont accentuées depuis les années 80 avec la financiarisation de l économie, de l immobilier et de la concurrence entre grandes métropoles mondiales. Les grandes métropoles résidentielles ont su attirer les capitaux et les catégories supérieures nationales et étrangères. Lorsque la demande est supérieure à l offre, les prix augmentent. Il faut donc travailler sur la fluidité de ces zones tendues. Plus celle-ci sera importante et plus les prix baisseront à l achat comme à la location. Il faut fluidifier les zones tendues. Le prix du foncier en France Un terrain est d autant plus cher, et il s apprécie d autant plus fortement qu il est localisé dans une aire urbaine densément peuplée et/ou en forte croissance économique et démographique. Le prix moyen d un m² de terrain dans l ouest de Paris vaut 17 fois le prix moyen du m² d un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de habitants. Le prix moyen d un m² de terrain en banlieue parisienne ouest recherchée vaut au moins 6 fois le prix moyen du m² d un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de habitants. Le prix moyen d un m² de terrain en centre-ville d une commune de plus de habitants vaut 3 fois le prix moyen du m² d un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de habitants. La différence entre le prix moyen d un m² de terrain en périphérie recherchée d une commune de plus de habitants vaut près de 2,2 fois le prix moyen du m² d un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de habitants. La différence entre le prix du foncier des centres villes dynamiques et les communes de moins de habitants n a cessé d augmenter depuis 20 ans. Il existe une relation entre les prix du foncier, le prix de construction et la solvabilité de l acquéreur final. Dans le secteur libre l investisseur anticipe toujours 8 - Les Echos Business immobilier du

8 une valorisation haussière pour accepter de payer un prix élevé. Plus les prix des transactions sont élevés, plus les recettes sont importantes pour les communes et le département via les droits de mutation 9. Le foncier dans les zones tendues Ces dernières années le quasi doublement du prix des logements est dû pour l essentiel au prix élevé des terrains. Quand on désigne le logement, on inclut aussi son environnement. C est pourquoi le concept d habitat vise non seulement le logement mais aussi les équipements induits et les dispositifs pour y accéder. La pénurie du foncier destiné à la construction du logement est sans doute un facteur de renchérissement du prix du foncier, d autant que selon Guillaume Erner, in «Foncier : le maillon faible?», avril 2007, la consommation annuelle en France de foncier s établit à hectares pour les activités économiques contre à pour le logement. Lorsque l on examine la faisabilité d une opération de logements sociaux en zones tendues comptetenu des aides financières au logement du Ministère de l Egalité des Territoires et du Logement, elle s avère, de fait, irréalisable. L exemple ci-dessous illustre bien cette situation. d acquisition-amélioration suivant des paramètres spécifiques). En plus de la subvention pour surcharge foncière, il existe une prime spécifique à l Ile-de-France destinée à soutenir la production des logements locatifs les plus sociaux dans les zones où les coûts fonciers sont très élevés. En tenant compte de la participation des collectivités territoriales il disposera de 370 par m 2 de surface utile pour acquérir un terrain que le propriétaire lui proposera 16 fois plus cher! Ce scénario simplifié montre clairement la nécessité de procéder au démembrement de la propriété en dissociant le foncier de la partie construite. Nous verrons ci-dessous les différentes propositions. Les plus anciennes remontent au lendemain de la seconde guerre mondiale. Elles tendaient à une municipalisation partielle des sols, essentiellement pour réaliser des programmes de logements sociaux et des équipements induits. Les terrains d assiette des bâtiments étant soit loués ou soit cédés au constructeur. Ceci fut rendu possible par des niveaux de prix fonciers attractifs. Le prix du foncier dans les zones tendues accentuent les inégalités spatiales et freinent la production de nouveaux logements (sociaux, intermédiaires, ). Même dans le secteur libre, certains programmes neufs ont du mal à se commercialiser aujourd hui. Exemple d une opération En effet, prenons le cas d un programme de 50 logements à implanter sur une parcelle de moins de 1000 m 2. Un promoteur peut dans notre cas, envisager une commercialisation de logements résidentiels (secteur libre) à du m 2 et acquérir le terrain à du m 2 de surface utile. Ce promoteur peut imaginer réaliser des logements sociaux : dans ce cas il bénéficiera du financement du dépassement de la charge foncière de référence (celle-ci est égale au produit de la valeur foncière de référence, définie par arrêté du ministre chargé du logement, par la surface utile de l opération). Le montant de la subvention pour surcharge foncière peut atteindre 75 % du dépassement, limité à 2 fois le montant de la valeur foncière de référence, multiplié par la surface utile de l opération de construction neuve. (Le même dispositif existe pour les opérations La mise en place d une Zone d Aménagement Différé Des politiques foncières ont été poursuivies en première et seconde couronne parisienne suivant des schémas d aménagement. Pour intervenir sur de vastes territoires densément urbanisés, des outils juridiques et financiers ont permis à certaines collectivités de «geler» les prix fonciers à l intérieur d un périmètre de Zone d Aménagement Différé (ZAD) arrêté par le Préfet, mais avec l aide financière de l Etat puis des régions. La Z.A.D facilite la mise en place de Programmes de Plan d Action Foncière (PAF). Cette avance financière a permis de procéder aux premières acquisitions foncières permettant de réaliser des constructions. Le fonds de roulement alimente les besoins opérationnels. 9 - Les droits de mutation sont payés par tout acquéreur d un logement. Ils représentent 5,09 % du prix de cession auquel il convient d ajouter les frais du notaire environ 1 %. La commune perçoit 1,2 % et le département un impôt s élevant à 3,8 % du montant de cession. L Etat prélève 2,37 % sur le montant de la taxe départementale (3,8 %). Les frais représentent au total 7 % en moyenne du prix du bien immobilier. Selon les prévisions, la commune et le département de Paris devraient recevoir plus de 900 millions d euros de droits de mutation pour (Sources : Budget prévisionnel de la ville et le département de Paris). 8

9 Ces dispositifs ont permis et permettent encore (ZAD) de peser sur les prix fonciers mais de manière très insuffisante. Pourquoi? Pour tenter de maîtriser les prix, l action foncière publique doit être soutenue à hauteur d au moins 5 % des transactions réalisées annuellement. C est ce qui résulte de l observation de politiques d action foncière menées en Île-de-France. Les collectivités territoriales se retrouvent seules pour financer ces politiques foncières à moyen et long terme destinées à réaliser du logement social et intermédiaire. Elles ne disposent pas de moyens suffisants pour les poursuivre durablement. L Administration de l Enregistrement et des Domaines (AED) est obligatoirement saisie par les collectivités territoriales, les établissements et les organismes publics de logements pour la quasi-totalité des transactions. Cette administration fiscale estime les biens selon les prix de marché constatés pour des biens comparables. Cette méthode est intrinsèquement spéculative. Pourquoi? Elle prend en compte pour les valeurs foncières, la constructibilité et la destination future connue des sols. C est à la suite d une décision des pouvoirs publics que la valeur vénale a remplacé la valeur d usage dans les estimations domaniales. Cette valeur vénale estimée sert au juge d expropriation de valeur de référence qui, en l absence d accord amiable entre un maître d ouvrage public et un particulier par exemple, est appelée à fixer les indemnités de dépossession. On constate que si le particulier fait appel de la proposition d indemnité de première instance, devant la Cour d Appel, en moyenne cette proposition est majorée de 20 %. Ainsi, une véritable réforme foncière nécessiterait la municipalisation progressive des sols, réalisée par des établissements publics fonciers territoriaux et la mise en œuvre systématique de la concession à des fins immobilières sur le long terme. Pour accompagner ce dispositif, il convient de concevoir des documents de planification qui fixeraient des objectifs d intérêt général permettant des acquisitions échelonnées dans le temps et au prix d usage actuel. Ceci représentant sans doute une limitation du droit de propriété 10. Une modification de la Constitution pourrait s imposer. Une variante à ce dispositif a été élaborée par Edgar Pisani par la création d un office foncier procédant à l acquisition des biens qu il conserve obligatoirement. Les valeurs vénales seraient celles de l usage des sols, telles que définies par la destination administrée de cet usage et consignées dans le livre foncier, valeurs pouvant être contestées par l administration fiscale. D autres dispositifs peuvent être envisagés pour aboutir à ce démembrement de la propriété. La location des sols La collectivité territoriale doit devenir propriétaire du sol et le louer à ceux qui veulent en faire usage. Cette conception utilise obligatoirement la distinction entre droit sur le sol et droit de construire. Cela revient à mettre en évidence la notion de droit de superficie, droit reconnu à une personne de construire un immeuble sur un terrain dont elle n est que locataire. Le Code civil suisse a donné au droit de superficie une base légale (art. 675 et 779). Le droit de superficie est un droit réel, perpétuel, susceptible d hypothèque. Il ne peut être confondu avec la copropriété. Un contrat est conclu entre les parties qui fixent les règles d utilisation du sol loué, notamment la durée d utilisation, le loyer. Le bail à construction C est le bail par lequel le preneur s engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d entretien pendant toute la durée du bail. Le bail est conclu pour une durée de 18 à 70 ans. La nue-propriété permet actuellement de tels montages pour réaliser des logements sociaux avec un angle sociétal, mais la question du foncier et de son coût demeure. La maîtrise du foncier Les acteurs intervenant sur le foncier au plan de l action foncière sont nombreux. Actuellement, en plus des opérateurs traditionnels que sont les collectivités territoriales il y a deux types d établissements publics fonciers : les établissements publics fonciers d Etat (EPF Etat), et les établissements publics fonciers locaux (EPFL). Aujourd hui, les premiers sont au nombre de 15 et les seconds au nombre de Il s agit d un droit constitutionnel et à ce titre, une modification de la Constitution française pourrait être envisagée. 9

10 Les missions respectives sont similaires : réaliser ou faire réaliser pour leur compte ou celui de l Etat, d une collectivité ou d un autre établissement, les acquisitions foncières et les opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l aménagement ultérieur du terrain. Les ressources sont-elles suffisantes pour alimenter les EPFE? Le produit de la taxe spéciale d équipement (TSE) qui est arrêtée chaque année par l assemblée générale de l EPFL représente une somme de 20 /habitant. Concernant les EPFE, c est le conseil d administration qui fixe la TSE plafonnée à 20 /habitant du territoire de compétence, l Etat peut contribuer à son financement comme les collectivités territoriales. Les EPFE doivent aussi contribuer à la réalisation de logements locatifs sociaux. Les EPFL sont fondés sur le principe de la mutualisation, l établissement n est viable qu à la condition que son territoire comprenne habitants. L EPFL ne constitue pas l unique outil au service d une politique foncière des collectivités territoriales. Il s agit d un dispositif complémentaire. Si nous voulons maintenir dans les centres villes les classes moyennes et inférieures selon Edmond Préteceille 11, «il faudrait progressivement installer une maîtrise foncière publique sur des espaces stratégiques et faciliter l exercice du droit de préemption permettant aussi à une promotion privée et publique de développer la construction sur le long terme au détriment du court terme ; pour ce faire, il faut renforcer des clauses anti-spéculatives sur 15 ans pour les investisseurs». Les ressources provenant de la taxe spéciale d équipement ne sont plus suffisantes pour acquérir du foncier dans les zones tendues. Nous devons étudier de nouvelles ressources pour accompagner une politique foncière dynamique et durable dans les zones où le foncier est rare et cher. La libération du foncier Il y a une pénurie de terrains constructibles dans les zones tendues. Ce n est pas un phénomène nouveau. Ceci s est renforcé depuis les années 80. En effet, la construction immobilière se concentre davantage dans des communes rurales qu urbaines. Entre 1995 et 2006, ce sont ces zones qui ont connu la croissance en logements la plus importante 12. Il faut encourager et non décourager les propriétaires à céder leur foncier avec des mesures fiscales davantage incitatives durables comme l exonération des plus-values de cession au-delà de 15 ans de détention. Il convient de libérer du foncier de manière cohérente, durable et non spéculative. La densification de l espace Les conséquences de l étalement urbain éloignent de nombreux ménages des lieux d activités. Les communes, les départements, les régions supportent des dépenses budgétaires supplémentaires pour la réalisation d infrastructures. L étalement urbain est une sortie massive des agglomérations des catégories moyennes en revenus et en âge. Il y a une pression importante pour l habitat individuel puisque 90 % des ménages souhaitent devenir propriétaires d une maison individuelle. Le coût du foncier est le facteur de choix dans la localisation des accédants à la propriété. Le rapport peut être environ de 1 à 4 entre la ville et une zone pavillonnaire périurbaine. En France, la surface agricole a diminué d environ 15 % entre 1960 et 2009 passant de 34 à 29 million d hectares. Pour limiter la consommation des terres agricoles, il est impératif de construire davantage d habitats (social et intermédiaire avec services) en centre-ville ou proches du centre, suffisamment desservis par les transports collectifs. Pour dissuader toute démarche spéculative dans les programmes d accession, il convient de renforcer les clauses anti-spéculatives sur une durée de 15 ans. Le marché résidentiel dans les zones tendues en 2014 Une zone est dite tendue dès lors que le volume de la demande dépasse fortement le volume des logements disponibles à un moment donné. Les tensions concernent aussi bien le marché locatif comme le marché de la transaction. Pour certains acteurs, la notion de zone tendue par rapport à une zone détendue n est pas pertinente pour concevoir une politique nationale ou locale de l'habitat sur le long terme. Une zone tendue est donc un périmètre ou l offre disponible est faible face à une demande importante. 6 des 8 départements les plus tendus de France se trouvent en Ile-de-France Alternatives Economiques «Trois dossiers chauds pour les maires», article de Pascal Canfin, paru dans le n 266, février

11 Le Bas-Rhin, les Hauts-de-Seine, Paris, le Rhône, la Seine-Saint-Denis, le Val d Oise, le Val-de-Marne et les Yvelines, sont ainsi parmi les départements les plus tendus de France. Le stock de locaux d activités est équivalent en théorie au déficit cumulé d offre en logements au cours des 5 dernières années. Le déficit en immobilier résidentiel s évalue à logements par an soit depuis 2001, soit près de 12 millions de m 2 habitables. Les raisons masquées : Les métropoles mondiales se sont développées en fonction des stratégies d implantation des sièges des entreprises nationales et internationales. A cet égard, le couple foncier/immobilier a fait l objet d une attention particulière de la part des investisseurs et des pouvoirs publics pour en faciliter l insertion urbaine. Cette forte mobilisation du foncier disponible ou potentiellement disponible, bien localisé et correctement desservi a eu des conséquences négatives sur la production de l immobilier résidentiel. L immobilier professionnel et commercial a bénéficié des meilleures localisations foncières depuis 30 ans. Dans l immobilier tertiaire on la mentionne comme une «prime location». Elle sert de benchmark comme localisation de référence. Cet aspect n a pas fait à notre connaissance d études exhaustives. Le parc francilien d immobilier d entreprise est le premier d Europe avec près de 52 millions de mètres carrés devant Londres. Les conséquences bien qu empiriques sont quasiimmédiates : une consommation foncière excessive de terrains bien localisés et une augmentation des prix fonciers. Des raisons clairement établies : L augmentation des prix immobiliers a été découplée de l évolution des revenus, ce qui a eu pour conséquence de rendre l accès au logement peu aisé pour les ménages et même de pouvoir s y maintenir pour certains d entre eux. Une offre foncière insuffisante qui entraîne une augmentation de la demande de logements. Le désengagement des institutionnels (banques, assurances, ) du marché résidentiel notamment, ayant entraîné entre 1985 et 2009, le retrait de 1 million de logements locatifs dans les grandes villes portant ainsi la part des institutionnels dans le parc privé de 25 % à 4 % durant cette période. La rentabilité nette dégagée entre l achat et la revente d immeubles de bureaux a permis d obtenir des rendements annuels de 15 à 25 % / an (grâce à l effet de levier du crédit). Plus le coût de la dette est inférieur à la rentabilité locative et plus le bénéfice de l effet de levier est important. Cette diminution du parc locatif n a pas été compensée par l arrivée de nouveaux logements neufs locatifs (même dans le secteur libre) dans les zones tendues à Paris et dans certaines villes du Sud Est de la France. Même si 35 % des occupants des logements vendus par les institutionnels ont pu semble-t-il, se porter acquéreurs de leurs logements et vraisemblablement en poursuivre l occupation. Il est surprenant que les pouvoirs publics ne soient pas intervenus en exerçant leur droit de préemption sur de nombreuses opérations à Paris ou à Marseille. Ces villes auraient pu préempter via leurs sociétés d économie mixte des biens au prix du marché et d en confier la gestion auprès d un bailleur social. Des programmes regroupant 1/3 de logements sociaux, 1/3 de logements intermédiaires et 1/3 de logements libres auraient pu se mettre en place. La mixité sociale aurait été respectée. En moyenne, le prix des logements dans ce contexte a doublé, constituant par voie de conséquence des prix de références pour le marché résidentiel. Les institutionnels ont investi en grande partie le produit de la réalisation de leur patrimoine résidentiel dans l immobilier d entreprise pour plusieurs raisons : Un rendement locatif plus faible que l immobilier tertiaire et commercial. La valeur locative commerciale est beaucoup plus élevée que la valeur locative résidentielle. Une grande latitude dans la rédaction des baux commerciaux, notamment en faisant supporter aux preneurs la totalité des charges. En effet, les lois sur les baux commerciaux et baux professionnels 13 sont beaucoup plus souples que celles encadrant les logements loués nus 14. Des loyers au m 2 beaucoup plus élevés dans l immobilier de bureau et commercial que dans le résidentiel Décret n du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal Loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre

12 Un déséquilibre s est donc ainsi installé durablement à Paris, en Ile-de-France depuis le milieu des années 80 où la préférence a été accordée à l immobilier d entreprise au détriment de l immobilier résidentiel. De nombreuses communes limitrophes ont mis en place cette même politique durant les années 80 et 90 afin d augmenter les recettes fiscales (taxe foncière, taxe professionnelle). En effet, la rentabilité fiscale et financière attendue par les uns et les autres apparaissait intéressante, ce qui a eu pour conséquence d augmenter la taille des opérations, donc la consommation foncière. Il faudrait prendre exactement le contrepied des errances précitées : A partir d une initiative publique réelle, faire en sorte que les élus et les acteurs de l immobilier puissent établir les besoins en immobilier d entreprise en recherchant un équilibre entre celui-ci et le logement. Cette recherche devant s opérer à différentes échelles territoriales afin de minimiser les déplacements pendulaires des actifs, mais aussi du trafic des marchandises. Le logement en Ile-de-France Beaucoup de bureaux ont été construits là où s imposait un meilleur arbitrage entre l immobilier tertiaire et le résidentiel. Plus de Franciliens attendent aujourd hui un logement en Ile-de-France dans le secteur social. Et ce chiffre ne devrait pas baisser durant les prochaines années, bien au contraire vu le contexte économique actuel! L Ile-de-France fait partie, avec le sud de la France, des deux plus importants territoires tendus du marché du logement. La demande de logements a été très forte en Ile-de- France, les prix à la location ont augmenté considérablement. Pour obtenir un nouveau bail, il faut disposer de garanties de plus en plus importantes dans le parc privé. 80 % des embauches se font en contrat à durée déterminée (CDD) alors que les bailleurs exigent un contrat à durée indéterminée (CDI) dans la majorité des cas. En Ile-de-France, entre 1998 et 2008, les loyers HLM ont progressé d environ 25 % (inflation : +20 %) tandis que les loyers de relocation du parc privé ont augmenté de 120 % et de 80 % en proche banlieue selon Infos-Dreif habitat. En Ile-de-France, un 60 mètres carrés est loué en moyenne 400 /mois dans le parc social tandis que dans le secteur privé il est loué à /mois. Dans le premier cas, il faut percevoir /mois pour accéder au logement tandis que dans le second cas, il faut percevoir plus de /mois. L Ile de France connaît une pression foncière qui n a jamais été aussi élevée qu en Les conséquences sont loin d être neutres dans le choix des politiques urbaines mises en place par ces communes. Quelles seraient les innovations financières qui permettraient de financer la construction de à logements sociaux par an dans cette région? Depuis la fin des années 1990, les banques, les compagnies d assurances, foncières, les caisses de retraite, les mutuelles ont déserté le marché de l immobilier résidentiel au profit de l immobilier tertiaire et commercial. Ce désengagement des institutionnels dans ce secteur a entrainé une diminution considérable de logements locatif disponible à Paris dans le parc privé. Les pouvoirs publics n ont pas pris de mesures pertinentes pour compenser ce désengagement. Depuis 25 ans, ils ont cédé plus de logements sur Paris et en Ile-de-France. Nous y consacrons un chapitre concernant les institutionnels et le logement. Le recouvrement du périphérique parisien Cette alternative n est pas nouvelle. Pourquoi devons-nous nous y intéresser? Le prix du foncier n a jamais été aussi élevé qu aujourd hui. Nous manquons de foncier dans Paris intra-muros et autour de celui-ci. La couverture du périphérique parisien peutelle être une solution? En couvrant le périphérique, nous pouvons construire 10 millions de mètres carrés de planchers en partant d un coefficient d occupation des sols de 2. Actuellement, personnes habitent le long de cet axe de 35 kilomètres sur 35 mètres de large. Le périphérique traverse 9 arrondissements parisiens, incluant 35 portes. La couverture du périphérique parisien peut permettre : - De créer plusieurs milliers d emplois dans le bâtiment sur plusieurs années - De créer de nouveaux quartiers entre Paris et la banlieue 12

13 - De créer des milliers de logements accessibles - De créer des zones d emplois Le recouvrement partiel du périphérique est un projet ambitieux mais réalisable. Plusieurs sources de financement doivent être privilégiées pour rendre ce projet viable économiquement. Le financement de la couverture du périphérique parisien Sur un tronçon de 836 mètres, une couverture légère reviendrait à 140 millions. Ce prix ne comprend pas les issues de secours, les évacuations d air, uniquement la dalle. Avec ce projet simplifié, nous pouvons construire environ logements de 3 pièces de 60 m 2. Si nous faisons payer 1 l entrée du périphérique aux automobilistes quotidiens, cela reviendrait à percevoir / jour. Si nous prévoyons voitures/jour (chiffre prudent), nous arrivons à des recettes de / jour. Cela correspondrait à une perception annuelle de 350 millions bruts. Ces recettes permettraient d accéder au marché obligataire pour un montant de 5 Mds. Cette somme financerait la construction de logements sociaux et intermédiaires. Nous pourrions avoir des programmes mixtes : 1/3 de logements sociaux locatifs à loyer modéré, 1/3 de logements en accession sociale, 1/3 de logements libres. Un programme éco-quartier de logements pourrait être également soutenu financièrement par ce péage urbain à Paris. Il y aurait donc une relation entre le développement de nouveaux logements accessibles, le transport propre et l emploi durable. Afin d éviter que les voitures et camions contournent le périphérique en traversant Paris jour et nuit, un péage urbain dans Paris intra-muros serait mis en place. Le péage urbain à Paris Paris occupe la première place des villes françaises les plus embouteillées. Elle se place au 6 e rang des villes Européennes avec 63 heures de bouchon par an. Rester immobilisé dans les embouteillages parisiens revient à 11,7 de l'heure au conducteur. La mise en place d un péage urbain permettrait de dégager de nouvelles recettes pour financer des parkings en banlieue afin d'y faire stationner les véhicules. À l'étranger, où les péages urbains existent, les comportements ont changé. Les usagers auraient davantage recours aux transports en commun (ouvert 24h /24) 15, aux deux-roues et aux taxis. Mis en place en 2003, le péage de Londres (9,10 par jour) a permis de diminuer le nombre d'entrées de véhicules de 36 % et la pollution de l'air de 20 %. A Stockholm, le péage adopté en 2007 (environ 1,50 à chaque point de passage) a fait baisser le trafic et la pollution de 15 à 20 %. Le péage urbain ne serait pas une mesure de ségrégation par rapport aux personnes de la banlieue car il y aurait des contreparties positives pour les usagers : les métros seraient, propres, sécurisés, ouverts 24h/24 avec des parkings autour de Paris à des conditions préférentielles. Il faut développer les transports en commun avec de nouvelles formes de mobilité pour les parisiens et franciliens. Il y aurait une carte annuelle pour les résidents avec une réduction de 90 % du tarif journalier. Pour que le péage urbain puisse recevoir une adhésion de la population, il faut que les mesures mises en place améliorent considérablement le transport individuel et collectif. Les transports de marchandises devraient faire l objet de mesures spécifiques à l échelle métropolitaine par la mise en place de plates-formes logistiques urbaines. Ces dernières assureraient obligatoirement les ruptures de charge, de manière à utiliser des véhicules de livraison au gabarit adapté aux voies, aux horaires fixés de livraison et non polluants. Le péage urbain parisien doit permettre : D améliorer la fluidité du trafic parisien D inscrire Paris dans une politique environnementale durable De financer le développement d un transport collectif performant, sûr et attractif 24h/24 De participer en partie au financement de la couverture du périphérique parisien Moyennant une restructuration du réseau métropolitain. 13

14 Recommandations de la Chaire Immobilier & Société de NEOMA Business School sur le foncier Comme nous l avons vu dans ce chapitre, c est une nécessité de réduire le prix du foncier dans le coût global de nouvelles constructions localisées dans les zones tendues. Créer une Société Foncière régionale ayant compétence dans les zones tendues (IDF, Rhône Alpes, ). La Société Foncière régionale serait totalement indépendante pour éviter tous conflits d intérêts éventuels et toutes pressions externes. Son objectif serait d acquérir et de porter financièrement les réserves foncières dans les zones tendues de manière à produire du terrain pour la construction de logements sociaux et intermédiaires. L Etat serait propriétaire de ce véhicule d investissement foncier. Cette Société Foncière serait autonome financièrement (aucun dividende à verser). Renforcer l autonomie financière de la Société Foncière. Ses ressources proviendraient d un prélèvement sur chaque transaction immobilière résidentielle dans l ancien, soit en moyenne par transaction (modulée en fonction du montant de la transaction). Elle disposerait d un budget d au minimum 500 millions. Nous avons retenu transactions annuelles (fourchette basse : le nombre de transactions réalisées dans l ancien au cours de l année 2013 est de en France et à dans les zones tendues selon les bases notariales et celles de la DGFiP) 16. L immobilier résidentiel neuf serait exclu de cette taxe. Renforcer le rôle de la Société Foncière dans les zones tendues. La Société Foncière pourrait le cas échéant recevoir la délégation du droit de préemption et d expropriation. Sa mission serait d acquérir des biens immobiliers dans un cadre amiable. Encourager financièrement / logement les collectivités territoriales impliquées dans la maîtrise du coût du foncier. L Etat consentirait une bonification budgétaire aux communes des zones tendues souhaitant s engager dans la construction de logements locatifs sociaux et intermédiaires. Augmenter le nombre de baux emphytéotiques avec la Société Foncière. Les entreprises publiques locales, SEM, SPLA, (Société d économie mixte, Société publique locale d aménagement) pourraient demander à la Société Foncière de financer en partie ou en totalité des terrains. La Société Foncière établirait ensuite des baux emphytéotiques avec les bailleurs sociaux afin de faire baisser le coût global des nouvelles constructions (1/3 logements libres, 1/3 logements intermédiaires et 1/3 logements sociaux). Exonérer la taxation sur les plus-values immobilières au-delà de 15 ans. Exonérer les plus-values immobilières des privés (particuliers) possédant des parcelles constructibles en partie ou en totalité dans les zones tendues sur une période de 36 mois. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l acquéreur devra s engager à construire du logement social et intermédiaire. Cette mesure incitative permettrait de libérer du foncier. Pour information, les plus-values réalisées sur les terrains à bâtir sont actuellement taxées à 19 % 17. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5 %), nous arrivons à 34,5 %. Les propriétaires de terrains bénéficient d un abattement sur la plus-value pour une durée de détention de 2 % par an entre la sixième et la dix-septième année de détention, puis de 4 % par an au-delà de la dix-septième année, et enfin de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Il faut donc attendre 30 ans pour être exonéré intégralement de toute plus-value. Ce qui décourage les propriétaires de vendre et accentue la rareté et la spéculation foncière dans les zones recherchées. Les mesures fiscales doivent être toujours incitatives et non dissuasives pour fluidifier le marché des terrains constructibles. Céder gratuitement des terrains appartenant à l Etat auprès des bailleurs sociaux. Ces terrains seront mis à la disposition des bailleurs sociaux gratuitement. Développer les zones d aménagements différés (ZAD). L Etat sera amené à établir sur la totalité ou en partie des zones tendues, des périmètres d opérations d intérêt national (OIN). Cela 16 - Direction générale des finances publiques. / 17 - Août

15 permettrait ainsi d établir des projets d intérêt général (PIG) en produisant du foncier pour le logement social et intermédiaire. Les secteurs concernés seront soumis au régime de la zone d aménagement différé (ZAD), de manière à neutraliser le prix des terrains et de l immobilier vis-àvis du marché. En effet, la date de référence relative à l usage effectif des biens sera celle de la publication de l acte de création de la ZAD. (Art. L du CU). Ce dispositif permet de réaliser des acquisitions d opportunité de manière à constituer des réserves foncières pour des opérations futures de logements. La structure publique qui portera ce dispositif pourra bénéficier de l exercice du droit de préemption urbain. Cette structure pourra être une commune, un EPCI, un établissement public foncier (EPF). Il serait souhaitable que l EPF acquiert et ou préempte les biens et assure le portage. La commune ou l EPCI assurant le pilotage stratégique. Une convention fixera entre la SFN, l EPF et la collectivité territoriale les participations financières respectives afin de constituer un fonds de roulement efficient. Il sera établi entre la Société Foncière qui représentera l Etat, l EPF et la collectivité territoriale à partir des plans de planifications, (PLU et PLI,) des emplacements réservés notamment pour la réalisation de logements sociaux et intermédiaires en PLU et PLI. 15

16 II Transformation de bureaux en logements 16

17 La transformation de bureaux en immeubles d habitation n est pas une problématique nouvelle. Ce sujet passionne les acteurs publics et privés depuis le milieu des années 90. La finalité de transformer des bureaux en logements n est pas récente. Le postulat était le suivant : un stock de bureaux important et une pénurie de logements dans les zones tendues rendaient potentiellement possible la transformation de bureaux en logements. Cette alternative a été appréhendée par les professionnels et par la puissance publique. Selon l ORIE 18, entre 1990 et 2010, plus d un million de SHON de bureaux à Paris ont été transformés en logements. Ce qui représente une moyenne de m 2, soit une livraison annuelle de 300 à 400 logements sur Paris. Si les personnes physiques transforment des surfaces inférieures à 500 m 2 (80 % des surfaces transformées à Paris entre 2001 et 2010), les bailleurs sociaux ont transformé 26 % des bureaux en logements. La mise en place des baux emphytéotiques a permis à ces derniers de réaliser des opérations sur des immeubles de plus de m 2. Le marché immobilier de bureaux en France : 5 millions de m 2 de bureaux vacants en France. 3,5 millions de m 2 de bureaux vacants en Ile-de- France. Le prix au m 2 de bureaux vacants est inférieur au prix du m 2 de logements dans les zones tendues. 80 % des bureaux transformés en logements étaient inférieurs à 500 m 2 entre 2001 et Entre 2001 et 2010, les bailleurs sociaux ont transformé 26 % de l ensemble des surfaces ( m 2 ). 6 % des opérations de transformation de bureaux en logements a été réalisée par des investisseurs institutionnels entre 2001 et La transformation des bureaux a permis de créer 300 à 400 logements par an entre 1990 et La durée de vie d un immeuble de bureau est estimée entre 25 à 40 ans. La plupart des transformations sont soumises à l obtention du permis de construire. Les logements réhabilités (comme neufs) sont vendus libres : à m 2. Les logements sociaux identiques aux logements classiques sont vendus : /m 2. Les entreprises d Ile-de-France concentrent plus de 80 % des emplois tertiaires. Le marché de l immobilier d entreprise en Ile-de- France est un marché du transfert d entreprise par les grands utilisateurs. Nous nous posons les questions suivantes Quelles sont les raisons qui peuvent justifier une telle transformation? Quelle est l offre excédentaire de bureaux qui nous permet d envisager une telle transformation? Quelle est la faisabilité pour ce type de transformation? Les transformations en bureaux fonctionnent-elles pour tous les immeubles? L environnement macro-économique 2014 Bien que la croissance du PIB pour 2014 doive-être légèrement positive, nous sommes toujours en crise économique et sociale. En 2014, les suppressions d emplois nettes dans l industrie et dans le secteur tertiaire vont se poursuivre. Les grands groupes vont revoir à la baisse leur politique d embauche et les départs à la retraite ne seront pas remplacés. La rigueur budgétaire annoncée par le gouvernement de M. Ayrault pour maîtriser les déficits publics va se caractériser par une hausse de la fiscalité des entreprises et des ménages solvables. Les taux longs risquent d augmenter durant le second semestre Les investisseurs vont profiter du loyer de l argent très bas pour réaliser de nombreuses opportunités immobilières avec l effet de levier du crédit. La crainte d une hausse des matières premières a nettement diminué, c est plutôt la dégradation du climat économique avec une diminution de l inflation qui prévaut. Les sociétés non financières françaises ont d ailleurs connu pour 2012 leur plus faible taux de marge depuis 1985 (27,8 %) et leur trésorerie demeure très tendue. Les établissements bancaires distribuent de moins en moins de crédits pour respecter les contraintes prudentielles de Bâle Observatoire régional de l immeuble d entreprise en Île-de-France. 17

18 Les grandes entreprises ne prennent plus de nouvelles surfaces et les moyennes quittent les m 2 devenus inutiles. Les locataires rationnalisent plus que jamais leurs coûts immobiliers. Ces stratégies de rationalisation vont augmenter le taux de vacance des bureaux en Île-de-France. Distinguons le marché du bureau localisé dans le secteur dit «prime» du triangle d or parisien et l offre de bureaux de seconde main mal localisés en Ile-de- France. C est dans les zones géographiques où la vacance est importante que nous devons porter notre intérêt à transformer les bureaux en logements. Le marché du bureau La demande des grands utilisateurs varie en fonction des embauches nettes qu ils proposent au cours d une année. Si l économie française était créatrice nette d emplois en 2010 et 2011, notamment grâce à la progression des services aux entreprises, l année 2012 et l année 2013 ont marqué un réel ralentissement. La demande placée en 2012 a été de 2,5 millions de m 2 grâce aux grandes transactions. Elle aura été en 2013 de 1,8 millions de mètres carrés. Elle augmentera légèrement en 2014 avec 2 millions de mètres carrés en Ile-de-France. Moins les grands utilisateurs (banques, assurances, entreprises CAC 40, groupes internationaux) prennent de nouvelles surfaces et plus le stock de bureaux augmente. Plus ce dernier augmente et plus les locataires renégocient leurs baux lors du renouvellement. L'augmentation du chômage, au plus haut depuis 1997, et la croissance quasi nulle de l'économie favorisent ainsi l'inertie des utilisateurs, dont le manque de visibilité et la volonté de maîtriser à tout prix leurs coûts immobiliers pèsent sur la consommation de surfaces de bureaux selon le conseil immobilier Cushman & Wakefield. L activité de l investissement de bureaux Les nombreuses offres mises sur le marché ont été le plus souvent présentées à des prix encore trop élevés, en décalage avec les attentes des utilisateurs. Le quartier de la Défense, dispose d un parc vieillissant. Les grands utilisateurs sont moins séduits qu autrefois. En 2012, 11 Mds ont été investis sur Paris et l Ilede-France dans l immobilier de bureaux et 3,9 Mds en région. Le marché français de l investissement immobilier de bureaux s est essoufflé pour se situer autour de 12,9 Mds fin En 2014, le volume des investissements est estimé à 14,4 Mds soit une anticipation limitée. Ces chiffres ne prennent pas en compte les investissements réalisés dans l immobilier commercial (commerces, centres commerciaux, hôtels, logistique ). Côté investisseurs, nous retrouvons les fonds d investissements, les foncières, les SCPI, les OPCI, de nationalité française, allemande, américaine. Les grands utilisateurs (PSA) ont continué d externaliser leurs actifs immobiliers afin d obtenir des liquidités rapidement. Le marché français reste très concentré géographiquement avec 1,9 Mds investis au premier trimestre en Ile-de-France, soit 74 % des montants engagés en France. C est dans Paris et en première couronne que se concentre les investissements dans l immobilier de bureaux. C est également dans cette zone géographique que nous rencontrons une vacance locative supérieure à 5 millions de m 2. L évolution de l immobilier de bureaux Pour bien comprendre la situation présente, examinons les principaux facteurs d évolution et de renouvellement du patrimoine immobilier affecté au secteur tertiaire durant les soixante dernières années selon Isabelle Chesneaux des annales de la recherche urbaine n 97. Le caractère spécifique de l immobilier de bureau et la structuration d un patrimoine au plan de la région Ile-de-France sont apparus seulement dans le courant des années Il reste que l excès de construction de bureaux s établit à de mètres carrés depuis Il a perduré jusqu à la fin de 2013, ( de mètres carrés à Paris et en première couronne). Le déficit de logements résulte bien depuis les années d un détournement très important de droits à construire au profit de l immobilier d entreprise pour des raisons essentiellement financières et fiscales. 18

19 Renouvellement d un parc tertiaire inadapté ( ) Au début des années 1950, le marché de bureaux d Ile-de-France s apparente à un sous marché du logement. Cependant, un nouveau phénomène est constaté : des quartiers résidentiels se transforment en quartiers d affaires. Les pouvoirs publics vont tenter de limiter ce mouvement en s opposant au changement de destination des locaux résidentiels et en incitant à la construction de locaux de bureaux. C est à cette époque que fut conçu le schéma directeur d aménagement et d urbanisme de la région de Paris, qui dans sa version initiale de 1965 proposait d organiser la croissance de l agglomération autour de 8 villes nouvelles (5 seront réalisées). Le centre d affaires de la Défense est confirmé comme principal quartier de la capitale à dominante de bureaux. Le logement n y aura pas sa place personnes viennent travailler quotidiennement dans ce quartier. Cependant, l élan constructif de ce début des années 1970 (3 millions de m 2 de bureaux construits à Paris entre 1971 et 1974) ne sera que de courte durée : la crise immobilière de 1974, consécutive aux deux chocs pétroliers, interrompt le mouvement. C est l amorce de la vacance. La baisse significative de la production, comme le durcissement des mesures d agrément sur la construction neuve de bureaux (1971) sont inefficaces pour enrayer la montée de la vacance tertiaire. De la surproduction à l obsolescence ( ) La crise immobilière qui marque la fin du premier cycle immobilier va avoir des répercussions jusqu en L importance du volume de bureaux vacants après 1974 est interprétée comme une crise classique de surproduction, dont on espère la résorption progressive en fin de cycle grâce à la baisse de la production. Ainsi, avec la reprise économique des années 1980, l importance des friches tend à diminuer : jusqu aux années 1990, le mouvement de restructuration des activités économiques d Ile-de-France se poursuit. Le tertiaire se substitue à l activité industrielle qui, elle, se délocalise d abord massivement en province, puis émigre. Après 1993, la situation se dégrade à nouveau. La crise de l immobilier tertiaire débute en 1991 et se manifeste, comme en 1973, par une montée importante de la vacance. À son début, l éclatement de la bulle immobilière est appréhendé comme une crise classique de production, à l instar de celle de Au plus fort de la crise (4 millions de m 2 vacants en 1994), les interprétations commencent à diverger sur le sens à attribuer à la vacance tertiaire : est-elle structurelle ou conjoncturelle? Est-elle le fruit d un manque de régulation? Face à l inefficacité des mesures engagées (suppression de l agrément utilisateur) et à la gravité et la longueur de la crise, la thèse de l obsolescence l emporte. Les réflexions s orientent par ailleurs sur la faisabilité de la transformation des bureaux «obsolètes» en logements. Pour sa part, Jean Arthuis annonce fin 1995, dans le cadre d un projet de loi de finances, un plan visant à éviter autant que possible la construction de nouvelles surfaces de bureaux en région parisienne et à traiter le stock vacant. Outre la proposition d un plan de «sauvetage» financier, les mesures préconisées visent l utilisation prioritaire par les entreprises des surfaces de bureaux d occasion et un soutien à la transformation des bureaux en logements. Une circulaire du Premier ministre est également annoncée dans le plan (Arthuis), accompagnée d une lettre au président du Comité de décentralisation (novembre 1996), rappelant que la lutte contre la vacance des locaux de bureaux constitue «l un des axes importants de l action du gouvernement». Suite à la loi du 21 juillet 1994 et au plan Arthuis, la RIVP et l OPAC 75 sont chargés par la Ville de Paris d un programme de reconversion de bureaux en logements. Mais, comme cela avait été pressenti par les différents experts, les résultats seront modestes au final. En l espace de trois années ( ), seulement mètres carrés de bureaux sont transformés en logements, lorsque le stock vacant s élève toujours à 4,5 millions de mètres carrés au 1er janvier 1996 (dont 1,5 million pour Paris intra-muros). Les limites effectives de ces reconversions ne sont pas qu opérationnelles (juridique, réglementaire, technique, architecturale et surtout financière) ; elles 19

20 sont aussi politiques (perte de la taxe professionnelle). Sans être inopérantes, ces dispositions restent des mesures d accompagnement. Elles ne peuvent résorber à elles seules la crise immobilière, même si promoteurs, agents immobiliers ou particuliers soutiendront bientôt l action publique dans cette voie, grâce à l instauration de l amortissement Périssol et du Prêt Bureau-Logement (PBL). C était un prêt à taux fixe distribué par le Crédit Foncier et le comptoir des entrepreneurs pour des durées de 8 à 15 ans. Ce prêt était accessible aux personnes physiques à l exception des organismes HLM. Ce prêt finançait l intégralité des travaux en contrepartie de louer les locaux financés à un usage logement pendant au moins 5 ans. Le changement de destination ne semble agir que sur un segment étroit du parc, exclusivement parisien, et laisse donc la plus grosse partie du stock dans l impasse, notamment en Ile-de-France. L apparition de friches tertiaires À partir de , l obsolescence de l architecture tertiaire est identifiée comme un problème urbain de premier ordre. L évolution des préférences et des goûts des entreprises devient une variable essentielle. Il est nécessaire de mesurer les variations qualitatives de la demande pour évaluer le stock «réel», c est-à-dire commercialisable. Le volume des constructions futures ne peut être déterminé qu en fonction de ce suivi qualitatif du parc. Les bureaux construits avant 1985 sont inadaptés par rapport aux attentes des utilisateurs d aujourd hui. Leur taille, leur morphologie, leur niveau de prestations, leur localisation sont désormais inadaptés à la nature de la demande d entreprises dont les besoins ont évolué. Dans un contexte général d arrêt de l extension urbaine, il n y a donc plus aujourd hui d autre choix que le renouvellement et le remplacement d un parc devenu obsolète. Dans les friches tertiaires que nous rencontrons aujourd hui, nous distinguons des immeubles de bureaux accessibles par des moyens de transports collectifs et ceux qui le sont par le transport individuel (voiture, motos, ) L ouverture de l espace dans les nouveaux immeubles de bureaux Depuis la reprise de la construction à partir de 1998, l espace de bureaux obéit à deux caractéristiques principales : l ouverture et l optimisation de l espace. En premier lieu, l objectif généralisé de la spécialisation flexible du système productif propre au post-fordisme redessine les contours spatiaux des entreprises. Management par projets, association entre firmes de tailles diverses, stratégies du reengineering, recours à l outsourcing, relations des entreprises à l international tout concourt à l ouverture de l entreprise au monde extérieur et à la remise en cause de son enfermement dans une organisation dite scientifique du travail (Thuderoz, 1998). Ces évolutions managériales impliquent une adaptation de l espace à des formes d associations plus mouvantes et de tailles variables. Ces différentes contraintes vont conduire les producteurs à formuler des propositions en termes d «ouverture» maximale de l espace. L open-space correspond à de grands plateaux libres permettant une reconversion fréquente des aménagements. Contrairement aux «bureaux paysagers», les bureaux en open-space sont davantage qu un «plan libre» ou qu un «plateau banalisé». Ils sont destinés à atténuer les affectations statutaires des espaces de travail, au profit d une allocation spatiale accordée selon des critères d autonomie et d interaction. L optimisation de l espace dans les nouveaux immeubles de bureaux La simplicité de l espace rime avec son optimisation. Le modèle d organisation idéal des firmes des années 1990 est «l entreprise maigre» (Boltanski, 1999). Le noyau dur de l organisation, le siège social, doit se concentrer au maximum. Cette «fonte des sièges sociaux», qui correspond à un mouvement massif en Europe, a pu être obtenue à partir de différentes stratégies : la réduction de la surface allouée par personne, un jeu sur les temporalités des usages du travail en entreprise et l externalisation des fonctions non stratégiques de l entreprise (back-office). L espace en lui-même n intéresse pas directement les firmes, sauf quelques-unes d entre elles qui se servent de l architecture comme image de marque. 20

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