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1 Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report Q2-2014

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3 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Luxembourg Key Data Total Population (Jan. 2014): 549,700 Non-nationals: 44.5% Luxembourg-City: 107,200 Esch-sur-Alzette: 32,600 Wage-earners (June 2014): 370,180 Cross-border commuters: 162,951 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (June 2014): 7.2% Inflation rate (June 2014): 0.9% Growth rate 2013: 2.1% Growth rate forecast 2014: 2.9% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-28: 62,400 euros 25,500 euros The financial centre: over employees Banks: (June 2014) Number of banks: 150 Employees: 26,144 Countries of origin: 27 Investment funds: (May 2014) Number of UCIs: 3,900 Net assets: 2,816 bn euros PSF: (June 2014) Number of PSF: 315 Employees: 14,782 Insurance & Re-insurance: (Sept. 2013) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 238 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center Page 3

4 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Marché dynamique au premier semestre 2014 Le marché de l immobilier de bureau a été particulièrement dynamique au premier semestre 2014 au Luxembourg avec 147 transactions, soit près de 40% de plus qu il y a un an. Parallèlement, les investissements se poursuivent à un rythme élevé dans une conjoncture économique favorable. Avec m² de bureaux loués au cours du deuxième trimestre 2014, le volume des locations dépasse les m² pour le premier semestre de cette année, affichant une progression de près de 7% en un an. Ce bon résultat s explique par un contexte économique porteur. Le nombre des transactions enregistrées depuis le début de l année s élève à 147, soit un niveau très supérieur à celui observé l an dernier. La hausse frôle la barre des 40%. La superficie moyenne traitée est de 482 m², en retrait comparé à 2013 (-22,7%), signe d un marché dominé par des transactions de petite taille avec 46% des opérations inférieures à 200 m². Le taux de vacance reste bas à 5,34%. Il se stabilise autour de 5% depuis plusieurs trimestres, après avoir fortement décru depuis Ce niveau témoigne de la solidité du marché du bureau. Le Kirchberg a concentré près d un quart des locations enregistrées en m² au deuxième trimestre devant la zone de l Aéroport (15%). L analyse par secteur d activité montre que la banque et la finance trustent 39% des opérations loin devant tous les autres dont les services (13%) ou l informatique et les télécom (8%). Investissements: 2014 sera une meilleure année que 2013 Le volume des investissements engagés au cours du premier semestre atteint 391 millions d euros, soit un très bon niveau. Avec 102,6 millions d euros, le deuxième trimestre a été moins porteur que le premier. Les transactions actuellement en cours de négociation permettent de penser que pour l ensemble de l année 2014, les investissements réalisés seront supérieurs à ceux enregistrés l an passé, sachant que 2013 a été la meilleure des dix dernières années, si l on excepte2006 et Le taux de rendement prime de biens en ville continue à s éroder légèrement passant de 5,25% à 5,20% entre le premier et le deuxième trimestre. Cette contraction s explique par la rareté des surfaces disponibles. A la périphérie, le phénomène est inverse, le taux passant de 6,85 à 6,95%. En volume d investissement, l analyse géographique montre que 43% des surfaces achetées sont situées au Kirchberg et 21% en Centre-Ville, loin devant la Cloche d Or (13%) et Strassen (11%). La très bonne tenue du marché de l immobilier de bureau au Grand- Duché est confortée par un contexte économique favorable. L accentuation de la reprise économique entamée en 2013 est soulignée par le Statec, qui table pour cette année sur une croissance de 2,9%, contre 2,1% en Cette dynamique est appelée à se poursuivre les années suivantes pour atteindre 3,5 à 4%. La prudence reste cependant de mise en raison des incertitudes pesant sur les conséquences de décisions telles que la hausse de la TVA, les changements de régime de TVA sur le commerce électronique ou encore la levée du secret bancaire et la politique européenne et internationale. Page 4

5 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI A dynamic market for the first half of 2014 The office property market was particularly dynamic in Luxembourg during the first half of 2014, with a global number of transactions equating 147 altogether, and which represents a nearly 40% increase compared to just one year ago. Subsequently, thanks to a favourable economic climate, investments continue relentlessly at a very high pace. When including the m² of office property leased during the second quarter of 2014, the rental surface for the first half of the year exceeds a m² volume thus confirming an increase of almost 7% in one year. This excellent figure can be explained by a favourable economic environment. The number of recorded transactions since the beginning of the year amounted to 147, which in other words represents a much higher level than that observed last year. The increase came close to the 40% mark. The average surface area is of 482 m² which is 22.3% below It shows that the market is dominated by small size operations 46% of transactions are below 200 m². The vacancy rate remains low at 5.34%. After its sudden drop experienced in 2009, the rate has remained stable since 2012 with an approximate 5% ratio. This level reflects the strength of the office market. The Kirchberg concentrated almost a quarter of the rentals in m² registered for the second quarter ahead of the airport area (15%). The activity analysis per sector shows that banking and finance monopolize 39% of the operations well ahead of all the other sectors including services (13%) or IT and Telecom (8%). Investments: 2014 will be better than 2013 The volume of investments made in the first half reached 391 million euros, which is a very good level. With million euros spent, the second quarter was less favourable than the first. Transactions currently under negotiation suggest that for all of 2014, investments will be higher to those reported last year, knowing that 2013 was the best over the past ten years, except for 2006 and The prime yield of city property continues to erode slightly dropping from 5.25% to 5.20% between the first and second quarter. This contraction is due to the scarcity of available land. At the periphery, the phenomenon is reversed, the rate rises from 6.85 to 6.95%. In terms of investment volume, the geographical analysis shows that 43% of purchased surfaces are located in Kirchberg and 21% in the city centre, way before the Cloche d Or (13%) and Strassen (11%) areas. The office real estate market s solid performance in the Grand Duchy is supported by a favorable economic environment. The accentuation of the economic recovery that began in 2013 has been highlighted by Statec which has forecast a 2.9% growth for this year against the 2.1% witnessed in This momentum is expected to continue in the following years reaching its peak at 3.5 to 4%. However, it is important to stay cautious due to the outcome uncertainty of decisions such as VAT increase, changes with VAT rules regarding electronic business, the suspension of banking confidentiality and the euopean and international politics. Page 5

6 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q En quelques mots... Contexte général La très bonne tenue du marché de l immobilier de bureau au Grand- Duché est confortée par un contexte économique favorable. L accentuation de la reprise économique entamée en 2013 est soulignée par le Statec, qui table pour cette année sur une croissance de 2,9%, contre 2,1% en 2013 Vide locatif Le taux de vacance reste bas à 5,34%. Il se stabilise autour de 5% depuis plusieurs trimestres, après avoir fortement décru depuis Stock Le parc a poursuivi sa croissance en 2013 au rythme de 1,1% par rapport à l année passée à la même période, frôlant la barre des 3,5 millions de m². Loyers Le niveau des loyers prime atteint 540 euros par m² par an hors taxes en centreville de Luxembourg (CBD). Au kirchberg, le loyer prime s établit à 396 euros et à 336 euros à la Cloche d Or. Il est important de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du kirchberg avec un loyer prime atteignant les 420 euros par m² par an hors taxes. Prise en occupation Le volume global des transactions s élève à m² pour 2014 ( m² au deuxième trimestre). Ce résultat est en progression de 6,9 % par rapport à 2013 à la même période. Marché de l investissement Les investissements réalisés en 2014 s élèvent à 391 millions d euros pour 16 opérations dont 102,6 millions d euros au deuxième trimestre. In a few words... General context The accentuation of the economic recovery that began in 2013 has been highlighted by Statec which has forecast a 2.9% growth for this year against the 2.1% witnessed in Vacancy The vacancy stays low with a rate at 5.34%. It has stabilized around 5% since 2012 after declining in Stock Total building stock grew by 1.1% last year, reaching almost 3.49 million m². Rents Rents in Luxembourg City centre (CBD) reached 540 euros per m² per year excluding taxes. In 2013, prime rents were 396 euros on the Kirchberg and 336 euros in Cloche d Or. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents reaching 420 euros per m² per year excluding taxes. Take-up The total volume of transactions amounted to 70,896 m² in 2014 of which 37,661 m² during the second quarter. This result is an increase of 6.9% compared to the same period last year. Capital Markets Investment totalled 391 million euros in 2014 with 16 operations of which millions euros realised during the second quarter. Page 6

7 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Vide locatif - Vacancy rate Le taux de vacance reste bas à 5,34%. Il se stabilise autour de 5% depuis 2012 après avoir fortement décru depuis Ce niveau témoigne de la solidité du marché du bureau. Dans les 4 principaux quartiers d affaires le taux de vacance s établit à 3,5% en moyenne. Il est de 3,06% au Kirchberg, 3,38% au CBD, 3,32% à la Gare et 4,85% à la Cloche d Or. The vacancy rate remains low at 5.34%. After its sudden drop experienced in 2009, the rate has remained stable since 2012 with an approximate 5% ratio. This level reflects the strength of the office market. The vacancy rate in the four main business districts is 3.5% on average; 3.06% in Kirchberg; 3.38% in the CBD; 3.32% in the Station and 4.85% in the Cloche d Or. Centre-ville (city) Vacancy m² Vacancy% Kirchberg ,06% CBD ,38% Station ,32% Cloche d Or ,85% Limpertsberg ,42% Belair / Merl ,64% Hamm ,45% Kalchesbrück ,12% Ville-périphérie (city-periphery) TOTAL ,77% Airport - Findel ,25% Bertrange / Bourmicht ,96% Strassen ,09% Howald ,32% Périphérie (periphery) Taux de vacance sur prise en occupation - Vacancy rate vs take-up TOTAL ,24% Belval 785 0,84% Capellen ,23% Leudelange ,61% Munsbach ,33% Windhof ,31% Esch-sur-Alzette ,20% Contern ,24% TOTAL ,31% ,34 % x % Take-up Vacancy rate 0 2 % Q1+Q2 source: INOWAI Research % 0 Page 7

8 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Stock Le parc immobilier de bureaux franchira cette année la barre des 3,5 millions de m² au Grand-Duché m² ont été livrés au cours du premier semestre, sur un total attendu de m² pour l ensemble de l exercice The stock of office space will reach this year the 3.5 million m² mark in the Grand Duchy. 7,600 m² were delivered during the first semester of the year, out of an expected total of 134,000 m² for the entire fiscal year Stock m² Stock% Centre-ville (city) Kirchberg ,23% CBD ,34% Station ,99% Cloche d Or ,54% Limpertsberg ,43% Belair / Merl ,94% Hamm ,27% Kalchesbrück ,95% TOTAL ,69% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,91% Bertrange / Bourmicht ,35% Strassen ,32% Howald ,79% Périphérie (periphery) TOTAL ,37% Belval ,67% Capellen ,99% Leudelange ,11% Munsbach ,72% Windhof ,16% Esch-sur-Alzette ,71% Contern ,58% TOTAL ,94% Evolution du stock de bureaux - Office stock evolution x Page YTD source: INOWAI Research

9 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Loyers - Rents Les loyers sont exprimés hors taxes par an par m²! Le faible taux de vacance explique le niveau des loyers qui peuvent atteindre 540 euros au CBD. En 10 ans, les loyers moyens pour des immeubles neufs sont passés de 312 à 480 euros en centre-ville, soit une progression beaucoup plus rapide que dans les autres quartiers. Il est également intéressant de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du kirchberg avec un loyer prime pouvant atteindre les 420 euros. Rents are expressed excl. VAT per year per m²! The low vacancy rate explains why rents in CBD reached as much as 540 euros. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents often reaching 420 euros. euros an / m²/ hors TVA Evolution du niveaux des loyers - rents level evolution CBD Cloche d Or Kirchberg Ville-Périphérie Gare Périphérie CBD Gare Kirchberg Cloche d Or Ville-Périphérie Périphérie Over the last ten years, average City centre rents for new buildings have risen from 312 euros to 480 euros; a much stronger progression than in other districts source: INOWAI Research Rental bands new buildings / m² excl. VAT CBD (Central Business District) Kirchberg Station Limpertsberg Merl Belair Strassen Cloche d Or Airport Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval Contern Per month Per year source: INOWAI Research Page 9

10 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Quartiers - Districts Ville 77,69 % du stock du marché immobilier de bureaux, soit m², sont situés à Luxembourg-Ville et répartis entre autres sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre-ville (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et celui de la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 11,37 % du stock, soit m². Périphérie 10,94 % du stock, soit m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg- Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City % of the office stock (2,711,900 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery % of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery % of the office market (381,946 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH KIRCHBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BOURMICHT BELAIR LIMPERTSBERG CBD HAMM WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFEN T MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 10

11 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Prises en occupation - Take-up Avec m² de bureaux loués au cours du deuxième trimestre 2014, le volume des locations dépasse les m² pour le premier semestre de cette année, affichant une progression de près de 7% en un an. Ce bon résultat s explique par un contexte économique porteur. Le nombre des transactions enregistrées depuis le début de l année s élève à 147, soit un niveau très supérieur à celui observé l an dernier. La hausse frôle la barre des 40%. La taille moyenne des transactions diminue, à 482 m², en déclin de 22,7% comparé à l année passée à la même période. When including the m² of office property leased during the second quarter of 2014, the rental surface for the first half of the year exceeds a m² volume thus confirming an increase of almost 7% in one year. This excellent figure can be explained by a favourable economic environment. The number of recorded transactions since the beginning of the year amounted 147, which in other words represents a much higher level than that observed last year. The increase came close to the 40% mark. The average surface area is of 482 m² which is 22.3% below It shows that the market is dominated by small size operations 46% of transactions are below 200 m². Transactions 2014 >= m² Quartier Locataire Surface Kirchberg BEI m² Kirchberg Amazon EU m² Airport Deloitte m² Airport Cargolux Airlines International m² Esch-Belval Consulting & Media Services m² Station SGBT m² Other Periphery Vorsorge Lebensversicherug 1 942* m² Other Periphery Universal Investment Luxembourg 1 942* m² Bourmicht Baloise Assurance m² Airport Northern Trust m² Station FIDEURAM m² Other City Etat Luxembourgeois m² Munsbach E&Y m² Kirchberg TMF m² Capellen Lemanik SA m² Deals distribution in m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp m² m² m² m² m² m² m² 801-1,000 m² 1,001-1,500 m² 1,501-2,000 m² 2,001-2,500 m² 2,501-3,000 m² > 3,000 m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 11

12 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Marché de l investissement Le volume des investissements engagés au cours du premier semestre atteint 391 millions d euros, soit un très bon niveau. Avec 102,6 millions d euros, le deuxième trimestre a été moins porteur que le premier. Les transactions actuellement en cours de négociation permettent de penser que pour l ensemble de l année 2014, les investissements réalisés seront supérieurs à ceux enregistrés l an passé, sachant que 2013 a été la meilleure des dix dernières années, si l on excepte 2006 et Le taux de rendement de biens en ville continue à s éroder légèrement passant de 5,25% à 5,20% entre le premier et le deuxième trimestre. Cette contraction s explique par la rareté des surfaces disponibles et une demande importante. A la périphérie, le taux passe de 6,85 à 6,95%. L analyse géographique montre que 43% du volume d investissement sont concentrés au Kirchberg et 21% au CBD, loin devant la Cloche d Or (13%) et Strassen (11%). million Investment market Evolution du volume d investissement - Investment volume evolution 636 m 265 m 650 m m 480 m 500 m 345 m 433 m 504 m 774 m Q m 391 m YTD source: INOWAI Research Q m Evolution des taux de rendement prime - Prime yields evolution Yield % The volume of investments made in the first half reached 391 million euros, which is a very good level. With million euros spent, the second quarter was less favourable than the first. Transactions currently under negotiation suggest that for all of 2014, investments will be higher to those reported last year, knowing that 2013 was the best over the past ten years, except for 2006 and The overall yield of city property continues to erode slightly dropping from 5.25% to 5.20% between the first and second quarter. This contraction is due to the scarcity of available land. At the periphery, the phenomenon is reversed, the rate rises from 6.85 to 6.95%. In terms of investment volume, the geographical analysis shows that 43% of purchased surfaces are located in Kirchberg and 21% in the city centre, way before the Cloche d Or (13%) and Strassen (11%) areas YTD Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research Page 12

13 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Pipeline Pour 2014, une dizaine de projets majeurs sont engagés. Globalement m² seront livrés. Ils concernent notamment le centre-ville, le Kirchberg et Belval. 90% de ces surfaces sont déjà pré-louées. Ces projections sont encourageantes. Si la demande des investisseurs reste importante notamment pour les produits du CBD, le rythme de réalisation des projets doit rester maitrisé pour ne pas déstabiliser le marché. Les biens au centre-ville de Luxembourg devenant très rares, leur prix augmentent fortement. Ce constat explique qu en dépit de l augmentation des loyers, les rendements se réduisent. Ils sont passés de près de 6,25% en 2009 à 5,20% aujourd hui. L écart s est creusé avec la périphérie où les rendements dépassent les 6,95%. Cette différence de 1,75 % s explique par le risque plus important pris par les investisseurs en périphérie. Around ten major projects are on-going in 2014, with 134,000 m² to be delivered principally in the City centre, Kirchberg and Belval. 90% of these projects are already pre-let. These projections are encouraging. If investor demand remains strong, particularly for City centre properties, the rate at which these projects are completed will need to be well managed to avoid destabilising the market. Perspectives outlooks La très bonne tenue du marché de l immobilier de bureau au Grand- Duché est confortée par un contexte économique favorable. L accentuation de la reprise économique entamée en 2013 est soulignée par le Statec, qui table pour cette année sur une croissance de 2,9%, contre 2,1% en Cette dynamique est appelée à se poursuivre les années suivantes pour atteindre 3,5 à 4%. La prudence reste cependant de mise en raison des incertitudes pesant sur les conséquences de décisions telles que la hausse de la TVA, les changements de régime de TVA sur le commerce électronique, la lévée du secret bancaire ainsi que de la politique européenne et internationale. The office real estate market s solid performance in the Grand Duchy is supported by a favorable economic environment. The accentuation of the economic recovery that began in 2013 has been highlighted by Statec which has forecast a 2.9% growth for this year against the 2.1% witnessed in This momentum is expected to continue in the following years reaching its peak at 3.5 to 4%. However, it is important to stay cautious due to the outcome uncertainty of decisions such as VAT increase, changes with VAT rules regarding electronic business, the suspension of banking confidentiality and the european and international politics. Properties in Luxembourg City centre have become very rare so their prices have risen strongly. This explains why, despite higher rental values, returns have fallen from 6.25% in 2009 to 5.20% today. This compares to the periphery, where returns exceed 6.95%. This 1.75 percentage point difference arises from the greater risk of investing in peripheral districts. Page 13

14 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou prélouées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability : Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield : ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply : Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline : total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent : The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock : The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up : Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate : The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 14

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16 For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Head of Office Agency Partner - Capital Markets T T M M INOWAI S.A rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T F The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research

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