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2 Programme de la matinée Présentation du mouvement familial, de l UNAF et de l UDAF 92 Quelques chiffres relatifs à la famille et au logement Dix idées reçues sur les HLM Loi ALUR, les aspects relatifs au logement social Plan départemental d actions pour le logement des personnes défavorisées Le rapport 2013 de la MIILOS Evolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé 21/10/14 Alain MILLOTTE 2

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4 Les familles en France Population : 65,82 millions (65,35) Enfants nés en 2013 : (827000) Nombre d enfants par femme : 1,99 (2,01 ) (moyenne Union Européenne : 1,62) Nombre d enfants souhaité : 2,39 (2,52) Nombre d enfants de moins de trois ans : ( ) Conciliation domicile-travail : 26 %(24% ) de parents insatisfaits Pourcentage d enfants vivant avec leurs deux parents : 75,2 (76%) Nombre d enfants vivant dans une famille pauvre : 2,5 millions (2,529) 21/10/14 Alain MILLOTTE 4

5 Organismes Nb d organismes Offices Publics de l Habitat Entreprises sociales pour l Habitat (SA HLM) Sociétés coopératives d HLM 169 (56 SACICAP) Nombre de logements (yc foyers et RU) SEM (dont 75% conventionnés) Le parc social représente 18,4 % des résidences principales 21/10/14 Alain MILLOTTE 5

6 Le logement social dans les Hauts-de-Seine Commune % Commune % Commune % Antony 19,3 Courbevoie 20 Nanterre 56,1 Asnières 16,9 Fontenay aux roses 25,4 Neuilly 3,2 Bagneux 51,1 Garches 21,7 Puteaux 30,5 Bois-Colombes 18,9 Gennevilliers 68,4 Rueil-Malmaison 19,9 Boulogne Billancourt 12,1 Issy les Moulineaux 24,2 Saint-Cloud 12,8 Bourg la Reine 17,4 La Garenne-Colombes 9,9 Sceaux 11,4 Chatenay- Malabry 49,7 Le Plessis-Robinson 46,5 Sèvres 24,3 Chatillon 21,5 Levallois-Perret 17,3 Suresnes 37,8 Chaville 21,3 Malakoff 39,3 Vanves 23,5 Clamart 25,4 Marnes-la coquette 5,1 Vaucresson 3,9 Clichy 31,5 Meudon 25,6 Ville d Avray 5,7 Colombes 33,6 Montrouge 21,9 Villeneuve-la- Garenne Global Hauts-de-Seine : 24 % 56,9 21/10/14 Alain MILLOTTE 6

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8 «Les HLM sont des logements au rabais» 81 % des locataires HLM se déclarent satisfaits de leur logement. Le niveau de confort est au moins égal à celui du logement privé, les surfaces par personne ont augmenté. Les immeubles dégradés (l USH ne nie pas leur existence) sont réhabilités. 21/10/14 Alain MILLOTTE 8

9 «Les HLM, que des tours, des barres, des quartiers difficiles» 72% des logements HLM se situent en maisons, ou en petit et moyen collectif. Environ un quart des logements se trouve en zone sensible. Les rénovations urbaines, les opérations mixtes social-privé, les partenariats pour favoriser l insertion économique tendent à corriger cette image. 21/10/14 Alain MILLOTTE 9

10 Le parc HLM est pionnier dans le domaine des économies d énergie, les consommations sont de 30% inférieures à celles de l ensemble des logements français. Les organismes savent se faire conseiller, obtenir des financements privilégiés, et aller chercher les subventions. En outre, moins de charges de chauffage = moins d impayés. 21/10/14 Alain MILLOTTE 10

11 64 % des ménages sont éligibles au logement social (plafond PLUS). Il est vrai que les HLM constituent un recours vital pour les plus pauvres, et l actuelle pénurie de logements, dans certaines régions et pour les classes moyennes, ainsi que le DALO, entraînent une paupérisation. Dans la mesure du possible, des efforts sont faits 21/10/14 Alain MILLOTTE 11 pour favoriser la mixité sociale.

12 60% des ménages logés en HLM ont un revenu inférieur à 60% des plafonds PLUS, un tiers des ménages vit sous le seuil de pauvreté. Les conditions de ressources sont strictement contrôlées à l entrée, et les locataires dépassant le plafond sont soumis à un surloyer (4% des cas seulement) 21/10/14 Alain MILLOTTE 12

13 Environ 10 % du parc est proposé chaque année à la location, suite à la mobilité (peu vrai en Ile-de- France) Entre un quart et un tiers des attributions concerne des locataires déjà dans le parc, mais qui souhaitent adapter leur logement à leur situation. Cette mobilité est toutefois contrariée par l absence de grands et petits logements 21/10/14 Alain MILLOTTE 13

14 Environ attributions par an, le système est contrôlé et encadré réglementairement. Les réservataires sont nombreux : Préfectures, mairies, CIL. On ne pourra toutefois pas éliminer un certain arbitraire. La solution passe par une offre plus abondante. 21/10/14 Alain MILLOTTE 14

15 Environ 770 organismes, de tailles très diverses, souvent au plus près des territoires. Le regroupement, pour bénéficier d effets d échelle, n est pas forcément efficace. Toutefois, une certaine tendance au regroupement (dans le cadre d intercommunalités) existe. 21/10/14 Alain MILLOTTE 15

16 Le livret A est la principale source de financement. Les emprunts sont contractés à 74% auprès de la Caisse des Dépôts. Ils sont remboursés par les loyers, qui financent aussi 12% des constructions. Les mairies ou conseils généraux garantissent les emprunts, ce qui permet d obtenir des taux plus bas. Dans quelques cas, ils donnent des subventions 21/10/14 Alain MILLOTTE 16 complémentaires.

17 Les investissements annuels, en construction neuve et en réhabilitation, représentent plusieurs milliards d euros par an. Cela fait travailler les entreprises du bâtiment, environ emplois, non délocalisables Et on ne peut chiffrer le coût social de l insuffisance de logements. 21/10/14 Alain MILLOTTE 17

18 (Accès au Logement et Urbanisme Raisonné) 21/10/14 Alain MILLOTTE 18

19 Un besoin de réguler Simplifier et sécuriser la location (en particulier meublés). Réduire et rééquilibrer les coûts du logement Encadrer les loyers (zones tendues) Engager la transition écologique des territoires (densifier, conserver les terres agricoles, lutter contre l étalement urbain) Réguler les professions de l immobilier et du logement, leur donner des règles claires, créer des instances de contrôle. 21/10/14 Alain MILLOTTE 19

20 Une logique de protection Protéger les propriétaires et les locataires contre les abus et les risques : Garantie Universelle des Loyers, prévention des expulsions Lutter contre l habitat indigne : marchands de sommeil, copropriétés dégradées ou surendettées, propriétaires indélicats ne faisant pas les travaux nécessaires. Orienter la politique d hébergement vers le relogement 21/10/14 Alain MILLOTTE 20

21 Une dynamique d innovation Favoriser le développement de formes d habitat alternatif. Introduire plus de transparence dans le logement social (attributions) Redéfinir les relations entre l Etat et Action Logement. 21/10/14 Alain MILLOTTE 21

22 Repérage par les communes ou les EPCI des logements indignes ou indécents, les secteurs d habitat informel, évaluer les actions correctives Droit au logement opposable Demande et attribution des logements sociaux. 21/10/14 Alain MILLOTTE 22

23 Participation des organismes HLM à des SCI (en vue de réaliser des logements sociaux, privés ou en accession). Durée maximale : 5 ans. Rattachement obligatoire des OPH aux EPCI compétents en matière d habitat 21/10/14 Alain MILLOTTE 23

24 Renforcement des SCOT (prenant le pas sur les PLUI et les schémas de secteur). Gouvernance des documents de planification par les EPCI. Lutte contre l étalement urbain : difficulté accrue pour libérer un peu de terrain dans les zones non constructibles 21/10/14 Alain MILLOTTE 24

25 Rapport public 2013 de la MIILOS (Mission Interministérielle d Inspection du Logement Social) 21/10/14 Alain MILLOTTE 25

26 198 contrôles ont été programmés 149 ont été ouverts 144 ont fait l objet de rapports définitifs SA d HLM : 33,5% OPH : 26,8% SEM : 8,0% SCP : 18,1% Autres : 13,4% Soit logements(22% du parc locatif social) 21/10/14 Alain MILLOTTE 26

27 Accès au logement des personnes défavorisées Accompagnement social Facteurs de succès de regroupement des organismes L efficacité des politiques de cession A noter : 48,6% des rapports ont donné lieu à des suites administratives, et 4 ont fait l objet de suites pénales 21/10/14 Alain MILLOTTE 27

28 La gouvernance des organismes La politique sociale et la gestion locative La stratégie patrimoniale des organismes La comptabilité et la gestion financière La structure et la restructuration du secteur Les moyens mis en œuvre par la MIILOS 21/10/14 Alain MILLOTTE 28

29 Rémunérations et indemnités versées aux dirigeants Parfois abusives, avec avantages annexes (d 2012). Décidées sans avis conforme du CA (souvent courtcircuité). Cumul de fonctions interdit (direction d un organisme et gérance d une entreprise) Non-respect des règles de la Commande Publique (ordonnance du 6 juin 2005) 21/10/14 Alain MILLOTTE 29

30 Organismes de Maitrise d Ouvrage d Insertion : tailles et activités variables, résultats satisfaisants. Missions d accompagnement social (loi du 31 mai 1990) : implication variable, parfois sous-traitance à des associations. Impayés locatifs Action à l entrée dans les lieux (diagnostic social, contact avec AS, aides, style AGBF, adaptation au handicap, médiation en cas de troubles de voisinage et incivilités). 21/10/14 Alain MILLOTTE 30

31 Application de la loi DALO En Ile-de-France, 25 bailleurs contrôlés étaient concernés (11 OPH, 8 SA, 5 SEM). Le nombre de recours a augmenté de 14% Peu d analyses précises des efforts, mais les bailleurs sont actifs : 76% de réalisation des objectifs. Refus d attribution : Dossiers incomplets Inadaptation du logement à la situation familiale Refus des candidats Reste à vivre insuffisant En IDF, l outil «SYPLO» rapproche le contingent préfectoral et les données des ménages prioritaires (DALO, sortie d hébergement, habitat indigne ) 21/10/14 Alain MILLOTTE 31

32 Loyers, nouvelles politiques et réglementation complexe. Loyers maximaux fixés par l Administration, révision < IRL Parfois supérieurs, suite à des financements chers et raréfaction des crédits publics. A mettre en regard de la qualité d accueil, des charges et des réhabilitations. Certains bailleurs réfléchissent à faciliter l accessibilité financière de leur parc. Information des locataires : Risques naturels et technologiques, consommation d énergie, diagnostics plomb et amiante, loyers maximaux pratiqués Beaucoup de manques 21/10/14 Alain MILLOTTE 32

33 Les conventions d utilité sociale : des orientations parfois floues, un certain désordre dans les loyers, des rattrapages sont prévus jusqu en 2017 La qualité de service : jugée bonne à 68%. Les contacts téléphoniques sont satisfaisants, les contacts directs moins (suppression d agences) 21/10/14 Alain MILLOTTE 33

34 La loi MLLE (25 mars 2009) pose l obligation des PSP : Analyse du parc selon qualité, attractivité, marchés locaux de l habitat. Évolution du parc, choix d investissement et de gestion, développement. Certains PSP présentent des carences. Les orientations étaient à 80% pertinentes, des manques sur le développement et la réhabilitation. L analyse financière n est correcte que dans 50% des cas (non fiable, absente, ne permettant pas de soutenir les options retenues). 21/10/14 Alain MILLOTTE 34

35 Le défi du développement de l offre dans les secteurs les plus tendus Depuis la loi de 2005 (cohésion sociale), des politiques ambitieuses se sont succédées. Leur réussite est fonction : De l impulsion de la collectivité Du niveau des besoins De la capacité d investissement du bailleur De l état du marché local La production neuve dépend de la tension du marché local. En zones tendues ou très tendues, le taux de croissance annuel est de 1,5% (meilleur pour les SA que pour les OPH). 21/10/14 Alain MILLOTTE 35

36 La rénovation thermique Les organismes sont fortement impliqués, anticipant la RT 2012 Problème pour les logements individuels chauffés à l électricité. Groupes menacés de déqualification si isolation thermique insuffisante Problèmes : compétence des maîtres d œuvre, des entreprises, coûts. Les résultats en matière d économies restent à évaluer. 21/10/14 Alain MILLOTTE 36

37 Entretien du patrimoine Parfois, pas de plan de maintenance opérationnelle, parc en état moyen, en voie de dégradation. En moyenne, très bon état pour 2/3 du parc. Exigences réglementaires Diagnostics : DPE, amiante, plomb : encore des manques, malgré l ancienneté des règlements. Contrats d entretien : problèmes de respect des règles de la commande publique, carence dans le suivi des prestations. 21/10/14 Alain MILLOTTE 37

38 Travers et effets de la vente aux locataires. La vente peut se faire à l unité (favoriser l accès à la propriété de familles modestes), ou en bloc (reconstituer des fonds propres) Certains bailleurs sont très réticents : position de principe, mais aussi état du marché, et problèmes de gestion en copropriété. Deux exemples : une ESH du Sud-Est vend 140 logements par an, à des prix défiant toute concurrence ; un OPH du Nord vend, à l unité, environ 150 logements par an. 21/10/14 Alain MILLOTTE 38

39 Le mouvement se poursuit : Suppression d organismes de petite taille <1500 logements) Adossement à des groupes Recomposition du patrimoine par des ventes en bloc. Les raisons Rationalisation géographique. Spécialisation fonctionnelle (foyers) Développement de l acquisition sociale 21/10/14 Alain MILLOTTE 39

40 Les conséquences Le postulat selon lequel l accroissement de taille entraîne une diminution des coûts de gestion n est pas vérifié : la technostructure est plus lourde : le coût par logement va de 1070 pour un organisme de 3000 à 6000 logements à 1160 pour un organisme de plus de logements. La concentration géographique est par contre favorable : de 1057 pour un organisme communal ou intercommunal, à 1145 pour un organisme régional ou interrégional. Mais l innovation sociale ou technique y est plus importante 21/10/14 Alain MILLOTTE 40

41 A partir du 1 er janvier 2015, la MIILOS sera remplacée par l ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social), prévue par la loi ALUR. Les missions seront plus étendues. 21/10/14 Alain MILLOTTE 41