Mise en chantier et réalisation des projets de logement: Délais de mise en œuvre et propositions d amélioration des processus

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1 Union des Villes et Communes de Wallonie asbl Mise en chantier et réalisation des projets de logement: Délais de mise en œuvre et propositions d amélioration des processus Avis du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service public de l Union des Villes et Communes de Wallonie Le contexte Le Ministre en charge du logement, Monsieur Jean-Marc NOLLET, a chargé la Société wallonne du Logement de présenter un rapport afin d améliorer les processus de mise en chantier et de réalisation des projets de logement, dont le délai moyen est estimé à 5 ans, et considérés par le Ministre comme beaucoup trop longs. Ce rapport, qui devra être réalisé en collaboration avec la Direction du Logement du Service public de Wallonie et avec l Union des Villes et Communes de Wallonie, et pour lequel une réunion de travail a été organisée le 5 mars 2010 à la Société wallonne du Logement, doit contenir un descriptif précis des étapes, délais et des éléments d ordre juridique, administratif ou pratique, interne ou externe au secteur du logement, entravant ou ralentissant le processus. Il doit également contenir des propositions visant à réduire concrètement et de manière significative les délais. L objectif de la présente note est d alimenter la réflexion de la Société wallonne du Logement et d interpeller le Ministre sur la situation vécue par les sociétés de logement de service public dans le cadre de la mise en chantier et de la réalisation des projets de logement. L évolution du volume de chantiers dans les sociétés de logement de service public Depuis 2002, le volume d activités des sociétés de logement de service public est en augmentation croissante, singulièrement dans le cadre de la mise en œuvre du programme exceptionnel d investissement. Le volume de marchés gérés par les sociétés a, en 5 ans, augmenté de près de 200 % (en montants des marchés approuvés). Source : rapport d activités SWL (2008)

2 Cette augmentation du volume de marchés traités s est réalisée, au sein des sociétés de logement de service public, sans nécessaire accroissement des moyens humains et techniques indispensables au suivi administratif et technique, et à la surveillance des chantiers, faute de moyens spécifiques alloués aux sociétés et dans le respect de l équilibre financier recherché par les sociétés. Cette croissance des activités, conjuguée à divers autres facteurs liés à la complexification du processus de programmation et de planification et à la multiplication des acteurs intervenants sur chantiers, ont sans nul doute occasionné une augmentation de certains délais. Toutefois, les sociétés de logement de service public ont mis en œuvre certains mécanismes de suivi de processus et de gestion concomitante de dossiers, afin de faire face d'une part à cette augmentation de l activité et d'autre part aux étapes obligatoires inhérentes à un projet, comme par exemple la délégation de la maitrise d ouvrage. En outre, il ne faut pas perdre de vue la recherche permanente, au sein des sociétés de logement de service public, de la qualité des projets qui sont mis en œuvre. De plus, cette croissance des activités ne doit pas occulter certaines lourdeurs réelles et aléas sur lesquels des améliorations notables en termes de réduction des délais de mise en œuvre, peuvent être recherchées. Les délais minimum de mise en chantier La réalisation d un projet de logement est soumise à un ensemble de procédures spécifiques légalement déterminées, qui sont en l état actuel des textes, incontournables. En outre, les projets et leur évolution doivent pouvoir être sereinement préparés, avec les acteurs prenant part au dossier (SLSP, communes, administration de l urbanisme, locataires et citoyens (enquêtes publiques), ). La réalisation d un projet de construction de logement peut être schématisée comme suit, en jours calendriers, et ce selon le calendrier moyen établi dans les sociétés: Phase Etape Délai (délai cumulé) 0. début du processus 0. Notification des programmes par la SWL (jour 0) 1. Désignation auteur de 1.1. Rédaction du cahier spécial des charges 30 j. (jour 30) projet /coordinateursécurité/gestionnaire (architecte, coordinateur-sécurité, chantier/maitre de de gestionnaire de chantier, et/ou maitre de l ouvrage) procédures concomitantes l ouvrage: 1.1. Approbation du CSC par le CA de la 1 à 30 j. Entre 171 et 237 jours SLSP 1.3. Publication avis de marché et réception des offres (selon type de publicité : négocié : 15j., appel d offres : 36 j., appel d offres européen 52 j.) 1.4. Analyse des offres (analyse, interrogation soumissionnaire, rédaction rapport d attribution) et approbation par le CA de la SLSP (liste des candidats pour la procédure (jour 31 à 60) 15 j. 36 j. 52 j. (jour 46 à 112) 60 j. (jour 106 à 172)

3 1. Acquisition de droits réels : Entre 241 et 270 jours Procédure concomitante à la phase 1 ou préalable 2. Elaboration de l avantprojet : Entre 76 et 125 jours 4. Permis d urbanisme : 175 jours Procédure concomitante à la phase 4 4. Dossier d exécution : Entre 281 et 362 jours négocié et attribution) 1.5. Approbation par la SWL (tutelle MP, tutelle financière et tutelle technique) 1.6. Désignation de l auteur de projet et information aux soumissionnaires (en ce compris stand-still) 1.1. Rédaction du compromis/de la convention de vente/d acquisition 1.2. Approbation de la convention par le CA de la SLSP 1.3. Approbation par la SWL (tutelle patrimoine) 45 j. (jour 151 à 217) 20 j. (jour 171 à 237) 90 j. (jour 90) 1 à 30 j. (jour 91 à 120) 45 j. (jour 136 à 165) 1.4. Etablissement du projet d acte 90 j. (jour 226 à 255) 1.5. Signature de l acte 15 j. (jour 241 à 270) 1.6. Désignation de l auteur de projet (jour 0) 2.1. Etude de faisabilité, relevés de terrain Procédure concomitante à la phase Etablissement d un avant-projet (esquisse le cas échéant, avant-projet, présentation aux services, estimation) selon délais définis dans le CSC 10 j. (jour 0) 30 à 50 j. (jour 30 à 50) 2.3. Avis consultatif du CCLP 30 j. (jour 30 à Procédure concomitante à la phase ) 2.4. Approbation avant-projet par CA de la 1 à 30 j. (jour 31 à SLSP 80) 2.5. Approbation avant-projet par la SWL 45 j. (jour 76 à (tutelle technique) 125) 4.1. Préparation du dossier de permis (récolte 30 j. (jour 30) des documents, reproduction, ) 4.2. Dépôt à l administration et réception 15 j. (jour 45) accusé de réception 4.3. Notification permis d urbanisme 130 j. (jour 175) 4.1. Réalisation du dossier d adjudication 90 j. (jour 60) (dont cahier spécial des charges d exécution) 4.2. Approbation par le CA de la SLSP 1 à 30 j. (jour 61 à 90) 4.3. Approbation par la SWL (tutelle MP) 45 j. (jour 106 à 135) 4.4. Publication avis de marché et réception 15 j. des offres (selon type de publicité : négocié : 36 j. 15j., appel d offres : 36 j., appel d offres 52 j. européen 52 j.) (jour 121 à 187)

4 4.5. Analyse des offres (analyse, interrogation soumissionnaire, rédaction rapport d attribution) et approbation du CA de la SLSP 50 j (jour 171 à 237) 4.6. Approbation par la SWL 45 j. (jour 216 à 282) 4.7. Désignation de l adjudicataire et 20 j. (jour 236 à information aux soumissionnaires (y compris 302) stand-still) 4.8. Lettre de commande 45 j. à 60 j. (jour 281 à 362) 5. Chantier 500 j. 6. Mise en location 30 j. Un délai compris entre 528 et 724 jours, soit de 18 à 24 mois est donc nécessaire, au minimum, entre la notification du programme de construction par la SWL et le début du chantier. Seize mois complémentaires sont en moyenne nécessaires pour assurer la réalisation du chantier. Cette situation reste théorique et ne prend pas en considération les éventuels délais complémentaires nécessaires pour les dossiers spécifiques ou les retards pris à certains moments des processus. Ces délais restent une moyenne, et sont, déjà aujourd hui, réduits au sein des sociétés de logement de service public, en fonction des situations, par des délégations ou certaines modalités de fonctionnement propres à chaque société. Les aléas de la mise en chantier Plus de trois ans sont donc nécessaires en moyenne pour faire aboutir un dossier de construction de logement. Les délais observés sont toutefois généralement plus longs, parfois seulement de quelques mois, parfois d un an ou plus. Un ensemble d aléas surviennent donc pour aboutir à la situation telle qu observée. Plusieurs types d aléas ou de retards peuvent en effet être pointés: - Retards liés au projet: qualité des fiches d ancrage; - Retards liés à certaines composantes du chantier: découverte de sols pollués ou de patrimoine; - Retards liés à certaines procédures particulières: o En matière de marchés publics: absence de soumissionnaire ou qualité insuffisante des offres; recours sur décisions d attribution, o En matière d urbanisme: refus de permis d urbanisme, avis défavorable d instances consultatives (CCATM notamment), dérogation ou changement d affectations nécessaires (modifications de plan de secteur, PCA, ); o Au niveau du chantier: retards, dans le chef des impétrants, au niveau du raccordement et de la mise à disposition des énergies, mise en œuvre préalable de l équipement de la voirie ou de la voirie; - Retards liés au non-respect de certains délais de tutelle;

5 - Retards liés à la faible qualité et à la méconnaissance du secteur par certains acteurs, notamment en matière d auteur de projet. Des améliorations possibles aux procédures Les pistes d amélioration de la procédure et de réduction du délai de mise en chantier des programmes de construction de logement sont de plusieurs ordres. Tout d abord, la multiplicité des tutelles exercées par la Société wallonne du Logement (tutelle financière, tutelle technique et tutelle en matière de marché public) pourrait utilement être améliorée et devenir un appui aux sociétés de logement de service public, par un renforcement, voire un remplacement de celles-ci, par un accompagnement, en cours de processus, de la société. Un facilitateur, issu de la SWL, et associé à chaque projet, assurant son suivi et sa validation, en termes de processus, au sein de la Société wallonne du Logement serait à même de supprimer les 6 soumissions du dossier à la tutelle en cours de processus. En ce qui concerne la préparation du dossier, dans ses aspects qualitatifs, une piste semblerait être d assurer l établissement de l avant-projet en amont de la sélection des dossiers d ancrage par le Ministre. En effet, en assurant l établissement d avant-projets (ou d'esquisses) de qualité, en amont du programme d ancrage, les délais de réalisation seraient grandement réduits, au profit de la qualité des projets sélectionnés par le Ministre, en ce compris en termes de connaissance des coûts de réalisation. Un système similaire à celui existant dans le cadre des partenariats publics-privés, un cadre et un financement des études préalables et de l auteur de projet pour l établissement de l avant-projet, voire de l avantprojet, pourraient utilement être mis en place. Un renforcement du cadre des sociétés de logement de service public en fonction du volume de projets pourrait également être envisagé. Une mutualisation des ressources entre sociétés de logement pourrait utilement permettre d assurer une meilleure gestion concomitante des dossiers de construction de logement. De plus, une réunion plénière d avant-projet, à caractère contraignant pour l ensemble des acteurs concernés, pourrait utilement intervenir dans le cadre de l établissement de l avantprojet. Cette réunion plénière, rassemblant les acteurs incontournables comme l administration de l urbanisme et du logement, la SWL, les impétrants, la commune et la société de logement, serait à même de permettre d éviter certains délais et retards lors de la délivrance du permis d urbanisme ou lors de l exécution du chantier. En outre, en ce qui concerne les délais proprement dits, certaines catégories de dossiers nécessitent, dès leur commencement, des délais plus longs que ceux actuellement prévus. Il pourrait être envisagé, pour ceux-ci, de prévoir un délai adapté, négocié et justifié, permettant d assurer une meilleure adéquation entre les délais impartis et les délais effectifs de réalisation. Ainsi, les dossiers impliquant des considérations patrimoniales, ou situés en périmètres particuliers (SAR, SAED) pourraient être concernés par ce délai initialement adapté. Il n y a, en effet, pour ce type de retard, par de retard d exécution à proprement parler, mais simplement un ensemble de processus et de procédures complémentaires, initialement connus, qui interviennent.

6 Enfin, un agrément des auteurs de projets pourrait utilement améliorer la réalisation de l avant-projet et son exécution. Michel DEFFET Vice-Président du Comité permanent Robert MEUREAU Président du Comité permanent