Rapport de gestion 2004

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1 Rapport de gestion 2004 janvier 2005

2 Fondation de placement immobilier SOMMAIRE ORGANES DU FONDS RAPPORT DE GESTION 2003 / Introduction 3 - Organes du fonds 3 - Emission 3 - Fortune 4 - Evolution du parc immobilier 4 - Evolution de la part 4 - Méthode d'évaluation des immeubles 5 - Compte de fortune - à la valeur vénale 5 - Compte de résultats 5 - Utilisation du bénéfice 5 PERSPECTIVES 6 Annexe 1 : Compte de fortune 7 Annexe 2 : Compte de résultat 8 Annexe 3 : Utilisation du résultat net 9 Annexe 4 : Inventaire des immeubles 10

3 ORGANES DU FONDS Les organes du fonds au 30 septembre 2004 sont les suivants : DIRECTION DU FONDS Acanthe SA 14-16, av. Eugène-Pittard Case postale Genève 25 Tél: CONSEIL DE FONDATION Alain Peyrot Président du conseil Président du conseil d administration de Naef et Cie SA, Genève Manuel Ramos Membre du conseil Membre du Conseil de fondation de Skycare André Gigon Membre du conseil Membre du Comité exécutif de l'union Bancaire privée Etienne Nagy Membre du conseil Administrateur de Naef & Cie SA, Genève ORGANE DE RÉVISION PriceWaterhouseCoopers SA EXPERTS PERMANENTS Jean-Luc Schneeberger Architecte/Expert EPFL à Genève 2

4 RAPPORT DE GESTION 2003 / 2004 Nous avons l honneur de vous présenter le rapport de gestion du second exercice de la fondation Lithos. Ce second exercice porte exceptionnellement sur une période de 9 mois. La date du bouclement a été ramenée au 30 septembre 2004 par rapport au bouclement du précédent exercice arrêté au 31 décembre Par ailleurs, nous rappelons que la fondation Lithos a été créée par acte notarié le 10 octobre INTRODUCTION La fondation Lithos est une fondation de placement immobilier suisse au sens de l'article 80 et suivants du Code civil suisse. Elle répond aux exigences de l'office fédéral des assurances sociales (OFAS). Elle est soumise à la surveillance de l'autorité de Surveillance des Fondations et des Institutions de Prévoyance de la République du Canton de Genève. Le but de la fondation Lithos est d'offrir à ses membres la possibilité d'investir le fonds en commun dans des valeurs immobilières. Ses membres sont exclusivement des institutions de prévoyance au sens de la LPP. ORGANES DU FONDS Le Conseil de fondation est constitué de Monsieur Alain Peyrot, président, et Monsieur Etiennne Nagy dont le mandat a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 3 juin Lors de cette assemblée, Messieurs André Gigon et Manuel Ramos ont été nommés en tant que nouveaux membres du Conseil. Acanthe SA poursuit son mandat de direction et de gestion de la fondation. M. Jean-Luc Schneeberger a été confirmé comme expert permanent pour l'évaluation des immeubles. Enfin, le mandat de révision a été renouvelé auprès de la fiduciaire PriceWaterhouse Coopers SA EMISSION Lors de cet exercice, la fondation Lithos a réalisé sa seconde émission au 1 er janvier 2004 pour une valeur d'apport nette de fonds d'un montant de Fr Conformément au bulletin de souscription, les versements ont été différés dans l'optique de faire correspondre au mieux l'apport des investisseurs ou les acquisitions d'immeubles. 3

5 Rapport de gestion (suite) Au 30 septembre 2004, l'ensemble des fonds a été investi dans l'acquisition des immeubles suivants : Boulevard Carl-Vogt 3 Rue des Paquis 15 Rue Marie-Brechbuhl 7 Boulevard destranchées 4 Le détail des transactions est présenté dans l'annexe n 4 Cette émission a été souscrite par trois caisses de pension déjà membres de la fondation Lithos. Il s'agit de Skycare, de la Caisse de pension de l'union Bancaire Privée et de la Caisse de pension de Naef et cie sa. ÉVOLUTION DU PARC IMMOBILIER Par l'acquisition de ces 4 immeubles, la fondation a complété son portefeuille immobilier initialement composé des immeubles rue Leschot 3-5. La fortune immobilière brute, correspondant à la valeur vénale expertisée au 30 septembre 2004, est de Fr Elle se compare au prix de revient des immeubles de Fr Ces prix de revient intègrent tous les frais liés à l'acquisition. L'état locatif total au 30 septembre 2004, représentent un montant de Fr Celui-ci intègre les subventions de Fr concernant les immeubles de la rue Leschot 3-5 et rue Marie-Brechbuhl 7 qui sont au bénéfice d'un statut de HCM. FORTUNE La valeur vénale brute des immeubles de Fr , auxquels s'ajoutent différents actifs (voir compte Fortune), conduit à une fortune totale de Fr Il convient d'en déduire les emprunts hypothécaires de Fr et les autres engagements de Fr , ainsi que les impôts de liquidation estimés à Fr Il en résulte une fortune nette de Fr EVOLUTION DE LA PART Le nombre de parts en circulation s'élève au 30 septembre 2004 à La valeur d'inventaire d'une part est de Fr ,01. Elle se compare à la valeur d'inventaire au 31 décembre 2003 de ,82 4

6 Rapport de gestion (suite) METHODE D'EVALUATION DES IMMEUBLES La valeur des immeuble a été évaluée par notre expert au 30 septembre Ce dernier a retenu la méthode appliquée lors des estimations faites préalablement à l'acquisition des immeubles par Lithos. Le calcul de cette valeur étant relativement récente, la valeur des immeubles a peu varié entre le moment de l'expertise avant l'acquisition et la date du bouclement au 30 septembre Cependant, quelques modifications ont tout de même été apportée, notamment en raison de l'évolution à la hausse de certains états locatifs. La méthode d'estimation introduit le calcul d'une valeur de rendement sur la base d'un taux de capitalisation net s'échelonnant entre 5 et 5,5%, selon les immeubles. Un calcul de la valeur intrinsèque est également établi. La valeur vénale est calculée en fonction des deux valeurs précitées, selon la règle suivante : Si la valeur intrinsèque est supérieure à la valeur de rendement, le calcul de la valeur vénale correspond à une moyenne entre la valeur intrinsèque (à raison d'un tiers) et la valeur de rendement (à raison de deux tiers). Par contre, lorsque la valeur intrinsèque est inférieure à la valeur de rendement, alors la valeur vénale correspond à la moyenne arithmétique simple entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement. Cette méthode a pour conséquence de privilégier la valeur de rendement. D'orénavant, dans le cadre des nouvelles acquisitions et du prochain bouclement, l'expert introduira également une valeur de rendement basée sur les flux futurs dit "valeur DCF" COMPTE DE RESULTATS Au 30 septembre 2004, le total des revenus s'élève à Fr Il se compose essentiellement du loyer du loyer des immeubles. Le total des charges s'élève à Fr Il comprend entre autres les frais d'administration, d'entretien des immeubles ainsi que les frais liés à leur gestion. Il en ressort un résultat net de l'exercice de Fr La variation des gains et pertes de capital non réalisés liée à la réévaluation des immeubles s'élève à Fr Ce qui porte le résultat total à Fr UTILISATION DU BENEFICE Le Conseil de Fondation a décidé de distribuer un montant de Fr correspondant au résultat net de l'exercice duquel il a été déduit le report de l'exercice précédent. 5

7 Rapport de gestion (suite) PERSPECTIVES La fondation Lithos poursuivra sa croissance par le biais de nouvelles émissions. Dans cet objectif, elle a procédé à la modification de ses statuts afin d'être en mesure de réaliser des émissions en tout temps. Dès lors, Acanthe SA, pour le compte de Lithos, poursuit son examen des dossiers d'acquisition d'immeubles, conformément aux directives de placement éditées dans le prospectus Lithos. Genève, le 25 janvier 2005 La direction de la fondation Lithos SA Alain Peyrot Président du Conseil de fondation Etienne Nagy Membre du Conseil de fondation 6

8 LITHOS, FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER COMPTE DE FORTUNE (Annexe 1) CHF CHF Avoirs en banque à vue 440' '446 Avoirs en banque à terme 0 0 Autres actifs 103'078 25'024 Comptes de régularisation 393'015 27'412 Frais de constitution 0 5'301 Immeubles 25'449'000 6'600'000 Fortune Totale 26'385'310 6'816'183 Engagements : Dettes hypothécaires (10'290'000) (2'640'000) Autres engagements (462'172) (205'291) Fortune nette avant impôts de liquidation 15'633'138 3'970'892 Impôts de liquidation estimés (51'000) (15'000) Fortune nette 15'582'138 3'955'892 Nombre de parts en circulation Valeur d'inventaire d'une part 107' ' Variation de la fortune nette Fortune nette au début de l'exercice 3'855'892 0 Emission de parts 10'965'175 3'835'800 Rachats de parts 0 0 Bénéfice / (perte) de l'exercice 661'071 20'092 Fortune nette à la fin de l'exercice 15'482'138 3'855'892 Evolution des parts en circulation Nbre de parts Nbre de parts Situation au début de l'exercice Parts émises Parts rachetées - - Nombre de parts en circulation Nombre de parts souscrites pour la fin de l'exercice aucune aucune Nombre de parts présentées au rachat aucune aucune Informations concernant le bilan CHF CHF Montant du compte d'amortissement des immeubles 0 0 Montant des provisions pour réparations 0 0 Capital de dotation de la fondation 100' '000 Sauf E. ou O. Genève, le 18 décembre 2004

9 LITHOS, FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER COMPTE DE RESULTATS (Annexe 2) Période du au CHF Période du au CHF Loyers et revenus divers 810'261 48'122 Subventions 32'906 4'981 Autres produits divers 0 0 Intérêts 1' Participation des souscripteurs aux revenus courus 0 0 Total des revenus 844'411 53'114 Intérêts hypothécaires 146'776 10'725 Entretien et réparations 80'508 1'140 Administration des immeubles Charges courantes 69'255 6'224 Frais d'administration * 0 11'943 Impôts et taxes 14' Dotation à provision impôts de liquidation 36'000 15'000 Frais d'évaluation et de révision * 14'808 9'557 Frais de banque et divers (publication, impression) 8'328 15'192 Bonifications réglementaires à: La société de direction 0 40'241 Attribution à la provision pour réserves travaux 0 0 Attribution à la provision pour pertes sur loyers 0 0 Participation des porteurs de droits sortants aux revenus courus 0 0 Total des charges 370' '222 Résultat net de l'exercice 474'223-57'108 Gains et pertes de capital réalisés 0 0 Résultat réalisé 474'223-57'108 Variation des gains et pertes de capital non réalisés 186'848 77'200 Résultat total 661'071 20'092 * Notes : La société de direction Acanthe SA a décidé de prendre à sa charge les frais d'expertise des immeubles estimés à Fr. 7'000.--, les honoraires de comptabilité du Fonds de Fr. 8' ainsi que les frais d'administration et les honoraires de comptabilité des immeubles de Fr. 48'809.--, le tout sur l'exercice au Elle a décidé également de ne pas facturer sa rémunération de direction de 0.25% de la fortune nette sur l'exercice au estimée à Fr 18' Par ailleurs la société Acanthe a été normalement rémunérée lors de l'émission.

10 LITHOS, FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER UTILISATION DU RÉSULTAT NET (Annexe 3) Période du au CHF Période du au CHF Résultat net de l'exercice 474'223-57'108 Report de l'exercice précédent -57'108 0 Résultat disponible pour distribution 417'115-57'108 Distribution aux porteurs Coupon no 1 net 2' '109 (non soumis aux impôts directs et franc d'impôt anticipé). Report à nouveau 6-57'108

11 LITHOS, FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER INVENTAIRE DES IMMEUBLES, AU 30 SEPTEMBRE 2004 (Annexe 4) localité date situation prix de valeur valeur Produits bruts d'acquisition revient vénale assurée encaissés 9 mois MAISONS D' HABITATION CHF CHF CHF CHF Genève Rue Leschot 3-5 6'529'414 6'711'000 6'910' '698 Genève Bd Carl-Vogt 3 2'300'349 2'282'000 2'172'000 95'016 Genève Rue des Paquis 15 4'177'300 4'117'000 3'823' '425 Genève Rue Marie-Brechbuhl 7 6'063'914 6'144'000 4'645' '221 Genève Bd des Tranchées 4 6'113'975 6'195'000 5'677'000 52'207 TOTAL MAISONS D'HABITATION 25'184'952 25'449'000 23'227' '567 IMMEUBLES COMMERCIAUX néant TERRAINS A BATIR néant IMMEUBLE EN COURS DE CONSTRUCTION néant TOTAL IMMEUBLES 25'184'952 25'449'000 23'227' '567

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