LE PROFESSIONNEL - THE PROFESSIONAL

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1 Qu avons nous appris? SOMMAIRE : CHANGEMENTS À LA LOI sur le COURTAGE IMMOBILIER 1. Certificats : 2. Exemptions pour les courtiers immobiliers qui peuvent exécuter une transaction immobilière vendre / acheter ou louer pour quelqu un d autre pour une commission. 3. Les courtiers immobiliers ne peuvent toujours pas effectuer la vente d actions d une compagnie sauf si l intention est de vendre la bâtisse et que les actifs ont été convertis en actions pendant la transaction. 4. Comptes en fidéicommis 5. Le Syndic 6. Les inspections de bâtiment 7. Le dépôt 8. Les formulaires 9. Les photos sur les cartes d affaires/sites Web, etc. 10. La représentation des deux parties vendeur et acheteur 11. L information sur les montants de commission Conférencière invitée : Maître Katia Larose What did we learn? SUMMARY: CHANGES TO THE BROKERAGE ACT 1. Certificates: 2. Exemptions except for Real Estate Brokers who can carry out a real estate transaction sell / buy or rent for somebody else for commission payment. 3. Real Estate Brokers can still not carry out the sale of shares of a company. Only if the intention is to sell the building but the assets were converted onto shares during the transaction. 4. Trust accounts 5. Syndic 6. Building inspections 7. Deposit 8. Forms 9. Pictures on business cards/ websites etc. 10. When representing both seller and buyer 11. Information re : commission amounts Guest speaker: Maitre Katia Larose. 1

2 SOMMAIRE : CHANGEMENTS À LA LOI sur le COURTAGE IMMOBILIER SUMMARY: CHANGES TO THE BROKERAGE ACT 18 mois de transition à partir de l entrée en vigueur de la nouvelle loi. ACAIQ deviendra l OACIQ 18 months of transition from the date when the new law is in force. ACAIQ will be OACIQ 1. Certificats : ANCIEN Courtier immobilier agréé deviendra Agence immobilière ANCIEN Agent immobilier affilié deviendra Courtier immobilier Détenue par le courtier à 90 % minimum. Peu importe les opérations de cette compagnie car l arrangement est fait exprès pour les taxes. 1. Certificates: OLD Chartered Real Estate Broker will be Real Estate Agency OLD Affiliated real estate agent will be called Real Estate Broker Payment can be done to a numbered company owned minimum 90% by the broker. Operations of this company do not matter since the arrangement is only for tax purposes. Une supervision de 3 ans par le directeur d une agence. Tous les contrats : courtage, offres, etc. devront être revus. Supervision 3 years with an agency by a director: All contracts brokerage contract, offers etc. need to be reviewed. Après 3 ans de supervision dans une agence, le courtier peut travailler sous son propre nom «Jim Smith courtier». Ne peut engager d autres agents. Doit annoncer sous son propre nom + responsabilité. Can work under your own name Jim Smith Broker after 3 years supervision working for an Agency. Can not employ other agents. Need to advertize under your own name + responsibility. Il peut travailler dans le domaine résidentiel, commercial et/ou hypothécaire DROIT ACQUIS. Can work in residential, commercial and/or mortgage ACQUIRED RIGHT. Éducation supplémentaire pour devenir un agent agréé avec employés Additional education to become a chartered agent with employees: 2

3 ANCIEN Un agent agréé deviendra un courtier immobilier OLD Chartered agent will be called Real Estate Broker Le paiement peut s effectuer auprès d une société à numéro détenue par le courtier à 90 % minimum. Peut travailler sous son propre nom «Agence Jim Smith ou courtier» sur le champ. Peut engager d autres agents (aucun changement avec le système actuel). Payment can be done to a numbered company owned minimum 90% by the broker Can work under your own name Jim Smith Agency or Broker right away. Can employ other agents. (No change from current system) Seulement une assurance Erreurs et Omission pour le courtier et non la compagnie. Seulement une licence OCAIQ/permis de la CIGM pour le courtier et non la compagnie. Only one Errors and Omission insurance for the broker not the company. Only one OCAIQ license/gmreb permit for the broker not for the company. NOUVEAU Courtier Immobilier le paiement peut s effectuer auprès d une société à numé détenue par le courtier à 90 % minimum. Peut importe les opérations de cette compagnie car l arrangement est fait exprès pour les taxes. NEW Real Estate Broker Payment can be done to a numbered company owned minimum 90% by the broker. Operations of this company do not matter since the arrangement is only for tax purposes. Une supervision de 3 ans par le directeur d une agence. Tous les contrats : courtage, offres, etc. devront être revus. Supervision 3 years with and an agency by a director: All contracts brokerage contract, offers etc. need to be reviewed. Après 3 ans de supervision dans une agence, le courtier peut travailler sous son propre nom «Jim Smith courtier». Ne peut engager d autres agents. Doit se spécialiser dans le domaine résidentiel (résidentiel jusqu à 5 unités), commercial (plus de 5 unités et industriel) et/ou hypothécaire. Can work under your own name Jim Smith Broker or Agency after 3 years supervision working for an Agency. Can not employ other agents. Need to specialize in residential (residential up to 5 units), commercial (over 5 unites and industrial) and/or mortgage. 3

4 2. Exemptions pour les courtiers immobiliers qui peuvent exécuter une transaction immobilière vendre / acheter ou louer pour quelqu un d autre pour une commission. 2. Exemptions except for Real Estate Brokers who can carry out a real estate transaction sell / buy or rent for somebody else for commission payment. Conseil d administration/membres ou directeur/concierge de complexe de copropriétés une compagnie peut vendre ses propres unités ou d autres unités d une co-propriété. Board of Directors/members or manager/janitor for condo complex - company can sell their own units or any other unit in a co-propriete. Des compagnies d administration immobilière peuvent vendre des unités et s occuper des baux pour leur clientèle. Real Estate Management companies can sell units and handle the leases for their clients L épouse, l époux, les parents, enfants, frères ou sœurs du propriétaire. The wife, husband, parents, kids, siblings of owner. 3. Les courtiers immobiliers ne peuvent toujours pas effectuer la vente d actions d une compagnie sauf si l intention est de vendre la bâtisse et que les actifs ont été convertis en actions pendant la transaction. 4. Comptes en fidéicommis toujours valide aucun changement Le courtier est maintenant responsable pour les dépôts individuels si l Agence fait faillite. Le fonds de financement de l OACIQ couvrira une FRAUDE pour un montant n excédant pas $ par transaction. Un compte en fidéicommis est un choix sera obligatoire dans le futur. 3. Real Estate Brokers can still not carry out the sale of shares of a company. Only if the intention is to sell the building but the assets were converted onto shares during the transaction. 4. Trust accounts Still valid no change. The broker is now responsible for the individual deposit if the Agency goes bankrupt. The OACIQ Organization s financing fund will cover FRAUD only to an amount of $30,000/transaction. Voluntarily to have a trust account will be an obligation in the future 4

5 L OACIQ aura un accès direct au compte en fidéicommis d une Agence. aura tous les droits d obtenir toute l information sur une transaction dans le compte peut saisir les fonds sans consultation peut changer les signataires de ce compte sans consultation OACIQ will have direct access to an Agency s trust account o Has full right to get all information on transactions in the account o Can seize the funds with out consultation o Can change signatories for the account with out consultation 5. Le Syndic MAINTENANT le public dépose une o oui, plainte valide comité de discipline o non dossier fermé 5. Syndic NOW the public file a complaint - disciplinary committee o No case closed. NOUVEAU le public dépose une o oui, plainte valide comité de discipline o non, option d un second appel MAINTENANT le public dépose une o oui, plainte valide comité disciplinaire enquête si coupable, décision infraction (suspension du certificat ou pénalité monétaire) peut faire appel aux tribunaux du Québec qui exécutera la décision. o Pendant ce temps, le courtier continuera de travailler car ces procédures peuvent prendre jusqu à 2 ans. NOUVEAU le public dépose une NEW the public file a complaint - disciplinary committee o No option for a 2 nd appeal NOW the public file a complaint - disciplinary committee investigation decision if guilty infraction (certificate suspension or monetary penalty can be appealed to Quebec Courts which will execute the decision. o During this time the Broker can continue working since these proceedings can take up to 2 years. NEW the public file a complaint - 5

6 o oui, plainte valide comité disciplinaire possibilité de suspension du permis sur le champ si «la sécurité publique est menacée» enquête décision si coupable infraction (suspension du certificat ou pénalité monétaire) ne PEUT PLUS faire appel aux tribunaux du Québec. o Comme le permis peut être suspendu sur le champ, le courtier pourrait se trouver sans permis pour plus de 2 ans. 6. Les inspections de bâtiment Le courtier sera obligé de TOUJOURS recommander qu une inspection de bâtiment soit effectuée. L inspecteur de bâtiment doit posséder une assurance. Si l acheteur décline le droit d avoir une inspection, cette décision doit être rédigée et signée par l acheteur. 5.1 «l acheteur reconnaît avoir été informé de son droit d avoir une inspection de bâtiment et qu il a refusé ce droit». 7. Le dépôt Le courtier sera obligé de TOUJOURS recommander qu un dépôt soit remis lors de la présentation d une offre d achat. Si le droit de remettre un dépôt est refusé, cette décision doit être rédigée et signée par l acheteur. disciplinary committee license can be suspended right away if the public s security is threatened investigation decision if guilty infraction (certificate suspension or monetary penalty can NO LONGER be appealed to Quebec Courts. o Since the permit might be suspended right away the Broker can potentially be without a permit for over 2 years. 6. Building inspections The broker will have the obligation to ALWAYS recommend that a building inspection be done. The building inspector must have insurance. If the right to a building inspection is declined by the buyer a mention of this need to be documented and signed off by the buyer. 5.1 The buyer acknowledges to have been informed of the right to have a building inspection but has declined this right. 7. Deposit The broker will have the obligation to ALWAYS recommend that a deposit be paid when making an offer. If the right to pay a deposit is declined by the buyer a mention of this need to be documented and signed off by the buyer. 6

7 5.1 «l acheteur reconnaît avoir été informé de son droit de remettre un dépôt et qu il a refusé ce droit». 8. Les formulaires Les vieux formulaires de l ACAIQ peuvent être utilisés 18 mois après l entrée en vigueur de la nouvelle loi. 9. Les photos sur les cartes d affaires/sites Web, etc. Les photos doivent être renouvelées tous les 3 ans. 10. La représentation des deux parties vendeur et acheteur L acheteur doit être informé que l agent représente le vendeur surtout et avant tout. 5.1 The buyer acknowledges to have been informed of the right to give a deposit but has declined this right. 8. Forms The old ACAIQ forms can be used for the next 18 months after the new rules are in force 9. Pictures on business cards/ websites etc. Pictures can not be older than 3 years. 10 When representing both seller and buyer The buyer needs to be informed that the agent represents the seller first and foremost. 11. L information sur les montants de commission Le courtier est tenu d informer les acheteurs du montant de la commission à être payée si l offre est acceptée au moment où elle est présentée. Si on utilise un contrat de l acheteur, la même règle s applique. 11 Information re commission amounts The broker is obligated to inform sellers of the amounts of commission to be earned if the offer goes through at the time the offer is presented. When using a buyers contract the same rules apply. 7

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