Tout savoir sur les SCPI

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1 Tout savoir sur les SCPI L essentiel sur les SCPI Thématique : Investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie Avec la collaboration de la société de gestion la Française AM Generali Paris

2 Sommaire 2 L essentiel sur les SCPI 1. Qu est-ce qu une SCPI? Définition Fonctionnement d une SCPI 2. Le marché des SCPI? 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? Avantages et risques liés à la classe d actifs La fiscalité de l assurance vie Comparaison des TRI des principales classes d actifs sur longue période Comparaison des taux de distribution des SCPI et du taux sans risque 4. Les SCPI chez Generali Le fonctionnement à valeur de réalisation La valorisation / les frais d achat et vente Délai de jouissance des parts Versement des revenus Cas pratique Calculs 5. Simulations 6. Annexes : Lexique / FAQ / Préambules

3 3 1. Qu est ce qu une SCPI : Définition Société Civile de Placement Immobilier, visée par l Autorité des Marchés Financiers (AMF) et gérée par une société de gestion Produit de détention à long terme Son objectif est de constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif détenu directement ou indirectement (bureaux, commerces, habitations) Étant exclusivement investie en immobilier, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers «classiques» Les revenus des SCPI sont constitués : Des revenus fonciers provenant des recettes locatives nettes de charges Des revenus financiers provenant du placement de la Trésorerie de la SCPI

4 1. Fonctionnement : le Cycle d une SCPI 4

5 5 2. Le marché des SCPI en France Chiffres clés au 31/12/2014 : Collecte nette en 2014 : 2 930,6 M Collecte nette en 2013 : 2 499,8 M Capitalisation totale : 32,87 milliards Nombre de SCPI : 162 Evolution de la collecte nette des SCPI de 2001 à ,6 M *Source : IEIF

6 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 6 Les avantages liés à la classe d actifs : Accès à de l immobilier par le véhicule d investissement privilégié des français Actif réel qui parle aux clients Un outil de diversification de portefeuille Un couple rendement/risque attractif Une stabilité des rendements/revenus Un complément aux fonds en euros Investissement sur la SCPI à la valeur de réalisation (décote par rapport à la valeur de part dans le cadre d un achat direct de parts de SCPI) Liquidité plus forte au sein d un contrat d assurance vie par rapport à un investissement en direct

7 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 7 Les risques liés à cette classe d actifs : Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine. Comme tout investissement, l immobilier physique (bureaux, locaux d activités, entrepôts, commerces) présente des risques (absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI, cet objectif n étant pas garanti. La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. La rentabilité d un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : des dividendes potentiels ou éventuels qui seront versés et du montant de capital perçu, soit lors de la revente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n est pas garanti et dépendra de l évolution du marché de l immobilier sur la durée totale du placement.

8 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 8 La fiscalité de l assurance vie : Les produits sur les unités de compte sont uniquement imposés à l impôt sur le revenu en cas de rachat total ou partiel. Toutefois, le souscripteur peut opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire selon le barème suivant : Les produits sont également soumis aux prélèvements sociaux.

9 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 9 Comparaison des TRI des principales classes d actifs TRI annualisés des principaux placements au 31 décembre 2014 *TRI taux de rentabilité Interne *Sources : IEIF d'après : Banque de France, Caisse des Dépôts, CB Richard Ellis, Cote officielle du lingot d'or des agents de change, IEIF, INSEE, Jacques Friggit, Notaires de Paris Ile-de-France, OLAP, SIX Financial Information.

10 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? Comparaison des taux de distribution des SCPI et du taux sans risque 10 Evolution des rendements depuis 1990 Le taux de distribution des SCPI surperforme nettement les taux des emprunts à long terme depuis ,08% 0,86% De 1996 à nos jours, il s'agit du TEC 10 (Taux de l'echéance Constante 10 ans). Avant 1996, c'est le TME (Taux Moyen de rendement des Emprunts d'etat et des obligations assimilables du Trésor émises par l'état français, à taux fixe, et d'une durée supérieure à 7 ans). * Taux de distribution sur valeur de marché. * Source : Banque de France, Agence France Trésor 31/12/2014

11 4. Le fonctionnement à valeur de réalisation* 11 Principe de valorisation : Principe règlementaire*: Le code des assurances impose aux assureurs proposant des contrats qui se réfèrent à des parts de SCPI d utiliser la valeur de réalisation pour déterminer la valeur de ces parts. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Le prix de souscription et la valeur de retrait sont appliqués aux souscripteurs qui achètent en direct des parts de SCPI. *Articles R131-2 et A131-3 du Code des Assurances. Attention : le prix de souscription et la valeur de retrait (indiqués sur les sites des sociétés de gestion) ne correspondent pas aux valeurs qui seront imputées aux clients dans le cadre de contrats d assurance vie. *Valeur de réalisation : parfois appelé ANR pour Actif Net Réévalué

12 4. Les SCPI chez Generali : Principes de fonctionnement 12 La valorisation La valeur de réalisation est attestée par les commissaires aux comptes après expertise du patrimoine de la SCPI. Cette évaluation est effectuée une fois par an lors du bilan comptable Puis, cette valeur est approuvée par le conseil de surveillance et enfin validée lors de l assemblée générale. En cours d'exercice et en cas de nécessité, le conseil de surveillance peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion. La valeur de réalisation devient effective une fois validée par l assemblée générale Les frais d achat et de vente Conformément aux avenants établis, des frais à l investissement et au désinvestissement peuvent être imputés aux clients lors des opérations.

13 4. Les SCPI chez Generali : Principes de fonctionnement 13 Délai de jouissance des parts L acquéreur de nouvelles parts bénéficie des revenus afférents à celles-ci à compter d une date postérieure à celle de son acquisition. Donc, pour bénéficier des revenus sous forme de dividende, il faut jouir pleinement de ses parts. Le délai de jouissance correspondant peut varier selon les SCPI et leurs modes d acquisition entre 1 et 4 mois.

14 4. Les SCPI chez Generali : Principes de fonctionnement 14 Versement des revenus La distribution des revenus des SCPI est trimestrielle et intervient généralement à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil (J). Le montant unitaire des loyers par trimestre est indiqué sur chaque bulletin d information des SCPI, (mise en ligne sur les sites des sociétés de gestion chaque fin de trimestre). Ce montant correspond à celui qu aurait perçu un investisseur ayant souscrit en direct. Le client peut bénéficier des dividendes dès que les parts acquises portent jouissance. Les revenus des SCPI distribués sont réinvestis soit sur le fonds en euros du contrat, soit dans les SCPI sous les mêmes conditions qu un versement libre. Pour plus de détails, reportez-vous à l avenant. Conformément aux avenants établis, les frais de gestion sur les supports en UC sont prélevés lors des distributions de revenus.

15 4. Les SCPI chez Generali : Cas pratique 15 Cas pratique Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI : Monsieur X détient un contrat d assurance vie chez Generali vie. Il investit le 01/01/2011 sur des parts de la SCPI Pierre Plus pour un montant de soit 10,9620 parts. Il bénéficie du revenu du 1er trimestre 2011 car il a opéré son investissement avant le 26/01/2011, date limite permettant de bénéficier de la jouissance des parts du trimestre en cours. Le revenu est versé sur les contrats le 10/05/2011 (mis en paiement le 15/04/2011 par la société de gestion). Pour ce client, Generali vie verse 90% des revenus générés diminués des frais de gestion sur les supports en UC.(Indiqué dans le bulletin d information de la SCPI Pierre Plus).

16 4. Les SCPI chez Generali : Cas pratique Calculs Rappel du nombre de parts détenues par le client : 10,9620 parts 16 Valeur d achat d une part de la SCPI au sein du contrat d assurance vie (Valeur de réalisation +2%) = 912,237 Montant du revenu annoncé par la société de gestion au titre du 1 er trimestre = 13,65 Revenu versé au titre du 1 er trimestre retraité du taux de distribution des revenus pour le client 13,65 *90% = 12,285 Conversion du revenu du 1 er trimestre pour le client en nombre de parts : 12,285/912,237= 0, parts Revenue du 1 er trimestre proportionnel au nombre de parts détenues par le client : 10,9620*0, = 0, Montant des frais de gestion sur les supports en UC à déduire (1% par an donc 0,25% par trimestre) 10,9620*0,25%= 0,02741 Nombre de parts net à distribuer déduction faite des frais de gestion sur les supports en UC 0, ,02741=0, parts soit un montant de 109,66 (0,120214*912,237 ) Le 10/05/2011, Monsieur X recevra 0, parts en plus sur la SCPI Pierre Plus. Il détiendra donc 11, parts après un versement des revenus du 1 er trimestre soit un montant de 10109,61.

17 4. Les SCPI chez Generali : simulations Simulation 1 : Période de 2006 à Evolution d'un investissement de % fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Epargne Foncière et 50% fonds en euros + 50% SCPI Epargne Foncière* Source : La Française AM 100% fonds euros 80% fonds euros - 20% Epargne Foncière 50% fonds euros - 50% Epargne Foncière (soit un Taux de croissance annuel moyen de 4,45%) (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,76 %) (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,29 %) Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Calculs basés sur les rendements moyens des fonds en euros des contrats d assurance vie (source : FFSA) et sur les taux de distribution de la SCPI Epargne Foncière* (source : La Française AM). Versement des revenus de la SCPI sur le fonds en euros. Calculs nets de frais et hors fiscalité. Les revenus de l unité de compte SCPI Epargne Foncière sont réinvestis sur le fonds en euros sous les mêmes conditions qu un versement libre. La note d information d Epargne Foncière a reçu le visa AMF : SCPI n 14-20, en date du 08 août Une notice a été publiée aux BALO n 101 du 22 août 2014, n 154 du 24 décembre 2014 et n 42 du 8 avril La Française Real Estate Managers a reçu l agrément de l AMF N GP du 26 juin 2007.

18 4. Les SCPI chez Generali : simulations 18 Simulation 2 : Période de 2010 à 2014 Evolution d'un investissement de % fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Epargne Foncière et 50% fonds en euros + 50% SCPI Epargne Foncière* (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,95 %) (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,27 %) (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,95 %) Source : La Française AM Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Calculs basés sur les rendements moyens des fonds en euros des contrats d assurance vie (source : FFSA) et sur les taux de distribution de la SCPI Epargne Foncière* (source : La Française AM). Versement des revenus de la SCPI sur le fonds en euros. Calculs nets de frais et hors fiscalité. Les revenus de l unité de compte SCPI Epargne Foncière sont réinvestis sur le fonds en euros sous les mêmes conditions qu un versement libre. La note d information d Epargne Foncière a reçu le visa AMF : SCPI n 14-20, en date du 08 août Une notice a été publiée aux BALO n 101 du 22 août 2014, n 154 du 24 décembre 2014 et n 42 du 8 avril La Française Real Estate Managers a reçu l agrément de l AMF N GP du 26 juin 2007.

19 19 Annexe 1: Lexique SCPI Generali Paris

20 Annexe 1 20 Glossaire Prix de part : Ou prix de souscription. Il est composé du nominal (valeur de la part constituant le capital social) et d'une prime d'émission (le rendement est toujours calculé sur le prix de part). Valeur de réalisation : La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Elle peut être assimilée à une valeur liquidative (valeur d achat et de vente dans les contrats d assurance vie). Valeur d expertise : C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier agréé par l Autorité des Marchés Financiers (AMF). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans qui doit être actualisée chaque année. Valeur de retrait : Montant revenant à l associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription. Valeur de reconstitution : Valeur de réalisation + frais nécessaire pour reconstituer la société et par conséquence racheter tous les immeubles (réintégration des droits, taxes acquittables dans le cadre d une acquisition immobilière).

21 21 Annexe 2: FAQ Generali Paris

22 Annexe 2 FAQ : 22 Quel est le montant des enveloppes SCPI chez Generali? On ne peut pas donner le montant des enveloppes, seulement leur disponibilité. Cela évite le risque de mauvaise communication sur le montant de l enveloppe disponible (il peut y avoir des affaires en cours à la gestion pour des montants inconnus au moment de la communication de l enveloppe). Comment s assurer de la disponibilité des enveloppes? Les enveloppes sont globales à la compagnie et non dédiées à un partenaire ou un produit. Ce n est pas nécessaire de nous prévenir pour des petits montants. Cependant, si l investissement sur une ou plusieurs SCPI est conséquent, il est préférable de se rapprocher du responsable commercial Generali Patrimoine pour savoir si la disponibilité de l enveloppe est assurée. Y a-t-il des frais à l achat et à la vente pour le client? Les frais à la souscription et à la sortie sont différents en fonction de chaque SCPI. Ils sont indiqués dans l avenant que le client signe. Pour information, Generali achète la SCPI à sa valeur de part (valeur compte-titres) et référence sur les contrats avec une valeur de réalisation, qui est toujours inférieure. Des frais sont donc calculés pour amortir cette différence. Quelle est la performance de ma SCPI au sein du contrat Generali? Partie du loyer distribuée au client / Valeur de réalisation au moment de l achat + frais d entrée de l UC

23 Annexe 2 FAQ : 23 Quel est le mode de rémunération du partenaire? Le partenaire est rémunéré sur le reliquat gardé par l assureur sur les loyers versés tous les trimestres. Comment sont versés les dividendes? Les dividendes d une SCPI sont versés tous les trimestres soit sur le fonds en euros du contrat, soit sur la même SCPI, en nombre de parts (se référer à l avenant). Le versement intervient à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil + 10 jours. Le montant d investissement sur une SCPI est-il plafonné? Le montant est plafonné à (sous réserve de disponibilité suffisante de l enveloppe). Le versement est limité à 50% de l investissement. Les arbitrages vers une SCPI sont-ils autorisés? Non. Les arbitrages vers les SCPI, quelle que soit leur provenance (fonds en euros ou unités de compte) ne sont pas autorisés. Seuls les investissements dans le cadre d affaires nouvelles ou de versements complémentaires sont possibles. Quel est le mode d investissement et de désinvestissement sur une SCPI? Par mesure de précaution (face à une éventuelle variation du prix de souscription de la SCPI), les dates de valeurs retenues dans le cadre de la souscription ou de la vente de la SCPI ont été fixées à J + 10 jours ouvrés (J = date de réception de l intégralité des pièces par Generali).

24 24 Annexe 3: Préambules Generali Paris

25 L Essentiel sur les SCPI Annexe 3 25 Préambule 1 Information à usage exclusif des partenaires distributeurs : Les simulations présentées, établies sur la base des hypothèses d investissement indiquées ci-après, n ont aucune valeur contractuelle. Ces évaluations ne sauraient en aucun cas être considérées comme un engagement quelconque de la part de La Française AM à cet égard. L utilisation de ces simulations ne peut se substituer aux diligences réglementaires relatives à la connaissance du client ni aux devoirs d'information et de conseil que le partenaire doit opérer préalablement à toute proposition d'investissement et dont il demeure entièrement responsable. * La SCPI Epargne foncière est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n en date du 8 Mars 2005.

26 L Essentiel sur les SCPI Annexe 3 26 Préambule 2 Risques associés Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l immobilier physique (bureaux, locaux d activités, entrepôts, commerces) présente des risques (absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n étant pas garanti. La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI. La rentabilité d un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : Des dividendes potentiels ou éventuels qui seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement Du montant de capital perçu, soit lors de la revente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n est pas garanti et dépendra de l évolution du marché de l immobilier sur la durée totale du placement. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n est pas garant * La SCPI Epargne Foncière est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n en date du 8 Mars 2005.

27 Remerciements 27 Le contenu de cette présentation a été élaboré en collaboration avec la société de gestion de la Française AM

28 Les informations contenues dans ce document n ont pas de caractère contractuel et ne constituent nullement une offre ou une incitation à l investissement de la part du groupe Generali. Elles ne sauraient préjuger des obligations légales d'information et de conseil mises à la charge des intermédiaires d'assurance, notamment aucune décision d investissement ne devra être faite sur la base de celles-ci et la responsabilité du groupe Generali ne saurait être engagée. Avant tout conseil d investissement sur les supports en unités de comptes cités dans le présent document, le Courtier doit s assurer que la situation financière, les objectifs de placement et le profil d investisseur du prospect ou souscripteur/assuré sont en adéquation avec l investissement envisagé. L Assureur ne s engage que sur le nombre d unités de compte, mais pas sur leurs valeurs, celles-ci étant par nature sujettes à des fluctuations à la hausse ou à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les performances indiquées sont brutes, hors de frais de gestion liés au contrat d assurance vie et/ou de capitalisation et fiscalité

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