Les cahiers DOSSIER. de l Observatoire Régional de l Habitat et du Logement. Habitat participatif : de l intention à la réalisation ACTUALITÉS TRAVAUX

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1 février N 19 Les cahiers de l Observatoire Régional de l Habitat et du Logement DOSSIER Habitat participatif : de l intention à la réalisation ACTUALITÉS > La mise en œuvre du droit au logement opposable > Faciliter la mobilité géographique des jeunes en améliorant leur accès au logement > Note de conjoncture, novembre 2012 TRAVAUX > Laboratoire de rénovation thermique de maisons individuelles en lotissement > CASH : retour sur un projet de coopération européenne portant sur la rénovation thermique du logement social > En direct de l ORHL OBSERVATOIRE DE L HABITAT ET DU LOGEMENT RHÔNE-ALPES 1

2 SOMMAIRE DOSSIER Habitat participatif : de l intention à la réalisation page 4 > L habitat participatif en quelques mots page 5 > Les principaux statuts juridiques utilisés dans les projets page 7 > Le village vertical de Villeurbanne (69) page 9 > Ecologis à Strasbourg (67) page 10 > Projet de Viry (74) porté par Haute-Savoie Habitat et la CODHA page 12 > Quel rôle des collectivités territoriales dans le développement des projets de l habitat participatif? page 13 > Ressources page 15 ACTUALITÉS > La mise en œuvre du droit au logement opposable page 16 > Faciliter la mobilité géographique des jeunes en améliorant leur accès au logement page 17 > Note de conjoncture, novembre 2012 page 18 TRAVAUX > Laboratoire de rénovation thermique de maisons individuelles en lotissement page 20 > CASH : retour sur un projet de coopération européenne portant sur la rénovation thermique du logement social page 22 > En direct de l ORHL page 23 2

3 ÉDITORIAL En 2012, près de 150 personnes ont participé aux différents ateliers organisés par l ORHL : agents des collectivités territoriales, bailleurs, responsables associatifs, services de l Etat. Ainsi, l ORHL est un lieu vivant pour les acteurs qui souhaitent monter en compétences sur des sujets techniques, partager des expérimentations et des savoirfaire, mieux appréhender des thématiques émergentes. En particulier, les deux premiers ateliers sur l habitat participatif ont rencontré un vif succès, témoignant de la prégnance de ce nouveau sujet sur notre territoire. En ce sens, l ORHL est un outil unique d animation collective des acteurs de l habitat, qui n a pas d équivalent dans les autres régions françaises. Pour 2013, la DREAL et le Conseil régional ambitionnent de poursuivre cette dynamique autour des ateliers, plusieurs séances des ateliers copropriétés fragiles et habitat participatif sont ainsi programmées, mais également avec des séminaires plus thématiques, portant par exemple sur la question de la santé dans l habitat, ou de l observation des loyers. Nous avons également le souhait de raviver la dynamique de production de données et de publications, pour améliorer encore la connaissance de notre territoire. Les cahiers de l ORHL visent à rendre publics les travaux menés par les ateliers. Le dossier de ce numéro est consacré au nouvel atelier habitat participatif, lancé en juin Les deux premières séances ont porté sur la définition et l étude du cadre juridique de ces projets. Nous avons, ensuite, entamé le travail de décryptage des montages juridiques et financiers des différents types de projets en cours ou achevés, afin de doter les opérateurs, les collectivités et tous ceux qui souhaitent accompagner des projets d habitat participatif, d outils techniques. Vous trouverez les principaux enseignements tirés des expériences présentées lors des ateliers au sein de cette publication. La parole a aussi été donnée aux acteurs clés qui, en Rhône-Alpes ou ailleurs, font avancer les projets d habitat participatif. Vous trouverez également dans ce numéro des articles consacrés à la question du logement des jeunes, une présentation du travail conduit par la DREAL Rhône-Alpes sur la réhabilitation thermique des lotissements sociaux, un bilan du programme de coopération européenne sur la réhabilitation du logement social auquel a participé le Conseil régional Rhône-Alpes. Et comme toujours, la rubrique actualité, avec notamment un point sur le DALO et la note de conjoncture. Bonne lecture. Valérie Munier Responsable d unité au sein du service Ville, Habitat, Solidarités au Conseil régional Stéphanie Renaud Responsable du service Logement, Construction, Ville à la DREAL 3

4 DOSSIER Nyul - Fotolia.com Habitat participatif : de l intention à la réalisation D ès les années 1970, les initiatives en faveur d un habitat alternatif se sont multipliées en Rhône-Alpes. Avec l habitat participatif, nous assistons aujourd hui à leur réémergence. L habitat participatif répond à des aspirations fortes de nos concitoyens : articulation entre intimité familiale et vie collective, mixité sociale et intergénérationnelle, réduction des coûts pour une plus grande surface, personnalisation de l habitat, clause anti-spéculative... De ce fait, il apparaît comme un des outils de la troisième voie du logement, entre parc public et parc privé, assurant une convergence entre les projets des ménages et l intérêt général. Mais de nombreux groupes d habitants restent en difficulté pour accéder au foncier, au financement, à une maîtrise d ouvrage adaptée ou à un cadre juridique pertinent. Le Conseil régional soutient les projets d habitat avec une exigence de qualité sociale et environnementale. A ce titre, il accompagne la dynamique d habitat participatif : aide à l investissement, soutien aux associations œuvrant pour son développement et l évolution de la réglementation, co-financement de programmes de recherches, inscription dans le réseau national des collectivités territoriales pour l habitat participatif De même, j ai proposé qu un atelier de l Observatoire régional de l habitat et du logement (ORHL) soit consacré à cet enjeu. Instance de réflexion, d échanges d expériences et d organisation des acteurs de l habitat en Rhône-Alpes, portée conjointement avec la DREAL, l Observatoire est un bon outil pour rendre possible les innovations. Les travaux ont débuté en juin dernier et rencontrent un vif succès : plus d une soixantaine de techniciens des collectivités et des services déconcentrés de l Etat, de bailleurs, d associations, participent à cet atelier. Le dossier proposé dans ces cahiers de l ORHL vise précisément à faire état des premières avancées de l atelier. Deux enjeux majeurs ressortent des discussions : > La recherche et le partage de solutions à partir de cas concrets de manière que les pistes les plus fiables puissent se diffuser. > La reconnaissance de l intérêt général de certaines dimensions des projets qui conditionne l intervention de la puissance publique. La ministre du logement, Cécile Duflot, a indiqué qu un article de la loi cadre sur le logement sera consacré aux projets d habitat participatif. L habitat participatif relève aujourd hui des utopies concrètes, projets qui articulent désir individuel et améliorations au bénéfice de tous, que nous devons rendre possibles. Marie-Odile Novelli, Vice-présidente du Conseil régional, déléguée à la politique de la ville, au logement et aux solidarités 4

5 L habitat participatif en quelques mots DOSSIER L habitat participatif : de quoi parle-t-on? L habitat participatif est une forme d habitat dans laquelle l habitant est au cœur de la production et de la gestion de son lieu de vie. En milieu urbain aussi bien qu en milieu rural, plusieurs foyers se regroupent et imaginent ensemble leur lieu de vie, à partir d un lieu existant ou de bâtiments qu ils vont ou vont faire construire. Ils en assurent ensuite ensemble la gestion, et peuvent mutualiser des biens et des services : espaces (chambre d amis, salle à manger, salle de jeux, buanderie, jardin, etc.), garde d enfants, transport scolaire, covoiturage, AMAP, etc. Pourquoi un tel engouement actuel pour l habitat participatif? > Parce qu il permet aux habitants de créer un lieu de vie en adéquation avec leurs besoins, leurs désirs et leurs convictions (définition de valeurs communes en amont du projet, participation à la programmation voire à la construction, autonomie dans la gestion du lieu, mutualisations permettant des modes de vie économie-responsables, etc.) Quels termes pour quels projets? Habitat participatif est le terme généraliste adopté au niveau national pour désigner cette forme d habitat. On trouve ensuite des termes qui précisent certaines caractéristiques de ces projets. On parle par exemple d autopromotion quand le groupe d habitants réalise le travail du promoteur immobilier et construit pour lui-même en faisant appel ou non à une assistance à maîtrise d ouvrage (AMO). L alternative à l auto - promotion, c est de travailler avec un promoteur ou un bailleur social qui réalisera l opération immobilière. Le terme coopérative d habitants désigne quant à lui un statut juridique particulier. Quelles valeurs sont portées par ces projets? Voir schéma ci-contre Schéma extrait du Livre blanc de l habitat participatif 5

6 DOSSIER > Parce qu il permet aux habitants de profiter d un logement choisi à coût maîtrisé (diminution du nombre d intermédiaires, rationalisation et mutualisation des espaces, frais de gestion et d entretien réduits). Certains projets affichent 10 à 15 % d économie par rapport à un projet classique. L habitat participatif permet aux habitants de créer un lieu de vie en adéquation avec leurs besoins, leurs désirs et leurs convictions. > Parce qu il engendre de la convivialité et une entraide, notamment intergénérationnelle et sociale, qui permettent une augmentation de la qualité de vie tout en abaissant le coût (solidarité en cas d accident de la vie, courses, garde d enfants, mutualisation de matériel et de voitures, etc.). > Parce qu il permet aux habitants de redevenir acteurs de leurs lieux de vie et de leurs territoires (associations d habitants, AMAP, lieux culturels, crèches parentales, etc.) L habitat participatif, quelle histoire?! L habitat participatif est probablement aussi vieux que l humanité. Il n y a encore pas si longtemps, c était l habitat traditionnel des campagnes, qui a été bouleversé par la révolution industrielle. Puis ont émergé des initiatives de création de lien social dans les quartiers de grands ensembles avec les Locaux Communs Résidentiels, ou encore le mouvement d autogestion d après 1968 avec le Mouvement pour l Habitat Groupé Autogéré (MHGA). L habitat participatif s est aussi développé à travers les coopératives HBM, coopératives de logements ouvrières nées des mouvements syndicalistes ouvriers du milieu du XIX e siècle et qui se sont développées tout au long du XX e, créant logements avant d être supprimées par la loi Chalandon en L habitat participatif est probablement aussi vieux que l humanité. L habitat participatif d aujourd hui est donc la forme contemporaine de ces initiatives qui ont toujours existé! Et ça marche? On recense aujourd hui plus de 250 projets d habitat participatif en France, et leur nombre augmente particulièrement ces dernières années. Certaines villes lancent des appels à projets pour soutenir le développement de ces initiatives (Strasbourg, Grenoble, Lille, Montpellier, Rennes). La Région Rhône-Alpes et la DREAL s intéressent au sujet comme en témoignent ce dossier et les ateliers habitat participatif lancés en 2012 par l ORHL. Une trentaine de collectivités ont rejoint le Réseau des Collectivités engagées dans l habitat participatif, les associations se sont regroupées dans la Coordin Action Nationale des Associations de l Habitat Participatif (CNAHP), et les acteurs professionnels dans le Réseau des Acteurs Professionnels de l Habitat Participatif (RAHP). Les bailleurs sociaux proposent aujourd hui des projets d habitat participatif (OPH 74, Rhône Saône Habitat, Habitat de l Ill, l OPHM, etc.), ainsi que des promoteurs immobiliers engagés tels que Terra Cités. Quid du juridique? Il n y a pas aujourd hui de cadre juridique spécifique dédié à l habitat participatif. Ce sont les statuts juridiques classiques qui sont utilisés dans les projets (cf page 8) : SCI, SCIA, SCCC, ou encore SAS assujettie à la loi 1947, qui se substitue au statut de coopérative d habitants supprimé en 1971 par la loi Chalandon. Cependant, la loi Duflot sur le logement qui est en préparation pour mi-2013 pourrait apporter des réponses juridiques spécifiques à l habitat participatif. Quelle situation à l étranger? Certains de nos voisins développent l habitat participatif depuis de nombreuses années, en réponse notamment à l explosion des prix de l immobilier en zones urbaines denses : > Suisse : 5 % du stock total de logement en coopératives, 20 % à Zürich. Loyers en moyenne 20 % moins cher, jusqu à 50 % moins cher dans les grandes villes. > Allemagne : 2,2 millions de logements en coopératives, 10 % du parc locatif. > Norvège : 15 % du parc immobilier (40 % des logements à Oslo), habitants. > Québec : habitants. Corentin MORICEAU, CoopérAction, à partir de l intervention à l ORHL d Anne-Laure EUVRARD, Ecoquartier Strasbourg 6

7 Les principaux statuts juridiques utilisés dans les projets l n y a pas de bon ou de mauvais statut juridique, il I y a des statuts adaptés pour chaque projet. Nous présentons ici les principaux statuts utilisés aujourd hui dans les projets d habitat participatif, en répondant aux questions clés qui vous permettront d identifier les statuts les plus adaptés à votre projet : > Gouvernance : 1 personne = 1 voix, ou nombre de voix proportionnel aux parts sociales de chacun? > Propriété : accession ou location, propriété collective ou individuelle? > Entrées/sorties : quelle maîtrise le collectif veut-il avoir sur les personnes qui intègrent le projet ou qui remplacent des départs? Volonté de coopter réellement les nouveaux arrivants ou non? > Spéculation : lutter contre la spéculation est-elle une valeur importante de notre projet? Est-on prêt à faire les choix économiques et autres qu implique le respect de cette valeur? > Simplicité : cherche-t-on un statut simple, bien connu des partenaires à mettre en place, ou est-on prêt à passer du temps et de l énergie si un statut plus complexe nous correspond mieux? > Fiscalité : non traitée dans cet article, à étudier avec un professionnel au cas par cas. A noter également que le statut qui sera retenu devra tenir compte de la manière dont est conduit le projet : en autopromotion (le groupe est maître d ouvrage), en co-maîtrise d ouvrage (avec un bailleur social par exemple), en maîtrise d ouvrage délégué ou même à travers un CPI (Contrat de Promotion Immobilière) ou en VEFA. Le statut juridique ne pourra pas non plus être discuté sans tenir compte du montage financier envisagé (capacité individuelle et collective du groupe et de l accès à l emprunt). Ne pouvant développer en détails ces différents statuts, nous vous indiquons à chaque fois un projet de référence et un contact que vous pouvez solliciter pour des informations et un retour d expérience. SCI, société civile immobilière > Gouvernance : Nombre de voix proportionnel au nombre de parts du capital social = gouvernance proportionnelle. Nota : si disparité forte d apports financiers des associés (qui crée une disparité forte du pouvoir de décision) possibilité d obtenir une gouvernance démocratique (1 associé = 1 voix) en constituant un capital social très faible où chacun a le même nombre de parts. L essentiel des fonds est alors apporté en comptes courants d associés. > Propriété : La SCI est propriétaire du bien immobilier : chaque associé ne possède pas un appartement, mais un pourcentage du bien immobilier global proportionnel au nombre de parts sociales qu il possède. La propriété collective permet de symboliser l aspect collectif du projet mais entraîne certaines contraintes : besoin d une validation des associés pour faire des travaux dans son appartement, revente de parts sociales potentiellement moins facile que la revente d un appartement. Il n y a pas de bon ou de mauvais statut juridique, il y a des statuts adaptés pour chaque projet. > Entrées/sorties : Possibilité de préciser dans les statuts les conditions d entrées et de sorties des associés, comme par exemple un délai de remboursement des parts sociales et du compte courant d associé en cas de départ pour avoir le temps de trouver de nouveaux habitants, des règles de cooptation des nouveaux habitants afin de s assurer qu ils respecteront les valeurs et l esprit de leur projet, et la priorité aux associés restants sur le rachat des parts de l associé sortant. > Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation : l associé sortant peut réaliser une plus-value en revendant ses parts. Nota : possibilité de créer une association qui rachète la majorité des parts du capital social pour limiter la spéculation. Les associés ne peuvent plus faire de spéculation individuellement, mais l association peut en revanche décider de faire une plusvalue si elle revend. > Simplicité : Statut classique, bien connu des notaires et des banques, il est facile de monter une SCI pour créer un projet d habitat participatif. > Exemple de projet : Projet La Mijote en Chartreuse, contact : Thomas Schamasch, thomas.schamasch@gmail.com. 7DOSSIER

8 DOSSIER SCIA (société civile immobilière d attribution) dissoute en copropriété > Gouvernance : La SCIA est une SCI qui, une fois la construction du bien immobilier terminé, peut être dissoute et transformée en copropriété classique après avoir attribué les logements aux associés. Comme dans la SCI, le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts du capital social pendant la construction. Une fois la copropriété créée, le nombre de voix est proportionnel à la surface de l appartement de chacun. > Propriété : On est en propriété collective pendant la phase de construction puis en propriété individuelle dès que la SCIA laisse la place à une copropriété. > Entrées/sorties : Possibilité de préciser des règles d entrée/sortie dans le règlement de copropriété, mais relève plus de l accord moral que de règles juridiquement valables. Comme dans la SCI, le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts du capital social pendant la construction. SCCC, société civile coopérative de construction > Fonctionnement très proche de la SCIA, avec 3 différences fondamentales : statut coopératif, gouvernance démocratique (1 coopérateur = 1 voix). > Exemple de projet : Unanimm à Strasbourg, contact Arnaud Keller. SAS assujettie à la loi de 1947 (substitution au statut de Coopérative d habitant qui a été supprimé en France) > Gouvernance : Gouvernance démocratique : 1 associé = 1 voix. > Propriété : La SAS (dont les associés sont les habitants) est propriétaire du bien immobilier, mais les habitants sont individuellement locataires de leur logement : ils payent un loyer chaque mois à la SAS qui correspond aux charges, au remboursement de l emprunt et à l entretien du bâtiment. > Gestion des entrées/sorties : Mêmes possibilités que pour la SCI. > Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation une fois la copropriété créée. > Simplicité : Statut relativement bien connu des notaires et des banques, assez facile à mettre en place et à dissoudre en copropriété. Difficulté : solidarité des associés pour le remboursement des prêts, ce qui peut faire peur aux banques car elles ne connaissent pas les autres associés. La solution peut être de déposer tous les dossiers dans la même banque. > Exemple de projet : Projet Terra Cités à Strasbourg, contact Esra Tat, e.tat@terracites.fr Nota : possibilité de conserver la SCIA après la construction et de gérer le bien immobilier via ce statut : c est une SCIA en jouissance. La propriété reste alors collective et le fonctionnement est très proche de celui de la SCI. > Spéculation : La coopérative d habitant est un outil efficace contre la spéculation immobilière. Lorsque les habitants quittent la coopérative, ils récupèrent les parts qu ils ont mis dans la coopérative, mais celles-ci ne sont pas valorisées en fonction de l augmentation du marché immobilier, mais indexées sur l augmentation du coût de la vie. A noter qu il peut exister également un délai entre le départ d un habitant et le moment où il récupère ses parts, afin de permettre à la coopérative de trouver un nouveau coopérateur qui va racheter ses parts. > Simplicité : Les démarches sont un peu plus complexes que pour les autres statuts, mais peuvent se faire avec le soutien d Habicoop, qui accompagne plusieurs projets de ce type en France. > Exemple de projet : Le village vertical à Villeurbanne, contact : Valérie Morel d Habicoop. Ressources sur ces statuts juridiques appliqués à l habitat participatif : Corentin MORICEAU, CoopérAction, avec les contributions de Gérard Vabre, Les Habiles et d Olivier Cencetti, L Echohabitants 8

9 Le village vertical de Villeurbanne (69) P résentation : Le village vertical de Villeurbanne est situé ZAC des maisons neuves à Villeurbanne. Il est composé de 14 logements dont 4 sous forme de résidence sociale (PLAI) pour des jeunes par la biais d'un bail à construction de 55 ans, 9 logements en PLS et un logement libre. Des espaces communs seront mutualisés : une salle commune avec coin cuisine, 4 chambres d'amis, une buanderie accueil, un jardin potager, un étendoir à linge couvert et un espace vert collectif. Montage en coopérative d'habitants : les coopérateurs sont locataires et collectivement propriétaires. Genèse du projet : A l'origine du projet, des habitants ; puis une rencontre avec l'association Habicoop et le recoupement des valeurs des coopératives d'habitants, un fort soutien des collectivités (Ville de Villeurbanne, Grand Lyon, Région), un promoteur bailleur social coopératif RSH (Rhône Saône Habitat) qui s'est également retrouvé dans ces valeurs. Nombreux freins à lever, dont les garanties des collectivités. Participation des habitants : Les habitants se sont positionnés en tant que co maître d'ouvrage du promoteur social, avec une délégation en phase chantier : décisions architecturales, espaces mutualisés, projet de vivre ensemble, etc. Accompagnement des habitants : Quel type d accompagnement? Groupe projet pilote. Accompagnement technique dès la signature de la convention de partenariat. Très utile pour équilibrer le jeu et permettre aux coopérateurs de véritablement se positionner en tant que maître d'ouvrage. Infos sur le bâti : m 2 de SHON en global, 4 chambres d'amis (en moyenne 15 m 2 ) avec salle de douche ou bain, une salle commune de 60 m 2 environ, un espace buanderie de 35 m 2 environ, une terrasse extérieure, un étendoir à linge, un potager, un jardin collectif Montage juridique : SAS à capital variable assujettie à la loi de DOSSIER Planning du projet : L'association le Village Vertical existe depuis Le partenariat avec Habicoop en tant que projet pilote a débuté en 2006, avec RSH à peu près à la même période. Les études de conception ont débuté en 2009, un PC obtenu en 2010 suivi de la création de la Société par action simplifiée assujettie à la loi de Achat de la SHON en juillet 2011 suivi du démarrage du chantier. La livraison est prévue en avril Montage financier : Coût du terrain : 163 HT/m 2 de SHON Coût de la construction : HT/m 2 de SHAB Prix de vente : pas de vente Location au m 2 : la redevance pour un logement PLS est égale (en moyenne) à 8 du m 2 de SU de location + 2,45 /m 2 de SU en compte courant d'associé bloqué sur 40 ans + charges du locataire, les charges du propriétaire faisant déjà parti 9

10 DOSSIER du compte d'exploitation de la société. La redevance du libre est supérieure (partie loyer) et les locataires PLAI ont un loyer foyer soleil (logement social). Concrètement, c'est la société coopérative qui provisionne via la redevance pour financer : la taxe foncière pour le bâti les charges de gestion du propriétaire (coût de peinture, taxe ordures ménagères non récupérable,...) les provisions pour grosses réparations ultérieures Le paiement de cette redevance permet également aux coopérateurs d accéder aux espaces communs ci-dessus décrits. NB : la partie loyer est conventionnée, ce qui permet aux coopérateurs de percevoir s ils y ont droit les APL. Le financement de la construction est garanti par des apports en fonds propres des coopérateurs (capital de la société sous forme de parts sociales récupérables lors du départ) à hauteur pour la société de 20 % du coût total, par des emprunts contractés par la société (emprunts PLS) de 40 et 50 ans avec garanties des collectivités (78 %) et des subventions (2 %). Spéculation : Le projet est non spéculatif, dans le sens où la valeur des parts sociales est déconnectée de la valeur du bien immobilier, et ne tient compte que des augmentations liées au coût de la vie. Les coopérateurs récupèrent à leur départ les parts sociales indexées au coût de la vie et récupéreront ultérieurement leur compte courant d'associés (taux éthique) au bout de 40 ans (pour le village vertical aujourd'hui). A leur départ, ils n'auront pas de frais notariés, ni de frais de modification de prêt individuel. Une simple cession sous seing privé avec validation par la coopérative sera réalisée. Pourront-ils se reloger avec le même standing? Plusieurs hypothèses doivent être envisagées en fonction du moment du départ, mais une étude comparative montre que le coopérateur est bénéficiaire par rapport à l'ex-copropriétaire pendant les 15 premières années en moyenne (sous réserve d'obtenir les emprunts individuels utilisés pour la comparaison), sous réserve que le marché immobilier n'ait pas chuté (augmentation de la différence) ou cru de façon importante (diminution voire inversion en cas extrême). Quelles solutions pour se reloger? Le coopérateur sortant peut être privilégié pour son entrée dans une autre coopérative, ou il peut se loger dans les deux autres secteurs classiques (locatif ou accession). Valérie Morel, Habicoop Ecologis à Strasbourg (67) P résentation : Ecologis. Strasbourg quartier du Neudorf. 11 logements en accession dont 2 logements locatifs libres. Pas d activité en pied d immeuble. Genèse du projet : A l origine un groupe d habitants militants qui avaient visité Fribourg et Tubingen et ont souhaité faire des bauegruppen à la française. Les premiers partenaires ont été le CAUE puis la Région Alsace au titre de la construction bois BBC d un collectif. Le projet a été retenu dans le cadre d un appel à projet Energivie. Le partenaire le plus compliqué à convaincre a été la Ville de Strasbourg pour avoir accès au terrain qui était convoité de longue date par le groupe dans le quartier du Neudorf sur l îlot Lombardie. Finalement, le Maire s est laissé convaincre en fin de mandat, après que le groupe ait pris l initiative de déposer un permis de construire et qu un notaire ait proposé une structure en SCIA. Les banques se sont montrées assez compréhensives. En 2007 les prêts étaient beaucoup moins difficiles à obtenir. La banque la plus mobilisée pour aider le groupe a été le Crédit Mutuel. Mais certaines familles sont passées par la Nef, d autres la Banque Populaire, d autres la Société Générale Planning du projet : De 2000 à 2004, les initiateurs du projet ont longuement discuté sur la possibilité de faire émerger un éco-quartier citoyen à Strasbourg. A partir de 2004 ils se sont concentrés sur la programmation d un premier immeuble. Le programme technique détaillé réalisé avec l aide d un jeune ingénieur des collectivités territoriales a été finalisé en 2005, permettant le recrutement d un architecte dans le cadre d un mini-concours. Les études architecturales ont duré de 2006 à juin 2007, puis ont été interrompues dans l attente d une prise de position de la Ville de Strasbourg. Le PC a été accordé fin 2007 en même temps qu a été approuvée la délibération de vente du terrain. Les études architecturales ont été reprises en 2008, mais cette reprise a été laborieuse. Les prix de la construction s étant envolés entre temps, le groupe ne savait plus comment payer le projet et les architectes ne savaient pas comment réduire les coûts. Finalement, la crise bancaire qui a rapidement fait chuter les prix de la construction, et une subvention exceptionnelle de la Communauté urbaine de Strasbourg de ont 10

11 permis au groupe d équilibrer à nouveau l opération. Les marchés de travaux ont été publiés fin 2008 et négociés au printemps Le chantier a démarré en juillet 2009 après des dernières mises au point techniques. L immeuble a été livré en septembre 2010, sans terrasse, sans aménagement extérieur, et avec un très grand nombre de finitions encore à faire. Les familles éprouvées par de longues années de projet ont accepté cet aménagement coûte que coûte dans une relative bonne humeur. Aujourd hui, fin 2012, l abri-vélo extérieur livré durant l été marque l achèvement du projet de construction. La SCIA solde actuellement les derniers marchés de travaux et pourra bientôt clôturer complètement l opération. Participation des habitants : Ecologis est un projet en autopromotion intégrale. Les habitants ont été présents de A à Z. Initiateurs du projet, pilotes de l opération du programme jusqu au solde des marchés de travaux. Les familles ont conçu leurs propres appartements dans une très grande liberté. Ils ont défini les espaces communs, les espaces extérieurs, uniquement limités par les contraintes techniques et financières. Accompagnement des habitants : Le groupe Ecologis comptait de nombreuses compétences en interne notamment dans le montage et la conduite d opération. Le groupe s est entouré des professionnels classiques d une opération : contrôleur technique, SPS, notaire, architecte Si c était à refaire le groupe ferait sans doute appel aux services d un expert-comptable pour simplifier la gestion financière du projet. Après 2 années de fonctionnement, le groupe a décidé de faire appel à un médiateur pour travailler sur le vivre ensemble, maintenant que les premiers points de friction ont été analysés. Infos sur le bâti : m 2 SHON m 2 de surface habitable R+3+attique 60 m 2 d espaces communs nobles : salle commune + une salle de bain + une chambre d amis. 50 m 2 : salle de jeux, stockage légumes, buanderie, atelier de bricolage Montage juridique : Le groupe a choisi de se structurer en SCIA sur proposition du notaire et en dialoguant avec les services de la Ville de Strasbourg en vue de la vente du terrain. La SCIA permettait de faire des prêts individuels, d attribuer à chacun son logement, de gérer la répartition des coûts, et de développer une maîtrise d ouvrage collective reposant sur des gérants. Montage financier : Prix total du projet : 2,9 M Prix du terrain 450 /m 2 /SHON (avis France Domaine 2007) Prix du m 2 habitable : /m 2 (prix global y compris la part d espaces communs) Prix des travaux : HT/m 2 Les habitants ont apportés 94 % des financements sur fonds propres ou sur leurs emprunts. Le projet a bénéficié de 6 % d aides publiques (Région, ADEME, Communauté urbaine de Strasbourg, Gaz de Strasbourg) Le montant des emprunts s élève environ à 2,3 M, pour des durées allant de 10 à 30 ans. Spéculation : Les habitants sont libres de revendre leur logement au prix où ils trouvent un acquéreur. Témoignage clé d un habitant ou d un autre acteur sur le projet : «Le projet Ecologis correspondait pour nous a une envie de nous engager au quotidien pour l environnement. Le ciment du groupe était et reste la question environnementale dans l habitat. Avec le temps, nous avons découvert que l autopromotion était aussi une sacrée aventure humaine, engageant tous les aspects de notre vie et par-dessus tout le rapport à l autre et au groupe. C est une formidable occasion d apprendre sur soi et sur les autres.» François DESRUES, habitant d Ecologis 11DOSSIER

12 DOSSIER Projet de Viry (74) porté par Haute-Savoie Habitat et la CODHA P résentation : Ce projet d habitat participatif mené par Haute-Savoie HABITAT et par la coopérative suisse CODHA (Coopérative de l Habitat Associatif) est situé en Haute-Savoie sur la commune de Viry (3 500 habitants), à proximité immédiate de Genève. Il s intègre dans un vaste programme d aménagement du centre-ville initié par la municipalité. Implantée sur m 2 de terrain, cette opération comprend 37 logements (15 logements locatifs sociaux, 12 en accession sociale à la propriété et 10 locatifs coopératifs) et 37 garages en sous-sol, pour une surface de plancher globale de m 2. Ces logements sont répartis dans trois petits bâtiments de 3 étages, organisés en hameau autour d une cour arborée et de locaux partagés. Installés au cœur du végétal, les volumes, simples et compacts, s articulent avec subtilité, chacun sur sa propre parcelle, sans vis-à-vis trop directs, recherchant le soleil et la vue dans une densité et une proximité maîtrisées. La surface des locaux partagés est de 61 m 2. Une buanderie de 19 m 2 et un studio pour les invités de 20 m 2 ont également été prévus dans l immeuble de la CODHA. L opération, alimentée par un réseau de chaleur bois, est labellisée BBC ou MINERGIE et répond au niveau très performant du référentiel QEB de la Région Rhône-Alpes. Genèse du projet : A l origine de la démarche participative : la rencontre des responsables de la CODHA et de Haute-Savoie HABITAT (premier bailleur du département) dans le cadre de l agglomération transfrontalière du Grand Genève et leur volonté commune de développer l habitat participatif sur le territoire français. Haute-Savoie HABITAT apporte sa compétence de maître d ouvrage, la parfaite connaissance des besoins des ménages à revenus modestes, ainsi que des conditions nécessaires à la mise en place d une véritable mixité sociale. La CODHA, quant à elle, partage son expérience de l habitat participatif, autogéré, démocratique et écologique. C est avec les soutiens de la commune de Viry et de l aménageur, grâce au travail exemplaire de l architecte Philippe Delétraz et à l aide financière décisive de la Région Rhône-Alpes que ce partenariat a pu se concrétiser. De nombreux obstacles ont dû être levés. La mobilisation des futurs locataires et futurs coopé - rateurs suisses en amont, l organisation d une double maîtrise d ouvrage, le financement des locaux communs et l accès au prêt bancaire pour la CODHA en sont des illustrations. Trois ans de démarches administratives et financières auront été nécessaires avant le démarrage du chantier. Aujourd hui, les travaux sont bien avancés et la livraison est prévue pour le mois de mai A noter que pendant ce temps, le processus participatif s est poursuivi sans interruption, finalement avec moins d aléas que le montage technique et financier. Participation des habitants : Pour impliquer en amont l ensemble des habitants, les initiateurs de l opération se sont appuyés sur les méthodes de la CODHA. Le groupe d habitants a été constitué après l esquisse architecturale, à l issue des réunions publiques, d appel à candidats et de visites d opérations exemplaires. Pour les logements sociaux, six ménages en demande de mutation ont été associés à la démarche, la commune ayant renoncé à son contingent de réservations pour la première attribution. Une dizaine de séances de travail intenses réunissant une vingtaine de futurs occupants a été organisée autour de différents thèmes comme : > Statuts et rôle de l association d habitants ; > Définition des usages des locaux partagés (atelier, cuisine collective, chambre d amis) et des espaces extérieurs (potager, aire de jeux) ; > Aménagements intérieurs des logements (suppression/maintien des celliers, prestations intérieures, revêtements des sols, cuisine ouverte ou fermée sur le séjour, équipée ou non) ; > Aménagements et entretien des parties communes (hall d entrée, espaces verts) ; > Modalités de gestion de l îlot. La CODHA a assuré l animation de ces rencontres en veillant à la libre expression des participants, à l organisation de votes et de choix démocratiques. Un site internet d échange a été créé. Le surcoût lié à la démarche participative (y compris le coût des espaces partagés) représente environ 3 % du prix de l opération. Ce chiffre ne couvre cependant pas le temps supplémentaire passé par la maîtrise d œuvre et par la maîtrise d ouvrage, considéré comme un investissement pour le futur. Montage juridique : > Un permis de construire valant division en 3 lots (COHDA, Haute-Savoie HABITAT et copropriété accession sociale) a été obtenu. Chaque bâtiment est donc sur sa propre emprise foncière. > Une association syndicale a été créée entre les trois propriétaires en lien avec une association des habitants pour maintenir l esprit du projet, gérer les locaux partagés et les espaces communs. > Pour éviter une copropriété supplémentaire, les locaux partagés situés au RDC du bâtiment locatif ont été financés par Haute-Savoie HABITAT avec l aide de la Région et mis à la disposition de l association syndicale par commodat. > Le bâtiment coopératif est autogéré par ses habitants regroupés en association, laquelle verse une redevance à la CODHA, qui lui permet principalement de rembourser les emprunts. Les apports financiers des coopérateurs, versés à chaque entrée dans les lieux, contribuent à l investissement en complément des prêts et sont restitués aux coopérateurs lors de leur départ. 12

13 DOSSIER Pour le locatif social et le locatif CODHA, les occupants ne sont pas propriétaires directement ou indirectement, il n y a pas de spéculation possible. Des clauses anti-spéculatives ont été insérées dans les actes de vente des logements en accession sociale à la propriété et prévoient en cas de revente avec plus-value et sur une durée limitée, un versement à l aménageur correspondant à la minoration foncière octroyée à Haute-Savoie HABITAT. Coût du projet : > Coût total de l opération (hors frais de commercialisation) : 6,7 M TTC dont 842 K pour l acquisition du terrain (250 HT/m 2 SHON). > Prix des espaces partagés : TTC avec une parti - cipation de la Région à hauteur de 40 % ( ) au titre du label grand projet. Le solde est pris en charge par Haute- Savoie HABITAT en fonds propres (38500 ) et en emprunt. > Prix de vente de l accession à prix modérés : TTC/m 2 SHAB et TTC/m 2 pour le PSLA (niveau de prix largement inférieur au plafond règlementaire de la zone A). > Loyer d un T3 en PLUS : 420 hors charges/mois environ. Haute-Savoie Habitat Quel rôle des collectivités territoriales dans le développement des projets d habitat participatif? L habitat participatif recouvre la diversité des expériences en autopromotion, en habitat social et en habitat coopératif. Il se caractérise par l implication des habitants à la conception et la gestion de leur habitat. L'expertise d usage des futurs habitants, ainsi mobilisée, questionne les formes conventionnelles de production de l'habitat. Sollicités par les porteurs de ces projets les collectivités s interrogent sur le soutien à apporter. S ils constituent un véritable gisement d innovations sociales et écologiques jouant un rôle d aiguillon vers les acteurs traditionnels du logement, quelles contreparties ou modalités définir pour permettre leur développement? Signature de la charte du réseau des collectivités, à Grenoble en L implication des collectivités trouve notamment sa raison d être dans la volonté d introduire un droit à l initiative citoyenne indispensable pour mieux répondre aux enjeux des villes en transition. La nouveauté réside dans l insertion récente de cette thématique au sein des politiques publiques locales et de leur considération en tant qu'enjeu à part entière au niveau national. 13

14 DOSSIER Retours d expériences des Villes de Montreuil et de Strasbourg Deux principales tendances se dégagent au sein des collectivités pour expérimenter ce nouveau mode d habiter dans les politiques publiques : une gestion encadrée au travers d appels à projets dédiés sur du parcellaire fléché et maîtrisé et l accompagnement social et urbain de ces initiatives dans le diffus. Depuis 2009, la Ville de Strasbourg a porté 3 appels à projets dédiés (25 terrains). Ces consultations visent à soutenir l émergence de nouveaux types d habitat et promouvoir un mode d innovations écologiques, architecturales et sociales, en densification du tissu urbain. Elles ont également été proposées en réponse à des sollicitations associatives. Le soutien de la collectivité a beaucoup évolué entre les appels à projets. Il porte principalement sur une réduction de la charge foncière fonction des engagements environnementaux pris par les groupes, mais aussi sur l accompagnement des groupes, du montage de leur candidature au démarrage du chantier. Si ce format peut contribuer à mettre indirectement en concurrence les groupes, il demeure transparent. A travers cette expérience apparaît l importance cruciale de l accompagnement des groupes, et la nécessité de bien travailler la question de la durée et du phasage. Une des clés de la réussite réside clairement à Strasbourg, dans la coopération active de l ensemble des acteurs locaux (collectivité, associations, CAUE, bailleurs, SEM ). Si l habitat participatif ouvre une troisième voie au logement pour la production future, il réinterroge aussi le fonctionnement de l'existant dans sa dimension collective pour un mieux vivre ensemble. Parallèlement, dans l'énoncé d'un droit au logement, il est fondamental d ouvrir l accessibilité de ces projets au plus grand nombre pour tendre à davantage de mixité sociale et d équilibre territorial. A Montreuil, la Ville et l Office Public de l Habitat Montreuillois (OPHM) s engagent sur plusieurs projets à destination des demandeurs de logements de sociaux, tels que le Praxinoscope dans une Ecozac, Petits Pêchers en ZUS, le foyer du centenaire pour les travailleurs migrants ou encore la maison des Babayagas pour les femmes vieillissantes. L'objectif est de soutenir ces expérimentations au titre de l'initiative habitante et dans le cadre de sa politique d'habitat et de logement. Aujourd hui, ces expériences démontrent que «habitat participatif ne constitue pas une réponse à la crise du logement, il doit enrichir de ces valeurs la production ordinaire du logement, et est à même de jouer un rôle capital dans la création d une ville plus durable et plus solidaire» selon Daniel Mosmant, adjoint en charge du Logement et de l Urbanisme. Ce sont aussi des projets qui permettent, dès leur conception, de réduire les charges futures des résidents par les réflexions sur la gestion et l usage mutualisé de services. Emilie FLEURY, Ville de Montreuil et Pierre ZIMMERMANN, Ville de Strasbourg Le réseau national des collectivités pour l habitat participatif (RNCHP) Ce réseau a été créé par 11 collectivités en 2010 à Strasbourg pour mutualiser leurs expériences et répondre aux sollicitations citoyennes. Le réseau réunit plus de 30 collectivités à ce jour. Il constitue à la fois une plateforme d échanges d expériences, un outil prospectif et opérationnel pour faire de l habitat participatif une composante des politiques publiques, mais aussi un levier de lobbying. Engageante et souple à la fois, sa charte d orientation fixe les grands principes tout en préservant la liberté d expérimentation et de soutien local de chaque collectivité. Elle garantit donc le développement d une diversité de modèles. Les expérimentations des collectivités, évoquées plus haut, ont alimenté une enquête nationale des projets d'habitat participatif menée en 2012 par le RNCHP. Les enseignements permettent d identifier les principaux freins juridiques et réglementaires à l émergence de tels projets. L habitat participatif constitue, dans ses valeurs et son mode de gouvernance, une forme d habitat et d habiter que la ministre Cécile Duflot entend promouvoir et développer. Le lancement des ateliers nationaux par le ministère de l Egalité des Territoires et du Logement témoigne d un réel tournant en associant l ensemble des acteurs engagés pour reconnaître cet habitat dans le projet de loi du logement en «Le Réseau national des collectivités prend toute sa place dans l animation à la concrétisation locale de cette démarche alliant droit au logement, initiative citoyenne et mobilisation des territoires» selon Alain Jund, adjoint au maire de Strasbourg en charge de l Urbanisme et porte-parole du Réseau national pour l habitat participatif. Contact pour le réseau national : Pierre ZIMMERMANN Coordinateur du réseau national des collectivités pour l'habitat participatif pierre.zimmzemann@strasbourg.eu poste

15 Ressources sur le thème de l habitat participatif 1/ Les guides et ouvrages > Le livre blanc sur l habitat participatif, Document téléchargeable sur le site ecoquartier Strasbourg, > Habiter autrement, site dédié aux formes alternatives dans l habitat : > Terre de Liens, soutien à des projets collectifs d'habitat et d'activité en milieu rural, en particulier par la collecte de dons : Terre de Liens : > ORHL, mise en ligne des documents relatifs à l atelier Habitat participatif : > Rencontres nationales de l habitat participatif : DOSSIER > Ecoquartiers en Europe de Philippe Bovet, aux Editions Terre Vivante > Habitat groupé. Ecologie, partage, convivialité de Christian Lagrange aux Editions Terre Vivante > Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux de Bruno Parasote aux Editions Yves Michel > Le guide de l'autopromotion, association éco-habitat groupé Strasbourg > Les coopératives d habitants, méthodes, pratiques et formes d'un autre habitat populaire de Yann Maury, éditions BRUYLANT > Culture scientifique et technique de l éco-habitat solidaire, Laboratoire CRAterre-ENSAG, téléchargeable sur le site de > Accompagner les projets d habitat participatif et coopératif, de Camille DEVAUX, Fédération nationale des sociétés de coopératives HLM Vivre autrement : Ecovillages, communautés et cohabitats, de Diane LEAF CHRISTIAN, éditions BROCHÉ 2/ Quelques sites internet et contacts > Habicoop, > Les Habiles, > Eco-habitat groupé : > Réseau des collectivités territoriales pour l habitat participatif : Pierre ZIMMERMANN, animateur technique du réseau national, pierre.zimmermann@strasbourg.eu 3/ Vidéos : des coopératives d habitants productrices de logement abordable en Europe Yann Maury, enseignant-chercheur en Sciences politiques, conduit des recherches depuis plusieurs années sur la production du logement abordable par des coopératives d habitants en Europe. Il a animé un programme de recherche-formation porté par l ENTPE, et cofinancé par la Région Rhône-Alpes, en 2011 et 2012, qui visait à observer in situ des expériences réussies, et anciennes pour certaines, à Barcelone, Londres et Rome. Trois films documentaires ont été réalisés dans ce cadre (visibles sur Youtube) : > Bon Pastor, un éco-quartier à démolir?, Barcelone, janvier 2012, > La bocca della verita, Rome, mai 2011 > L art de refaire son intérieur, Londres, juillet 2011 Ce dossier a été préparé par Corentin MORICEAU, CoopérAction et Magalie SANTAMARIA, Conseil régional 15

16 ACTUALITÉS La version 2012 des référentiels Région/ARRA/ADEME sont sortis : S'agissant de la production de logements sociaux économes, trois situations opérationnelles sont désormais prises en compte : la construction, la VEFA et l'acquisition-amélioration avec l'intégration des dispositions de la RT2012 et un allègement considérable du dossier à constituer. Quant au référentiel sur l'éco-rénovation, la version 2012 propose un niveau BBC par calcul pour certaines opérations et le maintien du BBC compatible qui correspond à un besoin des bailleurs. L'ensemble des documents est disponible sur le site : Pour tout complément d'information, vous pouvez joindre : Aïcha MOUHADDAB (ARRA-HLM), Valérie MUNIER (Région-Rhône-Alpes) ou Hakim HAMADOU (ADEME). La mise en œuvre du droit au logement opposable a loi du 5 mars 2007 a institué l'opposabilité du L droit au logement en ouvrant un droit de recours aux personnes n'ayant pas trouvé de solution de logement ou d'hébergement malgré toutes les démarches qu'elles ont pu engager. Ce droit se traduit dans un premier temps par l'exercice d'un recours amiable, déposé auprès d'une commission départementale de médiation (dite commission DALO). En région Rhône-Alpes, ces recours amiables s'exercent surtout dans le Rhône (plus de la moitié des recours en 2012), dans l'isère (un quart des recours) et, dans une moindre mesure, en Haute Savoie. Près de 80 % des recours concernent le logement. Les recours hébergement s'observent pour l'essentiel dans le Rhône, dans l'isère et en Haute Savoie. Dans le Rhône, près de 30 % des recours concernent une demande d'hébergement. Le nombre de recours s'est accru de 18 % entre 2011 et 2012 (+ 630 recours) sans qu'il soit toutefois possible de déterminer la part de l'augmentation des difficultés pour se loger et la part d'une meilleure connaissance de la procédure par les associations et travailleurs sociaux. Les commissions de médiation disposent, selon les départements, de 3 à 6 mois pour se prononcer sur les recours déposés, à réception du dossier complet : reconnaissance du caractère prioritaire et urgent de la demande ou rejet du recours. Les ménages reconnus prioritaires et urgents doivent se voir proposer une offre de logement correspondant à leurs besoins et capacités dans un délai de 3 à 6 mois selon les départements. Les dossiers déposés en 2012 sont donc encore en cours de traitement. Pour les ménages ayant déposé un recours logement en 2011, le constat est le suivant : 46 % ont vu leur demande rejetée, 36% ont été reconnus prioritaires. Pour les 18% restants, une solution de relogement a été trouvée avant le passage en commission, ou leur demande était devenue sans objet. Les dossiers des ménages reconnus prioritaires sont transmis par le préfet aux bailleurs publics. Ceux-ci ont fait une offre de logement pour 81 % d'entre eux. Mais 25 % de ces offres ont été refusées par les ménages, qui les ont considérées comme inadaptées à leur situation. Finalement, 56 % des ménages ayant été reconnus prioritaires et urgents ont été logés directement grâce au dispositif DALO (dépôt d'une demande de logement en 2011). En ce qui concerne les recours pour un hébergement, respectivement 45 % et 60 % dans le Rhône et l'isère des ménages reconnus prioritaires et urgents ont été accueillis grâce au dispositif DALO. Nombre total de recours déposés Evolution de 2011 à en nombre en % Ain % Ardèche % Drôme % Isère % Loire % Rhône % Savoie % Haute-Savoie % Rhône-Alpes % Nombre total de recours déposés pour un hébergement Evolution de 2011 à en nombre en % Ain 0 0 Ardèche 0 0 Drôme Isère % Loire Rhône % Savoie Haute-Savoie % Rhône-Alpes % 16

17 Faciliter la mobilité géographique des jeunes en améliorant leur accès au logement n 2009, 47 % des ans avaient changé de E commune de résidence au cours des cinq dernières années, contre 23 % seulement des plus de 30 ans (Source INSEE, RP 2009). Cette mobilité accrue s explique aisément par la diversité et la multiplication des étapes de parcours que connaissent les jeunes : entrée en formation qu elle soit technique ou professionnelle, en lycée ou en CFA, accès ou poursuite d études supérieures de courte ou longue durée, réalisation de stages, prise d un premier emploi, enchaînement de missions d intérim ou de contrat à durée déterminée, accès à l emploi après une période de chômage, engagement en service civique Choisir une formation, postuler ou accepter un emploi sur un territoire éloigné de son lieu d habitation initial interroge la capacité à s installer pour une période courte ou longue sur un autre territoire. La question du logement des jeunes est donc intimement liée à celle de leur insertion professionnelle. Le dynamisme démographique et économique des territoires lié à leur capacité de sédentariser des populations jeunes nécessite donc la mise en œuvre de politiques locales de la jeunesse où les enjeux de la formation, de l emploi et du logement des jeunes doivent être pensés de manière coordonnée. Un marché du logement inadapté face à l enjeu de mobilité des jeunes Les jeunes en mobilité ont souvent besoin de trouver une solution logement au mieux sous 3 mois (étudiants) au pire en moins de deux semaines (formation, prise d emploi ). L anticipation n est souvent pas envisageable sans la réponse définitive de l université, du centre de formation ou de l employeur Cette période de recherche est très anxiogène pour les jeunes qui se heurtent malheureusement aux réalités d un marché du logement cher, rigide et exigeant. Les jeunes en alternance sont parfois amenés à fréquenter régulièrement deux lieux différents : celui de leur formation et celui de leur entreprise. Cela peut les contraindre à disposer de deux lieux de résidence, voire trois avec le domicile parental, particulièrement pour les mineurs. Or ces situations sont mal prises en compte par les aides au logement et peuvent être des causes d abandon ou de rupture de contrat en alternance. Des logements trop chers et des bailleurs trop exigeants dans le parc privé Outre le montant des petits logements notamment en zone tendue, les bailleurs ont des exigences telles que le parc privé ne peut répondre correctement aux besoins en logement des jeunes en mobilité. En effet, les propriétaires privés recherchent des candidats locataires avec des niveaux de revenu excédant largement les capacités financières des jeunes et plébiscitent la caution solidaire qui dépend étroitement des ressources des parents. Les systèmes tentant de pallier les obstacles à l accès des jeunes dans le parc privé tels que les aides au logement de la CAF et la Garantie des Risques Locatifs n ont malheureusement pas les effets escomptés. Un parc public caractérisé par son inadaptation en termes de petits logements et de rigidité dans ses procédures d attribution Outre un déficit en petits logements (T1, T2), les délais d attribution pour accéder à un logement dans le parc public sont totalement inadaptés aux besoins des jeunes en mobilité. Une réflexion autour d un meilleur accueil de ces jeunes est en cours au sein de certains organismes HLM. Un parc de logements transitoires insuffisants et peu dédié aux jeunes en formation de courtes durées Si le patrimoine des résidences sociales-jeunes travailleurs s est adapté en terme de bâti aux besoins des jeunes, il s avère que le nombre de places proposé reste insuffisant au regard des besoins. De plus, certains jeunes peuvent rencontrer des difficultés pour accéder à ces établissements en raison de leurs faibles indemnités de formation et de la durée courte de leur temps de formation. Là encore, les jeunes ne bénéficiant pas de soutien familial sont les premiers pénalisés. Face à ce constat, sans solution transitoire familiale, amicale, la recherche d une solution logement peut paraître insurmontable pour les jeunes ou pour les professionnels qui les accompagnent. Dès lors, le risque est que certains renoncent à se former, à prendre un emploi devant l obstacle que peut représenter le fait de se loger. Pour aller plus loin : Accord National Interprofessionnel sur le logement des Jeunes, signé par l ensemble des partenaires sociaux le 29 avril 2011 Union Régionale pour l Habitat des Jeunes : Mélanie Rousset, melanie.rousset@unhaj.org Union Régionale CLLAJ : Virginie Tardieu, vtardieu@uncllaj.org Un appel à projets de la Région pour innover Depuis 2011, la Région anime un appel à projets sur le logement des jeunes dont l objectif est d expérimenter de nouveaux dispositifs pour répondre aux besoins de mobilité des jeunes. La session 2013 de l appel à projets sera lancée le 30 mars. 17ACTUALITÉS

18 ACTUALITÉS R epli global du marché, mais la production de logements se maintient dans le parc public. Avec des mises en chantier et des ventes de logements neufs en baisse, la conjoncture de l'immobilier s'est montrée peu dynamique depuis le début de l'année, avec des évolutions globalement moins favorables en Rhône-Alpes que dans le reste de l'hexagone logements seulement ont été commencés au cours de la dernière année glissante du 4 e trimestre 2011 au 3 e trimestre 2012, en repli sensible de 13,8% par rapport à la même période de l'année précédente. Appartements, maisons, résidences, aucun type de logement n'a échappé à cette baisse des mises en chantier dont l'impact a été particulièrement sensible dans la région. Le nombre de logements autorisés a pourtant continué à progresser, atteignant maisons ou appartements, en hausse de 1,8%. Selon ces données en glissement annuel, la plus grande partie de la construction de logements, qui porte sur les appartements, s'est inscrite en hausse modérée. Mais le nombre d'autorisations portant sur des maisons individuelles groupées et sur des logements en résidence a augmenté sensiblement, tandis que les décisions favorables portant sur des maisons isolées ont connu un net repli. Après une fin 2011 à plein régime, les ventes de logements neufs, se sont inscrites en forte baisse depuis le début de l'année logements ont été réservés du 4 e trimestre 2011 au 3 e trimestre 2012, en diminution de 14% par rapport à la même période de l'année précédente. La baisse des réservations constatée en Rhône-Alpes a été plus importante que celle de Note de conjoncture novembre 2012 Evolution de la commercialisation des logements neufs Rhône-Alpes, actualisation 3 e trimestre 2012 Source : SOeS-ECLN La commercialisation des logements neufs Rhône-Alpes, données annuelles glissantes actualisées au 3 e trimestre 2012 Source : SOeS-ECLN Nombre de logements Evolution annuelle Maisons Mises en vente ,4 % Ventes ,6 % Stock ,2 % Appartements Mises en vente ,6 % Ventes ,2 % Stock ,2 % Ensemble Mises en vente ,5 % Ventes ,0 % Stock ,3 % l'ensemble de l'hexagone (-9%). Côté investisseurs, les dispositions moins attractives concernant le Scellier ont contribué à freiner la demande. Les ventes connues par les promoteurs comme relevant de l'investissement locatif, qui ont connu un pic fin 2011, ne représentaient plus que 24,5% des réservations au 3 e trimestre 2012 contre 32,4 % un an auparavant. En glissement annuel, la baisse des ventes pour investissement locatif a atteint 10,4%. Concernant les particuliers achetant pour se loger, le PTZ+, de nouveau délivré sous condition de ressources, ne porte désormais quasiment que sur les logements neufs depuis début Et de fait, le nombre de prêts à taux zéro délivrés au cours de l'année s'est inscrit en forte baisse ménages primo-accédants ont eu recours à ce dispositif en Rhône-Alpes au cours de la dernière période annuelle glissante connue du 3 e trimestre 2011 au 2 e trimestre 2012, soit une évolution de 21,1 % par rapport à la même période de l'année précédente. Si le second semestre 2012 est à l'image du premier, les résultats de l'ensemble de l'année pourraient représenter moins du quart des prêts délivrés au cours de l'année Globalement, selon l'enquête ECLN, le nombre de ménages ayant acheté un logement pour se loger au cours de la dernière année glissante a diminué de 15,6%. Les mises en vente de logements neufs ont continué à se compresser. Du 4 e trimestre 2011 au 3 e trimestre 2012, les mises sur le marché n'ont atteint que logements, en baisse de 10,5% par rapport à la même 18

19 période de l'année précédente. Avec des mises sur le marché restant supérieures aux réservations, l'encours de logements neufs disponibles à la vente a continué à progresser logements étaient proposés dans les catalogues des promoteurs en Rhône-Alpes fin septembre 2012, un chiffre en augmentation de 12,3 % sur une année. Le délai d écoulement des stocks de logements neufs s'est également réorienté en hausse sensible, dépassant un an à 13,8 mois pour les appartements et 12,2 mois pour les maisons. Chiffres clés Au 1/1/2011, la région comptait logements dont résidences principales, pour un taux de vacance qui s'établissait à 9,2%. Au cours de l'année 2010, le nombre de résidences principales a augmenté de unités. A cette date, ménages rhonalpins disposaient de revenus inférieurs à 100% du plafond HLM. En revanche, dans le parc public, le logement social a connu une nouvelle poussée logements ont été mis en service en 2011, soit 17% de plus qu'en Ce chiffre historiquement haut, tout à fait cohérent avec les niveaux de financements atteints ces dernières années compte tenu du délai habituellement constaté entre la décision de financement et la livraison, laisse prévoir des mises en service encore plus nombreuses pour % de ces logements ont fait l'objet d'une construction par le bailleur, le restant faisant suite à une acquisition. Compte tenu des sorties du parc social, essentiellement sous forme de ventes et de démolitions, le stock de logements a augmenté de 2,2% en Rhône-Alpes en La croissance du parc social en Rhône-Alpes a été supérieure en 2011 à celle de 2010, supérieure également à La construction neuve de logements Rhône-Alpes, données annuelles glissantes en date de prise en compte, actualisation 3 e trimestre 2012 Source : SOeS-Sitadel Nbe logements Evolution Nbe logements Evolution Logements autorisés annuelle commencés annuelle ordinaires ,7 % ,8% individuels purs ,2% ,1% individuels groupés ,2% ,1% collectif ,2% ,6% en résidence ,1% ,2% Total ,8% ,8% Evolution de la construction neuve de logements Rhône-Alpes, actualisation 3 e trimestre 2012 Source : SOeS-ECLN l'évolution constatée au niveau national. Le parc public a atteint logements début 2012, dont 3,2% de logements vacants. En un an, le prix des logements neufs a peu varié. Au cours de la dernière année glissante connue actualisée au 3 e trimestre 2012, l évolution des prix des appartements neufs en euros courants s'est établie à +0,2% en Rhône-Alpes. A cette date, les logements collectifs se négociaient en moyenne à 3730 le m 2 en Rhône- Alpes, soit un chiffre inférieur à celui de l ensemble de la métropole (3 820 ). Le coût des maisons en individuel groupé a diminué, la baisse s établissant à 6,2% en Rhône-Alpes pour un coût global de avec le terrain, soit un prix plus élevé que celui de l ensemble de l hexagone ( ). Dans l individuel pur, le prix atteignait, en 2011, pour une maison et pour un terrain en moyenne en Rhône-Alpes, un prix également supérieur à celui du niveau national. En revanche, dans l'ancien, le prix des logements est resté sur une tendance toujours haussière, la variation annuelle s'établissant à +1,9% en Rhône-Alpes pour les dernières données annuelles glissantes disponibles datées du 1 er trimestre Ce rythme d'évolution reste toutefois très modéré au regard des pourcentages atteints au cours des deux années précédentes. Les évolutions constatées en Rhône-Alpes sont très similaires à celles de l'ensemble de l'hexagone. L'augmentation des prix a été plus sensible pour les appartements (2,3%) que pour les maisons (1,7%). Au niveau de la seule agglomération lyonnaise, la hausse des prix des appartements anciens a atteint 5,3%. Selon la chambre des notaires, le prix moyen des logements anciens à la revente s'établissait à 2570 le m 2 pour les appartements et le lot pour les maisons en Rhône-Alpes selon un décompte en moyenne annuelle actualisée au 31/07/2012. Ces chiffres restent plus élevés que ceux de l ensemble des régions de province (respectivement 2390 /m 2 et le lot). Selon la source Clameur, les loyers moyens des baux signés en 2012 (données actualisées en août) auraient connu une hausse annuelle de 0,4% pour atteindre en moyenne 11,1 /m 2 en Rhône-Alpes. Dans le parc public, les loyers moyens quittancés ont augmenté de 3,3% de 2011 à 2012, s'établissant en moyenne à 5,5 /m 2 de surface habitable. Yves Pothier, DREAL ACTUALITÉS 19

20 TRAVAUX Laboratoire de rénovation thermique de maisons individuelles en lotissement U de une expérimentation avec les bailleurs sociaux dans une perspective diffusion large des enseignements Deux sites retenus et des solutions techniques diverses envisagées Constatant le peu de retours d'expérimentations de rénovation thermique des maisons individuelles alors que les enjeux sont considérables, la DREAL a engagé une démarche de laboratoire : l'expérimentation en vraie grandeur de diverses solutions techniques permettant d'atteindre le niveau BBC (RT2005), avec un suivi permettant d'en tirer des enseignements pour tous les acteurs. La démarche a été engagée par la DREAL avec l'appui du CERTU et en association avec l'arra Hlm, la Région Rhône-Alpes, la Caisse des Dépôts et Consignations et l'ademe. Elle bénéficie du soutien financier du fonds FEDER, de la DREAL, de l'ademe, du Conseil régional et des collectivités territoriales (CG, EPCI), les bailleurs utilisant leurs fonds propres. En 2010, deux sites ont été retenus : > La montagnette à Ugine (Savoie) : 53 logements individuels appartenant à l'oph d'ugine, répartis en 17 bâtiments de type HBM construits pour certains dans les années 30 et pour d'autres dans les années 50 ; > Les Spreyrs à Vif (Isère) : 50 logements individuels en bande dans une structure de lotissement classique, appartenant à l'opac 38 et datant de BE Tackhnê/eEgénie 20

21 Maîtres d'œuvre retenus Sur le site d'ugine, l'opération a été scindée en 2 dossiers, l'un confié à une équipe composée de Passager des villes (architecte), ITF, Cholley Ingénierie et ACEBTP, l'autre à une équipe composée de Rigassi (architecte), ADF, SORAETEC et DIPTYQUE. Pour le site de Vif, l'équipe de maîtrise d'œuvre associe Totem (architecte) et Enerpol. Le bureau d'études eegénie a réalisé pour ces sites un diagnostic sur la gestion des eaux pluviales, les modes de déplacement et les performances énergétiques du bâti. Les attentes et besoins de habitants ont été recueillis par un questionnaire. Cette première phase a permis l'association des habitants. eegénie a ensuite défini des bouquets de travaux permettant de passer des classes énergétiques E ou F à un niveau de performance BBC (RT2005) : les bâtiments seront traités de manière différente afin de comparer les méthodes et matériaux, mais une performance thermique identique est visée pour tous les logements, dans un esprit d'égalité des locataires. Aucun logement n'étant vacant, les travaux devront se faire en site occupé. La méthode de calcul paramétrique avec le logiciel phpp a été utilisé pour proposer diverses combinaisons techniques. Finalement, un bouquet de base est prévu pour tous les bâtiments : traitement des parois verticales, de la toiture et des menuiseries. Des options différentes seront mises en œuvre selon la typologie des bâtiments, par exemple selon leur exposition, leur morphologie Aujourd'hui toutes les options ne sont pas totalement arrêtées mais on peut citer par exemple la méthode sarking (isolation de toiture par l'extérieur), le positionnement de menuiserie en applique extérieure, l'isolation du plancher bas par flocage, les panneaux solaires, la laine de bois et autres matériaux bio-sourcés. Le coût estimé par le cabinet Denizou au stade programme de travaux pour ces deux opérations est d'environ 630 HT/m 2. Cette estimation tient compte de l ensemble des coûts de matériaux, systèmes, main d'œuvre (dont pose et dépose de l existant si besoin), du contexte géographique montagneux et du fait que les travaux se font en site occupé. Ce coût est très supérieur aux 330 HT/m 2 constatés pour des rénovations thermiques en logement collectif pour le même niveau de performance à atteindre. La différence s'explique par une surface de parois verticales plus importante et le traitement systématiquement d'un plancher haut et bas pour chaque logement. Un partenariat qui se poursuit aujourd'hui par un appel aux entreprises innovantes et la définition de l'instrumentation et du suivi L'Agence Régionale du Développement et de l'innovation (ARDI) a lancé un appel à projets auprès des entreprises régionales afin de repérer de nouveaux matériaux ou systèmes innovants qui pourraient être mis en œuvre sur ces sites. Par ailleurs un protocole d'expérimentation a été signé entre la DREAL, l'oph d'ugine, l'institut Polytechnique de Grenoble (laboratoire LCIS) et Urbiant pour la conception de l'instrumentation nécessaire au suivi, la mise en place de cette instrumentation et l'analyse de ses résultats. Cette instrumentation permettra de comparer les performances issues des calculs théoriques et les performances réellement constatées, de vérifier la tenue dans le temps des matériaux mis en œuvre et de donner des indications sur l'usage réel par les habitants. Ce partenariat technique pluridisciplinaire entre acteurs publics et privés permettra donc d'apporter des éléments pour faire évoluer les dispositifs d éligibilité des subventions, de faire remonter les difficultés liées à l'accréditation des matériaux innovants, de faire partager une réflexion sur les distorsions entre les calculs réglementaires et des données mesurées, entre l'utilisation optimale et l'utilisation réelle... Les résultats de cette expérimentation seront valorisés à une échelle large pour toucher tous les types de propriétaires de maisons individuelles et tous les acteurs en relation avec ces propriétaires. Ils contribueront ainsi à la réponse aux engagements internationaux de la France en matière d'émission de gaz à effet de serre. Alain SABATIER, DREAL L enjeu des maisons individuelles Les maisons individuelles représentent plus de la moitié du parc de logement en France. Sachant que 40 % de la consommation énergétique de la France et 20 % des émissions de gaz à effet de serre sont dues au parc bâti, les enjeux de la rénovation thermique des maisons individuelles sont donc considérables. Des sommes importantes seront utilisées dans les prochaines années pour mettre à niveau ce parc et il est donc impératif que l'ensemble des acteurs puissent monter en compétence sur le sujet. TRAVAUX 21

22 TRAVAUX CASH : retour sur un projet de coopération européenne portant sur la rénovation thermique du logement social L e projet européen CASH (Cities action for sustainable housing), lancé en novembre 2009, s est clos lors de sa Conférence finale le 29 novembre Retour sur les résultats du projet.. Le projet s inscrit dans le cadre du programme URBACT, par le biais duquel la Commission Européenne soutient des projets d échanges d expériences sur le développement urbain intégré. Il est piloté par la Ville d Echirolles, et regroupe 8 autres villes européennes : Bridgend (Pays de Galles), Brindisi (Italie), Francfort (Allemagne), Sonderborg (Danemark), Tatabanya (Hongrie), Utrecht (Pays-Bas), Yambol (Bulgarie), Les Mureaux (France), ainsi que la Région Rhône-Alpes. Ce réseau européen vise à échanger sur les pratiques et les conditions d amélioration des opérations de rénovation énergétique du logement social. A visée opérationnelle également, il encourage les villes membres à mettre en place, au niveau local, une stratégie d amélioration de leur politique de rénovation thermique. En Rhône-Alpes, le groupe de travail mis en place par la Conseil régional et composé de l ADEME, et l ARRA-Habitat, a proposé des améliorations à la collaboration déjà solide bâtie autour du référentiel QEB Rénovation. Ces propositions ont porté sur le développement d outils d ingénierie financière (certificats d économie d énergie, contrats de performance énergétique...), sur l implication des habitants (actions innovantes, supports de communication), et, à plus long terme, sur l optimisation de la gestion des données à l échelle régionale. Au niveau du réseau européen, il s est réuni lors de 6 séminaires thématiques dédiés chacun à un aspect des opérations de rénovation (technologie, règlementation, financement, participation des habitants, production d énergie, gestion de projet). Le point saillant des échanges est l indispensable participation des habitants. De la définition des besoins à la maintenance du bâtiment, elle conditionne l efficacité finale de la rénovation. Les opérations devraient également s inscrire dans une stratégie globale : intégration à la stratégie énergétique publique locale, simplicité des technologies pour massifier leur usage, structuration à long terme du plan de financement et du partenariat. L un des principaux défis consiste à bâtir un partenariat avec l ensemble des parties prenantes, le plus en amont possible dans la gestion du projet, pour un pilotage solide de l opération. Ces résultats ont été présentés lors de la Conférence finale du projet fin novembre 2012 à Bruxelles, en présence notamment de la Commission Européenne et du Parlement européen. Dans la perspective de la prochaine programmation des fonds européens, cet événement a permis de rappeler que le soutien de l Europe à la rénovation énergétique du logement social est essentiel pour diminuer les consommations d énergie et lutter contre la précarité énergétique. Claire PREDAL, Conseil régional 22