DOSSIER DE PRESSE. L ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D ILE-DE-FRANCE à ATHIS-MONS. La qualité sociale et environnementale

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1 . DOSSIER DE PRESSE L ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D ILE-DE-FRANCE à ATHIS-MONS La qualité sociale et environnementale Un nouveau programme de 200 logements avec EXPANSIEL Contact EPF Ile-de-France Christophe Bénavidès cbenavides@epfif.fr Tél :

2 COMMUNIQUE DE PRESSE L Etablissement Public Foncier d Ile-de-France à Athis-Mons : 200 logements durables favorisant la mixité sociale à Athis- Mons avec EXPANSIEL La commune d Athis-Mons et l EPF Ile-de-France viennent de retenir après une consultation d opérateurs, le groupe immobilier EXPANSIEL pour réaliser une opération de 200 logements. Le programme, sur une ancienne friche industrielle acquise et requalifiée par l EPF Ilede-France, comporte : 60 logements locatifs sociaux 40 accessions à prix maitrisé en «PASS-FONCIER» Une centaine de logements combinant location-accession, accession et locatif. Ainsi qu un équipement public et un parc public Ce nouveau quartier sera réalisé dans l esprit du Grenelle de l Environnement : totalité des logements en Bâtiment Basse Consommation (BBC), objectif zéro rejet, matériaux naturels. Pour la mairie d Athis-Mons : «Nous transformons ainsi une friche industrielle en un programme durable, et diversifié permettant de répondre à l ensemble du parcours résidentiels et de la demande.» Pour le groupe Expansiel : «La concurrence entre les constructeurs ne portait pas sur le prix, fixé à l avance, mais sur la qualité. Cela a permis d éviter les enchères et de concentrer nos efforts sur la performance et la qualité des logements offerts : la même qualité pour tous, propriétaires comme locataires, en social comme en libre.» Pour l EPF Ile-de-France : «Cette opération importante marque la montée en régime de notre activité qui débouche sur des projets concrets. La démarche elle-même est emblématique de ce que nous préconisons pour régler les problèmes de logement : travailler en amont, et en confiance avec les collectivités, pour mieux maitriser les coûts fonciers et enrayer la spéculation. Ainsi, nous pouvons promouvoir, même en période de crise, des opérations de logement qui ne sacrifient ni l objectif social de mixité, ni l objectif environnemental du développement durable». «Nous aurions pu céder ce terrain plus cher ou le mettre aux enchères, mais nous avons choisi de fixer le prix et de faire jouer la concurrence sur la qualité environnementale et sociale du projet». Il est donc possible et indispensable d avoir une alternative au «tout-scellier».

3 SOMMAIRE Contexte Fiche technique 1 : une démarche exemplaire Pas d enchères, mais une compétition portant sur la qualité sociale et environnementale Fiche technique 2 : l ingénierie du projet Fiche technique 3 : le résultat un quartier de 200 logements durable : la qualité sociale et environnementale Plans Perspective

4 CONTEXTE En 2004, le groupe Danone cesse ses activités à Athis-Mons laissant un site industriel de 2,8 hectares vacant. Les différentes propositions de rachat ne tenant compte ni des enjeux, ni de l environnement du site conduisent la commune à se tourner vers l Etablissement Public Foncier Ile-de-France nouvellement crée afin de permettre la reconversion de ce lieu en un nouveau quartier durable et diversifié, tout en évitant les effets de la spéculation foncière. Afin d impulser le développement de ce projet, la commune d Athis-Mons et l EPFIF ont donc signé le 29 mai 2007 une convention d intervention foncière chargeant l EPFIF d assurer le portage et la requalification du site et d accompagner la définition d un projet répondant au mieux aux attentes de la ville, de l agglomération et des habitants. Avec le choix très récent du projet précis et de son opérateur, le processus engagé en 2007 franchit une étape majeure. La manière de traiter ce sujet est très significative de la démarche que propose l EPFIF aux collectivités partenaires.

5 Fiche 1 : une démarche exemplaire : pas d enchères, mais une compétition portant sur la qualité sociale et environnementale L un des objectifs de l action de l EPFIF est de soustraire les fonciers aux mécanismes de la concurrence financière et des enchères, et donc à un renchérissement au détriment de la qualité du projet, et de la maitrise des prix de vente des logements. Ce principe s applique également lors de la revente des fonciers. Conformément aux règles d intervention de l EPFIF, la consultation des opérateurs a donc porté uniquement sur la qualité du projet, le prix de vente étant fixé par avance. Une revente à prix coûtant, fixé dans le cadre de la consultation : L EPFIF revend le terrain au prix de revient à savoir : le coût d acquisition du terrain augmenté des dépenses engagées par l EPFIF (travaux de démolitions, frais d études, taxes etc.). Cela correspond à un portage gratuit puisque ne sont pas répercutés ni d éventuels frais financiers, ni frais internes ou rémunération de l EPFIF Le développement durable comme horizon Les critères d évaluation ont été élaborés conjointement par l EPFIF et la commune. Ils ont porté sur : La qualité architecturale et urbaine du projet (Respect des prescriptions formulées par l architecte urbaniste, écriture architecturale, matériaux, qualité paysagère) L approche environnementale (gestion de l eau, gestion de l énergie, qualité de l air, chantier vert) La qualité de gestion du logement locatif social (présence d un gardien, proximité de l unité de gestion etc.) La diversité du programme : locatif social, accession, accession sociale), typologies et la taille des logements nécessite de proposer des logements familiaux La maitrise des prix de vente des logements, avec un point significatif en accession sociale ou maitrisés.

6 Des groupements promoteur-bailleur social-architecte Afin que les réponses soient cohérentes et diversifiées (locatif social, accession libre, accession sociale) le parti a été pris de s adresser à des groupements associant un promoteur et un bailleur social, ainsi que des architectes, bureaux d étude, paysagiste, etc Trois équipes ont été ainsi constituées pour répondre à la consultation : - Arcade / Bouygues Immobilier / Christophe Chaplain architecte / DMS Architecture / Laurence Jouhaud paysagiste / Qualiconsult BE environnement - Logial-OPH / Groupe GAMBETTA / Agence Christian Girat architecte / Agence française du paysage / EVA BET VRD / Cardonnel ingénierie BET technique et HQE. - Valophis SAREPA/ Expansiel Promotion (appartenant tout deux au GIE Expansiel) / Gera architecte / Géranium BE environnement / Savart paysage / Infra Services infrastructures-gestion de l eau

7 Fiche 2 : l ingénierie du projet - Le foncier a été maitrisé rapidement par l EPFIF (3 ème trimestre 2007). - Sa mission ne s est bien sûr pas arrêté là, elle a consisté ensuite, outre les études et la requalification techniques du foncier, à conseiller la collectivité pour l élaboration de son projet. C est en effet à celle-ci de définir ce projet, l EPFIF n étant pas aménageur. L Accompagnement dans la définition du projet En premier lieu, la définition du programme : Des études de capacité ont permis de déterminer la réceptivité du site en termes de surfaces constructibles (SHON et nombre de logements) tout en respectant des gabarits et une densité cohérents par rapport à l environnement. La pertinence d un programme d activités a été testée : contenu et montage (portage public ou privé? hôtel d activité? pépinière? etc.). L EPFIF a cofinancé l étude de faisabilité économique pilotée par la Communauté d Agglomération. Parallèlement, afin de préciser l avenir du bâtiment (dit «B1») voué à priori à accueillir cette activité éventuelle, l EPFIF a engagé une étude de structure afin de vérifier si la reconversion était possible et de comparer les coûts de réhabilitation et de démolition reconstruction. Ces études ont établi que la localisation du site se prêtait mal au développement d une offre d activité autre qu un ou deux commerces. La modification du droit des sols : Les études de capacité réalisées ont également permis de définir le type de règlement adapté à la zone. Le principe d une extension du zonage limitrophe (zone UA dédiée aux tissus mixtes à dominante de logement) a été retenu par le comité de pilotage rassemblant les élus, les services de la ville et de l agglomération, la DDU et l EPFIF. La gestion des contraintes : Le terrain étant concerné par un plan de prévention des risques d inondation, la réalisation d une opération de logements était liée au respect de règles d implantation et de principes constructifs résultant d un travail partenarial étroit avec les services concernés (DDEA, urbanisme, etc..).un travail précis et poussé a été réalisé quant à l implantation des bâtiments.

8 Les exigences du projet urbain et architectural : Un architecte urbaniste (agence «Dialogues Urbains) a été missionné afin de proposer un principe de composition urbaine et de silhouette des bâtiments. Des préconisations urbanistiques et architecturales ont ainsi pu être incorporées au cahier des charges de consultation des groupements d opérateurs. «Conscients que le site n avait pas finalité à s insérer, même à moyen terme, dans un contexte très urbain, nous avons pris le parti d opter pour un scenario qui consiste à donner aux futures opérations et aux aménagements un caractère résidentiel. Aidés en cela par le PPRI qui fixe le premier niveau habitable au-dessus du terrain naturel et par le PLU qui limite la hauteur des bâtiments à 15m au dessus du sol, nous avons opté pour un principe de petits immeubles sur pilotis d un maximum de 30 logements. L idée finale de ce scénario est de privilégier la création d une environnement paysager et arboré en jouant de surcroit sur le décollement des bâtiments créant alors des transparences et installant d une certaine manière les immeubles dans un paysage à créer». Dialogues urbains - extrait du cahier des préconisations urbanistiques et architecturales Un équipement public sur le site : l hôtel communautaire et les services de la ville L un des bâtiments du site, non récupérable pour du logement a été recédé à la ville et l agglomération pour être réhabilité et reconverti en équipement public. A partir de juin 2010, il accueillera le nouvel hôtel communautaire de l agglomération des Portes de l Essonne. La requalification foncière Parallèlement au montage du projet, l EPFIF a travaillé en temps masqué afin de démolir et désamianter les constructions existantes (démarrage des travaux octobre 2009). Ses services techniques ont suivi, en lien avec l ancien exploitant, la mise en œuvre des travaux de dépollution et des analyses de sols demandés par la DRIRE dans le cadre de la déclaration de cessation d activité.

9 Fiche 3 : Le résultat Un quartier de 200 logements durables : la qualité sociale et environnementale A l issue de la consultation et en fonction des critères d analyse, c est le groupe Expansiel qui a été retenu par le jury présidé par le maire d Athis-Mons. Une offre de logement diversifiée et des prix de vente maîtrisés : une alternative au «tout SCELLIER» Le programme retenu porte sur près de 200 logements dont : - 60 logements locatifs sociaux, soit 30 % du programme, conformément aux règles d intervention de l EPFIF - 40 logements en accession sociale, soit 20 % du programme, selon le dispositif du pass-foncier commercialisé à un prix de vente moyen de /m² avant subvention de la collectivité (4 000 à par logement) - Près de 100 logements en accession soit sociale selon le mécanisme du PSLA avec une TVA à 5,5 % et un prix de vente de /m², soit libre avec une TVA à 19,6 % et un prix de vente de /m², soit le cas échéant en investissement locatif Si l investissement locatif (régime «Scellier notamment» n est pas exclu, une attention particulière a été apportée à en limiter le volume pour ne pas exclure l accession sociale mais aussi à empêcher la concentration : pas de bâtiment «tout investisseur», germe de copropriété difficile à terme. L implantation d un ou deux commerces est également prévue sur le site du futur quartier. Un haut niveau de performance environnementale : 4 points essentiels 1. La performance énergétique : la totalité de l opération sera réalisée en bâtiment basse consommation (50 kw/m²/an) soit une réduction des consommations de 30 % par rapport à la réglementation. Outre le gaz, l énergie solaire sera utilisée comme source d énergie, notamment pour le chauffe-eau. 2. La gestion de l eau : l objectif zéro rejet est visé, les eaux de pluies seront recyclées pour l arrosage des jardins 3. Les matériaux : seront recherchés des matériaux naturels durables et de qualité (isolation en ouate de cellulose, prohibition des peintures glycérophtaliques à l'intérieur des logements, utilisation de produits NF environnement)

10 4. Le chantier sera labélisé chantier vert (réduction des nuisances, gestion des déchets etc) Une architecture contemporaine, dynamique et variée et s inscrivant dans un véritable projet paysager «Les 6 bâtiments qui composeront cette résidence ont été implantés de manière à diversifier les vues, limiter les vis-à-vis et favoriser dans une grande mesure les appartements avec plusieurs orientations. Le projet propose ainsi de nouvelles unités de voisinage, et un rapport avec le site fondé sur le partage de l'espace. L'écriture architecturale est résolument contemporaine et diversifiée selon les bâtiments afin de renforcer l'idée d'une composition libre tout en permettant aux futurs habitants une identification aisée de chaque immeuble. Le volet paysagé a été directement inspiré par la présence de l'eau dans l'environnement proche, le projet étant situé en l'orge et la Seine. Ainsi, tout comme le parti architectural de bâtiments sur pilotis est guidé par la présence de l'eau, l'ambiance paysagère fera référence à la présence de l'eau et à ses écoulements.»

11 ATHIS-MONS : secteur d intervention de l EPF Ile-de-France

12 Une friche industrielle de 3 hectares AVANT

13 Un quartier durable : 200 logements diversifiés et basse consommation Un hôtel communautaire Un jardin public APRÈS

14 Vue sur la rue Edouard Vaillant

15 Montage du projet Acquisition du terrain : juillet 2007 La démarche : Un planning resserré Consultation juridique concernant le montage d urbanisme opérationnel : octobre 2007 Etude de faisabilité interne afin de déterminer d encadrer la programmation et déterminer le montage de l opération : novembre 2007 Modification du PLU : juin 2008 Etude de structure (AC Ingénierie) et sondages portant sur le bâtiment à priori voué à accueillir l activité afin de vérifier si la reconversion était possible et de comparer les coûts de réhabilitation et de démolition reconstruction : novembre 2008 à mars 2009 Etude de faisabilité économique portant sur le programme d activité éventuel : novembre 2008 à mars 2009 Faisabilité urbaine, étude de capacité détaillée et élaboration des prescriptions urbanistiques, architecturales et paysagères pour l ensemble du programme: février à mai 2009 Consultation des opérateurs : juin à septembre 2009 Choix du lauréat : octobre 2009 Requalification foncière : études techniques et travaux Campagnes d investigation pollution et analyses des terres (conduites par l ancien propriétaire avec appui technique de l EPFIF) : octobre 2007 à avril 2009 Etude géotechnique : mars-avril 2009 Démolitions (études et travaux) : janvier-décembre 2009